普通決議で議決されたものは何でも有効なのか

[本人訴訟中]

はじめての投稿です。よろしくお願いします。

私のマンションは１２戸と非常に小さい規模のマンションなのですが、
その内、私を含め１階の４軒が専用庭使用権をもっています。

この度、１０年くらい理事長されているワンマンな方とトラブってしまい、
専用庭使用料を突然、定期総会で４倍にされてしまいました。

「された」というのは、私のマンション住民は総会だとかに興味がなく、
８割は常に欠席で委任状を提出します。
なので、欠席者の委任状だけで、理事長が何でも出来てしまう環境であり、
さらに悪いことに、欠席住民は何らか弱みでも握られているのかわからないのですが、
「理事長を敵に回したくない」「理事長が怖い」などという状態で、
完璧な独裁が出来上がっています。

専用庭使用料の相場は１平米20円～30円といったところですが、
私の使用料は１平米146円となってしまい、毎月36平米の専用庭に5200円も払うこととなってしまいました。

そこで質問です。
管理費等の値上げは
H14.11. 5 神戸地方裁判所 平成１４年(レ)第９０号 管理費等請求控訴事件の判決によると
普通決議事項であるので、区分所有法による特別決議に必要な招集手続き、また特別な影響などの
考慮は一切必要ない。
では、今回の値上げのなのですが、
①総会案内では「専用庭使用料の変更について」とだけ記載されていた
②総会中に何の根拠もなく、何の説明もなく、いきなり４倍の値上げとした
③欠席者の委任状による賛成が８、参加者の賛成が２、反対が２　で議決された
④議事録にはさも話し合いで決まったように書かれている
④うち以外の３軒は「理事長を敵に回したくない」という理由から増額した金額を払ってしまっている

このやり方であれば、総会中に１００倍に増額するといっても、議決されることになります。
これが合法なのであれば、嫌がらせ行為が合法となってしまいます。

普通決議事項って何でも決められるのか！？ということで悩んでおります。

ちなみに、この４倍後の金額は１年にすると、固定資産税の３分の２にあたります。

この理事長のやり方を法律で裁けるかどうか、どうぞ皆様の知識等をお貸しください。
よろしくお願い致します。

[102: 本人訴訟中]

＞二人との意見バトル
和解されたようで何よりです。
なんだか清々しい展開ですね♪

区分所有法の第３１条の１項はこちらの準備書面で出しております。
しかしながら、平成14年の神戸地裁の判決により、管理費等の値上げは
「規約の設定、変更又は廃止」として認められず、管理費が記載されている別表も
規約の一部ではないという判決が出ています。

こちらですね
H14.11. 5 神戸地方裁判所 平成１４年(レ)第９０号 管理費等請求控訴事件

ですので、区分所有法第３１条がどこまで響いているかは、裁判長に全てかかっています。

ただ、反訴で文章をまたかけるのなら、区分所有法第31条をさらに細かく、より良い文章を提出したいと
思っています。

[103: マンションの住民]

スレ主さん、あなた自身が大変な中、気遣いをさせて頂きまして申し訳ありませんでした。

３１条は、共用部分の重大変更が、一部の区分所有者に影響を与える時に適用されるのは分かっていたのですが、
規約の設定・変更・廃止が一部の者に影響を与える場合には、その承諾が必要という訳ですから、専用使用料の
規約の変更もそれに該当するのではと思ったものですから。
わたしにも、もう少し勉強させてください。

[104: 匿名Ａ]

偽レフリーさん
あなたは、本当にいい方なんですね。改めて、感心させられました。
その度量と見識でこれからもアドバイスを宜しくお願いいたします。

[105: 匿名さん]

スレ主さん
当方は、法律ど素人なんで、思った儘のレスであることをご了承ください。

◇神戸地裁の判決に関して
スレ主さんは「同裁判により管理費の値上げ等は普通決議となった」とのレスを多く残しています。
が、同裁判の判決文を見る限り、「当該規約に於いては管理費の値上げは普通決議で可能と判断されたもの」の様に
見受けられるのですが、如何でしょうか？
つまり、「規約中に記載された管理費等の価格表を変更することが、規約変更に当たるとしか読めない条文の規約」
であれば、「管理費等の変更は、当然にして特別決議」となるのではないでしょうか？
（スレ主さんの裁判には関係ないですが・・・）

◇特別の影響に関して
管理費等の変更が普通決議で可能であるという前提であっても、スレ主さんが提示した判例等では、当該条文の
類推適用が認められているので、問題ないのでは？
で、結局「受忍限度を超える値上げ額か否か」が焦点になるのかと・・・

◇スレ主さんの裁判について
ポイントは、「スレ主さんが此れまでに債務不存在（専用庭使用料の値上げ決議が違法であること）を如何にして
管理組合に遡及してきたか！」ではないでしょうか？
この遡及活動を証拠として提示できていないのであれば、「管理費の滞納者が後付けの言い訳をしている」と判断
されても仕方ないと思います。
＊４年分の分譲マンションのパンフレット収集等の対応をカキコされていますが、それらを基に管理組合に対し
　決議無効（＝値上げ分の使用料を支払わない理由）を如何に訴えてきたのか！が証拠という形で残せていない
　のでは？ってことです。

文頭にも書きましたが、ど素人の思った儘（感想文）ですので、気を悪くなさらないで下さい。
ど素人ながら「正義は貴方にある」と私も思います。
頑張ってください。

[106: マンションの住民]

専用使用料の値上げを普通決議とすれば、議案の要領は必要がなく、委任状を含めた出席組合員の過半数の賛成があれば決議されます。（４分の１でいいということになります）
このやり方では、スレ主さんの指摘通り、総会でいきなり、値上げ額はいくらですといわれても仕方ないことになってしまいます。これが罷り通れば、法外な値上げも可能ということになります。原則論では、普通決議ということになりますが、もし法外な値上げがあれば、今回の訴状では本訴状とは直接関係ないということにはならないのではと思います。何倍までが受忍できる許容範囲かということになります。
只、別資料の改定（使用細則）は規約の改定ではないというのが、裁判官の判断でしょう。
しかし、Ｈ８の駐車場の値上げの判例では、管理費等に関する使用細則の制定をもって使用料が増額された場合においては、区分所有者間の利害の調整を図るのが相当であるという判例が出ています。
又、別紙に記載されていたとしても、それを区分所有者に配布しなかったのは問題でしょう。
特別決議であれば、３１条は検討に値する問題にはなると思いますが。
植栽管理料と専用庭の使用料とは直接関係ないととられているので、これは主張されない方がいいかもしれませんね。裁判では、原則論・特別法が優先されますので、あくまで、基本は原則論で闘っていかれた方がベターと思われます。
余談ですが、理事長（管理者）は毎年１回、一定の時期に集会を召集して、事務の報告をする必要があります。それに違反してますし、理事長の義務違反行為にも反していますので、地方整備局に申し出られたらいかがですか。
２０万以下の過料は認められると思います。行政処分として。但し、裁判とは関係ないと思いますが。
もう１年も前から裁判をされているとのことですが、最初にこういったスレで勉強されてから、裁判に対処されてれば、もっと違った展開になっていたでしょうね。
原告側には、法務担当がついていますが、スレ主さんは一人で闘っておられるのですね。負けずに頑張ってください。

[107: 匿名さん]

スレ主さん、近況はどうなってますか？
まさか、泣き寝入りしてませんよね。　ふぁいと！！

[108: 本人訴訟中]

こんばんは

気遣い、ありがとうございます！

現在、書面作成中です。
しばらくたってから書きますが、一つ別の方向から責めてみることにしました。

局面が動きましたら、またこちらに書き込みさせていただきますので、
その時はまたよろしくお願いします。

[109: 107]

スレ主様

お元気そうで安心しました。
以下、お勧め文献です。時間などありましたら読まれてみてはいかがでしょうか？某有名大学法学部の推薦図書です。『民事裁判入門（第２版補訂版）　中野貞一郎著　有斐閣　２００８年　定価１９００円　』
A4版半分サイズ、全３４２頁　です。１日～２日あれば読み終えると思います。
スレ主さんのご意向を変更するとの事ですので、以前から申し上げていた法学に基づいた裁判、弁護士、当事者について触れています。
ご健闘を祈願致します。

[110: 匿名さん]

＞スレ主さん
一月経過してるけど、どうなったの？

[111: 匿名さん]

勝てなかったのかな?

どちらにせよ前例を作ったという結果だけが残るのかな

[112: 匿名さん]

自分の非常識に落胆してるでしょう。

[113: 匿名さん]

>>112
非常識？そうでしょうか？

[114: 匿名さん]

訴訟しか解決の道無し。でも区分所有者間の自治の問題として相手にされないことを自覚したでしょう。

[115: 匿名さん]

112,114
下品な「ヤジ」はやめなさい。

[116: 匿名さん]

なんだな

主張が正しい、正しくないの裁判じゃないんだよ
払う払わないで訴えられたら今回の場合負け

訴えないと勝てないのが日本の裁判です

[117: 匿名さん]

>>116
意味不明。
民事訴訟法を、もう少し勉強する必要があるようだね。

[118: 本人訴訟中]

お久しぶりです。
終了まであと少しなので、もうしばらくお待ちください！
結果は必ず伝えます。あと１か月以上先ですが。

[119: 入居済み住民]

弁論終ったのね。
ここだと詳細まで書けないから、本文はどこか別のところで公開してね。

[120: 匿名さん]

スレ主さん、お疲れさまでした。
後日、結果と過程を是非お話ください。。。。。

[121: 本人訴訟中]

皆様、まだこちらを見ていますか？

いろいろとあり、地裁は本人訴訟において、勝訴いたしました。

しかし、原告側が控訴したので、また一ヶ月は控訴が棄却されるかどうかの
判断に費やされるそうです。

原告は負ければプライドがズタズタでしょうから、控訴することは
わかっていましたが、どこまで自分の嘘を突き通せるのか見ものです。
控訴し、お金をかければかけるほど、自分の身に降りかかってくることをわかっていないようです。

マンション管理組合員として、理事長に損害賠償請求する日はそう遠くなさそうです。

どうも「嘘つき理事長」としての反省の色がないようなので、徹底的にやっていこうと思います。

また１ヶ月後に書きます。

ここを見ていただきありがとうございました。