穴吹ハウジングサービスについて

[匿名さん]

担当者がちょっと胡散臭そうだった(笑)もので。

ご存知の方、教えてください。

[2701: 岡山市内 アルファステイツ 入居者]

管理会社あなぶきハウジングサービスの担当者が電子ブレーカー導入する提案してきたのだが、電気代が安くなるというメリットばかり強調してデメリットの説明をまったくしない
電子ブレーカー導入したマンションでブレーカーが頻繁に落ちる事故が多発して問題になってるのに金儲けのためなら何でもありなのかね
「ハッピーサポート」とかいうあなぶきのコンシェルジュサービスで月額約12万円も払っているけどほとんどの入居者が利用していないという修繕積立金の無駄使い
入居者が管理人室のトイレを使おうとすると露骨に嫌な顔をする管理人さん　あなたの家のトイレじゃありませんよ　入居者の修繕積立金で設置しているトイレです　勘違いしないでください
管理人室に籠もってろくに掃除もしない管理人が土日祝日を完全休業して給料を17万円→18万円に上げろってさ
マンション内の掃除もしないのに　入居者の修繕積立金でスティック型掃除機を購入して自分の家で使うのやめてくれませんかね　あなたのことですよ管理人さん

[2702: 匿名さん]

穴吹の社員は、真面目で熱心な方が多い。
管理人さんも寒い中でも一生懸命掃除してくれて感謝してます。
身体には気をつけて頑張って欲しい。

[2703: 匿名さん]

管理会社を穴吹に変えました。
以前の管理人も良かったが、穴吹に変わってからの管理人も教育が出来ており、色んな気遣いをしてくれて良い｡
担当の方も丁寧なので、今のところは、変えて◎

[2704: 通りがかりさん]

>>2701 岡山市内　アルファステイツ　入居者さん
電子ブレーカーより、共用のみの電力会社を変更する手続きをした方がいいです。ちなみに、負荷が減った(機械駐車を解体)のに手続きをしていなかった管理会社(○○ハウジング)もあります。

[2705: 匿名111]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[2706: マンション掲示板さん]

長崎ハウジングの理事会議事録は、
1か月後に、提出されました。
それも、次の理事会が終わった後です。
弛んだ管理会社もういやだ。
管理会社変わってほしい。点検の回数なんて、どうでもよい。設備の不具合や、お金の状況、住民が困ってること話してほしいよ。
タイルは、何箇所も2、3年前から、剥がれっぱなし。こんなマンションの資産価値はあるのか？ハウジングのサービス悪すぎ。

[2707: マンション掲示板さん]

長崎ハウジングは、今度は管理人に勝手な連休をとらせ、代理もたてない。業務怠慢給料泥棒。
前の担当は、代理がいないときは、担当がフロントに座っていたぞ。
仕事をちゃんとしない管理会社は、嫌いだ。
直ちに、辞めろ。

[2708: 匿名さん]

24時間コールセンターが稼働しているので、安心。
穴吹ハウジングサービスに管理会社を変えました。
期待しています。

[2709: 穴吹さんのファン]

管理人さんの教育がきちんとできている。
掃除も挨拶も礼儀も良い。
年を取った者には安心して暮らせるので助かってます。

[2710: マンション掲示板さん]

長崎ハウジングは、最悪。

[2711: 匿名さん]

穴吹ハウジングサービス さん
マンション現場の諸問題の解決は二の次で目先の売上の事ばかりがんばっていると管理組合から信頼を失い他の管理会社に変更されまよ。
管理員教育については疑問があるが、つまりは管理員さん個々の人間性によるところが大きいように思う。　マンション住人(広島）

[2712: マンション掲示板さん]

長崎ハウジングは、毎年、仕事をしないようになる。最近は、見積もり金額も、住民に教えないし、引き合いもせず高い発注するし、工事の報告書さえない。最初の岡田さんは、真面目でよかったがらあとは、ひどい。

[2713: 通りがかりさん]

社員は、一生懸命しているイメージ。
クレームが多い業態みたいなので、大変だと思いますが、頑張って欲しい。

[2714: 匿名さん]

どっちの穴吹？

[2715: 岡山市内 アルファステイツ 入居者]

管理人が防犯カメラのモニターばっかり見て入居者の行動を監視して楽しんでるから困る
入居者の行動や訪問者の情報を他の入居者にペラペラしゃべるからどうにかしてほしい
管理人室に防犯カメラのモニターなんて置く必要ない
なにか問題があったときだけ管理組合役員と管理会社の担当者が録画記録を確認できればいいだけ
防犯カメラは管理人のおもちゃではない
防犯カメラは集合ポスト前と管理人室の中にも設置してモニターはエントランスに設置して入居者が確認できるようにするべき
入居者の修繕積立金を使って管理人室の冷蔵庫を購入したのですが、近くにエディオンがあるのにわざわざ遠いヤマダ電機まだ行って購入したのは、管理人が自分のポイントカードにヤマダ電機のポイントを貯めるためでしょうか？
マンションの備品の購入も管理人がホームセンタータイムやジュンテンドーで購入してますが、自分の自宅周辺の店で購入して自分のポイントカードにポイントを貯めているのでしょうか？

[2716: 福岡 スプラウト須恵 入居者]

去年の11月の理事会で担当者と管理人がグルだとしか思えないのですが
見積りなどに疑問を持ったりハウジングの管理に疑問を持つ1人の入居者を
事実無根(資料 聞き取りの調査をしました)の犯罪者扱いの噂を
他の居住者に流したり理事会において発言をしたり問題で
やっと今月末で管理人が交代すのですが(担当は3月に交代)
潔白だとわかった時にその居住者の名誉回復をする約束は守られない事が
今日の理事会で分かりました。
3年連続 最優秀管理人に選ばれたから解雇や罰則も無く注意と移動だけで
再発防止の策も有耶無耶にして理事会以外で振りまいた噂は放置して
優秀で人あたりが良くおしゃべりが好きな8年も務めた管理人の為
何も知らない人から見たら問題提起をした者は目線を上げて歩くのも
辛いと言う方もいます。

本当に自分達に不利だからと内容は明かさないにしても聞いた者だけにでも
分かるように調査の結果は事実無根だと申し訳ない、との文章1つ入れず
勝手にそちらで作る分は構わないハウジングの印なり署名はしないとか
居住者を犯罪者扱いしといてダラダラと時間をかけて矮小化にしごまかす
とんでもないです。
こんなことはあるのでしょうか？

[2717: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当]

[2718: eマンションさん]

理事会長です。現在、管理会社変更しようと動き出したところです。穴吹ハウジングサービスも候補に入れており、営業マン2名会いましたがとても好印象です。親切丁寧低姿勢で弊社に決めてください！とは言いません。他社さんもいろいろ見積もり取って検討なさってくださいねと。。。もっとグイグイこられるかと思ったのでビックリしました。これだけ好印象な分、実際のフロントさんが同じだけできる方か不安はあります。来月あたりプレゼンで来てもらう予定です。見積もり金額も現管理会社よりかなり安く、内容も充実してるので有力候補です。個人的には穴吹さんに早く決めたいくらいです。

[2719: 匿名さん]

それほどすばらしい会社なら、次の総会に諮って決定ですね！
そちらのマンションでは「理事長」でなく「理事会長」と言っているんですか？重みがあります。

[2720: 匿名]

マンション管理組合とアプロ－チする営業と実際の担当するフロント、また管理員、清掃員は全く部署が違いますのでご注意されてくださいね。
管理費が安くなるということは、それだけサ－ビスの低下や人件費の低下につながります。
今やフロント・管理員・清掃員はブラック職種として有名なのでなり手がいませんし、（現在はわかりませんが）大きく質が劣ります。特に現地で一番接する管理員・清掃人の現地スタッフは一番人件費のしわ寄せが来るため給与が少なく、やる気をそがれます。そういうことは営業の方は絶対に言いません。最低賃金が徐々に上がっている日本の現状ではすぐ管理費の値上げ、とかにつながります。
管理会社をお住まいになられているマンションのために良きと思い変えたら管理が無茶苦茶になったという話はいくらでも聞きますので。
（お決めになられているならそ無駄に口出しは致しません、聞き流してください）。

[2721: 匿名さん]

明らかに組合員の力量不足です。管理会社は組合員の資質次第でしょう。
管理会社に力量の差は組合ほどはないでしょう。この際自問自答をしてください。
２７２０さんは管理費＝管理委託費と勘違いしております。

[2722: 匿名]

管理費の中に管理会社に支払う管理委託費が含まれていることがあるとわかっていますよ、当然。
（別途、管理修繕費もありますよね。）
管理会社はその管理委託費の中で運営をし、利益を上げていくわけです。
管理会社に払う管理委託費が安くなるのは住民にとってありがたいことです。
しかし管理会社営業もノルマがあるわけで、そのマンションの管理組合を奪うなら管理委託費を安くするのが一番簡単なことです。玉虫色の言葉を添えて。
でも決定すれば営業は去り、管理部門のフロントの出番です。
フロントもノルマがあるわけで一マンションあたりの利益が少なくなれば、担当する管理組合が増えることになります、お分かりいただけますよね。
今まで１０件のマンションを担当し、それぞれの長期修繕や問題点の対応をしています。
でも利益率が減ってくるとフロント一人当たり１５件とかのマンションを担当することになり、１件当たりの管理組合に掛ける力が薄くなるわけです。それがサ－ビス低下ということにつながる可能性が高い。
だから、「営業が丁寧だ、委託費も安い等」で管理会社を変えると現在のマンション管理状態をわかりませんのでそこは何とも言えませんが、「えっ」ということになりかねないということを老婆心ながら申し上げているわけです。

[2723: 匿名さん]

管理委託費の値下げはフロントにとっては痛手だ。
しかし、工事で利益をあげればカバーできるけどね。

[2724: 匿名]

おいしい工事を受注できればね。でも何社か見積もりが出てくるからね。だから簡単にはいかないのよ。決めるのは管理組合だから。

[2725: 匿名さん]

工事の内容にや管理委託の内容によっては、
分譲マンションの管理登録業者を介した方が良い工事もあるので、
その判別を理解できずに発注工事をしてしまう管理組合は意外と多い。

管理とはそんな単純なものではありません。

[2726: 匿名さん]

工事はかんたんですよ。
業者がやってくれるんですから。
しかし合い見積もりは絶対必要。

[2727: 匿名]

うちは失敗しました。安かろう、悪かろうです。排水管の工事ですが、従来やっていた業者ではなく、ちょいとうるさい住民の知り合いの業者が安かったので管理会社のおすすめ業者は３社あったのですが、そこに発注しました。
結果しばらくすると、排水管のどこからかわかりませんが水が漏れていて毎日建物の周りがいつも水浸しです。その業者に「瑕疵担保責任」を問い詰めやり直しをさせようとしましたが、ポンプ自体もイスラエルかどこかの海外製で直すことも交換もせず、問い詰めていくうち電話も通じなくなり、倒産していました。紹介した住民は知らぬ存ぜぬです。
結局全部やりかえることとなり、２倍の値段がかかってしまいました。
管理会社の紹介会社をすべて信用する必要はないと思いますが、後悔しないコミュニュケ－ションが必要と感じました。

[2728: マンション掲示板さん]

>>2684 匿名さん
10年過ぎれば施工不良による不法行為責任で！ゼネコンが元気ならですが。

[2729: 匿名さん]

穴吹

[2730: 評判気になるさん]

穴吹ハウジングサービスの、フロント担当者の評判は？。福岡市内地区です。
担当者の仕事の遅い事に不満を持っています。ご意見、参考事例を、教えて下さい。

[2731: 怒りの理事長]

私が理事長をつとめているマンションの管理会社である、あなぶきハウジングサービスの「フロント担当」社員が、４月に緊急事態宣言が出た頃から、自宅待機になり（私は「自宅勤務」だと理解していた）、さらに給料が２割カットされていることがわかりました。

「だから何？」「関係なくね？」と思われたかもしれません。
しかし、よく考えると管理組合のデメリットとなる大きな問題がありますので説明します。
現在、あなぶきに苦情を申し立て、回答を待っているところです。

何が問題なのか：
労働基準法では、会社（＝あなぶき）都合による自宅待機の場合、休業手当を６割以上支払う必要があり、今回は８割支払われているので一見合法のように見えます。しかし、実際にはフロント担当からは「緊急事態宣言中も自宅からメールや電話で通常どおり業務する」という連絡を、緊急事態宣言初日にもらっており、実際たまに連絡がきています。
つまり、あなぶきとしてはフロント担当を会社都合で休業させるのではなく、普段どおり100%働くよう指示しており、フロントは概ね従っているのです（ただ仕事場所が自宅になっただけ）。
にもかかわらず、あなぶき社は、フロント担当の給与を２割カットしています。
これは給与全額支払いの原則に反しており違法です（ただし、事前に社員個人と同意があるか、経営が行き詰まっている場合は合法と認められる場合もある）。

弊マンション管理組合にどのような悪影響があるか：
給与を２割カットされたら、誰だって途端にモチベーションや業務の質が下がると思います。
ただでさえ、元から対応がめちゃくちゃ遅いのに、フロント担当のサービスレベルがさらに下がる状況を作られていたなんて、冗談ではないです。
普段の対応も遅いがゆえに、どれくらい悪化したかを定量的に指摘することはむずかしいですが。
管理組合としては管理委託費は普段どおり払い続けており、コロナ割引等はありません。
ただ単に、あなぶきから受けるサービスのレベルだけが下がってしまった可能性があります。
給与が２割×２ヶ月？もカットされたら、生活に支障をきたす社員もいるのでは？（給付金でまかなえと？）。そうでなくとも、会社に愛想をつかして、転職活動するのが妥当だと思います。
今後あなぶきの社員に大量離職でもされたら、フロント担当がコロコロと代わることになります。現任者は前任者からろくに引き継ぎもされていない様子で、そのせいで仕事が増えたのに。また、平然と自社社員に対して違法行為を行う会社が、管理組合に真摯に対応できるようになるとは到底思えません。
よって、速やかに管理会社を変更しなければならない、と考えています。

問題はどのように判明したのか：
たまたま、カイシャの評判という口コミサイトであなぶきの評判をみたところ、２０２０年４月１１日に営業職の投稿が２件あり、どちらも「給与カットされた」という内容でした。
https://en-hyouban.com/company/10007231685/kuchikomi/5068127/
https://en-hyouban.com/company/10007231685/kuchikomi/5068113/
見た瞬間、「まさか、うちのフロント担当も給与カットされてるんじゃないだろうな？（だから最近も反応が鈍いのか）」と思い、すぐにコールセンターに問い合わせたところ、さきほど折り返し電話があり、本当に給与が２割カットされている対象者だと確認できました。

このスレの皆さんにお伝えしたいこと：
あなたのマンションのフロント担当も、休業中でもないのに、給与カットされているのでは？
だとすると、あなた方の管理組合があなぶき社に払っている管理委託費が適切に使われておらず、管理組合はますますひどいサービスを受けている恐れがあります。
まずは、あなぶきが２４時間開設しているコールセンターに電話して確認することをおすすめします。苦情を出せば、管理委託費の割引くらいはしてもらえるかもしれませんね。
弊マンションでは今のところ、何も対価を要求しておらず、ただ説明を求めています。

[2732: 評判気になるさん]

このスレの存在を知り、初めて投稿します。
実は私もあなぶきハウジングが全部管理している分譲マンションでの1オーナーです。
まだ、オーナーになり3ヶ月足らずですが、スレを読んでいると思い当たる節がたくさんあります。
当マンションの管理組合には理事長はいなくて、監事だけの組織になっています。組合の件で相談したくても相談相手もいない状態で、せめて監事さんと相談したいと思っても、連絡先すら教えてくれません。つまり、組合という組織はブラックBOXの状態です。管理会社の意図的なものと疑わざるを得ません。
本題ですが、穴吹ハウジングが管理する分譲マンションオーナーの方にお聞きします。専有部分の水道料金が使用の有無にかかわらず定額徴収されている方はいますか。勿論、各戸PSに子メーターは設置されていて各戸使用量の検診は可能です。分譲マンションでありながら、穴吹ハウジングがオーナーの賃貸マンションにいるみたいです。当方のマンションだけが特別なのでしょうか。管理会社の担当者に聞いても調べているの一点張りで答えてくれません。

[2733: 怒りの理事長 (2731)]

>>2732

銀行口座やら各種契約の名義に問題がでるので、理事長が居ない事はあり得ないと思います。過去のすべての総会と理事会の議事録のコピーをフロントに要求しましょう。議事録の作成サポート業務は通常、管理会社への委託内容に含まれるし、区分所有法でも議事録の作成/保存は必須のはず。理事長等の選任決議が記載されていて、部屋番号と氏名がわかるでしょうから、対面で話すか手紙を入れましょう。理事長が賃貸に出してる場合でも、管理会社はオーナーの連絡先を管理してます。
そこまでしなくても、管理会社は教えるのが筋ですが、まともにやる気がないなら、逆に議事録コピーという仕事を増やしてやりましょう。
それでだめなら、あなぶきのコールセンターや事業所に鬼電、さらに、マンション管理業協会に鬼電、国土交通省地方整備局(マンション管理業の許可を出している)に鬼電です。

専有部分の水道料金が、使ってないのに徴収されているのですか？
本当に専有部分ならば、地域の水道局からしか請求されないと思いますが、水道の停止手続きをしてないから、基本料金がかかっているのでは？
もし、管理費で徴収されているなら、共用部分の料金ですかね。管理人室とか、ペット用の足洗い場とか。でも、うちは管理費に含まれるから個別の費目として徴収はされないですね。

[2734: 匿名さん]

３月の終わりごろに総会がありましたが、理事長はいなくて、監事さんが議事進行しました。出席者は、私を含め、監事さんと、当マンションの住民と管理会社の担当者と4名でした。30戸住民のオーナーの中に、管理会社のグループ会社が所有している部屋があります。もしかしたら、グループ会社の所有部屋が隠れ理事長なのかもしれません。担当者に聞いてみます。グループ会社が隠れ理事長の場合、法的な問題はないのでしょうか。
水道料金に関しては専有部分についての水道局からの請求はありません。所謂、子メータを設置していないマンションが定額水道料金を徴収する方式です。30戸のワンルームマンションで水道料金収入の予算額が70万円となっています。1/3は空き家です。
参考になるご意見ありがとうございます。

[2735: 匿名さん]

組合理事長の不在について穴吹さんに質問したところ、返事が返ってきました。当マンションは管理者方式といって、理事長がいないマンションにおいて第三者に理事長の権限を委託することができるそうです。その第三者が管理会社でもある穴吹さんなのです。管理会社は当事者であり、第三者とは言えません。通帳と印鑑を管理会社が管理しているのです。不正経理をやろうと思えばいくらでもできます。これってありですか。

[2736: 怒りの理事長 (2731)]

>>2734 >>2735
管理者管理方式というのがあるのですか。
少し調べたけど、管理者管理方式の制度そのものがやばいし、その方式が採用されていることをオーナーなるまえに知らなかったというのはもっとやばいような。販売者からの重要事項説明に含まれて無かったですか？含める義務があるのかはしらないです。
やばいけど、買ってしまったものはしょうがないと諦めるか、監事は理事会が正しく判断しているかチェックする役目があるので、不正を防ぐ最後の砦となるのでは？
管理者管理方式ならば、水道/通帳/印鑑含めて、違法らしきものはないけど、穴吹は聞かれた時点でしっかり説明すべきと思います。よくわかってないから即答できなかったんだろうけど。空き家かどうかは各オーナーの責任だから穴吹は関係ないのでは？
投資色の強い分譲マンションと推測していて、投資マンションにも詳しくないけど、穴吹が入居者確保のために代理営業までする契約になってたりしますか？

[2737: 匿名さん]

＞穴吹が入居者確保のために代理営業までする契約になってたりしますか？
その通りです。営業能力が低いせいか空き室が目立ちます。穴吹の投資型アルファ分譲マンションシリーズは他物件と比べ空き室も多く、物件の売買も目立ちます。この方式であれば、管理者の利益が優先され、管理組合は管理会社のために存在しているようなものです。家賃総収入2.3万円の内、1.15万円は管理会社に入ります。投資型といえるのかどうか、組合員の利益がどうであろうと管理会社は安泰です。まるで、蟻地獄といえます。蟻地獄型投資マンションといえます。

[2738: 匿名さん]

追記、
空き室が多くなれば、当然家賃設定も下がるでしょう。家賃設定は下げても管理費等は下がるどころか上がる一方です。空き室に関しても、賃貸マンションであれば空き室に家賃収入はありませんが、投資型分譲マンションは空き室関係なく、管理会社に管理費を引き落とされます。その内、家賃収入より管理費の方が高くなるという逆転現象が生じてきても不思議ではありません。当然、オーナーも売りに出すでしょうけど、売れなければ地獄です。

[2739: 匿名さん]

多くの空き室オーナーは穴吹管理会社のためにボランティア活動しているようなものです。

[2740: 匿名さん]

標準管理規約の第三者管理者方式を危惧するマンション管理士の一人です。
管理会社を第三者管理者方式を採用して管理組合が管理会社を管理者（理事長）として委任する、
等よりも、それに加えたさらに悪質な隠れ区分所有者を送り込み、まさしく自分のお金を使わずに，
他人（マンション購入者）に金を出さして管理までを受任する。

このシステムを標準管理規約に盛り込んでマンション管理士等がマンションに第三者管理者として送り込めるシステムです。
組合員はここら辺のシステムが自分のマンションにとって良いか悪いかを判断できるように勉強してください。

[2741: 匿名さん]

管理組合における管理会社はあくまで当事者であって、当事者が第三者と偽って管理組合理事長代行をしているのは違法行為ではないのかな。法で定める第三者とは管理会社とは利害関係のないものだと思う。

[2742: 匿名さん]

>>2741 匿名さん
お尋ねします。
法で定める第三者とは、
組合員は利害関係のないものだと思うのでしょうか。

[2743: 匿名さん]

＞2742
2741です。
2742さんはどう思っているの。
まさか、組合員を第三者とは思っていないでしょうね。
誰が基準になるかで第三者も違ってくる。
分譲マンションは組合員のものであって管理会社の所有物ではない。
そこは理解できるよね。
組合員は本人そのものだから第三者云々の質問は間が抜けている。
本来なら理事長は組合員の役割。
色々な事情で組合員が理事長になれないなら、利害関係のない第三者に理事長代理を委任することができるが、管理会社は残念なことに利害関係が大ありで第三者とは言えない。
何故なら、管理会社は組合員の財産を飯の種にしているからです。
悪く言うと、その気になれば組合員の財産をむさぼり続けることができる。
悪質な管理会社が理事長代理をすると組合員は骨の髄までむさぼられるということです。
だから、理事長代理は管理会社以外の利害関係のない方にお願いしないといけないという事です。

[2744: 匿名さん]

穴吹ハウジングさんに当マンションの過去の議事録や様々な疑問点をフロントに質問しても一向に返事が返ってこなくて困っています。1か月が経過しました。ホームページでの営業姿勢はきれいごとを並べていますが、実際はその反対です。当マンションが第三者管理方式システムですから管理組合の理事長がいないことを逆手にとっているようです。何かいい方法をご存知の方がいればご教示ください。

[2745: 匿名さん]

第三者でもない穴吹ハウジングが第三者管理方式を採用していること自体が違法なのではないかな。行政と相談すれば。

[2746: 匿名さん]

>>2744 匿名さん
各期に総会議案書、議事録、重要事項説明書、管理委託契約書は
組合員に配付されているはずですが、それがないということですね。

[2747: 匿名さん]

＞2746匿名さん
それらの書類の提出を要求しているのですが、書類が見当たらないの一点張りで、1か月近くも経ちました。そんなこと管理会社として許されることなんですか。穴吹ハウジングは管理会社としての責務を放棄しているとしか思えない。何かいい知恵をください。

[2748: 匿名さん]

追記
重要事項説明書と管理委託契約書のひな型は貰いましたが、印鑑の座っている委託契約書の原本の写しは貰っていません。重要事項説明書の内容に至っては、「○○に定める通りとします」の羅列で、何一つ具体的な内容は書かれていません。管理業務主任者の印鑑は座っています。説明する側も説明を聞く側もこれではちんぷんかんぷんです。これっておかしくないですか。唯一、保証契約に関する事項だけが具体的に書かれていて、既に保証期限切れの平成30年９月30日となっています。

[2749: 怒りの理事長(2731)]

４月から駐車場区画１つに空きが出ていたことを６月に入ってから知らされました。
６月中に抽選会、7月はほか駐車場の解約期間とし、８月頭から駐車場利用開始となります。
これにより、４月から７月の４ヶ月分の管理組合の駐車場収入を失ってしまいました。

４月に空きがでることは、手続き上２月末にはわかっていたはずなので、
もし順当に３月中に抽選会をしていれば、ほか駐車場の解約期間として４月を充てたとしても、５月頭から駐車場収入が復活する見込みでした。

差し引き、３ヶ月分の駐車場収入の機会損失について、
あなぶきに責任があると考えています。

あなぶきのフロントは問題を認めて遅れを謝罪したけど、
契約上、駐車場収入を保証していないことを理由に、
「賠償や補てんはできかねる」と言ってきています。

あなぶき相手に少額訴訟しようかと思うのですが、
知見のある方いらっしゃいますか？
もしくは他にもっと簡単な方法をご存知の方いらっしゃいますでしょうか。

[2750: 匿名さん]

>>2749 怒りの理事長(2731)
この問題について貴方に訴訟を起こすための当事者適格の有無を弁護士に相談してください。私の意見では実質上無理と思います。
余談になりますが、駐車場の使用料については管理費会計か修繕積立金会計のどちらの収入にしているかは各マンションでまちまちでしょう。
私のマンションでは分譲当初から20数年間の間は管理費会計の収入としてその剰余金を修繕積立金に繰り入れていました。
ところがこの収入について最近はまちまちになり駐車場収入の未収金等が曖昧になり闇に葬られて必要に疑心暗鬼になる会計報告がなされるようになりました。
これは駐車場の区画別使用料一覧表を組合員には配付せず管理会社だけが知る事態でしたので、これを公表する動きを察したので過去の不正を闇に葬るための操作をしだしたと思います。
管理会社１０９などは担当等が不正をしやすかったのでそれを公開するように一組合員が動き出したのを察したのです。

[2751: 怒りの理事長(2731)]

>>2750
せっかくのご返信ですが、管理組合は民事訴訟の原告にも被告にもなりうるし、管理組合と管理会社間の契約履行に関する話なのに、どうして当事者適格かどうかを気にされるのか理解できませんでした。あなたのご意見では「実質上無理」なのですか。その根拠を書いてくださるととても有益な投稿になったでしょうに。余談がメインなら独立したレスにしていただいても構いませんよ。

[2752: 匿名さん]

>>2751 怒りの理事長(2731)
勘違いしていました。失礼しました。
貴方個人が管理会社か管理組合を提訴するのだと思っていました。
組合が委託先の契約不履行の話でしたか。
管理組合は原告にも被告にもなれます。

[2753: 怒りの理事長(2731)]

>>2752
それなら良かったです。私も主語が足りていなかったかもしれません。
あなたの「弁護士に相談」というアドバイスは役立ちました。

実際に弁護士に無料相談してみたところ、
・善管注意義務違反であなぶきの責任を問える
・管理組合の総会で、あなぶきを訴える決議が必要
という予想通りの回答でした。

こんな損害（１回あたり４万円弱）が
毎年、駐車場区分が空くたびに発生しているなら、
長期で見ると大変な損害です。

そのたびに訴訟おこすのはだるいので、
国交省（マンション管理業の許可を与えている）から指導してもらうなどの、
楽な方法を探しています。
あなぶきは以前、横領で指導されていましたよね？

[2754: 怒りの理事長(2731)]

>>2750
＞駐車場収入の未収金等が曖昧になり闇に葬られて
＞必要に疑心暗鬼になる会計報告がなされるように

弊マンションでも、過去にも（あなぶきの責任による）未収／空き期間が存在する可能性があるため、新築時から現在までの全ての期間の駐車場賃貸状況を、書面で提出するよう要求しました。裁判にも使う資料になるので間違いのないように念を押しました。

[2755: 怒りの理事長(2731)]

あなぶきハウジングサービスは、
駐車場の抽選会を３ヶ月も遅延させることで、管理組合の駐車場収入を毀損しておいて、
賠償しないという完全にナメた対応なので、過去分についても徹底追及します。

ここをご覧になっている全国のマンションの理事の方々にも
参考にして頂けるよう、逐次報告します。
このような対応をする会社なんだということを、
一つでも多くの管理組合に知っていただきたい。

あなたのマンションの修繕積立金不足、
実は、あなぶきハウジングサービスの職務怠慢のせいかもしれませんよ。
あなぶきを諦めて他の管理会社にリプレースするのは構いませんが、
回収できるはずのものはすべて回収しましょう。
0800-500-5505で、24時間受け付けています。今電話しましょう。

[2756: 岡山県岡山市中区アルファステイツ入居者]

管理会社あなぶきハウジングサービスの雇われ管理人なのに10年以上も同じ管理人にやらせてるとマンションのオーナー気取りでやりたい放題。勤務時間の「早引け」は日常茶飯事で無断欠勤もやりたい放題。昼休憩時間でもないのにスーパーのタイムセールに行ったりコンビニで私物の買い物してるし店で入居者と遭遇したら隠れて様子見してる。入居者が共用廊下に私物を置いてるとクレーム入れても動くのが面倒くさいので管理会社に問題なしと連絡してクレームを揉み消し処理する横着対応。入居者が毎月支払っている修繕積立金で購入した新型コロナウイルス除菌用の消毒用エタノールを空ボトルに移し替えて自宅に持って帰る。空になった消毒用エタノールの容器に自宅から持ってきた100円ショップで売ってる除菌効果がない「次亜塩素酸水」を詰め替えて使う悪知恵だけは働く

[2757: 周辺住民さん]

＞アルファ宮脇町入居者
管理者管理方式で管理費や修繕積立金は入居者の意思とは関係なくどんどん上げる一方で、肝心の建物はスラム街の様を呈している。駐輪場の屋根は今にも崩れそうな錆果てたトタン屋根で、掲示板は下半分が腐って無残な姿だ。貼られている掲示物はガムテープで乱雑に張られ、スラム街そのものだ。そのくせ、管理巡回は週2回していると胸を張っている。入居者の有無とは関係なく、使われない水道に定額水道料金が徴収される。コールセンターに連絡しても何ら対応もしない。この管理会社、どこかが狂っている。可哀そうなのは、遠隔地故何も知らずにこの会社に入居者の斡旋依頼をしているオーナーの面々だ。この様では入居者が集まらないのは当然の成り行きだ。この管理会社は何を企んでいるのだろうか。

[2758: 匿名さん]

>>2757 周辺住民さん
過去に築10年の大型分譲を思い出した。
管理会社は東急でしたが、分譲だから組合の責任として、
救世主の理事長が相当の年月を費やして管理会社１０９
動かして改善した。
貴方のマンションは賃貸のワンオーナーか分譲マンションですか。
分譲なら管理組合の責任。賃貸たら家主の責任。
家主＝管理会社ならば管理会社＝家主の責任、

[2759: 周辺住民さん]

つまり、管理組合＝管理会社だから、管理会社の責任というわけですね。

[2760: 周辺住民さん]

あなぶきハウジングサービスは当マンションの管理業務だけではなく、入居者媒介業務も兼任している。
＞2757のマンションみたいに、極端に印象の悪いマンションに入居者が集まるとでも、真面目に思っているのだろうか。
ちなみに、当マンションの1/4は空室のままだ。
家賃設定も1.7万円とスラム化に相応しい家賃設定だ。
スラム化を許容する管理会社とスラム化賃貸マンションを媒介する管理会社。
管理費等は平均床面積15.5㎡ながら9500円と周辺似物件から突出している。
気の毒なのは、何も知らずにこの会社に賃貸媒介依頼し、家賃収入もないのに、せっせと高い管理費等を毎月振り込んでいるオーナーの面々だ。
売買物件も2件あるが、管理費等で金額不当表示をしている。
何も知らない購入予定者は、もう一度、管理費等や定額水道料金について確かめなければならない。
金額不当表示は、客寄せのためのこの会社の体質なのだろうか。

[2761: 匿名さん]

家賃が1.7万円で管理費等が9500円なら、オーナーの取り分は7500円で必要経費と逆転しているね。
誰のために投資しているのか、オーナーはよく考えないといけないな。

[2762: 匿名さん]

穴吹ハウジングは詐欺商売やってます。管理マンションに電気料金が、安くなる電子ブレーカーを管理組合にレンタル契約【月額7150円】させ、物が有る限り永遠と支払い続ける仕組みになってます！
買取だと（約35万円）4年で終了します。
当管理組合は約100万円位支払い済み。おそらく全国の管理組合に同じように導入されているのでは？
これは詐欺に該当しますか？

[2763: 匿名さん]

管理会社として機能していない。
管理会社管理方式の採用で管理委託契約書すら結ばず、やりたい放題。
本来なら組合員が持つべき修繕積立金預金通帳の印鑑を、預金通帳とともにあなぶきハウジングが併せ持っている。
組合員の大切な財産である修繕積立金を、組合員の意思とは無関係にあなぶきハウジングは好き勝手に使っている。
早く言えば、寄生虫だ。
使われもしない予算額を予備費と言い訳し、特別会計に組み込んでいる。
組合員が誰も指摘しないなら、この予備費は闇から闇に使われることは間違いない。
所謂、不正会計だ。
これは刑法でいう背任罪とか横領罪に該当するのではないかな。
そのことを証明する書類を請求すると見当たらないの一点張りだ。
この会社、どこまで腐っているのだろうか。

[2764: 管理組合員]

やはり他でも同じような詐欺行為をやってるわけですね?

[2765: 匿名さん]

やっているかどうかは、組合員の組合運営に関する関心度や資質が大きく影響していると思う。
オレオレ詐欺が相手を選ぶように、組合員の自覚の薄いマンションは餌食となる確率は高い。
ストッパーとしての組合員がいるところでは、さすがの穴吹さんも違法行為はなかなかできない。
いないとなると、好き勝手に違法行為もやっている。

[2766: eマンションさん]

臨時総会を開き、業者2社を呼んで、大規模修繕のプレゼンを行った。
どちらの業者がよいか出席者の挙手で決めたときに、ちょうど半々になったため、管理会社の担当者は「この件は後日決めます」との事で終わった。
しかし、その後の総会で高い見積もりを出してきた業者に決まったと事後報告された。
管理会社の担当者はなぜ、高い見積もりを出してきた業者に決まったのか、その理由は一切言わなかった。管理会社の一存で勝手に決めた感じがする。

管理会社の担当者は総会のたびに「ここのマンションは古いので、全戸まとめて○○の修繕をおすすめします」と何かと高い費用がかかる修繕等をすすめてくる。
まだ十分に使える集合ポストの全入れ替え等は必要ない。そういう物をすすめてくる。
本当にマンションの事を考えているというより、まだまだ十分使えるのに何とかまとまった色んな修繕を受注して儲けようとしている感じがする。

それなのに「あれはダメ、これもダメ」と上から目線で言ってくるが、共用部分の不具合を何とかしたいと言う問い合わせには「担当者が不在で折り返しお電話します」と言われるが、まずかかって来る事はない。

そのくせ、モンスタークレーマーの恫喝に負けてクレーマーの言いなりである。

昔の管理会社の担当者はもっと酷く、上階の人が深夜に洗濯をしてうるさくて眠れないと訴えたが「それぐらい我慢して下さい！」と横柄な言い方をされた。
本当言うと管理会社を変えたい。

[2767: 匿名さん]

>>2766 eマンションさん
誰が家主か解りませんね。
家主の代表はさらにだらしない。
そのままほっておくと家主の財産は食いつぶされる。

[2768: 匿名さん]

＞そのままほっておくと家主の財産は食いつぶされる。
管理会社管理方式で運営しているマンションはすでに食いつぶされている。
勝手に修繕工事を特別会計から予算組し、勝手に決議し、勝手にグループ会社の建築業者に支払っている。
特別会計の通帳と印鑑を持っているから歯止めが利かない。
不審な会計に対して、組合員には資料が見当たらないといって公開は一切しない。
やりたい放題だ。

[2769: 匿名さん]

さらに手に負えないのは、特別会計から予備費（使途不明金）を計上し、闇から闇へと組合員の財産を平気で食いつぶしている。

[2770: 匿名さん]

以前、総会で会員から「管理費はどのように使われているか内訳を教えて下さい」と質問があった時、管理会社の担当者は「ほとんど管理人の給料になっています」と答えていたが、そんなはずないと思う。
平日の8時から12時までしかいない管理人の給料がそんな高いはずはない。

[2771: 匿名さん]

私は防火管理者をやっていますが、理事会で、管理会社 担当者の上司に「消防計画書は毎年（消防署に）提出しなくちゃだめなんです」と言われたが、そんな説明は消防署から受けておらず、私の記憶違いかな？と思い、もう一度消防署に聞いてみた。

すると、「消防計画書は最初だけ提出すればいいです。防火管理者が変わった時は面表紙のみ変えて、中身はそのままで結構です。但し条例が変わったとき（最近では東日本大震災が起きた時に帰宅困難者に対する条例）があったら中身も変えます。」との事だった。

なぜ、管理会社 担当者の上司は理事会でわざわざそんな嘘を私に言ったのか理解できない。

その上司は十数年前からこの管理会社に勤務している人で宅建も持っている。
マンション管理の「プロ」であるはずの人が消防計画書の正しい知識を知らないはずはない。

こちらは素人だと思って適当な事を言っているのだとしたら、誠意が全く感じられない。
ますます管理会社に不信感を覚えた。

[2772: 匿名さん]

>>2770 匿名さん
小規模マンションならば管理員が管理員業務と
日常清掃業務を行っているので、
管理会社担当の回答は真面でしょう。
管理委託契約書を確認してみて下さい。

[2773: 匿名さん]

>>2771 匿名さん
宅地建物取引士は分譲マンションの管理のプロではありません、
正確には、宅地建物の取引に関する重要事項の説明権者です。

[2774: 匿名さん]

>>132 匿名さん
うちのマンションを管理している穴吹ハウジングサービスも同じです。
新築入居当時（20数年前）から横柄でした。

[2775: 匿名さん]

＞4768　匿名さん
管理会社管理方式って怖いですね。
理事会でなんとかできないものですかね。
管理会社と縁を切るとか。

[2776: 匿名さん]

＞4768　匿名さん　訂正　＞2768匿名さん

[2777: 匿名さん]

>>2776 匿名さん
分譲マンションの管理をおろそかに扱うととんでもないことになる。
区分所有権を放棄することもできない事態が生じてくる。
管理会社管理者方式を認めて購入した区分所有者はその恐ろしさを
知る必要があります。
第三者管理者管理方式を模造した管理方式を一番恐れるものです。
よって、いつも、少なくとも居住する組合員の中のマンション管理
士等による第三者管理方式を提唱するマンション管理士です。

[2778: 匿名さん]

管理会社管理方式に至っては、宅建業者にその管理形態を詳しく説明する説明責任を仲介時に課するとともに、広告の際にも表示責任を課してほしい。一つ間違えば詐欺商品に匹敵するからだ。
＞2777　匿名さん
＞区分所有権を放棄することもできない事態が生じてくる。
つまり、管理会社管理方式による蟻地獄状態だ。
仲介業者はこうなることを事前に購入予定者に説明すべきだ。
知識の浅い購入予定者を、法律による規制で悪徳業者から守ってあげるのが世の道理だ。

[2779: 匿名さん]

>>2778 匿名さん
宅地建物取引業法とマンション管理適正化法を改正するべきでしょう。
分譲マンションの購入被害者が少なくなるでしょう。

[2780: 匿名さん]

組合員の財産である定期積立金の通帳と印鑑を、利益が相反する管理会社（あなぶきハウジング）が両方とも持つとどうなるのか、誰が考えても想像できる。
組合員が管理する余地を残さず、肝心の書類は管理会社のブラックボックスにしまっておけば管理会社は一応は安泰だ。
後は組合員を生かさず殺さずの状態で組合員の定期積立金を平然と食いつぶしてゆく。
食いつぶされることに麻痺した組合員は、何も知らずに毎月せっせと積立金の名目で上納する。
蟻地獄の無限ループだ。
○○はそういうことを平然と行っている会社なのかもしれない。

[2781: 匿名さん]

＞後は組合員を生かさず殺さずの状態で組合員の定期積立金を平然と食いつぶしてゆく。
少し、表現足らずでしたので補足します。
＞後は組合員を生かさず殺さずの状態で【グループ会社の建築業者と共に、】大切な組合員の定期積立金を平然と食いつぶしてゆく。

[2782: 匿名さん]

>>2781 匿名さん

>>2781 匿名さん
穴吹ハウジングサービス管理物件には電子ブレーカーがレンタル契約【月額7150円】され、物が有る限り永遠と払い続ける仕組み!原価は35万円位です。某管理組合では100万円以上支払ってます
!!

[2783: 匿名さん]

私の管理組合にも穴吹ハウジングがレンタル契約で電子ブレーカーを設置してます。
この商売詐欺に該当しませんか!

[2784: 匿名さん]

＞この商売詐欺に該当しませんか!
合法的な詐欺でしょうね。
不法であるか合法であるかの紙一重です。
こういった姿勢は穴吹ハウジング管理物件では至る所で見受けられる。
体質として染み付いているのでしょう。

[2785: 匿名さん]

>>2783 匿名さん
電子ブレーカーのレンタルについてはその費用対効果が
分譲マンションの居住者にとりまして不利であることが
明らかであれば廃止するように要請するべきでしょう。
その結果の説明や分析もないまま詐欺商法であることを
管理会社名の公開することは辞めましょう。
貴方のおっしゃることが事実かの証拠を示しなさい。

[2786: 匿名さん]

＞貴方のおっしゃることが事実かの証拠を示しなさい。
空室の分譲マンションに、使ってもいない定額水道料金を徴収するのは詐欺以外の何物でもない。
証拠を示せと言われれば具体的に示しますよ。
管理費以外にごみ処理費？
訳が分からない。

[2787: 匿名さん]

>>2786 匿名さん
貴方でしたか。管理会社管理方式の方ですね。
電子ブレーカーの問題も同じマンションですね。
今までの投稿内容からして適正化法違反であることは
間違いないでしょう。
組合費の通帳と印鑑を管理会社が保管しているだけでも法令違反です。
この証拠を国土交通省に届け出れば何らかの処分は間違いありません。
本来ならば登録を取り消してほしいです。失礼いたしました。

[2788: 2785匿名さん]

>>2787 匿名さん

電子ブレーカーについての説明や分析を行った上で投稿してます。
他の管理組合でも同様な事が、電子ブレーカーが有る限り支払い続ける！

[2789: 2785匿名さん]

>>2788 2785匿名さん

[2790: 匿名さん]

私の子供がアルファスティッ太田Ⅲに住むがNMRパイプテクター設置一年後調査で全く効果が無かったので、管理会社穴吹ハウジングサービスと日本システム企画に対して請求し、設置金額532万円の返還と撤去を勝ちとったと聞いた！
私の所有するダイアパレス丸の内でも管理が穴吹ハウジングサービスに変更されてから、NMRパイプテクターが設置され、確か7年位なるが、赤錆び改善効果が無かったら、返還を受けられますか？
ネット上【田村淳の聞きたい放題】スマホ版2019.11.23の東京MXテレビで批判的学者と日本システム企画熊野社長が対談し、効果が無い事を白状した！
このテレビ番組を見て、感想聞きたいです。

[2791: 匿名さん]

＞2790　匿名さん
資料が見当たらないの一点張りで無視され続けるのが落ちでしょう。

[2792: 匿名さん]

アルファ宮脇町の売り物件ですが、４月から修繕積立金が3000円になっているのにもかかわらず、1500円のままで募集を続けています。
これって、不正表示にあたらないのかな。
おまけに、管理会社管理物件なのに自主管理だと嘘ついている。
売れるまで嘘つき続けるのだろうか。
不動産仲介会社に忠告しても無視された。
都合の悪いことは無視する体質が染みついているのだろう。

[2793: 匿名さん]

>>2792 匿名さん
勿論不正表示防止法にも触れるでしょうが、
宅地建物取引業違反とマンション管理適正化法にも違反します。
お近くの国土交通省００地方整備局に通報してください。
整備局はマンション管理の登録業者の不正の通報は首を長くし
て待っています。

[2794: 2791 匿名より]

NMRパイプテクターの赤錆び改善効果が無い事は、現場に残ってます！
赤錆から黒錆に変化する事はあり得ません！
磁石で管内に電磁波は発生しない事は実験してわかった！
第三者機関で検証すれば簡単に解るが、穴吹ハウジングサービスは避ける！

[2795: 匿名さん]

私のマンションでは電磁波での給水管の老朽化防止と水質改善をうたい文句のシステムを導入するみたいですが、
名称を忘れました。色々な設備があるみたいですね、

[2796: 匿名さん]

私のマンションでは３月末に総会があり、今期予算として特別会計のほうから予算決議があり、賛成多数で決議されたが、４月には業者が入り、４月半ばには工事完了という手際よさだった。
これって、もしかしたら出来レース以外の何物でもない。
使途不明金の項目があり、その時の会計の収支の資料提出を求めると、グループ長から資料が見当たらないの一点張り。
これがあばぶきハウジング流サービス？？？

[2797: 2791 匿名より]

>>2796 匿名さん
2795さん2796さん何と言うマンションですか？
日本システム企画のNMRパイプテクターまがい物商品で、ネット上東京MXテレビ【田村淳の聞きたい放題】スマホ版2019.11.23で、批判学者と日本システム企画熊野社長が討論し、赤錆びの改善効果が無い事を自ら白状した！

穴吹ハウジングは、この装置（400～600万円位）を自社の営利目的の為に推進し、多額のバックマージンを得る為に！
理論的に赤錆びを改善する効果は有りません！
穴吹ハウジングサービスに管理組合は騙されています！

[2798: 匿名さん]

＞2797　匿名さん
2796です。
アルファ宮脇町です。
当マンションには組合理事会がなくて、管理会社管理方式で組合運営がされています。
組合員の財産である一般会計と特別会計の【通帳と印鑑】を組合員でもないあなぶきハウジングが同時所有しています。
実質組合員による組合運営は存在せず、管理会社による管理会社のための組合運営となっています。
組合員の財産が、管理会社のあなぶきハウジングによって好き勝手に使われているのが現状です。
どういった経緯で管理会社管理方式になったのか、総会の議事録を求めても、見当たらないの一点張りで無視され続けています。
総会決議に関しても不透明な点ばかりで、決議票そのものが改竄されている疑いもあります。
組合理事会についての規約のない現規約そのものが、組合員が組合運営に関心の薄い時期に改竄された疑いもあります。
その資料を求めても見当たらないの一点張りです。

[2799: 匿名さん]

>>2798 匿名さん
この管理会社は証拠隠滅に余念がないですね。
全ての状況証拠等を貯えて国土交通省を動かしてください。
貴方が保守系の政治家と懇意にしていれば政治問題にすれば
効果はあります。

[2800: 2791 匿名より]

>>2799 匿名さん
みんなが声を挙げれば、穴吹ハウジングサービスは間違いなく潰れます！
自社の営利目的の為に管理組合を利用し、悪戯を働いている！
証拠は東京MXテレビ【田村淳の訊きたい放題】動画サイトスマホ版2019.11.23の動画に日本システム企画熊野社長と批判学者との対談でNMRパイプテクターは効果の無いガラクタ商品で有ることが暴かれ、熊野社長は自ら白状した！