マンション管理センターは必要か

[某理事]

マンション管理センターを必要と感じておられる理事はいますか？
又は、そんな団体は不要だと思っている理事さんはいませんか？

何がしたい団体なのでしょうか？

[204: 匿名さん]

↑

その結果管理費の値上げ、修繕積立金の値上げ又は一時金追徴が間違いなく発生するでしょう。

[205: 入居済み住民]

役員名簿
http://www.mankan.or.jp/About/pdf/2007/02.pdf
理事長と常勤役員が天下りです。
マンション行政の専門家ってわけでもないんでしょ？
人脈は多分にお有りでしょうが。

[206: 匿名さん (1)]

報酬を得る事の出来る理事長や常勤役員が天下りと云うことですね。
マンション管理士の仕切り元の仕事が主体だとすれば、そんな仕事は地方に回して解体ですな。

[207: ビギナーさん]

天下りですか
そう言えば農政も
個人の所有地（農地）に棲み付いているな
建政もこれから外堀を埋めて
個人の所有物（マンション）で食っていくのかな

[208: 匿名さん]

>>202 拡大して委託するかどうかは、現行の組合員主体の集団に選択が委ねられているはずです。

現行の組合の主体で合意があれば今でも可能ですよね？
何かを変えて、そうなるのか
何か制度を作って、そうなるのか
キャンペーンを打って、そうなるのか
天下り先のためだけなのか
よくわかりませんでした。

※そうなる→理事会の権限を管理会社に移行する？

>>206
>マンション管理士の仕切り元の仕事が主体だとすれば、そんな仕事は地方に回して解体ですな。

解体には賛成！！>>201

[209: 匿名さん]

＞現行の組合の主体で合意があれば今でも可能ですよね？
これは微妙なところですね。
規約で外部の人を理事又は理事長になれる旨を謳っても、区分所有者法に違反する可能性がありますね。
（監事は外部でも問題ないと思いますが）
仮に違反しなくても、委託費用や委託する権限を規約か専用細則にびっしり書く必要が出てくるかも。

[210: 匿名さん]

>仮に違反しなくても、委託費用や委託する権限を規約か専用細則にびっしり書く必要が出てくるかも。

深夜まで残業して新標準規約をつくっているのかね
帰りはビール付きタクシー＆翌日午後出勤とか

[211: 匿名さん]

標準管理規約ができるまでは
多額の支出の際は特別決議と規定する規約だった。

標準管理規約では、多額の支出の規定が外された。

最近の管理規約は全て標準管理規約に準じているので
例えば１千万円の支出を伴う議案でも普通決議で採決されるようになった。

区分所有法も似たような改定がある。
区分所有法は法務省の所管だったが国土交通省が修正しているようだ

[212: 匿名さん]

標準管理規約は、昔は出鱈目な原始規約を作るデベを縛る指導書ではあったが、今は参考文献に過ぎない。
従って、これを悪者扱いにするのは自分の無知を曝け出すことになりますよ。
一方、区分所有法は建替えを安易にしようと五分の四を四分の三か過半数にしようと、政官業が画策しているが、近く行なわれる選挙次第でそうなるかも知れない。

[213: 匿名さん]

標準管理規約は、国土交通省が全国に周知しています。HPで確認できます。

＞今は参考文献に過ぎない。
なんて言ってると　ホラ吹き　を曝け出すことになりますよ。

＞昔は出鱈目な原始規約
昔から旧建設省が標準的な管理規約を作成していました。古きよき時代にね（笑

[214: 匿名さん]

>>213
もう少し勉強しましょうよ。それに私の日本語も良く読んで下さいな。
中高層共同住宅標準管理規約の改正について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3_.html
．標準管理規約の活用のコピペ
　国土交通省は、改正したマンション標準管理規約を、住宅局長名又は総合政策局長と住宅局長の連名で、都道府県、政令指定都市及び関係団体に対し、本日付で通知しました。また、国土交通省ホームページ上で公表します。
　標準管理規約は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考であり、マンションの管理の適正化の推進に関する法律により、マンションの適正管理に努めることが求められている管理組合に活用され、マンションにおける良好な居住環境が確保されることが期待されます。

[215: 匿名さん]

参考だって言うけど、参考にできないでしょう。
旧建設省が作成した標準規約では
多額の支出の際は特別決議を必要としている。
参考と言われる標準規約には
上記規定が削除されている。
なぜ削除したのか、削除するべき理由などが明記されていない
しかも、新旧表での旧の部分は新の数年前に国土交通省らが
たたき台で作成した標準規約なので新旧比較とは言えないでしょう。
よって、参考にはなりませんね。

[216: 匿名さん]

＞参考だって言うけど、参考にできないでしょう。
日本語の意味を間違えてはいませんか。法律でもなく、参考に過ぎないので、この通りしなくても良いのですと云う解釈をするのが普通です。
区分所有法に規制されている以外は、管理規約は、すべては区分所有者の総会の特別議決案件です。
＞旧建設省が作成した標準規約では多額の支出の際は特別決議を必要としている。参考と言われる標準規約には上記規定が削除されている。なぜ削除したのか、削除するべき理由などが明記されていない
貴方の不勉強に過ぎません。
標準管理規約第47条関係のコメント一部のコピペ
③ 区分所有法では、共用部分の変更に関し、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議（特別多数決議）で決することを原則としつつ、その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更については区分所有者及び議決権の各過半数によることとしている。
建物の維持・保全に関して、区分所有者は協力してその実施に努めるべきであることを踏まえ、機動的な実施を可能とするこの区分所有法の規定を、標準管理規約上も確認的に規定したのが第４７条第３項第二号である。
標準管理規約第22条関係のコメントの一部コピペ
② また、区分所有法は、その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更について、集会の普通決議により決することを定めている。
とあるのは読んでないのでしょうね。
理由がないのは当然でしょう。区分所有法の改正で変更になったのですから、それを貴方だけが知らなかっただけの事です。
＞しかも、新旧表での旧の部分は新の数年前に国土交通省らがたたき台で作成した標準規約なので新旧比較とは言えないでしょう。よって、参考にはなりませんね。
この日本語の意味不明です。
繰り返しますが、管理組合なるものは、法人でない限り、結成しなくても区分所有法で分譲マンションの管理は出来るのです。しかし、管理費用、修繕費用を各区分所有者が戸建て同様に貯金しておき、その都度集めるのでは個人差が出てしまうので、夫々月決めで集金しているだけです。集金係を作るくらいなら管理組合を作ろうとの発想に過ぎないのです。区分所有法に觝触しない限り如何なる管理規約でも良いのです。但し繰り返しますが、総会の特別議決案件で決議されることが必要なことは当然です。

[217: 匿名さん]

>>216
見づらい・読みづらい・判りにくい です。
どんなに知識があっても、他人が理解できる文書にできなければ、宝の持ち腐れというか独りよがりに過ぎません。

理事会活動においても全く同じ、理事会としての作業量や質の問題より「組合員に理解される」ことが一番重要なんですよ。

[218: 匿名さん]

>見づらい・読みづらい・判りにくい です。どんなに知識があっても、他人が理解できる文書にできなければ、宝の持ち腐れというか独りよがりに過ぎません。

それはお気の毒様です。
新聞を少なくとも１頁全部を毎日読める様になったら分かる様になりますよ。

[219: 匿名さん]

＞理事会活動においても全く同じ、理事会としての作業量や質の問題より「組合員に理解される」ことが一番重要なんですよ。

理事会役員は、区分所有者とは委任関係ですので、理解されるこより規約、細則、総会決議の実施を、善管注意義務を以て誠実に職務遂行することが求められます。我流に固執することなく、規約を読んでご覧なさい。

[220: 匿名さん]

>>218=219
「辞書」としては便利だが、人を相手にする仕事では役に立たんなぁ。

[221: 匿名さん]

＞「辞書」としては便利だが、人を相手にする仕事では役に立たんなぁ。

仰る通りです。
管理組合なるものは、区分所有法に基く強制加入の共有財産の管理団体なのですので、出入り自由な同好会や町内会の様に人を扱うしかも任意団体とは全く違います。

[222: 匿名さん]

標準規約を
参考にするべきか、参考にできないか？

答えは　参考にできない。
理由は　旧標準に書いてあった「多額の支出の際は特別決議」という規定を
　　　　合理的な理由や説明も無いまま削除している。
　　　　標準規約に書いてある内容は概ね当たり前の事が書かれているが
　　　　いくつか、不自然な内容があり不出来な規約と言える。

参考にならない規約を標準規約にするな＞国

[223: 匿名さん]

別のスレッドで説明されているのに又繰り返すのですか。
参考にしたくなければそれも自由です。
理由に対する回答は、区分所有法共用部分の変更の条項が、規約に確認条項としてあったものが、区分所有法の改正に伴って規約を変更したに過ぎない。既に、標準管理規約のコメントの紹介をしているのに理解出来ないとは情けない。
即ち、区分所有法１７条１項の括弧内の（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）が（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）に改正されたので、標準管理規約も自動的に改正されたに過ぎない。
共用部分の変更は，形状又は効用の著しい変更を伴うものに限り，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものとする（法第１７条第１項関係）。
つまり、共用部分の変更のうち，形状又は効用の著しい変更を伴うものに限って特別多数決が必要なものとし，それ以外のものについては，費用の多寡にかかわらず，区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議（普通決議）で決することができるようになり、外壁，屋上防水，給排水管等について行う修繕（いわゆる大規模修繕）は，一般的には「形状又は効用の著しい変更」には該当せず，普通決議で決することができるようになった。このことは区分所有法が合理的になったと言うべきで、標準管理規約には無関係の事項です。

[224: 見物人]

スレのタイトルに興味を持ち、レスがやたら伸びているので覗いてみたら‥

222　改正の裏に何かあると思うのは勝手だが、「標準管理規約は参考にならない」は暴論

223　概ね正論。反論を装って知識をひけらかすのは見苦しい

[225: 匿名さん]

>参考にしたくなければそれも自由です。

つまり参考にならないってこと。

[226: 匿名さん]

＞>参考にしたくなければそれも自由です。
＞つまり参考にならないってこと。

これが理解出来ない様でしたら、少なくとも、義務教育の中学校には今一度行くべきでしょうね。

[227: 匿名さん]

標準規約の新旧対比表の新は標準規約だが
旧はいつ誰が作った規約ですか？

[228: 匿名さん]

アンチマン管理センターの投稿者に共通してるのは、皆議論が幼稚で理解力が弱いってことですね。

[229: 匿名さん]

旧は、平成９年２月25日単棟、団地、複合用途型それぞれの中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメントの普及について建設省建設経済局長、住宅局長より業界団体等に通達された。更に、これは昭和５８年標準管理規約、同コメント（改訂版）ー建設省計画局長、住宅局長通達ーを改正したものである。

[230: 匿名さん]

>旧は、平成９年２月25日単棟、団地、複合用途型それぞれの中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメントの普及について建設省建設経済局長、住宅局長より業界団体等に通達された。

ってことは、新旧比較の旧は平成９年のたたき台との比較かよ

昭和５８年のを旧として、新旧比較してもらいたいね

[231: 匿名さん]

>>230
意味のないことばかり書きこむな。
新旧比較は直近最新との比較。大元と比較したいなら自分ですればよし。

[232: 匿名さん]

>>230
＞昭和５８年のを旧として、新旧比較してもらいたい

する意味があるなら自分ですればよろしい。
あまり無知をひけらかさないこと。

[233: 匿名さん]

231 232 はマン管センタの回し者だな

[234: 匿名さん]

標準管理規約との関わりあい方
分譲マンションの管理、使用法についての区分所有者相互間の事項は、区分所有法に規定されている以外は、総会決議に基ずく管理規約で定める事が出来ることは区分所有法の規定である。
先ず、分譲時に分譲会社お手製の原始管理規約が、購入者が予備知識もないまま分譲売買契約書に署名捺印する気持ちで、その原始管理規約に同意、署名捺印されているケースが多い。
従って、原始管理規約を標準管理規約と照合し、違いを確認し、それが区分所有法に適法か或は区分所有者＝組合員に不利となっていないかを見極める参考書として活用できる。
過去裁判まで争われたものに、区分所有者の共有であるべき敷地や共用部分にある駐車場の権利を販売したり、共有の共用部分の管理員室を分譲会社、管理会社の所有扱いとしたりしていたが、このような管理規約で規定すべきものが分譲会社側に都合良い管理規約となっていないか、あれば即刻、管理規約の改正をすべきである。
この時に標準管理規約をそのまま採用するのには問題が多い。先ず自身のマンションのハード、ソフトの両方の独自性が無くなるし、その他、本来は同種の管理組合の横の連携で情報交換して質の向上を計るべきなのに、官ご推奨のマン管士の宣伝を規約に挿入したり、区分所有者には何ら無関係の地域コミュニティー形成と称して、官製町内会まがいのソフトを誘導をしているのは頂けない。勿論、賢明な管理組合はこれらには関わり合いは持っていない筈だ。

[235: 匿名さん]

>>233
マン管Ｃの回し者じゃなくても皆思ってるってｗ

[236: 匿名さん]

>>223
>つまり、共用部分の変更のうち，形状又は効用の著しい変更を伴うものに限って特別多数決が必要なものとし，それ以外のものについては，費用の多寡にかかわらず，区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議（普通決議）で決することができるようになり、外壁，屋上防水，給排水管等について行う修繕（いわゆる大規模修繕）は，一般的には「形状又は効用の著しい変更」には該当せず，普通決議で決することができるようになった。このことは区分所有法が合理的になったと言うべきで、標準管理規約には無関係の事項です。<

この区分所有法の変更はいつされたのですか？

法務省所管の法律であり（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）が、国土交通省主導で（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）に改正されたのですか？

気が付いたら変っていた法律なのね（笑

便乗するように標準規約ができて、普通決議（全体の４分の１で可決可能）で >外壁，屋上防水，給排水管等について行う修繕（いわゆる大規模修繕）は，一般的には「形状又は効用の著しい変更」には該当せず，普通決議で決することができるようになった。<　んだ。

>引用部分<

ってことは理事長が暴走してしまうと高額な支出がされてしまうということか、景気の悪い建設業界は助かるね

[237: 匿名さん]

＞気が付いたら変っていた法律なのね（笑
貴方の選んだ国会議員さんたちが決めたのです。

＞便乗するように標準規約ができて、
もっと昔からあったの。
＞普通決議（全体の４分の１で可決可能）で >外壁，屋上防水，給排水管等について行う修繕（いわゆる大規模修繕）は，一般的には「形状又は効用の著しい変更」には該当せず，普通決議で決することができるようになった。<　んだ。
その通り。既に実行しているでしょ。
＞ってことは理事長が暴走してしまうと高額な支出がされてしまうということか、景気の悪い建設業界は助かるね
理事長のコントロールには、理事会あり、更に、独立して監事がいるのに、理事長暴走を止められないのは、他の区分所有者をも含む人々の無関心からの自業自得ってとこでしょう。
一方、金のない区分所有者が反対して、幽霊屋敷になるのを予防出来る様になったとも云える。
そんな事より近く行なわれる選挙で自民が勝てば、建替え決議を含む特別決議が全区分所有者の過半数にして建築業界とのよりを戻す事になるよ。さらに、理事会機能を管理会社に委託できるようにも区分法の改正が進むよ。

[238: 匿名さん]

>＞気が付いたら変っていた法律なのね（笑
>貴方の選んだ国会議員さんたちが決めたのです。

国会議員というか、そこまで手を回しての法律改正とは恐れ入った。
いかにマン管が国策かという証だな（国民に寄生する国策）

[239: 匿名さん]

アンチマン管センターの投稿者に共通してるのは、皆議論が幼稚で理解力が弱いってことですね。

[240: 匿名さん]

＞国会議員というか、そこまで手を回しての法律改正とは恐れ入った。いかにマン管が国策かという証だな（国民に寄生する国策）

貴方には未だ分からないでしょうけど、中学校に行ったら国会議員の仕事を習うからね。

[241: 元理事]

確かに
最近、理事会板も感情のままに連続投稿する人や、浅い考えに固執して他人の意見を受け入れようとしない発言が増えましたねぇ。

でも、それも現実世界の管理組合活動でも、よく見かける光景です。
練習(笑)だと思って、冷静に対処したいものです。

幸いなことに、この掲示板では正当な理由に基づき、削除やアクセス禁止がなされることですね。
管理組合にもそういう罰則規定があれば・・・・・

[242: 匿名さん]

＞浅い考えに固執して他人の意見を受け入れようとしない発言が増えましたねぇ。でも、それも現実世界の管理組合活動でも、よく見かける光景です。

十人十色といいますので古今東西ではないでしょうか。
管理組合は幸いにも、区分所有法があり共有財産の管理、使用に限定され、多数決原理に基づく自治制度が確立されていて、義務違反者には集会決議で訴える事まで出来て、最悪では区分所有権、敷地利用権の競売による排除まで可能です。
従いまして、運用に妙を発揮すれば大した問題ではありますまい。

[243: 匿名さん]

マン管は、法務省所管の区分所有法を改正するところからの長期プロジェクトだったのか
他省の法律に切り込んでいくことができるんだね縦割り行政と言っても天下り先確保のためには
横の繋がりもできるんだね関心しました。

で、法改正のポイントは（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）
という括弧書きの部分を（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）
と言う様に多額の費用の可決は特別決議が必要だった部分を普通決議で行なえるようにするため

気づかれないように国会議員を抱きこんで法改正はできたものの
既存の管理規約に同様に「多額の費用」という条文が邪魔で
現標準規約ができたのですか・・・よくやるね＞国

[244: 入居済み住民さん]

>>243
「多額の費用」の定義は法的にも困難ですし、実務上、大規模マンションで壁面積や管経路長の大きい場合は、内容的に通常の計画修繕で想定するものでも「多額」になり、このようなものを特別多数議決とする必然性がありません。あくまで標準規約ですから、マンションの実情に併せて、強化すべき内容は規約改正で対応すればいいことです。
根拠のない憶測で、内容の乏しい批判をする暇があれば、もう少し勉強することをお勧めします。
なんとかしてマン管センターを貶したい（貶しどころも見つからず、有耶無耶のあげつらいをしてるだけのようですが）だけのようですから、まともにお返事する必要もないのでしょうが、一応。
ちなみに小生は現職理事、マン管センターを利用することもありますが、回し者といわれるほど付き合う暇もありません。

[245: 匿名さん]

>「多額の費用」の定義は法的にも困難です >>244

原則としては、下記の民法から判断すると
積立金の支出は組合員全員の合意が必要ということになる。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
（組合財産の共有）
第六百六十八条　各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する。

[246: 匿名さん]

＞気づかれないように国会議員を抱きこんで法改正はできたものの　既存の管理規約に同様に「多額の費用」という条文が邪魔で現標準規約ができたのですか・・・よくやるね＞国

平成１４年の改正を、貴方だけが知らなっかっただけです。
その際、地震などで大規模滅失が生じ復旧決議成立した場合、２週間以内に決議に反対の区分所有者の建物、敷地の権利の買取請求の相手方として買受指定者（当然にデベロパー）の制度を設けてお金のない人を追い出す法整備もしたのよ。
法律でもない管理規約なんかに関心を持たずに区分所有法をお勉強してね。
地震保険は勿論、地震貯金もしておかないと大変なことになりますよ。
政官業が癒着していろいろな法改正をするのよ、だから、もう少し国会議員の選挙を真面目に考えてね。

[247: 匿名さん]

>>246
>法律でもない管理規約なんかに関心を持たずに区分所有法をお勉強してね。

一番間抜けなのは、所管の民法の特別法を変えられた法務省ですね（笑
基本的に分かっていないのが、民法の特別法を変えた国土交通省ですね（笑

[248: 匿名さん]

＞原則としては、下記の民法から判断すると積立金の支出は組合員全員の合意が必要ということになる。

残念ですが、分譲マンションの組合法人ではない一般の管理組合は、民法の組合ではなく、権利能力なき社団です。
従って、修繕積立金の取崩しは、その支出工事内容が区分所有法の特別決議強制規定が適用されるものなのか否かで判断されるのです。勿論、管理規約では区分所有法規定以上の厳しい規定をすることは可能です。
民法の特別法として区分所有法があるのです。区分所有法に基づく管理規約と区分所有法に規定のない場合のみ、民法を含む他の法律が適用になるのです。

[249: 匿名さん]

>一般の管理組合は、民法の組合ではなく、権利能力なき社団です。

いや、権利能力無き社団という括りの中に組合も含まれます。
組合の設立規定は民法の組合です。

[250: 匿名さん]

＞一番間抜けなのは、所管の民法の特別法を変えられた法務省ですね（笑基本的に分かっていないのが、民法の特別法を変えた国土交通省ですね（笑

いやー。一番間抜けなのは立法機関＝国会を構成する国会議員を選んだ選挙民です。

[251: 匿名さん]

民法（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

区分所有法（共用部分の変更）
第十七条 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。
２ 前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

[252: サラリーマンさん]

>>251
条文を貼るのも良いのだけど、251は何が言いたくて貼ってるんだか・・・・

民法に反した区分所有法の改正箇所を示したいと「考えればわかる」かもしれないけど、
掲示板って、クイズを出して楽しむとこじゃないし、ちゃんと自分の考えを述べてくれないと・・・

それでなくても、多くが「匿名さん」なんだし。

[253: 匿名さん]

>いやー。一番間抜けなのは立法機関＝国会を構成する国会議員を選んだ選挙民です。

この場合は、区分所有法の改正が公約でも何でもなく秘密裏に改正されたので
選挙民でマンションオーナーは寝耳に水です。
国会議員が無能と言うことは言える。

[254: サラリーマンさん]

国会議員が無能と言うことは言えるっといってる一般人は、
管理組合の理事のことも「無能」と叫ぶ、独りでは何もしない組合員を連想させます(笑


少しは、現実に役立つ案を出してほしいぞっと。

[255: 匿名さん]

総会の理事と国会の議員では、国会議員の方が断然仕事をしています。
つまり、採決に至るまで議論をしている。
対して総会の理事は
議案が配られた１〜２週間後に総会が開かれ
明快な質問にまともに答えないまま１〜２時間あまりで採決をしている。
採決の部分だけ国会議員のマネをして、実質的な議論は行なえない。
国会の採決は、ＴＶでみんながみているので、ある意味仕方ない結論だなと
納得することは出来るが、総会の採決や議事は、後に配られる議事録とは
内容的にかけ離れている場合が多い。

[256: サラリーマンさん]

>>255さん
国会の議会と組合総会とでは、大きく異なる点があります。
組合総会は議論を行う場所ではないっていうことです。

また、法案などの議決を議員のみが行うか、遠方にいて出席しなくても組合員なら議決できるか？も異なる部分かな。


まぁ国会もＴＶで放映されるのは極一部であって、事前に委員会や根回しなど大半は官僚が完了(!)させてる茶番ですけどね？

[257: 匿名さん]

>>251

現行法（区分法）ですと、共有部分の変更は特別決議を要します。
組合の積立金も共有財産ですから取崩しには特別決議を要します。
なお、積立金の積上げ変更に関しては全員が積立てている関係で合意はとれています。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
（組合財産の共有）
第六百六十八条　各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する。

[258: 匿名さん]

衆議院　国土交通委員会議録　第3号　平成十四年十一月十二日（火曜日）
　建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案（内閣提出第一〇号）
○久保委員長　これより会議を開きます。
　内閣提出、建物の区分所有等に関する法律及びマンションの建替えの円滑化等に関する法律の一部を改正する法律案を議題といたします。以下略
http://homepage2.nifty.com/a-a/MANKAN/kubunhou/155_shuu_3.htm

[259: 匿名さん]

＞現行法（区分法）ですと、共有部分の変更は特別決議を要します。
正確に云いましょう。（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）の条件が付いている。
＞組合の積立金も共有財産ですから取崩しには特別決議を要します。
特別決議は、規約改正、法人化、法人解散、使用禁止・競売・占有者の引渡しの訴え、大規模滅失の復旧、建替え、団地規約の各棟承認に限られます。但し、規約で強化規定は可能。
＞なお、積立金の積上げ変更に関しては全員が積立てている関係で合意はとれています。
この日本語理解不能。

[260: 匿名さん]

259

>特別決議は、規約改正、法人化、法人解散、使用禁止・競売・占有者の引渡しの訴え、大規模滅失の復旧、建替え、団地規約の各棟承認に限られます。但し、規約で強化規定は可能。

共用部分の変更は含まれないの？（括弧書きに当てはまらない変更）

>この日本語理解不能。

積立金も共有財産であって、組合員の共有物ということは理解できますか？
でね、減る場合も増える場合も財産の変更になるでしょ？
増える場合は皆が積立て行為をしているのだか合意の上です。
減る場合も皆の合意が必要ですよ（民２５１）

[261: 匿名さん]

共用部分については言わずもがな。
＞増える場合は皆が積立て行為をしているのだか合意の上です。減る場合も皆の合意が必要ですよ（民２５１）
残念乍ら、管理費、修繕積立金は出資ではなく費用です。
しかもその金額表は、特別議決に基づく規約ではなく、総会の普通決議です。
従いましてこの金額の増減は、総会の普通決議によります。即ち全区分所有者の四分の一の賛同で成立します。
民法に固執するすることなく、その特別法たる区分所有法の一層の研鑽をお願いします。

[262: 匿名さん]

261

管理費は費用ですが積立金は財産です。

[263: 匿名さん]

>>261
>即ち全区分所有者の四分の一の賛同で成立します。

いつもながら、正確を欠く書き方ですね。
「管理規約における総会の会議及び議事の定め方により、場合によっては賛成が
議決権総数の過半数を満たさなくても、議決権総数の四分の一を超えれば可決できる
ケースがある。」とすべきでしょう。

[264: 匿名さん]

263

関係する法令を挙げなさい。根拠不足

[265: 匿名さん]

>>264

区分所有法
（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、
区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

マンション標準管理規約（単棟型）
（総会の会議及び議事）
第４７条　総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する
組合員が出席しなければならない。
２　総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

[266: 匿名さん]

＞管理費は費用ですが積立金は財産です

だから何でしょうか？
管理費は、余剰が出た場合は管理が継続される間は、次期以降に繰り越されます。多額になった場合は総会普通決議で修繕積立金に振り替えることも可能です。
修繕積立金は、目的を定めて徴収される費用で、その目的が実現可能である限り払い戻しはされません。
これらの費用は、法人格のない管理組合の場合は総有的又は合有的に区分所有者全員に帰属していて、各区分所有者はこれについて持分を持っています。管理組合解散の場合はこれに従って清算されます。
法人格を有する場合の財産についても、同様に持分を持っております。

[267: 匿名さん]

＞>即ち全区分所有者の四分の一の賛同で成立します。
＞いつもながら、正確を欠く書き方ですね。
最低条件を理解出来ていない様ですね。

[268: 匿名さん]

>>267

マンション標準管理規約を前提として、賛成者が最も少なくて可決できるケース
１．出席者＝議決権総数の半数
２．賛成者＞出席者の議決権総数×１／２

つまり、賛成者の議決権合計が、議決権総数の１／４を超えなければ可決されることはない。

[269: 匿名さん]

共用部分の改良が普通決議でよしとして
それとは別に、費用の問題があります。
場合によっては費用がかからない改良もありますよね
ですから、費用を要し且つ積立金を取り崩す場合は共有財産の変更になるわけですから
その部分は特別決議が必要です。

[270: 匿名さん]

＞費用を要し且つ積立金を取り崩す場合は共有財産の変更になるわけですからその部分は特別決議が必要です。

あれ民法の全員同意はどこえいったの？
区分所有法を勉強したの？
それなら今一度、区分所有法を読み返しましょうよ。

[271: 匿名さん]

270

>あれ民法の全員同意はどこえいったの？

区分所有法では４分の３です。１７条を参照してください。
基本法（民法）より特別法（区分法）が優先です。

[272: 匿名さん]

>>271
お願いですから、２６９のコメントの間違いを、彼に教えて上げて下さい。

[273: 匿名さん]

共有部分の改良→普通決議
共有部分の変更→特別決議

共有部分の改良とは
ベランダに板を敷いても良いか？
ベランダを室外機置き場にしてよいか？等の改良案で費用が発生しない場合もある。

共有部分の変更とは、建築基準法等の規制もあり、具体例がでないが
共有財産である積立金の取崩しなどは共有部分の変更とみなされる。

これでよいかな＞２７２

[274: 匿名さん]

>>273

「共用部分」とは何か？
「共用部分の変更」とは何か？
そして特別決議が必要となる条件は？


区分所有法第４条（「共用部分」）
区分所有法第１７条（「共用部分の変更」）
をじっくり読んで考えましょう。

[275: 匿名さん]

組合の積立金は民法上は共有財産で取崩しは全員の合意が必要です。
別段の取決めが無い場合は全員の合意が必要と考えてよいでしょう。
そう考える方が安全でしょう。

共用部分の変更や改良の条文を根拠に
共有財産の取崩しを共有部分の変更と捉えて特別決議だけで
積立金の取崩しできるかの意見がありますが、現実的な意見だと思います。

お話にならないのは、４分の１の賛成で共用部分の変更が可決された際に
その費用も積立金から取崩して良いと考える輩ですね。

[276: 匿名さん]

＞お話にならないのは、４分の１の賛成で共用部分の変更が可決された際にその費用も積立金から取崩して良いと考える輩ですね。

その輩です。参考資料をご紹介しますので知識を広めて下さい。

中高層共同住宅標準管理規約の改正について　平成１６年１月２３日
＜問い合わせ先＞住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室（内線39363）TEL：[phone]（代表)
中高層共同住宅標準管理規約とは
「マンションに関する法制度の充実を踏まえた改正」の抜粋
(4)決議要件や電子化に関する規定の整備
１．　改正区分所有法の規定を踏まえ、敷地及び共用部分の変更に関し、普通決議で実施可能な範囲を「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」と規定（単棟型第47条第３項第２号等）するとともに、普通決議で実施可能な工事例、特別決議を必要とする工事例をコメントに記載（単棟型コメント第47条関係）しました。
２．以下略

[277: 匿名さん]

276

だからさ〜共用部分の改良は普通決議でできるのはわかる。>>276でね。

問題は費用の捻出を積立金から取崩す場合は、別の合意が必要です。
276に費用の捻出に関する記事がないじゃないですか〜グレーでしょグレー
グレーのまま進めると争点ができて慌てる事になりますよ
第一、費用の合意を得ることにどの様な障害があるというの？

[278: 匿名さん]

>>277

１．特別決議を要する事項は区分所有法で法定されており、マンション標準管理規約は
　　それに倣って第４７条で特別決議事項を定めている。
２．修繕積立金については第２８条で規定し、取り崩し要件も定めている。
３．議決事項は第４８条で規定し、第６号「第２８条第１項に定める特別の管理の実施
　　並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し」を定めている。

以上より、たとえば、その形状又は効用の著しい変更を伴わない大規模修繕等は、その実施および修繕積立金の取り崩しは普通決議で良いことになります。

[279: 匿名さん]

>>278
貴コメントに全面賛成。
これに反論する人はいない筈です。

[280: 匿名さん]

＞問題は費用の捻出を積立金から取崩す場合は、別の合意が必要です。
上記を書いた人には、下記は理解出来ないでしょうね。
＞３．議決事項は第４８条で規定し、第６号「第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し」を定めている。

[281: 匿名さん]

取崩しの要件が明記されている以上
取崩しに関しては別途審議しなければならないし
共有部分の改良が決議されたことと別に考えるべきである。

[282: 匿名さん]

278 は、淡々と条文を並べているだけである。

１．原則として共有財産の取り崩しは全員の合意が必要
２．これを特別法で緩和を明記してあるか否か
３．278の条文列挙は、
　　規約４８条４項と同７項を同列にみると
　　４項は特別決議であるが特別決議とは明記されていないように
　　４８条自体が上記２の明記とは言えない
　　４７条にも財産の取崩しは普通決議でよいとは書かれていない
　　２８条についても積立金の使途を明確にしているだけで
　　どの場合に特別決議が必要かと謳う条項ではない。
４．よって、組合財産の取崩しは民法の規定で全員の合意が必要と解すべきである。
　　民法第二百五十一条、同第六百六十八条

[283: 匿名さん]

>>282
貴方はマンションとは無関係で、ここに遊びに来ているのでしょう。
貴方の理屈が合法的なら、マンションの管理は総会で成立せずに、杜撰なものになりましょうし、裁判になった例も聞いて居りません。
それは遊びは自由ですが、宇宙人襲来と云う感じですね。
民法も大事ですが、区分所有法とこれに基ずく管理規約も勉強をお願いするのみです。
もっと区分所有法、管理規約に可笑しい点あればご自由にコメント下さい。

[284: 匿名さん]

＞取崩しの要件が明記されている以上
＞取崩しに関しては別途審議しなければならない
＞共有部分の改良が決議されたことと別に考えるべきである。

「特別の管理の実施並びにそれに充てるための修繕積立金の取崩し」として一つの議題として審議し、貴方の様に別審議を考えては居りません。
これは規約で、特別の管理の実施には修繕積立金を当てることになっておるからに外なりません。

[285: 匿名さん]

>>282

条文の読み方を学習すべきです。

マンション標準管理規約
第４７条第２項乃至第９項は、総会の議事の成立要件を定めた規定です。
第４８条は議決すべき事項を定めた規定です。

したがって、第４８条に定める議決すべき事項が、第４７条第３項または第４項に
該当しなければ、すべて第２項（普通決議）で決議できることになります。

[286: 匿名さん]

>したがって、第４８条に定める議決すべき事項が、第４７条第３項または第４項に
>該当しなければ、すべて第２項（普通決議）で決議できることになります。

共有財産の取崩しは全員の合意が必要です。（民法）
これを緩めるには、明確な条文が必要です。無いでしょ！
「共有部分の変更」が一番近いでしょう。

区分所有法の法改正が民法２５１条と６６８条の組合の共有財産の
取崩しは全員の合意が必要と言う定めを緩める目的があるならば
その様に明確な条文があるべきですが、法の中には上記民法を
緩めるような規定はありませんね。

そして、278と283,284,285は、規約での無理やり解釈でしょう。

[287: 匿名さん A]

>286さん

それでは、実際に大規模修繕を行うために、どの様な手続きが必要になるのか、教えて頂ければ幸いです。

[288: 匿名さん]

＞共有財産の取崩しは全員の合意が必要です。（民法）

マンション管理組合では、共有部分は共有（区分法１１条）、敷地、共用部分以外の付属施設が売買契約で共有とされたものの他に共有物はありません。修繕積立金は一般の管理組合では権利能力のない社団に（法律的には、判例の考え方によれば、構成員に総有的に）帰属します。この種の所有形態に共有、合有、総有があるが、民法では２６３条は別として、２４９条以下に規定するのは共有であります。

[289: 匿名さん]

287
>それでは、実際に大規模修繕を行うために、どの様な手続きが必要になるのか、教えて頂ければ幸いです。

大規模修繕と言う定義が抽象的なので、具体例を想定されたいですね。
具体例に沿ってお話しましょう。

288
>一般の管理組合では権利能力のない社団

マンション管理組合は組合契約を結んだ権利能力なき社団です。
民法６６７〜６８８
もし、マンションの管理組合構成員が他の契約に基づく団体拘束だとすると
区分所有者のまま管理組合から脱退できることになります。

[290: 匿名さん A]

286＝289さんへ287です。

＞区分所有法の法改正が民法２５１条と６６８条の組合の共有財産の取崩しは＜全員の合意が必要と言う定めを緩める目的があるならばその様に明確な条文があるべきですが、法の中には上記民法を緩めるような規定はありませんね。

大規模修繕に於いて修繕積立金を取り崩して支払するには、どの様な手続きを取れば適法なのかをお教え頂きたいとお願いしましたのですが、（区分所有法以外で）

[291: 匿名さん]

290

民法や区分所有法でも保存行為の場合は総会や全員の合意がなく費用を請求できます。

ですから、大規模修繕（抽象的な文言ですが）は
例えば、誰がどう見てもエレベータが壊れている、壊れそうだ
専門家に見てもらっても年数経ってて修繕の必要があるような場合は
区分所有者の判断で積立金を取崩せるし、積立金が無くても案分の費用負担を請求できます。
誰がどう見ても壁が落ちそうだという様な場合も同じでしょう。

壊れそうでは無いが時代に合わなくなったのでエントランスの床を
コンクリート土間風からタイル調に変えたいと言う様な「お色直し的」な修繕は
原則として全員の合意が必要でしょうね。（費用の負担の面で）
区分所有法では特別決議でもよさそうですが（積立金取崩し行為が）

例えば、町づくり的な要求から、マンションの外壁を統一したいと言うような
要望が外部から寄せられて、色塗り自体は普通決議で承認されるが
費用については外部の色変え要求者に負担願う等の方法も含めて協議するでしょう。

[292: 匿名さん A]

291さん

291さんは何をこのレスで伝えたいのかよく解らないことが判りました。

[293: 匿名さん]

>>291
お願いですから、民法、区分所有法、標準管理規約を勉強してから投稿願います。
これでは、中学校の社会科のレポートの方が良い様ですね。
２９２さんにも失望させてしまったではないですか。

[294: 匿名さん]

＞291さんは何をこのレスで伝えたいのかよく解らないことが判りました。
多分マンション組合で積立金を業者等に安易にだまされないように教えてくれたんですよ。

[295: 匿名さん]

マンションの管理組合って区分所有法で規約を制定できる団体で
団体としては組合契約に拘束されるんで、脱退できないと言うことなのに
マン管士の試験問題では区分所有法に拘束された団体と流布されているのか
間違いだらけのマンション管理だな

[296: 匿名さん]

間違いが元で区分所有者同士が喧嘩する。
対岸で喧嘩を聞きながら宴会をするマン管か。

法律に「・・・できる」と書かれている場合は「してもいい」
「・・・しなければならない」は、しなければ罰則がある。
この違いから勉強していない人が頑張ってマン管士の試験を受ける
基本的に判っていないから毎年落ちる。
しかし参考書には「できる」と書かれているから毎年受験料を支払う
そんなところかな

[297: 匿名さん]

>>296=295
ちょっと支離滅裂。

それと、スレタイは「マンション管理センター」。貴殿が嫌いなのはマンション管理士。

[298: 匿名さん]

マン管教に洗脳された＊＊を相手にすると
ちょっと面倒だよ

[299: 匿名さん]

＞組合契約に拘束されるんで、脱退できないと言うこと
（組合員の脱退）
第678条　組合契約で組合の存続期間を定めなかったとき、又はある組合員の終身の間組合が存続すべきことを定めたときは、各組合員は、いつでも脱退することができる。ただし、やむを得ない事由がある場合を除き、組合に不利な時期に脱退することができない。
２　組合の存続期間を定めた場合であっても、各組合員は、やむを得ない事由があるときは、脱退することができる。

[300: 匿名さん]

>>299
それはまた民法ね？　＜第７節　賃貸借

確かに「組合」という同じ言葉が出てくるんだけど、マンション管理組合において、この民法の条文を元にした判例ってあるの？　>>民法好きな299さん

法律に詳しいのはわかったけど、やっぱどっかズレてるんだなぁ．．．社会の中では弱者の人ですね？

[301: 匿名さん]

>法律に詳しいのはわかったけど、やっぱどっかズレてるんだなぁ．．．社会の中では弱者の人ですね？

読んでも理解出来ない様で、
茶色のコメントと黒の条文が矛盾しているのが分からないんだろうね。

[302: 匿名さん]

前にも認知長っぽい以前にも認知症っぽい人が連投してたな・・・・

>>301
ここマンションの「管理会社／管理組合・理事会版」なので
＞茶色のコメントと黒の条文が矛盾しているのが
そういう問題ではないんだけど・・・

[303: 匿名さん]

内部契約的には組合契約で組合員を拘束し、対外的には組合契約ではないと言い切るのは国策のような気がする。農業関係の組合も農民が縛られて農水役人が豚太り。