分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

[管理会社フロント]

ことらは、分譲マンションの管理会社に勤務している人。（そのうちいわゆるフロントマンと自認している人たち）専用の雑談・意見交換の場です。
ここでは、購入予定者や、すでにマンションにお住まいの方々が多数見ているにもかかわらず、全て本音で語っていただける、正直者のみ参加願います。
「きれい事」「建前」は不要です。

[62: 業界人]

>>61その通りですね。
理事といえどもフロントといえどもお互い人間ですから。組合に所属してたり会社に所属してても人間同士で感情もありますからね。よい人間関係がよい結果を産むんだと思います。フロントやってると、あのマンションのためなら、あの理事長のためなら努力を惜しまない、というマンションがあるものです。フロントにそう思わせる理事長はやり手だし、マンションもよくなりますよね。
恐らくフロントの側に問題のあるケースも少なくないのでしょうね。

[63: 匿名さん]

バツイチの美人が理事長になりました。
テンションあがりました。

[64: 匿名さん]

今日もたるい一日でした。
明日もたるい理事会です。
適当に聞き流して、終わらせよう。
早く帰ってパチンコ行こう。

[65: フロントマン]

本当に理事会って意味ない。
ほんと組合員って無責任な発言が多すぎ。自分は何もしないから思いつきだけでしゃべってくる。
ちんたらちんたらいつまでもしゃべってるし、あんたらそんなに暇なのって思ってしまう。
しかし、役員らの組合運営の進め方みてると、こいつらよくこんなんで会社勤めできてるなって
真剣に心配してしまう。

[66: サラリーマンさん]

>>65
心配無用。
そんな彼らは、社会の中では65より人望も収入もあり、あなたを含め管理会社を使うマンションを購入したのだから。

[67: 匿名さん]

>>66
ご自分では気付いておられないようですが、あなたのような発言が65の言う無責任な発言なのではないでしょうか。
人望とか収入とか無責任な決めつけはよくありませんよ。
あなたも社会で生きておられるなら、逆に65に使われる場面もあるかもしれません。あなたにはお客様は存在しないのでしょうか。
人望とか収入とか言われる前に社会の仕組みを学んでください。

[68: フロントマン]

職業に貴賎はありません。
そういう態度で望まれるお客様には、それなりの杓子定規・契約内容のみ遵守のご協力しか致しません。
私たちも人間ですから。
お互い気持ちのよい関係で、winwinになれることを望んでおります。

[69: 匿名さん]

＞１．職業に貴賎はありません。
＞２．そういう態度で望まれるお客様には、それなりの杓子定規・契約内容のみ遵守のご協力しか致しません。
＞３．私たちも人間ですから。
＞４．お互い気持ちのよい関係で、winwinになれることを望んでおります。

矛盾だらけのコメント。
１．は正しいが、３．は同じ感情で、貴方自身も認めているのは矛盾してますよ。
本来は、２，の誠実な遵守が４．を醸成することをお忘れ無くね。

[70: フロントマン]

言ってる意味がぜんぜんわからん

[71: 匿名さん]

管理員には無理だろうよ。

[72: フロントマン]

管理員じゃないけどわかんないも～ん

[73: 匿名さん]

>>69
68は全く矛盾してませんよ。解説しましょう。
68は「そういう態度で望まれるのなら」という条件付けをしているのです。つまり「だからお互いにそういう態度をとらないようにしましょうね」と言ってるわけですよ。何も68が自らの意思でそういう態度をとる、と言ってるのではありません。
68さん、理解不足で文句を言うのも厄介な組合員にありがちです。気をつけましょうね。

[74: 匿名さん]

＞68は「そういう態度で望まれるのなら」という条件付けをしているのです。つまり「だからお互いにそういう態度をとらないようにしましょうね」と言ってるわけですよ。何も68が自らの意思でそういう態度をとる、と言ってるのではありません。

人間だから杓子定規にやると宣言してることは、同根の感情に過ぎない点が理解できないようですね。

[75: フロントマン]

>人間だから杓子定規にやると宣言してることは、同根の感情に過ぎない点が理解できないようですね。

私の書き方が悪いからこういう受け取られ方をするんでしょうか？

私たちも人間ですから。→お互い気持ちのよい関係で、winwinになれることを望んでおります。

につなげたつもりだんたんですがね。

っと。この話はこの辺で・・・

[76: 匿名さん]

同根の感情…。なんですかそれ。
「殴るぞ」って言ってる人間に、「殴ったら殴り返すよ」って言ったら同根の感情だからダメだと…。つまり殴られ続けろと。
そもそも最初に殴るぞって言った人は誰でしょう。
「ミサイルじゃない。人工衛星だから迎撃するな」並みの理屈ですね。
まぁフロントは日々こんな方々を相手にしてますから、言葉にはかなり神経つかってますよね。最低の理解力の人を想定して言葉を発しないとね。

[77: 匿名さん]

＞「殴るぞ」って言ってる人間に、「殴ったら殴り返すよ」って言ったら同根の感情だからダメだと…。つまり殴られ続けろと。

当然でしょう。正当な手段に変えるのが当たり前でしょうよ。

[78: フロントマン]

>76
>まぁフロントは日々こんな方々を相手にしてますから、言葉にはかなり神経つかってますよね。最低の理解力の人を想定して言葉を発しないとね。

この点、わかって頂ける方がいるとは。
おっしゃるとおり、かなり気をつかってます。少しでもあいまいなことをいうと都合の良い解釈をされますし、
あらぬ方向へ話を取り違えられることも多々あります。
ですから、通常の日本語の文章ではなく、常に結論を先に言ってから説明をする。そこがポイントとなります。

ちなみに私現役フロントですが、本日定休日の為決して仕事中に打ち込んでるのではないので、あしからず。

[79: 匿名さん]

>>77
ちゃんと読んで理解しないと。
「殴るぞ」っていう相手に「殴ったら殴り返すよ」って言い返すだけでもダメなの？
現にフロントマンさんは、「杓子定規な契約を遵守した協力はする」と言ってるんですよ。
誰も契約を履行しないとは言ってないんですけどね。
まぁこれ以上の相互理解は無理なようですのでこのあたりでやめときます。
フロントマンさん、総会などでの困った組合員対応は、ある意味フロントマンと理事は同じ立場ですから、よくわかりますよ。頑張ってください。

[80: 匿名さん]

↑の方、杓子定規の意味が分からない様では、書き込みは止めとおきなさい。

[81: 匿名さん]

杓子定規とは「全てのことを一つの標準や規則に当てはめて処置しようとする融通のきかないやり方」
今回の場合は、契約書に書いてあることのみを業務として行い、書いてないこと（グレーゾーンなど）は契約書を盾に一切やらない、ということですね。
杓子定規という言葉だけにスポットをあてて全体の意味を曲解する（または本当に理解できない）。まさに困った組合員の典型ですね。

[82: ふろんと]

今日も理事会という名の雑談会へ出席。無駄な時間をすごしてしまった。
俺の家族との大切な時間を返せ。こっちはサービス残業でやっとるんです。
北朝鮮のミサイルの話を３０分もしないでください。

[83: 匿名さん]

ちょっと前の書き込みに収益性が低い物件は手を引くという話がありましたけど、
実際管理会社にとって手放したくない物件ってどのくらいの戸数なのでしょうか？

例えば50戸、100戸、300戸以上など戸数が増える程いいって話になるのでしょうか？

[84: ふろんと]

正直、会社的には解約ＯＫラインは戸数より、利益率によりますね。会社からの規定利益率が
指示されてます。（うちの場合は売り上げの３４％）この利益率が３０％を割っていてなおかつ値上げに応じてもらえない場合は、手を引く対象になりますが、あくまでもこちらから切るわけじゃーありません。
先方から他社の見積もりを取ったとか言われたら、がんばって死守はしないだけです。

あと、組合員の皆さんは知らないかもしれませんが、組合員がこっそり見積もり取得してても相手先の管理会社から教えてもらえることが大変多いのが実情です。
業界団体の会合等やゴルフコンペなんかで支店長以上のクラスは割りと仲良しみたいで、わざわざ見積もり
依頼来てるけどって教えてくれます。

ただ、いくら会社的にＯＫでも、フロントの評価はダウンするんで、担当者的にはＯＫラインはありませんね。
管理切られて気持ちいいわけないですもんね。
ちなみに１００戸オーバーはひとつのラインみたいな感じはありますね。それ以下なら会社も自分も、まあいっかってね。

[85: 野次馬]

>ふろんと　さんへ

このスレを眺めていて（時々おちょくっていて）最も価値のある情報に出会いました。
利益率34％（多分キックバックを含む）は、想像以上に高い設定です。
労働集約産業として、無駄のない（例えばＩＴ活用）合理化努力をすれば、管理組合の納得を得られる
受託費用（再委託先分を含む）となるのでは？

[86: 匿名さん]

ＩＴ活用して合理化って。今更。笑える。

[87: 匿名さん]

＞ＩＴ活用して合理化って。今更。笑える。

３０年前に聞いたことあるね。歴史は繰り返すのかな。

[88: 現役監事]

>３６及び３７のご両人へ

ＩＴ活用とはパソコンで資料を作成する事と思っているの？
大手管理会社は基幹ソフトに「JーSystem」なんかを採用していますが、フロントマンはアクセス出来ませんね。
フロント支援ソフトが有っても基幹ソフトと連動していませんね。
資料作成に必要なデータは、基幹システムをオペレーションしている事務員にたのんで紙で出してもらうの？

例えば、折角水道使用量検針が集中管理になっているマンションで、管理員が各戸メータを読み取り、ファックスで
事務所に流し、女子事務員がパソコンに入力して水道料を計算（ここは多分自動計算）する‥

こんな状態が今どき「ＩＴ活用している」と云えるのかね？
省ける労力を合理化しないで、辻褄を委託管理費で合わせる事が管理会社の経営か？
（まあフロントマンは経営に対して発言力がないから関係ないか）

[89: 匿名さん]

＞事務所に流し、女子事務員がパソコンに入力して水道料を計算（ここは多分自動計算）する‥

懐かしい、関西方面の方ですな。水道料計算とは。

[90: 管理侍]

大手管理会社ってどこ？そんな特定の会社の話されてもね。
どんな業態でもシステム化できる業務とできない業務があります。またシステムのイニシャル・ランニングコスト、導入による効果を考えてあえてシステム化しない業務もあります。
例として挙げている水道集中管理の話にしても人の入力作業をしなくてもよいようなシステムをマンションに導入するとしたら、建築コストは相当かかります。当然その費用はマンションの売値に反映されます。１棟、１棟そんな設備をマンションに導入するんですか？
システムもメンテナンスが必要ですし、陳腐化もします。その後の更新にも費用はかかります。コストに見合う効果は無いでしょうね。コストと効果、それを考えるのが経営でしょう。
ＩＴ活用とか言うからどんな話かと思えば出てきた例が水道検針とはね…。大したＩＴ活用ですね。今管理会社の中で語られているシステム関連の話はそんなレベルではありませんのでご心配なく。

[91: 現役監事]

>９０管理侍さんへ

例え話だけに食い付かなくても‥　３６・３７の推定レベルで解りそうな例えを出しただけですが。

管理会社である限り「基幹事務」はやってますよね。
会計・出納はシステム化や一部外部組織との連携（例：ファクタリング会社と使っての管理費等の収納）で
あまり人手は掛からないでしょう。
人手がいるのは管理員（大方は子会社からの派遣）ですが基幹事務ではありません。
後は、維持・修繕に関する提案と実施管理ですよね。これが管理会社の主業務（大半がフロントマンの役割でしょ？）
つまり管理会社はマンション管理組合に対するコンサルが主業務のはずです。
それにも拘らず、この掲示板の多くに管理会社不信のスレやレスが多いのは何故でしょう？
また、その様なレスに「説得力のある」反論が業界関係者から出ないのは何故？

フロントマンの多くは「我々はクレーム産業だ」と自嘲しています。
普通フロントマンの担当組合は１０ヶ所強で（ひどい所は２０ヵ所以上）
やっている事は労働集約型の資料作りや、言い訳に各管理組合を走り回っているだけ。

会社はこの現状の改善努力もせず、各業者からピンハネやキックバックを取る事だけに汲々としている。
これでは、フロントが愛想をつかして辞めたり、持ち逃げ等の不祥事を起こしても不思議ではない。

管理組合から高く評価されるコンサル業務が主業務になればフロントマンも仕事の遣り甲斐があるだろうに‥

貴方はフロント経験者で管理会社の中堅以上の幹部だとお見受けしますので、このスレにコメントを待っています。

[92: サラリーマンさん]

管理会社は本来理事会のアシスタントでなければならないのだが、売り上げ至上主義に走りすぎ、組合のために必ずしもプラスになっていないのが現実です。
前スレにもありますが、組合から信頼されるコンサル業務ができれば、将来的にも生き残っていけますよ。自分達に自信がないから他コンサルの登場には異常な反感をみせているのもその一例です。
組合の中身が改善されたりすのるは、管理会社にとってマイナスと考えているようでは前途多難ですね。

[93: 匿名さん]

＞管理会社は本来理事会のアシスタントでなければならないのだ

ウソは書かないことです。管理会社は管理組合の管理の中のある業務を行うことを受託する業務で、管理組合とは管理委託契約（委任契約）を結び、決してアシスタントではありません。

[94: サラリーマンさん]

そんなうわべだけのつきあいしかできないから管理会社は信頼がおけないんですよ。しっていること等は積極的に
アシストするのが信頼関係を築くのに大切なんですよ。
フロント、管理員は組合との付き合いは委託業務の枠ないだけじゃないでしょう。

[95: 管理侍]

現役監事さんへ
システム化については各社の考え方によってかなり差はありますね。ただ言えることはシステム化で効率化して経費を削減できた時代はもう過ぎてしまいました。この業態で経費削減のためのシステム化はもう余地はないと考えます。（付加価値サービスのためのシステム化は別）
管理会社の主業務が管理組合へのコンサルであるという意見はその通りです。
管理会社への不信のレスが多いのは、様々な要因があると思いますがここで全ては語れません。実際に悪い管理会社が存在することも事実でしょう。
しかしよい管理会社が存在することも事実なのです。
皆さん、そんなに馬鹿じゃないですよね？管理会社の人間もそんなに馬鹿ではありません。だとすれば高い費用で仕事をしない管理会社が生き残れるはずはないでしょう。
きちんとした管理会社は、きちんと経費を積算し、必要な経費と利益は頂き、やることはやる、サービスの質で競っています。低価格至上主義の価格競争には加わりません。
管理会社批判の多くのレスに共通していることは「管理会社」ということで全ての会社を一くくりにしていることです（92が良い例です）。それは違うのではないでしょうか。
レベルの高いサービスを求めるのであればコストもかかります。一方、コンサル使って入札させ、散々値切って最安値の会社と契約しておいて、サービスの質まで求めるのは世の中の常識からは逸脱しているのではないでしょうか。

[96: サラリーマンさん]

管理会社というだけで全てを一くくりにしているのではないですよ。共存共栄、適正価格であれば納得できるんです。しかし、他相場と比較して、高かったり、サービス内容が悪い時にマン管士等のコンサルの活用もでてくるんです。
しかし、管理会社の方からマン管士はダメというのは良く聞くのは事実です。コンサルは管理会社との値下げ交渉さえできれば後はどうなってもいいというのであれば、そんなコンサルも生き残っていくことはできないでしょう。

[97: 現役監事]

管理侍さんへ

私の問いかけに真摯にご解答頂き有難うございます。

>きちんとした管理会社は、きちんと経費を積算し、必要な経費と利益は頂き、やることはやる、サービスの質で
>競っています。低価格至上主義の価格競争には加わりません。

全面的に同意します。ただ残念ながら私はその様な管理会社を知りません。
もしご存知なら、その会社が何処かほぼ推定できる情報をレスして頂けませんか？

仮に、報酬が１０万円／月でマンションの為に価値ある助言や支援をしてくれるコンサルタント（管理士を含む）が居たとしましょう。（管理組合も費用対効果に納得しているとする）

ピンハネやキックバックを取らない前提で、管理委託費の明細をもっと細分化してコンサル業務費１０万円／月
を要求する管理会社があっていいのですがね。
そうすれば管理組合も別途コンサル契約を結ぶ必要もなく、管理会社のコンサル実績を見て評価しやすい。
管理会社間の競争は、ここでして欲しい。企業内にいる多くの管理士も資格に基づく本来の役割がはたせます。

[98: 匿名さん]

＞サービス内容が悪い時にマン管士等のコンサルの活用もでてくるんです。

うそー、まるで月光仮面の叔父さんね。テレビの見過ぎじゃないの。
サービス内容良い悪い？そんなのマン管士に分かるわけないです。
せいぜい勉強、実務経験している人が法規違反が分かる程度ですよ。

[99: 管理侍]

現役監事さんへ
そのような管理会社を知らない、というのは残念ですね。そのご意見を聞いて思ったのですが、多くの管理会社の情報を持っていて、価格だけではなくその組合に合った管理会社を選定するコンサルがいればよいですね。管理員の質がよい、担当者の提案力が高い、技術者が多い、大規模マンションが得意、とにかく安い、など各社の強みはバラバラですので。
残念ながら特定の会社を推定できるような情報をここで書く訳にはいきませんが、いくつかのポイントを述べます。
管理戸数が多すぎないこと（管理会社主導になりやすい）
かと言って中小ではないこと（質に限界あり）
独立系でないこと（低価格のみで質が伴わないケース多）
あくまでも個人的意見です。
後半のご意見はその通りですね。明細も業務も細分化して、組合が「これとこの業務だけ依頼します」と選択できるようになればよいと思います。
一つ忠告ですが、業者からキックバックを取らない管理会社もいます。そして業者からキックバックを取るコンサルもいます。コンサルを神様みたいに思ってたら、いいように転がされますよ。

[100: 現役監事]

>９９

せめてキックバックを取らない管理会社の推定情報でも‥　（取れないケースは知っています）

ご忠告のコンサルタント（管理士を含む）でもキックバックやピンハネ（紹介料？）をとる輩の存在は
充分想像できます。
場合によっては管理会社からも？（総会屋の手口と同じ）
理事長・修繕委員長等の篭絡費用より安いでしょうが‥

[101: 周辺住民さん]

きちんとした管理会社を探すのがわからないから、困るんだろうが。理想的なことばかりいって管理会社を正当化
しようとしているけど、自分の都合がいいことばかりいっているようじゃ信頼はできない。侍さんよ

[102: 匿名さん]

ここで自社名を出す訳にはいかないでしょう。
提示されているポイントはそれなりに有効だと思います。

[103: 周辺住民さん]

月光仮面なつかしいなあ。赤胴（？）鈴之助知ってるかい。よき時代じゃったなー。

[104: 管理侍]

101へ
きちんとした管理会社を探すのがわからないって、大の大人が恥ずかしくないの？
コンサルの意見、管理会社の意見、他の組合員の意見、何を聞いて何を信じるか、そしてどこの会社を選択するか、最後は全て自己責任でしょ？
「管理会社を正当化しようとしてる」って何？その意見は管理会社＝悪という前提の考えですね。
私は正当化しようなんて思ってないですよ。元々正当なんですから。
ただどんな業界にも中には悪徳業者もいるでしょうね。そんな会社と契約しないように注意するのも自己責任です。あなたのマンションでしょ。
私は自分自身も管理組合員ですから、少しでも参考になればと情報発信してるだけです。情報の取捨選択は個人の責任でお願いします。
ただ多くの方々は管理組合員であっても、管理会社社員ではないですね。管理会社であり管理組合員でもある人間の意見が少しでも参考になれば幸いです。

[105: 管理侍]

現役監事さんへ
キックバックを取らない会社…。それはかなり難しい。私も限られた情報しかありませんが、そういう会社も事実あります。
これも詳しくは言えませんが、合い見積りで複数社が競合すると、どの会社がキックバックを取っているとか、取っていないとかわかる場合があります。管理組合の皆さんにはわからないですけど。
あとコンサルの話はまさにその通り。組合から報酬をもらい、決定した管理会社からも報酬をもらう。しかもコンサルに報酬を支払わない会社は入札に呼ばれない（コンサルが理由を付けてその会社を組合に薦めない）。結果、どこの会社に決定してもコンサルは報酬を二重取りできる。そういう手口もよくあるパターンです。
こんなにバラしたらまた怒られますね。

[106: 現役監事]

>合い見積りで複数社が競合すると、どの会社がキックバックを取っているとか、取っていないとかわかる
下請けの会社が同じと解っている場合かな？

悪徳？コンサルタントの例は、先に書いたとおり想像の範囲です。
組織力のあるムジナが、同じ穴の組織力の無いムジナにシテやられる訳だ。
そりゃ管理会社としては面白くないでしょうね。
同じ金でも篭絡費で出すより気分か悪い‥ですか。文句を言っていく所も無いし‥。

薄々承知でそのコンサルタントを使う管理組合もあるかも（悪知恵の働く者は何処にでもいます）

[107: 管理侍]

いえいえ、そんなコンサル相手に報酬なんか払う気ないですから。そんなコンサルに依頼する組合の入札に参加なんかしませんよ。毎回断ってます。
コンサルに報酬を支払う管理会社は、してやられるんじゃなくて自らの意思で成功報酬を払ってるんですよ。受託できなければ報酬は支払わないんですから文句なんて言わないでしょう。
薄々承知でそんなコンサルを使う組合はどうぞムジナ管理会社と仲良くやってください。それを悪知恵が働くと評価するあなたはムジナと同類のようですね。一緒にされたら困りますよ。
ところでＨＮを使い分けるような真似はやめたらどう？バレてるよ。
あなたもレスする価値無しだね。
以上

[108: 匿名さん]

管理会社でも、マン管士でも、いい加減なコンサルでも、引っ掛かる無責任体制の管理組合が一番悪いね。
これらの相手は慈善事業者ではなく、修繕積立金を狙う詐欺師との色眼鏡で対処すべきことは常識です。

[109: 現役監事]

>１０７さんへ

貴方も感情の起伏が激しいというか、論旨のスタンスがコロコロ変わる人ですね。
確かに私も貴方と同様、不注意で途中からＨＮが変わりました（それまでは野次馬）
使い分けのつもりはありませんが、このＨＮでのレスに喰いついた人があったからそのまま使っています。
使い分けとは同じ趣旨のテーマを複数のＨＮで論ずる場合です。
参考までに、他のスレで「自称マンション通」を使っています。（他にもありますが）

まあ同じスレへのレスは同じＨＮで通すよう注意します。

[110: 匿名さん]

＞まあ同じスレへのレスは同じＨＮで通すよう注意します。

所詮、形を変えた匿名でしょう。HNを変えて掲示板を荒らすのを制御するのは掲示板の管理者の仕事です。

[111: 管理侍]

109さん
感情の起伏？論旨のスタンスが変わる？
私は基本的に相手の対応に合わせてるだけですし、かなり一貫していると思いますが。
ただムジナなんていう言葉を使うレベルの人間にレスする価値は無いと判断したまでですよ。一応、侍ですので斬りつけてくる相手には一旦斬り返しとかないとね。
ま、現役監事へのレスはこれを最後にしますので。私に教えを乞いたいなら、別のＨＮで礼儀正しく質問することです。自称マンション通さんのような態度ならまた色々教えてあげますよ。それを「使い分け」って人は呼ぶんですけどね。