マンション管理会社のランキング

[申込予定さん]

よく「マンションは管理を買え！」なんて言いますが、
どうなんでしょう？

毎年、管理会社の評価ランキングが出ますが、
上位に上がっている管理会社が管理するマンションの住人さんは、
本当に皆さん、満足しているでしょうか？

マンション内のトラブル（例えばマナー問題、騒音問題、住人間のトラブルなど）に対しても、素早く対応してくれるんでしょうかね。

「評価は高いけど、実際の対応の悪いぞ！！」っていうマンションの住人さんのご意見があったら、教えて下さい。

反対に「ランキングは上位じゃないけど、管理会社としては申し分ない！！」という管理会社ってあるんでしょうか？

管理会社の選択も大事だと思っているんですが、どうでしょう？

[421: まんかんし]

管理会社の変更は２分の１です　白紙委任状の多いマンションでは理事長が賢ければやりやすい
管理会社の理事長抱き込みにご用心

[422: 通りすがり]

> まんかんしさん

管理会社の変更は２分の１って
何の２分の１なの？

[423: 匿名さん]

誰の言っていることが本当？

管理会社の変更は、全区分所有者の４分の１以上？４分の２以上？４分の３以上？

[424: 匿名さん]

※これが正解です。
正確には、区分所有者及び議決権の2分の1以上の出席で、その過半数で決議されます。

管理会社を変更するには、3ヶ月前に文書で通知しなければなりません。
変更の理由は何でもかまいません。ただ、きにくわないからという理由でも構いません。
そして、普通決議でオーケーです。
例えば、100戸のマンションでは、2分の1以上の出席（委任状含む）でその過半数で
成立します。50名以上の出席（委任状含む）でその過半数ですから、26名の賛成が
あれば成立します。
つまり、100戸のマンションでいえば、最低26名が賛成すれば成立するということになります。

[425: 匿名さん]

リタイアして時間ができたが、来年５月に理事が順番で回ってくることになった。
何から手を付けてよいか分からず、依頼先の管理会社の口コミを覗いてみれば、ひどい意見が多く愕然、茫然。

ここの成功例を読んで少し光が見えた。
さっそく知り合いからマンションの資料を送って貰い、自分の総会資料も読み始めた。

管理規約に遅延損害金を１４．６％と規定しているが、滞納者から取っている形跡収入はない。
これは誰が決めているのか、早々に疑問が出てきた。
そういえば駐車場もかなり空きが出始めて、メンテナンスの費用ばかりが出ていく。
決議権に２分の1の規定は書いてないぞ・・・やっぱり半数の過半数　26％か。

これは一筋縄ではいかない。
時間だけはたっぷりあるので、どの書き込みが正しいか、それこそ自己責任で行動することにした。

[426: 匿名さん]

>425さん
普通決議と特別決議については、標準管理規約第４７条に記載されてますよ。
理事になって、まずやらなければならないことは、標準管理規約と管理委託契約書、
管理規約と各種使用細則を読めば、それだけで十分です。
後は、長期修繕計画に基づいて、粛々とやればいいだけです。
勿論、計画はあくまで計画ですから、実際その時期にやらなければならない訳では
ありません。総会では、事業計画を作成しなければなりません。
又、長期修繕計画の工事費は余裕をもって大目にくんでありますが、そのあまった
分は、計画以外の突発的な工事に使用します。
修繕積立金は適正かというのも検討してみるといいでしょうね。
管理規約や各種使用細則の全面改正をやるのもいいかもですね。
理事は、動けば忙しいですが、殆ど動かなくてもやっていけるものです。

[427: ピギナーさん]

>>424
>「つまり、100戸のマンションでいえば、最低26名が賛成すれば成立するということになります。」
は、
＞「区分所有者及び議決権の2分の1以上の出席で、その過半数で決議されます。」
の条件を満たしていますか？

[428: 匿名さん]

>427
第47条通りです。
つまり、最低約4分の1以上で成立するということになります。
区分所有者の2分の1とは、100名のマンションでは、50名以上の
出席があれば、総会は成立します。
そして、その議事は、出席者（委任状含む）の過半数、50名の
出席であれば、過半数は26名となります。
100戸のマンションでは、26名で普通決議が決議される可能性も
あるということです。

[429: 匿名さん]

有名どころではない管理会社の方が仕事はしてくれると思います。
ランキングに出てくるようなところはダメなところなのかもしれません。
分譲なのに分譲に住んでいる気がしないのです。

[430: 匿名さん]

425です。

建設的且つ理論的なアドヴァイスをありがとうございます。
先ずは関係資料をしっかり理解することが、管理会社との折衝に欠かせないですね。

会社を変更する必要の有無を1年かけて見極め、来年の理事任期中に結論を出すよう働きかけます。
分譲時発行の管理規約の見直しも必要かもしれません。
行動するうちに多種多様な疑問が出ると思いますが、その時に投稿しますので是非力になって下さい。

[431: 匿名]

組合員総数100、出席が11、委任状が40みたいな場合で、議長以外が反対でも可決されますか？

[432: 通りすがり]

> 431

委任状40が全て議長委任であれば可決も否決も可能です、普通には可決でしょう

うちのマンションで理事長が召集する総会の委任状には
議長委任は議案提出者として全て賛成（承認）票として扱うよう理事会決議しています
なんて入ってます

[433: 匿名さん]

>>428
総会はいつもほとんどの住民は出席しませんから、過半数など出席したことは一度もありませんが、

議決権行使書や委任状の枚数を、出席者としてカウントしてよいのでしょうか。それならば、７，８割はいます。
議決権行使書や委任状の紙の枚数を出席者の人数に足して、それを、総会出席者数とするのでしょうか？

すると、たとえば、総会の出席者が２０名しかいなくて、議決権行使書と委任状をあわせて、８０名／１００名中（たとえば１００名のマンションだとして）だったら、管理会社を変更できる賛成の票数は、４１名以上必要ということになりますか？

[434: 匿名さん]

>>433
「議決権行使書や委任状の枚数を、
　出席者としてカウントしてよいのでしょうか。」
　→その通りです。

株式会社の株主総会なども同じですよ。

[435: ビギナーさん]

(総会の会議及び議事)
第47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
2 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
3 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上で決する。
ー略ー
4 建替え決議は、第2項にかかわらず、組合員総数の5分の4以上及び議 決権総数の5分の4以上で行う。
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合
5 前4項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使する 者は、出席組合員とみなす。
(イ)電磁的方法が利用可能な場合
5 前4項の場合において、書面、電磁的方法又は代理人によって議決 権を行使する者は、出席組合員とみなす。

[436: 匿名さん]

管理会社は変更してほしいけど、管理費が二倍になるのなんて、絶対ヤダ！
管理費は半分でいいよ。自主管理とかのほうがよさそう。

[437: 匿名さん]

>436
自主管理がいいとは一概にはいえませんよ。
管理会社に委託してなければ、全て自分たちつまり理事がやらなければ
なりません。
収支報告書の作成や工事や点検の業者捜しと交渉、点検の手続きと報告書の
作成と提出、総会議案書の作成、印鑑と通帳の管理等
管理会社と契約しなければ、理事の役員報酬も必要となってきますし、会計の
帳簿の作成費用等が必要です。
正しいマンションの管理をやっていくには、ある程度の専門的知識が必要です。
自主管理のマンションが管理会社と委託契約を結ぶのはありますが、逆は
あまりありません。
ただ、総合管理ではなく、部分管理といいまして、会計を含めての事務管理だけを
委託して、点検業務や清掃は管理組合が発注すれば経費は抑えられると思います。

[438: ビギナーさん]

＞自主管理がいいとは一概にはいえませんよ。

同感です。
理由は役員が信用出来るとは限りませんので、第三者の目による共有財産の保護です。
管理会社には使われるんではなく、使いこなせばこんな便利な業者はありません。

[439: 匿名さん]

>438
そうですよね。
例えば、管理員が積立金を使い込んだとしましょう。
管理会社には、使用者責任というのがあり、その従業員が使い込んだ金額に
ついては、管理会社が賠償しなければなりません。
しかし、理事等が使い込んだ場合は、支払い能力がなければ、回収できません。
管理組合の財産は、第三者が介入してた方が安心感はあります。
印鑑と通帳の保管の分離とかも、法的に管理会社には義務づけられていますしね。

[440: まんかんし]

>>422
いい質問です
決議は普通　特別に共通する問題は白紙委任状の取り扱いです
委任状を提出するのは組合員の義務を放棄した組合運営に無関心な組合員です
この数が多いほど一部の組合員の恣意の儘の運営が行われる可能性は高まります
管理会社と理事会は年１２回ほど会合を持ちますが　否役員の組合員は理事会と会合するのは年１回の総会時のみです
年１２回の会合で無知蒙昧な理事会は管理会社の自家薬籠中のものと為り勝ちです　此の為管理会社の利益に都合のよい議案を提出することも多くなります
これは組合にとりマイナスとなります
無関心な組合員の白紙委任状を少なくするには　出欠の意思表示　欠席の場合は各議案への賛否のみの表示とし　委任状は無いこととします
為には議案の詳細な内容を案内状に記載すべきですが　管理会社任せの案内状作成は注意します
（無関心な組合員の多いマンションほど管理会社のいい食いものです）

[441: ビギナーさん]

>管理会社の変更は２分の１って何の２分の１なの？

不親切な回答の様なので補足します。
管理会社の変更案の総会決議は普通決議なのです、即ち普通決議は総会出席議決権数（一般には組合員一人＝1議決権として）が実出席者数及び議決権行使書又は委任状の提出者数の合計が全組合員数の半数以上に達すれば総会が成立し、その半数1/2以上の賛成があれば可決となると言うことです。
簡単に云えば書類提出者を含む全組合員の半数が集まれば総会が成立し、その半数以上の賛成、つまり書類提出を含め全組合員の四分の一の賛成で成立することです。

[442: まんかんし]

>>439
管理員が積立金を使いこむことは　ありえません
管理会社員ならありえます
自主管理に強迫観念を持つ社員の書き込みかな　比喩が極端で笑えるね

[443: ピギナーさん]

>>441 さん
４年前から相も変わらず・・・

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45947/res/330-359

[444: 通りすがり]

> 440さん
> 441さん

ご回答ありがとうございます
うちの管理規約は出席者の２分の１では否決、過半数で可決です
たしか標準管理規約もそうなっている筈。

> 442さん

管理員が積立金を使いこむことって結構あったんでは？

[445: まんかんし]

君は積立金と書いた　管理員は積立金と接しない
積立金と接する機会があるのは悪徳管理会社員　ということ　これは多いね

[446: まんかんし]

適正化法ができたのは管理会社の不祥事が多いせい　知ってた？

[447: 通りすがり]

>> まんかんしさん
> 君は積立金と書いた　管理員は積立金と接しない

あ～　急いでコピペは失敗しますね、ごめんなさい。
でも、ありえない事が起こるから人生は楽しいんだわ
http://www.fukukan.net/paper/080804/topic_fund.html

[448: ビギナーさん]

＞うちの管理規約は出席者の２分の１では否決、過半数で可決です 　たしか標準管理規約もそうなっている筈。

過半数が正しいですね。訂正を有難う。

[449: 匿名さん]

総会決議で同数ということはありえないよ。
そんなに拮抗しているんだったら、もう一度検討し直す
必要があるんではないの。
住民の意見が真っ二つにわれているんだからね。

[450: ビギナーさん]

＞総会決議で同数ということはありえないよ。

？？？

[451: 匿名さん]

住民の意見が真っ二つに分かれるような議案てどんなのが
あるのかなと思ってね。
そういったのは、３分の２以上とか、条件を厳しくする
規約をつくってもいいんではないのかなと思ったものだから。

[452: ビギナーさん]

コピペですが、
第47条関係
1 第2項は、議長を含む出席組合員(書面又は代理人によって議決権を行使する者を含む。)の議決権の過半数で決議し、過半数の賛成を得られなかった議事は否決とすることを意味するものである。

[454: 匿名さん]

長谷工ライフ（マンション管理会社）

　この会社に､２度マンション管理員の応募をしました｡
　２年前､1度目は､書類選考で不採用｡
　先月、２度目の応募で門前払いされました。
　一度落とした者に対し､相手にしない様です｡そんな採用ルールがあるのですか｡
　求人の処理方法って、どこでもそうなのですか。
　少し､冷淡に感じました｡

[455: 匿名さん]

＞一度落とした者に対し､相手にしない様です｡そんな採用ルールがあるのですか｡
お気の毒ですが貴方の記録は相手には残っていますので同じ結果になります。

[456: 匿名さん]

何か余程問題があるから落とされるのでしょうか。
自己反省も必要。

[457: まんかんし]

管理業務主任より頭がよければ落とされるかも　となると普通の人物はみな落とされるかも知れません

[458: 匿名さん]

109コミは理事長にリベート払ってるらしいですよ。
某管理会社の部長が言ってました。
109もひどいけど、入居者裏切る理事長がもっとひどいよな、最低だ。

[459: 匿名さん]

目安箱という掲示板で発見した109コミュニティーに対する投稿のようです。
今も昔もろくなことやってないんですね。
こういった会社がマンション管理業界の先駆者と言われてるなんて驚きです。

最悪管理
http://www.rondan.co.jp/html/mail/0706/070627-5.html
不当競争禁止の違反
http://www.rondan.co.jp/html/mail/0304/030402-2.html
管理組合文書を漏洩
http://www.rondan.co.jp/html/mail/0604/060421-6.html
面白い話
http://www.rondan.co.jp/html/mail/0308/030825-3.html

[460: 匿名さん]

証拠の一部を公開したいが、方法を教えて下さい。

[461: 匿名さん]

>454
一度不採用にした者を採用しないのは当たり前ではないのでしょうか？

[462: 匿名さん]

No.447さん
ちょっとかっこよかったですよ。
見せていただきました。
確かにありますね。

>管理員が積立金を使いこむことは　ありえません
まんかんしさんは何をもってこんなに自信満々に
言い切ったんだ？

[463: 匿名さん]

お金の出入金は管理会社がやっているとこが多いですからね。
でも全てが、収納口座を管理会社名義にしているとこだけではないからね。
特に、積立金の保管口座、これに関しては、管理会社は通帳は保管しているけど、
印鑑は理事長だからね。

[464: 匿名さん]

ペーパーテストだけの合格で実務経験の無い管理士では見抜けない。
一番必要な実務経験は組合の管理者又はフロント及び取引である。

[465: 匿名さん]

>464
実務経験のあるマンション管理士なら見抜けるが、実務経験のない
マン管士は見抜けないとはどういうことですか？
もし、プロのマン管士なら、それぐらいのことは勉強しているでしょう。
まんかんしさんが有資格者とは限りませんよ。

[466: まんかんし]

管理員業務での管理会社のピンはねは４０％程です
管理員業務も他の建物維持業務と同様のマージンが発生します
他の業務と大きく異なる部分は管理員を採用すれば１年間は国から雇用補助金が出ます
１年間のみですからどんどん馘首し新しい人を採用するという　法の趣旨を悪用する管理会社も在ります
つまり組合が管理員を直接雇用し管理会社のマージンを損ねる以上に管理会社の受ける利益は減少します
管理員業務にしがみ付く管理会社の理由です
管理員に事故が多い　管理会社の雇用した管理員なら安全ですというような謳い文句に騙される無知蒙昧な理事会は多く在ります

[467: 匿名さん]

>466
管理員の費用については、時給計算してみれば明白でしょう。
高いか安いかは、それで判断すべきです。
当然、教育とかもありますよ。
管理組合が雇ったとしても、交通費や福利厚生費、失業保険、厚生年金保険の
負担がありますので、時給だけでは判断できませんが。
それに、管理組合が採用すれば、その管理員が急用があったり、病気をしたり、
した時の替わりはいませんからね。

[468: 匿名さん]

>466
管理会社が雇った管理員なら、管理会社に使用者責任がありますから、
その点は、管理組合が雇うより安心でしょうね。
保険も掛けてありますし。

[469: まんかんし]

＞＞467
典型的な管理会社の理屈ですが　雇用助成金はどうなのか書けないでしょうね

[470: 匿名さん]

>469
管理員は毎年変わらないよ。
管理員の経費が高いか安いかは、時給計算をして、それで
判断すれば、大体の相場は分かりますよ。
清掃員も同じ計算方法で。
それにね、僕は管理会社側ではなく、マンションの理事だよ。