修繕積立金を取崩す時の総会への諮り方

[匿名さん]

質問します。当方、築６年のマンションに住んでいる組合員の者です。

来期、長期修繕計画に基づく修繕工事が予定され、総会議案書に「工事計画承認の件」と
いう議案が載っています。
1千万程度の修繕積立金を取り崩すことになるのですが、議案書で｢取り崩し」については
一切触れていません。
管理会社へ確認すると、｢工事計画承認」の議案の中に「工事に必要な予算付けをしたい」
という文言が入っているし、「来期予算案承認の件」の議案の中に支出として「工事費
1千万円」を計上しているので、問題はない・・・との回答でした。

確かに予算案の支出に計上してそれが承認されればよいような気もしますが、「取り崩す」
という説明がないのはどうなのか、またどの銀行預金を取り崩すのかなどの説明なしで
進めてしまってよいものか疑問に感じます。

管理規約は標準管理規約に準じた形になっているため、第48条の議決事項六にあるように、
「工事の承認ならびに修繕積立金の取り崩し」という議案にすべきではないかと思うので
すが、どうなのでしょうか？
予算案の中に支出が入っていればＯＫ・・・と簡略化してよいものなのでしょうか？
ご存じの方がいらしたら教えてください。
また、参考になるサイト等ございましたら教えてください。お願いします。

[2: 匿名さん]

当方のマンションも同様の議案が入っています。
議案書に｢取り崩し」の文言もありません。

それ以前の問題として「長期修繕計画に基づく修繕工事」で修繕工事を実施することのほうが大問題です。

計画だけでなく、現況により工事予定を進めるのが当然です。
毎年きちんとチェックし、計画の見直しもしないと管理会社・業者の言いなりのマンションになりますよ。

役員が間抜けだと特に要注意ですよ！

管理会社・業者は会社の売上計画達成のために仕事をしているだけです。
顧客のマンションのことなど考えていません。

最近は不況で業績が悪化しているため、管理会社・業者の不必要な勧誘、提案には注意しよう。

[3: 匿名さん]

理事長が１千万円を管理会社に丸投げして良いかの議案を作ったと言うことです。
これに賛成した組合員もどうかしていますね。
工事内容、期間、業者、見積金額を含む大規模修繕の具体案を添付した修繕積立金勘定で実施する大規模修繕実施案を審議するのが常識です。
この場合、理事会で複数社の相見積を募集し、業者説明会を実施し、この中から業者を選定する事が出来るが、条件などで理事会での決議が困難な場合は、総会に持ち込んで業者選定を含む大規模修繕実施案を審議する場合もあります。

[4: 匿名さん]

No.03
・審議するのが常識です。
・理事会で複数社の相見積を募集し業者を選定する。
当たり前のことです。


当方のマンションの状況
審議しない。
複数社の相見積などとらない。

管理会社を信用しているので任せておけばよいとの理事会の総意、
理事は、自分のは仕事が忙しいので管理会社に任せておけばよい。
あいた口が塞がらない、ビックリたまげた。
これ本当の話しですよ。


管理会社様
最高のカモマンションですよ。
ずっとひもでいましょうね。

[5: 匿名さん]

輪番仲良し会から選任された役員なら当然でしょう。

[6: スレ主です]

レスありがとうございます。

私共の議案書には、「工事内容」（例・屋上防水工事）と「概算金額」のみしか記載されていません。
相見積もりなど取っていませんし、管理会社の言ってきた数字で資料は作られています。
流れをまとめた表には、総会で予算・工事承認→施工計画・明細見積→工事金額確定　となっています。

みなさんのお話を読むと、本来はこの議案を出す前に、工事内容・業者選定等を理事会でもっと詰めて、
議案の中にしっかりと盛り込む必要があるということでよろしいでしょうか？
うちの理事会のやっていることは、管理会社に丸投げで危険…ということですよね。
ちなみに築６年なので、大規模修繕ではなく中規模（？）修繕なのですが、それでもやり方は同じですか？

また、「取り崩し」の議案についてご存じの方がいらしたら、引き続きアドバイスをお願いします。

[7: 匿名さん]

＞管理会社の言ってきた数字で資料は作られています。

残念でした。１０パーセントは管理会社に行くことになりましょう。

[8: 匿名さん]

バックリベート１０％は高いね。うちは５％が基準だけどね。

[9: 匿名さん]

バックリベート１０％は高いね。うちは５％が基準

それは基準で、実態は３０～５０％だね。１００％というのもある。

それも素人を騙す手口がうまいから一点一点細かくチェックしよう。
そして業者は時々変えよう。

酷いのは、管理組合が直接発注でも、裏で発注先の業者から上前を撥ねている管理会社がある。
一部上場のデベの管理会社だから呆れる。

[10: 匿名さん]

管理組合の直発注でも管理会社がうわまえをはねることはあるでしょう。しかし、バックリベート１００％とはどういうこと？工事代金を全額とって全然工事なしということ？

[11: 匿名さん]

無能な役員は交代させるのが近道です。

[12: 匿名さん]

＞バックリベート１０％は高いね。うちは５％が基準だけどね。

５パーでも悪質ね。それとも管理報酬無し？

[13: 匿名さん]

管理委託費は勿論戴いています。５％は良心的でしょう。相場からすれば。

[14: 匿名さん]

↑お金の事が分かっていない人のコメントでした。

[15: 匿名さん]

管理会社の工事への関わり方によるのでは？管理会社が元請で工事をするのであれば５％～１０％くらいは乗せてくるのは分かります。
工事に不備があれば管理会社へ是正を求めればいいのですから。工事の保険と思えばいいのでは？

管理会社も営利を目的としてるわけだし、社会人ならそれくらいは理解できるでしょ？

[16: 匿名さん]

契約の問題は、需要と供給でスタイルは変化するものだ。
この不況時だから需要は少ない従って管理組合が業者の選択は勿論、その契約内容、形式、金額は今こそ複数社の相見積の中から選べる。問題はこれを現実に実効あるものに出来る管理組合があるかが問題で、管理会社任せの輪番制理事の集合隊に求めるのは無理というものだ。

[17: 匿名さん]

ところで築６年のマンションで何を修繕するのですか？

[18: スレ主]

屋上トップコート塗装工事、給水設備工事、駐車場鉄部塗装工事などです。

総会では工事計画承認に合わせ、長期修繕計画書見直しの承認も諮られましたが、
「説明不足だ」「住民説明会を何度かやるべきだったんじゃないか」と意見が出され
「こんなんじゃ賛成できない」と反対票を投じる人も何人かいました。

私も「この議案は、詳しい内容はまだだけどとりあえず予算を認めてくださいということ。
どの業者を使うか、どんな仕様なのかは管理会社・理事会が予算の範囲内で決めていい
ということになる。私たちはそれに意見は言えても、業者選び等の議決に参加できない
のはおかしくないか？」と反対意見を言いました。

しかし、白紙委任状と賛成票ばかりの議決権行使書で、あっさり可決。

今後、住民説明会はやるとの話でしたが、工事内容詳細について決議するのは理事会の場
となります。
役員の方々は責任重大だということをご理解なさっているのか…。
大規模マンションで建築関係に詳しい人もいるのに、そういう人を上手く担ごうとしない
理事会は、運営下手と言われても仕方ないのかな…と。
管理会社にとってはおいしい組合なんでしょうね。

[19: 匿名さん]

＞役員の方々は責任重大だということをご理解なさっているのか…。
理解できてはいません。どうせ輪番制の無知、責任の伴わない役員でしょうから、管理会社にお任せ状態です。
＞大規模マンションで建築関係に詳しい人もいるのに、そういう人を上手く担ごうとしない理事会は、運営下手と言われても仕方ないのかな…と。
管理会社の情報で動くのが一番安易で、難しいことを考えることは出来ないし、そうする責任感もないです。
＞管理会社にとってはおいしい組合なんでしょうね。
輪番制の無知、責任の伴わない理事が一番に頼ってくれるので美味しい管理組合ですね。

[21: 匿名さん]

修繕積立金の取り壊しについて
調べようと思いこのスレ読まして貰いました。
当マンションも同じような状態で思わず
共感をしてしまいました。

うちのマンションの理事会は皆さん真面目過ぎるくらい
一生懸命に考えていますが、所詮は素人集団で
その限界は感じて居るようです。

責任感の持ち過ぎなのか、責任からの逃避なのか
管理会社に丸投げをしています。
何かあった時、自分達ではその処理、説明が出来ない
ので管理会社に逆に頼ってしまているのが現状です。

マンションのために活動する気持ちは持っていると思いますが、
結局は管理会社頼みの運営です。
１年交代なので１年過ぎればそれで良しとの思いのようです。

総会で不要な工事、無駄工事を議案書も作らず予算案に工事項目と金額をのせて
工事内容説明は口頭のみで承認をとっています。（修繕積立金での対応工事）
総会で指摘をしたら工事の妥当性を次期理事会で再検討をする事となり
結果は工事は実施しない事となりました。
２年経過してもその工事をしなくてもいい状態です。

これは、まさに管理会社の売上げ計画達成の協力以外の何者でもないことを感じました。
管理会社はほんとうに信用できません。
特に修繕工事は金額が高額となるので気をつけないといけない。

スレ違いのレスとなりましたが、本当に参考になりました。

[22: 匿名さん]

民法上は積立金を共有と見なします。
積立金の取り崩しは共有部分の変更となります。
よって積立金の取り崩しは特別決議を要します。