普通決議で議決されたものは何でも有効なのか

[本人訴訟中]

はじめての投稿です。よろしくお願いします。

私のマンションは１２戸と非常に小さい規模のマンションなのですが、
その内、私を含め１階の４軒が専用庭使用権をもっています。

この度、１０年くらい理事長されているワンマンな方とトラブってしまい、
専用庭使用料を突然、定期総会で４倍にされてしまいました。

「された」というのは、私のマンション住民は総会だとかに興味がなく、
８割は常に欠席で委任状を提出します。
なので、欠席者の委任状だけで、理事長が何でも出来てしまう環境であり、
さらに悪いことに、欠席住民は何らか弱みでも握られているのかわからないのですが、
「理事長を敵に回したくない」「理事長が怖い」などという状態で、
完璧な独裁が出来上がっています。

専用庭使用料の相場は１平米20円～30円といったところですが、
私の使用料は１平米146円となってしまい、毎月36平米の専用庭に5200円も払うこととなってしまいました。

そこで質問です。
管理費等の値上げは
H14.11. 5 神戸地方裁判所 平成１４年(レ)第９０号 管理費等請求控訴事件の判決によると
普通決議事項であるので、区分所有法による特別決議に必要な招集手続き、また特別な影響などの
考慮は一切必要ない。
では、今回の値上げのなのですが、
①総会案内では「専用庭使用料の変更について」とだけ記載されていた
②総会中に何の根拠もなく、何の説明もなく、いきなり４倍の値上げとした
③欠席者の委任状による賛成が８、参加者の賛成が２、反対が２　で議決された
④議事録にはさも話し合いで決まったように書かれている
④うち以外の３軒は「理事長を敵に回したくない」という理由から増額した金額を払ってしまっている

このやり方であれば、総会中に１００倍に増額するといっても、議決されることになります。
これが合法なのであれば、嫌がらせ行為が合法となってしまいます。

普通決議事項って何でも決められるのか！？ということで悩んでおります。

ちなみに、この４倍後の金額は１年にすると、固定資産税の３分の２にあたります。

この理事長のやり方を法律で裁けるかどうか、どうぞ皆様の知識等をお貸しください。
よろしくお願い致します。

[148: 匿名さん]

＞「区分所有者の権利を著しく害する場合には、当該区分所有者の承諾を取る必要がある・・」 という旨が区分所有法にあるので、これを盾に理事長に話してみる

そんなの無いよ。30条、31条を読んでご覧よ。無駄な抵抗だね。

[149: 本人訴訟中]

皆様、いろいろとレスしていただきありがとうございます。

高裁第１回がありましたので、その結果をお伝えします。

まず、
裁判の行方の方は、地裁で被告の勝訴。
内容としては
「専用庭使用権のような、拒否することのできない付随された権利に関して、
　その金額の変更は、規約の変更であるから、区分所有法第３１条における
　特別の影響を考慮しなければいけない。」

ということで、今回の事件は
『あまりに相場とかけ離れた金額設定が、恣意的だといわざるを得ない』
といったようなことでした。
本当は判決文が８ページくらいにわたって書いてあるので、かなりの要約ですが、
ざっと言うとこんな感じです。

ようするに、駐車場の権利は金額が高くなったら、その権利を放棄すればいいが、
専用庭使用権は付随の権利で、放棄・拒否が出来ないとのことなので、
もっと慎重に決定しなければいけなかった、ということです。

そして、この事件をマンション管理新聞社が記事にしてくださいました。
今年の１月中旬の記事です。
図書館や、もしかしたら皆さんのマンションの管理会社に置いてあるかもしれません。


話が反れましたが、高裁の話です。

まさかの・・・・
理事長・・欠席です。
裁判長、ものすごく怒っていました。

裁判長が傍聴人席にいた管理会社に話しかけ、
その事情を伺っている中で、
こんな一言が出ました。

裁判長「あなたは、裁判所をバカにしているのですか？」

そのくらいバカなことがありました。
書記官などもうっすらと笑みを浮かべていて、
あまりの理事長のふざけた態度（欠席理由など）に腹が立ったと思います。
また、本人訴訟でただでさえ面倒臭そうなのに、こんなことですから・・

はっきりいって、
同じマンションの住民として、こんな人を理事長としていて、
こちらが恥ずかしかったです。

管理会社も、相当バツが悪い感じになっていました。


裁判はとりあえず「休止」だそうです。
控訴人からの連絡待ちということでしょうか。


長文になってすみませんでした。
また、このスレを見ていただきありがとうございます。

私は、裁判の素人から始まり、一生懸命法律を覚え、こうして戦っていますので、
自分の文章にも不適切な表現があるかもしれませんので、そこは許してください。

また、一ヶ月後、こちらに書かせていただきます！

いつもありがとうございます。

[150: 匿名さん]

>>149さん
お疲れ様でした！
理事長もふざけてますね〜、欠席だなんて。

今後また、なにをしてくるかわかりませんから、とにかく気をつけて！

[151: 匿名さん]

＞理事長・・欠席です。
＞裁判長、ものすごく怒っていました。
＞裁判長「あなたは、裁判所をバカにしているのですか？」

失礼ながら笑ってしまいました。

高裁の期日は、１回で結審のことが多いから、
地裁で敗訴した本件控訴人（地裁の被告）が来ないと話にならないね。

控訴までして争う姿勢を見せると
裁判所は、事案によっては和解期日を入れてくれるけど、控訴人が来なきゃ全然ダメだこりゃ。

[152: 匿名さん]

＞本件控訴人（地裁の被告）

まちがいました。すみません。

スレ主は地裁の被告で、原告は管理組合、
地裁で被告勝訴で、控訴人は地裁原告でしたね。

このスレ見て思ったけど、
スレ主は、理事立候補をして握りつぶされたから、
その損害賠償責任を原因にして附帯控訴できそうですね。

おそらく理事長は引っ越して逃げること考えてるでしょうけど、
引っ越ししたって関係なく法廷に引きづり出して責任追及することが、今後のためになるように思います。

[153: 匿名さん]

スレ主さん、お疲れ様です。そして、報告ありがとうございます。

欠席とは困った理事長ですね。
控訴したことで、表向きは係争中の案件ということにして、責任逃れの為の時間稼ぎ、場合によっては、和解に持ち込もうという考えなのかな。

[154: 本人訴訟中]

レス、ありがとうございます！

しばらくは裁判のことは考えないようにしていたのですが、（書類書くのが本当に大変で・・）
結構楽な気持ちになってきました。

理事長のこの行動は
・プライドを守るため
・どうしても理事長を続けなければいけない理由があるため
でしょう。

なぜならば、私の仕事が経理を専門にやっていますので、
帳票、元帳、決算報告書、予算書・・これらの書類が揃えば、
ある程度のことがわかってしまいます。

実に５年くらい前にさかのぼるのですが、１５００万の大規模修繕をやったんです。
その時の、工事関係書類をマンション住民に一切公表していないんです。
その時の総会では
理事長「〇〇万円を私の力でまけてくれたんだ」とか、それに釣られて役員なんかも
役員「さすが理事長ですね。いつも頼りになります」　なんていう感じで、
正直、お金の動きがまったくうさんくさいんです。

そこで、何度催促しても、見せてくれなかったり、嘘をついて逃れたりするもんだから、
内容証明で送ってやったんです。
「必ず、次回の総会に持参するように」と。
それでも持ってこないもんだから、何か裏がある可能性があります。
おまけに、この大規模修繕を期に、今まで何ら主張をしてなかった住民の一人が、
突然、理事長様様という態度に変わり、今でも、理事長の肩を持ち続けています。
実に不自然な関係です。

癒着かな、っと私は考えているので、
前回の総会の時も「私はこの大規模修繕について疑問をいだいているので、役員として立候補します」
なんて言うもんだから、総スカンなんです＾＾；

ただ、今回の裁判が決着すれば、役員は全員責任を取らざるを得ない状態です。
しなくてもいい裁判。みんなの管理費からこの裁判費用は払われます。

理事長の出方しだいでは、すぐに損害賠償請求したいところです。
もしかしたら、証拠があれば、それを隠ぺいするかもしれませんし、
とにかく、少しでも時間稼ぎをする必要があるんだと思います。
時効のこともありますし。

もしも本格的に、何かやらかしてたら、これはもう刑事事件です。
場合によっては、横領によって逮捕される可能性もないとは言えません。

工事関係書類を隠し続ける理由、その真実を知りたいものです。


また、長文ですみません。。

レスが嬉しかったんです！
ありがとうございます！

[155: 本人訴訟中]

皆さま、ご無沙汰しております。

結局、あちら側が控訴理由を説明出来ず「控訴取り下げ」ということで結審致しました。


この度は、見守ってくださった皆さま、本当にどうもありがとうございました。

簡易裁判から始まり、約２年という裁判でしたが、本人訴訟で勝てたことに嬉しく思えます。


全国的に見て、「庭園使用料」で裁判になったケースはあまり見かけないようですね。
今回の裁判結果をどこかに公表し、今後似たようなケースにあわれた場合に対処できるように
してもらいたいです。

しかし、そういった行為が何らか抵触するのかがわからないので、ちょっと相談をしてみます。


皆さまがこういった裁判に巻き込まれないことを祈り、
今回の記事を４月半ば頃までには〆させていただきます。


どうもありがとうございました！

[156: 入居済み住民]

お疲れさまでした。
裁判は裁判所でするけれど、実生活では１つ屋根の下。
これからどのように落ち着くのか少々心配ですが。

負けないで良かったですね。

[157: 匿名はん]

マンションの普通決議とは防犯カメラ何百万円、ガス工事何千万の仕事が終わってから後日取るものですか、特別決議は必要はないのかお尋ね。いたします

[158: 匿名さん]

修繕積立金の取り崩し、共有部分の変更。
これが普通決議か特別決議だったか？

はい>>159にパス

[159: 匿名さん]

修理費1億円以上は特別決議です。

[160: 匿名さん]

特別決議で4/5でしょう

[161: 匿名さん]

最近このスレを発見し読ませて頂きました。

今更ですがスレ主さん本当にお疲れ様でした。
問題理事長という根本問題は解決したわけでは無いですが、勝訴されて本当に良かったです。
おめでとうございました。

[162: 匿名]

>>155
最後のまとめを待ってます。よろしく。

[163: 匿名さん]

管理会社は総会の開催に事務的な準備をしてくれますが
理事長が輪番制の場合は、バカそうな人が理事長になった
段階でバカな理事長をヨイショして何年も理事会に関与させ
多額の不必要な工事を普通決議で理事長の責任でやらせます。
バカな国会議員が役人にヨイショされて国家予算を捻出させ
不要になったら検察にあと始末させる構図とよく似ていますね。

[164: 匿名]

>>163
そういう管理会社や管理組合もあれば、そうでない管理組合や管理会社もある。
どちらかといえば、管理組合＝理事会＝組合員がしっかりしてれば問題は減るだろう。

ここのスレ主のように一人の組合員でも、しっかり行動する人もいれば、表では動かず掲示板で愚痴だけを言う人もいる。

管理組合＝マンションは引っ越すことも可能だ。
だが、自分自身は努力しないと換えられないなぁ。

[165: 匿名]

朝は辛い 昼は眠い 夜は重い！ あなた だけだよ！

[166: 匿名]

説明会もないまま特別決議の総会はありなのですか？

[167: 匿名さん]

＞説明会もないまま特別決議の総会はありなのですか？


通常総会ではなく臨時総会の様ですが、通常総会は一定時期に理事長は招集する義務があり、臨時総会は理事会の決議さえあればいつでも理事長は招集出来ます。貴方のマンションの管理規約を読む事をお勧めします。

[168: ビギナーさん]

>>166
議事録などはどうでしたか？記載あるいは配布ありませんか？

[169: 匿名]

一度アンケートあっただけで特別決議みたいなんです。修繕積立て増額についてですが

[170: 匿名さん]

＞一度アンケートあっただけで特別決議みたいなんです。修繕積立て増額についてですが
何も知らないのですね。修繕積立て（金）増額は特別決議事項ではありません。

[171: 匿名]

管理規約に、修繕積立て額が記載あれば特別決議だと聞きました

[172: 匿名さん]

＞管理規約に、修繕積立て額が記載あれば特別決議だと聞きました

珍しいですね。それでは総会で誰かが反対論を唱えれば値上げは出来ないことになるでしょうから、貴方が不満を持つことは無いでしょう。

[173: 匿名さん]

反対は反対でかまわないのですが、修繕積立金の値上げが通らないということは必要な大規模修繕ができない可能性もあり、結果的には自己の資産価値を落とす主張をすることにもなります。

いずれにしてもきちんとした説明を求めるべきで、反対ありきで感情的にお考えにならぬよう。

[174: 匿名さん]

＞いずれにしてもきちんとした説明を求めるべきで、反対ありきで感情的にお考えにならぬよう。

貴方の言うのが本当ならば、その管理規約が不備ということよ。

[175: 匿:名さん]

>>171
>管理規約に、修繕積立て額が記載あれば特別決議だと聞きました

このような裁判例があります。参考にしてください。
http://www2.ttcn.ne.jp/~kanrishi-g/images/386.pdf

[176: 匿名さん]

＞＞いずれにしてもきちんとした説明を求めるべきで、反対ありきで感情的にお考えにならぬよう。

＞貴方の言うのが本当ならば、その管理規約が不備ということよ。

できたら日本語でお願いします。
私の言ったどの部分に関連して、どの管理規約がどう不備だと仰ってるのですか？

[177: 匿名さん]

管理費等の金額迄も管理規約に記載して規定しているので、その値上げの議案については特別議決が必要になっているとの貴方のコメントが事実ならば、今時珍しい規約と思われ信じられませんが、もしそうならば議決は困難を極めて今後の修繕積立金の不足や経年劣化に伴う管理費（補修費）の増加に対応が出来なくなるのは明らかです。
一般の組合では規約に金額の規定はせずに、「管理費等の金額表」を規約外の議案として普通決議で処理しています。
これらをしていないならば、貴方のマンションの管理規約は素人が作った様なもので、不備そのものであると言った迄です。

[178: 匿名]

>その値上げの議案については特別議決が必要になっているとの貴方のコメントが事実ならば

そのようなコメント自体が存在しません。
日本語でお願いします。

[179: 匿名さん]

>そのようなコメント自体が存在しません。 日本語でお願いします。
存在します。下記の流れを参照下さい。
No.166 by 匿名2010-12-03 19:45
説明会もないまま特別決議の総会はありなのですか？
No.167 by 匿名さん2010-12-03 19:58
＞説明会もないまま特別決議の総会はありなのですか？
通常総会ではなく臨時総会の様ですが、通常総会は一定時期に理事長は招集する義務があり、臨時総会は理事会の決議さえあればいつでも理事長は招集出来ます。貴方のマンションの管理規約を読む事をお勧めします。
No.168 by ビギナーさん2010-12-03 21:00
>>166
議事録などはどうでしたか？記載あるいは配布ありませんか？
No.169 by 匿名2010-12-03 21:18
一度アンケートあっただけで特別決議みたいなんです。修繕積立て増額についてですが
No.170 by 匿名さん2010-12-03 21:33
＞一度アンケートあっただけで特別決議みたいなんです。修繕積立て増額についてですが
何も知らないのですね。修繕積立て（金）増額は特別決議事項ではありません。
No.171 by 匿名2010-12-03 21:46
管理規約に、修繕積立て額が記載あれば特別決議だと聞きました
No.172 by 匿名さん2010-12-04 09:40
＞管理規約に、修繕積立て額が記載あれば特別決議だと聞きました

珍しいですね。それでは総会で誰かが反対論を唱えれば値上げは出来ないことになるでしょうから、貴方が不満を持つことは無いでしょう。

[180: 173]

上記に私の発言は一つもありません。

本スレでは173が初めての書き込みです。
また、貴方が仰る「流れ」なるものと私の書き込みは何ら関連性がなく、勘違いも甚だしい。
何か、頭に血が昇ったのでしょうが、いきなり因縁つけられた者としては、迷惑至極。

[181: 匿名さん]

真実は一つですよ。抽象論はこちらに届かないから言った言わないなんて分かりません。
こちらはコメントの中味に興味があるが誰がいつコメントしたなんて事は眼中にはありません。

[182: 匿名]

要するに読解力がないということですか。
了解しました。不毛なので本件は終了します。

[183: 匿名さん]

日列談判破裂して逃げて帰るはロシアの兵いー。

[184: 匿名さん]

出だしが無知な人だったんだね。

[185: 匿名さん]

管理規約に管理費等の金額を記載している場合、その値上げは規約の変更で特別決議が必要である。
この様な管理規約の場合は、経年劣化に伴う管理費（補修費）の値上げ、修繕積立金の値上げなどの決議は非情に難しくなり管理が出来ない状態になる。
であるから一般には管理費、修繕積立金のそれぞれの項目の規定にとどめて、それらの金額は管理費、修繕積立金など金額表に記載し総会に提案し普通決議で適正額にしている。
この様にしていない管理規約の組合があるとせば、管理に無知な素人の管理組合と言わざるを得ない。

[186: 匿名さん]

管理規約が不備と言われて怒った方、何とか言ったら？

[187: 匿名さん]

自作のマンション新聞を発行して、問題点を区分所有者で意見の交換を図ることは大切ですね。
ご意見箱を設置して無記名、匿名の意見も大切にね！
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[188: マンコミュファンさん]

宣伝目的のマルチポストはやめなさい。

[189: 匿名さん]

えー。掲示板は、流れを読みましょう。
このスレは、過去スレを掘り起こして

>No.166 by 匿名 2010-12-03 19:45
>説明会もないまま特別決議の総会はありなのですか？

>No.169 by 匿名 2010-12-03 21:18
>一度アンケートあっただけで特別決議みたいなんです。修繕積立て増額についてですが

という、一組合員からの素朴な疑問、課題提起で再度リスタートしています。
本当に素朴な質問です。
聞きたいこともありますが、理事経験者・管理会社スタッフ・マン管士であればいくらでもアドバイスできることがあるでしょう。

しかるに、

>No.170 by 匿名さん 2010-12-03 21:33
>>一度アンケートあっただけで特別決議みたいなんです。修繕積立て増額についてですが
>何も知らないのですね。修繕積立て（金）増額は特別決議事項ではありません。

この愚人が頭ごなしに見下したことで質問者を震え上がらせ、

>No.176 by 匿名さん 2010-12-04 21:59
>＞＞いずれにしてもきちんとした説明を求めるべきで、反対ありきで感情的にお考えにならぬよう。

>＞貴方の言うのが本当ならば、その管理規約が不備ということよ。

>できたら日本語でお願いします。
>私の言ったどの部分に関連して、どの管理規約がどう不備だと仰ってるのですか？

この愚人がどうでも良い方向に話を持って行っている。

結果的に、質問された方の意向を無視したまま話が進んでいる。

昨今、このコミュの顕著な傾向ではありますが、やみくもに知識をひけらかして新規参加者を見下すような言動は慎みませんか？
そんな愚行に対して感情むき出し、さらに横ズレさせていく。そんなアラシも止めませんか？


自分の持論や文句があるなら、blogやツィートの方が自己満満たしてくれますよ。
素朴な疑問から何かを感じ取って行く方、多くの方々から見て。
書かないけれど読んでいる、勉強したい方、多くの方々から見て。
私のような古参のROMってるマンコミュファンから見て。

貴方がたは不要です。邪魔でしかない。
多くの方々が、そう思ってます。

[190: 匿名さん]

＞昨今、このコミュの顕著な傾向ではありますが、やみくもに知識をひけらかして新規参加者を見下すような言動は慎みませんか？ そんな愚行に対して感情むき出し、さらに横ズレさせていく。そんなアラシも止めませんか？
常識的な事を知識なんて言う事自体可笑しいのではないの。
アラシなんかではなくちゃんと　＞185　で念を押してますよ。この程度のことは知識のひけらかしでも何でもありませんよ。今更書き込むことすら恥ずかしく思っている事です。

[191: 匿名]

だから書かなくていいです。
あなたの書き込みは、本当にどうでも良い内容ばかりです。

[192: 匿名さん]

で、かく言う貴方のコメントは？

[193: 匿名さん]

＞あなたの書き込みは、本当にどうでも良い内容ばかりです。
長文を書いた割合には、情けない結論ですね。

[194: ビギナーさん]

＞長文を書いた割合には、情けない結論ですね。
ヤジの類いの抽象論ではなく、まともな反論できないなら止めときなさい。

[195: 匿名さん]

管理規約に管理費等の金額を記載している場合、その値上げは規約の変更で特別決議が必要である。
この様な管理規約の場合は、経年劣化に伴う管理費（補修費）の値上げ、修繕積立金の値上げなどの決議は非情に難しくなり管理が出来ない状態になる。
であるから一般には管理費、修繕積立金のそれぞれの項目の規定にとどめて、それらの金額は管理費、修繕積立金など金額表に記載し総会に提案し普通決議で適正額にしている。
この様にしていない管理規約の組合があるとせば、管理に無知な素人の管理組合と言わざるを得ない。

[196: 匿名さん]

欠席者を賛成扱いしてもいいの？委任状も議決権行使書も出してない人ね。

[197: マンション住民さん]

当然だめでしょう。