マンション管理センターは必要か

[某理事]

マンション管理センターを必要と感じておられる理事はいますか？
又は、そんな団体は不要だと思っている理事さんはいませんか？

何がしたい団体なのでしょうか？

[386: 匿名さん]

面倒なんじゃなくて●●だから誰にも説明できないだけ(笑)

[387: 匿名さん]

>>384
貴方の様に、相手にして呉れる人を捜しているだけですよ。

[388: 匿名さん]

んで　３７６　での
「権利能力なき社団」とは
説明できる方は現れないのね（笑

[389: 匿名さん]

＞「権利能力なき社団」とは

半人前の団体でしょうよ。

[390: 377]

389さんのコメントはある意味言い当てていますね。

権利能力なき社団とは、
法人となる実体を有しているが、法律上の人格を認められていない社団

・団体としての組織をそなえていること
・多数決の原理が行なわれていること
・構成員の変更に関わらず団体が存続すること
・規則により代表の方法、総会の運営、財産の管理その他社団としての主要な点が確定していること。

それでは、388さん
>>377のコメントをいただけますか？

大変、民法に造詣が深い方とお見受けしますので、以下の点もお答えしていただけますでしょうか。
民法の基本原則の中に「私的自治の原則」があります。契約など法律行為は、意思表示が合致することが必要ですが、「管理する意思」も不明確、「合致」したかも不明確な状態で契約関係が発生することは、民法上不自然ですし、「私的自治の原則」に反していると思われますが、基本原理に反する様な「契約」が成立する根拠をご説明していただけないでしょうか。
また、当事者の意思に基づかず「契約関係」が発生するとなると、行政法の世界ならともかく、民事上は、思想良心の自由(憲法１９条)に抵触する虞もあり、民法９０条に違反する可能性もありますが、その辺はどの様なお考えかご説明をいただけますでしょうか。

[391: 匿名さん]

>>388
３９０さんへの反論を期待してますよ。
予習に時間が掛かるのかしら。

[392: 匿名さん]

失礼ながら３９０氏はマンションの売買契約経験がないとお見受けします。
通常はマンション売買契約と重要事項説明で当該組合加入と規約に同意すますので
知らずに管理組合に加入していたことにはなりません。失礼しました。

[393: 匿名さん]

>>392
結局、能動的にはコメントするが，受けには非常に弱いと拝察しました。
要は自分の狭い知識から外には出る事が出来ないのですね。

[394: 377]

>>392

マンションを購入し居住しています。

購入時に署名する規約の全員合意書面についてですが、これは
「全員の合意で総会の開催を省略する」ことと「特別決議要件による規約の設定」を
同時に行なっているだけで、全員が合意して規約を設定している訳ではありません。
区分所有法に規定されていることを実務上同時に行なっているだけです。

実際に私自身が購入した当時は私自身区分所有法の知識はなく>>392さんと同じ様に
思っていましたし、同意しない方はほとんどいないのではないかと思います。

ただ、「規約には反対」という方が出てきたとしても、「総会の開催を省略」することに
同意がいただければ、特別決議の定数を満足していれば規約は成立します。
「総会の開催を省略」も不同意となると、規約は成立しませんが、
区分法３条により「団体」は成立していますので、後に総会を招集して、特別決議で
規約を設定することになります。
ちなみに、規約の設定改廃を、原則全員の書面によるとしていたのは、昭和５８年改正
以前の規定で現在は緩和されています。

もちろん、全員が同意していた方がより望ましい訳ですし、入居直後の総会開催は
困難であることから、「全員合意書面」という形式が取られているものと思われます。

[395: 匿名さん]

逸らしていますね　>395

>購入時に署名する規約の全員合意書面についてですが

もっと前の段階です。売買契約や重要事項もっというとパンフレット
にも組合を結成すると書かれているでしょ！

ちなみに「全員合意書面」は組合契約締結後の組合員としての手続き

おまけで区分法３条は団体を作ってもよいというだけです。（全員で）

実は官舎にお住まいの役人だったりして〜　>395

[396: 匿名さん]

>>395訂正
>395 x
>394 o
by 395

[397: 匿名さん]

396さんへ質問

>おまけで区分法３条は団体を作ってもよいというだけです

そしたら、団体を作らなくてもよいと解釈してよい？

[398: 匿名さん]

団体の設立要件の具備
しかしながら、目的、構成員及び組織が確定してさえいれば、即ち現実に代表者が定まっていなくともその選定方法さえ定まっていれば団体の存在を肯定することができ、区分所有者の団体の場合は、本条で構成員が「全員」、目的が「建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行う」と定まり、組織面では集会の方法による内部意思の決定等最低限必要な機関が法定されておりますから、団体の存在が肯定できる場合にあたると考えられます。

このように、区分所有者の団体は、通常の任意・自主的結成の団体と異なり、この法律による法定の強制設立団体ということになります。

強制設立団体です。

[399: 匿名さん]

>そしたら、団体を作らなくてもよいと解釈してよい？

強制ではないのでそうなります。罰則もありませんし現実問題として作っていないところもあります。また、区分法はマンションだけの法律ではありません。

[400: 匿名さん]

>そしたら、団体を作らなくてもよいと解釈してよい？

法律で自動的に設立されているので、罰則は設定する必要がありません。　「団体」と認識されていないだけで存在します。区分所有法は、正式名称を「建物の区分所有等に関する法律」といいマンション以外でも例えば団地の集会所などにも適用される場合もあります。

「団体」は管理する建物が存在することが前提なので、建物が滅失した場合などは「団体」も解散になりますが、「被災マンション法」や「建替え円滑化法」などで、建物が存在しなくなった時に自由に共有物の分割請求権などが行使されない様になっています。

[401: 匿名さん]

400
>法律で自動的に設立されているので、罰則は設定する必要がありません。

ん何条だ？
法律は、団体をつくってもよいと言っているだけだよな
たぶん「法律で自動的に設立されているので」は根拠なしだな
法令に沿って書いてほしいな

団体がないマンションは罰則なしかい？

[402: 匿名さん]

（区分所有者の団体）
第３条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行なうための団体を構成し、

　　　　　　これまでが、強制法

この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部供用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

　　　　　集会を開く・規約を定める・管理者を定めるが
　　　　　できる・・・という事です

　　　　　団体を構成するのは、強制なんです。

　　　　　団体を作る、作らないは、意味不明な議論

[403: 匿名さん]

>>401
402さんの書かれたことは、非常に根本的なことなので、しっかり自分の知識を訂正したほうが良いです。
ゴネるだけ恥ずかしい思いをします。

[404: 匿名さん]

↑ごもっともなご意見！

[405: 匿名さん]

402　＞これまでが、強制法＜
罰則もない強制法はないでしょう
現に団体が無いマンションもあるわけだし
法律を読みなさい！マン管所定の参考書ばかり読むと間違った知識で頭が固まるようだね（笑

[406: 匿名さん]

↑お早うございます。

（区分所有者の団体） 　〔平13-問2〕，〔平13-問30〕
第３条　前段は強行規定 、後段は任意規定（規約を定めず、管理者もいない場合もある）。マンションに管理組合は一つとは限らない；団地型、複合型。標準管理規約31条参照

[407: 匿名さん]

↑お早うございます。

法律を読もう
国を信じるなよ
住宅ローンの金利上げんなよ
マンション販売は国の政策だって昨日のＴＶでいってたｗ
おいおいＴＶを信じるなよってか

[408: 匿名さん]

強制法の主張の方が論理的に優勢ですね。でも表現に問題ありですね。
区分所有建物ですから天井、床、壁などのスラブ躯体は共有の法定共用部分である現象と同じ様に、その複数の区分所有者は、本人の意志に関係なく、また好むと好まずに関係なく、この共用部分を管理する団体が自然に発生する、言い方を代えれば、複数の区分所有者全員は、管理のための団体的な拘束を受けると言うことです。全員の現象を述べているのであって、規定を述べているのではないのです。３条の前半の「構成し、」までで現象を述べて、後半の「できる。」には無関係なのです。

[409: 匿名さん]

408
>強制法の主張の方が論理的に優勢ですね。

論理的に可笑しいの間違いでしょ？
まず、明文で「できる。」と書かれていて「しなければならない。」とは書かれていない。
次に、罰則規定がないのに強制とは、これも可笑しい。
また、現実問題として団体がないマンションもある。

※論理的の意味から教授かよ！　まさかね

３条は「できる」なので任意規定です
実務的にデベがパンフレットや売買契約書、重要事項説明で団体を作りますよ
その団体で管理しますよ　と準備しているのです。

[410: 匿名さん]

>>408
察している通りで、
３条前半の「構成し、」までで、「区分所有者の団体が自然発生的に発生」し、
その上で、
その「団体」は、「この法律の定めるところにより、」・・・「できる。」
となっています。
前半部分も含めて「できる。」という訳ではありません。

昭和５８年の改正で追加された部分らしく、それまでは、いわゆる「管理組合」の性格が不明確で、脱退する区分所有者がいても加入を強制できないなど問題が発生していたため、「団体」の性格として、「人為的」に発生するのではなく複数の所有者がいれば「自然発生的に発生するもの」と宣言した条項を追加したものです。

条文の置かれた趣旨から考えて争いがあるところではないのですが、３条は、前半と後半で２文に分割した方が、より判り易かったのではないかと思います。
ただ、ここのスレはともかく、この条文の解釈が争われたことは知らないので、問題が発生しない限り３条はこのままの文言で変わらないのではないかと思います。
「法律を読む」というのは、単に条文を読むのではなく、その条文が置かれた趣旨等も含めて読むことが必要で、３条全てを任意規定と解釈してしまうと、昭和５８年改正の効果を無意味なものにしてしまい。
実際にマンションに居住している当事者にとっては何もメリットがないことになってしまいます。

[411: 匿名さん]

＞現に団体が無いマンションもあるわけだし

意味の無い、意見です。


刑法には殺人の条があります下記。

第199条（殺人）
人を殺した者は、死刑又は無期若しくは五年以上の懲役に処する。

この場合、「現に殺人が行なわれているわけだし・・・」なんて言っても
意味の無い、意見です。

[412: 匿名さん]

＞また、現実問題として団体がないマンションもある。

有る無しの問題ではなく、分譲マンションで区分所有者が複数になれば区分所有者団体が構成されているのです。


＞３条は「できる」なので任意規定です

３条は「構成し、」までが自然発生の現象なのです。その後の「この法律の定めるところにより・・・・」以下が「できる。」と解釈することが理解できていないのです。

＞実務的にデベがパンフレットや売買契約書、重要事項説明で団体を作りますよ
＞その団体で管理しますよ　と準備しているのです。

全くの誤解です。デベは区分所有法３２条の（公正証書による規約の設定）を拡大解釈して、一人でも購入者がでれば、上記の区分所有者団体の構成員はデベを含め二人となるので、その段階から管理規約の提案し、署名捺印させて、その後の購入者＝区分所有者の全員の同意を得ている形にしているのです。しかし、この段階で、初めての購入者は管理組合そのものを認識していないのが現実ですので、現在は良心的なデベは、ある程度の購入者数に達すると、管理組合の設立総会までお膳立てして、管理規約を決議しています。

[414: 匿名さん]

>前段が強制で後段が任意だとしたら総会や規約がなく代表者もいない団体が可能となるが

可能です。

[415: 匿名さん]

＞前段が強制で後段が任意だとしたら総会や規約がなく代表者もいない団体が可能となるが　この辺はどう説明してくれるんだろうか

ご心配には及びません。「総会や規約がなく代表者もいない団体が可能」です。
区分所有法に従って、共用部分の管理又は使用に関する区分所有者間の事項は行えます。
ただこの場合は、保存行為は各共有者ができることになり、その為の計画や費用を事前に集会で決議するか、事後に請求するかの問題が生じるので、区分所有者数の規模次第で、管理者を事前に選任するか、管理組合を設立するか、の選択も任意なのです。
現に、二世代住宅などは税金対策から区分所有として、区分所有法に則って処理しています。

[416: 匿名さん]

>前段が強制で後段が任意だとしたら総会や規約がなく代表者もいない団体が可能となるが
>この辺はどう説明してくれるんだろうか

可能です。
例えば、少人数の顔見知りで区分所有建物などを持ち合っている場合などは、規約などを定めていない場合もあるし、それでも支障がないこともあるからです。
区分所有法はその様な場合にも対応できるように画一的ではなくある程度の余地を残しているのです。

>可笑しな書き込みが多いですよ
>マンションの売買契約を交わしたことのない者はホントに無知だな（笑

売買契約を交わしたからといって、区分所有法を理解したことにはならないでしょう。
法学セミナー別冊のコメンタールや有斐閣のマンション法などを一読された方が良いかと思います。

[417: 匿名さん]

区分所有法３条は
団体を作る場合は全員で
その場合は総会と規約と管理者も必須です。
このような解釈でしょうね。

[418: 匿名さん]

409,413,417が議論能力のないのは明らか。
金王ナントカと同じです。
真面目に対応するのはやめましょう。

[419: 匿名さん]

＞真面目に対応するのはやめましょう。
真面目に対応すると４１７が正しいということだが・・・

[420: 匿名さん]

＞その場合は総会と規約と管理者も必須です。このような解釈でしょうね。

全く分かっていないコメントの典型的なものですね。

[421: 匿名さん]

>No.390 by 377　2008/10/29(水) 19:39
>
>権利能力なき社団とは、
>法人となる実体を有しているが、法律上の人格を認められていない社団
>
>・団体としての組織をそなえていること
>・多数決の原理が行なわれていること
>・構成員の変更に関わらず団体が存続すること
>・規則により代表の方法、総会の運営、財産の管理その他社団としての主要な点が確定していること。

420さんへ
417と419を否定すると管理組合は権利能力なき社団ではない可能性が？
でも真面目に考えないんだよね（笑

[423: 匿名さん]

＞420さんへ
＞417と419を否定すると管理組合は権利能力なき社団ではない可能性が？

それぞれは必須ではなく、例え管理規約、役員などが決められていなくとも、区分所有法を遵守の管理行為を実施すれば、その時点でも権利なき成立要件が確定することになるのです。

[424: 匿名さん]

423
ってことは390は不十分な説明となる。
つまり管理組合は単なる団体なのだ
区分法３条の団体でもないのだ
民法の組合契約となる。

[425: 匿名さん]

>>424
お願いですから、意味不明の文章はやめて、ちゃんとした日本語で書いて下さい。

[426: 匿名さん]

425さん
理解しようとしない方の堂々巡りにこれ以上付き合う必要はありません。スルーしましょう。

[427: 匿名さん]

＞ってことは390は不十分な説明となる。
＞つまり管理組合は単なる団体なのだ
管理組合と名称が付けば、規約があるからだろうから立派な社団だよ。
＞区分法３条の団体でもないのだ
３条の団体は区分所有者の集団現象の説明で、区分所有法に従って管理行為をすれば権利なき社団であり、法人成りすれば管理組合法人の名称としなければならない。
＞民法の組合契約となる。
上記の管理組合の中の組合の名称は、君の称える組合契約とは縁もゆかりもないことだけは明白だよ。

[428: 匿名さん]

みらいねっと登録補助の見直しについての、案内が着てないか？
よく見ると、登録補助の説明会の廃止で、誰でも登録ができるようになっている。
真面目に説明会を受けた人は単に、センターに説明会の受講費・旅費を巻き上げられたようだ。
明らかに、不公平な手続き変更です。
センターはこの件に関して今まで真面目に登録補助講習を受けた方にどのような
説明をするのだろうか？
センター自身がマンション管理士の社会的信頼を低下させているのは否めない。
このような姿勢がみらいネットの普及に繋がらないのに気が付いていないのだろうか？
「マンション管理センターは必要か？」なんてトピ立てられるのも理解できる。

[429: 匿名さん]

＞センター自身がマンション管理士の社会的信頼を低下させているのは否めない。

いいえ、管理会社の方が、宣伝の有効性に利用出来ると熱心に動いているからです。

[430: 匿名さん]

「権利能力なき社団」
390 と 427 どっちが正しい？
427は「権利なき社団」としているが
うそつきが居ることに変わりがないがな

[431: 匿名さん]

＞390 と 427 どっちが正しい？

どちらも正しい。
組合契約のみを書き散らしている貴方だげが正しくない

[432: 匿名さん]

>組合契約のみを書き散らしている貴方だげが正しくない

マンションの管理組合は内部的（構成員の拘束）には民法の組合契約だが
それが何故正しくないのだ？

[433: 匿名さん]

マンションの管理組合に民法の組合契約だがって...
テレビのない住戸にＮＨＫの受信料払えって言ってる
のと同じ事じゃん？

[434: 匿名さん]

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民法上の組合の成立要件以下の通りである（667条1項）。

複数の当事者が存在すること
当事者たる組合員による出資があること
特定の共同事業を営むことを目的とすること
当事者が組合の成立を約すること（当事者意思の合致）
----------------------------------------------------

であるので、マンションの場合「当事者意思の合致」が無いから

民法の組合ではない。

[435: 匿名さん]

＞マンションの管理組合は内部的（構成員の拘束）には民法の組合契約だがそれが何故正しくないのだ？

区分所有のマンションの所有関係と建物、敷地の共同管理についは、区分所有法に規制される。
この区分所有法は、民法の特別法であるから、区分所有法、これに基ずく規約、集会決議で規定されていない問題が生じた場合には、民法が適用される。従って、民法の組合契約は適用されない。