普通決議で議決されたものは何でも有効なのか

[本人訴訟中]

はじめての投稿です。よろしくお願いします。

私のマンションは１２戸と非常に小さい規模のマンションなのですが、
その内、私を含め１階の４軒が専用庭使用権をもっています。

この度、１０年くらい理事長されているワンマンな方とトラブってしまい、
専用庭使用料を突然、定期総会で４倍にされてしまいました。

「された」というのは、私のマンション住民は総会だとかに興味がなく、
８割は常に欠席で委任状を提出します。
なので、欠席者の委任状だけで、理事長が何でも出来てしまう環境であり、
さらに悪いことに、欠席住民は何らか弱みでも握られているのかわからないのですが、
「理事長を敵に回したくない」「理事長が怖い」などという状態で、
完璧な独裁が出来上がっています。

専用庭使用料の相場は１平米20円～30円といったところですが、
私の使用料は１平米146円となってしまい、毎月36平米の専用庭に5200円も払うこととなってしまいました。

そこで質問です。
管理費等の値上げは
H14.11. 5 神戸地方裁判所 平成１４年(レ)第９０号 管理費等請求控訴事件の判決によると
普通決議事項であるので、区分所有法による特別決議に必要な招集手続き、また特別な影響などの
考慮は一切必要ない。
では、今回の値上げのなのですが、
①総会案内では「専用庭使用料の変更について」とだけ記載されていた
②総会中に何の根拠もなく、何の説明もなく、いきなり４倍の値上げとした
③欠席者の委任状による賛成が８、参加者の賛成が２、反対が２　で議決された
④議事録にはさも話し合いで決まったように書かれている
④うち以外の３軒は「理事長を敵に回したくない」という理由から増額した金額を払ってしまっている

このやり方であれば、総会中に１００倍に増額するといっても、議決されることになります。
これが合法なのであれば、嫌がらせ行為が合法となってしまいます。

普通決議事項って何でも決められるのか！？ということで悩んでおります。

ちなみに、この４倍後の金額は１年にすると、固定資産税の３分の２にあたります。

この理事長のやり方を法律で裁けるかどうか、どうぞ皆様の知識等をお貸しください。
よろしくお願い致します。

[22: 匿名さん]

総会未開催ってことは事務報告義務違反？過料の対象ですよね。

理事長の解任辺りから始めてはいかがでしょうか？
他の住民も今の役員が役員から降りれば態度を変えそうな気がします。

[23: 本人訴訟中]

管理会社は最近変わりました。
現在は大手管理会社で裁判に関してはそちらの法務担当が構えているようです。

管理会社が変わる以前に、この４倍の値上げがありました。
その時の議案に「専用庭の専用使用権の一部を剥奪し、駐輪場にする」という議案があり、
実はそちらも賛成１０反対２で議決されたのです。こちらとしては意味もわからない議決でした。

理事長は議決されたということで、すぐにで撤去工事に着手し始め、いよいよ専用庭との境界壁を
壊そうとしたときに、私がその工事会社の方に、「裁判で訴えるぞ！」と言ったことによって、
工事会社が理事長に確認をし、規約の変更にあたることは出来ないことがわかり、収まりました。
どうやら、勝手にこちらが壁壊しを承認したと工事会社に連絡していたみたいです。

この理事長は、住民だろうが、相手会社だろうが、とにかく嘘をつきまくる理事長なので、
うちの悪口やありもしないことをガンガンながしまくってます。

ゆえに、しっぽを出さない限り、他の住民たちはまったくもってこちらに耳を傾けません。
もともと無関心な住民が多いため、理事長の情報は全て信じ込む体質なようです。

自転車のタイヤの空気を抜かれる、車のタイヤにクギが刺さる、手の届く範囲にある庭の枝を折る、
専用庭にタバコを投げ込むなど、やりたい放題ですが、こちらが家にいないときにやるので、
誰がやったかの証拠がありません。

申し遅れて申し訳ないのですが、現在裁判中です。
ある地方裁判所の被告として戦っています。

原告である理事長が、こちらが使用料の増額分を支払わなかったので、
裁判で訴えてきました。

弁護士に頼むと３０万以上かかり、未払分と見比べると、ちょっと経済的に苦しいので、本人訴訟中です。
さらに、現在のマンション管理規約には「裁判費用は全て被告に請求できる」と明記してあるので、
こちらが弁護士をたて、あちらも弁護士をたて、その状態で勝訴しなければ、大変な支払いがきてしまいます。

裁判の経過を本日の夜にお知らせいたします。

皆様のレスを読むことが、とても心の支えになります。
どうぞよろしくお願い致します。

[24: 匿名さん]

この問題は、専用使用権者の『特別の利益』VS　『共同利益に反する行為』の対立になります。
　レス主さん　VS　他区分所有者　の共同の利益の割合の不公平の有無の対立です。確かにレス主さんにとって、４倍もの値上げは特別の利益に影響はあると思われる気持ちは理解できます。が、共同の利益の観点ではどうなのでしょうか？レス主さんの庭の利用はどのようにされているのでしょうか？自家用車・二輪車・自転車・を駐車（輪）し、駐車（輪）場代を浮かせているなどしていませんか？
　専用使用権は共用部分が根源です。そのため、好き勝手な使用は認められません。一般的には目隠しの役目として
庭に専用使用権を認めています。戸建住宅のように利用（庭園で自分の子供を優先に大声で遊ばせる・テーブルを置き近隣へ届く声で話すなど）している場合、共同の利益の不公平と見られ、値上げされることは当然に容認すべきことです。また、価格についても、先に述べましたとおり、代用使用している場合は、４倍値上げは相当の価格とみられることもあるでしょう。
　訴訟を起こすことは、その後の居住生活に大きく影響します。どちらかというと、不利な状況になるでしょう。そのため、他１階居住者の妥協意見（このまま身勝手に使用できるなら、値上げは承知する　等）についても充分考慮したほうがよいと思います。上記の質問店・注意点について、レス主さんには身に覚えのないことでしたら、転居を予定し訴訟を起こし、慰謝料、損害賠償へと話を運ぶことが得策ではないでしょうか。
　ただし、大手管理会社の場合、訴訟をせず解決できるよう努力したほうがよいと思います。裁判になれば、管理会社の責任（アドバイス業務の怠慢）について、裁判所側から追求されるでしょう。背後に、財力豊富な大手の建設会社が親会社にあり、敗訴するわけにはいきんません。。そこで、それなりの弁護士（高報酬＝高弁護力）を依頼され、敗訴する確率が高くなるのではないでしょうか？特に、１階居住者９０％が、レス主さんの弁護をしてくれない限り、苦しい立場に追い込まれることになると思われます。

[25: マンションの住民]

共用部分の重大変更には４分の３以上の賛成が必要ですが、二人しか反対されなかったんですね。専用庭のある住居が４人おられるのに。
総会では、値上げと駐車場に変更の２つが同時に行われたんですか？
裁判費用は規約に全て被告に請求できるというのは、規約であって住民の中では優先しますが、、法的には劣後しますので、裁判官が判定してくれるでしょう。
弁護士費用３０万以上もかかるのですか？マンションの無料相談に相談されてはいかがでしょうか。その団体にも、顧問弁護士がいますので、安くなるかもしれませんので。
あなたのレスの内容からすれば、完全敗訴することはないでしょう。未払い分は増額が決定してからの差額ということになると思います。
一番重要なことは、専用使用権のある専用庭を本人の承諾なしに、剥奪できるのか、又、総会決議は値上げと駐車場への変更が同時におこなわれたことの有効性はどうか。値上げ幅としては適正かということになるのでは。
関連してくる問題としては、庭がなくなったことに対する、プライバシーの問題や専用庭という付加価値がついた中でのマンションの購入に対する損害賠償等が争われてくると思います。
たいした対策が考えられずに申し訳ありません。このレスに弁護士の方がおられたら、是非相談にのってやってください。

[26: ↑ 24]

>>23レス主さん文章を閲覧する前に、作成し送信したため、タイムラグにより話が若干かみ合っていないようですが、大手ですか。難しいですね。
違う対策、裁判結果を参考に再レスします。

[27: 入居済み住民]

げっ。裁判所に係属していたのか。
答弁書に何書いたんだろう。
原告代理人はいるの？

> ①総会案内では「専用庭使用料の変更について」とだけ記載されていた
> ③欠席者の委任状による賛成が８、参加者の賛成が２、反対が２　で議決された
委任状が白紙委任だったとしても、具体的な議案説明が無かったのだったら
決議の無効を主張するだろう。
反対してくれた人に証人になってもらって。
金額の妥当性は、あくまでもおまけ。
慰謝料求めて反訴したいくらいだ。

>>24
管理会社は当事者じゃないから関係ないですよ。
弁護士は管理会社の紹介かも知れないけど。

[28: 匿名さん]

スレ主ガンバレ
がんばれとしか言えないが、
がんばれ

[29: マンションの住民]

管理会社の顧問弁護士に理事が依頼するのはムダが生じます。わざわざ地方まで出張すると、交通費や宿泊費・日当費等が高くなりますしね。それに管理会社の顧問弁護士では、地方の弁護士と大差ないでしょう。
この問題は、組合が提訴したんだから、管理会社は直接は関係ありません。>>27さんがいわれているように、紹介はするでしょうが。
原告の代理人は弁護士なんでしょう？できることなら、あなたも弁護士たてないと厳しい点も出てくるかもしれませんね。
私もなんとかしてあげたいんですが、がんばれとしかいえません。

[30: 匿名さん]

原告：管理組合、被告：スレ主さんで争い、被告スレ主サンが勝訴したら、きっと原告管理組合は、管理会社へ文句言いたくなると思うなぁ。うちのマンション翁達なら、間違いなく管理会社を攻撃するよ。凄いんだよ、うちのじぃ様達は、口うるさくて。で、管理会社もそれくらい想定してないの？してるでしょう？ということは、大手管理会社なら先手撃って、責められないように管理組合をバックアップするために強い弁護士に頼むでしょう～～～。
もし、管理組合が敗訴したら、原告：管理組合、被告：管理会社になれば、スレ主さん、英雄になれるけどね。
紙一重ですね。
裁判官が管理会社を突付ついて、世間に恥をさらされて、って事例、結構あるね。今回なら、何て弁解するんだろう？？？
まぁ、相手が手ごわいですね。自転車置き場予定ですか？２階以上に住む人にとっては嬉しい誘惑話、これでて先手撃ってるんだからね～。最悪の事態を考えておいた方がいいよ。せめて、中堅管理会社が相手だったら、有利だったのになぁ。転売すると、どのくらい損するの？賃貸マンション月額１２万円×居住月数で換算して、あまり損でなければ、逃げるが勝ちだよ。修繕積立金とか、悔しいけど。がんばれと応援したいけど、、、それが負なら、逆を勧めるよ。タイヤパンクとかの精神的苦痛の証拠はとれる？これも、難しいよね。この際、転売が高値で成功するよう、騒音の少ない自転車置き場を設置するように、積極的になった方がよいのではないかな？庭付を希望しない人もいるだどうし。

[31: 本人訴訟中]

ただ今、帰宅いたしました。
短い時間のなかでのレス、本当にどうもありがとうございます。

専用庭の使い方ですが、そんなに広くない庭なので、主に季節の花などを植えて、
通る人から「綺麗ですね」って言われることが嬉しいといった感じです。

管理規約、専用庭細則に反する行為は一切行っていない状態です。

裁判もちょうど１年になったのですが、裁判所側は全ての書面をお互いに出し切ったあとに、
口頭弁論→判決といった形みたいです。

まず流れですが、あくまで私は素人なので、効率が悪いやり方をしているかもしれません。
『管理費等請求事件』
原告：マンション管理組合　理事長　～～
被告：私
①原告から未払分をすぐに払えという訴状が届く
②被告の答弁書：未払金の額、事実は認める。値上げの根拠がないから総会決議は無効である
③原告の準備書面１：近隣の相場や修繕の関係もあり値上げした。他の３軒は支払っている
④被告の準備書面１：相場の具体的な数字を求める（求釈明申立書）→原告は無視
　　　　　　　　　　議案の要領がなかったから区分所有法第３５条違反である
⑤原告の準備書面２：庭園料の変更は規約の変更でないから区分所有法３１条・３５条は適用されない
⑥被告の準備書面２：４軒だけの値上げや事前に金額を記載していない、また議事録の虚偽記載など含めて、
　　　　　　　　　　民主的に決まったとは言えない。信義誠実の原則に反する
⑦原告の準備書面３：規約の変更ではないから法的に正しい
⑧被告の準備書面４：値上げの根拠なしに、議決が確定したあとに金額を決めたのは
　　　　　　　　　　クリーンハンズの原則に反し、権利の濫用である。
⑨被告の最終準備書面：庭園料の値上げは管理組合の財産・資産価値を決議するものであるから、
　　　　　　　　　　　特別決議事項である。ゆえに区分所有法３１条及び３５条は適用される。
　　　　　　　　　　　また、値上げ後は収支分析をし、値上げが相当だったのか分析するべきだが、
　　　　　　　　　　　何もしていない。さらにその上、値上げによって被告に何らメリットがあったのか、
　　　　　　　　　　　何もない。
　　　　　　　　　　　また民法第644条によると原告は善良なる管理者の注意義務を負うとされているが、
　　　　　　　　　　　原告は注意義務を果たした（果たしている）とは言えず、債務不履行をも認めざるを
　　　　　　　　　　　得ないと断言せざるを得ない。
　　　　　　　　　　　マンション管理の適正化、民主化、開かれた情報の開示に著しく反しており、
　　　　　　　　　　　決議は無効と言わざるを得ない。

続く

[32: 本人訴訟中]

といったところで、弁論準備がありました。　　今読むと、争点ズレまくりですね；素人まるだしです；
裁判官、原告・大手管理会社法務担当、被告で行われたのですが、
話の内容からして、敗訴の感じでした。
というのも、一度も内容について審理されていないので、今までのこちらの訴えが響いてるのだか
まったくもってわからないのです。。。

どうも私なりに解釈したところ、
『管理費等請求事件』だと、原告からの訴状について、被告がその金額の事実を認めたら、
そこで決着（敗訴）がついていたのではないか！？と思います。
決議が無効だとかは、この裁判では見られてないような気がしてならないのです。

そこで、反訴によって「総会決議無効確認請求事件」としたらどうなのだろうか、と思ったのですが、
今ままでの主張を２重主張することになるので、どうすればいいのかわからなくなってしまいました。。。

この一連の事件を簡単にいうと、
理事長は値上げの金額を明記せずに委任状等を集め、仮に専用使用権をもつ４戸が全て反対しても、
賛成８反対４で議決される状態にもっていきました。
そして総会当日、わかりやすいように例えば、話し合いせずに専用庭使用料を月１０万にします。
当然出席者は反対します。しかし、理事長が過半数以上の議決権を持っているので議決されてしまいます。

そして、もしも、専用庭使用料等の値上げは普通決議事項であると今回の裁判で認めるられると、
このような理事長の横暴が全国で合法化されます。
つまり、普通決議であるから、区分所有法の専用使用権者の権利が適用されず、専用使用権者がいくら
まとまって反対しても議決権なしでは勝ち目がないということです。
なので、この裁判が終わったあとに、むしゃくしゃした理事長がまた同じよう議決権を集めれば、
例えば専用庭使用料月１００万とかも当たり前にできてしまうということですよね。

正直、管理費なんかは全戸にかかわるから普通決議であげたって平等だと思うのですが、
一部の人が専用使用権をもつ専用庭なんかは、今の考え方だったらやられ放題です。

こんな理不尽で不平等なことが、民主的なのかどうかが、今裁判所に委ねられているのです。
一応、何か書面提出があるなら今月末までに出すこととされています。

出さなければ、敗訴の感じです。。。。

[33: 匿名さん]

すでにそこまで裁判が進んでいるのであれば、こんな匿名掲示板で意見を求めるより、
地元のマンション管理士会の無料相談を受け、そこの管理士会の顧問弁護士からアドバイス
受けるなり紹介してもらうなりした方が、良いのでは無いでしょうか。

ちなみに値上げ前の専用庭使用料相等の金額は供託に出していますよね？

[34: 匿名さん]

＞正直、管理費なんかは全戸にかかわるから普通決議であげたって平等だと思うのですが、一部の人が専用使用権をもつ専用庭なんかは、今の考え方だったらやられ放題です。

その通りです。購入するときは割高で購入したが、その儲けはデべが頂き、後に残された購入者は多勢に無勢でやられ放題となるのは分譲マンションの宿命です。固定資産税を専用使用権の面積で再計算し、その差額は二階以上の区分所有者の立替分ですから、それを組合に還元して始めて、対等になることが出来ましょう。

[35: 匿名さん]

>>33
受領拒否ではないので、供託はできないですね。

>>20さんも書かれていますが、マンション管理士会などの無料相談を利用するか
各自治体のマンション管理に関する相談窓口を通じて弁護士意見を求めた方がよいと思います。

自治体の無料弁護士相談は利用したことありますが、あらかじめ相談内容を絞っておけば
有意義に利用できると思います。時間的には無料相談を待つのは難しいかもしれませんけど。

[36: 匿名さん]

スレ主様
私も>>33さん・>>35さん同様、専門家のアドバイスを早急に利用した方がいいと思います。
それにしても、きちんと整理されていて関心いたしました。とても気の毒に思います。現実は、スレ主さんのような悩みを抱く人が多く存在し、泣き寝入りをしていることが多いですからね。
悔やむことは管理費滞納です。これは相手の罠に掛かってしまったようですね。これを機に提訴したいと見計らっていた悪意を感じます。
③について、スレ主さんで調査することは困難ですか？とりあえず、近隣分譲ＭＳ全て。約１５マンション名を挙げての平均は必要ではないでしょうか？本当に社会通念上の相場と大きく相違していれば、スレ主さんに優位になるでしょうから。近隣ＭＳ調査が不可能であれば、全国の新規分譲マンションをあたり、その調査結果も証拠になると思います。ただし、費用も労力もかかることですが。
面積や今後の地代相場にもよりますが、『専用庭使用料を月１０万・１００万にします』は社会通念上、正当でない金額要請なので、現時点で過剰な心配だと思います。これを機に、理事会役員も少しは学んだと思いますので、そこは、安心してよいのではないでしょうか？但し、～３，４万/月と微妙な値上げは可能かもと同時に学んだかもしれませんので、そこを今後の日常生活上どう守るかが課題ですね。
裁判の話に戻りますが、現在までの裁判費用はどのくらいでしょうね？③の相場の反証ができれば、滞納理由も弁解できると思いますが、不可能であれば、これは厳しい結果を覚悟した方がよさそうです。『総会決議無効確認請求事件』とした場合も、同様です。理事会役員の修繕費不正使い込みなどで弱点を見つけ、原告が取下げてくれればいいのですがね。大手管理会社が隠蔽についてるでしょうから発見は期待できないですがね。
やはり③の反証が一番効果的でしょうね。

[37: 本人訴訟中]

区の弁護士相談等、いくつか相談にのってもらったのですが、
値上げされてすぐ相談に行ったときは、
「多数決で議決できるものとできないものがあるので、絶対に値上げ分を払ってはいけない。
　払ったら、その値上げを認めたことになる。」と言われ、
払わなかったのです。
→おそらく、特別な影響のことを言っているのだと思います。

そして、訴状受け取ってすぐに弁護士相談にいったときは、
「これは負けるね」というようなことしか言われませんでした；
というのも、その時は私は法律の知識が薄く、説明も下手だったんだと思います。
「管理費等請求事件」という名前が付いている限り、
「払っていない事実」がある限り、何も考慮されずに敗訴になるんでしょうかね・・
勝訴でないにせよ、正当な金額を裁判所が決めてくれるのだと思っていました。

なので、裁判所にも聞けず、弁護士相談（マンションに強い人がなかなかいない）もこれ以上なく・・・
無料のマンション法律相談では、大変貴重な意見が多かったのですが、最終的に言われることはどこも同じで
「引っ越しをされた方がいいと思う」なんです。
しかしこのマンションは新築で２７年間住み続けていて、思い出、思い入れのある場所です。
そして、
最後の手段として、ここで不特定多数の意見を参考にしたいと思って、書き込みをしました。

[38: 匿名さん]

素人考えなのですが、専用庭に関係のない2階より上の人の決議って重要視されるのでしょうか？

また、庭の専有使用権を放棄すると言ったらどうなりますか？

[39: 本人訴訟中]

③の相場についてですが、４年間、専用庭が付いている全てのマンション広告を
捨てずにとっておきました。また、自転車圏内の専用庭をもつマンションを訪ねました。
６０物件集め、その相場を出し、１平米約26円というところまでだし、
Excelにまとめたものと、広告のコピーを証拠として提出しましたが、
おそらく、裁判所側が考慮していない様子です；
考慮しているのであれば、いかにおかしな値上げかわかると思うのですが。。。

こちらは何年間も、値上げがおかしいと思い、その証拠となるものを集め、
総会で主張しているのですが、
理事長「それは議題にないから関係ない話だ。何か問題があるなら裁判でもおこせばいい」
との一言。その次の総会からは完全無視です。
もちろんこういう内容は一切議事録に載らないので、管理会社も理事長の思いのままです。

管理会社に相談したら「理事長の味方しかできない。裁判に関することは一切しゃべることができない」
とのことでした。
まさに四面楚歌といったところですね。

[40: 本人訴訟中]

専用庭が完全に私の専有部分の付属のような形になっていて、
駐輪場側の一部は放棄できても、全部を放棄することができないです。
ですので、その残った部分に対しても４倍の使用料を払わなくてはいけません。

役員は全て２階以上に住んでいますので、１階いじめは、まさに権力の濫用でいくらでもできてしまいます。

例えば、今に議決のやり方で、使用料月１０万になったとしたら、民法による戦い方になるのでしょうか？
誰が見たっておかしい状態であっても、法律がなければ裁判は勝てません。
区分所有法の特別決議事項が当てはまらないのであれば、民法しかなく、
民法も『平等』を主張して勝つには基本原則しかありません。
基本原則で被告側で勝訴することができれば、おそらくマンション問題の有名な事例として載るかもしれません。

もしも、この裁判が完全敗訴であったなら、弁護士をつけて控訴したいところですが、
弁護士にとっても本人訴訟からの切り替えの大変さ、利益のない戦いなどから、
あまり相手にされない気がしてならないのですが。。。

もしも勝訴に近いものであったならば、どこかのHPスペースに載せますので、
同じ悩みを抱えている人たちにとって支えになると思います。

ほんとに、今の区分所有法っておかしい！全然平等じゃない！

[41: マンションの住民]

原告からの訴状は、管理費等の請求なんですね。これで争えば、裁判所は総会で決議され、他の３軒は支払っているので、原告も支払うのが妥当という見解をしてくるでしょうね。
反論として、相場や議決方法といっても、使用細則であれば、普通決議でいいですし。議案書に金額が記載されてなかったという不備な点はありますが、総論としては被告の不利は免れないようです。
原告側には、法務担当（多分、マン管や管業の有資格者でしょう）がついており、マンション管理に素人の被告は非常に不利な立場にたたされます。法務担当の方が弁護士よりマンション管理については、詳しいのかもしれません。
この裁判は、管理費等の請求ですから、どう考えても原告は不利でしょう。ここは、負けを認めて裁判官に従うしかないでしょう。
負けを認めて、それから専用使用権を放棄されてはいかがですか。理事達は専用庭を剥奪して、駐車場にしようとしたのですから、認めるのではないですか。勿論ベランダとは違い土地ですから、放棄は可能だと思います。
そして、今度は原告として、理事達を別の訴状で提訴されてはいかがでしょうか。ただ、その場合の弁護士選定で、気をつけなければならないのは、弁護士でも区分所有法やマンションに関する民法等については、以外と知らない人が多いのが実情です。比較的詳しいのは、マンション管理士会の顧問弁護士であれば他の弁護士よりは詳しいのではないでしょうか。そしてあなたもこういったスレを利用して、勉強していけばいいでしょう。
弁護士に依頼しなくても、今度はアナタの訴状に対しての裁判になりますから、優位に進んでいくのではと思っております。