理事長の暴走？

[住民]

私のマンションで最近理事長になった方が、はりきるすぎているのか、どうかわかりませんが、
理事長個人の意見を主張するビラをやたらに貼りまくっています。
知り合いの人も理事会メンバーなので、聴いて見ますと、特に理事会で承認を受けてもいない
ことを理事会の名前で出しているようです。
理事会の人たちも理事長の個人プレイを止められないようです。
このような理事長な暴走を食い止める手段はあるのでしょうか？

[42: 匿名さん]

>いわゆる「認知症」などは、成年後見を本人または家族が行わない限り、理事会でも区別はできないと思います。

39です
やっぱり、理事会で判断する基準を設けるのは難しいですよね？

>義務なら他人が免除できる
免除基準を決めないと誤解を招きますよね？

具体的に基準を設けている管理組合ありますか？

[43: 匿名さん]

41です。

　うちでは、輪番制をとらず、「役員就任は義務」という位置づけもしていません。したがって、〈免除基準〉という、やっかいな問題点から逃れています。その代償として、「立候補者がいなかったらどうするか？」というリスクをかかえているわけです。が、綱渡りながら、なんとか立候補者を確保しています。（その上で、報酬制をとっています）

　義務にせよ権利にせよ、〈免除基準〉とは別に、〈権利剥奪基準〉という課題があります。たとえば、「滞納者は役員になれない」みたいな基準です。うちにはないですが……
「役員になりたくないため、わざと滞納する」なんてケースが起きると、輪番制は崩壊ですね。

[44: 第2期理事]

>役員になりたくないため、わざと滞納する
？？？私が理事だった時に、短期滞納者が居ました！
1〜3ヶ月滞納を繰り返す方！
勿論まだ管理費等の変更をしていません。
なのに何故滞納？普段使う口座が違うの？
嫌々組合員指定の口座から管理組合が引き落とす形をとっているので！
と不思議に思っていましたが、役員やりたくない為の工作の可能性もある？

[45: 入居済み住民さん]

ウチも今年は暴走理事長です．
誰よりも芝生を愛し，誰よりも芝生を知り，誰よりも正しい，と思い込んでいる勘違いジジイ．

本当は施設担当理事になり，自分のポリシー通りに敷地全体の芝生管理をしたかったらしい．
でも，新理事が集まったときに「施設やりたい」と言ったら，そりゃみんな「理事長以外をやりたい」となるため，理事長のみ立候補できることになったので，理事長に立候補したらしい．

就任早々，数週間前の総会での決議事項（予算含む）に対し，「総会決議事項には拘束されない」と宣言．予算，管理業務，管理スケジュールすべてについて独断暴走．
要は「芝生管理」が重要かつ重点課題として決定「させられた」．

さらに，臨時総会を開くも，総会開催通知に記載の重要事項はすべて「執行済み」．議題はどうでもいい項目の羅列．
修繕積立金の引き出し・新規口座の開設は「実行済み」で事後承認かと思いきや，議題に挙げておらず「活動内容」欄に記載のみ．
理事長独断なのか理事会独断なのかは定かでないが，結果的には，億近い金を，「下ろしました」，「新規口座作りました」．

臨時総会で質問が上がると「総会議題とは関係ない（臨時総会開催通知に記載されている議案ではない）ので審議不要」と強引に議事進行．
そりゃ議題に書いてないだろうよ，自分で作った議題なんだから．議題は「新規口座の運用方法」についての実務的内容．
それ以前に，口座を分離することをまず議題として挙げて，採択されてから執行し，定期総会で執行事実を「報告」すべきなんじゃないのかな？
その論議自体「臨時総会開催通知に記載されている議案ではない」として質問に取り上げず採決．

しかも採決は先ず「反対者！」と言って挙手させ，「あんたと，あんたと，あんたか．あんたは関係ないからな」と無礼千万な態度．最後列の女性が挙手したら，「あんた，あんただ．あんた質問か？手を挙げたけど」と威嚇し，「そこは書面（議決権）行使した人の席だ！」と一喝．そんな表示はないし，受付でも表示や案内はなかった．定期総会でもそんな慣例はないし，第一「書面（議決権）行使した人」が議場に入場できるわけがない．入場すれば規約違反行為になる．

このジジイ何か勘違いしているのか，それとも利害関係発生している為に横暴なのか．
明らかに随分昔に定年を迎えたようだが，イイ歳過ぎて愚か過ぎる．

こんなアホな理事長でも，理事はよく従って（許して？許容して？恫喝されて？）いるもんだ．私なら理事長職どころか理事そのものの解任議題を出しているはずだ．

しかし，投機的な組合員も多いことから，書面での議決権行使が過半数を充分上回っており，毎年総会は荒れるが，毎年それを忘れたかのように書面行使が繰り返される．
そのため，どんなに総会で異議を唱えても，過半数は書面行使で抑えられているから何年経っても改善しない．

だからジジイのような「逆手に利用するヤツ」が出てくる．

愚痴をぶちまけてスミマセンでした．
でも，こんな状態にならないように，皆さんは気をつけてください．
荒れてからでは取り返しがつきません．一度管理組合の運営に興味を失った組合員は，一匹のオオカミに引き連れられた羊のように数合わせの駒として使われてしまいますから．

[46: 40]

>>45
なんだかすごい経験談で・・・参考になったような、ならないような。
思うに、早めの植栽委員会とか作って、そこの委員長（理事会議決権無し）にしてしまうとか．．．．他理事の責任大でしょうね？

[47: 入居済み住民さん]

>>46 さん
45です．最後まで読んで頂きありがとうございます．

「植栽委員会」じつは45では書きませんでしたが，その辺もいろいろあったんです．
４００戸近い多棟型マンションのため，植栽は高木だけで数千本．低木，ツツジ，数え切れません．
　第１期分譲の建物は，最終分譲の棟に入居開始して数年後に特別修繕に入りました．ですので，団地共用部もそろそろ痛みが出始めています．３年越しで全体の「長期修繕見積もり・長期修繕計画」を管理会社に（これもどうかと思うのですが）作製させました．そこで「見積もり・計画」の妥当性を評価，施行するために理事以外に知見のある組合員を募りましたがなかなか名乗り出ていただけませんでした．そこで理事が知る範囲でその筋の職業におつきの方数名を「三顧の礼」をもって「長期修繕委員会」に理事数名とともに参画して頂きました．

　先期中に委員会（仮）にて「直近の具体的な施行計画」を立案し，定期総会で「長期修繕委員会設置に関する規定案」，「長期修繕計画による次年度の施行案」を採択を頂きました．
　ところが今期の理事長が45の通り
>数週間前の総会での決議事項（予算含む）に対し，「総会決議事項には拘束されない」と
>宣言．予算，管理業務，管理スケジュールすべてについて独断暴走．
>要は「芝生管理」が重要かつ重点課題として決定
としたどころか，定期総会で採択されたにも関わらず，数週間後の第一回理事会で「長期修繕委員会の委員全員解任」と，「委員会解散」を「理事会で決定」してしまいました．

　要するに，長期植栽管理体制を固めるにあたり，「その他」に係る予算を植栽に回さんがために「目の上のたんこぶ」になりそうな「専門知識を保つ組合員」を排除したのです．
　これに関しても臨時総会で質問が出ましたが，「長期修繕委員会は長期計画を作った段階で役目は終えたから解散させた」，「修繕はその期の理事会権限で再検討し白紙状態から施行する」，と訳の分からない論理を展開．挙げ句は「あんた何期だ，入ったのは？新しいから知らないんだよ，ココは古いところは植栽が多いから優先度が高いんだ．だいたい自分たちは毎月理事会の前に理事全員で団地内を一回り確認してから話を決めてんだ．」と．
　すると質問者も「そのような発言は心外だ．私は以前施設担当理事だった．年に何度か行われる植栽工事の期間は二月近く，毎週末の夕方，植栽業者と一緒に＜一回り＞ではなくどんなに狭いところや高いところでも，施行部分を確認し，状態を確認しながら次週以降の作業内容について具体的に話し合っていた．＜一回り＞ではなく＜入れるところはどんな所にでも入った．夏の夕方汗まみれになりながら，虫の沢山いる中に＞入っていたからそれを根拠に議論している．」と真っ向勝負すると，当然「決議事項と関係ない総会の進行の妨げだから打ち切りだ」と逃げてましたが．
　更に別の方のキッチリした「では，今期計画から外した部分はいつ，誰がどのように実施を決定，執行するのか？」という質問については，「今期外した部分については，今期に理事会権限にて施行時期・内容を決定する」，？？？
「それでは単年度の理事会を，長期にわたって継続性のある計画を検討・提言・サポートする事を目的に採択した長期修繕委員会と同じことをやるのではないか？結果的には専門知識を持つ一般組合員を排除したことになる．なぜそのようなことをするのか？参画して頂いた組合員に対して非礼ではないか」と突っ込まれると，「その件は，さっきから何度も言ってるように，本日の臨時総会の決議事項に当たらず総会の進行を妨げていることから，これ以外の質問がなければ決をとる」とあくまで強気．
　他の理事は全く発言がなく（億の金を動かすのに，会計担当も一言もなく，多額の出費と固定資産の修繕計画を変更するにあたり施設担当からも発言が無く，勿論監事も終始無言），理事長に突っ込んでる最中に「マイク，マイクいりますか？（ヘッヘッヘ）」と理事長に加勢する白知な理事もおりました．

　ちょっとレベルが低過ぎて，あんな理事達に，共有資産を預けるわけにはいかず，売却して逃げようかと考えています．

またしても長文，スミマセン．

[48: 匿名さん]

大変ですね。だいたい自ら理事長に立候補する人は訳あり要注意人物なんです。うちのＭＳでも光ファイバー設置の件で某会社の社員が理事長に自ら立候補して個人のノルマ達成に利用されたこともあります。その後設置したら
ほったらかしで、任期後は総会に出席もせず長い間顔も見ません。本当にこの手の問題って多いですよね。うちは小規模なので植栽は専門業者に任せて
いますがそちらでは全面的に業者に任せることはできないのでしょうか？
大規模でしたら一人あたりの金額も安くなると思いますし。また問題が複雑なのでマンション管理士もしくは合人社等のホームページで相談されても良いと思います。

[49: 近所をよく知る人]

＞だいたい自ら理事長に立候補する人は訳あり要注意人物なんです。
非常に不適切かつ不愉快な発言です。

＞マンション管理士もしくは合人社等のホームページで相談されても良いと思います。
合人社乙

[50: 匿名さん]

48です。真面目そして真剣に理事長に立候補した方に対して非常に不適切な発言でした。
お詫び申し上げます。

[51: マンコミュファンさん]

>>48=50

いや、正解。
「良く」も「悪く」も訳あり要注意人物だよ。

[52: 入居済み住民さん]

毎度お騒がせの45,47です．

　植栽管理（当然彼の愛する芝生もです）はこれまで造園業者と年度ごとに一括契約していました．
　しかし，このジジイが毎年定期総会で「植栽に関する質問（当然議題ではないのですが）」を繰り返し，毎年理事長に直接異議を唱え，理事長，施設担当を呼びつけ，「芝刈り指導」をしていたので，歴代の理事会では「要注意人物」としてマークされ，定期総会前には彼からの予想される質問に対する回答まで話し合っていました．

　あまりに執拗な質問で議事進行が妨げられ，あまりに頻繁に理事長宅に押し掛け，とうとう「自分の住む棟の周りは造園業者は手を出さない」と確約を取り付けられていました．
　まぁ，そこで彼も何年かやってみて，「団地全体で，全員参加で植栽（芝生に限られる）の手入れをする」構想が出来上がったのでしょう．それゆえ，彼が団地の次期理事に棟から選出されてきたときには，管理会社さえビビってしまいました．完璧なまでのクレーマーでしたから．

　例年は，春の剪定，消毒前（業者さんには事情を伝えてギリギリまで待ってもらい，定期総会直後に退任する前の最後の仕事として理事長が契約書にサイン，即施行）に年間契約を行い，天候に応じて適宜スポット発注をしていました．何百万もの契約料と，業者さんの年間スケジュール調整も必要なので年間契約でないと受けてもらえませんでした．実際に相見積もりを取ろうとしても大規模な植栽管理が出来るところはそう多くはなく，連絡をとっても「スケジュールが埋まっている」，「前年の秋に声をかけてくれたらなんとかなったのに．．．」という感じでした．実際，今まで声を掛けていない業者さんに見積もりをとると，結局今の業者さんが一番安く，仕上がりの状態も「感覚」的なものなので，ここ数年は同じ業者さんでした．
　ところが今年は「総会決議事項には拘束されない」と宣言していましたから，当然，契約さえも「無視」（出来るところが凄いことですが）．作業の都度，理事長様が内容を「吟味」のうえ内容と価格を決定して発注しています（こっちが会社だったら下請け法違反ですよ）．


　そんなこんなで，住民参加の強制植栽整備が実施されました．また夏前には各棟が責任を持って建物周辺の植栽に「散水」するようご下命なさいました．これもまたおかしな話で，多棟型の場合修繕・改修等は，室内は専有者の，玄関ドア外面とベランダ等建物の内側は棟の管理組合の，建物外壁と敷地内共有部は団地全体の管理組合の許可・義務の筈なんですが，「棟の周辺」という曖昧な表現で団地全体で共有の「建物周辺の植栽」への散水も各棟の水道費負担・作業負担を一方的に押し付けてきました．
　更に，最終分譲棟区画に広い「芝生」の広場があり，ここで団地全体のお祭りとかがあるんですが，このときの電源は周辺の「新参者達の棟」の廊下清掃用コンセントから引いています．もちろん電気代は「新参者達の各棟負担」です．おまけに夏の盛りに建物の真下でお祭りですから，赤ちゃんがいる家庭なんかはどこかへ避難しています．

　「住民参加の強制植栽整備」では「棟の周辺」の団地共有の「建物周辺の植栽」への散水も作業も各棟の水道負担・作業負担どころか，この「最終分譲棟区画の広い芝生の広場」も「新参者の各棟住民がやれ」との命令．では，古い棟の方々は使わないの？使ってるよねぇ？

　あと半年．「芝生命」はいいですが，次年度からはまた普通のマンション管理に戻れる程度にしておいて欲しいものです．いや，下手をすると，各棟役員は２年任期なので来年も自分から団地の管理組合担当に立候補して来るかも（団地の方はかなり仕事量が多いのが分かってますから，理事長と団地理事担当にはなり手が少ないんです）．そこでまた「理事長に立候補」するかも．．．
　半年後の定期総会が楽しみです．

[53: 入居済み住民さん]

みなさんのトコロには，問題理事長さんはいないんでしょうか．
上記理事長，任期半ばにして「来期続投」を勝手に宣言（というか「理事会で可決」されたそうです．理事会は執行機関で議案の決議しかできのいのではなかったでしょうか）．しかも理由が「理事会の継続性」．
半年前に自分が理事長に立候補したときは，３週間後の初の理事会で「総会決議事項」に対して「前回の総会議決には拘束されない」と宣言（これも「可決」と書いてありましたが）したのに，自分の番になったら「継続性」を理由に２期連続就任を「互選」もなく決定．

　みなさんのところはいかがですか？こんな規約違反，区分所有法違反ありませんか？
　ウチがよっぽど酷過ぎるんでしょうか？毎年総会は紛糾しますが，過半数どころか3/4以上が「議長一任」の委任状を出すので総会が機能していません．

[54: 匿名さん]

すみません。自分は理事長になったのですが、暴走しそうです。
なんか他の理事は年寄りの仲良しクラブみたいで、人はいいが、やるきなしで、実務能力が全くないです。組合員も文句だけ一人前のわりに、知識やマナーが全然ない。
暴走理事もまわりにサポートがなくて、孤軍奮闘してしまっているケースもあるのじゃないかなあ？

[56: 入居済み住民さん]

>>55

> 理事長に立候補して選挙で争う．
> 副理事長か監事になり

今年は私の棟（多棟型です）は改選無しなのでできないんです．
輪番制ですが，断る人が多いので，再度回ってくれば受けるつもりです．


> 文句ばかりいっても，実行しない〜役に立たない

ないです．昨年魔での任期中に管理会社・管理内容の見直し，敷地境界線の確定，
自治体への譲渡物権の管理権限の確認等，時間の許す限りやって来たつもりです．


> 文句ばっかりいっても、実行しないあなたは暴走理事長より、役に立たない人
> ということではないですか？
> 周りにサポートのない暴走しそうな理事長

暴走はいけません．少なくとも管理規約〜区分所有法は守りましょう．
決めつけはいけません．ココは「実行しない理事ばかりが集まっているところ」
「口だけの管理組合の掃き溜め」という先入観を捨てましょう．

[57: 匿名さん]

私も理事長なのですが・・・

どこからが暴走なのかと常々考えさせられます。


平理事から理事長へ推薦されたのですが・・
プレッシャーというか業務の多さが全然違いますよね。

理事会を待っていては、手遅れになり住民からのクレームになりかねないこともたくさんありますし。

理事長には、サポーターが必要なのに、理事はサポーターになりきっていないし、管理会社に任せすぎるのも問題出てくるし。あああ・・・

[58: 理事長経験者]

>>57
確かに難しい問題だと思います。

私の場合、暴走と言われえないように
議題に対して、他の理事を指名して「この件に関してご意見はありませんか」
と聞くようにしています。指名しないと意見があっても発言しないで
後で暴走と言われかねないのですから

今現在の理事会はメンバーが少ない為
管理会社には、色々とお願いしています。
そのかわり、総てをお任せはせずに、必ず理事会で確認、チェックするようにしています。
管理会社に任せると、良い様にされると言われますが
チェック機能が確りしていれば、問題ないと思います。

早く理事メンバーの中で、サポートしてくれる人が見付かると良いですね！
以前住んでいた、ＭＳ管理組合理事で協力しあった人とは、いまだに連絡を取り合い
理事会運営に関して意見交換をしています。

[59: 近所をよく知る人]

＞どこからが暴走なのかと常々考えさせられます。
元理事長です。これはとても難しい境界線ですね。しかもグレーゾーンがかなり広い。
私は、理事長は理事会でも総会でも議長ですから、進行的な役割を重んじました。
悲しい事ですが、立場を考えて実行に移せなかった事も多々あります。

＞平理事から理事長へ推薦されたのですが・・
＞プレッシャーというか業務の多さが全然違いますよね。
上述の理由から、理事長がやらなければいけないと決まった仕事以外はできるだけ、理事に振りました。
自分は、振った仕事の締切を設定したり、進捗を受けたり、思うように捗っていなければ担当を増やしたり。どうしても他の人ができないときは自分も加わったりです。
管理会社は、基本的にアドバイザーか雑用。みんな日中は仕事をしているので、雑用だけでもかなりの量ですよね。

理事長＝全体管理
各役員＝各案件の調査や資料提示、選択肢の検討
理事会＝役員の報告をもとに検討、決定
管理会社＝サポート
こんな感じかな。

[60: 匿名さん]

理事経験者です。ＭＳ諸問題に前向きに対処するものだと思っていましたが、今年は回覧も回らず、掲示もなく、挙句に、避難訓練もなされなかった、引き続き解決すべく問題もどこまで進んでいるのかも、住民には知らされない。もう、２月。次年度引継ぎ総会にて、どんな言い訳をされるんだろうか。。

[61: 理事長経験者]

皆さんの苦労、よくわかります。基本は区分所有法（マンション法）、管理規約、各種細則
を守り運営するのが理事長および理事会の役目です。ただし、あまり、法や規約や細則通り
きっちり運営すると具合の悪いことも出てきます。たとえば、滞納者に対する措置は、規約や細則を見ながら、理事会ではかり、運用の仕方を少し幅を持たせることも、時には必要になります。
反面、規約や細則違反の常習者に対しては、きびしく処置しないと、まじめにくらしている人たちに迷惑がかかります。
理事などは本業の組織で役員などをつとめている人や経験者なら、その辺の度合いが適切に判断できるのですが、輪番制で仕方なく理事になった人たちや組織のリーダーの経験のない人は、自分の
好みで運営するので困ります。
それから、理事と監事はマンション法・マンション管理化適正法・管理委託契約書・管理規約および各種細則は絶対、よく読み内容を把握しておかねばなりません。しかし、現実には、そういうものを読んだこともない人が理事などになり、任期中、過ごすのですから、困ります。

[62: 理事]

築年数浅いＭＳ

そろそろ任期終了
次期理事に対しての引継をしないといけないと思っていますが
私が引き継ぐ時は、口頭で終わってしまった！
長い目で考えたら、引継はしっかりやる必要がありますよね？

理事経験者の引継方法お聞かせ下さい。