分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

[管理会社フロント]

ことらは、分譲マンションの管理会社に勤務している人。（そのうちいわゆるフロントマンと自認している人たち）専用の雑談・意見交換の場です。
ここでは、購入予定者や、すでにマンションにお住まいの方々が多数見ているにもかかわらず、全て本音で語っていただける、正直者のみ参加願います。
「きれい事」「建前」は不要です。

[222: 匿名さん]

「値上げ＝経営の危機」はチョット大袈裟では？

例え収益が悪い物件でも、管理を続ける価値がある物件（シンボリックな物件等）なら、手を引いたりしません。
得てして収益が悪い物件は、減額した上に、手間ばかり掛かる物件です。
管理会社なんて掃いて捨てる程あるといいますが、このような物件にはさすがのＮＨやＧも寄り付きません。
せいぜい管理業を片手間にしている会社ぐらいです。

[223: 匿名さん]

＞例え収益が悪い物件でも、管理を続ける価値がある物件（シンボリックな物件等）なら、手を引いたりしません。

例え収益の悪い管理会社でも、管理を続けさせる価値がある管理会社なら、値上げをしなければ変更しません。

[224: 匿名さん]

某中堅管理会社の営業の方から聞いた話ですが、住友不動産建物サービスや野村リビングサポートから呼ばれていて忙しいと言ってましたよ。要は住友や野村が要らない小規模物件の管理をくれてやるけどどうか？という話だそうで。

[225: 匿名さん]

子供だましの様なガセネタは大人のやることでないよ。

[226: 管理侍]

224は表現がややオーバーかもしれないがガセではないですよ。
利益の上がらないマンションの契約は継続しないという、ごく当たり前の経営的判断を大手がやっていることは事実。もちろん会社の方針によるので、中にはそうではない大手もありますが。
そのようなマンションを引き受けるのは低価格である中小になるのは自然の流れですね。

[227: 匿名さん]

詐欺はいけませんが、管理会社にも百円ショップがあるのは当たり前です。

[228: 匿名N]

利益率の悪いお客様への値上げ要請は理解できますが、それを実行するというのは、正にその管理会社の内容が悪化しているのでしょう。なぜなら現在までその様な客を飲み込んで仕事してきたのですから。もし、値上げ要求してだめで解約したなら、社員をリストラするとかそれ以外の原価を下げなければ、いくら利益率が悪くても粗利益で赤字でない限り、単に経常利益が減じてしまうから。その管理会社がそこまで追い詰められているということでしょう。ただし、ものすごく手のかかる（モンスター系のクレーマー）お客ならば、値上げ交渉を材料に解約するという戦略もあると思うけど・・・。

[229: 匿名さん]

中古マンションの値下がりが止まらない現在、管理会社自身のコストセーブの為の人員削減以外の方法はない。

[230: 管理侍]

大手が利益率の悪いマンションへ値上げ要請するのは、財務体質が悪化して追い詰められてるからって本気で思ってるのかな？中小ならともかく。
会社が儲かっているから利益の上がらないマンションの契約もとりあえず継続するの？まぁ中にはそんな大手もありますが、もうそんな時代じゃないでしょう。利益の上がらないマンションは利益率の改善をする。値上げしてもらえないなら解約し、そのマンションにかかっていたパワーを別の適正価格のマンションにかけてサービス向上を目指す。
この業界もやっとそういう当たり前の経営判断をやるような動きになってきただけの話だと思います。

[231: 匿名さん]

タカが管理会社、利益率とは鷹揚な、デベのアフターケアーの手足に過ぎないよ。

[232: 匿名さん]

鷹揚な、ではなく、大様な、でしょう。

[233: フロントです]

フロントの人員削減について、大手は年間５千戸以上も管理戸数を伸ばしています。
不採算管理組合との管理委託契約の解除したとしても、翌年の新卒の入社人員を削ればなんとでも
なりますよ。
業界全体としてはまだまだ拡大し続けていますし、今後もマンションは供給され続けるんですよ。
中小ならいざしらず、大手は管理戸数１０万戸を越えたあたりから、利益率重視にシフトしています。
手間のかかる管理組合や、利益の上がらない管理組合に人員を割くのではなく、利益があがりあまり
無理難題を言わない管理組合をフロントに数多く担当させたほうが、経済的なんですよ。

[234: 匿名さん]

＞利益があがりあまり無理難題を言わない管理組合をフロントに数多く担当させたほうが、経済的なんですよ。

それじゃあ、10万戸以上の大手は高い割にはサービスが悪いってことじゃないですか。
管理戸数が多いというのは管理組合にとっては、必ずしも好ましいことではないようですね。

[235: 管理侍]

>>234
あなたが本当にそう思われるなら、管理戸数の少ない会社を選択されればよいのです。
経済的なことは悪いことなのでしょうか？
あるマンションでは適正価格を支払ってもらい、あるマンションは特別価格で管理を受ける。これはある意味で不公平だし、組合を裏切っていることになります。
きちんとした費用を支払っている組合には最高のサービスを提供する。そのためにも値切るだけ値切って無理難題を言う組合にはそれなりの対応をとり、その分の人件費を別のマンションにかける。それが企業として本当の意味での誠実さではないでしょうか？

[236: 匿名さん]

>>235
あなたのいっていることは詭弁です。
フロントの全員が委託業務費の値段によってサービスの質を変えることができますか。
管理員がそれで仕事の手を抜きますか。
最高のサービスとはなんですか。委託契約以外のことをやってくれるんですか。それはなんですか？
どう考えてもおかしいでしょう。

[237: 匿名さん]

＞大手は年間５千戸以上も管理戸数を伸ばしています。
どれですか？　その様な会社はありませんでしたが・・・。
日立ビルシステム
近鉄住宅管理
中銀インテグレーション
星光ビル管理
日鉄コミュニティ
長谷工コミュニティ
合人社計画研究所
ジークレフサービス
野村リビングサポート
興和不動産レジデンスサービス
コスモスライフ
東洋コミュニティサービス
三井不動産住宅サービス
重商建物
穴吹コミュニティ
大成サービス
穴吹ハウジングサービス
総合ハウジングサービス
ナイスコミュニティー
レジデンス・ビルディングマネジメント

[238: 管理侍]

フロント個々のサービスレベルの話なんてしてませんよ。経営判断って言ってますよね？
どこに人件費をかけるか、つまり一人当たりの担当マンション数を何棟と考えるのか、そう言えばわかってもらえますか？
最高のサービスとは、その会社がもっているポテンシャルを最大限に発揮してサービスを提供するという意味です。最高の品質と言ったほうがよかったかもしれませんね。
そのために営利企業としては、手間（経費）ばかりかかって儲からないマンションは手を引かせて頂き、その分の経費を別のマンションにかけることで品質を向上させる。それによって会社としての競争力をつける。
管理会社に限らず、会社の経営的観点からはごく当たり前のことをお話してるつもりですが…。
ちなみに年間五千戸以上管理戸数を伸ばしている会社はありますよ。いちいち社名は挙げませんが。簡単に調べられるのでもう少しお調べください。

[239: 匿名さん]

>>237
全部調べるのは面倒なので、確実に年間５０００戸以上増えている会社のみ確認しました。
（社団法人高層住宅管理業協会ＨＰ参照：平成１９年３月→平成２０年３月）

○長谷工コミュニティ
　１８１，２７６戸→１９２，８４５戸（＋１１，５６９戸）
○合人社計画研究所
　１１９，８４５戸→１３４，３０２戸（＋１４，４４８戸）
○コスモスライフ
　１１６，４２４戸→１２２，３１５戸（＋５，８９１戸）
○三井不動産住宅サービス
　１３５，１００戸→１４４，５８５戸（＋９，４８５戸）

[240: 匿名さん]

>>235
きちんとした費用を支払っている組合には最高のサービスを提供する。そのためにも値切るだけ値切って無理難題を言う組合にはそれなりの対応をとり、その分の人件費を別のマンションにかける。それが企業として本当の意味での誠実さではないでしょうか？

あなたのいっているのは上記であり、儲からないマンションは切り捨てるとどこに書いてありますか。
委託管理している組合でサービスの差をつけるといっているのですよ。
だからどんな差をつけていくのかと聞いたんですよ。

[241: 匿名さん]

平成２１年４月頃で問題にしなくては、過去と全く様変わりしているのに。

[242: 管理侍]

>>240
>>230をご参照ください。
人の言葉の一部のみを切り取って批判するようなら、これ以上議論する価値無し。まともな反論したいのなら人の意見はちゃんと読むように。

[243: 匿名はん]

利益の上がるマンションとは、管理会社からすれば『カモ』ということでしょぅ？
簡単に言えば、管理人の怠慢を指摘しないMS・フロントの提示する見積書を鵜呑みにし承諾するMSのことですよね。
最近の管理会社は、善良管理注意義務を平然と違反しておきならが、>>230のような意見で正当化してしまう。
委託契約書違反だと管理会社を指摘する居住者を『モンスター』『クレーマー』と呼び気を紛らわせている。
困った管理会社が増えてしまい、残念です。

[244: 管理侍]

そんな管理会社と契約を継続する必要無いでしょう。解約すればよいだけです。
契約は対等。嫌なら組合からでも管理会社からでも解約すればいいのですよ。それがお互いのためです。

[245: マンションの住民]

管理侍さん
利益のあがらないマンションは利益率の改善をする。そして、値上げして貰えないなら解約するということですが、
今までは、あまり儲けさせてくれなかったマンションもそれで契約してきたんでしょう。急に採算が取れなくなった訳でもないでしょう。
その採算の悪かったマンションと儲けさせてくれているマンションのサービスの違いは何なんですか。あなたのいう適正価格のマンションには最高のサービスを提供するということですよね。だが、今まで契約してきたマンションで採算性の低いマンションの対応は何が違うんですか。
あなたの会社は全て同条件で委託業務費の額を決めてる訳ではないでしょう。
現在でも、利益率の高いＭＳ、低いＭＳがあるでしょう。
又、超大型マンションの場合、利益率は低くても、利益額が大きくそういうところは解約しづらいでしょう。
益率なのか益額なのかどちらで判断されてるんですか。益額の場合はマンションの大小に大きく影響されますから大きいところにはまかれろ的要素が強くなりますね。そういうところにはなかなか値上げ要求は難しいでしょうし、また解約もできないでしょう。

[246: ふろんとまんさん]

>>237
すみませんが、中小がかなり混じってるみたいなんですけど･･･
ちなみにうちの会社も５千戸以上（ここ５年間の平均ね）伸ばしてますよ。でも、そこに入ってない。

ま、いろんな人がいろんな意見を言ってますが、実際に利益が上がっておらず、値上げ交渉に応じない
管理組合はどんどん契約解除を申し入れています。
横のつながりで他社のフロントとも接点がありますが、大手はどこもそんな感じですよ。
現場では、そりゃいままでのお付き合いがあるから、切り出しにくいところや、個人的には受けたい契約
もありますけど、全て本社が判断することですからね。
ま、会社がいったいどこに向かっているのか知りませんが、いままで散々利益をいただいていて、会社
が大きくなり利益率に目を向けたとたん、いままでの１０年以上のお付き合いも一切関係なく契約解除で
すからね。そりゃー白い目で見られても無理ないか。
でも、大丈夫ですよ。中小デベ系の管理会社なんて、親会社が息絶え絶えなんで、戸数伸ばすのに他社の
リプレイスで必死ですからね。お安くいいサービスが受けれますよ。

[247: 管理侍]

>>245
最高のサービスという表現は伝わり難かったのかもしれません。
利益のあがるマンションと採算のあわないマンションのサービスは基本的に同じです。同じだからこそ問題なのです。
支払うコストが違うのに提供されるサービスが異なるのはおかしいと思いませんか？適正価格を支払っている組合にとっては不公平ですよね？管理会社からすると、きちんと費用を支払って頂いている組合を裏切っていることになります。
だからこそ支払って頂くべき費用はきちんと請求し、支払って頂けない組合は契約を辞退させて頂き、その分のパワーをきちんと費用を支払って頂ける組合にかけたい。それを最高のサービスと表現しました。そうすることでその組合には更にご満足頂き、信頼関係を深めたい。
ちなみに利益率と利益額の話に関しては、その両方を加味して判断すべきと考えます。

[248: マンションの住民]

>>247
支払うコストが違うのに提供されるサービスが異なるのはおかしいと思いませんか？適正価格を支払っている組合にとっては不公平ですよね？管理会社からすると、きちんと費用を支払って頂いている組合を裏切っていることになります。

あなたのところに支払っている委託業務費、あなたの会社の適正価格以上のところでも、委託費の差は当然あるでしょう。不公平感はあると思いますよ。
又、利益率の低い組合を解約すれば、中小の管理会社が引き受けることになると思いますが、そこは低益率でやらざるをえないわけです。勿論、コスト削減の努力はしていくでしょうが。
ただ、サービスの内容はあまり変えられないですよね。住民が以前を知ってますので。
だが管理会社のやってくれるサービスにどんな差があるんですか？管理員の勤務日数や清掃の頻度・人数等を除けば。
管理事務のうち、事務管理業務はどこの管理会社も大差はなく、最低やらなければならない業務でしょう。
管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務での差ということではないんですか。
あなたのいう最高のサービスという意味は、管理員の人数・日数・時間を増やし、清掃頻度をあげることなんじゃないんですか。なにか、フロントの方が特別にサービスの提供をしてくれるものってあるんですか。

[249: 匿名さん]

無能な管理組合がある限り、管理会社は安泰だよ。
しかも無能な管理組合はこれから増えることはあっても減ることはない。

[250: 匿名さん]

そんなことはないよ。組合も勉強してきているしね。マン管士の資格保持者が増えてきているのも事実。

[251: 239]

>>241
以下が平成２１年３月末の増加戸数ランキングです。

１位　穴吹ﾊｳｼﾞﾝｸﾞｻｰﾋﾞｽ　 +20,273戸　※買収・合併・事業譲渡を含む
２位　長谷工ｺﾐｭﾆﾃｨ　　　 +12,519戸
３位　日本ﾊｳｽﾞｲﾝｸﾞ　　　　 +12,056戸
４位　三井不動産住宅ｻｰﾋﾞｽ　+ 9,635戸
５位　合人社計画研究所　　 + 8,090戸
６位　三菱地所藤和ｺﾐｭﾆｲﾃｨ　+ 7,218戸
７位　ﾀﾞｲｱｺﾐｭﾆﾃｨｻｰﾋﾞｽ　　　+ 6,364戸　※買収・合併・事業譲渡を含む
８位　穴吹ｺﾐｭﾆﾃｨ　　　　　 + 5,688戸
９位　東急ｺﾐｭﾆﾃｨ　　　　　 + 5,168戸
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
10位　ﾀﾞｲﾜｻｰﾋﾞｽ　　　　　 + 4,996戸　※買収・合併・事業譲渡を含む

[252: 管理侍]

>>248
前段は適正価格以上に委託業務費を取り過ぎているケースのお話でしょうか？そういうケースはあります。それも是正しなければなりません。
管理会社のサービスで仕様書に表れる部分でも会社によって差があります。しかし仕様書には表れない部分の違いが問題なのです。結構各社差はありますよ。特に管理員と事務管理の部分ですね。
一例を挙げるとフロント一人当たりの担当マンション数。一人10棟の担当者と20棟の担当者では一マンションに掛けられるパワーは全然違います。これはフロントに限らないですね。例えば管理費未収金の督促対応なども同様のことが言えます。同じ業務内容でも、そのレベルは各社結構違います。
最初に最高のサービスと言ってしまったので誤解を与えたかもしれませんが、その意味は以上のようなことです。最高の品質と言い換えますね。
ちなみに最高という言葉も誤解を与えているかもしれませんが、その意味は、会社が自らの持てる力を適正価格を支払って頂ける組合に100％注ぐ、という意味です。逆に言えば、適正価格を支払って頂けない組合に余計なパワーを取られたくない、ということです。

[253: 匿名さん]

管理侍さん
管理会社のシステムや委託業務費の格差等、私もだいたいはマンション管理については理解しているつもりです。それがわかった上で質問してみたんです。
あなたも、こういったスレに参加することによって、勉強するもの大なるものがあるんではないでしょうか。
私も、マン管士として実務経験がない分、教科書以外のことについて、こういったスレで勉強さして頂いているんです。お陰様でいろんな勉強をすることができました。
お互いマンション管理について、更なる勉強をしていきましょう。
私は、マン管士は自己啓発としてとっただけで、開業云々は全然考えていません。

[254: 管理侍]

253さんは匿名さんなのでどの質問をされた方なのかはわかりませんが…。
私の場合は一般の方々が管理会社にどのような印象やお考えをお持ちなのかを知りたくてスレを覗いてます。これもある意味勉強ですね。
私も一応マンション管理士ですが、マンション管理士を名乗られるのであれば、是非とも管理会社と積極的な情報交換をして頂き、正確な情報を広めてください。
知識や情報の無い人にはマンション管理士の発言は重いですからね。

[255: 入居済みさん]

管理侍さんへ質問です

理事が４月に発足され、総会を終えたばかりですが管理会社がどうしても情報を開示してくれません。

私のところは３００世帯で、管理委託報酬が月３５０万です。

依然も別のところで質問したのですがコンシュルジュのサービスは管理会社の下に委託会社が入っており、

本来無料でできるサービスなのに毎月おそらくいくらかとられているようです。

しかしなかなか情報を開示してくれません。

そんな時はどうしたら開示してもらえるのでしょうか？

[256: 匿名さん]

>そんな時はどうしたら開示してもらえるのでしょうか？

法で開示を求められている情報以外は、当然に守秘の権利がありますよ。

[257: 匿名さん]

その情報開示が何なのかが問題ですね。

[258: 匿名さん]

管理侍氏ではありませんが…

>理事が４月に発足され、総会を終えたばかりですが管理会社がどうしても情報を開示してくれません。

理事会と管理委託契約を締結しているはずなので、「管理委託契約書」を見せてもらっては如何ですか？その中の管理委託費の内訳明細にコンシェルジュ分が掲載されていると思います。理事長が書類を保管しているはずなので、管理会社が開示を拒むなら理事長に言って見せて貰えば良いのでは？


>本来無料でできるサービスなのに毎月おそらくいくらかとられているようです。

まず、人が派遣されているのに無料なはずがないですよ。
管理会社による中間マージン上乗せもごく普通であり、幾ら上乗せされているのかまで開示されないのも普通です。
ちなみに「管理委託契約書」に記載されている金額は、管理会社の中間マージンを含んだものと考えて下さい。

[259: 管理侍]

255入居済みさん
256、257、258さんがほぼお答え頂いた通りです。
どのような情報開示を求めておられるのかによりますね。

[260: 入居済みさん]

255です。

皆様のご指摘のことは十分理解できますし、コンシュルジュの受付は派遣されているのでしょうがないとは思います。

ただケイタリングやタクシー、クリーニング業、リサイクル業等への受付は管理会社の下請会社Aが入ってます。

またその下に下請会社Bが入っていてその下に上記の会社が契約してます。

上記のことは全て人材派遣のコンシュルジュが受付れば無料でできますよね。

個人が全て無料で呼べるサービスなんですよね。中間の会社は不明でもしょうがないですが、私が知りたいのは

管理会社が支払っている下請会社Aの明細を知りたいのです。

例
管理会社　→　下請会社A　→　下請け会社B　→　クリーニング会社といった状況です。

管理会社の一般受付業務○○○万円といったざっくりとした明細はありますが、理事長に聞けばいいのでしょうか？

こういうのは法で開示できますかね？

すみませんがもう一度教えてください

[261: 匿名さん]

管理会社が支払っている下請け会社Ａの金額を聞く方がおかしいでしょう。
管理会社は私企業ですよ。利益を追求して会社を運営していかねばならないのです。
あなたの論法でいくと、百貨店で買物をする際、その原価を教えてくれというのと同じですよ。
そういうことをやるんではなく、値下げ交渉だったらわかりますけどね。

[262: 管理侍]

お話の内容は、管理会社はコンシェルジュ受付業務をやりながら、クリーニング等の元請の立場でも儲けている可能性があり、それらのサービスは業者に直接発注した方が安いと思うので、その確認のために下請の金額を知りたい、ということでしょうか？
だとすれば、管理会社と交渉して契約を見直し、同時に組合として業者を探す必要がありますね。
管理会社が下請の金額を教えるかどうかについては、残念ながら261さんの言われる通りです。

[263: 入居済みさん]

261さんと262さんへ

説明が下手ですいません

例が悪かったかもしれませんが本来ケイタリング、タクシーを呼ぶことは無料でもできる仕事です。

管理会社は私企業ということはわかりますが、本来事務手数料として料金を収入としていればいいかと思うのですが

・・・・・

管理会社とは管理組合の運営をサポートするのが目的でコンシュルジュの下請けサービスに支払うお金が不透明なのはおかしくないのでしょうか？

しかし２６１さんの見解はおかしくないですか？
買い物する時の原価を教えるようなものとは違うと思いますよ。
本来無料のサービスを間に会社を入れて法外な料金をとっているということになりませんか？
ケイタリングやタクシーやリサイクル業者だってその辺のチラシの電話番号を載せているだけで料金を取るのが
普通なんですか？

それともこれがあたりまえなんですか？

[264: 匿名さん]

ある新聞のコピペ
修繕積立金を、管理会社側が横領する事件が０３年以降、国土交通省の把握分だけで１２７物件、被害総額は約１２億円にのぼる。被害防止に国交省は法令を改正したが、所有者側もすきを与えない注意が必要なようだ。
「間違えて管理組合の口座に入金してしまいました」。０４年夏、東京都品川区の管理組合理事長の妻に差し出された払い戻し請求書には「￥１７８８」と記され、妻は疑うことなく理事長印を押した。金額の前の「￥」は、専用の消しゴムで消せるボールペンで記入されていた。当該会社（東京）社長らは、「￥」を消して金額の前に「９００」と書き込み、組合の口座から９００万円余の修繕積立金を引き出した。　こうした手口で２６の管理組合の口座から計１億５千万円が会社の運転資金に消え、同社は０５年に倒産した。
首都圏の管理会社（東京）は０３年に倒産後、５０物件で計約１億８千万円が会社の運転資金に使い込まれていたことが発覚した。管理会社を信頼して、白紙の払い戻し請求書に組合の印鑑を押してあらかじめ渡したり、印鑑を預けたりしていた管理組合もあった。
金沢市や同県野々市町の１４の管理組合から、０３〜０７年に計約５億円を２００回以上にわたって着服。横領を隠すため、組合口座の残高証明書を偽造していた。東京の２社は倒産に備えた業界団体の保証制度に加入していたため、１カ月分のみの積立金が組合に戻ったが、他は未加入だった。
業界最大手会社沖縄支店でも昨年３月、１９の管理組合から計８千万円を着服していたことが発覚。担当社員が８年にわたって口座の残高証明書を偽造して見つからないようにしていた。長崎市でも、管理会社の元社員が印鑑を偽造し、１億８千万円を着服していた。

[265: 管理侍]

「本来無料でもできる仕事」という考え方に誤りがあります。仕事として自分の代わりに誰かにやってもらったら費用が発生するのは当然です。ボランティアではありませんから。そのために人を雇用し人を動かすわけですから。仕事の難易度は関係ありません。
263さんのお話は、簡単な仕事だからコンシェルジュ業務を下請に発注しなくても、管理員や管理会社の従業員で対応できるのでは？ということでしょうか？それは管理会社との協議で決めればよいと思います。「本来無料の仕事」とお考えなら、そもそも人に頼むのではなく各自で電話すれば済みますしね。そうすれば経費も安くなります。
下請価格の開示の話は、原価と管理会社の経費・利益を明示すべきということですね？それは委任業務だから、というお考えですか？一般的には企業がサービスの原価を開示することはないというのが常識ですよね？

[266: 匿名さん]

下請けだろうと管理会社が絡めば、そこに営業が成立しマージンが発生するのは当然でしょう。
例えばエレベーター保守点検費を例にとれば、管理会社と総合契約をしていれば、管理会社がリベートをとります。
そこを部分委託として、管理組合が直接業者と契約すれば安くなる可能性はあります。それは設備の点検費も同様です。
コンシュルジュの問題も、管理会社から切り離し、直接業者と契約すればその問題は解決できると思います。
ただ、管理会社とまず交渉しなければ先にすすみません。自分達でやるのか管理会社でやる方がいいのかは管理会社と話しあってみることです。値下げ交渉も含めて。そして検討した結果最善の方法を組合が選択すればいいのです。

[267: 匿名さん]

契約時に、手数料、利益を含む管理委託費を設定し、管理会社手配の業者費用には管理会社のマージンを入れないのが普通で、
これを曖昧にすると、一仕事毎に、利益=マージンを計上するのは当然です。

[268: ふーろーんーと]

>>264
だから、中小と契約するのは危険なんです。会社ぐるみでやられると手の施しようがない。
ま、大手でもフロント個人の不祥事はありますが、全額会社が弁済＋賠償金が支払われるので、
お金が戻ってくるかどうかでいうと、大手が安心。

その他
透明性を求めるなら、全て直契約にかえればいいのみ。そのほうが、フロントもらくちんだし。
たぶん、メーカー系は管理会社を通すときよりかえって高くつくと思いますよ。
だって、メーカーさんもいちいち一組合と契約するメリットってなんにもないですからね。
契約先が無駄に増えるから面倒だもんね。

[269: 匿名さん]

大手もわかりませんよ。中小の企業でも、管理員が使いこんだ金額全てが支払い能力なしではないでしょう。
支払能力なしということは、倒産ということになると思いますのでね。
原則方式以外だったら、補償制度は当然あります。１ヶ月分ですけどね。
又、印鑑と通帳の両方を管理させるとは全くダメな組合です。そんなずぼらなことやってれば、そういうことがあっても自業自得です。
まあ現在は、そういうことがおきにくいように、政府も対策を検討中ではありますが。

[270: 匿名さん]

総合委託から部分委託にかえれば、やすくコストが抑えられるのは当然です。
契約が面倒だから、安くしないという発想、管理会社のフロントらしい発想ですね。
そういうこといってるから、管理会社と組合、マン管士との対立が起こるんです。

[271: 入居済みさん]

263です。

皆さんいろいろアドバイス有難うございます。基本的には理不尽でもコンシュルジュのサービスで法外な料金取るの

は当たり前なんですね。

263さんや270さんの意見を参考にゆくゆくは部分契約していくのがいいのかな？と思います。

管理規約に載っているので総会を開く必要がありますのでしばらく様子を見て見ます。

しかし予算が1200万だが月の余剰金が50万切るので年間600万も足らないので何か考えなければと思ってます。

管理会社に悟られないよう管理組合同士仲を深め、分析していこうと思います。

[272: 管理侍]

人の考えは様々ですね。管理会社の横領事件の記事読んだら中小より大手の方がリスク低いに決まってるのに…。事実倒産してるんだから。
しかしいつものことですが、こういう記事に理事による横領事件のことを書かないのは某大手新聞社の欺瞞ですね。そっちの事件もかなり発生しているのに、なぜ問題視しないのか…。

[273: 匿名さん]

会社は大きい方がいいというのであれば、中小の管理会社は全てだめという発想ですよ。
そして大きい会社でも更に大きい会社へと移行するのであれば、管理会社は全国で数える程になってしまうよ。
ある程度の規模の管理管理会社で、何社倒産したの？

[274: 匿名N]

管理会社の不正（横領）の内容は①会社ぐるみ（資金繰りのため）②社員の個人的横領に大別できます。①の場合は基本的に会社の内容が悪いために起きるので、結果、その会社は倒産します。②の場合は使用者責任として、個人で賠償でききれない部分については会社で責任を持っていますね。
①のケースは最悪の結果になる事が多く、やはり管理会社選定にはその会社の財務内容をしっかりチェックする必要があると思います。ただ、この場合、内容が良いとは利益を上げていると言う事で、管理組合から見てある意味（決してこれが全てではありませんが）委託料が安価ではない、または、業者よりバックを取っている、または、工事で収益を上げているとなります。まさに、いろいろなスレで批判されている事です。
②の場合は何故会社で長期にわたり発見できないか、理解できません。私の勤務している会社ではあり得ない。必ず半年以内に分かります。（事件を完全に未然防止することはなかなか難しいですが・・・)。これはその会社が悪い。たとえ賠償されてもあたり前なことで、こんな管理会社とは契約してはいけないと思います。
こんな事件がおきるから、真面目な管理会社まで白い目で見られ、国の法律は複雑化し、かつ、手間が何倍にもなってしまう・・・。管理組合にとっても必ずしもウェルカムな話じゃなくなっちゃうのに・・・。
管理組合側の不正は細かく言うともっともっとあると思いますが、このスレは管理会社社員用なので、他でやりましょう。

[275: ふーろーんーと]

>>273
そのとおりですよ。中小は全てダメなんです。但し、横領の際のリスクの話に限りますけどね。

横領の件ですが、うちの会社ではありえない。っというか、会社ぐるみはありえない。
うちは財閥系だから、たかが数億程度（個人主観じゃなく会社としての「たかが」）でそんなことしたら、
グループ全体に迷惑をかけちまうよ。
>>270
マン管士との対立と書いてますね。私はフロントとしてマン管士と対立する構図がどうやっても思い浮かば
ない。私を含めて、私が所属する支店では約半数が所有していますので、「マン管士です」といわれた所で
「それが何か？」になってしまいます。マン管士という仕事を専業で行っている人はおそらく全国でもまれ
ではないでしょうか。１ヶ月程度真剣に勉強すれば誰でも合格できる資格なので、こういう場所でマン管士
という言葉を聴くだけで、なぜそんな言葉が出てくるのか不思議でならない。
消防署に勤めてる消防士さんに「私、防火管理者もってるんだけど、おたくに消防に関して物申したい」と
いっているようなものだと思う。プロにまかせときなさいって。

[276: 管理侍]

>>273
例の新聞記事関連では大手の方がリスクは低い、という考え方は間違ってますか？誰も全てにおいて大手がいいとか、中小は全然ダメとか言ってないですよ…。

[277: 匿名さん]

>>275
管理会社のマン管士と開業又は自己啓発としてとっているマン管士とは根本的に考え方が違うことがお分かりにならないんですか。それとも、マン管士を意識してわざと無視したいのですか。
いくら大手の管理会社でも半数がマン管士をもっているところはどこもありません。高層住宅管理業協会の会員名簿をみれば、従業員数、マン管士、管業、一級建築士等の有資格者が全て記載されているでしょう。何故そんなうそを書くのですか。
マン管士の開業者が少ないといわれていますが、急激に全国で増えているのが分からないんですか。
管理会社は、マン管士の台頭を徹底して防ごうと、いろんなところでスレしていますが、現在はその効果も薄れてきていますよ。
そりゃあそうでしょう。マン管士が組合に入り込む一番の近道が、部分委託や委託業務費の値下げですからね。
それに現在は、マン管士がコンサル以外に大規模修繕に関する仕事まで幅を広げてきていますよ。これがメインになりつつありますけどね。
これからも管理会社とは犬猿の仲でいき、対決することも多いでしょう。
このスレはフロントのみなさんが多数おられるので、マン管士に対する反感は強いでしょうね。
しかし、私はマンションの住民で開業のことは全然考えてはいません。自己啓発としてとっただけですけどね。
蛇足ですが、マン管士の資格１ヶ月程度で合格できる資格だといっては、あなたの同業者の方に失礼でしょう。
管業はそれよりも易しい資格ですよ。管業はあなたの考えでは、半月で合格できますね。是非あなたも取ってください。フロントには必要な資格でしょうから。１ヶ月勉強すればいいのですから。

[278: 管理侍]

>>277
あなたのような方が誤った情報を流すから組合が混乱するのですよ。議論するなら人の意見を正確に理解する最低限の読解力は持ってもらわないと無意味です。
275さんは「私の所属する支店では」と言われてます。誰も会社全体の話をされてません。また275さんは「マン管士の専業は少ない」と言われおり、あなたが言ってるのは「マン管士の開業者」。おわかりですか？開業してる建築士や行政書士など開業者がマン管士を兼業するケースはありますね。自分で誤解して人をウソつき呼ばわりするなど、言語道断です。
で「急激に増えている」らしいマン管士さんにはどこに行けば会えるのでしょう。私の周りではそんなに増えていませんから、どこか遠くの方ですか？
何方かよろしければマン管士の受験者数と合格者数の推移を教えて頂けませんか？

[279: 匿名さん]

管理組合は、管理会社を使うときは、契約内容でもそこに働く全ての従業員に対しても、過信や全幅の信頼を置くのではなく、絶えず一般組合員に委任されていることを自覚して、その一人一人が持つであろう疑問の全てを確認することが大切である。

[280: 匿名さん]

>>275
マン管士という言葉にすごく敏感な方なんですね。
マン管士ですといわれて「それが何か？」といっているけど、かなり抵抗していますよね。弁護士ですといわれて、それが何か？というのと変わらないんじゃないですか。
私は、マン管士がコンサル以外にも大規模修繕に関する仕事まで幅を広げてきており、それがメインになりつつあるといっているんです。
名乗っただけで身構えてしまうとは、拒絶反応そのものに受け取られますよ。
それに資格は１ヶ月程度勉強すれば誰でも合格できる資格といっているのでも、明らかにマン管士を意識してますよね。マン管士受験者の約半数が管業合格者です。そして合格率は８％台。
そういったあなたのマン管士に対する反感が言葉の節々に読み取れましたので、私もあなたにレスしたのです。
途中で他の方がレスされましたが、私はあなたに対する偏見に対してレスしたのです。

[281: 匿名さん]

マン管士は、兼業者は信用出来る場合があるが、チン一商売なら、一歩も二歩も後ずさりするのが当然。中にはマンションに住んだこともない失業者も当然いても不思議では無い資格です。ラーメン屋さんより職業としての社会的信用は低いことは歴然としている。

[282: 匿名さん]

さすが、フロント専用のスレだな。
マンション管理士をけなすことはあっても、褒めるレスはひとつもない。
お互いに認め合うことは難しいのだろうね。

[283: 匿名さん]

資格は種類問わず無いより保有しているほうがよい。しかし単数資格保有者は視野が狭く応用力がないため、結局使えない人間が多い。関連資格を複数保有している者は、あらゆる角度・視点から物事をとらえられるため応用力を活かし結果として信用できる。また関連資格も、無関連資格も保有している者はあらゆる分野で発想・ひらめきに優れており一目置かれる。しかし、残念ながらこのような優秀な人材は３Ｋ仕事・営業・フロント・接客など他人に媚びる仕事は選ばない。
結論としては、分譲マンション管理会社に勤務しているフロント・管理人・支店営業所事務員は期待できる人材は存在しないということだ。
優秀なのは、社長・秘書・一部の人事部・一部の企画部に所属している者だけで、顧客にはなんのメリットもないと
いうことだ。『マン管資格あります』を売り文句にしている管理会社の手口に惑わされないことだ。弁護士・税理士・建築士・電気管理士・宅建・ＦＰ・行書・税理士・簿記２・秘書・土地調査他　保有していれば信頼してよいと思うが。まずいない。

[284: 匿名さん]

私は管理会社の者ではないけど、資格を一つしかもっていない者は視野が狭いというのは偏見じゃないですか。
それまでの人生・社会経験があるんですよ。
一つしかないといえば、弁護士でも建築士でも税理士でも一緒ですよ。それしかなければ、視野が狭く使えないという論法はすこしおかしいのでは。
フロントにも優秀な方はおられるでしょう。それをすべてダメという考えには無理があります。

[285: 匿名さん]

管理業務主任は管理会社が倒産すれば、ただの人、マン管士より始末が悪い。

[286: 匿名さん]

>>284
やはり応用力がなく、解釈が狭い。使えない人材のようだな。
マンション管理士と、弁護士・税理士を単純比較するとは。
弁護士資格１つ、または税理士資格１つで、他業（例えば社労士業など）を兼業できるのだよ。
難関資格は、それだけ科目数も多く、深い知識が必要なのだから当然だ。マン管レベルとは雲泥の差なのだよ。マン管はマンション関係しか通用しない。
マン管資格１つ所持しているだけ、或いは業務管理主任＋マン管理程度で誇示する人は、その程度の能力なのだ。脳みそがそれだけでパンパンってことだ。ある程度のＩＱなら、もっともっとと知識に欲深くなるものである。
Ｗライセンスという言葉を耳にしたことはないのかい？マン管～宅建～行書～文章検定～簿記～接客検定,　社労士～行書,ＦＰ～簿記,旅行管理～ＪＲ時刻検定～土地検定～語学検定　・・・他。
悔しければ、資格知識をより増やし本物になれ。
実務なんてものは環境によりけりで当てにならぬ。ぬるま湯に浸かり続けたものは結局何年いてもつか使えない人材だ。

[287: 匿名さん]

>>286
必要としていない資格とってなんになるの？
マンションに住んでるから理事の順番が廻ってくるので、管業とマン管をとったんだよ。
大体税理士がマンションの管理が分かる訳ないじゃないか。
どうかしてるんじゃないの？ところであんたは何の資格もってるの？

[288: 管理侍]

>>286
おっしゃる通り。管理会社に勤務するものとして若干悔しい思いはあるものの、99％同意せざるを得ないご意見です。
一つ注文を付けるとしたら、フロント、管理員、支店事務員に優秀な奴はいない、というご意見。せめて優秀な奴は「ほとんどいない」にして頂きたかった。
しかし勉強になるご意見でした。

[289: 匿名さん]

>>288さん
>>286は　>>284に対する批判をしているんですよ。だから287で答えたんだけど、あなたはその意見に99%も同意するんですか。
あんな内容のレスをする者に対して。
マン管士はマンション関係にしか通用しない。それでいいんじゃないですか。その為の資格なんですから。
税理士は誰に対して通用するんですか。司法書士、弁理士、建築士等みんな資格以外の分野に通用するんですか。
そして、彼等はすべて他資格を数多くもっていますか。
管理会社勤務者は、管業・マン管士をもっていればよく、その分野を奥深く勉強していけばいいんですよ。
勿論、他資格をとりたければとるにこしたことはありませんが。
あなたは、自分の職業を軽視されたのに、反発しないんですか。管理会社には期待できる人材は存在しないとまでいわれたんですよ。そしてあなたまで、せめて優秀な奴は殆どいないにしてくれといっているんですからね。

[290: 管理侍]

>>289さん
まず大前提として私は管理会社の業務に誇りを持っていますよ。
ただ>>286さんのご意見は一企業人として広く考えたらすばらしい考え方だと思いますよ。
彼は資格そのものに価値があるとは言ってないと思います。資格を取得する過程で得られる知識を評価しています。それが一つより二つ、三つと異なる資格を取得すれば、その過程で得られる知識は幅広く、より深くなります。それを資格を持たない者が否定するのは＊＊＊の遠吠えでしかありません。ある知識をとことん深めるには、他を知ることも重要です。そうでなければ偏った考え方になる恐れがあります。資格論としては100％頷けました。
ただ管理会社、とくにフロントに対しては極端なご意見でしたね。しかし私もフロント経験者ですが、管理会社・フロントの業務は客観的に考えて私自信、決して高度な知識や技術を要する仕事ではないと思ってます。そういう意味でも286さんのご意見に賛同しました。ただ、レベルの高い仕事ではないが、管理業をしている者の中にも、どんな業界でも成功しそうなずば抜けた人間もいますからね。少数ですが…。
以上が私の意見です。

[291: 匿名さん]

しかしみなさんフロントマンなのか、マンション住民なのかなんだかしらないけど、えらく真剣に考えてるんですね。
びっくりしました。
私は某管理会社のフロントをやってますが、資格は、管業・マン管・宅建・保険代理店特級・FP２級・区分所有管理士をもってます。全てアホでも取れる資格ですよ。私は高卒で勉強嫌いですが、それでも取れました。
しかし普段はまったく使いませんね。（管業以外ね）それでも、組合とは仲良くやれてるし、知識や資格なんて対していりませんよ。この商売は。
所詮営業的センスがないと勤まりません。たま～～～にマン管士を総会に出席させている場合がありますが、センスがなさすぎて、何しに来たのかかわいそうになります。やはり、営業センスがない人は何をやっても無駄ですね。
ま～フロントの皆さんには釈迦に説法ですが、資格なんて所詮飾りですよね。っと言うかマン管くらいでステータス感じてる人っているのかな？少なくとも管理会社の社員にはいないだろうな。
おそらくだけど、マン管の受験生が全員フロントの場合は合格率２０～３０％はあるだろうね。

[292: ふーろーんーと]

>>277
すみませんが、うそはついていませんよ。
マン管士が「私が所属する支店では約半数」と言っているのですよ。具体的に言いますと、フロント１１人中５人です。（ま、事務員は抜いてますけどね）
あと、マン管士の台頭と言いますが、どこに台頭しているのでしょうか？我々は、正直言ってマン管士より、日本ハウとか合人のほうが怖いです。
マン管士＝ヤカラ、独立系＝敵　という認識ですね。
あと、すみませんが、管業は持ってますよ。それと、マン管は１ヶ月勉強すればというのも、可能です。
住民さんみたいに０から勉強なら３ヶ月はかかると思いますが、フロントだったらそれくらいで取ってもらわないと恥ずかしいですね。私の部下なら確実にC査定です。

[293: 匿名さん]

こんな所で、ウソホントを争うとは意味が無いよ。

[294: ２８９です。]

管理侍さん
直接関係のない他資格をあれこれ取ることよりも、まずその道を究めることの方が大切ではないでしょうか。
確かに他資格はあればそれにこしたことはありませんが。
その道を究めていく中で、関連することを勉強していけばいいと思っております。
フロントの方は、組合から相談された場合の提言やアドバイス、情報提供も必要です。
例えば
　　＊新法が施行された場合の情報提案
　　＊地デシ化に対して、電波障害地域に対する対応はどうすればいいのか。又、他組合の取り組み例とかのアドバ　　　イス
　　＊保険について
　　＊大規模修繕計画や自主点検のポイントの説明
　　＊滞納金対策　判例は
　　＊その他諸々
　このマンコミのスレだけでも、いろんな問題点や考え方があり、勉強する価値がありそれが見識を広げられると
　思います。
　税理士・ＦＰ・社労士・行書等の資格をとる努力をするよりも、ずっと仕事に役に立つだろうし、仕事の幅もでて
　くると私は思っております。

[295: 匿名さん]

>>292
東京の管理会社の資格取得者（一応大手）

　　　管理会社名　　　　　　　　　マンション管理部門従業員数　　　管業取得者　　　マン管士取得者
　伊藤忠アーバンコミュニティ　　　　　　　１，４１８名　　　　　　　１６７名　　　　　５２名
　コスモスライフ　　　　　　　　　　　　　２，２６９名　　　　　　　４５７名　　　　１２２名
　住友不動産建物サービス　　　　　　　　　１，０５５名　　　　　　　３７６名　　　　　８４名
　総合ハウジングサービス　　　　　　　　　　　５６２名　　　　　　　　３７名　　　　　　９名
　三井不動産住宅サービス　　　　　　　　　　　９７３名　　　　　　　４４８名　　　　１００名
　ユニオンシティサービス　　　　　　　　　１，０３０名　　　　　　　　７５名　　　　　１６名
　長谷工コミュニティ　　　　　　　　　　　　　７２０名　　　　　　　４４８名　　　　１３１名
　東急コミュニティ　　　　　　　　　　　　５，８６５名　　　　　１，１４５名　　　　４１２名
　大成サービス　　　　　　　　　　　　　　　　５９５名　　　　　　　１９２名　　　　　２９名

　　これを合計すると　　　　　　　　　１２，４８７名　　　　　　３，３４５名　　　　９５５名

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　取得率　　　　　　　　２６．８％　　　　７．６％

　マンション管理部門の従業員数には、事務職含む。
　これを見ると、長谷工、三井不動産には優秀な人材がいるのかな。

　１ヶ月程度勉強すれば誰でも取れる資格であれば、それを仕事としているのであればもっと取得者が多くていい
　のでは。数多くの資格云々より、まず必要な資格をとるべきではないの。
　これは、ある程度大きな企業の平均だけど、小さい管理会社をいれれば、当然取得率はもっと下がるよ。

[296: 入居済み住民さん]

>>294
申し訳ないですが、その程度の列挙事項ならば居住者でもできますし、逆にフロントへ情報流してあげてますよ。
極めるというのであれば、”日本全国”の管理会社、ＭＳを調査し追及してくださいね。。世界中での調査結果ならばもっとよいです。294さん管理会社と他数社との比較ではないですから、ご注意くださいね。
できますか？
サンプル収集方法、過程、着眼点・・・これらも応用力の差で答えが大きく変わりますよ。そして、信頼度に差が生じ、管理会社への評価として結果がでると思いますよ。

お料理と同じで、カレーライス研究についてカレー粉ばかり研究するよりも、他品からのヒントの方がよりおいしいく簡単にできるものでしょ。これと同じではないかな？カレー粉の種類ばかりあれこれ試すより、チョコレート・牛乳・アイス・マヨネーズ・納豆・ビール他色々。調理方法も、一旦、速冷凍してしまう等々。
食べ物に人それぞれ好みがあるように、ＭＳ住民もそれぞれ考え方が違います。深く少ない引き出し持つフロントより、適度な深さで沢山引き出しもつフロントの方が、多数相手にするＭＳフロントとして必要だと思います。
戸建なら前者（深く少なく）の方でもよいかもしれませんがね。ＭＳフロントは　おまとめ役でもありますからね。

[297: 入居済み住民さん]

>>295
受験者の基礎学力にの差でしょう。
１ヶ月程度で取得できる人、多数いるでしょう。難関法学部に在学していた者などは。
マン管受験者の統計みました？学歴・年齢問わずでしょ。そういう人からみれば１ヶ月は驚きかもしれませんがね。
難関法学部出身者は、開業意思のある者以外は、あまりマン管受験しませんよ。もっと高度な資格を目指してますから、時間の無駄はしないのですよ。
だから、平均受験勉強期間が長期になる理由、わかりましたか？
このスレ、管理侍さん以外、馬●が多くて疲れる。

[298: 匿名さん]

>>296さん
それぐらいといいますが、地デジ対応についていえば、総務省見解の基本的なものは調べれば簡単に分かるでしょう。
では具体的にどうすれば一番いい方法かはいろんな見解が分かれており、総務省もあいまいな部分があり組合の対応としては難しい局面にたたされているのが実情です。
電波障害に対する調査はどうするのか、又すぐやるべきかどうか。電波障害施設の改修をやめて一時金方式で対応する方法がいいのか。現在補償している住戸で障害がなくなった場合のアナログ設備撤去をどうするか、そのままにする方がいいのか。
マンションが出来た時、電波障害をひきおこし、補償していたが、アナログに変わり障害が取り除かれた住戸に対する扱いとその後建設されたビルとの補償割合等はどうするのか。等々まだまだこの問題は数多く残されています。
フロントでこの問題で答えられる方がどれくらいおられるんでしょうか。

[299: 匿名さん]

>>297
私も一応難関大学の法学部にいましたが、マン管士の試験合格するのに苦労しましたよ。幸い１回で合格できましたが。通信教育で８ヶ月かかりました。１日３時間以上は勉強しましたよ。
区分所有法やマンション管理適正化法、都市計画法、建築基準法、建物・設備等は勉強したことはなかったですからね。民法や会計にしたって全然授業とは違いますし。
標準管理規約、不動産登記法、宅建業法、簿記等も勉強しなければなりませんし。
それは別にして、マン管士の資格をとる者の場合でしょう。フロントや自己啓発として取る場合のことをいっているんでしょう。それが１ヶ月でとれるといっているのがおかしいんです。
関係者の資格取得状況ですら　２９５の通り低取得率ですよ。管理侍さんは高く評価されてるんですね。１ヶ月の勉強で合格されたんでしょうね。

[300: 匿名さん]

所詮このスレはフロントの者が数多くおり、部外者の私が頑張っても、反発されるだけでしょう。
フロントの方も、もう少し人の意見に素直に耳を傾けることもしないといけませんね。
フロントの社会的地位を上げることが、会社の発展に繋がってきますので。

[301: 管理侍]

>>294さん
つまりは資格を取得する順序のお話ですね。自分の仕事に無関係な資格から取得する人はいませんから、当然自らの業務に直結する資格を取得するのが先ですね。私がお話したのはその次のステップです。業務に直結する資格を取得し、実務を行いながら極めていく、その過程の中で関連する別の資格を取得することは、業務を極める上でとても有効だと思います。とくにフロントのような不特定多数の方を相手にする仕事では、あらゆる知識を習得していることは営業的な観点からも意味があると思います。資格習得はそのための手段に過ぎません。
ちなみに私は優秀ではありませんので、マン管士は１日３時間４ヵ月程度勉強して合格しました。１ヵ月は私には無理ですね。１ヵ月で合格可能な人がいることも否定はしませんが。

[302: 294です。]

管理侍さん
フロントの方は、もう少し勉強されて自分の仕事に関係のある、特に管業については最低限必要でしょう。
NO.295の実態をみてどう思われますか。あの取得率をみて、フロントとはそういうものだと思われますか。
管業すら取得してないものが、組合に対して助言や相談事に乗れますか。そういう者がマン管と聞いただけで拒絶反応をおこすんです。これを書くと反論されそうですが。
他資格を取る前に仕事に直接関係のある管業を取らずに、どんな立派なフロントになれるのでしょう。
実務があるから大丈夫ですか。基本的な知識はなくても。
マン管とか他資格は資格取得までいかなくても、勉強すれば済む問題かもしれませんが。
マン管の１ヶ月云々は流れでレスしただけです。

[303: 匿名さん]

>>299
難関大法学部かつ、宅建１０月受験し１１月マン管ならば、１ヶ月で可能。難易度は、決して合格率とイコールではないですよ。
話を少し逸らしますが、医療系免許取得率は６０％。受験者は優秀な学生が医学を中心に知識を吸収し問題を解く。誰でも受験できないのです。　　社労士は短大大卒以上で８％。行書は誰でも可で８％。
フロントさん、居住者に『マン管あります』で通用しないのよってことは念頭においておいてください。
居住者からみれば所持なしフロントより『マシ』の次元です。居住者がフロントを指名してよいとしてくれるなら、同額払うなら、保有者を・・・という程度です。っというか、マン管資格保有は当然であり前提。地デジ、保険、修繕、判例・・・そんなの業務中にちゃちゃっとやっておしまいでしょって感じです。
それ以上を期待しているのですよ。分かりませんか？仕事のアフターに自己啓発、または勉強嫌いなら、大物のコネつくって何かの時に、居住者にいいものを安く提供できるよう人脈づくりに励めって言っているのですよ。

医者の言うこと、弁護士のいうこと、信じるのはなぜか？それは、難関資格を突破したからです。
マン管資格を難関資格とは若干知識のある居住者は思ってない（理由は↑３行目～）。だからよほどの誠意を日頃から示さなければ、信頼関係は築けないのです。
委託料もらっているなら、もっとあらゆる面で勉強してくださいな。このレス参加フロントは、精神論も学習したほうが顧客のハートを捉えることができ、役立つかもしれませんね。
マン管だけにこだわるフロントの情報レベルは、的外れ、期待外れでいつもがっかり。
悪いけど、大手金融機関の場合、君達みたいな人（マン管取得で満足）は、間違いなく　ガラス越しから見えるあの東京夜景を決して目にすることはできない姨捨部署行き人材だよ。

[304: 299です]

>>303
299ですが、私はフロントではありません。マンションの住民で、理事が廻ってくるので資格をとっておこうと思っただけですよ。１ヶ月云々はどうでもいいことですよ。
ただ、あなたは医者とか弁護士であればすべて正しいし、信じられると思っておられるのですね。又、難関大学や難関資格者は全て信じられる人なんですね。私も難関大卒なんですけど、信用していただけます？
それにマン管が難関資格とかはいっていませんよ。
フロントのマン管保有は当たり前じゃないのは、NO.295をみればわかるでしょう。
あなたの理論、少しずれてますよ。

[305: 管理侍]

>>302さん
その通りですよ。
私はあなたのご意見を否定していません。
フロントのにとって管業の取得なんて当たり前。マン管も同様です。そんなことは言うまでもないでしょう。しかし>>295が実態であり、専門の資格ですらこの取得率ですから管理業界はレベルが低いと言われるのです。事実私もそう思うところがあります。
繰り返しになりますが、フロントが管業、マン管取得するのは当たり前。更なる成長のために何が有効かの話です。

[306: 302です。]

管理侍さん
管理会社に勤務するフロントの方が、マン管・管業取得するのは当たり前といっても、>>295を見る限り、現状は大手の取得率をみても、管業２６．８％、マン管７．６％と程遠いですね。
フロントのみなさん、頑張って勉強してください。

[307: 管理侍]

>>306さん
その通りです。もっと勉強すべきなのです。
まぁ295のデータは管理員を含めた全従業員数ですから、フロントに限ればもっと取得率は高いですけどね。結論は同じです。

[308: 匿名N]

資格は無いよりあった方が良いですが、内容ですよね。資格は持っているけど、知識は無いのでは訳に立たない。
つまり、資格を取得するのが目的でした勉強はほとんど役に立たないですよ。実際に仕事していく経験で、いろんなことを覚えていくのです。管理組合員のみさなさんも、「資格者」を望んでいるのではなく、親切で、一所懸命な対応をするフロントなのでしょう。要は「人」です。「資格」でも、「会社」でもないですよ。
ただし、当然にフロントなら主任者資格は必須です。（法的に必要という意味。）

[309: 303です]

>>299 >>304さんが難関大学かを、このようなネット環境の場で想定し、推測し、追求することは無駄で無意味。信用するか否かのコメントは控えさせていただきます。失礼な想定をしては申し訳ないですからね。
尚、フロントでないことも前文で説明されていたので承知してます。改行しなく誤解させました。恐縮です。

＞マン管保有は当たり前じゃないのは、NO.295をみればわかるでしょう。
これを問題視していただきたい。なぜ、難易度の低い試験でありながら、本業のフロントがこの情けない結果なのでしょうか？ＩＱ不足ですか？やる気不足ですか？多忙環境だからですか？試験機関の採点トラブルですか？

＞マン管が難関資格とかはいっていませんよ。
299＝苦労した
他者＝低合格率。弁護士・税理士と同視。他資格へ目を向ける余裕がない。等々
これらコメントから読み取れることは、フロント達の”意識として”難関であると訴えています。
そのため私は、”資格試験レベル”として難関ではない　と指摘し、彼らの向上心を仰ぎ願っているのです。

299の読解力、少しずれてますよ。

[310: ふーろーんーと]

なぜ大手管理会社のフロントのマン管所持率が低いのか。
それは、手当てがつかない。やくにたたない。知ってる人が少ないからです。
ここに顔を出している熱心な組合員さんたちは、よーく知ってるんでしょうが、大半の組合員の
反応は、「マン管士ってなに？」です。あまりにも知名度が低い。それなのにいっちょまえに勉強
しないと通らない。しかも取得しても会社的に評価は上がりません。
所持していないひとの言う「使えない資格」というのは言い訳だと思いますけど、所持してても
「使えない資格」というのはかわりませんね。

あと、ここを読んでいると思うのが、皆さんフロントに結構高望みしてますね。
委託業務の内容と、自分たちが支払っている委託費を比較したら、フロント業務としての取り分なん
て微々たるものですよ。フロント＝窓口　なんですから、そんなに高度な知識やらサービスを求められ
ても困ります。過剰な要求はやめてください。
組合運営の補助がお仕事です。コンサルではないのですよ。私たちがいったいいくらの報酬をもらって
いると思っているのですか。そして、いったいどれだけの仲間たちが過剰なサービスの要求に耐えられ
なくなって、うつ病やら自殺やらで消えていっていると思っているのですか。
組合員さんの考え方をもう少し変えていただきたい。
「自分たちが支払っている費用と求めている要求のバランス」
管理委託契約書をもう一度よく読んでください。
そりゃ管理会社側にだって足りない部分があります。それは是正させる必要はあるでしょう。
ただ、我々にも契約を超えた要求に対して是正していただくよう、申し入れる権利はあります。

さいわい私が勤める管理会社では、組合の特色も利益率算定に考慮されます。
よって、多大な要求がある組合は値上げ交渉をし、飲んでいただかなければこちらから解約申し入れ
をしています。
ただただ戸数を増やす時代は終わりました。お客も選んで管理してます。いい会社です。
でも、みなさん安心してください。どこでも引き受ける管理会社は絶対になくなりませんから。
ま、そういうところのフロントは定着率が悪いですけどね。

[311: 管理侍]

>>310
不採算マンションの契約はお断りする、これからの時代当然であり賛成です。
どうせならもう一歩踏み込みませんか？更に高い報酬を組合に納得して支払って頂くには我々はどうすべきか。業界として、企業として、個人として。
一方で、自分は管理業界の枠を度外視して見たときに、一企業人として一体どのあたりのレベルにいるのか。管理業界を離れても通用する人材か。そういう意識で日々を過ごすことが個々の成長となり、会社、業界の成長につながり、結果として個人の市場価値も高めます。
少し話がズレてますが、マン管士は確かに使えない資格です。しかし業界にいるものとして取るべき資格だと思いますよ。いつ受けても合格できる知識のある方は別ですが。

[312: マンションの住民]

ふーろーんーとさんへ
＊管理会社に勤務している者が管業の資格を有するのは、仕事をしていく上で必要ではないんですか。マン管については、絶対必要とはいいませんが、それに携わる仕事をしているのなら知識として知っておく必要があるでしょう。
マン管は役に立たない？手当てがつかない、知名度がないというそんなレベルではないのではないでしょうか。
管理組合を運営していく上では最低の基本ですからね。
マン管に限らず、管業も取得率が低いので、フロントマンの奮起を期待します。
マンションの住民にとっては、マン管士の知名度は高いですよ。又、知らない者がいてもいいじゃないですか。

＊委託契約以外の過剰なサービスはする必要がないでしょう。ただ、組合員は、フロントの方をよきパートナーとしての相談相手として、頼っているところはあるんです。
組合員が、分からない、知らないことを相談するのを過剰サービスとはいわないんじゃないですか。それに応えるのがプロのフロントマンではないでしょうか。百貨店の販売員が商品知識を身につけるのと同じことですよ。
プロのフロントマンを目指して日々研鑽していってください。
企業が利益を追求していくのは当然ですが、それに伴う付加価値を身につける努力も必要でしょう。

[313: マンションの住民]

ふーろーんーとさんへ
もう一点あなたのレスで疑問点があるので追加します。
フロント業務の取り分は微々たるものといっておらますが、われわれはあなた方へ委託業務費を支払っているんですよ。そして、それであなたの会社は営業が成り立っているのではないですか。
そういった、微々たる委託費でやってやっているんだから、相談はするな、という発想ではフロントと組合が旨くいく筈はないでしょう。
では、相談するな、そういう場合は自分達でやれ、それでも難しければコンサルに相談しなさいといいますか。
マン管士が介入してくるのは、管理会社としても煙たがっているじゃないですか。
フロントの方は、マン管士は役に立たない、すぐやみくもに、部分委託や値下げ交渉をしてくるとかいって批判しているじゃないですか。
でもね、マン管士も毎年増えてきているのは事実ですよ。マン管の協会もどうしたらマン管士が活躍できるか考えていて、徐々にではあるが、それで生計を立てている者が増えているのも事実です。
ただ、批判するだけでなく、管理会社も腰を据えて管理会社の今後はどうなっていくのかを検討する時期にきているんではないでしょうか。マン管士を含めたコンサル対策も。

[314: マンションの住民]

ふーろーんーとさんへ
フロントのスレだから、もう少しフロントの方からの反応なり、反感があると思ったけど、意外と大人しいんですね。
マンションの住民でさえ、マン管の資格を持っている者がおり、その者が理事となり実務経験を身に付けていっているんですよ。
マン管士は実務経験がないと批判する前に、フロントの方も努力すべきでしょう。
フロントは資格は必要ない、組合からの相談も受けないというのであれば、実務経験云々は何の役にも立たないし、益々組合員との差が広がっていき、フロントは単なる窓口としての役割しか果たせなくなります。
そんなことをしていれば、将来管理会社は行き詰ってくるでしょう。
管理会社にかわる新しい形態の会社が台頭してくるかもしれませんよ。コンサル・大規模修繕・工事の施工等をひっくるめた管理形態の会社とか、自主管理の形態をサポートする会社とかが。まだまだいろんな形態が予想されますが。

[315: 匿名さん]

314さん
>>管理会社にかわる新しい形態の会社が台頭してくるかもしれませんよ。コンサル・大規模修繕・工事の施工等をひっくるめた管理形態の会社とか、自主管理の形態をサポートする会社とかが。まだまだいろんな形態が予想されますが。

どれも既にありますよ。組合側のニーズと本当にマッチしているかどうかは別として。

[316: 入居済みさん]

皆さんに質問です。

収支報告をよく見たら予算が合わないです。

駐車場の収入が管理の収入に入っており、年度末に約５００万の80％が修繕費に移行と管理規約に書いてあるのです

が、管理費の予算に組み込まれてます。（要は予備費がたりない）

予備費が５０万なので管理費の予算が足りないことになるのですが、これは管理規約に違反していることになるのでしょうか？

もし違反しているなら国土交通省にいけばいいのでしょうか？

それとも私の認識不足でしょうか？

教えてくれますか？

[317: 匿名さん]

元々駐車場収入は、管理費に組み入れ、残った分を修繕積立金へ振り返るのが普通ではないですか。
５００万の８０％を修繕積立金に移行と規約に記載されているということですが、駐車場の修繕費等が予算よりオーバーした時は、管理費から回すことになると思います。そうすれば、その予算は計上されていないと思うので、予備費から充当しなければならないでしょう。駐車場の修繕工事等が計上されており、予算内に納まればいいでしょうが。管理規約違反というより、その規約自体を変更しなければならないのではないでしょうか。
予備費が足りなくなり、管理費も足りなくなれば、各区分所有者から別途徴収することになります。それを防ぐ為に駐車場収入を充当したのではないですか。
不正でなければ、裁判等やっても意味ないでしょう。
蛇足ですが、そういった問題を国交省にもっていってもだめでしょう。コンサルだったら分かりますけど。

[318: マンションの住民]

>>315さん
確かにNPO管理組合連合会とか、そういう実体があるのは分かっていたんですが、まだまだそれ以外に新たな形態がいろいろ考えられると思ったものですから、戒めの意味で書いてみたのです。

[319: マンションの住民]

>>315さん
特に私が、胡散臭いと思っているのが、ＮＰＯ法人の名を借りた連合会等です。
ＮＰＯだから非営利の活動は当然やらなければならないのですが、２～３ヶ月に１回ぐらい、勉強会や無料相談会等をやり、大半は営利活動として、コンサル、劣化診断、大規模修繕工事の受注等を行っていることです。
会員には、ＮＰＯを強調し、勉強会や無料相談会をやるからといって、会員の募集を行い、賛助会員として、点検業者、清掃業者、管理会社等を組み入れ運営していくやりかたです。
組合としては、ＮＰＯという名前を信用して、会員になったり、安いというイメージで劣化診断を頼んだり、コンサルを依頼したりするんです。
価額的には決して安くはなく、むしろ割高であり、当マンションも見積もりの段階でカットしました。ただ、当組合もその会員になっていますので、優先的にそこに注文しようという考えだったのですが、値段が他所より高すぎたのが断った理由です。勿論ＮＰＯ法人には、営利活動も認められてはいますけどね。
ＮＰＯ全管連に加盟している法人は、現在全国で１８団体、約５００万戸あり、毎年増えてきています。
この法人にマン管士が経営者となり、又マン管士が無料相談会や派遣相談を行っています。

[320: 入居済みさん]

317さんへ
316です。

説明が下手ですいません。

予算で

例
収入　管理費６０００万　駐車場　５００万

支出　委託管理費　４０００万　エレベーター保守点検費　２５０万　自治会費　４００万　予備費　５０万　等

支出の予算　６５００万

となってますが年度末に修繕組み立てに駐車場の80％が移行と委託管理規約に載っています。

そうすると最初から足らない予算を組んでいるということで違法にはならないですかね？

管理会社は適正に予算を組んでいることにならないと思うのですがいかがでしょう？

私は理事会のメンバーなのでそうしようかと思ってます。

[321: 匿名さん]

>>320
317さんが既に書いてますけど、
「違法」でなく「管理規約にマッチしていない」だけです。
管理規約は、317さんを含む組合員が定めて、組合員（管理組合）が守るべきものです。
予算についても、原案は管理会社が作ったとしても、それらを理事会内で精査した上で、総会で組合員の承認を得るものです。

管理会社のせいにしてはいけないと思います。
管理組合＝理事会の問題です。