分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

[管理会社フロント]

ことらは、分譲マンションの管理会社に勤務している人。（そのうちいわゆるフロントマンと自認している人たち）専用の雑談・意見交換の場です。
ここでは、購入予定者や、すでにマンションにお住まいの方々が多数見ているにもかかわらず、全て本音で語っていただける、正直者のみ参加願います。
「きれい事」「建前」は不要です。

[162: 匿名さん]

＞161
そんなことは承知ですが、自主管理自体が少数で、自主管理から移行する需要なんて知れてるのです。

[163: 匿名さん]

高齢化社会が進行する中、自主管理をやめて委託管理に切り替えたいと考える管理組合が増えてきますよ。

[164: 匿名さん]

マンションは高齢化が進むところは出てくるでしょうが、そのマンションの全てが８０才以上になる
ことはないんじゃないの。
７０才以上が６０％いたとしても、４０代～６０代も４０％はいるんだし、自主管理を続けていくことは
可能だし。
そういう発想では、管理会社は生き残っていけないよ。

[165: 匿名さん]

＞高齢化社会が進行する中、自主管理をやめて委託管理に切り替えたい

そのような物件はできればごめんこうむりたい（契約辞退したい）のではなかったのですか。
狙いはやはり「すべて管理会社がやってくれます」といい含められ、入居者の管理意識が低い新築の管理組合でしょう。これほど美味しい物件はないでしょうが、この需要が減れば仕方なく自主管理の撤退組を、、ということにすぎません。

[166: 匿名さん]

＞高齢化社会が進行する中、自主管理をやめて委託管理に切り替えたいと考える管理組合が増えてきますよ。

当然ですが、自主管理は少数派ですから、あっても問題ではない。
管理組合が老齢化して理事会が成り立たなくなるとして、第三者管理者方式が何らかの形で法制化されようとしている。
普通の管理組合でさえ管理会社の餌食になっているのに、第三者管理者方式で理事会業務を管理会社に明け渡したらその結果は悲劇を生むこと明らかだ。

[167: 匿名さん]

166
＞管理組合が老齢化して理事会が成り立たなくなるとして、第三者管理者方式が何らかの形で法制化

国の報告書では、そのようなケースは第三者管理者方式では対応できないだろうとして、引続き別個方策を検討するとしています。第三者管理者としてでも、管理会社は嫌がって契約したがらないのが明らかだからでしょう。

[168: 匿名さん]

＞奇麗事じゃなく、この仕事は管理会社と管理組合（区分所有者）との信頼関係が一番重要だと思います。ここに疑念が発生したら、管理組合側も管理会社側も神経をすり減らし消耗します。管理組合側は提出される全ての書類を事細かく吟味し、管理会社側も常に神経を張り巡らして緊張し・・・。

というか、それで当たり前なんじゃないですか？委託した管理が適正に行われているかどうかをチェックするのが管理組合役員の主な仕事の一つなんですから。また、そうしないと管理会社は緊張感をもって業務に当たりませんし、はぐらかすことにかけては天才的な管理会社相手にチェックが厳しいくらいじゃないととてもダメですよ。

[169: 匿名さん]

＞＞167
とんでもない。もうその先に進んでいます。管理業務に介護まで含めマンションを在宅介護のインフラに利用とする動きさえありますよ。

[170: 匿名さん]

>>156
Ｃ級管理会社ってなに？聞いたことないんですけど。
明確な定義を教えてくれ。
適当なこといっちゃだめよ。

[171: 匿名N]

160さん
それはちょっと違います。
初めは管理会社が決まっていても、管理組合はすぐに解約できます。管理会社は新規マンションの管理受託のためにいろいろな準備をします。人の増員を含め。それなのにすぐ解約されてては、軽費倒れになって、あっという間に行き詰っちゃいます。したがって、「初めから管理を受託できるから安心」なんて会社はありません。管理会社も初期投資がかかりますし。管理し続けなきゃならないんですよ。だから「ダメな会社は経営が成り立たない」んです。
自主管理が一番良いのは当然です。管理会社は「自主管理否定」ではありません。「自主管理できない」組合にとってのみ我々の存在価値があるのです。だからこそ、「いやいや、又は管理会社に疑念を持って」まで管理会社に頼む必要は無いと思います。
現在は自主管理が１割で、９割は管理会社へ委託していますが、この比率が変わっていけば、「ダメな管理会社」が淘汰されていくだけです。（私には望むところです。）
こんなに「適当なフロント」がいる会社が多いなら、当社の未来はかなり明るいと自信が持てました。

真面目な管理会社もあります。組合員の皆様、「自主管理」に移行するのであれば、「今の管理会社が悪いから。」「委託料がもったいないから。」等の刹那的な判断ではなく、今後、その組合が消滅するまでの長いスパンを考慮した上で、「自主管理」が実現できるかどうかの判断をして下さい。稚拙に判断するとあまり良いことにならないような・・・。

[172: 匿名さん]

適当なフロント。適当という意味をしっていますか？
ある条件・目的・要求などに、うまくあてはまること。かなっていること。ふさわしいこと。また、そのさま。
わかりますか？
もちろん私は適当にやってます。適当にね。

ちなみに自主管理は絶対に管理の主体にはなりません。絶対に。です。
わかりますか？
マンションの管理ごときに時間を費やす人は稀です。
管理会社に依頼した場合と比べて、どのくらいメリットを説明できますか？
ま、私が今まで組合員から聞いた内容を聞くと、組合員の労力を０円換算した場合のお話ばかりで具体性が
なく、実効性もない。机上の空論の域からまず、出ていない。残念です。もっと勉強しましょう～ｗ

[173: 匿名さん]

でも自主管理している組合があるのは何故？

[174: 匿名さん]

私の住んでいるマンションの隣りのマンション１９０戸だが、自主管理だよ。もう１２年やってるけど
すごく順調。交流はあるけど、管理員もすごく評判がよく、働き者の感じがする。
同じデベ系のマンションだが、最初から自主管理だよ。当マンションは管理会社に委託してるけど。
どちらも、問題はないけど、やはり修繕積立金にはうちより余裕があるね。

[175: 匿名さん]

なぜあるの？って、小学生じゃないんだから。
全部が全部じゃないのくらいわからないのか？

自分で洗車する人もいれば、ガソリンスタンドでやってもらう人もいるの。わかります～ｗ？

[176: 匿名さん]

172,175

＞自分で洗車する人もいれば、ガソリンスタンドでやってもらう人もいる

そう、事実としてきちんと自主管理してる組合もある。
「実効性もない。机上の空論の域からまず、出ていない」などと付き合ったこともない自主管理組合（指向組合）への妄想など説得力の欠片もない。

[177: 匿名さん]

おっしゃるとおり、私がいままで経験したのは、フロントである以上当然自主管理ではありません。
私が言ってるのは、いま管理会社に全部委託している組合に、自主管理できる気概がある組合員を
ほとんどみたことがないということ。
なかには非常に稀ながらいることはいるが、当然一人や少数では自主管理には出来ないのは明白。
よって、新規の組合設立数を自主管理へ移行する組合数が超えるとは到底考え難い。
これ、当然の結論。
よって、管理会社は自主管理に進む管理組合は、無視。
なにも物言わない管理組合のみ契約していても、商売としては成り立つ。
この図式は今後おそらく長期間覆りようはないと感じる。

[178: 匿名N]

それはないよ。自主管理だけじゃなく、リプレイスがあるから。管理会社としては解約の内容が、自主管理なのか、リプレイスなのかは関係ない。要は、自分の管理会社に委託してもﾗわなきゃならんのです。「黙ってても儲かる」わきゃない。そういう相手だと楽勝ですね。

[179: 匿名さん]

フロントは昔の船頭さんみたいなもんで、手間賃がいいところを渡り歩いています。
なんで、会社はどうなろうとも関係ね～～～
組合が何を言おうと関係ね～～～

って人が多い気がする

[180: 匿名N]

179さん
「手間賃がいいところ」ってお宅の会社歩合なの？そんな会社に管理委託しちゃまずいでしょ。
でも、せっかく「手間賃が良い」って転職したのに、「会社がどうでも関係ねえー」は矛盾してるよね？
そんな奴は多分何やってもダメだから転職せざるを得ないだけだと思う。

[181: 中堅管理会社社長]

管理会社の社員てそんなこと考えているか。
そんなことだから、給料があがらないんだぞ。
愛社精神なし、やる気なしで給料あがる筈ないじゃないか。
もう少し、共存・共栄の精神で仕事しなさい。そうすれば、生活楽になるから。

[182: 中堅管理会社社長]

中堅とはいったけど、従業員６００名（内マンション管理部門４５０名）程度の会社。

[183: 大手管理会社管理職]

はあ？愛社精神？何いってんの？
まず従業員を愛してから言えや。
あんたらがいい加減な経営してるから、給料あがらんのやろ。社員のせいにするな。
フロントなんてもんは、どうやっても担当してるマンションの管理委託料以外収入ないんや。
その中でなにするかはあんたらが考えること。
フロントは何を頑張ろうとも、まったく利益には直結しん。（管理きられるのは論外ね）
やるきがんがんでも、まったくやるきなくても、同じマンションなら同じ売り上げ、同じ利益。
よって、社内営業がうまいやつだけ出世していく。俺と同じ様に。
はっきりいって、俺はまったく仕事に情熱はない。やるきもない。客に怒られん程度にしか仕事はしん。
でも、社内営業はバンバンにやってる。だから、同期差し置いて管理職１番乗り。
１０年以上たつが今だ化けの皮ははげてない。たぶん一生ない。なぜならもう物件は担当してないから。
ちなみに、管理戸数上位５社ですらこんなもんですよ。

なんか理想ばっかり語ってる、組合員が適当なことばっかり言ってるのが気に入らん。

[184: 中堅管理会社社長]

あんたみたいなのが、うちの社員でなくて良かったよ。ここのレス読ましてもらったけど、
うちの社員の行動を再チェックしてみるよ。
アンタの会社がわかれば、大手管理会社にも知り合いいるから制裁を加えることができるんだけどね。
給料もらって仕事しているんなら、会社のことも考えなさい。やる気のない者はやめなさい。
その方がほかの社員にもプラスになるから。

[185: 匿名さん]

>>184中堅管理会社社長さん

それなら、部下に上司を評価させるアンケートを直属の社長室とか経営戦略室などの権限で実施してみては？実施も抜き打ちで、結果も当人には内密で。実に面白い結果になると思いますよ。きっと183のような悪性な管理職の輩の存在が炙り出されてくると思います。そうなれば、社員達にも人事考課が納得されやすく、モチベーションをアップさせるのに役立つと思いますよ。

[186: 匿名さん]

どうぞどうぞ、ご自由にやってください。
私の会社以外では何やっていただいても結構ですよ。
あと、社長を語るのはみっともないですよ。地方管理会社のフロントさん。
仕事中に会社のパソコンからなにやってんですか？

[187: 匿名さん]

>>アンタの会社がわかれば、大手管理会社にも知り合いいるから制裁を加えることができるんだけどね。
制裁？あなた何様ですか？私はあなたの会社の社員ですか？
よその会社の社員に制裁？よくもまーそんな上から目線で離せますね。
なぜ、そんなしらんよその社長に制裁されにゃいかん。そこまでの事かね。よっぽど暇なんか？
こっちがあんたの会社探し出して、リプレイスの営業かけまくったろかいな？

従業員６００名程度で中堅名乗るのもおこがましくて気に入らん。（そのうち５００名は管理人ね）

[188: 匿名さん]

架空だったら何でも言い合えるね。きっと夢の中でしょうよ。

[189: 匿名N]

大手管理会社管理職さん
うまく立ち回って、その地位まで来たのなら、それはそれで大した才能ですよ。
でも、楽に稼いでそれはそれで満足してるんですか？そうなら、今までのような歪んだ表現にはならないような・・・。
本当は、毎日の仕事、面白くないでしょう？大手管理会社の管理職さんだから、定年まで少ししかないのかもわかりませんが・・・。つまんなさそう。同情します。
まあ、うまく立ち回って得た地位を失わないよう、これからもうまく立ち回ってください。
そんな方が、ライバルであろう会社の管理職であれば、当社は楽勝！本当にありがとう！

[190: 大手管理会社管理職]

まったく、つまらなくないですよ。
毎日、会社で雑談して楽しいです。仕事が生きがいの人からは想像つかないかもしれません。
私は楽しいです。これまでフロントをやっていたこともありますが、これといった大きなクレームもなく、
解約もなく、無事に過ごせたのは、私のセンスがいいからでしょうか。
やる気や情熱なんていうものは必要な人と必要でない人がいますからね。
それがないからだめ社員って言うのも、また偏った考え方ですね。なんか旧日本軍人みたい。
わたしは、でたらめだしやる気はないが、なぜか問題は起こらない。
ま、センスでしょうね。

[191: 匿名さん]

190みたいなバカ相手にしない方がいいよ。人生の落ちこぼれ組だよ。

[192: 大手管理会社管理職]

俺と会ったことも話したこともないのにバカ呼ばわりですか。
その言葉を何度も使いたかったが、こういったネットの場で慎んできているのだが。
あなたの見解をお聞かせ願いたい。

[193: 匿名]

大手管理会社管理職さん
バカとは思いませんよ。生き方の問題だから。でも、今までやってこれたのは「センス」じゃないと思うよ。多分「運」。これも結構大事だから、否定はしないよ。
ただ、そんな管理職（「運」だけの人）がいる会社に負ける気がしないってのは、先に書いた通り。
いや～、でも、ここまで書けるのってある意味凄いな・・・。

[194: 大手管理会社管理職]

ほんとに、やる気がない⇒何もやっていない
と思われてるみたいなので、一応一言。
この業界で回りにたいした人間を見たことがない。
約束を守る。期日を守る。聞かれたことは答える。わからなければ調べて後日答える。
これだけ。たったこれだけしか私はしてません。
他の業界から見たら当たり前。でも、この業界はその当たり前をやらない人間が多すぎる。
なので、私くらいでもここまで来てしまう。
何度も言うとおり、やる気と情熱はない。でも、最低限は絶対守る。
社内営業とは言ったものの、この当たり前を見せるだけで勝手に評価が上がる。
レベルが低すぎて情けない。でも、私も高だがその中の管理職。
今は、会社を楽しむことを生きがいにしている。

[195: 匿名N]

それは御社だけの話ですよ。そんなレベルの会社にいるんだ・・。かわいそうに。

[196: 管理侍]

久々に覗いたら盛り上がってますね～。
テーマが自主管理論から社内の話になり、本来のスレタイに近づいたのかな？
私は大手管理会社管理職さんの意見は共感できる部分もありますよ。私の感覚に近い部分が結構あります。
だちょっとぶっちゃけ過ぎですね。当然、大手管理会社管理職さんも会社ではそんなにドライな感じじゃないでしょ？それなりの立場ですからそれなりの振る舞いはされてるはずです。

[197: 匿名さん]

大手管理会社管理職は二重人格に近いんじゃない。
酒のんで気が大きくなるのと一緒で顔のみえないこういう所では、うさをはらす。
気が小さい、神経質なのを必死に否定しようとしているのがみえみえ。
もう少し自信をもちなさい。なにかコンプレックスの塊のように感じられるけど。違うかな？

[198: 匿名N]

大手管理会社管理職さん
まあ、意味は分かります。
「ヤル気と情熱はない」・・・みんなある意味そうですよ。昔のスポコンみたいにみんな、いつも熱い訳がない。
「ヤル気はないが何もやらないわけではない」・・・っちゅう事は要は仕事してるって事でしょ。
「約束を守る。期日を守る。聞かれたことは答える。わからなければ調べて後日答える。」・・・十分仕事してる。
ちゃんとやってるじゃない。それなのに何か引っかかる書き方してるのは、本当はもっと出世を目指しているのに、挫折したとか、仕事の内容に飽きたとか・・・。

[199: 匿名さん]

限界がみえたということかな。悟りの境地に入ったんだ。あきらめの。

[200: 匿名さん]

今日巡回途中に鬼浜うったら、２０００Ｇも続きやがって理事長とのアポ思いっきり
ブッチしてもうた。でも７万ゲット！

[201: 匿名さん]

管理組合　理事長　各位

お願い

特に話し合う議題もない理事会開催は控えていただきたくお願いいたします。
定例の名の下に開催し、なぜか管理会社フロントを出席させた挙句、「今日は話し合うことないよね～」
と言い放ち、開催後即解散。こちらはお仕事なので呼ばれれば出席しますが、休日、家族と出かける予定
も入れることが出来ず、わざわざ自宅から片道２時間かけて出席していますので、どうかその辺のご配慮
をお願いいたします。

[202: 匿名さん]

よくわかりました。

[203: 匿名さん]

＞管理組合　理事長　各位
間違い、各位＝皆様方の意味ですから、殿か様を使用すべきです。
＞お願い
＞特に話し合う議題もない理事会開催は控えていただきたくお願いいたします。
常識的には、理事会も総会の規定を準用しているはず、議題、議案を明示しないものは理事会に値しない。
＞定例の名の下に開催し、なぜか管理会社フロントを出席させた挙句、「今日は話し合うことないよね～」と言い放ち、開催後即解散。こちらはお仕事なので呼ばれれば出席しますが、休日、家族と出かける予定も入れることが出来ず、わざわざ自宅から片道２時間かけて出席していますので、どうかその辺のご配慮をお願いいたします。
議題もない定例理事会なるものの規約を改正する提案をしたらどうですか、序でに、非居住区分所有者を役員から外す規約の改正も提案したらどうですか、連絡費、交通費の節約と現実に疎遠な貴方も楽になりましょう。

[204: 匿名さん]

203
201はフロントマンが書いてるんですよ。だから各位で正解。
もしこういう管理組合が実在するなら、２回目からは事前に議事を確認するなり、「何か準備資料はありますか？」と確認するとか、方法はあるだろうに。
仮に開催したとして、出席者からの意見も何もない、というであれば、フロントから報告なりアドバイスするようなこともいくらでもある。
このフロントマンは自らの無能を公表してるだけです。

[205: 匿名さん]

201です。
各位は、フロントとしての私からここを閲覧してらっしゃる理事長様各位という意味です。

おっしゃるとおり私はフロントマンです。
203.204さんのおっしゃることは確かにごもっとも。そうできればそうします。
仮に「次回の議題は何ですか？何か準備する資料はありますか？」そういう質問当然しますよ。
しかし、「俺じゃ議題が思いつかんから開くんだろが。わかりきったこと聞くな。」ですとか、「議題がなくても定期的に開くという組合のルールだ。出席したくないの？理事会の補助は契約書に明記されてるよね。委託料は定額制だろ。だったら出席してもらわんと損だよね。いやなら担当かえて貰うよ。ま、管理会社かえてもいいけどね。」ですとかいわれ、結局無理やり開催します。
ちなみに、定例理事会を開くなどということは規約には当然明記されておりません。
また、フロントから報告なりアドバイスなりとありますが、小規模物件で毎月毎月理事会開催して、５年目６年目ともなるとほとんど提案しつくしていて、何も提案することはありません。

私だって、身のある理事会は好きですよ。一緒になっていろいろ考えて、私が提案したことが理事会案に採用されて結果うまくいって、感謝されればうれしいですし。
ですから、必要に応じて呼んでいただければうれしいという話です。でも、仕事なんで出ろといわれれば笑顔で出席しますよ。仕事ですからね。

[206: 匿名さん]

フロントの方って大変ですね。それも真面目で一生懸命仕事されている方の方が苦労されているようですね。
そういうフロントが私のマンションを担当されれば大歓迎です。頑張ってください。

[207: 匿名さん]

何で管理員が集会に出なければいけないの？

[208: 匿名さん]

うちも管理員は理事会・総会に参加してるよ。総会・理事会の支援業務として。フロントと一緒に（管業有資格者）
日常の管理の中で聞きたい点がある場合や雑用も含めて。

[209: フロント万]

201です。ややこしいのでコテハンにします。
>>207さん　フロントはいわゆる管理員ではありません。各物件の管理組合運営をサポートする担当者です。
管理員は現地で職務に当たる駐在員のような方です。当然、その管理員が集会に参加することもあります。現場での意見をお聞きするのに適しているからです。
206さんのようにそういっていただける方がいると、正直報われます。数字で結果が出るお仕事ですので、お客様の満足度＝仕事の成果、というお仕事ですので。
ここの書込みを見ているといろいろなフロントがいますし、フロントに対して厳しい意見もいただいてます。周りに流されず、また、腐らずかんばっていきます。

[210: フロント万]

間違えました。
数字で結果が出るお仕事ですので→数字で結果が出るお仕事ではないので

[211: 匿名さん]

>>207さん　フロントはいわゆる管理員ではありません。各物件の管理組合運営をサポートする担当者です。管理員は現地で職務に当たる駐在員のような方です。当然、その管理員が集会に参加することもあります。現場での意見をお聞きするのに適しているからです。

では集会で、管理員、管理会社のメンバー（フロントとは前線、ホテルの受付しかイメージしか湧かないね。ひっとすると管理業務主任者の資格のない人も含めて蔑んだ呼称かな。）の批判、取替主張の芽を摘むことになるので歓迎されることではありません。管理組合側の判断に任されるべきことは当然です。

[212: 匿名さん]

>>フロント万さん
理事会が、議題なしで即終了するってのは、ある意味では優良物件だと思いますが。
問題に気づいてなかったり、目をそらしているのでなければ。

会社の体制がどんなものかわからないけど、そんなところなら誰でも担当できるだろうし、家の近い人に担当を代わってもらえば？と思います。

工事のノルマがあるような会社は別だけど、理事会に行くだけで、議題が何も無くて（＝準備も不要、ややこしい仕事の依頼もない）、それで委託費貰えるんなら万々歳だと思いますけどね。

理事会で何かしたければ、月次の会計報告でも読み上げたり、管理員がちゃんと仕事してるってことをアピールするような報告をしたり、いくらでもやることはありますし。

[213: 匿名さん]

管理会社の前座は理事会に出席せずに、金の出し入れを逐一理事長に報告することに専念すべきです。勿論、個人の破滅につながる不正使用は厳に慎むことです。

[214: 入居済みさん]

フロント万さんへ

大変だと思います。ただ201の文章は全ての管理会社や理事についておはなししているんですよね。

あなたは管理会社の派遣社員という認識でよいのでしょうか？

私も管理組合のメンバーですが規約には２ヶ月に１回理事会は開催しなければならないし、すべてがそういう理事長

や管理組合では無いのでは？

あなたの所はそうかもしれませんが特に話し合う議題が無くても毎月の収支報告分析、それから未払い者の対策は

毎回必要じゃないでしょうか？それがあなたのところがうまくいかないからといって、特に議案もない時は開催しな

いで下さいというのも理事会に参加している人たちは不快に思いますよ。

もし書くなら私のところはこういうことなのでどうにかならないですかという質問はありだと思いますが・・・・

それに何も無ければ常に議案を考えるのもあなたの仕事ではないですか？

先ほどもいったようにフロントでしたら何のデーターがほしいかわかるので未払者のデーターを毎回だして報告したり、トラブルというのはとにかく毎回あるものです。それについてはなしやすいようにレポートをまとめれば
何もない日は無いですよ。（毎週理事会をやっていれば別ですけど・・・・）

最後につけ加えると自分から生み出す仕事は職種に問わず何でもあり、誰かも言っているように出尽くしているから何もないということはあなたの仕事としての無能さを露呈しているだけですよ。

[215: 匿名さん]

管理会社は、じり貧だから大変です。委託手数料の値上げはできないし、管理員、フロントの月給を時間給、請負制にしてコスト削減が限界です。あと何を切りつめたらいいのかな。＜マンション、アパート１５棟の管理会社経営者＞

[216: 匿名さん]

XXXが受託管理する管理組合で、元フロント担当者による横領事件が起きていたことが分かった。被害規模は平成14年から20年6月まで4管理組合、計約9,800万円とされ、現在都内警察署で捜査中。長期にわたる横領で、気付かなかった管理会社のチェック体制も問題視されそうだ。XXXではすでに被害に遭った管理組合で説明会を開き、被害額を全額補てんしている。

[217: 匿名さん]

フロントと言う人は悪いことを出来る立場にいるんだね。おいら管理員はサボる位しか出来ないから安心だね。

[218: 匿名さん]

>>215
値上げできないって、そりゃ中小だけっすよ。
大手はがんがん値上げもっていってますよ。

[219: 匿名さん]

東急コミュニティーなんか管理委託費の値上げ要求を管理組合が呑まないなら、
次年度の契約更新を平気で断っているのは有名な話ですよ。

[220: 匿名さん]

契約更新しないのなら、他の管理会社に変えればいいじゃない。管理会社も掃いて捨てるほどあるのだし。

[221: 匿名さん]

＞次年度の契約更新を平気で断っているのは有名な話ですよ。

管理の委任契約だから立場は平等で、有名でも何でもない普通ですよ。
値上げの申し入れは、経営の危機でしょうからそれを断って、別の管理会社に変更するのが自然です。

[222: 匿名さん]

「値上げ＝経営の危機」はチョット大袈裟では？

例え収益が悪い物件でも、管理を続ける価値がある物件（シンボリックな物件等）なら、手を引いたりしません。
得てして収益が悪い物件は、減額した上に、手間ばかり掛かる物件です。
管理会社なんて掃いて捨てる程あるといいますが、このような物件にはさすがのＮＨやＧも寄り付きません。
せいぜい管理業を片手間にしている会社ぐらいです。

[223: 匿名さん]

＞例え収益が悪い物件でも、管理を続ける価値がある物件（シンボリックな物件等）なら、手を引いたりしません。

例え収益の悪い管理会社でも、管理を続けさせる価値がある管理会社なら、値上げをしなければ変更しません。

[224: 匿名さん]

某中堅管理会社の営業の方から聞いた話ですが、住友不動産建物サービスや野村リビングサポートから呼ばれていて忙しいと言ってましたよ。要は住友や野村が要らない小規模物件の管理をくれてやるけどどうか？という話だそうで。

[225: 匿名さん]

子供だましの様なガセネタは大人のやることでないよ。

[226: 管理侍]

224は表現がややオーバーかもしれないがガセではないですよ。
利益の上がらないマンションの契約は継続しないという、ごく当たり前の経営的判断を大手がやっていることは事実。もちろん会社の方針によるので、中にはそうではない大手もありますが。
そのようなマンションを引き受けるのは低価格である中小になるのは自然の流れですね。

[227: 匿名さん]

詐欺はいけませんが、管理会社にも百円ショップがあるのは当たり前です。

[228: 匿名N]

利益率の悪いお客様への値上げ要請は理解できますが、それを実行するというのは、正にその管理会社の内容が悪化しているのでしょう。なぜなら現在までその様な客を飲み込んで仕事してきたのですから。もし、値上げ要求してだめで解約したなら、社員をリストラするとかそれ以外の原価を下げなければ、いくら利益率が悪くても粗利益で赤字でない限り、単に経常利益が減じてしまうから。その管理会社がそこまで追い詰められているということでしょう。ただし、ものすごく手のかかる（モンスター系のクレーマー）お客ならば、値上げ交渉を材料に解約するという戦略もあると思うけど・・・。

[229: 匿名さん]

中古マンションの値下がりが止まらない現在、管理会社自身のコストセーブの為の人員削減以外の方法はない。

[230: 管理侍]

大手が利益率の悪いマンションへ値上げ要請するのは、財務体質が悪化して追い詰められてるからって本気で思ってるのかな？中小ならともかく。
会社が儲かっているから利益の上がらないマンションの契約もとりあえず継続するの？まぁ中にはそんな大手もありますが、もうそんな時代じゃないでしょう。利益の上がらないマンションは利益率の改善をする。値上げしてもらえないなら解約し、そのマンションにかかっていたパワーを別の適正価格のマンションにかけてサービス向上を目指す。
この業界もやっとそういう当たり前の経営判断をやるような動きになってきただけの話だと思います。

[231: 匿名さん]

タカが管理会社、利益率とは鷹揚な、デベのアフターケアーの手足に過ぎないよ。

[232: 匿名さん]

鷹揚な、ではなく、大様な、でしょう。

[233: フロントです]

フロントの人員削減について、大手は年間５千戸以上も管理戸数を伸ばしています。
不採算管理組合との管理委託契約の解除したとしても、翌年の新卒の入社人員を削ればなんとでも
なりますよ。
業界全体としてはまだまだ拡大し続けていますし、今後もマンションは供給され続けるんですよ。
中小ならいざしらず、大手は管理戸数１０万戸を越えたあたりから、利益率重視にシフトしています。
手間のかかる管理組合や、利益の上がらない管理組合に人員を割くのではなく、利益があがりあまり
無理難題を言わない管理組合をフロントに数多く担当させたほうが、経済的なんですよ。

[234: 匿名さん]

＞利益があがりあまり無理難題を言わない管理組合をフロントに数多く担当させたほうが、経済的なんですよ。

それじゃあ、10万戸以上の大手は高い割にはサービスが悪いってことじゃないですか。
管理戸数が多いというのは管理組合にとっては、必ずしも好ましいことではないようですね。

[235: 管理侍]

>>234
あなたが本当にそう思われるなら、管理戸数の少ない会社を選択されればよいのです。
経済的なことは悪いことなのでしょうか？
あるマンションでは適正価格を支払ってもらい、あるマンションは特別価格で管理を受ける。これはある意味で不公平だし、組合を裏切っていることになります。
きちんとした費用を支払っている組合には最高のサービスを提供する。そのためにも値切るだけ値切って無理難題を言う組合にはそれなりの対応をとり、その分の人件費を別のマンションにかける。それが企業として本当の意味での誠実さではないでしょうか？

[236: 匿名さん]

>>235
あなたのいっていることは詭弁です。
フロントの全員が委託業務費の値段によってサービスの質を変えることができますか。
管理員がそれで仕事の手を抜きますか。
最高のサービスとはなんですか。委託契約以外のことをやってくれるんですか。それはなんですか？
どう考えてもおかしいでしょう。

[237: 匿名さん]

＞大手は年間５千戸以上も管理戸数を伸ばしています。
どれですか？　その様な会社はありませんでしたが・・・。
日立ビルシステム
近鉄住宅管理
中銀インテグレーション
星光ビル管理
日鉄コミュニティ
長谷工コミュニティ
合人社計画研究所
ジークレフサービス
野村リビングサポート
興和不動産レジデンスサービス
コスモスライフ
東洋コミュニティサービス
三井不動産住宅サービス
重商建物
穴吹コミュニティ
大成サービス
穴吹ハウジングサービス
総合ハウジングサービス
ナイスコミュニティー
レジデンス・ビルディングマネジメント

[238: 管理侍]

フロント個々のサービスレベルの話なんてしてませんよ。経営判断って言ってますよね？
どこに人件費をかけるか、つまり一人当たりの担当マンション数を何棟と考えるのか、そう言えばわかってもらえますか？
最高のサービスとは、その会社がもっているポテンシャルを最大限に発揮してサービスを提供するという意味です。最高の品質と言ったほうがよかったかもしれませんね。
そのために営利企業としては、手間（経費）ばかりかかって儲からないマンションは手を引かせて頂き、その分の経費を別のマンションにかけることで品質を向上させる。それによって会社としての競争力をつける。
管理会社に限らず、会社の経営的観点からはごく当たり前のことをお話してるつもりですが…。
ちなみに年間五千戸以上管理戸数を伸ばしている会社はありますよ。いちいち社名は挙げませんが。簡単に調べられるのでもう少しお調べください。

[239: 匿名さん]

>>237
全部調べるのは面倒なので、確実に年間５０００戸以上増えている会社のみ確認しました。
（社団法人高層住宅管理業協会ＨＰ参照：平成１９年３月→平成２０年３月）

○長谷工コミュニティ
　１８１，２７６戸→１９２，８４５戸（＋１１，５６９戸）
○合人社計画研究所
　１１９，８４５戸→１３４，３０２戸（＋１４，４４８戸）
○コスモスライフ
　１１６，４２４戸→１２２，３１５戸（＋５，８９１戸）
○三井不動産住宅サービス
　１３５，１００戸→１４４，５８５戸（＋９，４８５戸）

[240: 匿名さん]

>>235
きちんとした費用を支払っている組合には最高のサービスを提供する。そのためにも値切るだけ値切って無理難題を言う組合にはそれなりの対応をとり、その分の人件費を別のマンションにかける。それが企業として本当の意味での誠実さではないでしょうか？

あなたのいっているのは上記であり、儲からないマンションは切り捨てるとどこに書いてありますか。
委託管理している組合でサービスの差をつけるといっているのですよ。
だからどんな差をつけていくのかと聞いたんですよ。

[241: 匿名さん]

平成２１年４月頃で問題にしなくては、過去と全く様変わりしているのに。

[242: 管理侍]

>>240
>>230をご参照ください。
人の言葉の一部のみを切り取って批判するようなら、これ以上議論する価値無し。まともな反論したいのなら人の意見はちゃんと読むように。

[243: 匿名はん]

利益の上がるマンションとは、管理会社からすれば『カモ』ということでしょぅ？
簡単に言えば、管理人の怠慢を指摘しないMS・フロントの提示する見積書を鵜呑みにし承諾するMSのことですよね。
最近の管理会社は、善良管理注意義務を平然と違反しておきならが、>>230のような意見で正当化してしまう。
委託契約書違反だと管理会社を指摘する居住者を『モンスター』『クレーマー』と呼び気を紛らわせている。
困った管理会社が増えてしまい、残念です。

[244: 管理侍]

そんな管理会社と契約を継続する必要無いでしょう。解約すればよいだけです。
契約は対等。嫌なら組合からでも管理会社からでも解約すればいいのですよ。それがお互いのためです。

[245: マンションの住民]

管理侍さん
利益のあがらないマンションは利益率の改善をする。そして、値上げして貰えないなら解約するということですが、
今までは、あまり儲けさせてくれなかったマンションもそれで契約してきたんでしょう。急に採算が取れなくなった訳でもないでしょう。
その採算の悪かったマンションと儲けさせてくれているマンションのサービスの違いは何なんですか。あなたのいう適正価格のマンションには最高のサービスを提供するということですよね。だが、今まで契約してきたマンションで採算性の低いマンションの対応は何が違うんですか。
あなたの会社は全て同条件で委託業務費の額を決めてる訳ではないでしょう。
現在でも、利益率の高いＭＳ、低いＭＳがあるでしょう。
又、超大型マンションの場合、利益率は低くても、利益額が大きくそういうところは解約しづらいでしょう。
益率なのか益額なのかどちらで判断されてるんですか。益額の場合はマンションの大小に大きく影響されますから大きいところにはまかれろ的要素が強くなりますね。そういうところにはなかなか値上げ要求は難しいでしょうし、また解約もできないでしょう。

[246: ふろんとまんさん]

>>237
すみませんが、中小がかなり混じってるみたいなんですけど･･･
ちなみにうちの会社も５千戸以上（ここ５年間の平均ね）伸ばしてますよ。でも、そこに入ってない。

ま、いろんな人がいろんな意見を言ってますが、実際に利益が上がっておらず、値上げ交渉に応じない
管理組合はどんどん契約解除を申し入れています。
横のつながりで他社のフロントとも接点がありますが、大手はどこもそんな感じですよ。
現場では、そりゃいままでのお付き合いがあるから、切り出しにくいところや、個人的には受けたい契約
もありますけど、全て本社が判断することですからね。
ま、会社がいったいどこに向かっているのか知りませんが、いままで散々利益をいただいていて、会社
が大きくなり利益率に目を向けたとたん、いままでの１０年以上のお付き合いも一切関係なく契約解除で
すからね。そりゃー白い目で見られても無理ないか。
でも、大丈夫ですよ。中小デベ系の管理会社なんて、親会社が息絶え絶えなんで、戸数伸ばすのに他社の
リプレイスで必死ですからね。お安くいいサービスが受けれますよ。

[247: 管理侍]

>>245
最高のサービスという表現は伝わり難かったのかもしれません。
利益のあがるマンションと採算のあわないマンションのサービスは基本的に同じです。同じだからこそ問題なのです。
支払うコストが違うのに提供されるサービスが異なるのはおかしいと思いませんか？適正価格を支払っている組合にとっては不公平ですよね？管理会社からすると、きちんと費用を支払って頂いている組合を裏切っていることになります。
だからこそ支払って頂くべき費用はきちんと請求し、支払って頂けない組合は契約を辞退させて頂き、その分のパワーをきちんと費用を支払って頂ける組合にかけたい。それを最高のサービスと表現しました。そうすることでその組合には更にご満足頂き、信頼関係を深めたい。
ちなみに利益率と利益額の話に関しては、その両方を加味して判断すべきと考えます。

[248: マンションの住民]

>>247
支払うコストが違うのに提供されるサービスが異なるのはおかしいと思いませんか？適正価格を支払っている組合にとっては不公平ですよね？管理会社からすると、きちんと費用を支払って頂いている組合を裏切っていることになります。

あなたのところに支払っている委託業務費、あなたの会社の適正価格以上のところでも、委託費の差は当然あるでしょう。不公平感はあると思いますよ。
又、利益率の低い組合を解約すれば、中小の管理会社が引き受けることになると思いますが、そこは低益率でやらざるをえないわけです。勿論、コスト削減の努力はしていくでしょうが。
ただ、サービスの内容はあまり変えられないですよね。住民が以前を知ってますので。
だが管理会社のやってくれるサービスにどんな差があるんですか？管理員の勤務日数や清掃の頻度・人数等を除けば。
管理事務のうち、事務管理業務はどこの管理会社も大差はなく、最低やらなければならない業務でしょう。
管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務での差ということではないんですか。
あなたのいう最高のサービスという意味は、管理員の人数・日数・時間を増やし、清掃頻度をあげることなんじゃないんですか。なにか、フロントの方が特別にサービスの提供をしてくれるものってあるんですか。

[249: 匿名さん]

無能な管理組合がある限り、管理会社は安泰だよ。
しかも無能な管理組合はこれから増えることはあっても減ることはない。

[250: 匿名さん]

そんなことはないよ。組合も勉強してきているしね。マン管士の資格保持者が増えてきているのも事実。

[251: 239]

>>241
以下が平成２１年３月末の増加戸数ランキングです。

１位　穴吹ﾊｳｼﾞﾝｸﾞｻｰﾋﾞｽ　 +20,273戸　※買収・合併・事業譲渡を含む
２位　長谷工ｺﾐｭﾆﾃｨ　　　 +12,519戸
３位　日本ﾊｳｽﾞｲﾝｸﾞ　　　　 +12,056戸
４位　三井不動産住宅ｻｰﾋﾞｽ　+ 9,635戸
５位　合人社計画研究所　　 + 8,090戸
６位　三菱地所藤和ｺﾐｭﾆｲﾃｨ　+ 7,218戸
７位　ﾀﾞｲｱｺﾐｭﾆﾃｨｻｰﾋﾞｽ　　　+ 6,364戸　※買収・合併・事業譲渡を含む
８位　穴吹ｺﾐｭﾆﾃｨ　　　　　 + 5,688戸
９位　東急ｺﾐｭﾆﾃｨ　　　　　 + 5,168戸
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
10位　ﾀﾞｲﾜｻｰﾋﾞｽ　　　　　 + 4,996戸　※買収・合併・事業譲渡を含む

[252: 管理侍]

>>248
前段は適正価格以上に委託業務費を取り過ぎているケースのお話でしょうか？そういうケースはあります。それも是正しなければなりません。
管理会社のサービスで仕様書に表れる部分でも会社によって差があります。しかし仕様書には表れない部分の違いが問題なのです。結構各社差はありますよ。特に管理員と事務管理の部分ですね。
一例を挙げるとフロント一人当たりの担当マンション数。一人10棟の担当者と20棟の担当者では一マンションに掛けられるパワーは全然違います。これはフロントに限らないですね。例えば管理費未収金の督促対応なども同様のことが言えます。同じ業務内容でも、そのレベルは各社結構違います。
最初に最高のサービスと言ってしまったので誤解を与えたかもしれませんが、その意味は以上のようなことです。最高の品質と言い換えますね。
ちなみに最高という言葉も誤解を与えているかもしれませんが、その意味は、会社が自らの持てる力を適正価格を支払って頂ける組合に100％注ぐ、という意味です。逆に言えば、適正価格を支払って頂けない組合に余計なパワーを取られたくない、ということです。

[253: 匿名さん]

管理侍さん
管理会社のシステムや委託業務費の格差等、私もだいたいはマンション管理については理解しているつもりです。それがわかった上で質問してみたんです。
あなたも、こういったスレに参加することによって、勉強するもの大なるものがあるんではないでしょうか。
私も、マン管士として実務経験がない分、教科書以外のことについて、こういったスレで勉強さして頂いているんです。お陰様でいろんな勉強をすることができました。
お互いマンション管理について、更なる勉強をしていきましょう。
私は、マン管士は自己啓発としてとっただけで、開業云々は全然考えていません。

[254: 管理侍]

253さんは匿名さんなのでどの質問をされた方なのかはわかりませんが…。
私の場合は一般の方々が管理会社にどのような印象やお考えをお持ちなのかを知りたくてスレを覗いてます。これもある意味勉強ですね。
私も一応マンション管理士ですが、マンション管理士を名乗られるのであれば、是非とも管理会社と積極的な情報交換をして頂き、正確な情報を広めてください。
知識や情報の無い人にはマンション管理士の発言は重いですからね。

[255: 入居済みさん]

管理侍さんへ質問です

理事が４月に発足され、総会を終えたばかりですが管理会社がどうしても情報を開示してくれません。

私のところは３００世帯で、管理委託報酬が月３５０万です。

依然も別のところで質問したのですがコンシュルジュのサービスは管理会社の下に委託会社が入っており、

本来無料でできるサービスなのに毎月おそらくいくらかとられているようです。

しかしなかなか情報を開示してくれません。

そんな時はどうしたら開示してもらえるのでしょうか？

[256: 匿名さん]

>そんな時はどうしたら開示してもらえるのでしょうか？

法で開示を求められている情報以外は、当然に守秘の権利がありますよ。

[257: 匿名さん]

その情報開示が何なのかが問題ですね。

[258: 匿名さん]

管理侍氏ではありませんが…

>理事が４月に発足され、総会を終えたばかりですが管理会社がどうしても情報を開示してくれません。

理事会と管理委託契約を締結しているはずなので、「管理委託契約書」を見せてもらっては如何ですか？その中の管理委託費の内訳明細にコンシェルジュ分が掲載されていると思います。理事長が書類を保管しているはずなので、管理会社が開示を拒むなら理事長に言って見せて貰えば良いのでは？


>本来無料でできるサービスなのに毎月おそらくいくらかとられているようです。

まず、人が派遣されているのに無料なはずがないですよ。
管理会社による中間マージン上乗せもごく普通であり、幾ら上乗せされているのかまで開示されないのも普通です。
ちなみに「管理委託契約書」に記載されている金額は、管理会社の中間マージンを含んだものと考えて下さい。

[259: 管理侍]

255入居済みさん
256、257、258さんがほぼお答え頂いた通りです。
どのような情報開示を求めておられるのかによりますね。

[260: 入居済みさん]

255です。

皆様のご指摘のことは十分理解できますし、コンシュルジュの受付は派遣されているのでしょうがないとは思います。

ただケイタリングやタクシー、クリーニング業、リサイクル業等への受付は管理会社の下請会社Aが入ってます。

またその下に下請会社Bが入っていてその下に上記の会社が契約してます。

上記のことは全て人材派遣のコンシュルジュが受付れば無料でできますよね。

個人が全て無料で呼べるサービスなんですよね。中間の会社は不明でもしょうがないですが、私が知りたいのは

管理会社が支払っている下請会社Aの明細を知りたいのです。

例
管理会社　→　下請会社A　→　下請け会社B　→　クリーニング会社といった状況です。

管理会社の一般受付業務○○○万円といったざっくりとした明細はありますが、理事長に聞けばいいのでしょうか？

こういうのは法で開示できますかね？

すみませんがもう一度教えてください

[261: 匿名さん]

管理会社が支払っている下請け会社Ａの金額を聞く方がおかしいでしょう。
管理会社は私企業ですよ。利益を追求して会社を運営していかねばならないのです。
あなたの論法でいくと、百貨店で買物をする際、その原価を教えてくれというのと同じですよ。
そういうことをやるんではなく、値下げ交渉だったらわかりますけどね。