マンション管理センターは必要か

[某理事]

マンション管理センターを必要と感じておられる理事はいますか？
又は、そんな団体は不要だと思っている理事さんはいませんか？

何がしたい団体なのでしょうか？

[41: 購入検討中さん]

＞＞本来は、区分保有法の基本に基づき、管理規約の各条文で解釈し、適用すべきことは当然です。
＞ここ↑が疑問なんだが？　つまり、
＞第３８条、理事長は、理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。ができる。
＞　は、区分所有法のどの条文からでしょうか？
＞いろいろな意見はお聞きしましたので、今度は法律から説明できませんか？

区分所有法３条団体は、その３０条１項で、建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
一方、25条で、 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。 この管理者は、２６条で、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

３０条１項に規定する規約で規定できる「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」については、区分所有法の条文で個別的に、規約で定める事が出来ると明文で認められている事項とこの様な明文で認めていない強行規定の範囲を超えない限り、
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理に関する区分所有者相互間の事項には、管理費などの負担割合、額、支払時期、徴収方法などを規約で規定できるのは当然として、この他建物などを
維持管理してゆくために必要又は有益な区分所有者の団体（管理組合）の組織、運営等に関する事項も、区分法の強行規定に反しない限り、規約で定める事が出来る。

以上により、管理者（標準規約では理事長を指定）は、「共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。」ことになります。

（区分所有者の団体）
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
（規約事項）
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
第四節 管理者
（選任及び解任）
第二十五条 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。
（権限）
第二十六条 管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
２ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
３ 管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
４ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
５ 管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。
（管理所有）
第二十七条 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２ 第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。
（委任の規定の準用）
第二十八条 この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
（区分所有者の責任等）
第二十九条 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。
２ 前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行うことができる。

[42: 購入経験者さん]

>>23
マンション標準管理規約
第３８条、理事長は、
理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。ができる。

そのコメント（条文の解説）が

第３８条関係
例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採などの重要な問題に関して総会の決議により決定することが望ましい。

このコメントはよくわからんが
区分法での根拠は？

>>41
区分法３０条で規約を定めてよいことになっている。が回答の一つ。
しかし、それでは質問に答えていないも同じ
なので、
区分法３０条は、強行規定を超えない限りの規定はＯＫだといい
つまり
「理事長は、理事会の承認を得て職員を採用し又は解雇することができる。」
という規定は、強行規定を超えない条文だということでしょうか？

区分法３０条だけを読むと「区分所有者相互間の事項」とありますが
「区分所有者相互間の事項」が「職員を採用する」ことにつながるのでしょうか？

といいますのも

区分法１８条
共用部分の管理に関する事項は、集会の決議で決する。

「職員の採用」とは「共用部分の管理に関する事項」の方がつながりませんか？

そもそも、集会（総会）で何事も決めるべきであり「職員の採用」を理事会で決めるという
標準規約３８条は、コメントも無い上、区分法１８条に抵触するのでは？

「職員を採用する」が「区分所有者相互間の事項」か「共用部分の管理に関する事項」か
で判断すれば簡単だと思うのですが？

[43: 匿名さん]

>>42
職員採用の根拠規定を、区分所有法第１８条第１項に求めたとしても、
第２項により規約事項とすることは可能です。

[44: 購入経験者さん]

>>43

４１さんがどう返すかわかりませんが
簡単にまとめると
原則は、集会（総会）で決める　法１８条
規約で別に定めてもよい　法１８条２

区分所有者相互間の事項は規約で定めてよい　法３０条
強行規定の範囲を超えない限りで定めてよい　＞４１

マンション標準管理規約
第３８条、理事長は、
理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。ができる。
これは、強行規定ではなく組織、運営等に関する事項　＞４１

ということで

上記３８条があるのでしょうか？

コメントについては
第３８条関係
例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採などの重要な問題に関して総会の決議により決定することが望ましい。
と書かれているが、３８条１のコメントではないということでしょうか。

[45: 匿名さん]

>>44
第３８条関係のコメントについては、

第３８条第１項第１号および第２項に関し、
１．第１項第１号・・・「総会決議」と「理事会決議」の判断基準を示し、
２．第２項・・・理事長（管理者）は、保存行為を単独で実施することが
認められている（区分所有法第２６条第１項）が、コメントの内容に
ついては、保存行為にとどまらない可能性があるので、「総会の決議に
より決定することが望ましい」とした。

ものと考えます。

[46: 匿名さん]

マンション標準管理規約第３８条第１項第２号の解釈として、
１．人選および特定の人物の採用権、解雇権を認めているだけであり、
職員を採用するかどうかを決定する権限まで理事長に認めたものではない。
２．職員を採用するかどうかを決定する権限まで理事長に認めている。
が考えられます。

１．について
雇用している職員が職務怠慢であり、理事会の承認を得て解雇し、理事会の
承認を得て、新たに職員を採用するケースなどが該当しますが、これらは
問題ないと考えます。
（このためだけに総会を開くのは実際的ではない。）

２．について
職員を採用する必要性（予算手当も必要となる）があるかどうかは、
管理組合にとって重要な事項であるため、総会決議にて決定する必要が
あると考えます。
また、この解釈は集会中心主義に照らしても合理性に欠けると思います。

[47: 購入経験者さん]

>>45
>>46

そんな解釈ですかね
でも、出だしが変ですよ。

第３８条のコメントの解釈は、うんぬんかんぬん〜
ではなくて

第３８条のコメントはこうあるべきだ〜
としないと

マンション標準管理規約
第３８条、理事長は、
理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。ができる。

そのコメントは下記のようにかかれているが

第３８条関係
例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採などの重要な問題に関して総会の決議により決定することが望ましい。

これでは、よく分らん。

第３８条のコメントは
管理組合が共用部分の管理のために職員を雇用するか否かは、
雇用条件なども含めてを総会で決める。
人選については理事会で決める。
職務怠慢である場合は理事会の判断で解雇してよい。

これくらい書いてないとコメントの意味がないと思います。

スレッドの趣旨にもどって
マンション管理センターや国土交通省は
もっと、コメントを分りやすく厚くするべきだ。

[48: 購入検討中さん]

>>23
＞>マンション標準管理規約第３８条、理事長は、理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。ができる。
＞>そのコメント（条文の解説）が第３８条関係
＞>例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採などの重要な問題に関して総会の決議により決定することが望ましい。
＞>このコメントはよくわからんが区分法での根拠は？

＞ここで、本文とコメントが関係がよく分らんのだが？

No.27 by 購入検討中さん 2007/05/31(木) 14:22
＞＞おっと、これに文句あるなら３８条のコメントを説明してからにしてくれ。

この条文の大切な所は、理事長＝管理者としたところです。
区分所有法に基づき、共用部分の管理の内の保存行為は、各共有者ができるが、規約で管理組合の業務として、各共有者は保存行為はできなくしている。
一方、管理者はできるが、例として植裁で条件付きの場合は、総会決議が望ましいとしているに過ぎない。

>>27 購入検討中さん
この条文の大切な所は、理事長＝管理者としたところです。
>>38 購入検討中さん
コメントは、各条文の全てに対してあるのではないことは明白です。
本来は、区分保（所）有法の基本に基づき、管理規約の各条文で解釈し、適用すべきことは当然です。

以上の通り、既に書込済み。

>>41
＞区分法３０条で規約を定めてよいことになっている。が回答の一つ。
＞しかし、それでは質問に答えていないも同じなので、

失礼ですが、貴方の質問に丁寧に答えております。
”答えていないのと同じ”と言うような曖昧表現ではなく、具体的に指摘すべきです。

＞区分法３０条は、強行規定を超えない限りの規定はＯＫだといい
＞つまり「理事長は、理事会の承認を得て職員を採用し又は解雇することができる。」
＞という規定は、強行規定を超えない条文だということでしょうか？

当然です。区分所有法のどの強行規定に違反するのでしょうか。

＞区分法３０条だけを読むと「区分所有者相互間の事項」とありますが
＞「区分所有者相互間の事項」が「職員を採用する」ことにつながるのでしょうか？

勿論、つながります。
既に「３０条１項に規定する規約で規定できる「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」については、
区分所有法の条文で個別的に、規約で定める事が出来ると明文で認められている事項とこの様な明文で認めていない強行規定の範囲を超えない限り、
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理に関する区分所有者相互間の事項には、管理費などの負担割合、額、支払時期、徴収方法などを規約で規定できるのは当然として、
この他建物などを維持管理してゆくために必要又は有益な区分所有者の団体（管理組合）の組織、運営等に関する事項も、区分法の強行規定に反しない限り、規約で定める事が出来る。」と書込済み。

更に言えば、「団体（管理組合）の組織、運営等に関する事項」には、当然に理事長の権限である３８条は含まれます。

＞といいますのも区分法１８条共用部分の管理に関する事項は、集会の決議で決する。
＞「職員の採用」とは「共用部分の管理に関する事項」の方がつながりませんか？

１８条は、１７条の共用部分の変更と保存行為を除く、その他の共用部分の管理とは言うもののその範囲は広範囲で、管理者に権限付与のかたちの決議も可能ですが、それを普通決議で決議でするよりも、その設定などが強行規定である規約で規定した方が適切です。

＞そもそも、集会（総会）で何事も決めるべきであり

仰る通りですが、規約で決めると言うことは、総会の特別決議によります。

＞「職員の採用」を理事会で決めるという標準規約３８条は、コメントも無い上、区分法１８条に抵触するのでは？

”コメントの有無が、区分法に抵触する、しない”の判断になりません。
コメントの無い条文は沢山あります。
既に、次ぎの通り書込済み。
「＞コメントは、各条文の全てに対してあるのではないことは明白です。
＞本来は、区分保有法の基本に基づき、管理規約の各条文で解釈し、適用すべきことは当然です。」

＞「職員を採用する」が「区分所有者相互間の事項」か「共用部分の管理に関する事項」かで判断すれば簡単だと思うのですが？

仰る通りです。ですから、この問題は「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」であって、特別決議で決議する規約で規定できます。職員の採用が特別決議される上に、収支予算案で更に決議されるほうが、安易に普通決議のみで決めるより適切です。

[49: ビギナーさん]

３８条２項は、理事長は区分所有法に定める管理者と定め、管理組合体制と区分所有法との整合をはかっている。今回の改正により、コメントで、日照障害における植裁の伐採などの重要問題に関しては、総会の決議により決定することが望ましいと述べられた。植裁のいわゆる剪定は、総会で予算承認された範囲で理事長の権限でできるが、伐採などは、個別に承認を要するであろうとの趣旨である。管理者としての理事長の権限が、日常生活のトラブル等の対応について必ずすも明確とはいえないからである。
と或る本に書いてありました。

[50: 購入経験者さん]

えっ
４７で解決かと思っていました。

マンション標準管理規約
第３８条、理事長は、
理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。ができる。

そのコメントは下記のようにかかれている

第３８条関係
例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採などの重要な問題に関して総会の決議により決定することが望ましい。

現状において↑これが３８条のコメントであること以外は
公式のものはありません。

４８他の説明も、その方の独自の解釈。
その解釈もあれば、

第３８条のコメントは
管理組合が共用部分の管理のために職員を雇用するか否かは、
雇用条件なども含めてを総会で決める。
人選については理事会で決める。
職務怠慢である場合は理事会の判断で解雇してよい。
というのも一つの意見ですので

ようは、解釈次第ということになっている（よくないこと）。

いろいろな解釈をされないように
国土交通省やマンション管理センターは、コメントを厚くするべきだと思います。

４８等の記載や類似したものは、上記役所や団体が公式に発表しているコメントでは無いということは確かです。

[51: 購入検討中さん]

＞マンション標準管理規約
＞第３８条、理事長は、
＞理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。ができる。
＞そのコメントは下記のようにかかれている
＞第３８条関係
＞例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採な＞どの重要な問題に関して総会の決議により決定することが望ましい。

次の様に関係条文を正確に書かないので、理解が難しいのです。

（理事長）
第３８条理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
二理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４ 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。

[52: 購入経験者さん]

だから、３８条のコメントは３８条の本文よりかなり短いので
３８条のコメントが３８条のどの辺を説明しているのか不明？
よって、解釈する人によって様々な見方となりよろしくない。
国土交通省やマン管センターはコメントを厚くして詳しく説明した方がよい。

[53: 購入検討中さん]

＞国土交通省やマン管センターはコメントを厚くして詳しく説明した方がよい。

「植裁」と云えば、保存行為そのものです。その予算は下記の管理費で計上されているのです。
しかし、通常の剪定なら管理者の権限内でできるが、伐採となると保存行為を逸脱する上に、日照障害があるから、又、予算の手当があるからと伐採までする時は、総会で決める方が望ましいと云っているに過ぎない。

更に、区分所有法があるのに、ご丁寧に、参考としてではあるが標準管理規約を公表しているのに、更に、コメントを厚くせよと云う。余りにもお上依存ではありませんか。この標準管理規約でもおかしな、国の政策の押しつけみえみえの項目もあります。この規約でも、本来は規約自治の原則で、共同の規則作成を区分所有者団体の私的自治に委ねているのです。

（管理費）
第２７条管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
一管理員人件費
二公租公課
三共用設備の保守維持費及び運転費
四備品費、通信費その他の事務費
五共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
六経常的な補修費
七清掃費、消毒費及びごみ処理費
八委託業務費
九専門的知識を有する者の活用に要する費用
十地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する
費用
十一管理組合の運営に要する費用
十二その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
標準管理規約を公表しているのに、更に、コメントを厚くせよと云う。
コメントを読んでみて下さい。

[54: 購入経験者さん]

いやいや
お上依存で言っているのではなく
３８条（他もありますが）のように
本文とコメントの関係が一見するとよくわからん。
標準管理規約を作って公表しているんだったら
その各条文に関しては、詳しくコメントしてほしいと言っているのです。
それが、国土交通省とマン管センターの職務の一つではないでしょうか？

[55: 購入検討中さん]

＞その各条文に関しては、詳しくコメントしてほしいと言っているのです。それが、国土交通省とマン管センターの職務の一つではないでしょうか？

法律ならいざ知らず、たかが参考資料ですよ。それに本来の趣旨は、デベロッパー系に自分の都合の良い規約は作るなよと徹底することでした。ですからに財政危機の折、それは無いでしょう。
ただし、ウエブサイトや国交省対策室監修、マン管センター、高住協などから有料参考図書は沢山でています。

[56: 購入経験者さん]

>>55

あのぉー
財政危機の折、コメントを充実できないとかは、国土交通省やマンション管理センターが答えるべきだと思います。そう答えるとは思えませんが。

また、ＷＥＢ上のコメントＰＤＦを詳しくして更新するくらい財政面で大した事無いと思います。

[57: 購入検討中さん]

飽くまでも寄生虫で、お墨付きがないと何もできないマニュアル人間にはご同情致します。
他の区分所有者は、貴方に委任するのは二の足を踏むでしょうから、理事長に選任されることは無いでしょう。
ご心配なく。

[58: 購入経験者さん]

＞飽くまでも寄生虫で、お墨付きがないと何もできないマニュアル人間にはご同情致します。

これはたぶん、役人のことを言っているのでしょう。同感です。

国土交通省は、マニュアルを作成したいのなら誤解の無いものを作成していただきたい。
マニュアルを作るくらいしか出来ないのでしょうから。

[59: 某理事]

国の政策は数年後にボロが出て騒がれる。
年金問題もルールを作った国の責任だろう。
数年後にボロが出る事案は、その間誰かが利益を得るのだろう。
ボロが出た時には、責任者が誰か分らないまま国民が損をする。
国土交通省は、ここへ来てマンション管理センターという
それらしい特殊法人を作ったが、数年後に国民が損をしていたということ
にならなければよいが。しかし上の書き込みで騒がれているコメントの不備は
あきらかに悪い作為を感じる。

[60: いつか買いたいさん]

＞国土交通省は、ここへ来てマンション管理センターという　それらしい特殊法人を作ったが、数年後に国民が損をしていたということにならなければよいが。しかし上の書き込みで騒がれているコメントの不備はあきらかに悪い作為を感じる。

国に、管理会社に「おんぶにだっこ」でないと一人歩き出来ないとは情けない。
”マンション管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで”ことにあたりましょう。