マンション管理センターは必要か

[某理事]

マンション管理センターを必要と感じておられる理事はいますか？
又は、そんな団体は不要だと思っている理事さんはいませんか？

何がしたい団体なのでしょうか？

[22: 購入検討中さん]

＞事務職員が必要か否かは管理組合で決まることでしょ？
＞時の理事長が勝手に決めていいのですか？

貴方の様なご心配を払拭する為に、総会の特別決議を要する規約に規定しているのです。問題あれば、否決することも可能なのです。
それに条文を読みましたか？理事長が勝手には決められません。「理事会の承認を得て、」が前提ですし、ボランティアならいざ知らず、有給なら、総会決議を要する「収支予算及び事業計画」に記載されるものです。

＞不要だったら削除しろったて、規約をそうしろって国土交通省が言ってて規約そうなっていたら、勝手に削除できないでしょ？

貴方の様に、標準管理規約を法律であるかの様に誤解する人が多いのは困りものです。
平成１６年１月２３日付けの「国交省の改正について」では、「国土交通省は、改正したマンション標準管理規約を、住宅局長名又は総合政策局長と住宅局長の連名で、都道府県、政令指定都市及び関係団体に対し、本日付で通知しました。また、国土交通省ホームページ上で公表します。標準管理規約は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考であり、マンションの管理の適正化の推進に関する法律により、マンションの適正管理に努めることが求められている管理組合に活用され、マンションにおける良好な居住環境が確保されることが期待されます。」とそれぞれのマンションの実態に合わせて、参考にすれば良いことです。さらに標準管理規約付属コメントでも、「このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。」とありますよ。


＞だからマニュアルというか標準は適切につくらないといけないよって言ってるの、大規模マンション専用の条文なら最初からこんな条項載せなきゃいいじゃん。なにが標準だ。って思わないの？

貴方の様に、地球は貴方を中心に回っているわけではありません。
どのような場合にも役立つための標準であって、この標準通りの管理規約があれば、かえっておかしいとは思いませんか？くどくど羅列した付属の解説、コメントをお読み下さい。貴方のような硬直した解釈は求めておりません。ただ最後に、言いたいことは、規約で何でも規定できるものではなく、区分所有法に逸脱する規約は無効であることは確かです。

[23: 購入経験者さん]

No19 から No22 までの議論は

標準管理規約に間違いがある。
VS
標準管理規約は公式にコメント付きで公表されたものである。

ということでもめているのでしょうか？

今、その規約を少し読みました。

単棟向けの標準管理規約３８条に、理事長は、
理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。ができる。

ついでに、そのコメントも読みました。

３８条関係
例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採などの重要な問題に関して総会の決議により決定することが望ましい。


標準管理規約が公式にあって、コメントをつけているというのは分るのだが、問題とされている３８条とそのコメントの関係性がよくわかりません。明らかにコメントの方は本文と関係がなさそうに見える。そうすると本文の根拠を説明していないということになる。

私の読み間違えかな？


それで、何を購入検討中の理事さんでしたかな＞２２

[24: 買い換え検討中]

管理組合は、組合員＝区分所有者の組織なんだから、基本は組合員で活動せい！
　　　　　　　　　　↓
管理する部分は管理専門業者を使え。管理業者は法令順守せい！
　　　　　　　　　　↓
管理会社だけではいまいち不安があるし、専門業化して雇用創出したいからマン管士も使え！
　　　　　　　　　　↓
こんだけ大型化してきたら、業者や顧問だけでなく、直接個人も職員雇用せい！

っという感じでしょうか？
顧問などでなく職員採用となると、人事・労務などのさまざまな事務も一機に増えますね。
やっぱ組合員を職員雇用するＭＳもでてくるのでしょうか。

[25: 匿名]

そっか、大型化マンションを天下り先として狙ってるんだ。
変な規約作っといて
３８条関係のコメントなんかマン管士試験で出さないだろうね
間違った規約のまともな部分だけで受かった落ちたの試験をさせて
運良く大規模マンションの顧問になれればそのマン管士をコントロールして
大規模マンションの積立金を管理しようとしているのか。
国もやるね〜
国策や雇用対策なら評価できるが、単なる天下り確保ならやめてほしいが
大規模マンションは要注意だな。

おっと、これに文句あるなら３８条のコメントを説明してからにしてくれ。

[26: 購入検討中さん]

＞標準管理規約が公式にあって、コメントをつけているというのは分るのだが、問題とされている３８条とそのコメントの関係性がよくわかりません。明らかにコメントの方は本文と関係がなさそうに見える。そうすると本文の根拠を説明していないということになる。私の読み間違えかな？

マンション標準管理規約（単棟型）コメント
全般関係
① マンションが重要な居住形態となっている中で、マンションの快適な居住環境を確保するため、区分所有者は、具体的な住まい方のルールを定めておくことが重要であるとともに、社会的には、マンションを社会的資産として、その資産価値を保全することが要請されている。
このような状況の中で、管理組合はマンションを適正に管理するよう努め、国は情報提供等の措置を講ずるよう努めなければならない旨の適正化法の規定を踏まえ、国は、管理組合が、各マンションの実態に応じて、管理規約を制定、変更する際の参考として、このマンション標準管理規約及びマンション標準管理規約コメントを作成し、その周知を図るものである。ー以下略ー

[27: 購入検討中さん]

＞やっぱ組合員を職員雇用するＭＳもでてくるのでしょうか。

それは余り好ましいことではないでしょう。
理由は、管理会社が、管理受託したマンションの住人を管理員として雇用しないのと同じです。


＞そっか、大型化マンションを天下り先として狙ってるんだ。

天下りとは、天から地上の役得を得られる所に行くことですよ。

＞おっと、これに文句あるなら３８条のコメントを説明してからにしてくれ。

この条文の大切な所は、理事長＝管理者としたところです。
区分所有法に基づき、共用部分の管理の内の保存行為は、各共有者ができるが、規約で管理組合の業務として、各共有者は保存行為はできなくしている。
一方、管理者はできるが、例として植裁で条件付きの場合は、総会決議が望ましいとしているに過ぎない。

[28: 匿名さん]

>>23
第３８条関係のコメントは、

第３８条第１項第１号
　規約、使用細則又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項

の「総会若しくは理事会の決議」について言及したものです。

[29: 匿名さん]

>>27
マンション標準管理規約では、各区分所有者の保存行為を制限していません。
(「保存行為は、理事長（管理者）以外することができない。」との別段の
定めはありません。）

[30: 24]

増える大型マンションの管理と運営には、さまざまなノウハウと知識が必要となります。
一次取得者を中心とする理事会では、とても運営できるものではありません。
だから、専門化や組合の法人化促進は、必要なことですし、結構なことだと思います。

難しくしているのは、新しいマンションに対応が遅れる区分所有者法などと・・
やっぱ、建設土建業界としての悪しき業界特性があちこちに交ざってくることでしょうね。
それでも、現状を打破して高層ＭＳの将来（大型修繕が多発する時期）に備える必要があるのだと思います。

皆さん、マン管士の試験頑張りましょう(笑

[31: 購入検討中さん]

＞マンション標準管理規約では、各区分所有者の保存行為を制限していません。
(「保存行為は、理事長（管理者）以外することができない。」との別段の定めはありません。）

標準管理規約第２１条をお読み下さい。
保存行為で許されているのは、バルコニーなど通常使用に伴うものは、専用使用権者ができるし、しなければならないと規定しているだけですね。後は、管理組合の業務ですよとね。

[32: 匿名さん]

>>31
マンション標準管理規約第２１条第１項は、管理組合が敷地及び共用部分等を
一元的に管理することを定めているのであって、各区分所有者の保存行為を
全面的に否定するものではありません。

[33: 購入検討中さん]

＞マンション標準管理規約第２１条第１項は、管理組合が敷地及び共用部分等を一元的に管理することを定めているのであって、各区分所有者の保存行為を全面的に否定するものではありません。

では、具体的にどの様な保存行為を、どの様に関連費用を請求するの？
一元的に管理すると言うことは、管理組合の業務であって、保存行為の名のもとに行った行為は規約違反です。例え、緊急の場合で、やむを得ず行ったとしても、理事長、理事会の爾後承認を求め、管理組合の保存行為の為の予算からの裏打ちを得ることが必要です。
区分所有法の如く、単独で保存行為を行った者が、その費用を他の区分所有者に、持分に応じて支払うよう請求することは出来ないことは、この２１条で明かです。

[34: 購入経験者さん]

>>23
マンション標準管理規約
第３８条、理事長は、
理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。ができる。

そのコメント（条文の解説）が

第３８条関係
例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採などの重要な問題に関して総会の決議により決定することが望ましい。

ここで、本文とコメントが関係がよく分らんのだが？

>>27 購入検討中さん
＞この条文の大切な所は、理事長＝管理者としたところです。

>>28 匿名さん
＞規約、使用細則又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項の「総会若しくは理事会の決議」について言及したものです。

という解説があった。
では、何故そう書かれていないのだろうか？
ＷＥＢ上のコメントにそう書かれていない以上、マン管士受験生があれこれ言ってるにしか思えないのだが？

[35: ３年目理事]

「第三節　役員」の中の「第38条 （理事長）」を略さずに読みましょう。
---------
（理事長）第３８条
理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。一　規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項二　理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
２　理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
３　理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４　理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任することができる。
----
コメントは上記全てまたは一部に関するものだと思いますよ。

[36: 35]

受験生のあれこれで申し訳ないけど、私の理解では、

理事長は理事会の承認で職員を採用してもいっけど、その職員の職務が例えば日照障害における植栽の伐採など（の重要な問題）であるなら、ちゃんと組合総会の決議にかけて「植栽の伐採」のほうを説明と了解をとりなさいよ。

ってことだと思うんだすが・・・・

[37: 匿名さん]

>>33
区分所有者が、
・共用部分を不法占拠する者に退去要求をした。
・共用部のドアの蝶番が壊れており、そのままにしておくと非常に危険なので、
　直ちに蝶番を取り替えた。

いずれも保存行為（共用部分を維持する行為）ですが、規約違反でしょうか？

[38: 購入検討中さん]

＞では、何故そう書かれていないのだろうか？ＷＥＢ上のコメントにそう書かれていない以上、マン管士受験生があれこれ言ってるにしか思えないのだが？

コメントは、各条文の全てに対してあるのではないことは明白です。
本来は、区分保有法の基本に基づき、管理規約の各条文で解釈し、適用すべきことは当然です。

[39: 購入検討中さん]

＞区分所有者が、
・共用部分を不法占拠する者に退去要求をした。
・共用部のドアの蝶番が壊れており、そのままにしておくと非常に危険なので、直ちに蝶番を取り替えた。

「例え、緊急の場合で、やむを得ず行ったとしても、理事長、理事会の爾後承認を求め、管理組合の保存行為の為の予算からの裏打ちを得ることが必要です。」とコメント済。

[40: 購入経験者さん]

>>23
マンション標準管理規約
第３８条、理事長は、
理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。ができる。

そのコメント（条文の解説）が

第３８条関係
例えば植栽による日照障害などの日常生活のトラブルの対応において、日照障害における植栽の伐採などの重要な問題に関して総会の決議により決定することが望ましい。

ここで、本文とコメントが関係がよく分らんのだが？

>>27 購入検討中さん
＞この条文の大切な所は、理事長＝管理者としたところです。

>>28 匿名さん
＞規約、使用細則又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項の「総会若しくは理事会の決議」について言及したものです。

という解説があった。−−−−−＜　ここまで引用。

さらに
>>35 ３年目理事さん
＞コメントは上記全てまたは一部に関するものだと思いますよ。
この方は36で、〜って思うんだすと言う別の理解説明もありました。

これに対し
>>38 購入検討中さん
＞コメントは、各条文の全てに対してあるのではないことは明白です。
と言う意見があり 35 38 で混乱。（レスは私にですが）

解釈が色々あって、コメントの意義が無いような・・・

そして
＞本来は、区分保有法の基本に基づき、管理規約の各条文で解釈し、適用すべきことは当然です。

ここ↑が疑問なんだが？
つまり、
第３８条、理事長は、
理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。ができる。
は、区分所有法のどの条文からでしょうか？
いろいろな意見はお聞きしましたので、今度は法律から説明できませんか？

いろいろ短時間に教えて頂いて、失礼ですが
いったい誰の解釈が正しいのでしょうか？

[41: 購入検討中さん]

＞＞本来は、区分保有法の基本に基づき、管理規約の各条文で解釈し、適用すべきことは当然です。
＞ここ↑が疑問なんだが？　つまり、
＞第３８条、理事長は、理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。ができる。
＞　は、区分所有法のどの条文からでしょうか？
＞いろいろな意見はお聞きしましたので、今度は法律から説明できませんか？

区分所有法３条団体は、その３０条１項で、建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
一方、25条で、 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。 この管理者は、２６条で、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。

３０条１項に規定する規約で規定できる「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項」については、区分所有法の条文で個別的に、規約で定める事が出来ると明文で認められている事項とこの様な明文で認めていない強行規定の範囲を超えない限り、
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理に関する区分所有者相互間の事項には、管理費などの負担割合、額、支払時期、徴収方法などを規約で規定できるのは当然として、この他建物などを
維持管理してゆくために必要又は有益な区分所有者の団体（管理組合）の組織、運営等に関する事項も、区分法の強行規定に反しない限り、規約で定める事が出来る。

以上により、管理者（標準規約では理事長を指定）は、「共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。」ことになります。

（区分所有者の団体）
第三条 区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
（規約事項）
第三十条 建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
第四節 管理者
（選任及び解任）
第二十五条 区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。
２ 管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、その解任を裁判所に請求することができる。
（権限）
第二十六条 管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
２ 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。
３ 管理者の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。
４ 管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。
５ 管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合には、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。
（管理所有）
第二十七条 管理者は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
２ 第六条第二項及び第二十条の規定は、前項の場合に準用する。
（委任の規定の準用）
第二十八条 この法律及び規約に定めるもののほか、管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う。
（区分所有者の責任等）
第二十九条 管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにその敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割合による。
２ 前項の行為により第三者が区分所有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行うことができる。