大京アステージ（旧：大京管理）ってどうですか？

[匿名さん]

大京の物件購入を考えてます。管理会社は大京管理。
マンションは管理会社で買えって言いますよね。
大京管理ってどうですか？実際に大京管理物件にお住まいの方、ご意見お聞かせください。

【スレッド名を修正しました。管理担当 2009.3.22】

[81: 匿名さん]

>>80
＞でかい顔する賃貸入居者はどうにかしてほしいものです。
「でかい顔する」というとこ、貴殿のホンネだと思いますけど、公然と発言するのはどうかと．．．自分の人格さらけ出しすぎです。

[82: 匿名さん]

うちのマンションでは所有者も賃貸の人も関係なく、和気藹々とやっています。
総会にもできるだけ出てもらってますし。（発言は賃貸入居者の利害に関することというのは
説明してます）
70,71みたいな人も、ちゃんと説明すれば分かっていただけると思います。

[83: 入居済み住民さん]

巷で「マンションは管理を買え」というのはある面は正しく、でも間違いもあります、なぜなら管理会社は管理人をそれほど教育していません。たまたま良心的な方にあたっても、中には都合の悪い人（自分の行動にジャマと思っていいる人）がいてその管理人を追い出してしまう場合もあります。実際トラブル”0”だったのに、管理人が変えられたとたんに、泥棒に入られたり、ゴミ捨てルールを守らず臨人ともめたりと、まさにマンション選びはギャンブルです、でも一戸建てでも、テレビで見るように隣人の嫌がらせに会うこともあり、昔のように、地域コミュニティーを期待するなら田舎に住みましょう

[84: 匿名さん]

田舎は都会より人間関係で苦労するケースもあるよ

[85: 入居済み住民さん]

マンションの管理は買うのではなく、作るものです。
マンション管理で管理人の重要性はそれほど高いとは思えません。むしろ、フロントマンのほうが重要です。
管理人も、フロントマンも取替え可能です。理事会がしっかりして、管理の主導権をとればよいのです。したがって、マンション購入はギャンブルではありません。
都心部のほうが人間関係がドライですので、面倒くさい人間関係がなくよいです。

[86: 匿名さん]

大京アステージ（旧・大京管理）は管理費が高めなことは確かだよね。
管理費が高めだから内容もいい、とはなっていないと思うけど。

[87: 入居済み住民さん]

ちなみに坪単価どれくらいで比較してください。
その管理が高めという根拠を示してください。
最近は、管理委託費は下げて、工事で儲けるというビジネスモデルだとフロントマンに聞いておりましたが、違うのでしょうか。

[88: 匿名さん]

うちのマンションは大京アステージ管理ですが：

●エレベータのメンテナンスは大京アを通さずに直接エレベータメーカ保守会社と契約
●掃除清掃は大京アを通さずに大京の清掃子会社に契約
●一般の管理については、大京ア

という事で、コスト削減を実現しています。
大京アステージ自身がどう、というより、やはり住民側（管理組合）がキチンと管理会社を活用できるか、というのがポイントでしょうね。

[89: 入居済み住民さん]

うちも大京アステージを通さずエレベーターメーカーと保守契約をしています。管理組合が何も言わなくともはじめからそうでした。今後は、エレベータのトラブルは管理会社が関与しないわけにいかないということで、エレベーターは大京アステージを通して契約し、かつ値段据え置きとする（ディベートなし）といわれています。
清掃も管理組合が何も言わなくとも、大京ライフと直接契約です。
インターネット、宅配ボックス、留守モードも直接契約です。
その他の管理が大京アステージです。
本当にコスト削減になってますか？

[90: 入居済み住民さん]

>89
単語間違えました。
「ディベート」　ではなく　「マージン」です。
機械式駐車場も直接契約です。
直接契約でないのは、消防、増圧ポンプ、植栽くらいです。
今期は、直接契約であろうとなかろうと、すべての契約の見直しをやる予定です。

[91: 業界人さん]

＞88・89さんへ

管理方式には、全ての業務を請け負う「一括管理」と基幹業務のみを請け負う「限定管理」の
二通りがあります。
管理会社が注目を浴びる以前は、管理会社自体の体力も弱く、何かあった場合に責任逃れがで
きる「限定管理」が主流でした。
しかし、それでは管理会社の売上や利益が限られてしまいますので、ある時期から「一括管理」
が採用されるようになりました。
大手管理会社のうち、「限定管理」をまだ採用しているのは大京さんぐらいだと思います。

必ずしも「限定管理」＝コスト削減ではなく、場合によってはコスト高かもしれません。
例えばエレベーター保守について、管理会社が元請する場合、メーカー系保守会社は管理組合
に提示している×０．６〜×０．８の金額を管理会社には提示してきます。
何故なら管理組合との煩わしいやり取りが大幅に省けるからです。
また、管理組合との直接契約の場合、その管理組合が所有している数台のエレベーターが契約
の対象となりますが、管理会社が元請けする場合、その管理会社が管理している数千台のエレ
ベーターが契約の対象となり、スケールメリットが発生します。
このような仕組みにより、管理会社のマージンが例え上乗せされても、直接契約の金額より安
価になり得ます。

ただ、管理会社としてもリスクがありますので、独立系のエレベーター会社や機械駐会社は元
請けしません。

[92: 匿名さん]

89さん。

当時(１５年前）はマージンが結構とられていたようです。
一括請負で明細がなかったというひどい時代でもあったようです。

まず明細書をださせ、個々の項目について、どこに無駄があるかを細かくつぶしたてきたとききます。３００戸以上のタワーマンションですが、契約先の変更により年間１千６百万円、その他の経費節減（過剰管理作業の削減）も含めると３千万円以上の経費節減ができました。（エレベータ会社は超高層のため、メーカー系です）

おかげで１５年目の大規模修繕は、積み立ての４分の３で終わる見通しです。

おそらく、こういうマンションがでてきたので、先回りして #91に記載されているような対応を業者が始めたのかもしれませんね。

[93: 入居済み住民さん]

91、92さんありがとうございます。
昔はマージンをたんまりとられていたのですね。削減方法、効果の情報ありがとうございます。
最近は、国土交通省の管理下に入って、締め付けがあるようです。
他の管理会社が一括請負って信じられません。他の管理会社のほうがよっぽど大変そうです。
理事会がしっかりしていれば、直接契約に切り替えていくのでしょうね。
うちのエレベータは、メーカー系に保守を任せてますが、管理費を管理会社経由で、月6000円下げさせました。

[94: 大京マンションのオーナー]

大京のマンションを所有しているものです。
購入してしばらく経ちますが、鍵の付け替え、エントランス付近の工事とやらで全部の部屋の鍵やエントランスシステム全てを交換となりました。
友人も別の会社の大京マンションを持っているのですが、同じ時期に同じ事をしていることが分かりました。また親戚のライオンズマンションも同じ鍵の付け替えを同じ時期にしました。
しかも、壊れていも居ないのに、可能性があると迷惑がかかるという名目で数百万円もかかりました。

このようなことが判明したので、総会でその辺のことを少し聞いた後にすぐ、管理をマンション賃貸の仲介をしている大京アセットから数ヶ月前に入ったばかりの入居者が出るそうですと連絡が入りました？一般的に入居して仲介手数料を払って、数ヵ月後出ます！2，3ヶ月ですね。あるでしょうか？大京が出させて、他に持っている物件を仲介手数料なし、好条件でしている可能性があると思っています。このようなことを他の大京マンション（ライオンズ）を持っている方でありますか？

[96: 匿名さん]

今回の510億円赤字で今後は騙せて儲けられる管理を強化すると大京は宣言してますね。
買われた方々は十分心してかかる必要がありますね。大京を選んだ自己責任です。
みっともないので、あまりわめかず冷静にそして慎重に頑張って下さい。健闘を祈ります。

[97: 入居済み住民さん]

大京物件なので管理も系列会社ですが最悪ですね。組合が悪いのかわからないが、内廊下なのに夏でも一切空調の電源を入れてもらえずサウナ状態だし、次は廊下のダウンライトの電球を半分も消してしまい暗くて仕方がない。なんてがめついんだろう。あきれる。

[98: 匿名さん]

＞97さん
電気代の節約をしても、管理組合の支払う経費が減るだけで
大京の利益になるわけではありません。
管理組合に理由を伺ってみたらいかがですか？
場合によっては、経費削減のために総会で決まったことかもしれませんし…

何も理由がないのであれば、管理員の職務怠慢なのかもしれませんけど

[99: 匿名]

No.96
管理会社は変えられるから、危機感はないね。
大京が悪ければ、住民も管理会社の変更に同意してくれるから大丈夫。

No.97
９８さんのおっしゃるとおり、管理会社に儲けは発生しません。
理事会が照明、空調の調整を依頼すべきです。今より稼働時間を増やせば、管理費の支出が増えるだけです。

[100: 匿名さん]

大きなマンションの場合は、実際に住んでおられる方が会議に出て意見を出されますが、小さいマンションの場合は場所によりますが、投資目的で購入されているオーナーがほとんどで、会議（総会）には、住民はいて一人、二人です。あとは、大京の社員がいるのみです。大京はそれぞれのマンションに格安で住宅を提供し、社員はそれを購入。社員が総会を動かします。実際に私のマンションではそうで、一人で何を言っても同じ状態です。