普通決議で議決されたものは何でも有効なのか

[本人訴訟中]

はじめての投稿です。よろしくお願いします。

私のマンションは１２戸と非常に小さい規模のマンションなのですが、
その内、私を含め１階の４軒が専用庭使用権をもっています。

この度、１０年くらい理事長されているワンマンな方とトラブってしまい、
専用庭使用料を突然、定期総会で４倍にされてしまいました。

「された」というのは、私のマンション住民は総会だとかに興味がなく、
８割は常に欠席で委任状を提出します。
なので、欠席者の委任状だけで、理事長が何でも出来てしまう環境であり、
さらに悪いことに、欠席住民は何らか弱みでも握られているのかわからないのですが、
「理事長を敵に回したくない」「理事長が怖い」などという状態で、
完璧な独裁が出来上がっています。

専用庭使用料の相場は１平米20円～30円といったところですが、
私の使用料は１平米146円となってしまい、毎月36平米の専用庭に5200円も払うこととなってしまいました。

そこで質問です。
管理費等の値上げは
H14.11. 5 神戸地方裁判所 平成１４年(レ)第９０号 管理費等請求控訴事件の判決によると
普通決議事項であるので、区分所有法による特別決議に必要な招集手続き、また特別な影響などの
考慮は一切必要ない。
では、今回の値上げのなのですが、
①総会案内では「専用庭使用料の変更について」とだけ記載されていた
②総会中に何の根拠もなく、何の説明もなく、いきなり４倍の値上げとした
③欠席者の委任状による賛成が８、参加者の賛成が２、反対が２　で議決された
④議事録にはさも話し合いで決まったように書かれている
④うち以外の３軒は「理事長を敵に回したくない」という理由から増額した金額を払ってしまっている

このやり方であれば、総会中に１００倍に増額するといっても、議決されることになります。
これが合法なのであれば、嫌がらせ行為が合法となってしまいます。

普通決議事項って何でも決められるのか！？ということで悩んでおります。

ちなみに、この４倍後の金額は１年にすると、固定資産税の３分の２にあたります。

この理事長のやり方を法律で裁けるかどうか、どうぞ皆様の知識等をお貸しください。
よろしくお願い致します。

[2: 匿名さん]

とりあえず、委任状の８戸は個別訪問したよね？味方になってくれた？

[3: 匿名さん]

不在区分所有者と居住区分所有者との間で月に２千円の差をつけることは不合理ではないとか、管理費の額を共有持分だけでなく、別段の定めができるとの意味があるので、２倍以上の差でも有効であるとの裁判例があるので、貴方の例も裁判での判断を求める以外の方法はありません。

[4: マンションの住民]

専用使用権には、ベランダ、ルーバル、駐車場、玄関ポーチ等があります。
駐車場については、近隣の相場以上の値上げは無理でしょう。値上げについては、本人の承諾は不要です。
ただ、専用庭については、当初から使用料が徴収されてなくて、徴収することにするというのであれば、特別の影響を受ける区分所有者の保護という観点から、本人の承諾が必要です。最初の規約でマンションを購入し、それが価額に反映されていたでしょうから。
ただ、今回の場合は値上げということですから、総会決議に従うのが自然でしょう。アップ額については、大幅ですので、裁判にもっていけば、間違いなく、減額されるでしょう。
しかし、勝訴はするでしょうが、裁判費用は敗訴者負担でも、弁護士費用については、負担せざるをえないと思います。４軒でやれば、経費は少なくてすむでしょう。

[5: 匿名さん]

＞特別の影響を受ける区分所有者の保護という観点から、本人の承諾が必要です。最初の規約でマンションを購入し、それが価額に反映されていたでしょうから。

特別の影響を受ける事に該当しません。単なる大幅な増額のその程度の問題です。

[6: マンションの住民]

駐車場については、入居時専用使用権は無料とされていたとしても、全員が所有しているのでなければ、料金の徴収は可能との判例はあります。
しかし、庭については、規約に定めることができるのであって、当初に専用使用料が設定されてなければ、特別の影響に当たるので、本人の承諾が必要になるのです。

[7: マンションの住民]

もう一つ追加させて頂くと、ベランダは角部屋では両面にあるところがあるでしょう。
あなたの発想でいけば、専用使用権ですから、当然使用料を取るべきことになります。
専用ポーチやルーバルも範疇になります。

[8: 匿名さん]

３面窓のあるところと２面窓のあるところも、専用使用権で差が出てますからね。
そこも、使用料とるべきですね。

[9: 本人訴訟中]

１２戸中役員が３戸、全て結託しております。
というのも１０年間、まったく同じ役員です。役員選出も「また今年も」という感じです。
私も立候補してみましたが、「お宅は問題がありそうだから」と結局、委任状を持った理事長には勝てません。
そんな問題発言も議事録に書かれることはなく、全て自分たちの都合のいいことしか書きません。

他の８戸に関しては戸別訪問したのですが、
文書にも書いた通り「理事長が怖い」人たちと「面倒くさいことが嫌」という無関心しかいないので、
挙句の果てには「お宅のようにいじめられたくない、関わりたくない」という感じです。。。

たとえば、区分所有法に該当しなくても民法はどうか調べてみたのですが、
基本原則「信義則」と「クリーンハンズの法則」しか見つかりません。

役員は２階と３階に住んでいるので、１階のみの庭園使用料の値上げは本当にやりたい放題なんです。
庭園使用権を持つ４戸から１２万回収し、植栽管理料は年間４万未満です。
かつては年間３万円回収し、植栽管理料31,500円だったので、本当にちょうどいい数字でした。

こんなに収支バランスが崩れた状態でも、一切値下げの検討とかありません。あるわけがないのですが。。

区分所有法、民法・・・何か法律で攻める手立てはありませんでしょうか・・・！？

[10: マンションの住民]

役員選出つについては、総会での普通決議事項ですので、それに従わなければならないでしょう。
専用庭についての、使用料は支払わなくてはなりませんが、その値上げ幅に問題があります。
総会で勝てないのなら、残念ながら提訴しかありません。
理事の選出も基本通り、値上げの議案も決議されてますので、後は、常識を超えた増額での問題となるでしょう。
値下げの交渉はどこの組合もやっているところは殆どなく、もし管理費があまるようだったら、管理費を値下げして、修繕積立金を増額というように、切り替えをしていくところが大半です。
１２戸と少ない住民だから余計人間関係が難しいのですね。
理事の報酬とかはあるんですか？文面だけでは、どちらに問題があるのかわからない点もあります。
理事を長年やっているメリットもわかりませんし。

[11: 匿名さん]

金額アップが妥当か否かの問題は、水掛け論で裁判で、アップが妥当かその理由も妥当かで、決めて貰うしかないよ。

[12: 本人訴訟中]

＞理事の報酬とかはあるんですか？
理事の報酬は今のところ総会の議案としてはあがっていないので、
もらってはいないと思いますが、総会の度に報酬をあげた方がいいと言っています。
今、役員たちがもっともやりたいことが「自主管理」です。

役員を続ける目的は、癒着以外考えられません。
というのも修繕等の大きな出費がある時に必ず理事長が言うセリフが
「俺が交渉して〇〇万円マケさせたよ」です。
しかし、この根拠等を見せて欲しいと要求しても「忘れた」「今度見せる」などと言い、
まったく見せる気はありません。
前回の修繕なんてひどいもので、１５００万かけて水漏れ等の改善を行ったのにもかかわらず、
通常なら業者からbefore afterの写真などを資料化し、それを閲覧できる状態にするのですが、
理事長「写真はCR-Rに焼いてもらった」
私「ではノートパソコンを総会に持っていきますので、それを見せてください」
（当日）理事長「家に忘れてきた」
私「では、取りにいきますので、準備してくだし」
（後日）理事長「管理会社に渡したんだった」
管理会社「もらった覚えは一切ありません」　　　　　こんな感じです。

そういうところを勝手に値引いて、その分を癒着しているんだと思います。
塗装も一回塗りでひどいもんで、すぐに剥がれてしまい、今も剥がれた状態が続いています。

この大規模修繕に関しては内容証明で２度、催促していますので、何度かたまったら、
すぐに裁判にするつもりです。

結局、役員は金の繋がりだと思います。

私の専門が経理なものですから、帳簿・通帳等見られるのが怖い、それとうざいんだと思います。

調べていてよく出るのが、『値上げ額が社会通念上受忍限度額を超えている』かどうかなのですが、
どこを調べても専用庭使用料の値上げで悩んでいるマンションはありません。
こんなことをするのも、非常識な理事長がはびこっているからなのですが、
法律的になんとかできないのなら、非常識も常識になってしまいます；

あと、値上げに根拠はまったくありません。それにその後の収支分析もまったくなく、
さらに最悪なことに値上げ後、２年間総会を開きませんでした。
もちろん、区分所有法上違法なのですが、役員たちは「忙しいから仕方がない」でまったくお咎めなしでした。
つまり、最初っから「いじめによる値上げ」だということは関係者はわかりきっていることなんです。

欠席者に対しては「修繕があるから値上げした」だとか、「相場に合わせた」だとか適当なことを言ってますが、
相場なんて調べたこともないでしょう。

[13: マンションの住民]

スレ主さん、孤軍奮闘されて苦労されてるのが、良く分かります。
アナタのところの組合は、理事会、総会のあり方、規約等が整理されてないというか、組合の体をなしていないような気がします。
普通は、規約・使用細則をみれば、役員報酬の規定があると思います。又、役員選出規定や総会開催の規定とかがあるのが普通です。
大規模修繕等についても、工事を依頼する時は必ず相見積もりをとります。
理事の任期等を含めた規約改正も必要ですが、他の住民が無関心ではそれもままならないというのが現実でしょう。
自主管理の件についても、やれないことはないでしょうが、すくない住民の中で、管理費等の銀行口座引き落としの手続きや設備の点検の依頼や立会い、共用部分の照明の取替え、ごみ回収時の立会い、会計業務、修繕の依頼等々
やることがいっぱいあります。ただ、管理員は多分現在おられないと思いますので、現状より少し仕事が増える程度かもわかりませんが。しかし、口座引き落としの準備や会計業務はやらなければならないでしょう。
組合の改革をやらなければなりませんが、如何せん一人では無理があります。まず、仲間を作ることです。そして、規約改正からスタートしていくべきです。
住民の意識を引き上げるためのテクニックとして、マンション管理士等のコンサルの導入も検討されては如何ですか。現理事のみなさんが中々受け入れてはくれないでしょうが。
総会を開催しなかったのは、理事長の善管注意義務違反です。会計報告も毎年やらなければ違反です。そのことで、提訴することは可能ですが駆け引きとして、提訴しないけど、規約を新しく作り直すということと交換条件を出されたらいかがですか。

[14: 匿名N]

管理会社は何かアドバイスしてくれていますか？スレ主さんのお話が事実であれば聞きしに勝る状態ですね。専用庭使用料の値上げについては、管理規約に金額に記載が合った場合は規約の変更にあたるので、重要決議になるとおもいますが、それでも可決されちゃうのは一緒のようですね。理事会はやりたい放題、資料の提出等組合員であるあたなの要望に対しても全く誠意の無い対応、総会の未開催等、区分所有法違反など、ありえない・・・。
これは一度弁護士に相談してみてはどうですか？間違いなく裁判では勝てますよ。ただし、費用の問題があるので、そこを相談してみてください。理事長による今までのあなたへの対応の中で、名誉毀損等、損害賠償請求ができるかもわかりませんよ。
ただ、そこまでやってしまうと、なかなかそのまま一緒もマンションに住むのは大変になってくるでしょうけど・・・。

[15: マンションの住民]

ただ、現在も理事との関係は冷え切っていますので、これ以上もう変わらないのでは。
今のままでいくより、英断が必要なのでは。
裁判ということになれば、理事達も態度が変わらざるをえないですから。結審が出てそれに対する嫌がらせ等があれば、裁判所が守ってくれますよ。
そこで、一度管理規約を洗い直し、標準管理規約に基づいて規約改正と使用細則を作成すればいいでしょう。
裁判の結果がでれば、住民も立ち上がってくれるでしょう。自分達の財産のことですので。

[16: 匿名さん]

＞ちなみに、この４倍後の金額は１年にすると、固定資産税の３分の２にあたります。

ちょっと気になりますね。専用庭使用料の最低限度は、該当する庭面積に対する固定資産税額から貴方の固有の固定資産税額を引いた分で、それから上乗せされる金額の大小が公序良俗違反に該当するかどうかを裁判所の判断に委ねるべきです。

[17: 匿名さん]

このようなケースだの弁護士費用はおおよそどのくらいかかるの気になります。
どなたか、ご存知でしょうか？

スレ主さんにお尋ねします。
管理会社さんは、独立系？中堅？どのような形態でしょうか？
もしも大手であれば、裁判も予想外の展開、スレ主さんに不利になる確率が高くなると思います。
裁判は弁護士の手腕により、判決に差異が生じます。財力のある大手相手にするとなると、無駄な訴訟になりかねないと思います。

[18: 匿名さん]

管理会社についている弁護士で、やめ検とか大物の弁護士はついていません。それに、こういった問題で大きく判例が変わることはありません。
理事連中が法令違反しているのが明白であれば、それをどうやって覆すのですか。それに、管理会社を訴えるのではないでしょう。
弁護士費用については、詳しくは分かりませんが、相談料１時間１万～２万。着手金10万程度と聞いております。
あとは成果報酬と裁判費用ということになりますが、成果報酬は元々額が小さいので殆ど支払はないのではと思います。それに、裁判諸経費は交通費が主な費用でしょう。
少額訴訟であれば、訴額の１％なんですけどね。

[19: マンション住民さん]

スレ主さんの場合、裁判しかないと思いますよ。
裁判費用の負担もありますから、同じ住民の中から同士を募りましょう。
理事長他の理事が管理費の着服をしている事実を突き止める必要がありますが。

[20: 匿名さん]

マンション管理士の無料相談を利用してみてはいかがでしょうか。
管理組合相手だけでなく、一般の区分所有者からの相談も受けているところが
多いと思います。

首都圏マンション管理士会では、無料相談会を行っていますよ。
http://www.kanrisi.org/consult.html

また、それ以外にも各自治体の住宅計画課などでマンション管理についての
無料相談を行っているところが多いですよ。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/juutaku_seisaku/130-04manshon.htm

[21: マンションの住民]

マンション管理士の無料相談、それが一番いいと思います。まず相談してみてください。
なんらかの解決策が見出せると思います。