普通決議で議決されたものは何でも有効なのか

[本人訴訟中]

はじめての投稿です。よろしくお願いします。

私のマンションは１２戸と非常に小さい規模のマンションなのですが、
その内、私を含め１階の４軒が専用庭使用権をもっています。

この度、１０年くらい理事長されているワンマンな方とトラブってしまい、
専用庭使用料を突然、定期総会で４倍にされてしまいました。

「された」というのは、私のマンション住民は総会だとかに興味がなく、
８割は常に欠席で委任状を提出します。
なので、欠席者の委任状だけで、理事長が何でも出来てしまう環境であり、
さらに悪いことに、欠席住民は何らか弱みでも握られているのかわからないのですが、
「理事長を敵に回したくない」「理事長が怖い」などという状態で、
完璧な独裁が出来上がっています。

専用庭使用料の相場は１平米20円～30円といったところですが、
私の使用料は１平米146円となってしまい、毎月36平米の専用庭に5200円も払うこととなってしまいました。

そこで質問です。
管理費等の値上げは
H14.11. 5 神戸地方裁判所 平成１４年(レ)第９０号 管理費等請求控訴事件の判決によると
普通決議事項であるので、区分所有法による特別決議に必要な招集手続き、また特別な影響などの
考慮は一切必要ない。
では、今回の値上げのなのですが、
①総会案内では「専用庭使用料の変更について」とだけ記載されていた
②総会中に何の根拠もなく、何の説明もなく、いきなり４倍の値上げとした
③欠席者の委任状による賛成が８、参加者の賛成が２、反対が２　で議決された
④議事録にはさも話し合いで決まったように書かれている
④うち以外の３軒は「理事長を敵に回したくない」という理由から増額した金額を払ってしまっている

このやり方であれば、総会中に１００倍に増額するといっても、議決されることになります。
これが合法なのであれば、嫌がらせ行為が合法となってしまいます。

普通決議事項って何でも決められるのか！？ということで悩んでおります。

ちなみに、この４倍後の金額は１年にすると、固定資産税の３分の２にあたります。

この理事長のやり方を法律で裁けるかどうか、どうぞ皆様の知識等をお貸しください。
よろしくお願い致します。

[42: 匿名さん]

>１平米約26円・広告のコピーを証拠
＞裁判所側が考慮していない。考慮しているのであれば、いかにおかしな値上げかわかると思うのですが。。。
金額で争っているのですから、考慮をしないことはないです。やはり、妥当な金額との判断なのでしょう。
滞納金は、全額、即支払いに応じることができる状態でしょうか？その証拠は提出してますか？（レス主さんのことですから、きちんとしていると思いますが。）
支払能力がないためゴネテイルと、裁判所が考慮し値上げを妥当と判断したとも考えられます。
ここで敗訴すると不利な生活ばかりが想定されますね。是非、がんばっていただきたいです。
実は私のマンションも、現在同様の状態なので、役員の職権濫用を想定できます。レス主さんを他人事には感じてられません。若干、法学をかじったので、何かよい手立てを考察していますが、、、、。原則、特別法が優先されるので、民法で競うのは、相当、深く応用しないと勝ち目はないですよね。
役員の職権濫用を、具体的に規約違反に当てはめる事項をピックアップできますか？
レス主さんの理事会役員の態度に憤慨する気持ちはよくわかりますが、そのようなことは、他のマンションではよくある話なのです。
一つ、気になる点が。。。管理会社は”最近”大手になったということ、そして、「理事長の味方しかできない。裁判に関することは一切しゃべることができない」という手口は、もしや、独立系のあの悪質で評判の管理会社ではありませんか？もしも私の想定する管理会社であれば、敗訴実績があります。そこを、探ってみてはいかがでしょうか？それならば、やはり管理会社の誘導に問題があるような気がします。管理会社を訴えたらいかがでしょうか？

[43: ｊマンションの住民]

管理会社をなんで提訴するんですか。
管理会社は理事会をバックアップするのは当然でしょう。理事会支援業務という基幹事務があるんですよ。
理事側に問題があるんだから、当然、理事を提訴すべきです。
滞納金の支払については、裁判所に申し出れば、３年を超えない範囲内で、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払免除なりをしてくれます。支払能力云々はあまり関係ないかもしれません。

[44: 匿名さん]

裁判は、本人の意思を大きく考慮します。
支払能力はその意思を裏付ける重要な証拠になります。

[45: 住まいに詳しい人]

＞「専用庭の専用使用権の一部を剥奪し、駐輪場にする」という議案があり、実はそちらも賛成１０反対２で議決されたのです。こちらとしては意味もわからない議決でした。

議案書に「剥奪」の文字があるのなら、総会決議は無効になる確率は高いと思います。
専用使用権であっても権利ですから、剥奪はできません。

専用使用権を消滅させてマンションの共用部分である駐輪場に変更するのですから、規約の変更に加えて、権利の移転に関する当事者間の契約も必要です。

従って、専用使用権者と管理組合との契約事項であり、それ相応の対価についての合意が必要です。

『管理費等請求事件』の判決は微妙のようでが、『総会決議無効確認事件』で提訴する方法も有効かと思います。

総会が開かれていない事などは、理事長（管理者）に課せられた義務違反に対する過料規定に該当する事は明らかですが、行政罰なので告発は難しいですね。
これに関しては財団法人マンション管理センターに相談してみては如何でしょうか。

[46: 本人訴訟中]

レス、ありがとうございます。
支払い能力については大丈夫です。一括でも払える金額です。（給料の２．５カ月分）
一応、現在滞納はしておりません。

平成８年のこの事件では
平成八年（オ）第二五八号平成一〇年一〇月三〇日第二小法廷判決
管理費等の値上げが特別の影響を考慮するになっていて、勝てる内容なのですが、

平成１４年のこの事件のおかげで
H14.11. 5 神戸地方裁判所 平成１４年(レ)第９０号 管理費等請求控訴事件
管理費等の値上げは普通決議であるとなり、区分所有法第３１条や第３５条が適用されなくなったんです。

しかし、どの事件を見ても、世間の相場をはるかに超えた増額をもとに裁判をされた事例がありません。
かなり長いこと似たような事例を探しているのですが、本当にないですね。

よっぽど世間一般では『あり得ない』ことなんだと思います。
そのくらいうちの理事長の考えが『あり得ない』からです。
正直、争ってる内容は世間からしてみれば笑いものです。「何してるの？お宅は？」って感じですよね。。

管理会社も気の毒なことに巻き込まれてしまって・・　　担当の方は本当に感じのいい人なのですが、
真面目なところがあり、この問題に関してはキッチリ線を引いているんだと思います。
こんな理事長がいないところで出会っていれば、すぐにでも打ち解けられるような感じのいい人です。

実は、この管理会社は私がお願いして引き受けてもらったんです。
前の管理会社が管理費を２千円近く値上げするっていうものだから、私は絶対に嫌だと思って、
他にいい管理会社はないか探したんです。
理事長は２件ほどあたってみたんだけど、全然ダメだったからしかたがない、と笑いながら言ってました。
本当は探すことすらしてないのに。なんでも嘘をつく人ですから。

そして、うちが新しいところを探したということになると、理事長と問題になりそうだから
上層の人が、別の人が探したことにした方がいいということで、もう一人別の人が探したことになりました。
そして、理事長が不在だということをいいことに、全員で臨時総会を開き、
副理事の権力で管理会社を変えてしまったんです。
理事長は後から「おお　そうか、やっぱり変えてよかった」なんて言ってましたけど（笑）

しかし、住民は管理費２０００円上がらなくてすんだのに、そういった恩も全てアダになって
返ってきましたからね。私が管理会社を紹介したということをしっているのは上層の人だけだから。

皮肉にも自分で紹介した管理会社を敵に回すことになるなんて思ってもいませんでしたけど。

今日はもう寝ます。
月曜日に書記官に反訴のことについて聞こうと思います！
月末までに、何らか書面を書かないと、正直まずい展開だと思いますので、
皆様からのお力添えが必要です。アドバイスをいただけると幸いです。
たくさんのレスをありがとうございます！　おやすみさい！

[47: 匿名さん]

> そして、理事長が不在だということをいいことに、全員で臨時総会を開き、副理事の権力で管理会社を変えてしまったんです。

このパターンで、理事長を理事からはずせないのでしょうか？

[48: マンションの住民]

理事長不在の間に臨時総会を開催して、決議してしまったというのは、これは理事長からすれば、完全に法的に違反してるから無効を主張すれば、裁判所も認めることになるでしょう。値上げしなくて済んだので提訴することはないでしょうが。でもおもしろくはないでしょうね。
臨時総会の手続きは、理事長に５分の１以上の同意を得て開催、理事長がやらない場合にその請求をした組合員が総会を招集することができることになっています。それと監事も管理組合の業務の執行及び財産の状況に不正があると認める時は、臨時総会を招集することができます。
そういった手続きをしないで、理事長不在の間に決めてしまったことに対する反感も理事長にはあるんではないでしょうか。
管理会社は、前レスでも述べましたが、理事会支援業務がありますので、組合の相談にのるのは自然だと思います。
あなたが紹介したから、自分の味方になれというようにもとれますが、それには無理があるでしょう。別に、敵視することではないんではないでしようか。
理事長への批判は構わないでしょうが、はっきりした根拠がないのに、憶測での批判は、返って自分を苦しめる立場に追い込むことになります。
正しいこと、誤っていることは何なのかを明確にして戦っていってください。

[49: 匿名さん]

>>12の内容は、管理会社に問題あり。これは追求してよいのでは？
理事長不在時に管理会社の変更時の実施。不在理由は？本人の長期療養・長期不在？
労力、時間削減のためにも有料の弁護士依頼をした方が効率的では？
無料相談所は中途半端なアドバイスで終焉することも多く、このケースは本腰を入れたほうがよいのでは？
文面では、原則違反の多い管理組合であると思われる。法律は弱者保護を優位に規定している。
これを技として活かせ引き出しの多い法律家に頼むのがよい。本人訴訟では、善人が悪人に仕立てられやすい。

以下はＡ管理会社の失態判決事例である。今回の裁判の参考にしてほしい（某ＮＰＯのＨＰ一部抜粋）
　管理業務を受託した管理組合の理事長が自社の名誉・信用を毀 損したとして１千万円の損害賠償と謝罪を求めて提訴し、一審で敗訴し控訴したが、広島高裁はこの管理会社の控訴請求を棄却した。
　理事長が組合員に配布した総会資料など、管理会社を「不明経理」「何ひとつやってくれない」「納品書より４割高い領収書」などと書いたために、管理会社が名誉・信用を毀 損されたとして、この理事長を提訴した事件。
管理会社が修繕積立金を管理費の赤字補填に用いたことや納品が４割高いことは事実であり、２年目点検によるベランダ塗装を管理会社は修理しないといったのに管理組合が直接建設会社に交渉して実現できたことなどから、「資料の表現自体は、激越で品位 に欠ける点もあるが、公共の利害にかかる事実であり、専ら公益を図ることを目的とするものと認められ、指摘した事実も重要な部分が真実であり違法性はない」として、損害賠償等の請求をしりぞけました。「Ａ社は管理を受託する者としての適格性を批判されても仕方ない」
　判決文では「管理会社は業務の委託を受けた立場であり、意見や批判は相当程度これを甘受すべき立場にある、管理会社の管理組合への回答は申入れをはぐらかし、揶揄するかのような口吻、相手方からの批判に真摯に答えようとしていない、説明をすれば事足れりとする応答からしても、Ａ社はマンション管理の受託を業とする者としての適格性を批判されても仕方がないところである。」と手厳しく述べています。
　Ａ社は、この判決を不服として上告し、現在最高裁で審理中ですが、大管理会社が理事長１個人を相手に最高裁まで争うこと自体、個人としての費用や時間の負担の限界を考えると、果 たして適切であるか疑問を生じます。

[50: マンションの住民]

管理会社は、総会支援業務や理事会支援業務はありますが、コンサル業務まではないでしょう。
議案にあがっていない問題をとりあげたり、議事録が修正されたりするのは、理事長の責任です。
管理会社の落ち度を捜すより、理事長の問題を追及すべきでしょう。
反訴すべき対策を考えるのがまずやるべきことです。
どうやって反訴すればいいか、みなさん一緒にいい知恵を出してやってください。

[51: 匿名さん]

妥協して敗訴しない方がいいですよ。この裁判だけで解決、絶対勝訴！！！
一旦、敗訴を受け控訴　または、他で提訴ですか？そんなこと余計不利ですよ。やめた方がいいですよ。
レス主さんの行為は、理事会の悪事原因があって、その結果なのです。相手の悪事の証拠提出ができないがために、その主張が弱いため不利になっているだけです。弱気にならないでください。
被告の立場で、よかったのではないですか？ここで勝訴すれば、損害賠償、および”慰謝料請求””名誉毀損”できますよ。
弁護士費用・裁判費用・精神的苦痛・裁判に費やした時間、費用、生活への影響・・・・、そして明るい未来。
絶対、勝つ！！！！！
スレ参加者の質問で、最近大手をポイントにしていましたが、それなら、関連会社の心配は無いですよね？？。
大手ゼネコンが裏に無い？？のであれば、絶対勝訴しますよ。
その辺は、どうなんですか？私も肝心な事だと思いますので、ご回答をお願いいたします。

[52: 匿名さん]

>>50さんは、何故そんなに管理会社をかばうの？もしかして、レス主さんの管理会社？？？関係者？？？
レス主さん、惑わされないように。　レス主さんを裏切った管理会社は、”敵”ですよ。
理事長と一緒に罰を与えられるのは当然です。支援できない結果がこれではないですか？もしかしたら、癒着もあったかもしれませんよ。修繕の話なんておかしいですよ。管理会社と、きっと何かありますよ。こういう証明を発見してくれるのも、弁護士だと思います。証拠提出要請の権限とか、どの書類を提出すれば証明書として信用効力を発揮できるか知っています。
時間は、刻々と進んでます。無料相談など時間的余裕はないように思います。仮払いの３０万くらいいいじゃないですか。必ず取り返せますから。ただ、このレス以外に、レス主さんの著しい非を隠している場合は、微妙ですけど。

[53: 本人訴訟中]

こんにちは

管理会社についてですが、以前の管理会社も大手ではあったのですが、
担当さんがころころ変わるので、庭園使用料増額の時の担当さんはもう部署にはいないそうです。

現在の管理会社はそれこそ誰でも知っている、超大手ですが理事長との仕事の関わりは一切ないですね。
確かにそういった話は聞きますが、うちに限っては管理会社との癒着はありません。

私が感じる管理会社の態度としては、本当は区分所有者全員に平等にアドバイスや
困ったことなどへの対応をしたいのに、理事長命令で動けなくなっているんです。

裁判後も何度か電話をしているなかで、「理事長の権力はどうしようもないことがある」と
言ってたくらい、理事長の言いなりになってしまうシステムなんだということを説明してくれました。
「こうやれ」と言われれば「こうやるしかない」といった感じだそうです。

あと、レスの中で出ている「理事長が長期不在の間に決めた」っていうのは完全に違法です。
それを違法だと知っている人はマンション内でそう多くはないですが、
あの時の結束力はほんとにすごいものでした。
理事長がいなくなった途端に、新しい管理会社をすぐに招いて、金額の相談をして、決めちゃったわけですから。
こんなにフットワーク軽く動けるなら、理事長がいる時もそうやって動いてくれればいいのに、
いなくならないと動けないわけですから。私としては矛盾を感じます。役員たちの本音が見れた瞬間でした。

間違いなく"浮いてる存在"なのですが、癒着か弱みか金か、何か繋がりがあって、
理事長よりも年上の副理事や監事が、ほんとにいいなり状態なんですよね。

私も必ず理事長を刑事事件で裁きたいので、あらゆる証拠は取ってあります。
ただ、例えばタバコだったらDNA検査、タイヤに刺さってたクギだったら指紋の採取など、
専門機関に頼まないといけない証拠が多いので、全てが積み重ならないと証拠としては使えません。
時効になることもありますが、とっておいて損はないと思ってますので。

理事長も昔はとくにこんなことはなかったのですが、かつての景気の傾きと同時に嫌がらせが始った感じですね。
外へ行くこともほとんどなくなってきたようなので、そういうストレスをぶつけているんだと思います。
あと、男のプライド上、ここまできたら後へは引けないということも加わってるかな。

裁判で思い知らされたことが二つ
「正義も証拠なければ正義じゃない」と「被告は圧倒的に不利」ということです。
絶対におかしいことでも、第三者の裁判官にしっかり伝わらなければ、意味がないんですね。
この間の弁論準備で裁判官がこのように言ってました。
「マンションには小規模のところ、大規模なところとありますが、これらの内情や私情について
　裁判所が干渉したり、考慮したりすることはありません。とくに管理費等請求事件においては、
　その事実というが最も大事にされるんです。」
つまり、理事長が総会を開いてないことや、その後に収支分析してないだとかは関係だいんだよ
と言われた感じがしました。
もちろん、私の勝手な解釈なので、このとおりではないかもしれませんが。

もう本人訴訟なので、やれることは全てやります！
あとマンション問題に強い弁護士と、相談できる機会がないか、ちょっと知っている方に
声をかけてみることにしました。
弁護士といえども、やはりマンション問題に特化した人でないと、この問題は事例がないので、
少し厳しいのかもしれません。

管理会社とは、仲良くやっていきたいと思っていますが、この間の積立金横領事件に
うちの管理会社からも数件でてました（笑）

[54: マンションの住民]

>>52さん
私は一貫して、マンションの住民という固定ネームを使ってレスしています。匿名さんは使っていません。
管理会社に責任の一端があったとしても、それをジャッジするのは理事長でしょう。わざと間違った資料を提出して理事長がそれで判断したとしたら別でしょうが、管理会社には責任を追及できないでしょう。それにスレ主さんもいっておられるでしょう。フロントの方はすごくいい人だと。
自分の味方についてくれないからという発想では、管理会社を追求できないでしょう。
弁護士も絶対ではありません。今まで勉強した分野ではないでしょうし、それを急に勉強したからといって、マンション管理の奥深い分野までは理解できないところが出てくるでしょう。裁判官も同じことです。
だから、マンション管理の実務経験も含めて皆さん方の力が必要なんです。
ここで皆さん方がレスされていることをスレ主さんが読み、それで判断されるべき問題なんです。
あなたのいうように、管理会社をどうやって追求していくんですか、訴状は管理費等の滞納なんですよ。それで管理組合から（理事長は管理者）訴えられているんです。
だから、反訴するんであれば、何を反訴するのかをみんなで考えてあげましょうといっているんです。

[55: 入居済み住民]

> ⑧被告の準備書面４：値上げの根拠なしに、議決が確定したあとに金額を決めたのは
根拠はどうでも良く、「議決が確定したあとに金額を決めた」ってどういうことですか。
「金額は理事長に一任する」っていう議決ですか？ありえない。

総会議事録は甲号証で出ていますよね。
総会の召集通知、できれば８通の委任状（無ければひな形）を証拠として提出したい。
その上で、無条件な白紙委任は無効であり、議決も無効だと主張すると思います。

金額については、近隣の土地賃貸価格を超えていれば別だけど、著しく不当とは言えないと思います。

[56: 匿名さん]

>>52
＞５４ですが、
私も一貫して匿名さんにしていますよ。
指摘する意味が分かりません。

[57: 匿名さん]

＞理事長の言いなりになってしまうシステムなんだということを説明してくれました。
＞「こうやれ」と言われれば「こうやるしかない」といった感じだそうです。
　超大手？珍しい。弱気で不適格。１階者意思を調整行動し、それでも反対意見があるならば理事長に伝え調整を図るべきです。理事長がそれを考慮しないならば、『こちらの助言を無視するならば、この件には手を引き。責任は負わない対処するはず。よって、修繕の手配等全て理事会のみで実行することになる。理事長に服従は、善管注意義務違反・信義誠実違反と指摘できます。
こういうことを、一般的には『癒着』では？。超大手の基準は、親会社の大きさの存在。無駄に萎縮しないでくださいね。最近の雑誌は、管理会社の裏金で、偽証記事を掲載してしまう時代ですから。萎縮は損ですよ。

＞「正義も証拠なければ正義じゃない」
これは前提ですよね。疑わしきは被告人の利益に、が原則ですからね。被告人だから不利ということはありません。スレ主さんは、原因（管理組合の運営）と結果（スレ主さんの行動）の原因が不明確なため不利になっているのです。

＞マンションには小規模・大規模があり、内情や私情について裁判所が干渉し、考慮ありません。とくに管理費等請＞求事件は、その事実が最も大事にされる
”居住者間の相性、派閥などを干渉し考慮はない。とくに管理費請求事件は、相性・派閥力には左右されない””公平な判断のもと”と私なら解釈します

議決が確定後の金額決定を容認してしまう管理会社援助力に問題ありますね。そして、今回の庭だけでなく、他についても同様。これた原因を明確にさせ、弁護してもらってください。勝てますよ！！！！！

[58: 匿名さん]

>>56
別に指摘はしてませんよ。管理会社か関係者といわれたから、一貫してマンションの住民でレスしてますといっただけです。今までのマンションの住民のレスを読めは当然わかる筈ですから。

[59: 匿名さん]

>>58
の下手な言い訳ですね。

このケースは、管理会社が、スレ主さん他、１階の一部分の人にだけ不利益を与えることを、予見できたにもかかわらず、回避せず、服従した　という、怠慢行為が発端です。一般的には、そこを突きます。
スレ主さんが、弁護士を頼み、優位に展開してとしたら、今度は理事長が、管理会社を訴えることのなるでしょう。
ですから、他人事と管理会社は、内心構えていられないハズです。（このスレ参加管理会社関係者は、そこを気づかれたくないと思っていたでしょう）
管理会社は理事長に取り下げを勧めた方がよいと思います。勝訴したとしても、管理会社の名が世間に知れ渡り、
”お粗末な任務しかしないためトラブルに巻き込まれるのは御免”と、新規契約数は、かなり減少するでしょう。これは管理会社の規模・財力問わずいえることです。
”裁判ざたになる管理会社は、今後の企業活動・企業生命に大きく不利です”と認識したほうがよいです。
この不況時代ですから、噂はより大きく広まるでしょう。
そういう意味もあり、”取り下げ”が無難です。おそらく、弁護士さんも、このように誘導してくれるのではないでしょうか？

がんばって！！レス主さん！！！

[60: マンションの住民]

>>59
管理会社は、理事会で決議された専用庭の使用料の値上げに何の責任があるんですか。専用使用権は駐車場にもありますが、駐車場も全員が借りている訳ではないでしょう。そこも一部の区分所有者の問題です。それを値上げする時は、どうするんですか。一部の者の不利益に該当するから値上げはだめなんですか。それを理事会が提案し、総会で決議されたら、それも管理会社の責任ですか。
スレ主さんは、そのような考えは当然もたれないでしょうがね。
総会で議案書と違うことを提案したのは、理事長でしょう。総会で管理会社は、発言権も議決権もないんですよ。
私は、スレ主さんを助けてあげようと思っているんですが、いいことはいい、悪いことはだめということも必要なんじゃないでしょうか。裁判では、双方の言い分を尊重しますので。
しかし、私は、最初のスレからスレ主さんの力に少しでもなれればと、ない知恵を絞ってレスし続けてるんです。
あなたも、一意見として、レスしてください。そして、いろんな意見を参考にして、スレ主さんは頑張っていかれることでしょうから。

[61: 匿名さん]

>>60
　ない知恵を絞ってレスし続けてるんです。
　ならば、レス終了したほうがよくないですか？出せる知恵がなく、レスできるコメントがないから、
　管理会社をかばう言葉を並べる。それが、スレ主さんに何のメリットがあるのですか？
　刑法にたとえれば、主犯の援助は、”共犯”であり、同様に犯罪者です。
　今回の加害者（理事長）の援助、関与していたのは、誰ですか？他役員および管理会社ですよ。
　犯罪者を単数に仕立てることで、レス主さんは不利にされています。
　私は、６０よりも、レス主さんの背景を問い、是是非非を考察し、公平に判断し、レス主さんへ意見
　しています。
　６０と同様？というよりもそれ以上に『最初のスレからスレ主さんの力に少しでもなれればと』思い、
　引き出しを選び意見してますよ。
　６０と違い、無い知恵とは状況が違いますので。

[62: マンションの住民]

>>61
あなたの考えでは、専用庭の値上げをした時の管理会社に反訴するんですか、それとも現在の管理会社に対して反訴するんですか。
スレ主さんは、管理会社の変更はスレ主さんが紹介して、理事長不在の間に臨時総会を開いて、管理会社を変えた。
住民は、管理費がそれによって上がらなくて済んだのに、恩を仇で返された。そして、自分が紹介した、現管理会社が敵に廻るとは思っていなかったといわれているんです。
スレ主さん側も違反はあるんですよ。そして、管理会社を変えてやったんだから値上げもしなくて済んだのだから、住民は私に味方すべきだ。又、管理会社も委託できるようにしてやったのに、理事長側に何でつくんだというようにもとれますし。
スレ主さん自身のレスには、管理会社への反訴は全然触れられていませんし。
この裁判は、管理費等の請求であり、裁判官も管理費等の請求事件については、その事実が最も大事だといわれているといっておられるのですよ。
この事件で、反訴しても、管理会社まで追求が発展するとは思われません。
それより、別件で理事長や前管理会社を提訴した方が、時間的にも、金銭的にもプラスになるのではないかと思っています。
今度は原告として戦うのです。
しかし、それをジャッジされるのは、勿論スレ主さんです。

[63: 匿名さん]

>>53

スレ主さんはそう悲観的になることもないと思うんですが。
＞つまり、理事長が総会を開いてないことや、その後に収支分析してないだとかは関係だいんだよ
＞と言われた感じがしました。

収支の分析をしていないというのは微妙ですが、総会を開いていないというのは考慮されると
思います。

ちなみに、スレ主さんは高島平のマンションの事件の判例は読んでおられますか？
最高裁で専用使用部分の有償化については許容されましたが、専用使用料の金額については
最高裁で差戻しとなり、差戻し控訴審で減額判決が出ています。

[64: 匿名さん]

管理会社の違法だけ主張して、自分達の違法は関係ないではとおらないのでは？

[65: 匿名さん]

前管理会社は違法行為で変更されたのですから。臨時総会自体が無効です。

[66: 匿名さん]

裁判の被告となり、勝訴したいのであれば、”全てを包み隠さず表明する”ことから始まります。
逮捕され、黙秘することとは違う場面であると認識する必要があります。
レス主さんが、管理会社への反訴を現在触れていないのは、変更時の進行にレス主さんを中心とした事実が、不利になると思われているから？触れないようにしているだけでしょう。
今後は、その時の背景・理由について、”理路整然と裁判官へ伝える技術を身につけ（弁護士の指導要）、”堂々と反訴することをお勧めします。誤解が解け、管理費滞納理由の弁解につながるでしょう。
前後の管理会社については、現在契約している後管理会社に責任があります。過去の状況を覆し、改善できる立場にある後（現）管理会社の怠慢に帰責があります。前管理会社に責任を追及するとした場合は、現（後）管理会社が行えばよいことです。”前管理会社の尻拭いに巻き込まれたと～”と提訴すればよいのです。レス主さんはそこまで心配することはありません。
管理会社の変更は、世帯数規模を問わず、賛否両論が必ずあります。購入時に管理会社を考慮にし決意するわけですから、管理会社に不満があっても妥協できるものです。しかし、変更されてしまうと”やはり変更しなければよかった”とすぐに意識が反転する事くらいは予測し、覚悟の上、変更推進者となるべきでしたね。レス主さんは、同ＭＳ居住者の内心までは見抜けなかったことについては、充分反省をするべきです。ですから、今回、レス主さんへの協力ｋ者は期待できない結果になったのでしょう。そこも、機会があれば、裁判官に伝えられるとよいと思います。
しかし、この反省は、後（現）管理会社に対してまでもは必要なく、むしろ期待を裏切ったとを強く批判すべきことです。
現在の裁判経過では、管理会社について触れていないので、今後、管理会社に視点を向けてもらうよう裁判官へ話すことで、暗雲が晴れる１歩に近づくでしょう。

[67: 匿名さん]

>>66さんは、>>61さん？匿名だから同じかなと思いまして。

[68: 入居済み住民]

はあ？
包み隠さずだって？
裁判官は余計なこと言われても時間の無駄としか思わない。
人生相談じゃないんだよ。
請求には根拠がないことを主張しなければならない。

[69: 本人訴訟中]

たくさんの見解、ありがとうございます。

いろいろと私の見解も述べさせていただきます。

まず、管理会社変更の件なのですが、そこについての落ち度はまったくなく、
理事長不在で決めたことであっても、他の住民全員が了承を経て、一緒に行動したことなんです。
私が率先したわけではなく、率先したといったら役員（副理事・監事）の二人でした。
例えば、理事長がこのことについて不服だと思い、理事長が管理組合を相手に提訴したら、
理事長が勝訴するかもしれませんが、私がこのことに触れたとしても、
「今の裁判に何か関係があるんですか？」とピシャリと言われておしまいだと思います。

管理会社を責めるとするならば、私の未払金を前管理会社から引き継いだ時に、
その未払金がどんな未払金かを調べ、それを正しく精査し、管理組合に正しい指導をしなかったと
言えるかどうかだと思います。
しかし、実際に庭園使用料の値上げが普通決議だとするならば、理事長のやり方は
法的に正しいことになってしまうんです。

普通決議＞金額改定の時に、その金額を議案に載せなくてもいい
　　　　　過半数で議決されるので、１２戸中専用使用権を持つ４戸が全て反対しても議決される
　　　　　「金額は総会の中で決める」ので、過半数以上の議決権を持つ理事長がいくらでも決められる。
　　　　　　　→どんな金額を設定しても、過半数以上の賛成を得られる
　　　　　その金額について、専用使用権者の不利益を考慮しなくくてもいい
こんな条件になってしまっています。

今大事なことは、この普通決議で何でも決められてしまうという根本を正さないと、
いくらでも被害者が出てしまうということなんです。

とくに、１２戸中専用使用権者４戸が全て反対しても議決される状態
＞これが既に最初から不公平な状態ということです。

これについて、下４戸が上８戸を説得すればいいなんて思われる方がいるかと思われますが、
通常なら下４戸が反対したら、よっぽど納得のいく値上げ理由がなければ、
値上げがされるべきではないと思います。
つまり、下４戸の賛成・反対の意思とは関係なく、賛成がまかり通る状況を、
区分所有法、民法で「これはおかしですよね？最初から不公平ですよね？」ということを言いたい。

さらに、値上げした４倍という金額なのですが、
とある東京の高級住宅地にある専用庭使用料の３倍以上の金額設定です。
また、私のマンションから５km以内の６０物件の専用使用料の相場と比較すると、約５倍の金額設定です。

つまり、超がつく異常な金額設定なんです。
全国探してもこんな金額設定がされているのは、全国を調べていないけれども、うちのマンションだけだと
思います。

しかし、裁判官はマンションのプロではありません。
１３００円の使用料が５２００円になって、『たかが３９００円』の値上げなんていうのは、
社会通念上受忍すべき金額なんて言われた日には、この値上げの根本を理解させられてないということになります。

既に本訴において、このことは十分に書いているつもりなのですが、それが裁判官に伝わっている
気がしない、というのが今回の相談のきっかけです。
そして反訴によって、「総会決議無効確認請求」とした場合、本訴と重複した内容を記載することになってしまう
のですが、このような反訴は認められるものなのかどうか。
また、「専用使用料相場確認請求」としても、裁判所がいくらが正しいとは答えることができないので、
これも成り立たないのか。
いろいろと悩んでおります。

過去の事例で「普通決議による異常な値上げ」による裁判事例は、私の探すところでは一つもありませんでした。
当然と言えば当然なのですが、こんな私情を挟んだ決議を突き通したのはうちの理事長ぐらいでしょうから。

[70: 匿名さん]

>>61
スレ主さんや裁判官の見解でも、管理会社の責任云々はあまり関係ないといわれているでしょう。
あなたは、人を批判する前に偏った見方しかできないということも、理解してください。
管理会社の責任追及云々が、裁判官には認められにくいということをまず理解すべきです。

[71: 匿名さん]

>>61
あなたがレスしてたのはわかりません。匿名さんだけでは。どれがあなたのレスなのか。

[72: 匿名さん]

本人訴訟中さん

＞そして反訴によって、「総会決議無効確認請求」とした場合、本訴と重複した内容を記載することになってしまうのですが、このような反訴は認められるものなのかどうか。
＞また、「専用使用料相場確認請求」としても、裁判所がいくらが正しいとは答えることができないので、これも成り立たないのか。
＞いろいろと悩んでおります。

反訴するなら、債務不存在確認請求でしょうね。今回の値上げが「特段の影響」に値するとと主張して、債務の根拠になる総会決議が無効だから、債務は存在しないと訴える訳です。

そこまでしなくても、債務が存在するかしないかは本訴の争点なので、本訴の中で争えばいいと思いますけど。
後は、値上げ額が「特段の影響」と言えるかどうか、裁判官の判断次第ですね。
その結果が納得の行かないものであれば、マンション内で総会決議のやり直しを求めるしか無いですね。
現実的には、理事長さんがマンションに住んでいる間は難しいでしょう。病気や怪我で活動できなくなったり、売って出て行くのを待つか、何かスキャンダルを掴んで引き摺り下ろすか、といったところでしょうか。とにかく、合法的には難しいでしょう。

[73: 匿名さん]

>>70
　↑が弁護人でなくて、本当によかった。あなたの思考では間違いなく『敗訴』。
というよう以前に、あなたのその思考では、弁護士どころか、その下の下にもなれませんがね（笑。
リストラされた人材の多い、管理会社のフロントにはなれるでしょうがね（笑
他人を批判するあたたは卑怯者。
私は、レス主・レス参加者問わず、各々の”意見”について見解を述べ、自分ならばどう論争するかを延べているだけです。ハンドルネームにこだわらず、今後も匿名さんにされたらよいのではないですか？私は、一切気になりません。名前は『本人訴訟中』のレス主さんについてのみ、識別すれば充分ですので。状況説明以外のレスならば、スレ主さんも匿名さんにしてもかまわないと思うほどですから。

レス主さん、弁護士へは本当に依頼したのですか？費用を心配し、まだ依頼を決意していないのではないですか？弁護人がついていながら、裁判官が当然にマンションのプロではないため、社会通念受任すべき金額の値上げ根本が理解できない、、、という結論をレス主さんにさせるようなことはありませんので。
裁判官が、もしも、具体的数字をしらなくても、資料等で情報収集し理解の上、判断していますから。
正直、第三者の私も『たかが３９００円の値上げなんて』と思っています。これは裁判官の判断は、社会通念上受忍すべき金額を３９００円としたことは妥当ということです。
私は、レス主さんの背景をふまえ、考察し、レス主さんの滞納行為は致し方ないと受け止めたため、レス参加していました。レス主さんが、３９００円値上げのみを告げて、裁判を継続するのであれば、レス主さんも想定するとおり、敗訴は高確率です。抵抗は無駄です。
弁護士は、敗訴の見込みが高い被告人にたいしても弁護することが仕事です。ですから、背景を見抜き、勝訴させようとします。レス主さんが弁護士に、すべて告げず、負け弁護士になることが、気の毒でなりません。
まずは、レス主さんの、良悪を弁護士にすべて話すことが必要です。あとは、弁護士に任せれば、どうにかしてくれますから。

[74: 匿名さん]

>>73
「スレ主」のことを「レス主」と誤っているのをいいかげん正してくれ。
それが目について書き込み全体の信頼性まで損ねてその長文を読む気がせん。

[75: 73]

>>74
間違い探しは大得意のようだね（笑。得意分野の公表の場ができて、よかったではないかい？（笑
読まなくて結構。　期待してレスしてないので、どうぞ、スルーを。

[76: 匿名さん]

>>75
NO.74は　NO.70ではありませんよ。匿名だから判りにくいでしょうが。念のため。
私はあなたのNO.61に対する批判に対して、それに反論したんですよ。
あなたもすぐ人の批判をする人なんですね。他人を批判するあなたは卑怯者。この言葉をそっくりあなたにお返ししておきます。
匿名にこだわっていますが、匿名は無責任に何でも書けますからね。ハンドルネーム以上に。しかし、あなたに対しては、匿名さんでレスします。
私も、スレ主さんの為に、自分の見解を述べているのです。
弁護士の件については、私の見解は、弁護士にも専門分野があり、専門分野以外については高く評価していません。
医者もおなじことです。内科医が外科も見れますが、脳外科や心臓の手術ができないのと一緒です。
総体的な法律の知識はあるので、弁護士の力は借りなければなりませんが、マンション管理については、素人同然と考えてもいいのではと思っています。少しオーバーな表現ではありますがね。
だから、自分で勉強しなければならないのです。自分で本を読み、こういったスレに参加することによって、いろんな考えを聞いていく。そして力をつけていく必要があるのです。
弁護士が、マンション管理について、奥深く時間をかけて勉強することはないでしょうからね。マンション管理の専門分野としてやっていかれる方は別でしょうが。
弁護士に任せれば、どうにかしてくれるというのは、無責任ですよ。

[77: 匿名さん]

>>76　他、愚問・挑発さん達へ

『マンションに詳しい』というのは前提。スレ主さんが断言してますからね。あえて、９文字を書き込む必要が？
弁護士＝マンションに詳しい弁護士　なんですよ。
いちいち、面倒な頭だな～。７６さんは。

＞NO.74は　NO.70ではありませんよ
　このようなな、同一人物か否かなど、どうでもいいのです。本人が、〇＝〇と表示しない限り、単体で考察しレスすればよいのですよ。面倒な頭。７６さんは。
会社には、いらない存在で、いつも邪魔扱いされていませんか？（笑。必要とされぬ窓際族は気の毒。）
昼・夜の面倒な人づきあい時間だけは利用される便利君？なら、少しは利用価値あるかな？（笑

互いに、スレ主さんに迷惑にならないコメントを。
とりあえず、愚問・挑発には、今後、応えない姿勢でいるので、あしからず。
各々の、見解ほ述べればよい。反論は当然。そこからよい方法が導きされる。

スレ主さん、弁護士依頼の件は？昨日、某法律ＴＶで、『法テラス』を案内していました。
今回は、無料、安価な弁護士はあまりお勧めできませんが、資金繰りが心配なら相談してみてはいかが？

[78: 77]

スレ主さんへ
弁護士依頼について補足です。
弁護士の中で、マンションに強いといえども、最近に数回の経験があれば充分です。詳しいといっても、精通とまで至らなくてもよいと思われます。
今回は、緊急を要するため、まるっきりマンションに無知な弁護士では適格ではありませんが、弁護士であれば、建物構造分野を除けば、当然にマンション管理士レベルを既に到達しています。
若干、建物紛争を経験、あるいは研究し、予備知識さえあれば充分に対応できるはずです。
今回は、建物の構造等の建築物についての専門分野ではなく、『契約内容』についてのが要因の一つです。タイヤパンク破損など、刑事も絡んでいますので、重点を置き間違えないよう依頼してください。

[79: 匿名さん]

>>78さん
スレ主さんは、最初マンションに関する弁護士相談にいって、その通りやっていったら、他弁護士が今度は、それではあなたの負けですといわれたといっておられるんですよ。
弁護士であれば、マンション管理士レベルの知識には既に達していますといっておられますが、スレ主さんは、実際裁判を行っていく中でそうではないと痛感されたといっておられるじゃないですか。
だから、マンション管理に詳しい弁護士をどうして見つけるのか教えてくださいといわれてるんですよ。
中途半端な知識で対応されるから、自分でも勉強されているんです。

[80: 匿名さん]

>>77
愚問はあなたのレスですよ。
間違いだらけの拙い文章で、自分だけが正論を述べているつもりになっていませんか。
あなたこそ、会社では偏屈で融通性のない、嫌われ者でしょうね。
スレ主さんは、地方在住といっておられるでしょう。なんにも理解しないで、勝手なレスはしないこと。わかる？

[81: 匿名さん]

管理費等請求事件で、理事長のタイヤパンクなどの刑事事件は、何の関係があるんですか。
物事の本質をしっかり見極めていかないと、なにごとも中途半端になり、値上げ幅の減額すら出来ないことになります。

[82: 匿名さん]

難しい問題ではなく、四倍が適正かどうかの第三者（裁判）の判断を頼むだけの事だよ。

[83: 本人訴訟中]

すみません、このスレの主旨が若干ズレているような気がしますので、
誤解を正しつつも、書き込みさせていただきます。

現時点での問題は、
普通決議事項の根拠無き値上げが法律的に違法であると言えるかどうかです。
値上げ額を、総会が行われる当日まで隠しておいて、総会中に相場とかけ離れた金額設定をしたのです。
例えば庭園使用料を管理費に置き換えたとして、月3,900円の値上げって、安いとは言えないですよね。
ましてや、値上げの根拠もなく、突然値上げされれば、誰だって「なんで？」ってことになります。
マンションに住んでいる住民にとって、いかに「有り得ない」数字であるかは皆さんはよくわかると思います。

しかし、私たちマンション住民他、マンション関係者がわかっても、裁判長がわからなければ
裁判は勝つことができません。
つまり、法律的にどう違法性を含んでいるのかを指摘しなければ、勝てない裁判なんです。

＞『債務不存在確認請求』
確かに、この形で裁判を起こされている事例がいくつかありますので、参考に今探しています。

＞弁護士への相談
マンション管理士も含め、いろいろと相談はしたのですが、
この裁判問題をどうのこうのしてくれるという方は、１人しかおらず、
ほとんどの方は、
「まずは味方を作りなさい」「引っ越された方がいいのでは」といったことしか言わず、
裁判としては進展する結果を得られませんでした。
また、マンション問題を専門的にやっている弁護士は、ネット上でもほとんどいなく、
普通の弁護士に相談したときは、私の方がマンションの法律に詳しいくらいでした。

＞刑事事件について
こちらは、とくに今裁判とは関係ありませんので、議論はしないでください。

平成１６年神戸地裁で、管理費等の値上げは普通決議事項であるというニュアンスの判決が
おりているため、このような矛盾が生まれています。

管理費や修繕費は全戸に関わることですが、
駐車場料金・専用庭使用料は一部の専用使用権者に関わることです。
さらに専用庭使用権は一般的に全戸のうち過半数より少ないのが当たり前です。（一階のみだから）

つまり専用庭使用権というのは、専用庭の使い方は規約の変更による特別決議事項であると断言できるが、
値上げは管理費等の値上げと一緒で普通決議事項であるので、専用使用権者が全戸反対しても、
２階以上に住む住民が何も考えずに賛成すれば、値上げされてしまうのです。
ここに、私は矛盾を感じております。専用使用権者の意見はまったく反映されないのですから。

このへんをうまく整理して、専用庭使用料の値上げは特別決議事項である、と言い切ることができれば、
この裁判は絶対に勝つことができます。
しかし、今の私の知識ではそれが出来ず、裁判長には何も響いている気がしません。
そして、議決無効の訴えが通らないのであれば、今度は値上げ額が社会通念上受忍すべき金額かどうか、
なのです。

皆さんの貴重な時間を割いてレスしていただき、ありがとうございます。
いろいろご意見をお待ちしております。
私の偏った意見では、ちょっと行き詰っているのが事実なので、いろんな見解を参考にさせてください！
よろしくお願いします！

[84: 匿名さん]

スレ主さんが、裁判所に関わる論争をしている中、裁判に”ふさわしい議論”をしようとしないのであれば、
たとえ報酬をもらえても、『負け』弁護士になるのは御免と、弁護士達は遠慮されるでしょう。
裁判官も、公平の立場である以上、余計な情報は得ない、偏った私情を取り込まないことが原則なのです。
ですから、当然に、噛み砕いて事実の流れを告げない限り、スレ主さんに不利というより、スレ主さんが当然悪いで終了です。
刑事に関することだから、刑事で戦えとは言っていません。刑事に関することに値する悪質な事実がある。それは、＊＊の図れる証拠なのです。良識ある人物であればどんな理由であれ、そのようなレベルの低い行為は在り得ません。理事長、他居住者の＊＊の低さを裁判官に伝えることは、重要な証拠になり、スレ主さんに優位になる事なのですがね。
スレ主さんが敗訴事例を築くことは、役員以外の一般居住者の立場を、今後有利にも、不利な状況にも仕向ける一要因であり、先駆者であると　ご認識してください。
>>80
＞間違いだらけの拙い文章
誤字脱字の拙文は気にしていません。気楽にパチパチ入力してますんで（笑
読みたければ、適当にご解読くださいな。漢字検定試験の勉強にでもなるでしょうし（笑
検定試験、報酬ありきであれば、勿論気をつけますが。
社内では常に文書作成についても、高評をいただいております。マニュアル作成主任にも任命されたことがありますので。学生時代のレポートもほぼＡでしたし。ちなみに、個人・中小企業、劣大学ではありませんので。
自信を持って、実力ありと断言できますので。あしからず。

[85: マンションの住民]

スレ主さんのコメントを読んで、私が最初から述べていた弁護士や裁判官のマンション管理に関する知識の件や刑事事件と今回の件とは直接関係ないとのこと、管理会社への反訴等も含め、私がレスしたのと殆ど同じ流れで進んでいっており、私も少し自信がもてました。最近は、トラブルが生じ、ハンドルネームを使わず、匿名さんでレスしてましたが。

専用庭の値上げについては、普通決議は仕方ないかもしれませんが、特別の影響を受ける者の承諾又はその影響を受ける者の４分の３以上の同意がなければならないという法律もあります。
但し、これは共用部分の変更に関してではありますが。この法律が特別の影響を受ける区分所有者の専用庭の値上げに適用されないのか、検討してみる価値はあるのではと思います。
区分所有法３１条１項です。
規約の設定・変更・廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その一部の区分所有者の承諾を得なければならない。
特別の影響とは、規約の設定・変更・廃止の必要性および合理性とこれによって受ける一部の区分所有者の不利益とを比較して、一部の区分所有者が受忍すべき程度を超える不利益を受ける場合をいう。

[86: 匿名さん]

>>84
裁判所に係る論争をしている中、裁判に相応しい議論をしようとしないのであれば、弁護士は敬遠するでしょうですか。それを教えてやるのがプロでしょう。お金を貰って引き受けているのに、裁判に有利になることをいわない弁護士とはどういうものでしょうか。それこそ、何の役にも立たないじゃないですか。
スレ主さんが、刑事事件は関係ないので、議論しないで下さいといっておられるのにまだ、執着するんですか。
学生時代のレポート？卒論のことですか？その程度でＡなんですね。良かったですね、Ａがとれる大学で。

[87: 匿名さん]

>>85
＞私も少し自信がもてました
もう油断ですか？スレ主さんの意思があなたの意見に近い？勝訴もしていないのに。
幸せな人ですね。
まるで、バスで席を譲り、ありがとうといわれたら、役にたったと大喜びするような次元だ。。。
>>86
＞刑事事件は関係ないので、議論しないで下さいといっておられるのにまだ、執着するんですか。
　刑訴の〇条で競えなど具体的に議論してますか？　裁判官・弁護士は、多くの法律や、多くの原則論を学び得た資格の方々です。スレ主は、区分所有法条文の違反をして被告人とされていますが、彼を弁論するには、条文まえの原則論で勝負することが始まりではないのですか？と理解できない？
”その程度でＡ”と戯けた反論してますが、あなたには、入試すら手の届かぬ大学ですので。
あなたが、日本一の名門Ｔ大であれば何といわれても、これ以上否定はしませんが、それは９９％在り得ないでしょうから（笑。

[88: 匿名さん]

>>87
学歴の披露と自慢話しですか。
私も一応、有名大卒ではありますけどね。会社も東証一部上場企業で、時価総額が８千億以上の企業ではあります。
超ビッグとまではいいませんがね。そこそこの会社と思ってます。
私の親は赤門出身者でしたけど、馬鹿息子ですからね。私は。

[89: 入居済み住民]

本人訴訟中さん

私は、普通決議でできるし、その金額に改定すべき理由の明示は不要だと思っています。
その他の外形的な状況を教えてもらえませんか？

・決議は「改定後の金額は理事長に一任する」or「具体的な金額を示して議決」
・議案説明がなく、賛否の判断ができない状態での委任の有効性を争っているか

[90: 87]

>>88
ほぼ同じ境遇のようですな。叔父と従兄弟が赤門生。親は私と同大学。企業規模は私が若干優位かと。
まぁ、馬鹿子息ということは同様のようで。お互い、その程度のようですな（笑

スレ主さんの方針で、勝訴に？無理だと思うが、、、。下手な助言をしないように。
弁護士に任せればよいのだよ。
このスレを理事長関係者が閲覧していることもある。この場でのレス・情報交換が、反論の種明かしになり、
またもや先手を打たれやしないか懸念する。。。。

進捗は、気になるけれども、一旦、スレを閉めたらどうだい？それが、レス主さんのためかとも。

[91: 入居済み住民]

>>89の
> ・決議は「改定後の金額は理事長に一任する」or「具体的な金額を示して議決」
>>83で
> 値上げ額を、総会が行われる当日まで隠しておいて、総会中に相場とかけ離れた金額設定をしたのです。
議決の時点では金額が示されていたようですね。
失礼しました。

委任状無効を主張する他、
理事会議事録請求して、審議されていないものを上程したから無効とかもあるかも。
とにかく、手続き的なところを攻めると思います。