マンション管理センターは必要か

[某理事]

マンション管理センターを必要と感じておられる理事はいますか？
又は、そんな団体は不要だと思っている理事さんはいませんか？

何がしたい団体なのでしょうか？

[201: 匿名さん]

理事会の権限を管理会社に移行するそうですが
どういうことか説明してください。

[202: 元理事]

どなたに質問されているのかわかりませんが、私見でよければ

「組合員主体の素人集団では、中長期の集合住宅の維持を施策するのは困難だから、専門家集団への委託範囲を拡大しまっせ〜！」

ということだと理解しています。

拡大して委託するかどうかは、現行の組合員主体の集団に選択が委ねられているはずです。

[203: 匿名さん]

>>201
理事会が必要なくなり、いや〜な(?)役員をやらなくて済みます。
そして、理事会決済のすべての案件が管理会社の独断で行われます。

[204: 匿名さん]

↑

その結果管理費の値上げ、修繕積立金の値上げ又は一時金追徴が間違いなく発生するでしょう。

[205: 入居済み住民]

役員名簿
http://www.mankan.or.jp/About/pdf/2007/02.pdf
理事長と常勤役員が天下りです。
マンション行政の専門家ってわけでもないんでしょ？
人脈は多分にお有りでしょうが。

[206: 匿名さん (1)]

報酬を得る事の出来る理事長や常勤役員が天下りと云うことですね。
マンション管理士の仕切り元の仕事が主体だとすれば、そんな仕事は地方に回して解体ですな。

[207: ビギナーさん]

天下りですか
そう言えば農政も
個人の所有地（農地）に棲み付いているな
建政もこれから外堀を埋めて
個人の所有物（マンション）で食っていくのかな

[208: 匿名さん]

>>202 拡大して委託するかどうかは、現行の組合員主体の集団に選択が委ねられているはずです。

現行の組合の主体で合意があれば今でも可能ですよね？
何かを変えて、そうなるのか
何か制度を作って、そうなるのか
キャンペーンを打って、そうなるのか
天下り先のためだけなのか
よくわかりませんでした。

※そうなる→理事会の権限を管理会社に移行する？

>>206
>マンション管理士の仕切り元の仕事が主体だとすれば、そんな仕事は地方に回して解体ですな。

解体には賛成！！>>201

[209: 匿名さん]

＞現行の組合の主体で合意があれば今でも可能ですよね？
これは微妙なところですね。
規約で外部の人を理事又は理事長になれる旨を謳っても、区分所有者法に違反する可能性がありますね。
（監事は外部でも問題ないと思いますが）
仮に違反しなくても、委託費用や委託する権限を規約か専用細則にびっしり書く必要が出てくるかも。

[210: 匿名さん]

>仮に違反しなくても、委託費用や委託する権限を規約か専用細則にびっしり書く必要が出てくるかも。

深夜まで残業して新標準規約をつくっているのかね
帰りはビール付きタクシー＆翌日午後出勤とか

[211: 匿名さん]

標準管理規約ができるまでは
多額の支出の際は特別決議と規定する規約だった。

標準管理規約では、多額の支出の規定が外された。

最近の管理規約は全て標準管理規約に準じているので
例えば１千万円の支出を伴う議案でも普通決議で採決されるようになった。

区分所有法も似たような改定がある。
区分所有法は法務省の所管だったが国土交通省が修正しているようだ

[212: 匿名さん]

標準管理規約は、昔は出鱈目な原始規約を作るデベを縛る指導書ではあったが、今は参考文献に過ぎない。
従って、これを悪者扱いにするのは自分の無知を曝け出すことになりますよ。
一方、区分所有法は建替えを安易にしようと五分の四を四分の三か過半数にしようと、政官業が画策しているが、近く行なわれる選挙次第でそうなるかも知れない。

[213: 匿名さん]

標準管理規約は、国土交通省が全国に周知しています。HPで確認できます。

＞今は参考文献に過ぎない。
なんて言ってると　ホラ吹き　を曝け出すことになりますよ。

＞昔は出鱈目な原始規約
昔から旧建設省が標準的な管理規約を作成していました。古きよき時代にね（笑

[214: 匿名さん]

>>213
もう少し勉強しましょうよ。それに私の日本語も良く読んで下さいな。
中高層共同住宅標準管理規約の改正について
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/070123_3_.html
．標準管理規約の活用のコピペ
　国土交通省は、改正したマンション標準管理規約を、住宅局長名又は総合政策局長と住宅局長の連名で、都道府県、政令指定都市及び関係団体に対し、本日付で通知しました。また、国土交通省ホームページ上で公表します。
　標準管理規約は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考であり、マンションの管理の適正化の推進に関する法律により、マンションの適正管理に努めることが求められている管理組合に活用され、マンションにおける良好な居住環境が確保されることが期待されます。

[215: 匿名さん]

参考だって言うけど、参考にできないでしょう。
旧建設省が作成した標準規約では
多額の支出の際は特別決議を必要としている。
参考と言われる標準規約には
上記規定が削除されている。
なぜ削除したのか、削除するべき理由などが明記されていない
しかも、新旧表での旧の部分は新の数年前に国土交通省らが
たたき台で作成した標準規約なので新旧比較とは言えないでしょう。
よって、参考にはなりませんね。

[216: 匿名さん]

＞参考だって言うけど、参考にできないでしょう。
日本語の意味を間違えてはいませんか。法律でもなく、参考に過ぎないので、この通りしなくても良いのですと云う解釈をするのが普通です。
区分所有法に規制されている以外は、管理規約は、すべては区分所有者の総会の特別議決案件です。
＞旧建設省が作成した標準規約では多額の支出の際は特別決議を必要としている。参考と言われる標準規約には上記規定が削除されている。なぜ削除したのか、削除するべき理由などが明記されていない
貴方の不勉強に過ぎません。
標準管理規約第47条関係のコメント一部のコピペ
③ 区分所有法では、共用部分の変更に関し、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議（特別多数決議）で決することを原則としつつ、その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更については区分所有者及び議決権の各過半数によることとしている。
建物の維持・保全に関して、区分所有者は協力してその実施に努めるべきであることを踏まえ、機動的な実施を可能とするこの区分所有法の規定を、標準管理規約上も確認的に規定したのが第４７条第３項第二号である。
標準管理規約第22条関係のコメントの一部コピペ
② また、区分所有法は、その形状又は効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更について、集会の普通決議により決することを定めている。
とあるのは読んでないのでしょうね。
理由がないのは当然でしょう。区分所有法の改正で変更になったのですから、それを貴方だけが知らなかっただけの事です。
＞しかも、新旧表での旧の部分は新の数年前に国土交通省らがたたき台で作成した標準規約なので新旧比較とは言えないでしょう。よって、参考にはなりませんね。
この日本語の意味不明です。
繰り返しますが、管理組合なるものは、法人でない限り、結成しなくても区分所有法で分譲マンションの管理は出来るのです。しかし、管理費用、修繕費用を各区分所有者が戸建て同様に貯金しておき、その都度集めるのでは個人差が出てしまうので、夫々月決めで集金しているだけです。集金係を作るくらいなら管理組合を作ろうとの発想に過ぎないのです。区分所有法に觝触しない限り如何なる管理規約でも良いのです。但し繰り返しますが、総会の特別議決案件で決議されることが必要なことは当然です。

[217: 匿名さん]

>>216
見づらい・読みづらい・判りにくい です。
どんなに知識があっても、他人が理解できる文書にできなければ、宝の持ち腐れというか独りよがりに過ぎません。

理事会活動においても全く同じ、理事会としての作業量や質の問題より「組合員に理解される」ことが一番重要なんですよ。

[218: 匿名さん]

>見づらい・読みづらい・判りにくい です。どんなに知識があっても、他人が理解できる文書にできなければ、宝の持ち腐れというか独りよがりに過ぎません。

それはお気の毒様です。
新聞を少なくとも１頁全部を毎日読める様になったら分かる様になりますよ。

[219: 匿名さん]

＞理事会活動においても全く同じ、理事会としての作業量や質の問題より「組合員に理解される」ことが一番重要なんですよ。

理事会役員は、区分所有者とは委任関係ですので、理解されるこより規約、細則、総会決議の実施を、善管注意義務を以て誠実に職務遂行することが求められます。我流に固執することなく、規約を読んでご覧なさい。

[220: 匿名さん]

>>218=219
「辞書」としては便利だが、人を相手にする仕事では役に立たんなぁ。

[221: 匿名さん]

＞「辞書」としては便利だが、人を相手にする仕事では役に立たんなぁ。

仰る通りです。
管理組合なるものは、区分所有法に基く強制加入の共有財産の管理団体なのですので、出入り自由な同好会や町内会の様に人を扱うしかも任意団体とは全く違います。

[222: 匿名さん]

標準規約を
参考にするべきか、参考にできないか？

答えは　参考にできない。
理由は　旧標準に書いてあった「多額の支出の際は特別決議」という規定を
　　　　合理的な理由や説明も無いまま削除している。
　　　　標準規約に書いてある内容は概ね当たり前の事が書かれているが
　　　　いくつか、不自然な内容があり不出来な規約と言える。

参考にならない規約を標準規約にするな＞国

[223: 匿名さん]

別のスレッドで説明されているのに又繰り返すのですか。
参考にしたくなければそれも自由です。
理由に対する回答は、区分所有法共用部分の変更の条項が、規約に確認条項としてあったものが、区分所有法の改正に伴って規約を変更したに過ぎない。既に、標準管理規約のコメントの紹介をしているのに理解出来ないとは情けない。
即ち、区分所有法１７条１項の括弧内の（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）が（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）に改正されたので、標準管理規約も自動的に改正されたに過ぎない。
共用部分の変更は，形状又は効用の著しい変更を伴うものに限り，区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決するものとする（法第１７条第１項関係）。
つまり、共用部分の変更のうち，形状又は効用の著しい変更を伴うものに限って特別多数決が必要なものとし，それ以外のものについては，費用の多寡にかかわらず，区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議（普通決議）で決することができるようになり、外壁，屋上防水，給排水管等について行う修繕（いわゆる大規模修繕）は，一般的には「形状又は効用の著しい変更」には該当せず，普通決議で決することができるようになった。このことは区分所有法が合理的になったと言うべきで、標準管理規約には無関係の事項です。

[224: 見物人]

スレのタイトルに興味を持ち、レスがやたら伸びているので覗いてみたら‥

222　改正の裏に何かあると思うのは勝手だが、「標準管理規約は参考にならない」は暴論

223　概ね正論。反論を装って知識をひけらかすのは見苦しい

[225: 匿名さん]

>参考にしたくなければそれも自由です。

つまり参考にならないってこと。

[226: 匿名さん]

＞>参考にしたくなければそれも自由です。
＞つまり参考にならないってこと。

これが理解出来ない様でしたら、少なくとも、義務教育の中学校には今一度行くべきでしょうね。

[227: 匿名さん]

標準規約の新旧対比表の新は標準規約だが
旧はいつ誰が作った規約ですか？

[228: 匿名さん]

アンチマン管理センターの投稿者に共通してるのは、皆議論が幼稚で理解力が弱いってことですね。

[229: 匿名さん]

旧は、平成９年２月25日単棟、団地、複合用途型それぞれの中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメントの普及について建設省建設経済局長、住宅局長より業界団体等に通達された。更に、これは昭和５８年標準管理規約、同コメント（改訂版）ー建設省計画局長、住宅局長通達ーを改正したものである。

[230: 匿名さん]

>旧は、平成９年２月25日単棟、団地、複合用途型それぞれの中高層共同住宅標準管理規約及び中高層共同住宅標準管理規約コメントの普及について建設省建設経済局長、住宅局長より業界団体等に通達された。

ってことは、新旧比較の旧は平成９年のたたき台との比較かよ

昭和５８年のを旧として、新旧比較してもらいたいね

[231: 匿名さん]

>>230
意味のないことばかり書きこむな。
新旧比較は直近最新との比較。大元と比較したいなら自分ですればよし。

[232: 匿名さん]

>>230
＞昭和５８年のを旧として、新旧比較してもらいたい

する意味があるなら自分ですればよろしい。
あまり無知をひけらかさないこと。

[233: 匿名さん]

231 232 はマン管センタの回し者だな

[234: 匿名さん]

標準管理規約との関わりあい方
分譲マンションの管理、使用法についての区分所有者相互間の事項は、区分所有法に規定されている以外は、総会決議に基ずく管理規約で定める事が出来ることは区分所有法の規定である。
先ず、分譲時に分譲会社お手製の原始管理規約が、購入者が予備知識もないまま分譲売買契約書に署名捺印する気持ちで、その原始管理規約に同意、署名捺印されているケースが多い。
従って、原始管理規約を標準管理規約と照合し、違いを確認し、それが区分所有法に適法か或は区分所有者＝組合員に不利となっていないかを見極める参考書として活用できる。
過去裁判まで争われたものに、区分所有者の共有であるべき敷地や共用部分にある駐車場の権利を販売したり、共有の共用部分の管理員室を分譲会社、管理会社の所有扱いとしたりしていたが、このような管理規約で規定すべきものが分譲会社側に都合良い管理規約となっていないか、あれば即刻、管理規約の改正をすべきである。
この時に標準管理規約をそのまま採用するのには問題が多い。先ず自身のマンションのハード、ソフトの両方の独自性が無くなるし、その他、本来は同種の管理組合の横の連携で情報交換して質の向上を計るべきなのに、官ご推奨のマン管士の宣伝を規約に挿入したり、区分所有者には何ら無関係の地域コミュニティー形成と称して、官製町内会まがいのソフトを誘導をしているのは頂けない。勿論、賢明な管理組合はこれらには関わり合いは持っていない筈だ。

[235: 匿名さん]

>>233
マン管Ｃの回し者じゃなくても皆思ってるってｗ

[236: 匿名さん]

>>223
>つまり、共用部分の変更のうち，形状又は効用の著しい変更を伴うものに限って特別多数決が必要なものとし，それ以外のものについては，費用の多寡にかかわらず，区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議（普通決議）で決することができるようになり、外壁，屋上防水，給排水管等について行う修繕（いわゆる大規模修繕）は，一般的には「形状又は効用の著しい変更」には該当せず，普通決議で決することができるようになった。このことは区分所有法が合理的になったと言うべきで、標準管理規約には無関係の事項です。<

この区分所有法の変更はいつされたのですか？

法務省所管の法律であり（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）が、国土交通省主導で（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）に改正されたのですか？

気が付いたら変っていた法律なのね（笑

便乗するように標準規約ができて、普通決議（全体の４分の１で可決可能）で >外壁，屋上防水，給排水管等について行う修繕（いわゆる大規模修繕）は，一般的には「形状又は効用の著しい変更」には該当せず，普通決議で決することができるようになった。<　んだ。

>引用部分<

ってことは理事長が暴走してしまうと高額な支出がされてしまうということか、景気の悪い建設業界は助かるね

[237: 匿名さん]

＞気が付いたら変っていた法律なのね（笑
貴方の選んだ国会議員さんたちが決めたのです。

＞便乗するように標準規約ができて、
もっと昔からあったの。
＞普通決議（全体の４分の１で可決可能）で >外壁，屋上防水，給排水管等について行う修繕（いわゆる大規模修繕）は，一般的には「形状又は効用の著しい変更」には該当せず，普通決議で決することができるようになった。<　んだ。
その通り。既に実行しているでしょ。
＞ってことは理事長が暴走してしまうと高額な支出がされてしまうということか、景気の悪い建設業界は助かるね
理事長のコントロールには、理事会あり、更に、独立して監事がいるのに、理事長暴走を止められないのは、他の区分所有者をも含む人々の無関心からの自業自得ってとこでしょう。
一方、金のない区分所有者が反対して、幽霊屋敷になるのを予防出来る様になったとも云える。
そんな事より近く行なわれる選挙で自民が勝てば、建替え決議を含む特別決議が全区分所有者の過半数にして建築業界とのよりを戻す事になるよ。さらに、理事会機能を管理会社に委託できるようにも区分法の改正が進むよ。

[238: 匿名さん]

>＞気が付いたら変っていた法律なのね（笑
>貴方の選んだ国会議員さんたちが決めたのです。

国会議員というか、そこまで手を回しての法律改正とは恐れ入った。
いかにマン管が国策かという証だな（国民に寄生する国策）

[239: 匿名さん]

アンチマン管センターの投稿者に共通してるのは、皆議論が幼稚で理解力が弱いってことですね。

[240: 匿名さん]

＞国会議員というか、そこまで手を回しての法律改正とは恐れ入った。いかにマン管が国策かという証だな（国民に寄生する国策）

貴方には未だ分からないでしょうけど、中学校に行ったら国会議員の仕事を習うからね。

[241: 元理事]

確かに
最近、理事会板も感情のままに連続投稿する人や、浅い考えに固執して他人の意見を受け入れようとしない発言が増えましたねぇ。

でも、それも現実世界の管理組合活動でも、よく見かける光景です。
練習(笑)だと思って、冷静に対処したいものです。

幸いなことに、この掲示板では正当な理由に基づき、削除やアクセス禁止がなされることですね。
管理組合にもそういう罰則規定があれば・・・・・

[242: 匿名さん]

＞浅い考えに固執して他人の意見を受け入れようとしない発言が増えましたねぇ。でも、それも現実世界の管理組合活動でも、よく見かける光景です。

十人十色といいますので古今東西ではないでしょうか。
管理組合は幸いにも、区分所有法があり共有財産の管理、使用に限定され、多数決原理に基づく自治制度が確立されていて、義務違反者には集会決議で訴える事まで出来て、最悪では区分所有権、敷地利用権の競売による排除まで可能です。
従いまして、運用に妙を発揮すれば大した問題ではありますまい。

[243: 匿名さん]

マン管は、法務省所管の区分所有法を改正するところからの長期プロジェクトだったのか
他省の法律に切り込んでいくことができるんだね縦割り行政と言っても天下り先確保のためには
横の繋がりもできるんだね関心しました。

で、法改正のポイントは（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く）
という括弧書きの部分を（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く）
と言う様に多額の費用の可決は特別決議が必要だった部分を普通決議で行なえるようにするため

気づかれないように国会議員を抱きこんで法改正はできたものの
既存の管理規約に同様に「多額の費用」という条文が邪魔で
現標準規約ができたのですか・・・よくやるね＞国

[244: 入居済み住民さん]

>>243
「多額の費用」の定義は法的にも困難ですし、実務上、大規模マンションで壁面積や管経路長の大きい場合は、内容的に通常の計画修繕で想定するものでも「多額」になり、このようなものを特別多数議決とする必然性がありません。あくまで標準規約ですから、マンションの実情に併せて、強化すべき内容は規約改正で対応すればいいことです。
根拠のない憶測で、内容の乏しい批判をする暇があれば、もう少し勉強することをお勧めします。
なんとかしてマン管センターを貶したい（貶しどころも見つからず、有耶無耶のあげつらいをしてるだけのようですが）だけのようですから、まともにお返事する必要もないのでしょうが、一応。
ちなみに小生は現職理事、マン管センターを利用することもありますが、回し者といわれるほど付き合う暇もありません。

[245: 匿名さん]

>「多額の費用」の定義は法的にも困難です >>244

原則としては、下記の民法から判断すると
積立金の支出は組合員全員の合意が必要ということになる。

（共有物の変更）
第二百五十一条　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
（組合財産の共有）
第六百六十八条　各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する。

[246: 匿名さん]

＞気づかれないように国会議員を抱きこんで法改正はできたものの　既存の管理規約に同様に「多額の費用」という条文が邪魔で現標準規約ができたのですか・・・よくやるね＞国

平成１４年の改正を、貴方だけが知らなっかっただけです。
その際、地震などで大規模滅失が生じ復旧決議成立した場合、２週間以内に決議に反対の区分所有者の建物、敷地の権利の買取請求の相手方として買受指定者（当然にデベロパー）の制度を設けてお金のない人を追い出す法整備もしたのよ。
法律でもない管理規約なんかに関心を持たずに区分所有法をお勉強してね。
地震保険は勿論、地震貯金もしておかないと大変なことになりますよ。
政官業が癒着していろいろな法改正をするのよ、だから、もう少し国会議員の選挙を真面目に考えてね。

[247: 匿名さん]

>>246
>法律でもない管理規約なんかに関心を持たずに区分所有法をお勉強してね。

一番間抜けなのは、所管の民法の特別法を変えられた法務省ですね（笑
基本的に分かっていないのが、民法の特別法を変えた国土交通省ですね（笑

[248: 匿名さん]

＞原則としては、下記の民法から判断すると積立金の支出は組合員全員の合意が必要ということになる。

残念ですが、分譲マンションの組合法人ではない一般の管理組合は、民法の組合ではなく、権利能力なき社団です。
従って、修繕積立金の取崩しは、その支出工事内容が区分所有法の特別決議強制規定が適用されるものなのか否かで判断されるのです。勿論、管理規約では区分所有法規定以上の厳しい規定をすることは可能です。
民法の特別法として区分所有法があるのです。区分所有法に基づく管理規約と区分所有法に規定のない場合のみ、民法を含む他の法律が適用になるのです。

[249: 匿名さん]

>一般の管理組合は、民法の組合ではなく、権利能力なき社団です。

いや、権利能力無き社団という括りの中に組合も含まれます。
組合の設立規定は民法の組合です。

[250: 匿名さん]

＞一番間抜けなのは、所管の民法の特別法を変えられた法務省ですね（笑基本的に分かっていないのが、民法の特別法を変えた国土交通省ですね（笑

いやー。一番間抜けなのは立法機関＝国会を構成する国会議員を選んだ選挙民です。