分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換

[管理会社フロント]

ことらは、分譲マンションの管理会社に勤務している人。（そのうちいわゆるフロントマンと自認している人たち）専用の雑談・意見交換の場です。
ここでは、購入予定者や、すでにマンションにお住まいの方々が多数見ているにもかかわらず、全て本音で語っていただける、正直者のみ参加願います。
「きれい事」「建前」は不要です。

[142: 匿名N]

デベ系管理会社に勤務しています。管理会社も利益を追求する一企業ですので、目的は利益を上げて株主と社員に還元する事にあります。（間接的に社会に貢献する事となると思います。）その目的を達成する為には、他の方が書かれているような「適当な仕事振り」では全く無理です。奇麗事ではなく自分の生活を守るために、顧客（区分所有者）に真剣に向き合わなければ、その根幹を失ってしまいます。現実には理事長の発議だけで解約決議は可決されてしまいます。（過半数以上が委任状のため。）いろいろな問題があって、お客様の聞きかじりの意見に対し、正確な解答をしても、怒らせたり、気に入らなかったりしただけで、管理会社は常に解約の危険にさらされているのです。どんなに、管理会社が正しくてもです。したがって、誰かさんのように「管理会社いい業界だ。だらだら遊んでいても大丈夫。」なんて、幻想です。利益についても適正に計上できる会社でないと、むしろお客様は不安じゃないですか？（あくまで「適正な利益」ですけど・・・。）なにか、他の板に書かれてますが、管理会社が利益を上げてはいけないのでしょうか？意見を書いてる方の会社も同じでしょう？非営利団体でも、公務員でもありませんので・・。そのところ、よろしく。

[143: 野次馬]

> 匿名Nさんへ

管理会社に所属する方のレスとして、ごもっともなご意見です。
私は、区分所有者の立場で考えますが、適正利益追求は企業にとって当然の使命です。
自分達のサービスに自信があれば、堂々と対価を要求すればよい。
私は業界が違いますが、商品（サービス）価値を高める為に餡子やきな粉くらい塗します。（判断はお客さま）
然し、虚偽はいけませんよね。
管理組合に評価される仕事をし、それに相応しい報酬を頂く事になんら異存はありません。

安ければ好しとする組合も在るようですが、そんな管理会社の真の狙いを知っているのでしょうか？
判って採用しているのなら忠告の必要もありません。（狐と狸の化かし合いですから）
しかし、委託管理費等がいくら安くても広島本社のＧ社なんて狡賢く立ち回って管理組合をカモにしています。

蛇足ですが、このスレでは他に現役監事も名乗っています。
他のスレでは自称マンション通その他色々

[144: 一組合員]

141さん、ありがとうございます。

あってはいけないようなミスですが組合側に実損が出たわけでもなく、値引きしてもらえて
ラッキー…という風にとらえていました。
もしかしたら仰るように、今までがとられ過ぎていたのかもしれませんね。
安くしてもらえるならこちらは助かりますが。

[145: 匿名N]

野次馬さんへ
同感です。要は自身のある仕事をしているかどうかだと思います。それも色々な考え方の方がいらっしゃるので、捉えられ方は様々ですが・・。
管理会社の収支構造は非常にシンプルで、総受託額から外注原価を引いて（粗利益）、そこから人件費、軽費を引いて経常利益です。したがって、工事関係などは業者さんからのバックマージンが多ければ（マージンには基本的には原価が無いので、殆どがそのまま経常利益になります。）受託額は低くてよいことになります。つまり、管理委託費は低額となるという事です。ただし、お分かりの通りその分工事代金は高くなります。結局はバックマージン抜こうと、抜くまいと管理組合の総費用としては大差ないと思います。
一般に、管理会社に工事させると、マージンを抜かれるので直接工事会社と契約するのが安いと思われているようですが、そうとは限りません。工事会社は一発勝負。売りっぱなしでもかまいませんし、組合が素人と思えば結構利益を乗せてきます。管理会社は他にも管理物件がありますから、交渉によっては工事業者さんも安く出してきますので、管理会社の利益が乗っても同じか、場合によっては安くなるケースすらあります。その場合、管理組合にとってどちらが良いのでしょうか？工事会社はその取引のみです。場合によっては二度とその組合の仕事はありませんが、管理会社は工事でボッタクッテも、管理を解約されては本末転倒です。たった一回のマージンのために、それ以降将来に亘っての利益を逸するのです。
したがって、よっぽど馬鹿な管理会社じゃない限り、不正な工事はしないはずです。
だって、それからも管理組合さんとお付き合いしなければならない、つまり逃げられないんですよ。

もっと、管理会社・管理組合が理解しあえば、本当の意味で良い管理ができるのにな・・・。

[146: 管理侍]

匿名Nさん
142は全くその通り。そこを理解して頂けない方が実に多い。わかっていても仕事を離れて帰宅し、いざ理事会となると…ということでしょう。
145は組合員にはなかなか理解しづらいところでしょうね。結局、管理組合はいかに上手く有効に管理会社の力を使うかなんですよね。管理の契約を人質に取っている状態を有効に活用し、いかに管理会社のスケールメリットを使うかです。まぁ、それには適正な委託費用を支払っていることが前提ですが。
野次馬さん
143は初めてあなたの意見に同感です。その通りだと思います。現役監事さんと同一人物とは思えませんね。

[147: 野次馬]

>管理侍さんへ

私のレスにコメントを下さるとは思いませんでした。
このスレでの私の出番は終わったようです。
又、何処かのスレでお会いしましょう。

夜も遅いので現役監事は寝ます。

[148: サラリーマンさん]

「全壊判定」という小説が出ている。マンションの理事長がえらくいじめられる話だが
リアルで面白かった。

[149: 匿名さん]

適正化法の改正で、とうとう一般管理用会計の月々の剰余金まで別口座に移し替えなければならないという事になりそう。すごく大変。国交省のいじめかな・・・。まあ、バカな奴等が悪いことするから、しょうがないのかもとは思うが、これによりますます管理会社がコストアップ事も、管理組合宛コメントしてくれよ・・・。
俺の知ってる限り、管理会社社員より、長期就任理事長の方が○○○してるけど・・・。

[150: 匿名N]

奇麗事じゃなく、この仕事は管理会社と管理組合（区分所有者）との信頼関係が一番重要だと思います。ここに疑念が発生したら、管理組合側も管理会社側も神経をすり減らし消耗します。管理組合側は提出される全ての書類を事細かく吟味し、管理会社側も常に神経を張り巡らして緊張し・・・。ここまでして管理組合側はお金まで払って管理会社に委託する必要な全く無いし、管理会社側もそこまで信用してもらえないものを管理し続ける義務は無く、その労力分、他の組合に振り分けるか、委託費を減額した方が建設的だと思います。
今回の国交省の適正化法改正も、管理会社=「悪」の見地から、更なる法強化なのでしょうが、管理会社は次々出される法律の遵守のため、スタッフ部門を強化して対応せざるを得ず、コストアップになり、委託費の減額どころか増額にすらなりかねない状況です。
本当に管理組合のためになってるのかなあ。

[151: 匿名さん]

新しい状況に対応出来ない弱小管理会社の淘汰が進むのでいいんじゃないですか？

[152: 匿名さん]

そして、その淘汰された業者は現在持っている個人情報を売り払うのだろうな～
それと、個人情報をもったフロントが大量に失業者になって、悪さするんだろうな～

[153: 匿名さん]

適正化法の改正が２カ所に出てきましたが、予想される犯罪予防に原則方式一本化にされるのではないか？の事でしたら、管理会社の内部の流用犯罪が出来なくなるので管理会社には犯罪予防のメリットにはなるがデメリットにはならいです。

[154: 匿名さん]

>>150

管理組合側は提出される全ての書類を事細かく吟味し、管理会社側に常に神経を張り巡らせて緊張させなきゃ、管理会社なんて手を抜くことばかり考えるものですよ。それに委託費を減額したからといって疑念そのものが解消されるわけじゃありません。まさか、減額してやったんだから安かろう悪かろうの管理は当然だ！とか開き直るつもりじゃないでしょうね？

[155: 匿名さん]

変な組合員ばっかはいりこんでるなここ。
吟味なんかできんだろ。そんなに能力ある組合員見たことない。
事なかれの組合員ばっかりで、こっちが問題提起してもうっとしそうにしてるくせに、
問題発生したら、聞いてないやらなんやら、マジウザイ。
俺は実家の農家つぐんで辞めるから、全部自主管理になれ。

[156: 匿名さん]

155
は？実社会と同様、ビジネスとして管理会社と付き合って普通に吟味してるが。
お前のとこのようなＣ級管理会社はロクな管理組合としか契約できんだけだろ。
無能なフロントマンは農業やっても勤まるとは思えんが、とにかくお前みたいなのは辞めてくれ。

[157: 匿名さん]

管理組合と管理会社はどこまで行っても利益相反の関係ですからね。
分譲マンションが存在し続ける限り、永遠のテーマでしょうね。

[158: 匿名さん]

↑それならば自主管理すれば解決するでしょう。

[159: 匿名さん]

自主管理が難しいから管理会社が存在するのでしょう。
需要のないところに商売は成り立ちませんからね。

[160: 匿名さん]

>自主管理が難しいから管理会社が存在するのでしょう。
>需要のないところに商売は成り立ちませんからね。

購入したときから管理会社が決まってるからでしょう。
だからダメな管理会社でも一応経営が成り立っているんです。
自主管理をしてみてやっぱり難しいから頼む、というのは少ないでしょうね。
うちでも真剣に一部自主管理化を検討中です。

[161: 匿名さん]

自主管理に移行する管理組合があるのも事実ですが、
自主管理に疲れた管理組合が管理会社に委託するなんて話だってざらにあるのですよ。

[162: 匿名さん]

＞161
そんなことは承知ですが、自主管理自体が少数で、自主管理から移行する需要なんて知れてるのです。

[163: 匿名さん]

高齢化社会が進行する中、自主管理をやめて委託管理に切り替えたいと考える管理組合が増えてきますよ。

[164: 匿名さん]

マンションは高齢化が進むところは出てくるでしょうが、そのマンションの全てが８０才以上になる
ことはないんじゃないの。
７０才以上が６０％いたとしても、４０代～６０代も４０％はいるんだし、自主管理を続けていくことは
可能だし。
そういう発想では、管理会社は生き残っていけないよ。

[165: 匿名さん]

＞高齢化社会が進行する中、自主管理をやめて委託管理に切り替えたい

そのような物件はできればごめんこうむりたい（契約辞退したい）のではなかったのですか。
狙いはやはり「すべて管理会社がやってくれます」といい含められ、入居者の管理意識が低い新築の管理組合でしょう。これほど美味しい物件はないでしょうが、この需要が減れば仕方なく自主管理の撤退組を、、ということにすぎません。

[166: 匿名さん]

＞高齢化社会が進行する中、自主管理をやめて委託管理に切り替えたいと考える管理組合が増えてきますよ。

当然ですが、自主管理は少数派ですから、あっても問題ではない。
管理組合が老齢化して理事会が成り立たなくなるとして、第三者管理者方式が何らかの形で法制化されようとしている。
普通の管理組合でさえ管理会社の餌食になっているのに、第三者管理者方式で理事会業務を管理会社に明け渡したらその結果は悲劇を生むこと明らかだ。

[167: 匿名さん]

166
＞管理組合が老齢化して理事会が成り立たなくなるとして、第三者管理者方式が何らかの形で法制化

国の報告書では、そのようなケースは第三者管理者方式では対応できないだろうとして、引続き別個方策を検討するとしています。第三者管理者としてでも、管理会社は嫌がって契約したがらないのが明らかだからでしょう。

[168: 匿名さん]

＞奇麗事じゃなく、この仕事は管理会社と管理組合（区分所有者）との信頼関係が一番重要だと思います。ここに疑念が発生したら、管理組合側も管理会社側も神経をすり減らし消耗します。管理組合側は提出される全ての書類を事細かく吟味し、管理会社側も常に神経を張り巡らして緊張し・・・。

というか、それで当たり前なんじゃないですか？委託した管理が適正に行われているかどうかをチェックするのが管理組合役員の主な仕事の一つなんですから。また、そうしないと管理会社は緊張感をもって業務に当たりませんし、はぐらかすことにかけては天才的な管理会社相手にチェックが厳しいくらいじゃないととてもダメですよ。

[169: 匿名さん]

＞＞167
とんでもない。もうその先に進んでいます。管理業務に介護まで含めマンションを在宅介護のインフラに利用とする動きさえありますよ。

[170: 匿名さん]

>>156
Ｃ級管理会社ってなに？聞いたことないんですけど。
明確な定義を教えてくれ。
適当なこといっちゃだめよ。

[171: 匿名N]

160さん
それはちょっと違います。
初めは管理会社が決まっていても、管理組合はすぐに解約できます。管理会社は新規マンションの管理受託のためにいろいろな準備をします。人の増員を含め。それなのにすぐ解約されてては、軽費倒れになって、あっという間に行き詰っちゃいます。したがって、「初めから管理を受託できるから安心」なんて会社はありません。管理会社も初期投資がかかりますし。管理し続けなきゃならないんですよ。だから「ダメな会社は経営が成り立たない」んです。
自主管理が一番良いのは当然です。管理会社は「自主管理否定」ではありません。「自主管理できない」組合にとってのみ我々の存在価値があるのです。だからこそ、「いやいや、又は管理会社に疑念を持って」まで管理会社に頼む必要は無いと思います。
現在は自主管理が１割で、９割は管理会社へ委託していますが、この比率が変わっていけば、「ダメな管理会社」が淘汰されていくだけです。（私には望むところです。）
こんなに「適当なフロント」がいる会社が多いなら、当社の未来はかなり明るいと自信が持てました。

真面目な管理会社もあります。組合員の皆様、「自主管理」に移行するのであれば、「今の管理会社が悪いから。」「委託料がもったいないから。」等の刹那的な判断ではなく、今後、その組合が消滅するまでの長いスパンを考慮した上で、「自主管理」が実現できるかどうかの判断をして下さい。稚拙に判断するとあまり良いことにならないような・・・。

[172: 匿名さん]

適当なフロント。適当という意味をしっていますか？
ある条件・目的・要求などに、うまくあてはまること。かなっていること。ふさわしいこと。また、そのさま。
わかりますか？
もちろん私は適当にやってます。適当にね。

ちなみに自主管理は絶対に管理の主体にはなりません。絶対に。です。
わかりますか？
マンションの管理ごときに時間を費やす人は稀です。
管理会社に依頼した場合と比べて、どのくらいメリットを説明できますか？
ま、私が今まで組合員から聞いた内容を聞くと、組合員の労力を０円換算した場合のお話ばかりで具体性が
なく、実効性もない。机上の空論の域からまず、出ていない。残念です。もっと勉強しましょう～ｗ

[173: 匿名さん]

でも自主管理している組合があるのは何故？

[174: 匿名さん]

私の住んでいるマンションの隣りのマンション１９０戸だが、自主管理だよ。もう１２年やってるけど
すごく順調。交流はあるけど、管理員もすごく評判がよく、働き者の感じがする。
同じデベ系のマンションだが、最初から自主管理だよ。当マンションは管理会社に委託してるけど。
どちらも、問題はないけど、やはり修繕積立金にはうちより余裕があるね。

[175: 匿名さん]

なぜあるの？って、小学生じゃないんだから。
全部が全部じゃないのくらいわからないのか？

自分で洗車する人もいれば、ガソリンスタンドでやってもらう人もいるの。わかります～ｗ？

[176: 匿名さん]

172,175

＞自分で洗車する人もいれば、ガソリンスタンドでやってもらう人もいる

そう、事実としてきちんと自主管理してる組合もある。
「実効性もない。机上の空論の域からまず、出ていない」などと付き合ったこともない自主管理組合（指向組合）への妄想など説得力の欠片もない。

[177: 匿名さん]

おっしゃるとおり、私がいままで経験したのは、フロントである以上当然自主管理ではありません。
私が言ってるのは、いま管理会社に全部委託している組合に、自主管理できる気概がある組合員を
ほとんどみたことがないということ。
なかには非常に稀ながらいることはいるが、当然一人や少数では自主管理には出来ないのは明白。
よって、新規の組合設立数を自主管理へ移行する組合数が超えるとは到底考え難い。
これ、当然の結論。
よって、管理会社は自主管理に進む管理組合は、無視。
なにも物言わない管理組合のみ契約していても、商売としては成り立つ。
この図式は今後おそらく長期間覆りようはないと感じる。

[178: 匿名N]

それはないよ。自主管理だけじゃなく、リプレイスがあるから。管理会社としては解約の内容が、自主管理なのか、リプレイスなのかは関係ない。要は、自分の管理会社に委託してもﾗわなきゃならんのです。「黙ってても儲かる」わきゃない。そういう相手だと楽勝ですね。

[179: 匿名さん]

フロントは昔の船頭さんみたいなもんで、手間賃がいいところを渡り歩いています。
なんで、会社はどうなろうとも関係ね～～～
組合が何を言おうと関係ね～～～

って人が多い気がする

[180: 匿名N]

179さん
「手間賃がいいところ」ってお宅の会社歩合なの？そんな会社に管理委託しちゃまずいでしょ。
でも、せっかく「手間賃が良い」って転職したのに、「会社がどうでも関係ねえー」は矛盾してるよね？
そんな奴は多分何やってもダメだから転職せざるを得ないだけだと思う。

[181: 中堅管理会社社長]

管理会社の社員てそんなこと考えているか。
そんなことだから、給料があがらないんだぞ。
愛社精神なし、やる気なしで給料あがる筈ないじゃないか。
もう少し、共存・共栄の精神で仕事しなさい。そうすれば、生活楽になるから。

[182: 中堅管理会社社長]

中堅とはいったけど、従業員６００名（内マンション管理部門４５０名）程度の会社。

[183: 大手管理会社管理職]

はあ？愛社精神？何いってんの？
まず従業員を愛してから言えや。
あんたらがいい加減な経営してるから、給料あがらんのやろ。社員のせいにするな。
フロントなんてもんは、どうやっても担当してるマンションの管理委託料以外収入ないんや。
その中でなにするかはあんたらが考えること。
フロントは何を頑張ろうとも、まったく利益には直結しん。（管理きられるのは論外ね）
やるきがんがんでも、まったくやるきなくても、同じマンションなら同じ売り上げ、同じ利益。
よって、社内営業がうまいやつだけ出世していく。俺と同じ様に。
はっきりいって、俺はまったく仕事に情熱はない。やるきもない。客に怒られん程度にしか仕事はしん。
でも、社内営業はバンバンにやってる。だから、同期差し置いて管理職１番乗り。
１０年以上たつが今だ化けの皮ははげてない。たぶん一生ない。なぜならもう物件は担当してないから。
ちなみに、管理戸数上位５社ですらこんなもんですよ。

なんか理想ばっかり語ってる、組合員が適当なことばっかり言ってるのが気に入らん。

[184: 中堅管理会社社長]

あんたみたいなのが、うちの社員でなくて良かったよ。ここのレス読ましてもらったけど、
うちの社員の行動を再チェックしてみるよ。
アンタの会社がわかれば、大手管理会社にも知り合いいるから制裁を加えることができるんだけどね。
給料もらって仕事しているんなら、会社のことも考えなさい。やる気のない者はやめなさい。
その方がほかの社員にもプラスになるから。

[185: 匿名さん]

>>184中堅管理会社社長さん

それなら、部下に上司を評価させるアンケートを直属の社長室とか経営戦略室などの権限で実施してみては？実施も抜き打ちで、結果も当人には内密で。実に面白い結果になると思いますよ。きっと183のような悪性な管理職の輩の存在が炙り出されてくると思います。そうなれば、社員達にも人事考課が納得されやすく、モチベーションをアップさせるのに役立つと思いますよ。

[186: 匿名さん]

どうぞどうぞ、ご自由にやってください。
私の会社以外では何やっていただいても結構ですよ。
あと、社長を語るのはみっともないですよ。地方管理会社のフロントさん。
仕事中に会社のパソコンからなにやってんですか？

[187: 匿名さん]

>>アンタの会社がわかれば、大手管理会社にも知り合いいるから制裁を加えることができるんだけどね。
制裁？あなた何様ですか？私はあなたの会社の社員ですか？
よその会社の社員に制裁？よくもまーそんな上から目線で離せますね。
なぜ、そんなしらんよその社長に制裁されにゃいかん。そこまでの事かね。よっぽど暇なんか？
こっちがあんたの会社探し出して、リプレイスの営業かけまくったろかいな？

従業員６００名程度で中堅名乗るのもおこがましくて気に入らん。（そのうち５００名は管理人ね）

[188: 匿名さん]

架空だったら何でも言い合えるね。きっと夢の中でしょうよ。

[189: 匿名N]

大手管理会社管理職さん
うまく立ち回って、その地位まで来たのなら、それはそれで大した才能ですよ。
でも、楽に稼いでそれはそれで満足してるんですか？そうなら、今までのような歪んだ表現にはならないような・・・。
本当は、毎日の仕事、面白くないでしょう？大手管理会社の管理職さんだから、定年まで少ししかないのかもわかりませんが・・・。つまんなさそう。同情します。
まあ、うまく立ち回って得た地位を失わないよう、これからもうまく立ち回ってください。
そんな方が、ライバルであろう会社の管理職であれば、当社は楽勝！本当にありがとう！

[190: 大手管理会社管理職]

まったく、つまらなくないですよ。
毎日、会社で雑談して楽しいです。仕事が生きがいの人からは想像つかないかもしれません。
私は楽しいです。これまでフロントをやっていたこともありますが、これといった大きなクレームもなく、
解約もなく、無事に過ごせたのは、私のセンスがいいからでしょうか。
やる気や情熱なんていうものは必要な人と必要でない人がいますからね。
それがないからだめ社員って言うのも、また偏った考え方ですね。なんか旧日本軍人みたい。
わたしは、でたらめだしやる気はないが、なぜか問題は起こらない。
ま、センスでしょうね。

[191: 匿名さん]

190みたいなバカ相手にしない方がいいよ。人生の落ちこぼれ組だよ。