大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？

[匿名さん]

大京の物件購入を考えてます。管理会社は大京管理。
マンションは管理会社で買えって言いますよね。
大京管理ってどうですか？実際に大京管理物件にお住まいの方、ご意見お聞かせください。

【スレッド名を修正しました。管理担当 2009.3.22】

[81: 匿名さん]

>>80
＞でかい顔する賃貸入居者はどうにかしてほしいものです。
「でかい顔する」というとこ、貴殿のホンネだと思いますけど、公然と発言するのはどうかと．．．自分の人格さらけ出しすぎです。

[82: 匿名さん]

うちのマンションでは所有者も賃貸の人も関係なく、和気藹々とやっています。
総会にもできるだけ出てもらってますし。（発言は賃貸入居者の利害に関することというのは
説明してます）
70,71みたいな人も、ちゃんと説明すれば分かっていただけると思います。

[83: 入居済み住民さん]

巷で「マンションは管理を買え」というのはある面は正しく、でも間違いもあります、なぜなら管理会社は管理人をそれほど教育していません。たまたま良心的な方にあたっても、中には都合の悪い人（自分の行動にジャマと思っていいる人）がいてその管理人を追い出してしまう場合もあります。実際トラブル”0”だったのに、管理人が変えられたとたんに、泥棒に入られたり、ゴミ捨てルールを守らず臨人ともめたりと、まさにマンション選びはギャンブルです、でも一戸建てでも、テレビで見るように隣人の嫌がらせに会うこともあり、昔のように、地域コミュニティーを期待するなら田舎に住みましょう

[84: 匿名さん]

田舎は都会より人間関係で苦労するケースもあるよ

[85: 入居済み住民さん]

マンションの管理は買うのではなく、作るものです。
マンション管理で管理人の重要性はそれほど高いとは思えません。むしろ、フロントマンのほうが重要です。
管理人も、フロントマンも取替え可能です。理事会がしっかりして、管理の主導権をとればよいのです。したがって、マンション購入はギャンブルではありません。
都心部のほうが人間関係がドライですので、面倒くさい人間関係がなくよいです。

[86: 匿名さん]

大京アステージ（旧・大京管理）は管理費が高めなことは確かだよね。
管理費が高めだから内容もいい、とはなっていないと思うけど。

[87: 入居済み住民さん]

ちなみに坪単価どれくらいで比較してください。
その管理が高めという根拠を示してください。
最近は、管理委託費は下げて、工事で儲けるというビジネスモデルだとフロントマンに聞いておりましたが、違うのでしょうか。

[88: 匿名さん]

うちのマンションは大京アステージ管理ですが：

●エレベータのメンテナンスは大京アを通さずに直接エレベータメーカ保守会社と契約
●掃除清掃は大京アを通さずに大京の清掃子会社に契約
●一般の管理については、大京ア

という事で、コスト削減を実現しています。
大京アステージ自身がどう、というより、やはり住民側（管理組合）がキチンと管理会社を活用できるか、というのがポイントでしょうね。

[89: 入居済み住民さん]

うちも大京アステージを通さずエレベーターメーカーと保守契約をしています。管理組合が何も言わなくともはじめからそうでした。今後は、エレベータのトラブルは管理会社が関与しないわけにいかないということで、エレベーターは大京アステージを通して契約し、かつ値段据え置きとする（ディベートなし）といわれています。
清掃も管理組合が何も言わなくとも、大京ライフと直接契約です。
インターネット、宅配ボックス、留守モードも直接契約です。
その他の管理が大京アステージです。
本当にコスト削減になってますか？

[90: 入居済み住民さん]

>89
単語間違えました。
「ディベート」　ではなく　「マージン」です。
機械式駐車場も直接契約です。
直接契約でないのは、消防、増圧ポンプ、植栽くらいです。
今期は、直接契約であろうとなかろうと、すべての契約の見直しをやる予定です。

[91: 業界人さん]

＞88・89さんへ

管理方式には、全ての業務を請け負う「一括管理」と基幹業務のみを請け負う「限定管理」の
二通りがあります。
管理会社が注目を浴びる以前は、管理会社自体の体力も弱く、何かあった場合に責任逃れがで
きる「限定管理」が主流でした。
しかし、それでは管理会社の売上や利益が限られてしまいますので、ある時期から「一括管理」
が採用されるようになりました。
大手管理会社のうち、「限定管理」をまだ採用しているのは大京さんぐらいだと思います。

必ずしも「限定管理」＝コスト削減ではなく、場合によってはコスト高かもしれません。
例えばエレベーター保守について、管理会社が元請する場合、メーカー系保守会社は管理組合
に提示している×０．６〜×０．８の金額を管理会社には提示してきます。
何故なら管理組合との煩わしいやり取りが大幅に省けるからです。
また、管理組合との直接契約の場合、その管理組合が所有している数台のエレベーターが契約
の対象となりますが、管理会社が元請けする場合、その管理会社が管理している数千台のエレ
ベーターが契約の対象となり、スケールメリットが発生します。
このような仕組みにより、管理会社のマージンが例え上乗せされても、直接契約の金額より安
価になり得ます。

ただ、管理会社としてもリスクがありますので、独立系のエレベーター会社や機械駐会社は元
請けしません。

[92: 匿名さん]

89さん。

当時(１５年前）はマージンが結構とられていたようです。
一括請負で明細がなかったというひどい時代でもあったようです。

まず明細書をださせ、個々の項目について、どこに無駄があるかを細かくつぶしたてきたとききます。３００戸以上のタワーマンションですが、契約先の変更により年間１千６百万円、その他の経費節減（過剰管理作業の削減）も含めると３千万円以上の経費節減ができました。（エレベータ会社は超高層のため、メーカー系です）

おかげで１５年目の大規模修繕は、積み立ての４分の３で終わる見通しです。

おそらく、こういうマンションがでてきたので、先回りして #91に記載されているような対応を業者が始めたのかもしれませんね。

[93: 入居済み住民さん]

91、92さんありがとうございます。
昔はマージンをたんまりとられていたのですね。削減方法、効果の情報ありがとうございます。
最近は、国土交通省の管理下に入って、締め付けがあるようです。
他の管理会社が一括請負って信じられません。他の管理会社のほうがよっぽど大変そうです。
理事会がしっかりしていれば、直接契約に切り替えていくのでしょうね。
うちのエレベータは、メーカー系に保守を任せてますが、管理費を管理会社経由で、月6000円下げさせました。

[94: 大京マンションのオーナー]

大京のマンションを所有しているものです。
購入してしばらく経ちますが、鍵の付け替え、エントランス付近の工事とやらで全部の部屋の鍵やエントランスシステム全てを交換となりました。
友人も別の会社の大京マンションを持っているのですが、同じ時期に同じ事をしていることが分かりました。また親戚のライオンズマンションも同じ鍵の付け替えを同じ時期にしました。
しかも、壊れていも居ないのに、可能性があると迷惑がかかるという名目で数百万円もかかりました。

このようなことが判明したので、総会でその辺のことを少し聞いた後にすぐ、管理をマンション賃貸の仲介をしている大京アセットから数ヶ月前に入ったばかりの入居者が出るそうですと連絡が入りました？一般的に入居して仲介手数料を払って、数ヵ月後出ます！2，3ヶ月ですね。あるでしょうか？大京が出させて、他に持っている物件を仲介手数料なし、好条件でしている可能性があると思っています。このようなことを他の大京マンション（ライオンズ）を持っている方でありますか？

[96: 匿名さん]

今回の510億円赤字で今後は騙せて儲けられる管理を強化すると大京は宣言してますね。
買われた方々は十分心してかかる必要がありますね。大京を選んだ自己責任です。
みっともないので、あまりわめかず冷静にそして慎重に頑張って下さい。健闘を祈ります。

[97: 入居済み住民さん]

大京物件なので管理も系列会社ですが最悪ですね。組合が悪いのかわからないが、内廊下なのに夏でも一切空調の電源を入れてもらえずサウナ状態だし、次は廊下のダウンライトの電球を半分も消してしまい暗くて仕方がない。なんてがめついんだろう。あきれる。

[98: 匿名さん]

＞97さん
電気代の節約をしても、管理組合の支払う経費が減るだけで
大京の利益になるわけではありません。
管理組合に理由を伺ってみたらいかがですか？
場合によっては、経費削減のために総会で決まったことかもしれませんし…

何も理由がないのであれば、管理員の職務怠慢なのかもしれませんけど

[99: 匿名]

No.96
管理会社は変えられるから、危機感はないね。
大京が悪ければ、住民も管理会社の変更に同意してくれるから大丈夫。

No.97
９８さんのおっしゃるとおり、管理会社に儲けは発生しません。
理事会が照明、空調の調整を依頼すべきです。今より稼働時間を増やせば、管理費の支出が増えるだけです。

[100: 匿名さん]

大きなマンションの場合は、実際に住んでおられる方が会議に出て意見を出されますが、小さいマンションの場合は場所によりますが、投資目的で購入されているオーナーがほとんどで、会議（総会）には、住民はいて一人、二人です。あとは、大京の社員がいるのみです。大京はそれぞれのマンションに格安で住宅を提供し、社員はそれを購入。社員が総会を動かします。実際に私のマンションではそうで、一人で何を言っても同じ状態です。

[101: 匿名さん]

大京の社員が簡単にマンション買えるほど、
いつから高給になったの？
中古物件を大京の仲介で売ったことがあるけど、
営業さんは靴さえもなかなか新しいのを買えないと嘆いてたよ。

[102: 匿名さん]

大京リアルドと大京は違うからね。あくまでもリアルドは子会社。
昔の大京住宅流通だよ。

[103: 入居まちです。]

>>101

私も営業さんがライオンズマンションにお住まいだと伺いました。
検討物件の中には、社員の方も購入したい方がいると伺いました。
自社株を購入されている方もいるそうです。

今は、電機メーカーも車メーカーも自社製品を買うことで景気回復をはかっています。
デパートだって社員割引あるじゃないですか？
私は、大京の社員さんが同じマンションにお住みでもかまいませんよ。

大京社員が管理組合を躁作することは許せません。
そんなことがあれば戦いますよ！
大事な我が家ですから。

[104: 匿名さん]

大京の社員は数％引の社員割引で購入することが出来ます。
しかし、住んでしまえば、皆さんと同じ。会社が有利で自分達に不利なことは、社員であっても賛同
しませんし、住民として戦います。それくらいは分別がつきます。
格安で買える社員割引なら別かもしれませんが・・・

[105: 103]

104さん

　＞しかし、住んでしまえば、皆さんと同じ。会社が有利で自分達に不利なことは、社員であっても＞賛同しませんし、住民として戦います。それくらいは分別がつきます。

お願いしますね。
マンション過剰時代になり、中古マンション価値は建物だけでなく住人の質・管理組合の力具合も影響してきています。
管理会社に操られる管理組合で管理費や修繕費が高いなんてマンションは、嫌われ価値は下がってしまいます。

個人的にも、ローンを抱える身、いらぬ出費はさけたいです。
お願いしますね。

[106: 匿名さん]

過剰宣伝するほど、困ってる会社なの？
日本総合地所の同類？

[107: 103]

みなさんのライオンズマンションでは生協の箱について管理人さんは対応してくれていますか？

大京さんのイベントには必ずパルシステムがセットになっていて不安を覚えていたところ
同じ大京物件のスレで廊下に生協の箱を置くと宣言されている方がおり不安が増しています。

管理人さんが規約を守るように指導してくれるのでしょうか？
高額物件なのでマナーがいいと信じていましたが生協が絡むと期待できず…
いまさら購入したことを後悔しても手遅れなのですが…

管理人さん、どうなのでしょう？

[108: 匿名さん]

管理員は、挙動不審の有無で業者を選ぶ権限ある、但し、サービスのある業者は除かれる。

[109: 匿名さん]

管理人が規約無視して生協に玄関放置させることがありってこと？
そんな管理はイランね。

[110: 匿名さん]

管理組合の指示よりも規約よりもアステージ管理人には生協が優先するのでしょうか？

[111: 匿名さん]

１１０
＞管理組合の指示よりも規約よりもアステージ管理人には生協が優先するのでしょうか？

生協バッシング連がここにも来てるようだが、正しくはこうなるべき。
「管理組合の指示よりも規約よりもアステージ管理人の指示が優先するのでしょうか？」
こんなことが判らない入居者が話を混乱させている。

[112: 匿名さん]

管理人・管理員（なにこれ？）が規約を守るよう指導？業者を選ぶ？
この掲示板のアンチ生協派はマンション管理に無知な発言ばかり目立ちますね。
まあいろんな人がマンションにはいるから仕方ないが。

【管理担当です。一部テキストを削除しました。】

[113: 匿名さん]

>>111
これから大京マンションを購入しようとする者に対する発言としておかしいと思うが？

大京マンションには大京管理がもれなくついてくる。
そして営業からきいている規約と違い、契約したらパルシステムの通路放置の不在配達ももれなくついてくると知らされたら？
購入する側には生協の箱が放置されるマンションかどうかは資産価値の問題になる。
パルシステムと管理の関係はマンション購入に際する重要なチェック項目だ。

[115: 匿名さん]

企業連携はいいが、どういう形をとるのか？
マンション購入者の信用を失うようなことは避けなくてはならないと思います。

[116: 匿名さん]

住民のクレームは真摯に受け止めようね。

[117: 匿名さん]

管理委託費は高いのに管理の質は金額に見合っていませんね…。

[118: 匿名さん]

今年2回目の役員廻りで、理事長を引き受ける事となりました。
居住者の方がマンション管理に詳しい方がいて、いろいろ情報を頂いています。
大京管理と居住者（マンション管理に詳しい方）との間で少々板挟みになって
います。
私が勉強不足なのがいちばんいけないのですが、みなさんは役員の仕事は
どうされていますか？
ちなみに他の役員の方たちは、あまり協力的ではありません。
今年もしくは来年大規模修繕を控えております。

[119: 住民]

契約件数日本一だそうですね。儲かりますね。

[120: 匿名さん]

自分のマンションのことです。自分達で勉強しなければなりません。私は、理事が廻ってくるので、マンション管理士の資格をとりました。
誰か、そういった資格にチャレンジする方がお宅のマンションにもおられるのではないですか。
又、資格まではとられなくても、区分所有法や標準管理規約位は読むのは必要です。
特に大規模修繕を控えておられるのなら、業者まかせではなく、自分でも調べなければムダな経費が出ていくことに
なります。
本当に今その箇所をやらなければならないのか、先延ばしはできないか。又その工事費は全国の相場と比べて高いのかどうか。修繕積立金の額の設定は現状で賄っていけるのか等を。

[121: 匿名さん]

少し、おどかしましたが、実際業者は商売です。すこしでも工事は早くやった方がいいのです。早くやって何も
問題はありませんので。
しかし、業者のいうように工事をやっていくと、修繕積立金が全然足りなくなってしまいますよ。
工事に関することは全然判らないのは普通のことですが、今はインターネットで簡単に調べることができます。
又、こういった所にスレすれば教えてもらえます。要はやる気があるかどうかです。
管理会社も工事があればバックリベートがあるので、工事はすすめてくると思います。
だから、自分達のマンションは自分達で管理運営していくのが基本なんです。
一人でできなければ、組合員で手分けして勉強していけばいいと思います。
頑張ってください。

[122: 匿名さん]

No120様、お返事をありがとうございます。
昨年は管理会社任せでしたので、今年は管理会社変更等含めいろいろ
検討したいと思っています。
こういう方と一緒に役員をご一緒したかったです。
でもお仕事をされながら理事長の仕事は大変だと感じました。
また何かありましたら、こちらで質問をさせて下さい。
ありがとうございました。

[123: 入居済み住民さん]

２００８年度副理事長をしえいました。今年度２００９は大規模修繕の年ですので、このサイトでいろいろと勉強させてください。５月半ばに０９年度の理事会（ここは１年交代）ですが、今後はその年の理事会の半分（６～７名のうち３名が次年度にも平の理事として参画することを提案考えてます。皆さまの管理組合はどのような運営をされているのでしょうか？教えて頂きたくよろしくお願いします。

[124: マンションの住民]

理事は２年の半数交替が継続性を保つためにはベターでしょう。当マンションは２０名の理事のうち５名が残ります。しかし、任期は２年が限度で運営されてます。
大規模修繕については、別途ほかの参加者を募集して専門委員会の設置をされたほうがいいでしょう。修繕工事は複雑で大変な作業ですので、組合員の中で関心があり、知識のある方の参加が望まれます。大規模修繕は、耐用年数から推測しますが、早すぎると過剰な投資となり、遅すぎると劣化が進み工事費を増加させてしまうことになります。
業者からの試算通り工事をやれば、経費は嵩みますし、修繕費のアップは大幅なものになっていきます。劣化診断を専門家任せにせず、自主的な取り組みが区分所有者の理解を深め、何を専門家に依頼すればいいかが明らかになると共に、組合員間の合意形成につながってきます。
組合が主体となって、工事のグレード・修繕周期の検討や自主点検で必要な箇所を見つけ、優先順位を決めていくといったやり方が必要です。
管理会社主体では、管理会社にバックマージンが入るのが普通ですので、やはり組合主体にならざるをえないでしょう。

[125: 匿名さん]

管理費高いよ～
70m2-80m2中心のファミリー向け小規模物件。
共用設備施設は機械式駐車場とエレベーターとセコム以外何も無いし
管理人は週５日の日勤なのに管理費が17000-20000くらい。
普通は10000-15000円くらいじゃないのー？

[126: 入居済み住民さん]

大京アステージ最悪です。
私は今回理事会役員になりました。
過去の修繕や購入物をすべて調べました。
一例ですがポンプの修繕見積で部品が18,000円のものを140,000円に2,000円の部品を60,000円で
見積本来であれば120,000円で出来る修繕を680,000円で行っています。
物品購入も管理人が通勤するレインコートやコピー用紙など異常な枚数を購入していることが判明しました。
これだけではなく過去を調べるといろいろと詐欺まがりなことをしており今問題になっています。
管理費も高いし管理内容も悪いしこれでは大京アステージに管理を任しておけません。
現在、理事会で管理会社を変える方向で考えています。
皆さんも大京アステージの管理のしかたを調べ良い管理会社に替えたほうが良いと思います。

[127: 匿名さん]

兄弟が派遣で大京に勤めています。
全国をブロックに分けて、ブロックが一斉に鍵の付け替え、エントランスセキュリティーの買い替えを行うことを計画的にしているそうです。

まだ壊れていなくても、一斉に同じ地域、同じ関連会社に仕事を、一般の2倍以上の料金でし、儲けを出す手法だそうです。総会でそれらは、それぞれ報告決議されますが、実際に家族が住まない投資用マンションなどは、オーナーが参加することは殆どなく、住居している社員によって役員が決まり、議事が進行してゆきます。例え疑問などの意見が出たとしても、総会を実際は大京社員が仕切っている状態のマンションが多くありますから、問題なく議題はそのまま通るそうです。管理を大京アセットにしているところは、要注意です。

[128: 匿名さん]

専用掲示板で住民以外のレスを禁止するためなんてうそくさい。
同じライオン物件との交流どころかROMすらできない。

[129: 匿名さん]

酷いですね。

[130: 購入経験者さん]

なるほどですね。
わたしは、一年前に任期満了で退任した理事長経験者ですが、これといってあげ連ねるほどの不満はなかったです。
やはり、担当者によるのかもですね。
今回の総会から担当者がかわるらしいのでほんの少しだけ心配かな。
でも、理事ではないから、まあいいか…