マンション管理センターは必要か

[某理事]

マンション管理センターを必要と感じておられる理事はいますか？
又は、そんな団体は不要だと思っている理事さんはいませんか？

何がしたい団体なのでしょうか？

[261: 匿名さん]

共用部分については言わずもがな。
＞増える場合は皆が積立て行為をしているのだか合意の上です。減る場合も皆の合意が必要ですよ（民２５１）
残念乍ら、管理費、修繕積立金は出資ではなく費用です。
しかもその金額表は、特別議決に基づく規約ではなく、総会の普通決議です。
従いましてこの金額の増減は、総会の普通決議によります。即ち全区分所有者の四分の一の賛同で成立します。
民法に固執するすることなく、その特別法たる区分所有法の一層の研鑽をお願いします。

[262: 匿名さん]

261

管理費は費用ですが積立金は財産です。

[263: 匿名さん]

>>261
>即ち全区分所有者の四分の一の賛同で成立します。

いつもながら、正確を欠く書き方ですね。
「管理規約における総会の会議及び議事の定め方により、場合によっては賛成が
議決権総数の過半数を満たさなくても、議決権総数の四分の一を超えれば可決できる
ケースがある。」とすべきでしょう。

[264: 匿名さん]

263

関係する法令を挙げなさい。根拠不足

[265: 匿名さん]

>>264

区分所有法
（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、
区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

マンション標準管理規約（単棟型）
（総会の会議及び議事）
第４７条　総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する
組合員が出席しなければならない。
２　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

[266: 匿名さん]

＞管理費は費用ですが積立金は財産です

だから何でしょうか？
管理費は、余剰が出た場合は管理が継続される間は、次期以降に繰り越されます。多額になった場合は総会普通決議で修繕積立金に振り替えることも可能です。
修繕積立金は、目的を定めて徴収される費用で、その目的が実現可能である限り払い戻しはされません。
これらの費用は、法人格のない管理組合の場合は総有的又は合有的に区分所有者全員に帰属していて、各区分所有者はこれについて持分を持っています。管理組合解散の場合はこれに従って清算されます。
法人格を有する場合の財産についても、同様に持分を持っております。

[267: 匿名さん]

＞>即ち全区分所有者の四分の一の賛同で成立します。
＞いつもながら、正確を欠く書き方ですね。
最低条件を理解出来ていない様ですね。

[268: 匿名さん]

>>267

マンション標準管理規約を前提として、賛成者が最も少なくて可決できるケース
１．出席者＝議決権総数の半数
２．賛成者＞出席者の議決権総数×１／２

つまり、賛成者の議決権合計が、議決権総数の１／４を超えなければ可決されることはない。

[269: 匿名さん]

共用部分の改良が普通決議でよしとして
それとは別に、費用の問題があります。
場合によっては費用がかからない改良もありますよね
ですから、費用を要し且つ積立金を取り崩す場合は共有財産の変更になるわけですから
その部分は特別決議が必要です。

[270: 匿名さん]

＞費用を要し且つ積立金を取り崩す場合は共有財産の変更になるわけですからその部分は特別決議が必要です。

あれ民法の全員同意はどこえいったの？
区分所有法を勉強したの？
それなら今一度、区分所有法を読み返しましょうよ。

[271: 匿名さん]

270

>あれ民法の全員同意はどこえいったの？

区分所有法では４分の３です。１７条を参照してください。
基本法（民法）より特別法（区分法）が優先です。

[272: 匿名さん]

>>271
お願いですから、２６９のコメントの間違いを、彼に教えて上げて下さい。

[273: 匿名さん]

共有部分の改良→普通決議
共有部分の変更→特別決議

共有部分の改良とは
ベランダに板を敷いても良いか？
ベランダを室外機置き場にしてよいか？等の改良案で費用が発生しない場合もある。

共有部分の変更とは、建築基準法等の規制もあり、具体例がでないが
共有財産である積立金の取崩しなどは共有部分の変更とみなされる。

これでよいかな＞２７２

[274: 匿名さん]

>>273

「共用部分」とは何か？
「共用部分の変更」とは何か？
そして特別決議が必要となる条件は？


区分所有法第４条（「共用部分」）
区分所有法第１７条（「共用部分の変更」）
をじっくり読んで考えましょう。

[275: 匿名さん]

組合の積立金は民法上は共有財産で取崩しは全員の合意が必要です。
別段の取決めが無い場合は全員の合意が必要と考えてよいでしょう。
そう考える方が安全でしょう。

共用部分の変更や改良の条文を根拠に
共有財産の取崩しを共有部分の変更と捉えて特別決議だけで
積立金の取崩しできるかの意見がありますが、現実的な意見だと思います。

お話にならないのは、４分の１の賛成で共用部分の変更が可決された際に
その費用も積立金から取崩して良いと考える輩ですね。

[276: 匿名さん]

＞お話にならないのは、４分の１の賛成で共用部分の変更が可決された際にその費用も積立金から取崩して良いと考える輩ですね。

その輩です。参考資料をご紹介しますので知識を広めて下さい。

中高層共同住宅標準管理規約の改正について　平成１６年１月２３日
＜問い合わせ先＞住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室（内線39363）TEL：[phone]（代表)
中高層共同住宅標準管理規約とは
「マンションに関する法制度の充実を踏まえた改正」の抜粋
(4)決議要件や電子化に関する規定の整備
１．　改正区分所有法の規定を踏まえ、敷地及び共用部分の変更に関し、普通決議で実施可能な範囲を「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」と規定（単棟型第47条第３項第２号等）するとともに、普通決議で実施可能な工事例、特別決議を必要とする工事例をコメントに記載（単棟型コメント第47条関係）しました。
２．以下略

[277: 匿名さん]

276

だからさ〜共用部分の改良は普通決議でできるのはわかる。>>276でね。

問題は費用の捻出を積立金から取崩す場合は、別の合意が必要です。
276に費用の捻出に関する記事がないじゃないですか〜グレーでしょグレー
グレーのまま進めると争点ができて慌てる事になりますよ
第一、費用の合意を得ることにどの様な障害があるというの？

[278: 匿名さん]

>>277

１．特別決議を要する事項は区分所有法で法定されており、マンション標準管理規約は
　　それに倣って第４７条で特別決議事項を定めている。
２．修繕積立金については第２８条で規定し、取り崩し要件も定めている。
３．議決事項は第４８条で規定し、第６号「第２８条第１項に定める特別の管理の実施
　　並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し」を定めている。

以上より、たとえば、その形状又は効用の著しい変更を伴わない大規模修繕等は、その実施および修繕積立金の取り崩しは普通決議で良いことになります。

[279: 匿名さん]

>>278
貴コメントに全面賛成。
これに反論する人はいない筈です。

[280: 匿名さん]

＞問題は費用の捻出を積立金から取崩す場合は、別の合意が必要です。
上記を書いた人には、下記は理解出来ないでしょうね。
＞３．議決事項は第４８条で規定し、第６号「第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し」を定めている。

[281: 匿名さん]

取崩しの要件が明記されている以上
取崩しに関しては別途審議しなければならないし
共有部分の改良が決議されたことと別に考えるべきである。

[282: 匿名さん]

278 は、淡々と条文を並べているだけである。

１．原則として共有財産の取り崩しは全員の合意が必要
２．これを特別法で緩和を明記してあるか否か
３．278の条文列挙は、
　　規約４８条４項と同７項を同列にみると
　　４項は特別決議であるが特別決議とは明記されていないように
　　４８条自体が上記２の明記とは言えない
　　４７条にも財産の取崩しは普通決議でよいとは書かれていない
　　２８条についても積立金の使途を明確にしているだけで
　　どの場合に特別決議が必要かと謳う条項ではない。
４．よって、組合財産の取崩しは民法の規定で全員の合意が必要と解すべきである。
　　民法第二百五十一条、同第六百六十八条

[283: 匿名さん]

>>282
貴方はマンションとは無関係で、ここに遊びに来ているのでしょう。
貴方の理屈が合法的なら、マンションの管理は総会で成立せずに、杜撰なものになりましょうし、裁判になった例も聞いて居りません。
それは遊びは自由ですが、宇宙人襲来と云う感じですね。
民法も大事ですが、区分所有法とこれに基ずく管理規約も勉強をお願いするのみです。
もっと区分所有法、管理規約に可笑しい点あればご自由にコメント下さい。

[284: 匿名さん]

＞取崩しの要件が明記されている以上
＞取崩しに関しては別途審議しなければならない
＞共有部分の改良が決議されたことと別に考えるべきである。

「特別の管理の実施並びにそれに充てるための修繕積立金の取崩し」として一つの議題として審議し、貴方の様に別審議を考えては居りません。
これは規約で、特別の管理の実施には修繕積立金を当てることになっておるからに外なりません。

[285: 匿名さん]

>>282

条文の読み方を学習すべきです。

マンション標準管理規約
第４７条第２項乃至第９項は、総会の議事の成立要件を定めた規定です。
第４８条は議決すべき事項を定めた規定です。

したがって、第４８条に定める議決すべき事項が、第４７条第３項または第４項に
該当しなければ、すべて第２項（普通決議）で決議できることになります。

[286: 匿名さん]

>したがって、第４８条に定める議決すべき事項が、第４７条第３項または第４項に
>該当しなければ、すべて第２項（普通決議）で決議できることになります。

共有財産の取崩しは全員の合意が必要です。（民法）
これを緩めるには、明確な条文が必要です。無いでしょ！
「共有部分の変更」が一番近いでしょう。

区分所有法の法改正が民法２５１条と６６８条の組合の共有財産の
取崩しは全員の合意が必要と言う定めを緩める目的があるならば
その様に明確な条文があるべきですが、法の中には上記民法を
緩めるような規定はありませんね。

そして、278と283,284,285は、規約での無理やり解釈でしょう。

[287: 匿名さん A]

>286さん

それでは、実際に大規模修繕を行うために、どの様な手続きが必要になるのか、教えて頂ければ幸いです。

[288: 匿名さん]

＞共有財産の取崩しは全員の合意が必要です。（民法）

マンション管理組合では、共有部分は共有（区分法１１条）、敷地、共用部分以外の付属施設が売買契約で共有とされたものの他に共有物はありません。修繕積立金は一般の管理組合では権利能力のない社団に（法律的には、判例の考え方によれば、構成員に総有的に）帰属します。この種の所有形態に共有、合有、総有があるが、民法では２６３条は別として、２４９条以下に規定するのは共有であります。

[289: 匿名さん]

287
>それでは、実際に大規模修繕を行うために、どの様な手続きが必要になるのか、教えて頂ければ幸いです。

大規模修繕と言う定義が抽象的なので、具体例を想定されたいですね。
具体例に沿ってお話しましょう。

288
>一般の管理組合では権利能力のない社団

マンション管理組合は組合契約を結んだ権利能力なき社団です。
民法６６７〜６８８
もし、マンションの管理組合構成員が他の契約に基づく団体拘束だとすると
区分所有者のまま管理組合から脱退できることになります。

[290: 匿名さん A]

286＝289さんへ287です。

＞区分所有法の法改正が民法２５１条と６６８条の組合の共有財産の取崩しは＜全員の合意が必要と言う定めを緩める目的があるならばその様に明確な条文があるべきですが、法の中には上記民法を緩めるような規定はありませんね。

大規模修繕に於いて修繕積立金を取り崩して支払するには、どの様な手続きを取れば適法なのかをお教え頂きたいとお願いしましたのですが、（区分所有法以外で）

[291: 匿名さん]

290

民法や区分所有法でも保存行為の場合は総会や全員の合意がなく費用を請求できます。

ですから、大規模修繕（抽象的な文言ですが）は
例えば、誰がどう見てもエレベータが壊れている、壊れそうだ
専門家に見てもらっても年数経ってて修繕の必要があるような場合は
区分所有者の判断で積立金を取崩せるし、積立金が無くても案分の費用負担を請求できます。
誰がどう見ても壁が落ちそうだという様な場合も同じでしょう。

壊れそうでは無いが時代に合わなくなったのでエントランスの床を
コンクリート土間風からタイル調に変えたいと言う様な「お色直し的」な修繕は
原則として全員の合意が必要でしょうね。（費用の負担の面で）
区分所有法では特別決議でもよさそうですが（積立金取崩し行為が）

例えば、町づくり的な要求から、マンションの外壁を統一したいと言うような
要望が外部から寄せられて、色塗り自体は普通決議で承認されるが
費用については外部の色変え要求者に負担願う等の方法も含めて協議するでしょう。

[292: 匿名さん A]

291さん

291さんは何をこのレスで伝えたいのかよく解らないことが判りました。

[293: 匿名さん]

>>291
お願いですから、民法、区分所有法、標準管理規約を勉強してから投稿願います。
これでは、中学校の社会科のレポートの方が良い様ですね。
２９２さんにも失望させてしまったではないですか。

[294: 匿名さん]

＞291さんは何をこのレスで伝えたいのかよく解らないことが判りました。
多分マンション組合で積立金を業者等に安易にだまされないように教えてくれたんですよ。

[295: 匿名さん]

マンションの管理組合って区分所有法で規約を制定できる団体で
団体としては組合契約に拘束されるんで、脱退できないと言うことなのに
マン管士の試験問題では区分所有法に拘束された団体と流布されているのか
間違いだらけのマンション管理だな

[296: 匿名さん]

間違いが元で区分所有者同士が喧嘩する。
対岸で喧嘩を聞きながら宴会をするマン管か。

法律に「・・・できる」と書かれている場合は「してもいい」
「・・・しなければならない」は、しなければ罰則がある。
この違いから勉強していない人が頑張ってマン管士の試験を受ける
基本的に判っていないから毎年落ちる。
しかし参考書には「できる」と書かれているから毎年受験料を支払う
そんなところかな

[297: 匿名さん]

>>296=295
ちょっと支離滅裂。

それと、スレタイは「マンション管理センター」。貴殿が嫌いなのはマンション管理士。

[298: 匿名さん]

マン管教に洗脳された＊＊を相手にすると
ちょっと面倒だよ

[299: 匿名さん]

＞組合契約に拘束されるんで、脱退できないと言うこと
（組合員の脱退）
第678条　組合契約で組合の存続期間を定めなかったとき、又はある組合員の終身の間組合が存続すべきことを定めたときは、各組合員は、いつでも脱退することができる。ただし、やむを得ない事由がある場合を除き、組合に不利な時期に脱退することができない。
２　組合の存続期間を定めた場合であっても、各組合員は、やむを得ない事由があるときは、脱退することができる。

[300: 匿名さん]

>>299
それはまた民法ね？　＜第７節　賃貸借

確かに「組合」という同じ言葉が出てくるんだけど、マンション管理組合において、この民法の条文を元にした判例ってあるの？　>>民法好きな299さん

法律に詳しいのはわかったけど、やっぱどっかズレてるんだなぁ．．．社会の中では弱者の人ですね？

[301: 匿名さん]

>法律に詳しいのはわかったけど、やっぱどっかズレてるんだなぁ．．．社会の中では弱者の人ですね？

読んでも理解出来ない様で、
茶色のコメントと黒の条文が矛盾しているのが分からないんだろうね。

[302: 匿名さん]

前にも認知長っぽい以前にも認知症っぽい人が連投してたな・・・・

>>301
ここマンションの「管理会社／管理組合・理事会版」なので
＞茶色のコメントと黒の条文が矛盾しているのが
そういう問題ではないんだけど・・・

[303: 匿名さん]

内部契約的には組合契約で組合員を拘束し、対外的には組合契約ではないと言い切るのは国策のような気がする。農業関係の組合も農民が縛られて農水役人が豚太り。

[304: 匿名さん]

>>303
さすがに貴方は黒字の匿名と異なり、問題点を理解している様ですね。
但し、観点が屈折しているのが残念です。

[305: 匿名さん]

マンション管理組合は組合契約と言う結論が出たよ！

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&...

[306: 匿名さん]

出てないですよ。あんな根拠もなければ法の何たるかも理解していない掲示板の戯言で何が結論か。

[307: 匿名さん]

>>305
どちらの議論が説得力あるか、賢い子なら小学生でも分かる。
というか、片方は議論のギの字もないが・・。
両方で低級な煽りをしてるのが、ここからの出張者でしょうね。お疲れさま。

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&...

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=m&board=1073724&tid=bf7...

[308: 匿名さん]

議論のギが無い書き込みってこれ↓

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&...

そうそう。

[309: 匿名さん]

珍しいコメントの羅列です。
＞内部契約的には組合契約で組合員を拘束し、
＞対外的には組合契約ではないと言い切るのは
＞国策のような気がする。

＞農業関係の組合も農民が縛られて農水役人が豚太り。
ひょっとして、農協のこと。あ！これも協同組合と名の付く組合？　あーあ。

[310: 匿名さん]

だそうです。

http://messages.yahoo.co.jp/bbs?.mm=RL&action=m&board=1073724&...