普通決議で議決されたものは何でも有効なのか

[本人訴訟中]

はじめての投稿です。よろしくお願いします。

私のマンションは１２戸と非常に小さい規模のマンションなのですが、
その内、私を含め１階の４軒が専用庭使用権をもっています。

この度、１０年くらい理事長されているワンマンな方とトラブってしまい、
専用庭使用料を突然、定期総会で４倍にされてしまいました。

「された」というのは、私のマンション住民は総会だとかに興味がなく、
８割は常に欠席で委任状を提出します。
なので、欠席者の委任状だけで、理事長が何でも出来てしまう環境であり、
さらに悪いことに、欠席住民は何らか弱みでも握られているのかわからないのですが、
「理事長を敵に回したくない」「理事長が怖い」などという状態で、
完璧な独裁が出来上がっています。

専用庭使用料の相場は１平米20円～30円といったところですが、
私の使用料は１平米146円となってしまい、毎月36平米の専用庭に5200円も払うこととなってしまいました。

そこで質問です。
管理費等の値上げは
H14.11. 5 神戸地方裁判所 平成１４年(レ)第９０号 管理費等請求控訴事件の判決によると
普通決議事項であるので、区分所有法による特別決議に必要な招集手続き、また特別な影響などの
考慮は一切必要ない。
では、今回の値上げのなのですが、
①総会案内では「専用庭使用料の変更について」とだけ記載されていた
②総会中に何の根拠もなく、何の説明もなく、いきなり４倍の値上げとした
③欠席者の委任状による賛成が８、参加者の賛成が２、反対が２　で議決された
④議事録にはさも話し合いで決まったように書かれている
④うち以外の３軒は「理事長を敵に回したくない」という理由から増額した金額を払ってしまっている

このやり方であれば、総会中に１００倍に増額するといっても、議決されることになります。
これが合法なのであれば、嫌がらせ行為が合法となってしまいます。

普通決議事項って何でも決められるのか！？ということで悩んでおります。

ちなみに、この４倍後の金額は１年にすると、固定資産税の３分の２にあたります。

この理事長のやり方を法律で裁けるかどうか、どうぞ皆様の知識等をお貸しください。
よろしくお願い致します。

[42: 匿名さん]

>１平米約26円・広告のコピーを証拠
＞裁判所側が考慮していない。考慮しているのであれば、いかにおかしな値上げかわかると思うのですが。。。
金額で争っているのですから、考慮をしないことはないです。やはり、妥当な金額との判断なのでしょう。
滞納金は、全額、即支払いに応じることができる状態でしょうか？その証拠は提出してますか？（レス主さんのことですから、きちんとしていると思いますが。）
支払能力がないためゴネテイルと、裁判所が考慮し値上げを妥当と判断したとも考えられます。
ここで敗訴すると不利な生活ばかりが想定されますね。是非、がんばっていただきたいです。
実は私のマンションも、現在同様の状態なので、役員の職権濫用を想定できます。レス主さんを他人事には感じてられません。若干、法学をかじったので、何かよい手立てを考察していますが、、、、。原則、特別法が優先されるので、民法で競うのは、相当、深く応用しないと勝ち目はないですよね。
役員の職権濫用を、具体的に規約違反に当てはめる事項をピックアップできますか？
レス主さんの理事会役員の態度に憤慨する気持ちはよくわかりますが、そのようなことは、他のマンションではよくある話なのです。
一つ、気になる点が。。。管理会社は”最近”大手になったということ、そして、「理事長の味方しかできない。裁判に関することは一切しゃべることができない」という手口は、もしや、独立系のあの悪質で評判の管理会社ではありませんか？もしも私の想定する管理会社であれば、敗訴実績があります。そこを、探ってみてはいかがでしょうか？それならば、やはり管理会社の誘導に問題があるような気がします。管理会社を訴えたらいかがでしょうか？

[43: ｊマンションの住民]

管理会社をなんで提訴するんですか。
管理会社は理事会をバックアップするのは当然でしょう。理事会支援業務という基幹事務があるんですよ。
理事側に問題があるんだから、当然、理事を提訴すべきです。
滞納金の支払については、裁判所に申し出れば、３年を超えない範囲内で、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払免除なりをしてくれます。支払能力云々はあまり関係ないかもしれません。

[44: 匿名さん]

裁判は、本人の意思を大きく考慮します。
支払能力はその意思を裏付ける重要な証拠になります。

[45: 住まいに詳しい人]

＞「専用庭の専用使用権の一部を剥奪し、駐輪場にする」という議案があり、実はそちらも賛成１０反対２で議決されたのです。こちらとしては意味もわからない議決でした。

議案書に「剥奪」の文字があるのなら、総会決議は無効になる確率は高いと思います。
専用使用権であっても権利ですから、剥奪はできません。

専用使用権を消滅させてマンションの共用部分である駐輪場に変更するのですから、規約の変更に加えて、権利の移転に関する当事者間の契約も必要です。

従って、専用使用権者と管理組合との契約事項であり、それ相応の対価についての合意が必要です。

『管理費等請求事件』の判決は微妙のようでが、『総会決議無効確認事件』で提訴する方法も有効かと思います。

総会が開かれていない事などは、理事長（管理者）に課せられた義務違反に対する過料規定に該当する事は明らかですが、行政罰なので告発は難しいですね。
これに関しては財団法人マンション管理センターに相談してみては如何でしょうか。

[46: 本人訴訟中]

レス、ありがとうございます。
支払い能力については大丈夫です。一括でも払える金額です。（給料の２．５カ月分）
一応、現在滞納はしておりません。

平成８年のこの事件では
平成八年（オ）第二五八号平成一〇年一〇月三〇日第二小法廷判決
管理費等の値上げが特別の影響を考慮するになっていて、勝てる内容なのですが、

平成１４年のこの事件のおかげで
H14.11. 5 神戸地方裁判所 平成１４年(レ)第９０号 管理費等請求控訴事件
管理費等の値上げは普通決議であるとなり、区分所有法第３１条や第３５条が適用されなくなったんです。

しかし、どの事件を見ても、世間の相場をはるかに超えた増額をもとに裁判をされた事例がありません。
かなり長いこと似たような事例を探しているのですが、本当にないですね。

よっぽど世間一般では『あり得ない』ことなんだと思います。
そのくらいうちの理事長の考えが『あり得ない』からです。
正直、争ってる内容は世間からしてみれば笑いものです。「何してるの？お宅は？」って感じですよね。。

管理会社も気の毒なことに巻き込まれてしまって・・　　担当の方は本当に感じのいい人なのですが、
真面目なところがあり、この問題に関してはキッチリ線を引いているんだと思います。
こんな理事長がいないところで出会っていれば、すぐにでも打ち解けられるような感じのいい人です。

実は、この管理会社は私がお願いして引き受けてもらったんです。
前の管理会社が管理費を２千円近く値上げするっていうものだから、私は絶対に嫌だと思って、
他にいい管理会社はないか探したんです。
理事長は２件ほどあたってみたんだけど、全然ダメだったからしかたがない、と笑いながら言ってました。
本当は探すことすらしてないのに。なんでも嘘をつく人ですから。

そして、うちが新しいところを探したということになると、理事長と問題になりそうだから
上層の人が、別の人が探したことにした方がいいということで、もう一人別の人が探したことになりました。
そして、理事長が不在だということをいいことに、全員で臨時総会を開き、
副理事の権力で管理会社を変えてしまったんです。
理事長は後から「おお　そうか、やっぱり変えてよかった」なんて言ってましたけど（笑）

しかし、住民は管理費２０００円上がらなくてすんだのに、そういった恩も全てアダになって
返ってきましたからね。私が管理会社を紹介したということをしっているのは上層の人だけだから。

皮肉にも自分で紹介した管理会社を敵に回すことになるなんて思ってもいませんでしたけど。

今日はもう寝ます。
月曜日に書記官に反訴のことについて聞こうと思います！
月末までに、何らか書面を書かないと、正直まずい展開だと思いますので、
皆様からのお力添えが必要です。アドバイスをいただけると幸いです。
たくさんのレスをありがとうございます！　おやすみさい！

[47: 匿名さん]

> そして、理事長が不在だということをいいことに、全員で臨時総会を開き、副理事の権力で管理会社を変えてしまったんです。

このパターンで、理事長を理事からはずせないのでしょうか？

[48: マンションの住民]

理事長不在の間に臨時総会を開催して、決議してしまったというのは、これは理事長からすれば、完全に法的に違反してるから無効を主張すれば、裁判所も認めることになるでしょう。値上げしなくて済んだので提訴することはないでしょうが。でもおもしろくはないでしょうね。
臨時総会の手続きは、理事長に５分の１以上の同意を得て開催、理事長がやらない場合にその請求をした組合員が総会を招集することができることになっています。それと監事も管理組合の業務の執行及び財産の状況に不正があると認める時は、臨時総会を招集することができます。
そういった手続きをしないで、理事長不在の間に決めてしまったことに対する反感も理事長にはあるんではないでしょうか。
管理会社は、前レスでも述べましたが、理事会支援業務がありますので、組合の相談にのるのは自然だと思います。
あなたが紹介したから、自分の味方になれというようにもとれますが、それには無理があるでしょう。別に、敵視することではないんではないでしようか。
理事長への批判は構わないでしょうが、はっきりした根拠がないのに、憶測での批判は、返って自分を苦しめる立場に追い込むことになります。
正しいこと、誤っていることは何なのかを明確にして戦っていってください。

[49: 匿名さん]

>>12の内容は、管理会社に問題あり。これは追求してよいのでは？
理事長不在時に管理会社の変更時の実施。不在理由は？本人の長期療養・長期不在？
労力、時間削減のためにも有料の弁護士依頼をした方が効率的では？
無料相談所は中途半端なアドバイスで終焉することも多く、このケースは本腰を入れたほうがよいのでは？
文面では、原則違反の多い管理組合であると思われる。法律は弱者保護を優位に規定している。
これを技として活かせ引き出しの多い法律家に頼むのがよい。本人訴訟では、善人が悪人に仕立てられやすい。

以下はＡ管理会社の失態判決事例である。今回の裁判の参考にしてほしい（某ＮＰＯのＨＰ一部抜粋）
　管理業務を受託した管理組合の理事長が自社の名誉・信用を毀 損したとして１千万円の損害賠償と謝罪を求めて提訴し、一審で敗訴し控訴したが、広島高裁はこの管理会社の控訴請求を棄却した。
　理事長が組合員に配布した総会資料など、管理会社を「不明経理」「何ひとつやってくれない」「納品書より４割高い領収書」などと書いたために、管理会社が名誉・信用を毀 損されたとして、この理事長を提訴した事件。
管理会社が修繕積立金を管理費の赤字補填に用いたことや納品が４割高いことは事実であり、２年目点検によるベランダ塗装を管理会社は修理しないといったのに管理組合が直接建設会社に交渉して実現できたことなどから、「資料の表現自体は、激越で品位 に欠ける点もあるが、公共の利害にかかる事実であり、専ら公益を図ることを目的とするものと認められ、指摘した事実も重要な部分が真実であり違法性はない」として、損害賠償等の請求をしりぞけました。「Ａ社は管理を受託する者としての適格性を批判されても仕方ない」
　判決文では「管理会社は業務の委託を受けた立場であり、意見や批判は相当程度これを甘受すべき立場にある、管理会社の管理組合への回答は申入れをはぐらかし、揶揄するかのような口吻、相手方からの批判に真摯に答えようとしていない、説明をすれば事足れりとする応答からしても、Ａ社はマンション管理の受託を業とする者としての適格性を批判されても仕方がないところである。」と手厳しく述べています。
　Ａ社は、この判決を不服として上告し、現在最高裁で審理中ですが、大管理会社が理事長１個人を相手に最高裁まで争うこと自体、個人としての費用や時間の負担の限界を考えると、果 たして適切であるか疑問を生じます。

[50: マンションの住民]

管理会社は、総会支援業務や理事会支援業務はありますが、コンサル業務まではないでしょう。
議案にあがっていない問題をとりあげたり、議事録が修正されたりするのは、理事長の責任です。
管理会社の落ち度を捜すより、理事長の問題を追及すべきでしょう。
反訴すべき対策を考えるのがまずやるべきことです。
どうやって反訴すればいいか、みなさん一緒にいい知恵を出してやってください。

[51: 匿名さん]

妥協して敗訴しない方がいいですよ。この裁判だけで解決、絶対勝訴！！！
一旦、敗訴を受け控訴　または、他で提訴ですか？そんなこと余計不利ですよ。やめた方がいいですよ。
レス主さんの行為は、理事会の悪事原因があって、その結果なのです。相手の悪事の証拠提出ができないがために、その主張が弱いため不利になっているだけです。弱気にならないでください。
被告の立場で、よかったのではないですか？ここで勝訴すれば、損害賠償、および”慰謝料請求””名誉毀損”できますよ。
弁護士費用・裁判費用・精神的苦痛・裁判に費やした時間、費用、生活への影響・・・・、そして明るい未来。
絶対、勝つ！！！！！
スレ参加者の質問で、最近大手をポイントにしていましたが、それなら、関連会社の心配は無いですよね？？。
大手ゼネコンが裏に無い？？のであれば、絶対勝訴しますよ。
その辺は、どうなんですか？私も肝心な事だと思いますので、ご回答をお願いいたします。

[52: 匿名さん]

>>50さんは、何故そんなに管理会社をかばうの？もしかして、レス主さんの管理会社？？？関係者？？？
レス主さん、惑わされないように。　レス主さんを裏切った管理会社は、”敵”ですよ。
理事長と一緒に罰を与えられるのは当然です。支援できない結果がこれではないですか？もしかしたら、癒着もあったかもしれませんよ。修繕の話なんておかしいですよ。管理会社と、きっと何かありますよ。こういう証明を発見してくれるのも、弁護士だと思います。証拠提出要請の権限とか、どの書類を提出すれば証明書として信用効力を発揮できるか知っています。
時間は、刻々と進んでます。無料相談など時間的余裕はないように思います。仮払いの３０万くらいいいじゃないですか。必ず取り返せますから。ただ、このレス以外に、レス主さんの著しい非を隠している場合は、微妙ですけど。

[53: 本人訴訟中]

こんにちは

管理会社についてですが、以前の管理会社も大手ではあったのですが、
担当さんがころころ変わるので、庭園使用料増額の時の担当さんはもう部署にはいないそうです。

現在の管理会社はそれこそ誰でも知っている、超大手ですが理事長との仕事の関わりは一切ないですね。
確かにそういった話は聞きますが、うちに限っては管理会社との癒着はありません。

私が感じる管理会社の態度としては、本当は区分所有者全員に平等にアドバイスや
困ったことなどへの対応をしたいのに、理事長命令で動けなくなっているんです。

裁判後も何度か電話をしているなかで、「理事長の権力はどうしようもないことがある」と
言ってたくらい、理事長の言いなりになってしまうシステムなんだということを説明してくれました。
「こうやれ」と言われれば「こうやるしかない」といった感じだそうです。

あと、レスの中で出ている「理事長が長期不在の間に決めた」っていうのは完全に違法です。
それを違法だと知っている人はマンション内でそう多くはないですが、
あの時の結束力はほんとにすごいものでした。
理事長がいなくなった途端に、新しい管理会社をすぐに招いて、金額の相談をして、決めちゃったわけですから。
こんなにフットワーク軽く動けるなら、理事長がいる時もそうやって動いてくれればいいのに、
いなくならないと動けないわけですから。私としては矛盾を感じます。役員たちの本音が見れた瞬間でした。

間違いなく"浮いてる存在"なのですが、癒着か弱みか金か、何か繋がりがあって、
理事長よりも年上の副理事や監事が、ほんとにいいなり状態なんですよね。

私も必ず理事長を刑事事件で裁きたいので、あらゆる証拠は取ってあります。
ただ、例えばタバコだったらDNA検査、タイヤに刺さってたクギだったら指紋の採取など、
専門機関に頼まないといけない証拠が多いので、全てが積み重ならないと証拠としては使えません。
時効になることもありますが、とっておいて損はないと思ってますので。

理事長も昔はとくにこんなことはなかったのですが、かつての景気の傾きと同時に嫌がらせが始った感じですね。
外へ行くこともほとんどなくなってきたようなので、そういうストレスをぶつけているんだと思います。
あと、男のプライド上、ここまできたら後へは引けないということも加わってるかな。

裁判で思い知らされたことが二つ
「正義も証拠なければ正義じゃない」と「被告は圧倒的に不利」ということです。
絶対におかしいことでも、第三者の裁判官にしっかり伝わらなければ、意味がないんですね。
この間の弁論準備で裁判官がこのように言ってました。
「マンションには小規模のところ、大規模なところとありますが、これらの内情や私情について
　裁判所が干渉したり、考慮したりすることはありません。とくに管理費等請求事件においては、
　その事実というが最も大事にされるんです。」
つまり、理事長が総会を開いてないことや、その後に収支分析してないだとかは関係だいんだよ
と言われた感じがしました。
もちろん、私の勝手な解釈なので、このとおりではないかもしれませんが。

もう本人訴訟なので、やれることは全てやります！
あとマンション問題に強い弁護士と、相談できる機会がないか、ちょっと知っている方に
声をかけてみることにしました。
弁護士といえども、やはりマンション問題に特化した人でないと、この問題は事例がないので、
少し厳しいのかもしれません。

管理会社とは、仲良くやっていきたいと思っていますが、この間の積立金横領事件に
うちの管理会社からも数件でてました（笑）

[54: マンションの住民]

>>52さん
私は一貫して、マンションの住民という固定ネームを使ってレスしています。匿名さんは使っていません。
管理会社に責任の一端があったとしても、それをジャッジするのは理事長でしょう。わざと間違った資料を提出して理事長がそれで判断したとしたら別でしょうが、管理会社には責任を追及できないでしょう。それにスレ主さんもいっておられるでしょう。フロントの方はすごくいい人だと。
自分の味方についてくれないからという発想では、管理会社を追求できないでしょう。
弁護士も絶対ではありません。今まで勉強した分野ではないでしょうし、それを急に勉強したからといって、マンション管理の奥深い分野までは理解できないところが出てくるでしょう。裁判官も同じことです。
だから、マンション管理の実務経験も含めて皆さん方の力が必要なんです。
ここで皆さん方がレスされていることをスレ主さんが読み、それで判断されるべき問題なんです。
あなたのいうように、管理会社をどうやって追求していくんですか、訴状は管理費等の滞納なんですよ。それで管理組合から（理事長は管理者）訴えられているんです。
だから、反訴するんであれば、何を反訴するのかをみんなで考えてあげましょうといっているんです。

[55: 入居済み住民]

> ⑧被告の準備書面４：値上げの根拠なしに、議決が確定したあとに金額を決めたのは
根拠はどうでも良く、「議決が確定したあとに金額を決めた」ってどういうことですか。
「金額は理事長に一任する」っていう議決ですか？ありえない。

総会議事録は甲号証で出ていますよね。
総会の召集通知、できれば８通の委任状（無ければひな形）を証拠として提出したい。
その上で、無条件な白紙委任は無効であり、議決も無効だと主張すると思います。

金額については、近隣の土地賃貸価格を超えていれば別だけど、著しく不当とは言えないと思います。

[56: 匿名さん]

>>52
＞５４ですが、
私も一貫して匿名さんにしていますよ。
指摘する意味が分かりません。

[57: 匿名さん]

＞理事長の言いなりになってしまうシステムなんだということを説明してくれました。
＞「こうやれ」と言われれば「こうやるしかない」といった感じだそうです。
　超大手？珍しい。弱気で不適格。１階者意思を調整行動し、それでも反対意見があるならば理事長に伝え調整を図るべきです。理事長がそれを考慮しないならば、『こちらの助言を無視するならば、この件には手を引き。責任は負わない対処するはず。よって、修繕の手配等全て理事会のみで実行することになる。理事長に服従は、善管注意義務違反・信義誠実違反と指摘できます。
こういうことを、一般的には『癒着』では？。超大手の基準は、親会社の大きさの存在。無駄に萎縮しないでくださいね。最近の雑誌は、管理会社の裏金で、偽証記事を掲載してしまう時代ですから。萎縮は損ですよ。

＞「正義も証拠なければ正義じゃない」
これは前提ですよね。疑わしきは被告人の利益に、が原則ですからね。被告人だから不利ということはありません。スレ主さんは、原因（管理組合の運営）と結果（スレ主さんの行動）の原因が不明確なため不利になっているのです。

＞マンションには小規模・大規模があり、内情や私情について裁判所が干渉し、考慮ありません。とくに管理費等請＞求事件は、その事実が最も大事にされる
”居住者間の相性、派閥などを干渉し考慮はない。とくに管理費請求事件は、相性・派閥力には左右されない””公平な判断のもと”と私なら解釈します

議決が確定後の金額決定を容認してしまう管理会社援助力に問題ありますね。そして、今回の庭だけでなく、他についても同様。これた原因を明確にさせ、弁護してもらってください。勝てますよ！！！！！

[58: 匿名さん]

>>56
別に指摘はしてませんよ。管理会社か関係者といわれたから、一貫してマンションの住民でレスしてますといっただけです。今までのマンションの住民のレスを読めは当然わかる筈ですから。

[59: 匿名さん]

>>58
の下手な言い訳ですね。

このケースは、管理会社が、スレ主さん他、１階の一部分の人にだけ不利益を与えることを、予見できたにもかかわらず、回避せず、服従した　という、怠慢行為が発端です。一般的には、そこを突きます。
スレ主さんが、弁護士を頼み、優位に展開してとしたら、今度は理事長が、管理会社を訴えることのなるでしょう。
ですから、他人事と管理会社は、内心構えていられないハズです。（このスレ参加管理会社関係者は、そこを気づかれたくないと思っていたでしょう）
管理会社は理事長に取り下げを勧めた方がよいと思います。勝訴したとしても、管理会社の名が世間に知れ渡り、
”お粗末な任務しかしないためトラブルに巻き込まれるのは御免”と、新規契約数は、かなり減少するでしょう。これは管理会社の規模・財力問わずいえることです。
”裁判ざたになる管理会社は、今後の企業活動・企業生命に大きく不利です”と認識したほうがよいです。
この不況時代ですから、噂はより大きく広まるでしょう。
そういう意味もあり、”取り下げ”が無難です。おそらく、弁護士さんも、このように誘導してくれるのではないでしょうか？

がんばって！！レス主さん！！！

[60: マンションの住民]

>>59
管理会社は、理事会で決議された専用庭の使用料の値上げに何の責任があるんですか。専用使用権は駐車場にもありますが、駐車場も全員が借りている訳ではないでしょう。そこも一部の区分所有者の問題です。それを値上げする時は、どうするんですか。一部の者の不利益に該当するから値上げはだめなんですか。それを理事会が提案し、総会で決議されたら、それも管理会社の責任ですか。
スレ主さんは、そのような考えは当然もたれないでしょうがね。
総会で議案書と違うことを提案したのは、理事長でしょう。総会で管理会社は、発言権も議決権もないんですよ。
私は、スレ主さんを助けてあげようと思っているんですが、いいことはいい、悪いことはだめということも必要なんじゃないでしょうか。裁判では、双方の言い分を尊重しますので。
しかし、私は、最初のスレからスレ主さんの力に少しでもなれればと、ない知恵を絞ってレスし続けてるんです。
あなたも、一意見として、レスしてください。そして、いろんな意見を参考にして、スレ主さんは頑張っていかれることでしょうから。

[61: 匿名さん]

>>60
　ない知恵を絞ってレスし続けてるんです。
　ならば、レス終了したほうがよくないですか？出せる知恵がなく、レスできるコメントがないから、
　管理会社をかばう言葉を並べる。それが、スレ主さんに何のメリットがあるのですか？
　刑法にたとえれば、主犯の援助は、”共犯”であり、同様に犯罪者です。
　今回の加害者（理事長）の援助、関与していたのは、誰ですか？他役員および管理会社ですよ。
　犯罪者を単数に仕立てることで、レス主さんは不利にされています。
　私は、６０よりも、レス主さんの背景を問い、是是非非を考察し、公平に判断し、レス主さんへ意見
　しています。
　６０と同様？というよりもそれ以上に『最初のスレからスレ主さんの力に少しでもなれればと』思い、
　引き出しを選び意見してますよ。
　６０と違い、無い知恵とは状況が違いますので。