合人社ってどう？

[ぬし]

マンション管理の合人社ってどうですか？
分譲マンションがはじめてなものでよく分からないのですが、自主管理とあまりかわらないような気がします。
こんなものなのでしょうか？

[751: 匿名さん]

元フロント様

三菱ファクターの各個人引き落とし額は、きちんと収納決済口座に振り込まれているのでしょうか？

管理組合の集金を委託して管理会社がしているに、三菱ＵＦＪファクターが管理組合に開示しないのはおかしいと思うのですが・・・・。

以前のように、管理会社への支払い費用も、他の会社費用と同じく理事調印を押さないと出せないようにしたいのですが・・・。

[752: 某社元フロント]

区分所有者の管理費等についてはさすがに問題ないと思います。
三菱ＵＦＪファクターが情報を開示しないことは管理組合様からすると到底理解しがたいことだと思います。
組合口座からいついくら引き出しどの口座にいついくら振り込んだという記録は毎月２回三菱側から合人社に提出されています。管理組合様は合人社に対し直近に締めた決算分に係るすべての記録の提示を求め、更に今後は毎月この記録・支払証明書・請求書・領収書の提出をさせ月次決算書と支払関係のチェックを毎月すべきだと思います。決算書は年に１回では到底チェックしきれるものではありません。
某社の委託費は毎月１２日に当月分を口座振替する契約になっています。受けるかどうかわかりませんが契約更新前に組合様から条件提示してみてはいかがでしょうか？ちなみに管理費口座からは理事長の押印がなくても諸経費の支払いは自由にできますよ。これらも一切なくすことも更新条件に加えてみてはいかがでしょうか？戸数の少ないマンションは厳しいかもしれません。いずれの場合も回答は文書でもらってください。

[753: 匿名さん]

元フロント様

ありがとうございます。
今のところ、私のマンションは、総合契約以外の支払い先は、理事長の印鑑が必要になっています。
でも、支払いが何ヶ月も滞って遅いので関係先に迷惑をかけています。
フロントに圧力をかけて、会社がわざと支払いを遅くしているのでしょうか？

[754: 某社元フロント]

契約上委託費以外の支払いに理事長印を必要とする場合でも、実際には押印なしで自由に引き出せるような仕組みになっています。

支払いが遅くなっている理由について

今回の支払いは請求書が添付された支払指示書にご署名押印され、同時に、某社が機械印字した銀行の払戻伝票に理事長印を押印されましたでしょうか？

関係先というのが工事業者でしたら、①フロントによるバックマージンの交渉がうまくいっていないので支払いに関する上司及び本社の決済が下りない、②交渉決裂しバックマージン獲得に失敗したため支払いに関する上司及び本社の決済が下りない、のいずれかだと思います。その関係先に、某社のフロントから「コンサルタント契約」（実際には何の仕事もしない）と称して１０％以上のバックマージンの要求があったはずだがどうだろうかと具体的に確認されてはいかがでしょうか？

払戻伝票がある場合…バックマージンは業者から某社に振り込まれる
払戻伝票がない場合…バックマージンは管理組合口座から引き出され直接某社に振り込まれる、業者にはその分を差し引いた金額が振り込まれる

[755: 匿名さん]

元フロント様

早速ありがとうございます。
支払い先は、毎月提携している先ですので、毎月同じ額の支払いがあります。
バックマージンの問題は、ないと思います。
でも、支払い先にいちいちバックマージンの請求ってひどい会社ですね。
組合が全部取り仕切った小工事、備品購入などにも、請求するのでしょうか？

フロントさんは、私の責任ですとおっしゃっていますが、会社に入ったばかりの新人さんではないので、支払い請求の方法にミスがあるとは思えません。

こちらへは、印鑑を押すので早く持ってきて下さいと何度請求しても、支払い指示書、請求書も持ってこないので、印鑑を押すまでに至っていませんから、取引先に迷惑をおかけしています。

今月の月初支払いも、私の責任で間に合いませんという事で、今月末に３か月分支払いをするということでした。

支払い請求の流れですが、フロントが経理に支払い指示書と請求書を出して、金額を打った振込用紙をもらって、組合理事の印鑑押印後、経理差し戻すという事でいいのでしょうか？

[756: 某社元フロント]

組合様が直発注した小工事等には必ずバックマージン請求するよう
指示されています。

押印をもらいに来ない背景は以下の通りです。

銀行の払出伝票は会社の支払い承認が出て初めて機械印字されます。
支払指示書に署名押印を求める前に会社の支払承認が必要なんです。
例え定期的な支払いであっても他業者への支払いとなると毎回毎回
会社の承認が必要になります。（以前は不要でした）
自社の元請けに変更するか他社でバックマージンのけりがつくまで
この作業が毎月ずっと続くのです。
これによりフロントはまいってしまいます。支払先が他社だと手間
が掛かり過ぎてしかもバックがないと賞与を減額されてしまうから
です。フロントをいじめることによって他社から自社に契約を変更
させようという社長の考えなのです。


請求書の流れは以下の通りです。

請求書に基づきフロントが業者にバックマージンの要求をする。
バックマージンの了解を得たら会社に支払いに関する承認を得る。
（バック駄目ならそれ相当の理由を示し支払い承認を得る。）
会社の支払い承認が得られたら払出伝票に機械印字してもらう。
支払指示書と印字済み払出伝票を理事長に提出する。

[757: 匿名さん]

三菱ＵＦＪファクターさんは管理組合と直接契約できるよ。
個々の事例では、管理会社との取引関係があるので圧力がかかると断ってきます。
断る理由は、それぞれ、小規模だから・・・、法人化されていないからとか・・・。
これは、どこの業界でも同様ですよ、企業には契約の自由がありますので。

そんなに不信感があるのでしたら、
収納代行会社は他にもたくさんあるので、わざわざ管理会社指定の収納代行会社を使うことはありませんよ。
それに管理組合との直接契約なら管理費の引き落とし手数料も安くなりますよ。

[758: 匿名]

自動引落のためのファクタリング会社との契約は、個々の管理組合レベルの小さな規模では相手にしてもらえないかも。
契約できても、手数料は恐らく最大だと思いますよ。
大規模(1000～2000戸)なら交渉の余地ありだと思います。

[759: 入居済み住民さん]

>>758
実例ですが、住戸の規模ではなく契約先の信用できまります。
小さな商店でも利用しているのに、
資金がしっかりしていて倒産リスクの低い管理組合は契約をしてくれるでしょう。
ただし、手数料は小規模（取り扱い件数が少ない）ＭＣは手数料が高くなります。
収納代行会社は、戸数で手数料を見積るのではなく取り扱い件数で手数料を見積ります。
手数料も複数社見積をとれば安くなるでしょうね。

[760: 匿名さん]

元フロント様

ありがとうございます。

薄々、リベートの更新でもめているのかなと感じていましたが、やはり、そういうからくりがあった訳ですね。

通帳を預けずに、こちらで支払う方式にしたいです。
こちらのお金ですのに、スムーズに支払いが出来ないなんて、ひどい会社です。
フロントの担当さんも、困ってしまいますね。

本当に嫌な会社です！
こういう汚い事は、違反ではないのでしょうか？
国交省に直訴してもダメでしょうか？
どこまで出入り先、フロントをいじめるのでしょうね。

もう、こうなったら管理会社を変更するしかないですね。

[761: 匿名さん]

独占禁止法の1つを構成する、下請代金支払遅延等防止法に抵触する可能性がありますね。
証拠を掴んだのなら、国交省と同時に公正取引委員会に直訴すると大変なことになりますね。

[762: 匿名さん]

＜「週刊ダイヤモンド」掲載記事のコピー事件について＞
２００３年７月１８日東京地裁／判決・請求一部認容、一部棄却
「週刊ダイヤモンド」に掲載した「マンションが危ない！」「大手マンション管理会社ベスト・ランキング」等の記事の一部を、マンション通信誌「ウェンディ」に無断で掲載され著作権を侵害されたとして、ダイヤモンド社が「ウエンディ」の出版社である合人社計画研究所に対して、その複製物の頒布の禁止と約２００万円の損害賠償を求めた訴訟で、東京地裁は請求を一部認め、被告側に頒布の禁止と約１万５００円の支払いを命じた。

[763: 匿名さん]

これですね。

http://www.courts.go.jp/hanrei/pdf/1639286F54D3D54049256DD700104A2A.pd...

[764: 匿名さん]

「ベルシステム２４の社員が顧客のカード情報を悪用し不正に商品を入手したとして逮捕！」（本日の日経夕刊）

合人社の夜間～早朝のコールセンター0120-47-7476は同社が業務を請け負っているが、我々の個人情報は悪用されてないだろうか？

[765: 匿名さん]

今年デベ系管理会社から合人社さんに変更したマンションです。コールセンターって合人社さんの社員が２４時間３６５日対応しているのじゃなかったのですか！？プレゼン会で配布された新聞には明確に書かれていたのにうそだったのですね。デベ系前管理会社のコールセンターと同じと思っていたのですごくショックです。私まだ一度も電話したことありませんがどんな感じですか？緊張して掛けられないのでどなたか電話したことある方教えてください。

[766: 匿名]

合人社に管理会社を変更してから数年間、管理委託契約書には収入印紙が貼られていなかったが、昨年から急に収入印紙が貼られてきて、後日印紙代2,000円が請求されたが、何の説明もなかった。これまで貼らなかったことことが駄目ならば、その理由を明示して請求するのならば払うことに文句はないが、理由の説明もなく事後処理で請求して、理事会が何も気づかなければ報告すらせずに請求金額にのっけてくるというその姿勢に疑問を覚える。
ちなみに印紙を貼るのが正しいとするならば、
それまでは、会社ぐるみの脱税をしていたということでしょうか。元フロントの方、いかがでしょうか。

[767: 某社元フロント]

ご指名いただきましたので回答させていただきます。

まず、委任とは、当事者の一方（委任者）が法律行為をすることを相手方（受任者）に委託し、相手方がこれを承諾することによって成立する契約です。委任の定義においては、委任の対象となるのは「法律行為」とされていますが、事務処理や管理業務等の法律行為以外の委託も「準委任」と呼ばれ、委任の法律が準用され印紙税の課税文書には該当しません。

一方、請負とは、当事者の一方（請負人）がある仕事を完成することを約束し、相手方（注文者）がその仕事の結果に対して請負人に報酬を支払うことを約束する契約であり印紙税の課税対象となります。

某社は従来、管理委託契約書は委任ないし準委任の文書と解釈してきましたので（組合様からどうしてもという要求がない限り）印紙の貼付はしていませんでした。

しかし、税務署より、管理委託契約書には請負部分が含まれているではないかとの指摘を受けたため、それ以降に発行する管理委託契約書には印紙が貼付されるようになりました。この印紙代は契約期間に係る請負部分に対する課税金額となっています。

尚、マンション管理適正化法に定める「契約の成立時に交付する書面」は従前の管理委託契約書等（法に定める所定事項が記載されている文書）の写しに、交付する管理業務主任者の記名押印があれば可としていますので、某社は必ずしも更新ごとに管理委託契約書を締結する必要はないという考えです。

問題なのは、某社が常にフロントにも管理組合様にも何の説明も行わずに号令一下で物事を行っているということです。管理組合様からのクレームを火災に例えて言えば、火災を未然に防ごうという考えが一切なく、「火災が発生したら消せばええんじゃ」、「どうせ火災なんてもんはいくらも発生せやしないんじゃ」、「余計なことせん方が効率がええ」。管理組合様のことも従業員のこともバカにしきった経営者の考え方が印紙代一つにも如実にあらわれているのです。

[768: 匿名]

元フロントさま
いつも的確な情報ありがとうございます。
さて、請負と考えているのは、管理業務の基幹業務とそれ以外の業務のうち、別表に当るどの部分までを指しているのでしょうか。
印紙税法上の請負にあたる部分をどこまでと解釈して第何号の分の印紙を貼っているのか、確認したいと思っています。
ちなみに税務署の査察を受けたのは、広島本社でしょうか、それとも東京本店や船橋営業所など、他の営業所でしょうか。
また、暫定契約で３ヶ月の覚書を締結した場合、印紙はいくらのものでしょうか。２００円でよいのでしょうか。

[769: 某社元フロント]

請負契約から除外されるのは、基幹事務（会計・出納・他）と管理員業務です。
清掃・機械保守・警備は請負に含まれますので定期清掃・消防点検・貯水槽清掃
・雑排水管清掃・機械警備は対象です。印紙税額一覧表第２号文書に該当します。

３ヶ月の覚書の場合は３ヶ月分の請負金額に対する印紙税になります。請負金額
１００万円以下の場合は２００円、２００万円以下の場合は４００円、３００万
円以下の場合は１０００円になります。

指摘を受けた事業所については都合により回答できません。ごめんなさい。

[771: 匿名]

東京の管理組合のものです。当組合では、保険会社の選定に関して、今年１月頃、「従来契約していた保険会社の方で保険法の改正に乗っかって商品設定を改定したので、同じ内容の保険に入るには、料金が高くなる。」という話がフロントからありました。検討する時間を取りたいと思い、
契約更新は３月末だからまだ２ヶ月あるので
他社見積なども含めて検討したいと言った所、
「うちは広島の本社を通さなくてはならないので、４０日前には決定してもらわないと困る」
という自分勝手なことを言ってきて、何も分からない役員は、じゃあ仕方ないとその場でオーケーを出してしまいました。おかげさまで、従来だったら免責金額１万円だった補修に関する損害保険
の免責金額は５万円となってしまい、今年は設備が壊れても５万円未満の費用に関しては保険の対象外となってしまい、実質マンション管理組合側からすると、意味のない保険になってしまいました。これもシティサービスを通して、出てきた見積をベースに今の役員がろくに勉強せずに出してしまった結果です。
できるだけ自分達は楽をして管理会社に任せたいという役員が集まったとき、居住者にはろくに情報が流れてこないだけでなく、それを好機とみたフロントからは、「以前はこうなっていました。」「こうするのが一般的です」と唱えられて「それが当たり前だし、自分達も楽ですよ。」と
繰り返し言われて、いいように金を持っていかれるような組合運営システムに持っていかれるようになるということがこの１年、まざまざと感じました。770さん、そして元フロントさん、その他のみなさん、情報交換を積極的にして、どんどん管理会社を変更し、最終的に社会的にもこの会社をつぶしていきましょう。

[772: 別組合の元理事]

>>771
管理組合(理事会)側も勉強不足過ぎ。
特に保険や契約などは、自らがしっかり理解できずに安易に捺印するなど、もってのほか。
組合員の代表である自覚がなさすぎです。
捺印した以上、管理会社よりも貴殿達の「責任」ですよ。

[774: 匿名]

>>773
そのレス、あちこちにマルチ投稿中ですね？
まずは「理事長」とお話ししてください。
その火災保険って専有部の話しでしょうけど。

[776: 匿名]

（理事長と会計理事が、その程度だと、このスレの管理会社じゃなくても、手玉にとれますね。）

[777: 匿名さん]

今日、契約しないと失効になる。って満期日同日に契約したの？

[778: ☆爺さん]

＞７７５さん
合人社と直接話し合いをしても、おそらくなにも成果は得られません。
今、合人社は理事長、理事らを取り込もうと必死に裏工作をしているでしょう。
こういう時に裏切り者が出るものなのです。
理事長に管理委託契約の時期更新を打ち切る様働きかけてみましょう。理事長が躊躇するようであれば、
合人社の毒饅頭を食ったと思って、間違いないと思います。
イヤな事ですが、最低でもこのくらい慎重に行動しないとダメなのですよ。

[779: 某社元フロント]

771様
役員の方が無関心だと本当に管理会社のやりたい放題になりますよ。「シティを通して出てきた見積」とありますが契約時は保険会社の代理店であるシティの保険募集人が来ないといけないんです。某社は管理組合様の無知につけこんで代理店でもなく無資格者であるフロントに契約の一切をやらせているのです。完全に違法ですので今からでも理事長様に面倒でもこの件について某社から回答書を出させ、警察・金融庁・国土交通省には通報（違反の申告）していただくようお話ししてみてください。

773様
保険料は契約満了日までに代理店口座に着金していれば失効しませんよ。代理店シティの場合は保険料専用の支払指示書に大幅に余裕を持った支払期日が記載されています。フロントはそれを見て失効日が近いと言ったのかもしれません。いずれにしても当日急に代理店シティの者が来れなくなったというのは完全なうそだと断言できます。シティの者は決して管理組合様の前に出て来ることはありませんので。理事長様はご面倒でもこの件について某社から回答書を出させ、警察・金融庁・国土交通省に通報（違反の申告）してください。

[780: 匿名]

779元フロント様
「契約時は保険会社の代理店であるシティの保険募集人が来ないといけない」との説明ですが、
当方無知のため、その違法な行為と言うのが
今ひとつ理解できておりません。
どのような法律ないし背景をもって、その行為が違法であると言う論理となるのでしょうか。
教えて下さい。
回答書を要求するにしても、自分達が理解していないとつっこまれる可能性が高いかと思いますので…。

[781: 匿名]

>>780
「保険募集」などでネット検索すれば多数ヒットするが、最終的に行きつくべき先は
保険業法の第３編　保険募集でしょう。
＞（保険募集の制限）
＞第275条　次の各号に掲げる者が当該各号に定める保険募集を行う場合を除くほか、何人も保険募集を行ってはならない。

あとはご自分で読んでください。
http://www.houko.com/00/01/H07/105B.HTM#s3

[782: 匿名さん]

代理店の資格剥奪かフロントのクビ

[783: 某社元フロント]

780様
781様のご指摘の通りです。わかりやすく解説しますね。保険の契約は「保険代理店に勤務する者」で「試験に合格して募集人として名前が登録された者」しかやってはいけないんです。某社のフロントは「保険代理店に勤務していない者」で「募集人として名前が登録されていない者」なんです。これは正しく「保険業法違反」になります。

自信を持って某社に「保険業法違反」と指摘する→某社の見解を必ず文書でもらう→その文書を用意のうえ高層住宅管理業協会・マンション管理センター・国土交通省に管理会社が委託契約を逸脱した違法行為をしていると苦情相談する、という具合に実行してみてください。他の管理組合様のためにも是非その文書と経過及び結果をこのスレで公開
してください。※物件番号お知らせいただけましたら側面攻撃の協力ができます。

某社は管理組合様の無知につけこみ更にはフロントを盲目にさせ不当に人件費を減らし荒稼ぎする極悪な体質だということです。

[784: 匿名]

783の元フロントさま
生命保険だけでなく、損害保険に関しても保険業法違反となるということなんですね…。ＮＰＯ集住センターにも問い合わせてみようかと思います。物件番号、是非お知らせしたい所ですが、
万が一某社に気づかれるリスクが気になってしまい、この場でお知らせするのが少しはばかられます…せっかくの元フロントさんの提案なのに…すみません。
ちなみに理事会がフロントの操り人形のようになってしまっているような場合、ご助言の某社に見解を文書でもらう行為は一組合員からではできないでしょうか。フロントは「理事会の方（理事長）を窓口としてやりとりしたい」と言ってきそうですが。その場合の対応としてはどうするのがベストでしょうか。
ちなみに高層住宅管理業会はマンション管理業者が集まって作っている団体と言うイメージがありますが、そこに苦情相談することは効果がありますでしょうか。

[785: 某社元フロント]

784様

損害保険も同様です。理事会は操り人形状態なんですね。そうすると少し強引になりますが理事長名での回答要求書（回答期日、文書で回答すること等）を用意してしまい理事長に理由を伝え押印してもらってはいかがでしょうか。

不動産仲介業者の場合もそうですが管理業者の場合も団体に所属せざるを得ないのです。団体は消費者からの相談窓口となっているので消費者から会員業者に対する苦情が寄せられた場合には誠実に対応してくれますよ。また、今回の保険のケースはモラルの問題を超越していて同様のことをしている管理会社は皆無だと思われるので抜け駆けは許さないという意識もプラスに働くと思います。実際、ある組合の方が同様の相談をしたところ担当官がかんかんに怒っていたと聞いています。

[786: イダケン]

皆様のレスを読んで勉強させてもらっています。

この度、ホームページを見て分析した考察をフロント業務にポイントを絞ってブログに書き示しました。

http://plaza.rakuten.co.jp/idaken2007ms/diary/201007180000/

最近は、デベ系大手管理会社がリプレイス市場に積極的に参入するようになってきました。価格の優位性を武器に受託を増やしていた独立系管理会社もおちおちしていられなくなると思います。価格はもちろん、管理サービスについてもっと頑張ってほしいものです。

[787: ビギナーさん]

初カキコ。
普通はどこの会社を退職した際も、社内情報の守秘は遵守すべきなんだけど、某社元フロントさんは、その辺は考慮せずに話してるの？社会人なら当たり前のことが出来ないから、会社勤めを続けることが出来ないんじゃないの？
この会社の問題は、こいつのような社会的常識が通用しない人物を採用していることだろう。この辺改めないと、いずれ問題が発生するよね。
某社元フロントさんは、社会的な適用能力のないクズっぽいから、内容もかなり主観が入っているのでしょう。ただし、うちも某社の管理だけど、組合で厳しくチェックしている。一部の人だけだが・・・。だって普通の人は興味ないでしょう、マンション管理なんて。おれは暇だから、管理会社からは嫌がられてるかもだが。
少なくとも、退職して社内情報を流出させる人間の話は半分くらいの信憑性と考えるべきだろうし、某社にはこのような人物をうちにこさせないようにして欲しい。

[788: 匿名さん]

うちは合人社じゃないけど管理会社対策の参考になるので助かってます。

掲示版なんかにそんなモラルを期待する方がどうかしてるよ？

[789: 匿名さん]

７８７のビギナーさん
普通の会社じゃないから社内情報が流れているんだよ。

[790: 匿名さん]

合人舎って、新興系で結構安くいいサービスを提供するってイメージだったんだけど、ここを見てるといろいろと問題も抱えてるのかと思ってしまいますね。
ところで、日常清掃や管理人の費用って、時間あたりいくらでやってくれるんですかね？　あと、50世帯のマンションの場合で、会計業務、理事会サポート業務はそれぞれ年額でいくらぐらいでやってくれるんでしょうか？
前者について1300円/時間、後者についてはそれぞれ30万円ぐらいでやってくれるんだったら、多少問題あっても、十分満足なんですけどね。

[791: 匿名さん]

７９０さん
甘いね。そこだけ安くても他でいくらでもヤラレルヨ。

[792: 某社元フロント]

社内情報の守秘に関しては「食品偽装問題」に置き換えて考えてみてください。
ご自分が勤務する会社で「食品偽装」が行われているのを知ったら皆様はどうされますか？

某社の場合、ほとんどの社員は「社会的常識ある者」ばかりなので疑問に思いながらも首を
恐れ見て見ぬふりをします。「社会的な適用能力のある」一部の社員は出世のため積極的に
「食品偽装」に手を染めます。又一部の社員は関わりたくないと考え即座に逃げ出します。
要するに某社の社員は社内で意見具申することもなく、在職中も退職後も守秘義務を忠実に
遵守する「本当にいい人」ばかりなのでどうぞご安心ください。

私の場合、ご指摘のとおり「社会的常識もなく」「社会的適応能力もない」ので社内情報の
守秘よりも、人の生命の方が大事と考え、被害者の救済をするために情報発信しています。
もちろん社内で意見具申を重ね、退職後は関係省庁に公益通報したうえでの情報発信です。

[793: 匿名さん]

元フロントさんの暴露話、役に立ってますよ。

787ビギナーさん、茶々入れるのは遠慮してくださいネ。
元フロントさんの、『食品偽造』のたとえ、、、、説得力ありますね～。

[794: 匿名さん]

一度しかない人生を、ヒトとして生きて行きたいね。　もったいないよ。

[795: 匿名さん]

某社元フロントさんの話は内容がわかりやすく、参考になっています。
これからも書き込みお願いします！

[796: 匿名さん]

元フロントさんのお気持ちよく分かります。
私も同じ立場でしたらそう致します。

悪い会社は、社会的制裁をもって絶たなければ、もっと多くの犠牲者が出ますので、これからもよろしくご教授お願い致します。

[797: ☆爺さん]

●不正の元は議決権行使書を、合人社が集めるからで、偽造を易々と許しています。

[798: 匿名さん]

爺さんへ
議決権行使書が、偽造されているのが、どうして判るんですか？
署名／捺印などから？
総会後に、書面の閲覧などされたのでしょうか？

[799: ☆爺さん]

●合人社が議決権行使書を偽造したと爺は公言しています。
　合人社は犯罪者だと公言しています。

なぜ、抗議が無いのでしょうか？

[800: 匿名さん]

それだけじゃ偽造したという証拠にはならんな！