マンション管理センターは必要か

[某理事]

マンション管理センターを必要と感じておられる理事はいますか？
又は、そんな団体は不要だと思っている理事さんはいませんか？

何がしたい団体なのでしょうか？

[281: 匿名さん]

取崩しの要件が明記されている以上
取崩しに関しては別途審議しなければならないし
共有部分の改良が決議されたことと別に考えるべきである。

[282: 匿名さん]

278 は、淡々と条文を並べているだけである。

１．原則として共有財産の取り崩しは全員の合意が必要
２．これを特別法で緩和を明記してあるか否か
３．278の条文列挙は、
　　規約４８条４項と同７項を同列にみると
　　４項は特別決議であるが特別決議とは明記されていないように
　　４８条自体が上記２の明記とは言えない
　　４７条にも財産の取崩しは普通決議でよいとは書かれていない
　　２８条についても積立金の使途を明確にしているだけで
　　どの場合に特別決議が必要かと謳う条項ではない。
４．よって、組合財産の取崩しは民法の規定で全員の合意が必要と解すべきである。
　　民法第二百五十一条、同第六百六十八条

[283: 匿名さん]

>>282
貴方はマンションとは無関係で、ここに遊びに来ているのでしょう。
貴方の理屈が合法的なら、マンションの管理は総会で成立せずに、杜撰なものになりましょうし、裁判になった例も聞いて居りません。
それは遊びは自由ですが、宇宙人襲来と云う感じですね。
民法も大事ですが、区分所有法とこれに基ずく管理規約も勉強をお願いするのみです。
もっと区分所有法、管理規約に可笑しい点あればご自由にコメント下さい。

[284: 匿名さん]

＞取崩しの要件が明記されている以上
＞取崩しに関しては別途審議しなければならない
＞共有部分の改良が決議されたことと別に考えるべきである。

「特別の管理の実施並びにそれに充てるための修繕積立金の取崩し」として一つの議題として審議し、貴方の様に別審議を考えては居りません。
これは規約で、特別の管理の実施には修繕積立金を当てることになっておるからに外なりません。

[285: 匿名さん]

>>282

条文の読み方を学習すべきです。

マンション標準管理規約
第４７条第２項乃至第９項は、総会の議事の成立要件を定めた規定です。
第４８条は議決すべき事項を定めた規定です。

したがって、第４８条に定める議決すべき事項が、第４７条第３項または第４項に
該当しなければ、すべて第２項（普通決議）で決議できることになります。

[286: 匿名さん]

>したがって、第４８条に定める議決すべき事項が、第４７条第３項または第４項に
>該当しなければ、すべて第２項（普通決議）で決議できることになります。

共有財産の取崩しは全員の合意が必要です。（民法）
これを緩めるには、明確な条文が必要です。無いでしょ！
「共有部分の変更」が一番近いでしょう。

区分所有法の法改正が民法２５１条と６６８条の組合の共有財産の
取崩しは全員の合意が必要と言う定めを緩める目的があるならば
その様に明確な条文があるべきですが、法の中には上記民法を
緩めるような規定はありませんね。

そして、278と283,284,285は、規約での無理やり解釈でしょう。

[287: 匿名さん A]

>286さん

それでは、実際に大規模修繕を行うために、どの様な手続きが必要になるのか、教えて頂ければ幸いです。

[288: 匿名さん]

＞共有財産の取崩しは全員の合意が必要です。（民法）

マンション管理組合では、共有部分は共有（区分法１１条）、敷地、共用部分以外の付属施設が売買契約で共有とされたものの他に共有物はありません。修繕積立金は一般の管理組合では権利能力のない社団に（法律的には、判例の考え方によれば、構成員に総有的に）帰属します。この種の所有形態に共有、合有、総有があるが、民法では２６３条は別として、２４９条以下に規定するのは共有であります。

[289: 匿名さん]

287
>それでは、実際に大規模修繕を行うために、どの様な手続きが必要になるのか、教えて頂ければ幸いです。

大規模修繕と言う定義が抽象的なので、具体例を想定されたいですね。
具体例に沿ってお話しましょう。

288
>一般の管理組合では権利能力のない社団

マンション管理組合は組合契約を結んだ権利能力なき社団です。
民法６６７〜６８８
もし、マンションの管理組合構成員が他の契約に基づく団体拘束だとすると
区分所有者のまま管理組合から脱退できることになります。

[290: 匿名さん A]

286＝289さんへ287です。

＞区分所有法の法改正が民法２５１条と６６８条の組合の共有財産の取崩しは＜全員の合意が必要と言う定めを緩める目的があるならばその様に明確な条文があるべきですが、法の中には上記民法を緩めるような規定はありませんね。

大規模修繕に於いて修繕積立金を取り崩して支払するには、どの様な手続きを取れば適法なのかをお教え頂きたいとお願いしましたのですが、（区分所有法以外で）

[291: 匿名さん]

290

民法や区分所有法でも保存行為の場合は総会や全員の合意がなく費用を請求できます。

ですから、大規模修繕（抽象的な文言ですが）は
例えば、誰がどう見てもエレベータが壊れている、壊れそうだ
専門家に見てもらっても年数経ってて修繕の必要があるような場合は
区分所有者の判断で積立金を取崩せるし、積立金が無くても案分の費用負担を請求できます。
誰がどう見ても壁が落ちそうだという様な場合も同じでしょう。

壊れそうでは無いが時代に合わなくなったのでエントランスの床を
コンクリート土間風からタイル調に変えたいと言う様な「お色直し的」な修繕は
原則として全員の合意が必要でしょうね。（費用の負担の面で）
区分所有法では特別決議でもよさそうですが（積立金取崩し行為が）

例えば、町づくり的な要求から、マンションの外壁を統一したいと言うような
要望が外部から寄せられて、色塗り自体は普通決議で承認されるが
費用については外部の色変え要求者に負担願う等の方法も含めて協議するでしょう。

[292: 匿名さん A]

291さん

291さんは何をこのレスで伝えたいのかよく解らないことが判りました。

[293: 匿名さん]

>>291
お願いですから、民法、区分所有法、標準管理規約を勉強してから投稿願います。
これでは、中学校の社会科のレポートの方が良い様ですね。
２９２さんにも失望させてしまったではないですか。

[294: 匿名さん]

＞291さんは何をこのレスで伝えたいのかよく解らないことが判りました。
多分マンション組合で積立金を業者等に安易にだまされないように教えてくれたんですよ。

[295: 匿名さん]

マンションの管理組合って区分所有法で規約を制定できる団体で
団体としては組合契約に拘束されるんで、脱退できないと言うことなのに
マン管士の試験問題では区分所有法に拘束された団体と流布されているのか
間違いだらけのマンション管理だな

[296: 匿名さん]

間違いが元で区分所有者同士が喧嘩する。
対岸で喧嘩を聞きながら宴会をするマン管か。

法律に「・・・できる」と書かれている場合は「してもいい」
「・・・しなければならない」は、しなければ罰則がある。
この違いから勉強していない人が頑張ってマン管士の試験を受ける
基本的に判っていないから毎年落ちる。
しかし参考書には「できる」と書かれているから毎年受験料を支払う
そんなところかな

[297: 匿名さん]

>>296=295
ちょっと支離滅裂。

それと、スレタイは「マンション管理センター」。貴殿が嫌いなのはマンション管理士。

[298: 匿名さん]

マン管教に洗脳された＊＊を相手にすると
ちょっと面倒だよ

[299: 匿名さん]

＞組合契約に拘束されるんで、脱退できないと言うこと
（組合員の脱退）
第678条　組合契約で組合の存続期間を定めなかったとき、又はある組合員の終身の間組合が存続すべきことを定めたときは、各組合員は、いつでも脱退することができる。ただし、やむを得ない事由がある場合を除き、組合に不利な時期に脱退することができない。
２　組合の存続期間を定めた場合であっても、各組合員は、やむを得ない事由があるときは、脱退することができる。

[300: 匿名さん]

>>299
それはまた民法ね？　＜第７節　賃貸借

確かに「組合」という同じ言葉が出てくるんだけど、マンション管理組合において、この民法の条文を元にした判例ってあるの？　>>民法好きな299さん

法律に詳しいのはわかったけど、やっぱどっかズレてるんだなぁ．．．社会の中では弱者の人ですね？

[301: 匿名さん]

>法律に詳しいのはわかったけど、やっぱどっかズレてるんだなぁ．．．社会の中では弱者の人ですね？

読んでも理解出来ない様で、
茶色のコメントと黒の条文が矛盾しているのが分からないんだろうね。

[302: 匿名さん]

前にも認知長っぽい以前にも認知症っぽい人が連投してたな・・・・

>>301
ここマンションの「管理会社／管理組合・理事会版」なので
＞茶色のコメントと黒の条文が矛盾しているのが
そういう問題ではないんだけど・・・

[303: 匿名さん]

内部契約的には組合契約で組合員を拘束し、対外的には組合契約ではないと言い切るのは国策のような気がする。農業関係の組合も農民が縛られて農水役人が豚太り。

[304: 匿名さん]

>>303
さすがに貴方は黒字の匿名と異なり、問題点を理解している様ですね。
但し、観点が屈折しているのが残念です。

[305: 匿名さん]

マンション管理組合は組合契約と言う結論が出たよ！

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&...

[306: 匿名さん]

出てないですよ。あんな根拠もなければ法の何たるかも理解していない掲示板の戯言で何が結論か。

[307: 匿名さん]

>>305
どちらの議論が説得力あるか、賢い子なら小学生でも分かる。
というか、片方は議論のギの字もないが・・。
両方で低級な煽りをしてるのが、ここからの出張者でしょうね。お疲れさま。

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&...

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=m&board=1073724&tid=bf7...

[308: 匿名さん]

議論のギが無い書き込みってこれ↓

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&...

そうそう。

[309: 匿名さん]

珍しいコメントの羅列です。
＞内部契約的には組合契約で組合員を拘束し、
＞対外的には組合契約ではないと言い切るのは
＞国策のような気がする。

＞農業関係の組合も農民が縛られて農水役人が豚太り。
ひょっとして、農協のこと。あ！これも協同組合と名の付く組合？　あーあ。

[310: 匿名さん]

だそうです。

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&...

[311: 匿名さん]

弁護士に確認したところ「マンション管理組合」は「民法(667)の組合」だそうです。

[312: 匿名さん]

>>311さん
それはとても重要なポイントだと思うので、「聞いた！言ってた！」ではなくて、どっかに客観的に見れるソース（ＷＥＢサイト）などは無いですかね？

[313: 匿名さん]

聞いた！言ってた！では確かにそうですね（笑
必要性があったらその都度、弁護士に聞いて見ては如何でしょうか？

客観的に見れるソースは民法６６７条です。
日本語的に理解できない部分があれば、その部分を教えてください。
建物の管理という事業を行う組合です。

多くを語らない法律によって知らずに売買契約や委任契約が成立していることは周知の事実です
組合契約の成立も自動的に成立しているのです。

[314: 匿名さん]

例えばwikiでは次のように書かれていますね。
「マンションなど建物区分所有者間における管理組合（建物の区分所有等に関する法律3条参照）などは、法人格を取得していない場合は権利能力なき社団であることが多いが、民法上の組合とされることもないとはいえない。」http://ja.wikipedia.org/wiki/%E7%B5%84%E5%90%88

この記述が正しいのかどうかは私には分かりませんが、「ないとはいえない」という消極的な意見を見ると、少なくとも「組合契約が成立しているのは自明」とは言えないのではと思います。

[315: 匿名さん]

>この記述が正しいのかどうかは私には分かりませんが

だから３１１のとおり、弁護士に聞いてみることです。

[316: 匿名さん]

314です。
弁護士がどう結論するかでなく、どういう理屈かが問題なのでしょう。
ひとりの弁護士が民法上の組合契約にあたると言った、では答えになりませんよ。
法解釈が単純明快なことではないようですから。

[317: 匿名さん]

（国交省）マンション標準管理規約（単棟型）巻末コメントから
第６条関係
管理組合は、マンションの管理又は使用をより円滑に実施し、もって区分所有者の共同の利益の増進と良好な住環境の確保を図るため構成するものであり、区分所有者全員が加入するものである。区分所有法によれば、区分所有者の数が２名以上の管理組合は法人となることができるが、この規約では管理組合を法人とはしていない。したがって、ここにいう管理組合は権利能力なき社団である。

[318: 匿名さん]

>>314

区分所有法では、区分所有者の団体について法的性格を定めていない。
したがって、その団体の実情により判断することになる。

権利能力なき社団として認められるに足る条件を、
１．満たしている場合⇒権利能力なき社団として取り扱う。

２．満たしていない場合（管理者もいない、規約も定めていないなど）
　　⇒区分所有者間に組合契約があると考えられる。

現実には、管理者を定め、規約も定めているのが一般的であり、ほとんどの団体が
権利能力なき社団に該当することになる。

[319: 匿名さん]

＞２．満たしていない場合（管理者もいない、規約も定めていないなど）⇒区分所有者間に組合契約があると考えられる。
区分所有法の強制規定があるので、３条の団体は強制的団体規制であるので、これは組合契約とは言えない。
区分所有法の規定に従う管理の集会決議を行なった段階で、権利なき社団が適用されます。

[320: 匿名さん]

>>319

ご参考まで

「155-参-国土交通委員会-5号 2002年11月26日」における
政府参考人　法務大臣官房審議官　原田晃治氏のコメント

〜略〜
実は現実の管理組合を見ますと、例えば区分所有者が数名しかいない非常に極めて
小規模なものから、例えば百人以上の大規模なものまでございまして、その団体としての
法的性格を見ますと、一方では民法上の単なる組合としか見れないものがございますし、
他方、その組織における代表の方法とか集会の運営、財産の管理等、団体としての
主要な点が確立されている、いわゆる法人格はないけれども社団であると、
いわゆる権利能力なき社団に該当するというものまで非常に様々でございます。
〜略〜

[321: 匿名さん]

＞法的性格を見ますと、一方では民法上の単なる組合としか見れないものがございますし、

「としか見れない」のでして、民法上の組合か、権利能力なき社団は一般に集会決議を行なうことでそのシステムが施行されますので、判例の条件が満たされると解釈されるのです。しかも管理組合は人が変わっても存続する主体です、しかし組合契約は契約者が変われば債権債務は継続されませんので民法の組合ではなく権利能力なき社団なのです。

[322: 匿名さん]

http://post.messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=107...

だそうよ。

[323: 匿名さん]

>>319

>区分所有法の規定に従う管理の集会決議を行なった段階で、権利なき社団が適用されます。

管理者も置いていない、かつ規約も定めていない団体において、このような理屈は
どこから導き出されるのでしょうか？

[324: 匿名さん]

＞管理者も置いていない、かつ規約も定めていない団体において、このような理屈はどこから導き出されるのでしょうか？

先ず、管理者は必要条件ではありませんが、集会を開催したことで組織化されて、必然的に執行機関ができます。
規約は区分所有法の通りで運用出来ます。区分所有法を読んでご覧なさい。
保守工事が発生したときは、区分所有者はだれでも工事が出来て、工事を行なった区分所有者がその費用を専有部分面積割合で各区分所有者に請求することになるが、これが現実的ではないから、集会での協議となりますので、自然に組織化が成り立つと言う訳です。

[325: 匿名さん]

>>324

>集会を開催したことで組織化されて、必然的に執行機関ができます。

区分所有法第３４条第５項に基づく集会ですね。
>集会の開催⇒組織化されて、必然的に執行機関ができる。
この理屈が理解できません。

>規約は区分所有法の通りで運用出来ます。区分所有法を読んでご覧なさい。

区分所有法のどこを読めば理解できますか？
お教えいただけるとありがたいのですが・・・

[326: 匿名さん]

＞>集会の開催⇒組織化されて、必然的に執行機関ができる。
＞この理屈が理解できません。
＞>規約は区分所有法の通りで運用出来ます。区分所有法を読んでご覧なさい。
＞区分所有法のどこを読めば理解できますか？お教えいただけるとありがたいのですが・・・
区分法１８条１項の保存行為は必然に発生するが、少数人数で費用立替えて、１９条で共有者に請求する事も出来るが、現実的ではないので、３４条５項で２０％の賛同者を募り、３５条の招集通知を作り、それには３７条の議案を作り、その結果３８条の議決権で、３９条で決議することになるが、４１条の議長のもと、４２条の議事録ができあがり、当初の保存行為が実施されることとなる。この過程では、２０％の賛同者から職務分担が発生し、執行機関が出来上がる事になると言う訳です。

[327: 匿名さん]

>>326

「〜１９条で共有者に請求する事も出来るが」より以降は、仮定に基づく
推測であり、合理的な説明になっていません。

区分法１８条１項の保存行為は必然に発生するが、少数人数で費用立替えて、
１９条で共有者に請求している団体の場合は？

>規約は区分所有法の通りで運用出来ます。区分所有法を読んでご覧なさい。
この説明は？

[328: 匿名さん]

＞「〜１９条で共有者に請求する事も出来るが」より以降は、仮定に基づく推測であり、合理的な説明になっていません。
具体的な可能性を説明すれば、合理的な説明です。
＞区分法１８条１項の保存行為は必然に発生するが、少数人数で費用立替えて、１９条で共有者に請求している団体の場合は？
勿論、一人でも可能ですが、共用部分ですから影響されるのは個人に限られませんので、賛同する各区分所有者の集団です。
＞>規約は区分所有法の通りで運用出来ます。区分所有法を読んでご覧なさい。
この説明は？
前のコメントで具体的に運用例を示しています。
他の例でご質問あればどうぞ。

[329: 匿名さん]

>>328

＞区分法１８条１項の保存行為は必然に発生するが、少数人数で費用立替えて、１９条で共有者に請求している団体の場合は？

この場合でも、権利能力なき社団と判断できるのか？
という質問です。

＞>規約は区分所有法の通りで運用出来ます。区分所有法を読んでご覧なさい。

規約を定めていない団体を前提にした質問です。にもかかわらず、
>規約は区分所有法の通りで運用出来ます。
との説明では、まったく理解できないという意味です。

[330: 匿名さん]

＞区分法１８条１項の保存行為は必然に発生するが、少数人数で費用立替えて、１９条で共有者に請求している団体の場合は？
＞この場合でも、権利能力なき社団と判断できるのか？という質問です。
当然です。
これらの少人数の区分所有者を含む区分所有の構成員は、その一人が何らかの理由で専用部分を売却しても、買手が新たな区分所有者となり、この構成員は売却行為とは無関係に存続する継続的な組織体であるからです。

＞>規約は区分所有法の通りで運用出来ます。区分所有法を読んでご覧なさい。
＞規約を定めていない団体を前提にした質問です。にもかかわらず、
＞>規約は区分所有法の通りで運用出来ます。
＞との説明では、まったく理解できないという意味です。

仰る通りで、表現の乏しさでした。
正確には「規約がなくても、区分所有法の規定を、規約代わりに運用出来ます。」が真意でした。