マンション管理会社のランキング

[申込予定さん]

よく「マンションは管理を買え！」なんて言いますが、
どうなんでしょう？

毎年、管理会社の評価ランキングが出ますが、
上位に上がっている管理会社が管理するマンションの住人さんは、
本当に皆さん、満足しているでしょうか？

マンション内のトラブル（例えばマナー問題、騒音問題、住人間のトラブルなど）に対しても、素早く対応してくれるんでしょうかね。

「評価は高いけど、実際の対応の悪いぞ！！」っていうマンションの住人さんのご意見があったら、教えて下さい。

反対に「ランキングは上位じゃないけど、管理会社としては申し分ない！！」という管理会社ってあるんでしょうか？

管理会社の選択も大事だと思っているんですが、どうでしょう？

[51: 匿名さん]

管理会社を目の敵にするに及びませんよ。
こっちの修理やが駄目なら、あっちの修理やがあり、
こっちのスーパーが駄目なら、あっちのスーパーがある様に、取り替えれば良いだけの事。

[52: 元理事長]

面白い話をします。私のマンションは管理知識がない人ばかりで、管理の悪いのは管理会社だということなり、管理会社がよく変わります。
　私の顧問弁護士のマンションは、弁護士以外に税理士、１級建築士、電気工事会社を経営者(第１種電気工事士)などがいて、しかもマンション管理士が所有している人が三人いるそうです。当然、管理会社の人間は虐められ、管理会社が管理契約を断ってきます。
　どちらも、管理会社が泣いています。

[53: 匿名さん]

後者のマンションについては委託契約通りの仕事をしていないのでは仕方ないのではないでしょうか。

[54: 匿名さん]

＞どちらも、管理会社が泣いています。

こんな事に関係なく管理会社は値上げ出来ず、親のデべは傾いているし、泣くのは当たり前で長続きはしないで夏まででしょう。
早晩、自主管理の時代が来て、その時、マンションはスラム化するか悪徳第三者の管理者の餌食になりましょう。

[55: 親と同居中さん]

自主管理？

そんな時代が来る訳ないよ。

[56: 匿名さん]

ご苦労様でした。
「東京」　東証2部上場のマンション分譲業者、ニチモ（株）（資本金40億6397万321円、千代田区神田美土代町7、登記面＝大阪府大阪市北区堂島浜1-4-4、代表辻征二氏、従業員183名）は、2月13日に東京地裁へ民事再生法の適用を申請し、同日保全命令を受けた。らしい。

[57: 匿名さん]

不詳事件の発生について
http://www.itc-uc.co.jp/files/114.pdf

[58: 近所をよく知る人]

マンション管理会社はリフォーム工事代金の１０％〜２０％をリベートとして工事会社に請求します、このことは賃貸物件のオーナーや、管理組合には内緒で行われてます。
簡単に言えば、もっと安くリフォームできるのに、暴利を管理会社が取るのです。
管理費も取り、リベートも取る管理会社は悪徳です
中にはリベートを取らない管理会社もありますが、ほとんどの管理会社はリベート請求します。

[59: 匿名さん]

＞管理費も取り、リベートも取る管理会社は悪徳です　中にはリベートを取らない管理会社もありますが、ほとんどの管理会社はリベート請求します。

それを見て見ぬふりをしている理事長は？　盆暮れにお世話になってます。

[60: 匿名さん]

富士ハウス(株)の破産に係る電話相談について
http://www.chord.or.jp/news/index.php?id=54

[61: 匿名さん]

>>56
馬鹿のあつまる会社は潰れるだけ。

[62: 板違いかな・・・？]

板違いとは思いますが、一言書きたくなりました。管理会社勤務の者です。
マンション竣工時には管理会社は決定しています。管理項目、委託額は説明資料がありますので、事前に分かります。したがって、「購入した方は了解して購入した」というのが前提です。つまり、「管理委託費が高いからダメ」とかではなくあくまで管理内容が問題ありとの事だと思います。
管理の内容については、重要事項等でしっかり明示しなければなりませんし、法定業務も多くを占めますので、履行されていなければ業法及び各種法律違反です。その場合は、愚痴も必要なければ、総会決議も考えなくていいです。だって、法律違反なのですから。
つまり、この板の趣旨の「管理会社ランキング」は担当フロントが感じが良いか、感じが悪いかできまるのでしょう。それを否定しません。管理人を含め非常に大事な事でしょう。
だから、この板は「どの会社のどのフロントが良いランキング」と思いますが？

[63: 匿名さん]

大規模修繕全工事について、よくＮＰＯマンション管理組合協議会という非営利（？）企業が修繕計画や施行業者等の斡旋をしているが、これが曲者で、そのＮＰＯの賛助会員には、管理会社・点検業者・工事業者が入会していてそこに会費を払っているんですよね。
そのグループとしては、当然仕事をその賛助会員にまわすんと思いますよね。人情的にも。
マン管士やコンサルの導入というとすぐ管理会社が抵抗してくるが、このシステムだと管理会社もその会員になっているから抵抗しないんでしょうね。多分なにかシステムがあるんでしょうが。
このＮＰＯ法人は、マンション管理組合に対して、全てのコンサル業務もしているんですが、別に会員の組合に対して勉強会もしてますので、単純に商売らしくないのが、隠れ蓑になっていると思われます。
このシステム（コンサルと管理会社・工事業者等が同じ会員として活動していること）がどうも理解できないですね。このＮＰＯ法人は全国各地区にあります。経営者も勿論別です。、

[64: 匿名さん]

大規模修繕工事について、よくＮＰＯマンション管理組合協議会という非営利（？）企業が修繕計画や施行業者等の斡旋をしているが、これが曲者で、そのＮＰＯの賛助会員には、管理会社・点検業者・工事業者が入会していてそこに会費を払っているんですよね。
そのグループとしては、当然仕事をその賛助会員にまわすんと思いますよね。人情的にも。
マン管士やコンサルの導入というとすぐ管理会社が抵抗してくるが、このシステムだと管理会社もその会員になっているから抵抗しないんでしょうね。多分なにかシステムがあるんでしょうが。
このＮＰＯ法人は、マンション管理組合に対して、全てのコンサル業務もしているんですが、別に会員の組合に対して勉強会もしてますので、単純に商売らしくないのが、隠れ蓑になっていると思われます。
このシステム（コンサルと管理会社・工事業者等が同じ会員として活動していること）がどうも理解できないですね。このＮＰＯ法人は全国各地区にあります。経営者も勿論別です。

[65: 匿名さん]

同じものをレスして申し訳ありません。

[66: 匿名さん]

NPO法人の人って、どうやって生活してるの？（何が仕事となの？）ボランティア？
なんか、胡散臭くない？
組合の相談に乗って、業者紹介して紹介手数料取ってんじゃないの？
その場合、何かあったときの責任は管理組合でしょう？管理会社と契約してる場合は、良くも悪くも管理会社の責任を問えるけど・・・。NPOはその責任については逃げそうだけどな・・・。

[67: 匿名さん]

そうでしょうね。ＮＰＯ法人は非営利企業とはいいながら、商魂逞しいですから。
うちのマンションも大規模修繕工事の見積りをＮＰＯからとりました。でもよそより高かったので、そこには決まらなかったですけど。
このＮＰＯ法人以外と全国に多いんですよ。Ｈ１７で約３０万戸が加盟してます。勿論会員じゃなくても修繕依頼やコンサル依頼はできます。
ＮＰＯだから信用しやすいですよね。

[68: 匿名さん]

《自主管理》は理事長（理事）の資質に全てかかっている。（しようと思えば、悪い事だってできる。）優れている人でも、いつかは交代しなければならず、後継者同等の能力を持っているか等、継続性に難がある。また、理事会としてマナー違反や滞納者対応など、入居者同士な為の難しさもあるだろう。
《NPO》ほんと？信用できるの？その代表はマンションに住んでるの？戸建に住んでるのに、マンション入居者にアドバイスするの？マンション所有者ならその人が自分のマンションの理事長で、自主管理してるの？全国の自主管理組合とNPO法人の数から考えて、怪しいよね。胡散臭い。
《管理会社》総会でいつでも管理会社の変更が可能だし（普通決議でっせ）、法律で縛られてるし、営利企業だからあえて解約されるようなバカをするリスクは少なそうだし・・・。
消去法かつ消極的にここに落ち着くんじゃない？
やっぱり、《商売してる》してる方が、使用できる気がする。《無償・タダ》ほど高いものはない、なんてね。

[69: 匿名さん]

ＮＰＯ法人は、無償ではないですよ。
当地区の経営者は、理事長の経験者で会社を辞めてＮＰＯ法人を立ち上げたとのこと。自分のホームページに
インタビューとして答えているので間違いはないと思います。

[70: 匿名さん]

NPOって「非営利団体」でしょ？有償だとしても、それは原価相当のみって事だよね。つまり利益を上げて、法人税を払ってるって事じゃないよね。
そうであれば、その団体の何を信用するのかな？身銭は切らないまでも、儲けなしだよ。組合員同士のいざこざに巻き込まれたら、サッサと逃げちゃうような気がする。
「利益を上げる」目的のために、業務として一所懸命に仕事するって方が信用できるけどな。

[71: 匿名さん]

ＮＰＯ法人全管連、でアクセスすれば載ってます。是非参考にしてみて下さい。

[73: 匿名さん]

株屋以外の者には興味のない話だね。

[74: アンモニア猪木]

皆さん、管理会社の思うツボにはまらないように…。うちは自主管理ですが快適ですょ。これまでは何もしてくれない管理会社に費用ばかり取られて修繕もピンはねされて無駄遣いしてました。

[75: 匿名さん]

↑うそつかないでください。

[76: 匿名さん]

>70
ＮＰＯっていうのは利益を再配分しない（非営利）ってことであって、利益は当然追求します。
でないと事業体として存立できません。
もう少し勉強することをおすすめします。

[77: 住人さん]

うちのマンションの管理会社はランキングを見るとイマイチだ。
書き込みも・・・。
今のところ問題はないけど、
そのうち変更になるのだろうか。

[78: 匿名さん]

>>77

ただ単に問題に気付いていないだけでは？
無知でノー天気な住民ほど、問題があっても認識出来ていないものですよ。

[79: 匿名さん]

私は、あるNPO団体で土、日を中心にボランティアで活動しております。
もちろん、平日はサラリーマンで生計を立ててます。
未だ、一円も報酬をいただいたことはありませんし、今後ももらおうとは
思っておりません。
私は、某管理会社にてフロントをしておりましたが、今は違う業界に身を
おいてます。
フロントとは違った立場で、マンションに接することで得られる知識も多い
ので活動しております。

皆さんのような方が、善意のボランティアを殺していくのです。
要望があって、人が善意で手を差し伸べているのに、お前たちは胡散臭い
と言われることがあります。どんな気持ちになるか想像してください。

[80: 匿名さん]

>>79さん
ＮＰＯでボランティアされてるとのことですが、どんなことをされてるのですか。
そこのＮＰＯ法人はどんな仕事をされてるのでしょうか。利益追求はされてないんですか。

[81: 匿名さん]

>>79さん
ＮＰＯでボランティアは教育や研修等のお手伝いはできるとおもいますが、そこを運営されている方は
それに参加される組合や点検業者などから年会費は当然徴収されており、それで個人の生活もされていると思います。そこの会長さんの年収はご存知ないでしょうが。
組合の劣化診断にしろ、コンサルにしろ無償ではない筈ですし、私のマンションも劣化診断や工事の見積りを
ＮＰＯ法人から実際とりました。しかし、値段的に他と比較すると高く結局他業者へ依頼しました。
私は、ＮＰＯというとどうしても、ボライティアのイメージが強く非営利企業ということで価格も安いと思っていました。確かに、ＮＰＯですから営利以外のことをやらねばなりませんが、最初に会社を立ち上げた時の志しが時の経過と共に営利中心にいっているのではと思っております。
胡散臭いとまではいいませんが、大規模修繕で見積りを取る時は、まず最初にＮＰＯ法人ありきではなく、他業者と同じ扱いで見積りを取るべきだと思っています。
非営利活動をしているから営利活動を優先する訳にはいきませんので。

[82: 匿名さん]

>>79さん
皆さんのような方が、善意のボランティアを殺していくのです。
要望があって、人が善意で手を差し伸べているのに、お前たちは胡散臭い
と言われることがあります。どんな気持ちになるか想像してください。

このように書かれていますが、実際あなたが手伝いにいってそのように感じておられるのではないでしょうか。
そこのＮＰＯ法人の会長等は給料や賞与を貰って生活し、又プロのコンサル（弁護士・建築士・マン管士等）の
方が講演を行う時は講演料がでますしね。
そして無償で手伝っていてもそこで講演を聴きにきたものにとっては、従業員としか思われないでしょうから。
あなた達数人が無償のボランティアだと思います。しかし、その法人は収益事業をやってます。
本当に無償のボランティアをやるんだったら、コンサルと講演会・研修会だけにして、工事等はやらず、コンサルも無料でなければなりません。そして、マンションの組合だけを会員としてその運営費として会費を頂く。こうじゃなくてはいけないんではないでしょうか。

[83: 匿名さん]

>>79さん
私のところのマンションで劣化診断をＮＰＯに依頼しました。ＮＰＯは業者に依頼し、支払はＮＰＯ法人にしました。
大規模修繕工事については、ＮＰＯ法人からも見積りをとりましたが、よそより高かったので他業者にきまりました。もし、ＮＰＯ法人に決まっても、よその業者に依頼することになったと思います。
ＮＰＯ法人は非営利事業もやりますが、収益事業が中心のところが多いのではないでしょうか。
あなたが手伝っておられるのはなんなんでしょうね。会員が会社に来られたときの相談なんでしょうかね。
無償でやることによってその法人は潤うのは間違いないと思います。会員になっている組合に対するサービスができますので。本来のボランティアとは違うのではないでしょうか。

[84: 匿名さん]

>>79さんは書き逃げ？

[85: 匿名さん]

書き逃げというより、NPO法人の中身を知らずにボランティアしてたんじゃない。
指摘されてグーの根もでなくなってこっそりスレを見てるだけ。

[86: 匿名さん]

しかし、79はこのﾚｽみてると思うけど答えればいいのだけどね。
書いたことを後悔してるのかな？

[87: 匿名さん]

７９よ、何かいったら

[88: 匿名さん]

今年ＮＰＯ法人の会員から脱退しました。

[89: 匿名さん]

>>79
まだ出てこないの？

[90: 匿名さん]

ボランティアまでしている者が淋しいね。

[91: 匿名さん]

79責められてるけど、いいかげんなことレスするからこういうことになるんだよ。当然このスレみてるだろうけど何か一言いったら解決するよ。今更出にくいだろうがね。

[92: 匿名さん]

>>79さん
もうアナタのことは責めません。これで終わりにします。ほっとされるでしょう。
ゆっくり、これからはこのスレを楽しんでください。

[93: 入居済み住民さん]

現在、総戸数２３戸の分譲マンションに居住しています。
築年数が経つにつれ、賃貸にまわす所有者が増え現在では約半数が賃貸物件となっています。

物件が分譲された当初から、管理会社の体制に疑問を持っていました。
管理会社から、すぐに管理組合を形成すると聞いてはいましたが管理組合が出来たのはほぼ１年後でした。
理由は、担当者の移動があって忙しかったからだそうです。

清掃員の仕事ぶり、管理会社の対応等、疑問を感じつつもこんなものかと思っていたのですが、
総会議事録以外の理事会議事録の保管も全然していない、
居住者へアンケートをしようという案が出れば集計が大変だと後ろ向き。
概して５年置きに見直すという長期修繕計画も築７年経とうと言うのに計画修正案も出ていません。

所有者（理事会役員）の意識が低下している為、止むを得ないと思うしかないのかもしれませんが、
もう少し対応の良い管理会社への変更は出来ないものか？と思い始めました。
理事会の際に提案してみようかと思うのですが、昨年の総会の出席者数は２３名中７名でしたので過半数に満たず。
管理委託費の削減に繋げる事で出席者数を増やせる可能性はゼロではないと思うのですが、
管理会社変更の議案が否決された時、現在の管理会社との関係がさらに悪化する可能性があるのなら、
管理会社変更を考えず、もっと対応してもらう様に働きかけ続けるもしくは我慢するしかないのか…とも思います。

長くなってしまいましたが、皆様ならどうされますか？
御意見を頂けます様お願いします。

[94: 匿名さん]

総会の出席者が過半数に満たないというのは大問題ですね。勿論委任状も含めてと思いますが。
管理会社の変更もいいのですが、まずいかにして議決権行使所も含めて過半数の出席を得ることができるかが問題です。それが出来なければ、理事会で決議されても徒労に終わるだけです。

[95: 入居済み住民さん]

>>94さん

コメントありがとうございます。
すみません。委任状、議決権行使書での議決権は10個。出席者議決権7個。計17個の議決権がありました。
確認不足でしたが、理事の一人が規約変更には過半数の出席と、4分の3の承認がなければ規約変更は出来ないからほとんど無理だと言っていたので、実際に総会に出席する人が過半数いなくてはいけないのかと思いました。
規約変更に伴う定数の件の確認もせず、御意見を求めてしまい申し訳ありません。

管理会社の対応や管理組合が機能していない当マンションで管理会社変更を機に所有者達と協力してよりよく変えて行こうというのは、あまり積極的な人が少ない当マンションでは難しいのかもしれないと改めて思っている所です。

[96: 匿名さん]

規約変更は区分所有者及び議決権の各４分の３以上必要で、この決議要件は規約で変更はできないですよ。
過半数ではダメです。

[97: 入居済み住民さん]

>>96さん

そーなんですよね。４分の３の承認票が必要なんですよね。
総議決件数が２３個なら、１８個の承認票が必要…私のマンションでは昨年をベースに考えるとあと１票足りないんです。
委任も議決権行使もしていない６個の議決権を行使してもらえたら良いのだけど…。
理事の一人が総会への過半数の出席も必要なんだと言っていたので、二つの条件をクリアするのは難しい事ですね。
管理会社の変更が出来ているマンションが羨ましいです。

[98: 匿名さん]

>>97さん

私、リフォーム関係の仕事で多くの管理組合と接触する機会の多い者です。
最近の動向として、築10年以上のマンションで外壁改修工事が終わっているマンションが、管理会社との
契約を打ち切り、組合自主管理をするマンションが多くなっているように感じられます。

少し面倒ですが、賃貸物件の所有者へは返信用封筒付でアンケート形式の委任状を郵送し、理事長委任と
いう形で決定されてはいかがでしょうか？
自主管理と言う形を取られても心配ありません。営繕や設備関係でわからない事は近隣のリフォーム業者
さんに問い合わせればきっと親切に教えてくれると思いますよ。業者さんも仕事になると思うから一生懸命
やってくれると思いますよ。

[99: 入居済み住民さん]

>>９８さん


アドバイスありがとうございます。
自主管理、コスト削減を考えると良い案だと思うのですが、積極的な所有者が他にも数名いない限り難しい気がするのです。
おっしゃる様に、地元業者さん達にお願いした方が顔が見える分良い気がしますし良心的な気がするんですが…
98さんが関わった事のある管理組合さんで自主管理されている所は、大体どの位の規模のMSが多いんですか？
すみませんが参考に教えて頂けると嬉しいです。

[100: 匿名さん]

>>97さん

私が係ったマンションでは 世帯数 20～48世帯で 棟数にして約６棟です。

自主管理後の居住者様の感想は…
① 管理費が半分以下になった事。
② 居住者の管理組合に対する関心度が増した事。
③ 居住者の住環境モラルが向上した事。

① の管理費低減は、当然 管理会社の利益が無くなった分、安くなるのは必至ですよね。
② は理事会活動がお忙しくなる分、他の組合員の協力や、住環境の関心度が増したようです。
③ 共有部の清掃費等 費用に対する効果を見る目が厳しくなり、自然とモラルが向上しています。

上記の結果、私共 リフォーム業者に対する工事見積への減額要求や、費用対効果説明の要求等、
かなりシビアですが、皆さん 以前より居住者同士の交流が増え、とてもいい雰囲気です。
消防点検・高架水槽清掃・配水管清掃・鉄部塗装は過去の決算書等で時期的な物や、金額等は
お分かりになりますよね？設備関係の業者さんにお願いすれば定期水質点検等にも対応しても
らえますよ。