マンション管理センターは必要か

[某理事]

マンション管理センターを必要と感じておられる理事はいますか？
又は、そんな団体は不要だと思っている理事さんはいませんか？

何がしたい団体なのでしょうか？

[221: 匿名さん]

＞「辞書」としては便利だが、人を相手にする仕事では役に立たんなぁ。

仰る通りです。
管理組合なるものは、区分所有法に基く強制加入の共有財産の管理団体なのですので、出入り自由な同好会や町内会の様に人を扱うしかも任意団体とは全く違います。

[222: 匿名さん]

標準規約を
参考にするべきか、参考にできないか？

答えは　参考にできない。
理由は　旧標準に書いてあった「多額の支出の際は特別決議」という規定を
　　　　合理的な理由や説明も無いまま削除している。
　　　　標準規約に書いてある内容は概ね当たり前の事が書かれているが
　　　　いくつか、不自然な内容があり不出来な規約と言える。

参考にならない規約を標準規約にするな＞国

[223: 匿名さん]

別のスレッドで説明されているのに又繰り返すのですか。
参考にしたくなければそれも自由です。
理由に対する回答は、区分所有法共用部分の変更の条項が、規約に確認条項としてあったものが、区分所有法の改正に伴って規約を変更したに過ぎない。既に、標準管理規約のコメントの紹介をしているのに理解出来ないとは情けない。
即ち、区分所有法１７条１項の括弧内の（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）が（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）に改正されたので、標準管理規約も自動的に改正されたに過ぎない。
共用部分の変更は，形状又は効用の著しい変更を伴うものに限り，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものとする（法第１７条第１項関係）。
つまり、共用部分の変更のうち，形状又は効用の著しい変更を伴うものに限って特別多数決が必要なものとし，それ以外のものについては，費用の多寡にかかわらず，区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議（普通決議）で決することができるようになり、外壁，屋上防水，給排水管等について行う修繕（いわゆる大規模修繕）は，一般的には「形状又は効用の著しい変更」には該当せず，普通決議で決することができるようになった。このことは区分所有法が合理的になったと言うべきで、標準管理規約には無関係の事項です。

[224: 見物人]

スレのタイトルに興味を持ち、レスがやたら伸びているので覗いてみたら‥

222　改正の裏に何かあると思うのは勝手だが、「標準管理規約は参考にならない」は暴論

223　概ね正論。反論を装って知識をひけらかすのは見苦しい

[225: 匿名さん]

>参考にしたくなければそれも自由です。

つまり参考にならないってこと。

[226: 匿名さん]

＞>参考にしたくなければそれも自由です。
＞つまり参考にならないってこと。

これが理解出来ない様でしたら、少なくとも、義務教育の中学校には今一度行くべきでしょうね。

[227: 匿名さん]

標準規約の新旧対比表の新は標準規約だが
旧はいつ誰が作った規約ですか？

[228: 匿名さん]

アンチマン管理センターの投稿者に共通してるのは、皆議論が幼稚で理解力が弱いってことですね。

[229: 匿名さん]

旧は、平成９年２月25日単棟、団地、複合用途型それぞれの中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメントの普及について建設省建設経済局長、住宅局長より業界団体等に通達された。更に、これは昭和５８年標準管理規約、同コメント（改訂版）ー建設省計画局長、住宅局長通達ーを改正したものである。

[230: 匿名さん]

>旧は、平成９年２月25日単棟、団地、複合用途型それぞれの中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメントの普及について建設省建設経済局長、住宅局長より業界団体等に通達された。

ってことは、新旧比較の旧は平成９年のたたき台との比較かよ

昭和５８年のを旧として、新旧比較してもらいたいね

[231: 匿名さん]

>>230
意味のないことばかり書きこむな。
新旧比較は直近最新との比較。大元と比較したいなら自分ですればよし。

[232: 匿名さん]

>>230
＞昭和５８年のを旧として、新旧比較してもらいたい

する意味があるなら自分ですればよろしい。
あまり無知をひけらかさないこと。

[233: 匿名さん]

231 232 はマン管センタの回し者だな

[234: 匿名さん]

標準管理規約との関わりあい方
分譲マンションの管理、使用法についての区分所有者相互間の事項は、区分所有法に規定されている以外は、総会決議に基ずく管理規約で定める事が出来ることは区分所有法の規定である。
先ず、分譲時に分譲会社お手製の原始管理規約が、購入者が予備知識もないまま分譲売買契約書に署名捺印する気持ちで、その原始管理規約に同意、署名捺印されているケースが多い。
従って、原始管理規約を標準管理規約と照合し、違いを確認し、それが区分所有法に適法か或は区分所有者＝組合員に不利となっていないかを見極める参考書として活用できる。
過去裁判まで争われたものに、区分所有者の共有であるべき敷地や共用部分にある駐車場の権利を販売したり、共有の共用部分の管理員室を分譲会社、管理会社の所有扱いとしたりしていたが、このような管理規約で規定すべきものが分譲会社側に都合良い管理規約となっていないか、あれば即刻、管理規約の改正をすべきである。
この時に標準管理規約をそのまま採用するのには問題が多い。先ず自身のマンションのハード、ソフトの両方の独自性が無くなるし、その他、本来は同種の管理組合の横の連携で情報交換して質の向上を計るべきなのに、官ご推奨のマン管士の宣伝を規約に挿入したり、区分所有者には何ら無関係の地域コミュニティー形成と称して、官製町内会まがいのソフトを誘導をしているのは頂けない。勿論、賢明な管理組合はこれらには関わり合いは持っていない筈だ。

[235: 匿名さん]

>>233
マン管Ｃの回し者じゃなくても皆思ってるってｗ

[236: 匿名さん]

>>223
>つまり、共用部分の変更のうち，形状又は効用の著しい変更を伴うものに限って特別多数決が必要なものとし，それ以外のものについては，費用の多寡にかかわらず，区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議（普通決議）で決することができるようになり、外壁，屋上防水，給排水管等について行う修繕（いわゆる大規模修繕）は，一般的には「形状又は効用の著しい変更」には該当せず，普通決議で決することができるようになった。このことは区分所有法が合理的になったと言うべきで、標準管理規約には無関係の事項です。<

この区分所有法の変更はいつされたのですか？

法務省所管の法律であり（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）が、国土交通省主導で（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）に改正されたのですか？

気が付いたら変っていた法律なのね（笑

便乗するように標準規約ができて、普通決議（全体の４分の１で可決可能）で >外壁，屋上防水，給排水管等について行う修繕（いわゆる大規模修繕）は，一般的には「形状又は効用の著しい変更」には該当せず，普通決議で決することができるようになった。<　んだ。

>引用部分<

ってことは理事長が暴走してしまうと高額な支出がされてしまうということか、景気の悪い建設業界は助かるね

[237: 匿名さん]

＞気が付いたら変っていた法律なのね（笑
貴方の選んだ国会議員さんたちが決めたのです。

＞便乗するように標準規約ができて、
もっと昔からあったの。
＞普通決議（全体の４分の１で可決可能）で >外壁，屋上防水，給排水管等について行う修繕（いわゆる大規模修繕）は，一般的には「形状又は効用の著しい変更」には該当せず，普通決議で決することができるようになった。<　んだ。
その通り。既に実行しているでしょ。
＞ってことは理事長が暴走してしまうと高額な支出がされてしまうということか、景気の悪い建設業界は助かるね
理事長のコントロールには、理事会あり、更に、独立して監事がいるのに、理事長暴走を止められないのは、他の区分所有者をも含む人々の無関心からの自業自得ってとこでしょう。
一方、金のない区分所有者が反対して、幽霊屋敷になるのを予防出来る様になったとも云える。
そんな事より近く行なわれる選挙で自民が勝てば、建替え決議を含む特別決議が全区分所有者の過半数にして建築業界とのよりを戻す事になるよ。さらに、理事会機能を管理会社に委託できるようにも区分法の改正が進むよ。

[238: 匿名さん]

>＞気が付いたら変っていた法律なのね（笑
>貴方の選んだ国会議員さんたちが決めたのです。

国会議員というか、そこまで手を回しての法律改正とは恐れ入った。
いかにマン管が国策かという証だな（国民に寄生する国策）

[239: 匿名さん]

アンチマン管センターの投稿者に共通してるのは、皆議論が幼稚で理解力が弱いってことですね。

[240: 匿名さん]

＞国会議員というか、そこまで手を回しての法律改正とは恐れ入った。いかにマン管が国策かという証だな（国民に寄生する国策）

貴方には未だ分からないでしょうけど、中学校に行ったら国会議員の仕事を習うからね。

[241: 元理事]

確かに
最近、理事会板も感情のままに連続投稿する人や、浅い考えに固執して他人の意見を受け入れようとしない発言が増えましたねぇ。

でも、それも現実世界の管理組合活動でも、よく見かける光景です。
練習(笑)だと思って、冷静に対処したいものです。

幸いなことに、この掲示板では正当な理由に基づき、削除やアクセス禁止がなされることですね。
管理組合にもそういう罰則規定があれば・・・・・

[242: 匿名さん]

＞浅い考えに固執して他人の意見を受け入れようとしない発言が増えましたねぇ。でも、それも現実世界の管理組合活動でも、よく見かける光景です。

十人十色といいますので古今東西ではないでしょうか。
管理組合は幸いにも、区分所有法があり共有財産の管理、使用に限定され、多数決原理に基づく自治制度が確立されていて、義務違反者には集会決議で訴える事まで出来て、最悪では区分所有権、敷地利用権の競売による排除まで可能です。
従いまして、運用に妙を発揮すれば大した問題ではありますまい。

[243: 匿名さん]

マン管は、法務省所管の区分所有法を改正するところからの長期プロジェクトだったのか
他省の法律に切り込んでいくことができるんだね縦割り行政と言っても天下り先確保のためには
横の繋がりもできるんだね関心しました。

で、法改正のポイントは（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）
という括弧書きの部分を（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）
と言う様に多額の費用の可決は特別決議が必要だった部分を普通決議で行なえるようにするため

気づかれないように国会議員を抱きこんで法改正はできたものの
既存の管理規約に同様に「多額の費用」という条文が邪魔で
現標準規約ができたのですか・・・よくやるね＞国

[244: 入居済み住民さん]

>>243
「多額の費用」の定義は法的にも困難ですし、実務上、大規模マンションで壁面積や管経路長の大きい場合は、内容的に通常の計画修繕で想定するものでも「多額」になり、このようなものを特別多数議決とする必然性がありません。あくまで標準規約ですから、マンションの実情に併せて、強化すべき内容は規約改正で対応すればいいことです。
根拠のない憶測で、内容の乏しい批判をする暇があれば、もう少し勉強することをお勧めします。
なんとかしてマン管センターを貶したい（貶しどころも見つからず、有耶無耶のあげつらいをしてるだけのようですが）だけのようですから、まともにお返事する必要もないのでしょうが、一応。
ちなみに小生は現職理事、マン管センターを利用することもありますが、回し者といわれるほど付き合う暇もありません。

[245: 匿名さん]

>「多額の費用」の定義は法的にも困難です >>244

原則としては、下記の民法から判断すると
積立金の支出は組合員全員の合意が必要ということになる。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
（組合財産の共有）
第六百六十八条　各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する。

[246: 匿名さん]

＞気づかれないように国会議員を抱きこんで法改正はできたものの　既存の管理規約に同様に「多額の費用」という条文が邪魔で現標準規約ができたのですか・・・よくやるね＞国

平成１４年の改正を、貴方だけが知らなっかっただけです。
その際、地震などで大規模滅失が生じ復旧決議成立した場合、２週間以内に決議に反対の区分所有者の建物、敷地の権利の買取請求の相手方として買受指定者（当然にデベロパー）の制度を設けてお金のない人を追い出す法整備もしたのよ。
法律でもない管理規約なんかに関心を持たずに区分所有法をお勉強してね。
地震保険は勿論、地震貯金もしておかないと大変なことになりますよ。
政官業が癒着していろいろな法改正をするのよ、だから、もう少し国会議員の選挙を真面目に考えてね。

[247: 匿名さん]

>>246
>法律でもない管理規約なんかに関心を持たずに区分所有法をお勉強してね。

一番間抜けなのは、所管の民法の特別法を変えられた法務省ですね（笑
基本的に分かっていないのが、民法の特別法を変えた国土交通省ですね（笑

[248: 匿名さん]

＞原則としては、下記の民法から判断すると積立金の支出は組合員全員の合意が必要ということになる。

残念ですが、分譲マンションの組合法人ではない一般の管理組合は、民法の組合ではなく、権利能力なき社団です。
従って、修繕積立金の取崩しは、その支出工事内容が区分所有法の特別決議強制規定が適用されるものなのか否かで判断されるのです。勿論、管理規約では区分所有法規定以上の厳しい規定をすることは可能です。
民法の特別法として区分所有法があるのです。区分所有法に基づく管理規約と区分所有法に規定のない場合のみ、民法を含む他の法律が適用になるのです。

[249: 匿名さん]

>一般の管理組合は、民法の組合ではなく、権利能力なき社団です。

いや、権利能力無き社団という括りの中に組合も含まれます。
組合の設立規定は民法の組合です。

[250: 匿名さん]

＞一番間抜けなのは、所管の民法の特別法を変えられた法務省ですね（笑基本的に分かっていないのが、民法の特別法を変えた国土交通省ですね（笑

いやー。一番間抜けなのは立法機関＝国会を構成する国会議員を選んだ選挙民です。

[251: 匿名さん]

民法（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

区分所有法（共用部分の変更）
第十七条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

[252: サラリーマンさん]

>>251
条文を貼るのも良いのだけど、251は何が言いたくて貼ってるんだか・・・・

民法に反した区分所有法の改正箇所を示したいと「考えればわかる」かもしれないけど、
掲示板って、クイズを出して楽しむとこじゃないし、ちゃんと自分の考えを述べてくれないと・・・

それでなくても、多くが「匿名さん」なんだし。

[253: 匿名さん]

>いやー。一番間抜けなのは立法機関＝国会を構成する国会議員を選んだ選挙民です。

この場合は、区分所有法の改正が公約でも何でもなく秘密裏に改正されたので
選挙民でマンションオーナーは寝耳に水です。
国会議員が無能と言うことは言える。

[254: サラリーマンさん]

国会議員が無能と言うことは言えるっといってる一般人は、
管理組合の理事のことも「無能」と叫ぶ、独りでは何もしない組合員を連想させます(笑


少しは、現実に役立つ案を出してほしいぞっと。

[255: 匿名さん]

総会の理事と国会の議員では、国会議員の方が断然仕事をしています。
つまり、採決に至るまで議論をしている。
対して総会の理事は
議案が配られた１〜２週間後に総会が開かれ
明快な質問にまともに答えないまま１〜２時間あまりで採決をしている。
採決の部分だけ国会議員のマネをして、実質的な議論は行なえない。
国会の採決は、ＴＶでみんながみているので、ある意味仕方ない結論だなと
納得することは出来るが、総会の採決や議事は、後に配られる議事録とは
内容的にかけ離れている場合が多い。

[256: サラリーマンさん]

>>255さん
国会の議会と組合総会とでは、大きく異なる点があります。
組合総会は議論を行う場所ではないっていうことです。

また、法案などの議決を議員のみが行うか、遠方にいて出席しなくても組合員なら議決できるか？も異なる部分かな。


まぁ国会もＴＶで放映されるのは極一部であって、事前に委員会や根回しなど大半は官僚が完了(!)させてる茶番ですけどね？

[257: 匿名さん]

>>251

現行法（区分法）ですと、共有部分の変更は特別決議を要します。
組合の積立金も共有財産ですから取崩しには特別決議を要します。
なお、積立金の積上げ変更に関しては全員が積立てている関係で合意はとれています。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
（組合財産の共有）
第六百六十八条　各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する。

[258: 匿名さん]

衆議院　国土交通委員会議録　第3号　平成十四年十一月十二日（火曜日）
　建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案（内閣提出第一〇号）
○久保委員長　これより会議を開きます。
　内閣提出、建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案を議題といたします。以下略
http://homepage2.nifty.com/a-a/MANKAN/kubunhou/155_shuu_3.htm

[259: 匿名さん]

＞現行法（区分法）ですと、共有部分の変更は特別決議を要します。
正確に云いましょう。（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）の条件が付いている。
＞組合の積立金も共有財産ですから取崩しには特別決議を要します。
特別決議は、規約改正、法人化、法人解散、使用禁止・競売・占有者の引渡しの訴え、大規模滅失の復旧、建替え、団地規約の各棟承認に限られます。但し、規約で強化規定は可能。
＞なお、積立金の積上げ変更に関しては全員が積立てている関係で合意はとれています。
この日本語理解不能。

[260: 匿名さん]

259

>特別決議は、規約改正、法人化、法人解散、使用禁止・競売・占有者の引渡しの訴え、大規模滅失の復旧、建替え、団地規約の各棟承認に限られます。但し、規約で強化規定は可能。

共用部分の変更は含まれないの？（括弧書きに当てはまらない変更）

>この日本語理解不能。

積立金も共有財産であって、組合員の共有物ということは理解できますか？
でね、減る場合も増える場合も財産の変更になるでしょ？
増える場合は皆が積立て行為をしているのだか合意の上です。
減る場合も皆の合意が必要ですよ（民２５１）

[261: 匿名さん]

共用部分については言わずもがな。
＞増える場合は皆が積立て行為をしているのだか合意の上です。減る場合も皆の合意が必要ですよ（民２５１）
残念乍ら、管理費、修繕積立金は出資ではなく費用です。
しかもその金額表は、特別議決に基づく規約ではなく、総会の普通決議です。
従いましてこの金額の増減は、総会の普通決議によります。即ち全区分所有者の四分の一の賛同で成立します。
民法に固執するすることなく、その特別法たる区分所有法の一層の研鑽をお願いします。

[262: 匿名さん]

261

管理費は費用ですが積立金は財産です。

[263: 匿名さん]

>>261
>即ち全区分所有者の四分の一の賛同で成立します。

いつもながら、正確を欠く書き方ですね。
「管理規約における総会の会議及び議事の定め方により、場合によっては賛成が
議決権総数の過半数を満たさなくても、議決権総数の四分の一を超えれば可決できる
ケースがある。」とすべきでしょう。

[264: 匿名さん]

263

関係する法令を挙げなさい。根拠不足

[265: 匿名さん]

>>264

区分所有法
（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、
区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

マンション標準管理規約（単棟型）
（総会の会議及び議事）
第４７条　総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する
組合員が出席しなければならない。
２　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

[266: 匿名さん]

＞管理費は費用ですが積立金は財産です

だから何でしょうか？
管理費は、余剰が出た場合は管理が継続される間は、次期以降に繰り越されます。多額になった場合は総会普通決議で修繕積立金に振り替えることも可能です。
修繕積立金は、目的を定めて徴収される費用で、その目的が実現可能である限り払い戻しはされません。
これらの費用は、法人格のない管理組合の場合は総有的又は合有的に区分所有者全員に帰属していて、各区分所有者はこれについて持分を持っています。管理組合解散の場合はこれに従って清算されます。
法人格を有する場合の財産についても、同様に持分を持っております。

[267: 匿名さん]

＞>即ち全区分所有者の四分の一の賛同で成立します。
＞いつもながら、正確を欠く書き方ですね。
最低条件を理解出来ていない様ですね。

[268: 匿名さん]

>>267

マンション標準管理規約を前提として、賛成者が最も少なくて可決できるケース
１．出席者＝議決権総数の半数
２．賛成者＞出席者の議決権総数×１／２

つまり、賛成者の議決権合計が、議決権総数の１／４を超えなければ可決されることはない。

[269: 匿名さん]

共用部分の改良が普通決議でよしとして
それとは別に、費用の問題があります。
場合によっては費用がかからない改良もありますよね
ですから、費用を要し且つ積立金を取り崩す場合は共有財産の変更になるわけですから
その部分は特別決議が必要です。

[270: 匿名さん]

＞費用を要し且つ積立金を取り崩す場合は共有財産の変更になるわけですからその部分は特別決議が必要です。

あれ民法の全員同意はどこえいったの？
区分所有法を勉強したの？
それなら今一度、区分所有法を読み返しましょうよ。