合人社ってどう？

[ぬし]

マンション管理の合人社ってどうですか？
分譲マンションがはじめてなものでよく分からないのですが、自主管理とあまりかわらないような気がします。
こんなものなのでしょうか？

[681: 匿名さん]

管理委託契約の締結（新規も更新も）は総会決議事項のままにしておいた方がよいと思います。理事会は現行管理会社との契約を更新するか終了するかの議案を必ず通常総会ごとに諮るべきだと思います。

[682: 匿名さん]

うちのマンションは重要事項説明書は各戸に配布されるが、管理委託契約書は見たこともありません。
これは違反でしょうか？　　違反だとしたらどうすれば良いのですか？　教えて下さい。

[683: 元：合人社フロント]

管理委託契約書と更新ごとに発行される契約成立時の書面は理事長のみに提出しています。適正化法には管理者（＝理事長）に交付すると定められているので適法です。理事長にお話ししてコピーをもらってはいかがでしょうか。
大概の管理規約には管理委託契約の締結は総会決議事項と定められているので、今後は重要事項説明書と更新に関する管理委託契約書（の案文）を総会議案書に添付させ、管理委託契約に関する議案を総会に諮るよう理事長にお話しすると良いと思います。

[684: ハチャメチャ爺さん]

元：合人社フロントさん　　いつも有り難うございます。　
　ＮＯ，６８２　匿名さんと全く同じで重要説明事項が配布されるだけです。　
うちのＭは管理委託契約の締結についても総会議決事項になっていますが、
一度も総会で取り上げられたことはありません。
一年前にビラで訴えましたが無視され、裁判でも主張しましたがダメでした。
国交省に訴えて、ビラを警察に持って行きますが、他の方法も考えられますか？

[685: 元：合人社フロント]

管理委託契約の更新を総会に諮ることについて国土交通省・マンション管理センター・高層住宅管理業協会の三者に確認しています。三者の回答はいずれも、管理規約に特段の定めがない限り必ず総会に諮るべきである、そのようなアドバイスをしない管理会社はもってのほかであると厳しいお叱りを受けました。国土交通省からは、規約に定めがあるのに実施しない直接の責任は理事会にあるが、それをアドバイスしていない管理会社は善管注意義務に違反するので通報してくれれば厳重に注意をするとの回答を得ています。在籍中に上記のことを会社に報告し適正にアドバイスするよう何度も訴えましたが、支店・本社・役員からの回答は「管理会社には関係ない。たいした問題ではない。心配するな。余計なことをするな。」でした。該当する管理組合の皆様は絶対に泣き寝入りしないでください。管理会社の善管注意義務違反として国土交通省に訴えてください。

[686: ハチャメチャ爺さん]

早速有り難うございます。

『　総会採決を無記名で投票箱に・・・　』のスレにレスしたところです。
昨日、合人社の本社に行き担当の金子と、総務の黒田に会い裁判の事後処理しました。
７階フロアに７０人位いたが、私が事務員さんらにも聞こえるように苦情を言ったが、
慣れているのか聞こえない振りをしているようでした。　可哀想でもありました。
合人者の様な者は、法での裁きしか対応出来ませんね。

[687: 匿名さん]

本当にモラルがない、いい加減なところがある会社です。
利益追求ばかりにとらわれて、管理組合からの信頼をよけいに裏切っています。

[688: 匿名さん]

これだけ書かれているのに、ポストにこの会社の情報誌（広告紙）ウエンディが投函されているんです。
新規営業するより、既存物件をちゃんとやりなよ
と感じます。

[689: 入居済み住民さん]

私の住むマンションでは購入時より三井系の管理会社ですが、理事会の理事２名が執拗に合人社への変更を提案し、大きな問題になりました。

その理事は毎年立候補して理事になっており（立候補以外は抽選。必然的に立候補し、希望すれば意図的自主的に理事長になれるシステムです）、事あるごとに現在の管理会社の不平不満をあげつらいます。結果、その理事の単独行動で合人社からの見積りを取り、あやうく合人社に変更されかねないところでした。

賢明な理事と住民が立ちあがり、臨時総会を開いて、見積りの不自然さや合人社との癒着疑念を指摘したりして、なんとか事前にくい止める事が出来ましたが。

合人社が理事を買収してるのでは？予め送りこまれた理事なのでは？と、誤解とも邪推ともとれる憶測が、マンション中に飛んでいる昨今です。

ネットで調べただけでも、あちこちで裁判沙汰も多いようで、個人的には絶対お勧めできません。

[691: 理事経験者]

>>689
推進した理事は独立系を使いこなせると考えたかもしれませんね。
管理会社はどこも同じようなもんですよ。大して変わりませんよ。

三井系と言うことは高級MSですね。おそらく管理費も修繕積立金も贅沢にあると思います。
管理会社にとって相当おいしいMSですね。

どこの管理会社に変わってもそんなに変わらないでしょうね。

[692: 匿名さん]

どこに変わっても良いけど、住民を裁判で訴えるようなところはカンベンしてください。

[693: 匿名さん]

三井さんは財政状況もいいし、ブランドですから変更しなくて良かったですね。
管理費は高いですけど、しっかりした所ですから、プライドもあり悪い事はしない管理会社だと思います。

多分、空き部屋に乗り込ませて変更を狙ったのか、Ｇ人社の説明会にきた理事をいいように説明して、接待ぜめにして変更をすすめようとしたのでしょうね。

[694: 匿名]

そういう黒い霧がかった住民は、総会で表舞台（意見を主張）に現れ、失敗すると、最悪他の住民から白い目でみられ、マンションには住めなくなります。また、そういう事にまで気づかないからこそ、厄介です。

[695: 匿名さん]

G社に関し、あたかも極悪な手法を使う荒手の管理会社との書き込みが多いですが、素朴に考えて、もとの管理会社と比較し、同じ仕様の業務内容を何割か安い価格設定で行う見積もりを出してきたからこそ管理会社変更の可能性が発生したわけですよね。ちなみにどの程度、安い見積もりがでたのでしょうか。

[696: 元職現他社フロント]

初カキコ。
合人社に恨みも恩もない、率直な意見。
委託費が安いことを考えると我慢できる範囲じゃないの？と思う。
今はデベ系にいるが委託費高いよ。ただし、リプレイスは下げる。
裁判の件は、今でもその組合の管理をしているらしい。
組合員（前理事会）が理事長の兄弟？が経営している管理会社に変更されたくないために合人社に頼んだ（合人社が買って出た）のが真相。バカだよね。
敗訴の件は今では営業トークとして使わせてもらってるが有効です。
何社か経験したけど、営業トークはどこも一緒だから、価格で選ぶか評判で選ぶかはっきり決めたほうがいいと思います。
あと、社員待遇悪いからこの板の住民の多くは元社員の恨みじゃない？中にいないと知らないことばっかだし。

[697: 匿名さん]

って言うことは？
書き込み内容はホントってことですか？
そういう意味でしょ？

[698: 元職現他社フロント]

ほんともあるし、変更時の紹介料なんかは知らないってか経験ない。使わせてくれるならもっとリプレイス取れたが私にはくれなかった。
事務が煩雑なのはホント、おかげで横領はない。
おじさんフロントが多いのはホント、おかげで委託料下げられる。
労働環境は悪い、がこのご時世もっとやばいとこあるしお客さんには関係ない。
工事報酬はホント、ってか企業のサラリーマンだから成果給は当たり前。
会社の内情が気になるなら自主管理しかない。
今のデベ系はの成果給はもっといいよ。お客さんも言いなりだし精神的に楽。
全部見てないから、こんな返答しかできずすいません

[699: 匿名さん]

まーお客である管理組合にいい顔しすぎて従業員を安く酷使すると反乱が起きて身内からやられるし、お客にバカ高い管理費をふっかけてるといずれはお客からやられるし、やはりバランスよく会社運営することが大切なんですね。
いずれにしても、そーたいした付加価値のある業務をしてるわけでもないから落ち着くとこに落ち着くんだろうーね。大手のやってる業務内容をG社の価格設定で受託し、従業員が気分よく働いている会社を見つければ理想的な結果になるわけかな。

[700: 匿名]

しかしＧ社はリプレイスが成功に導いた方に報奨金をあげてるよね

[701: 匿名]

>>700
ソースは？

[702: 匿名さん]

ソースは私。

[703: 匿名さん]

私って、あんたが貰ったってこと？

[704: 元：合人社フロント]

運営協力金としてお金を出しています。しかしこれは社会通念上問題ある行為とはいえないと思います。私はリプレイスに関わる営業担当者がうそをつき管理組合様を騙して受託すること・それを知っていて是正させずリプレイスや工事の数字でしか評価をしない会社の姿勢にこそ大きな問題があると思います。会社の体制上できないとわかっているのに平気な顔してできますと言ったり、同じ仕様と言っておきながら管理が始まってみると大幅に劣る仕様となっている場合があります。管理が始まると営業担当は自分の報奨金を確保してさよならしてしまうので事情を知らないフロントは管理組合様と会社の板挟みとなり辞めてしまうことが多いのです。前管理会社と比較してあり得ない程安くなっている定期清掃・植栽剪定・雑排水管清掃は要注意です。実際の仕様（範囲・回数・やり方等）をよく確認された方が良いと思います。

[705: 匿名さん]

運営協料金を貰っていることは問題あると思います
少なくとも一区分所有者として、同じ立場のはず。
それを知っていたら、変更の賛同はしないと思います。
個人的な欲のために、そんな提案をする方を信用できない。
報奨金の分値下げできるじゃない？
毎年の契約更新の時にもらっているんでしょうか？
ありえない

[706: 匿名さん]

運営協料金を貰っていることは問題あると思います
少なくとも一区分所有者として、同じ立場のはず。
それを知っていたら、変更の賛同はしないと思います。
個人的な欲のために、そんな提案をする方を信用できない。
報奨金の分値下げできるじゃない？
毎年の契約更新の時にもらっているんでしょうか？
ありえない

[707: 匿名さん]

ところで話は２月１５日に戻りますが、合人社が理事長を訴えた判決を皆様はご存知でしたか？
理事長が会計処理不実と工事代金が他より４割増だとして書面をマンション内に配布した。
これに合人社は名誉毀損で１０００万円の慰謝料と謝罪を求めたが、１,２審とも敗訴した。
判決のなかで、　「理事長の疑問に答えようともせず、マンション管理会社として、
『適格性を批判されても仕方が無い行為が多く見られる』とまで指摘されました。
最高裁判決が出ている頃です。
情報入手先は、　　マンション１１０番ー福管連・どうしょう？Ｑ＆Ａ

[708: 匿名さん]

フロントに｢忙しいのなら他の人に代わってもらってもいいんですよ？」と言ったら
「はい、わかりました。」

やる気なし。

[709: 爺さん]

先ほど通常総会から帰りました。
監事から「２度も３度も良く確かめたところ、責任を持って適法といえます」と断言しました。
爺が５０７号室の工事費が計上されているが、
うちのマンションには５０７と言う部屋は無いと指摘したら、しどろもどろで頭を掻いていました。

フロントに「この１年間は管理規約に沿って不正はしてませんか？」と聞きました。
うろたえた末に『今すぐにはお答えできません』「どうして？」と聞いたら黙り込んでしまいました。
想定問題集には無かったのでしょうね。　　テープに録音してあります。使えるかもね！！

[710: 匿名]

この爺さん、どの管理会社とも揉めるんだろうな！同じマンションの居住者の方に心から同情します。

[711: 匿名さん]

７０９の爺さんに拍手！
決算報告書にない部屋の分が記載されているなんて、さすが合〇社ですね。
ちなみに、専有部の工事なんでしょうか？
何の工事か教えてください。

[712: 爺さん]

窓ガラスにひびが入ったとの事です。５０７号室はプリントミスで５０１と訂正されました。
この工事と給水、排水管からの漏水工事はほとんどが仲間の部屋で起こっています。
爺が『ビラ』を出す誘惑を抑えられないのは無理からぬ事とご理解いただけると思いますが・・・。

[713: 匿名さん]

＞爺が『ビラ』を出す誘惑を抑えられないのは無理からぬ事とご理解いただける

しかし、あの名誉棄損の内容じゃ、説得力無い。
その他の主張が正当でも全部がだめだよ。

味方を増やさないといけないんじゃないの。

[714: 爺さん]

『ビラ』の内容を、全てレスしたものでは無いので、ご理解は無理かもしれませんね。
ビラを出した『理由は』鉄製非常階段に５２０箇所、穴を空ける工事を阻止することです。
合人社を相手に上品な抗議ではとてもとても阻止できないのです。
マンション内の合人社協力者を押さえ込む為,この方法しか思い浮かびませんでした。
名誉毀損で訴えてもらえたら、こちらの思う壺でしたがハマッテ来ませんでした。

[715: 匿名さん]

一区分所有者が物申す先は理事会しかないこと、共用部をルール外で個人使用するビラ貼は許されないこと、管理会社を提訴できるのは理事長のみ、といった基本的なことがトピ主には理解できていません。
管理組合、管理会社から相手にされなくて当然です。

[716: 匿名]

鉄骨階段に穴をあけるのは、通常の方法と思うけど。だだし、雨の日は、うるさいと思う。

[717: 匿名さん]

フロントさんの持ち件数が多いので、まともに仕事をしてくれません。
何事も遅くて支払いも遅くなる。
そのくせ、自分の管理委託料は、引き落としで月初にとっている。

一人のフロント件数は、限りがあると思うので、質が悪くなり仕事が遅くなる。
匿名さんのように、やる気なしのフロントが多いですね。

[718: 某社元フロント]

週刊ダイヤモンド（2010年3月6日号）には担当一人当たりの組合数は平均7.3組合とあります。リプレイス営業時に配布される「管理に関する提案書」には「少数物件担当制度」を採用していると記載されています。同業界の平均から見ても「少数」とは10物件未満を指していると考えるのが普通です。フロントに聞かれてもし担当物件数がそれ以上でしたら約束違反になりますので営業所長、支店長及び社長に直ちに是正するよう要求してください。ホームページからメールするのが早くて確実な方法です。私は40物件以上を長期間担当させられていました。退職しなかったら本当に殺されるところでした。当然のことですが労働基準法等の違反として労働基準監督署から是正勧告書が出されています。

[719: 匿名さん]

40はすごいなｗ
理事会・総会がブッキングして出席できないだろ。

[720: 匿名さん]

一人で40件は、ひどいですね。
８件以上は、理事会に出席する物理的状態からは無理でしょう。

フロントさんが、参ってしまってどんどん辞めていく状態です。
精神的にも、体力的にも持たないからでしょう。
出来るフロント、善良なフロントさんは、どんどん辞めてしまいますね。

[721: 匿名]

某社元フロント
↑名前変えたのか？第三管理者方式だろ？その辺隠さずに説明しないと誤解があるんじゃないのか？

４０件の組合で二月に一度の理事会及び総会開催だとして
４０×６＝１２０
一年間で土日の数は１００ちょっとなのにこなせるわけないでしょが。

[722: 某社元フロント]

誤解があるようでしたらお詫びします。名前は都合により変えました。40物件以上というのは例外的なもので全国で後にも先にも私一人だけです。しかしＧ社に対する誤解が蔓延（誤解により契約をされた管理組合様が多数ある）している以上は事実を知る人間が事実を示すべきと思い投稿しています。40数物件の内訳は解約を突き付けられていた理事会方式3物件と管理者（社長が管理者）方式39物件（半分弱は立ち上げから）です。理事会開催のために東奔西走することはありませんでしたが、出勤前は管理員からの電話、出勤すると一日中賃借人・区分所有者・分譲業者・仲介業者・工事業者等々との電話対応（ひどい時は固定電話と2台の携帯電話を同時に使用する程）に追われながら膨大な事務処理を行い、合間をぬって現場を巡回していました。月6～8回は夜間～翌早朝・早朝～翌早朝の緊急電話対応も課せられていたので完全な休日はあってないようなものでした。体力の限界だから物件数を減らしてくれと会社に何度も申し入れしましたが聞き入れられませんでした。その後、他の課で退職が相次いだため異動となり理事会方式10物件・管理者方式41物件、次に理事会方式15物件・管理者方式11物件となりましたが遂に力尽きてしまい休業・退職となりました。

[723: 708]

>>717さん
自分へのレスと受け取ります。ありがとうございます。

一人頭の担当が多いので、フロントが愚痴るのもわからなくはないですが・・
安いとはいえお金を払ってる以上、プロの仕事をしてほしいと願います。

自分のところは担当がころころ替わり、引継ぎがされてなく都度最初から説明をしなくてはなりませんでした。

だんだんこっちもイラついてきてキツイこと言ったかもしれません。
担当が悪いのか会社が悪いのか･･･我慢すべきだったか。

[724: 匿名さん]

>>７２３さん

私の所と同じです。
フロントの引継ぎがなされていない、フロントが病気しても上司が変わって補助しない、変な会社です。

本当に、こんな会社と付き合うのに、役員もストレスが溜まりますよね。
結構高い管理委託料を支払っていますから、文句をいうのは当たり前ですよ。
「委託料を返せ」と言いたくなります。
人を大切にしない会社は、そのうち社員からも見放されるでしょう。

[725: 匿名さん]

　＞＞７２３さん・７２４さん　
大変でしょうが、引き続き頑張ってください。
今の状態は管理会社の作戦です。貴方たちが嫌になるのを待っているのです。
今のうちにいい仲間を大勢作ることです。変な組合員が入り込めないようにね。

[726: 匿名さん]

725
＞今の状態は管理会社の作戦です。貴方たちが嫌になるのを待っているのです。

どういう意味ですか？嫌になるのを待ってどうしようというんですか

[727: 匿名さん]

悪い管理会社は常に管理組合の隙を狙っています。
マンション内には１割ぐらいは管理会社に擦り寄る人間がいます。　状況により増えますが。
真面目、しっかりした人が管理にかかっわっている内は、今の対策しか取れないのです。
輪番制で仲間が理事長になると、次第に本性を現すでしょう。

[728: 匿名さん]

>>727さん

最終的に仕事をしない、出来ない人が担当になれば、管理会社を変えないといけませんね。
しっかりした管理をやっている会社もありますから。

[730: 匿名さん]

ここもネットで検索すると、何でも相談してくださいなんて、好印象のＨＰ立てていますね。
他での書き込みはきついけど、それしか見てない奴はダマサレちゃうんでしょう。
ちなみに、「しっかりした管理会社って～もしかして長谷工？」