所有してないのに立候補して理事長になることは？

[匿名さん]

子供も大きくなり、広くなるので新築５年目のマンションをローンで
買い換えました。
理事の経験はあるのですが、初めて管理組合の総会に出席して驚きました。

いつもは、輪番制で理事8人が選出されるそうですが、今回は40代の男性が理事に
立候補しましたが、区分所有者ではないそうです。
管理会社の説明では、二人暮らしの60代のお母さんが所有者（組合員）だそうです。

管理会社や理事会に相談したら、お母さんが立候補して同居の一親等である
息子に理事会の出席を委任すればいいと言われたそうです。
総会には、組合員であるお母さんは出席せず息子さんが委任状で出席し
理事になりました。

管理規約には、
・理事および監事は総会で組合員のうちから総会で選任する。
・役員が組合員でなくなった場合には、その地位を失う。
・やむを得ない事由により、理事が理事会に出席できない時は代理人を選任し理事会に
　出席させることができる・・・・

これって問題ないのでしょうか。
理事の役職は役員の中から互選ですから、理事長にもなれます。

マンションを全く所有していない理事長は、おかしいと思いますけどいかがでしょう。
これに協力した管理会社は問題ないのでしょうか。

[23: 入居済み住民]

>>18
あれ？
登記は本人の権利を明確にするためのものだから、他人がカネ出してどうするの。

>>1 に書かれた規約
> ・やむを得ない事由により、理事が理事会に出席できない時は代理人を選任し理事会に
> 　出席させることができる・・・・
を逸脱していませんか？
理事としての活動の一部である、理事会への出席についての例外規定ですよ。
その他の理事としての職務は代理できない。
本人が理事（長）としての権利義務をはたす意思がないならダメでしょう。

[24: 21]

>>22さん

>>14でスレ主さんが書いていますが、区分所有者本人は、病気でもなく悠々自適の生活を
されている風の人のようですから、理事あるいは理事長の職務が全くできないわけではなさそうです。
また、他にも立候補をしようとした方もいるようですから、人材不足というわけでもなさそうです。

22さんのところでは、理事間で理事長の押し付け合いをやったようですが、
スレ主さんのところと状況が違い、この議論とは違うのではないでしょうか？

[25: サラリーマンさん]

この事実を明らかにして、
　・組合員が相当数同意する（または気にしない）
　・文句が多数でる
のどっちなんだろうな？

名目と実質、知ってて行われるのと、知らずに行われるのは大きな差があると思うんだけど・・・

注)このスレでの「居住者」という言い方は注意が必要ですね。＜「居住者」の定義が曖昧なので。

[26: 22]

＞病気でもなく悠々自適の生活
　これは外見であり、偏見の可能性も。
　大病をしたこともあるかもしてません。世帯全員が役員を引き受けないと言っているワケでもないですよね？
　不可能な理由を、診断書まで提出させますか？個人情報の守秘義務をお粗末にする事例を作って、
　それが居住者同士、今後の生活に良い面をもたらすメリットでもありますか？
　個人情報に関わる事は追求しないほうが良いと思いますが。

＞他にも立候補をしようとした方もいるようですから
　本気でやるきであれば、話し合いを重ね、今ごろは、その候補者が理事長となっていたでしょう。
　事後だから、そのような大口を叩けることです。

　スレ主さんは、築５年経過の物件購入です。
　この５年の間には、慣習ができつつあるでしょう。中途入居の立場で発言すると、そのＭＳでは失言に
　なりかねません。　中古物件で価格を抑えられた代償として、建物減価償却の劣化だけでなく、
　慣習に従うデメリットは覚悟せねばなりません。
　建築当初からの入居者が判断した結果が現在の状態であると受け入れた方が良いですよ。
　反論が高まれば、建築当初からの入居者が騒ぎ立てますので。スレ主さんが入居１０年経過すれば
　発言力に信用性が高まると思いますので、しばらくの辛抱です。
　因みに、建築当初から同期入居していても、若年層の発言は弱いです。居住暦１０年、自分が役員で活躍して
　敬老に認められて、やっと発言ができる、、、そんなもんです。

[27: 匿名さん]

>>26さん
おたくのマンションの場合は…ですね。
慣習は確かにあるのでしょうが、規約を歪曲してまでやるべきなのかは疑問です。

他の立候補した人は慣習に発言を握りつぶされた…のであればまた違いますよね？←も、あなたのコメントも想像の域を越えませんよ。
スレ主さんのコメントでまた事実がわかってくるでしょう

[28: 匿名さん]

＞世帯全員が役員を引き受けないと言っているワケでもないですよね？

賃貸にお住まいなのか、管理組合の根本がわかってない人ですね。
どんなに学歴が高くても、収入があっても、社会的な地位があっても
賃借人の意見など聞き入れられることがないのです。

賃貸専用マンションなら、管理人にクレームを言えば聞き入れられます（大家は商売ですから）
分譲マンションの賃借人は、その住戸のオーナーにクレームをつける以外に方法がありません。

管理組合の組合員は「マンションを所有している人」の組合です。
管理組合には、賃借人に目をむける必要もありません。

今回の件は、被選挙権のない人（所有権なし）が隠れて立候補して、選挙k管理委員会（管理会社）が
その職務を果たさず、不正に当選したとでも言うのでしょうか・・・。
これが、公職選挙であれば選挙違反で刑事事件になるかもしれません。

輪番制などで、やむを得ず理事になり、健康上、能力の問題でやむを得ず理事会や総会に
出席できない時の、救済規定が委任です。

それを、悪用して持たざる者が、所有者の管理者である理事長になることは許されないと思う。

[29: 匿名さん＠自宅]

やっぱり40代息子が、【なんのために立候補したのか】がポイントのような気がします。
規約ではすれすれでアウトのような気がしますが、実情は周りはどう思ってるのか？とか…
不信任案があれば解任もできるでしょうが、そこまでするのかできるのか…

なんだろーなー？親孝行ってかお母さんにかっこいいとこ見せようとかかなー？
息子さんの意見聞いてみたいなー。

[30: 理事経験者]

うちのマンションでも、過去に総会の場でスレ主さんのようなことを言い出した人がいました。
議案書に記載の理事は組合員の名前。実際に理事として活動したのは配偶者でした。その方は理事長ではありませんでしたが、理事会の三役の一角を担い、管理組合にとても大きく貢献して下さった方でした。

そんなこともあって、いろいろと調べた中で、似たようなケースで裁判までしているケースがありましたが、「問題ない」という判決がありました。最高裁でなく地裁か高裁の判決でしたので、その後、引っ繰り返されているかも知れませんので、スレ主さん自身で調べてみることをお勧めします。

スレ主さんのマンションの管理会社は、この辺の判決も知っているうえで問題ないと言ったのか、何も考えずに問題ないと言ったのかどちらんでしょうね？

スレ主さんのようなことを言い出す人には、いくつかのケースがあると思います。
(１)「理事は区分所有者しかなれない」という知識を得て、早速、使ってみたい場合。
(２)理事になった人を個人的に嫌い、或いは、その理事の政策が自分の希望する方向と違っているので、何かアラを見つけて攻撃したい。
(３)純粋に組合員以外が理事を務めることは組合の利益にならないと考えている。

(１)や(２)のケースは論外として、(３)であるなら、冷静にメリット／デメリットを考えられる限りあげ、管理組合にとってどちらを選択するべきかを、組合員みんなで考えていくといいと思います。

うちのマンションでは、その後、規約を変更して理事候補になる資格は組合員または組合員の配偶者及び一親等以内で、現にマンション内に住む者というように変更しました。
組合員が健在であろうがなかろうが関係ありません。

組合員が単身赴任中でも、子供や親、配偶者がマンションに残って住んでいるなら、その残った人に理事を引き受けて貰うことができるようになりました。或いは、組合員はよそに住んで、子供が世帯主になっている場合、その子供にも理事を引き受けて貰えるようにしています。

理事の引き受け手不足の中で、このようにした方が管理組合にとってメリットがあると、皆が判断したからです。強行法ではないので当事者間が合意さえしていれば、誰に理事になって貰ってもかまいません。外から連れてきた人に、お金を払って理事を任せることだって、規約で決めてしまえば問題はありません。

その辺りも踏まえて、もう一度冷静に考えてみてはいかがでしょうか？

[31: 理事経験者]

追伸

組合員であろうと、なかろうと理事不適格な人はいます。組合員であるかないかということを問題にするよりも、理事として不適格な人物を理事や、ましてや理事長にしてしまわないような方策を考えた方が組合にとって得策と考えます。

[32: 匿名さん]

＞うちのマンションでは、その後、規約を変更して理事候補になる資格は組合員または組合員の配偶者及び一親等以内で、現にマンション内に住む者というように変更しました。組合員が健在であろうがなかろうが関係ありません。

その内に、セキュリティーや責任問題が起こりましょう。あくまでも、「理事に事故があり出席出来ない場合の代理出席」を規約に規定するにとどめるべきです。

[33: 匿名さん]

また、現実に存在するほか管理組合を叱咤するだけですか．．．

配偶者や一親等まで拡大するのは、それぞれに意味や必要性があるからです。
必要がなければ、わざわざ規約改正などしませんし、組合員も同意しません。

マンションにもよりますけど、
組合員である働き盛りのご主人が、短期長期の出張のほか時間がとれないケースが多い場合もあるだろうし、
マンションの購入する余力はある方は、どうしても年齢の高い人になりやすい。

どのマンションのどの組合員も自分と同じ知識や体力をもってるとは思わないことです。
いろんなケースがあり、他の管理組合が行った行為に、事情も知らぬまま批判だけするのは。。。

（例のご本人は、批判だと思っていないかもしれませんが、少なくとも無用な敵を作り続けますね。）

[34: 匿名さん]

＞配偶者や一親等まで拡大するのは、それぞれに意味や必要性があるからです。必要がなければ、わざわざ規約改正などしませんし、組合員も同意しません。

原則を曲げてまで、輪番制を維持しようとする浅はかな考えです。
管理組合の構成員は、区分所有者で、代理人の有資格者を区分所有者扱いにするとは、輪番制の無責任さを増幅させ、責任、セキュリティーについての思慮のない無知そのものです。共有財産の管理を区分所有者でもない者に委託することは、理事会の代理人、それも事故の場合と限定された最高裁の判例を無視した暴挙である。

[35: 匿名さん]

30さんのような規約改定をした築20年のマンションです。
規約改定は正直失敗だったと思いました。

建築当初は、忙しい中でも順番に理事を回し（勿論、成り手不足はありましたが）何とか
やっていました。忙しい中でも、ご家族が協力しれくれたりといったことも勿論ありました。
年数が経ち、賃貸住戸の増加、区分所有者本人の老齢化もあり、規約変更しました。
最初はそれでも良かったのですが、段々問題が出てくるようになりました。
区分所有者と理事会が乖離してしまったため、総会で議論紛糾、議決できない事案が
出てきました。大規模修繕時に費用の問題で話が進まず、修繕が遅れたりもしました。
また、ペット不可のマンションなのですが、居住者側では暗黙の黙認をしていたのですが、
賃貸人の方がそのことでオーナーとトラブルになり、裁判沙汰になりました（賃貸人が負けました）。

実際にご家族の方が住んでいるとしても、ことお金のからむことについては、ご家族の中でも
意見が分かれてしまうことが多いです。

[36: 匿名さん]

>>35
>>実際にご家族の方が住んでいるとしても、ことお金のからむことについては、ご家族の中でも意見が分かれてしまうことが多いです。

家族の中で意見が分かれていることを、組合運営に反映するのなら、区分所有法を根底から見直さなければならないですよ。共有だったり、家族内で意見が割れてたりしても、一住戸につき一つの議決権というのが基本的な考え方ですから。

あと、総会で議論紛糾するのなら、区分所有者だけが理事になれるようにすればいいだけです。
その上で、不在区分所有者に、何らかの賦課をすれば、バランスが取れます。
現に居住している区分所有者が、マンションの管理・運営に目を光らせているからこそ、マンションの資産価値が維持できているわけで、それにタダ乗りしている不在区分所有者は、それ相応の負担をすべきです。

[37: 匿名さん]

>>35
賃貸人に理事を許容する規約改定をしたんだよね。
>>01や>>30の例とは内容が違いすぎて同列に語るのは難しいんじゃないかい。

[39: 匿名さん]

＞共有財産の管理を区分所有者でもない者に委託することは、理事会の代理人、
＞それも事故の場合と限定された最高裁の判例を無視した暴挙である。

その通りだと思います。
財産権（マンション）を持たざる者が、オーナーの集まりである管理組合を取り仕切るなんて論外。
組合員の中で、人材がいなかったら例外的に認めるだけ。

資本主義社会ですから、持たざるものは発言する権利はありません。
悔しかったら、同居の親族から持ち分を買い取るなり、贈与を受けて自分も
オーナーの仲間入りをしてから、立候補するべき。
但し、持ち分はなくても夫婦は例外です。
離婚するときも、夫婦が共有で築いた財産は半分権利があるからです。

[40: 匿名さん]

＞但し、持ち分はなくても夫婦は例外です。
＞離婚するときも、夫婦が共有で築いた財産は半分権利があるからです。

「離婚する時には」ね。
日本の民法は夫婦別財産制ですよ。

[41: サラリーマンさん]

>>39
揚げ足取りかもしれないが、そこで「資本主義」を使うと、レス全体の信憑性が下がります。

[49: 匿名さん]

>>42から>>48まで全部削除ですか・・・。

[50: 35]

35です。

>>37さん
うちのマンションでは、賃貸人に理事を許容する規約改定はしていません。念のため。

36さんが不在区分所有者の話をしていますが、うちのマンションでは元々不在区分所有者の方も
理事として理事会に参加されていました。元々家族を呼び寄せたり、従業員を住まわせたりといった
近隣に住む不在区分所有者の方も多かったので、それほど問題にはなっていませんでした。

[51: 36]

>>50さん
近隣の不在区分所有者の方が理事になるのはいいですね。

私が思っていたのは、分譲マンションの一室を収益物件として購入している人（ほとんど業者です）に、何らかの負担をしてもらえないかということです。他の人に管理を任せっきりで、収入だけ得るのはどうかと思いますよね？

[52: 匿名さん]

＞私が思っていたのは、分譲マンションの一室を収益物件として購入している人（ほとんど業者です）に、何らかの負担をしてもらえないかということです。他の人に管理を任せっきりで、収入だけ得るのはどうかと思いますよね？
不居住区分所有者には総会通知、資料配付の郵送、電話料などの余分の連絡費用相当分は管理費に非居住者別枠費用として規定できます。それらの区分所有者は管理費等を負担しており、役員は非居住と言うことで規約で外されているのが一般ですので、管理を任せっきりとは言い切れません。

[53: 匿名さん]

不在区分所有者です。

総会には出席するようにしています。
聞くところによれば、役員は回ってくるようです。

もし回ってきたら、遠隔地でもご迷惑かけないような役を引き受けるつもりです。

でも、それって何でしょうね？
月一の役員会くらいなら無理すれば出られるけど。

[54: 匿名さん]

＞聞くところによれば、役員は回ってくるようです。もし回ってきたら、遠隔地でもご迷惑かけないような役を引き受けるつもりです。
特殊な規約とも考えられますので、管理規約を良く読むことです。
＞でも、それって何でしょうね？月一の役員会くらいなら無理すれば出られるけど。
規約、細則には理事会が招集された場合、非居住理事に交通費含燃料費支給規定がある場合もあります。

[55: 匿名さん]

やむおえない理由により、一親等の親族（同居していなくても可）が総会の議決権を
委任されることは病気や身体障害、高齢などの理由でも組合員（所有者）の権利を守るため
の例外的な措置だと思います。

理事や理事長になることのできる健常な組合員がいるのに、代理人を立候補で立てて
理事になり、場合によっては理事長になることはオーナーズクラブ（所有者の団体）である
管理組合を否定することにもなりかねない。

これを悪用すると組合員の同居の両親、子、妻などが理事長になる可能性のあるマンションになります。
管理規約を厳密に解釈すれば、外部居住者も一親等であれば、全く所有していなくても
代理出席で理事長の可能性があることになります。
居住組合員が理事をできなく場合なら仕方ないですが、規約を悪用すればこのようなことになります。

[56: 匿名さん]

＞管理規約を厳密に解釈すれば、外部居住者も一親等であれば、全く所有していなくても代理出席で理事長の可能性があることになります。

役員の資格については、法は制限を設けてはおりませんので、管理規約での規定は自治に任されています。
区分所有者の団体ですからその役員は区分所有者に限るのは自然です。
それが維持できない場合は可能な者に委任することもできますが、その際に委任契約なしに実施することは余りにも保全と言うことに無関心との誹りは免れないでしょう。

[57: 匿名さん]

>区分所有者の団体ですからその役員は区分所有者に限るのは自然です。

独身の息子さんは、お母さんの診断書まで書いてもらって理事に立候補しました
管理組合の理事会は、興味本位で理事になるものではないと思うのですが・・・
所有していない人と、親掛かりで実家としてタダで住んでいる息子とはおのずと、
マンション（資産）に対する考え方は違うでしょう。

奥さんの実家に買ってもらって、実質奥さん名義も同じこと

[58: 匿名さん]

診断書なるものは全く関係なく、管理規約の規定に従うことが前提です。
部屋の中の血族関係がどうであれ、他の区分所有者とは無関係な区分所有者でもない他人に、自分等の財産を含む共有財産の管理を委託するとは、お目出度い人達ですね。どら息子の関連会社に共有財産を吸い取られたらどうするのでしょう。指をくわえて唖然として終わりでしょう。

[59: 匿名さん]

>お母さんが立候補し理事になり、7同居の一親等である
>息子に理事会の出席を委任すればいいと言われたそうです。

つまり、所有者のお母さんは有名無実の幽霊理事、になる場合によっては
幽霊理事長となるということ。
毎回毎回代理出席として、幽霊理事長の代わりに所有していない息子がマンションの管理者である
理事長職を勤めて、非所有者が所有者である他の理事を使ったり、権限を委譲したりする。

管理組合なのに、非所有者が所有者（組合員）の規約違反を指摘したり、管理したり
管理費滞納者については、最悪の場合競売にかけたりする。

まるで異邦人に母屋をとられたようなものですな。

[60: 匿名さん]

管理規約で当否を判断すべき事例を、ここで相談するのはやめましょう。
管理規約が実態にあわなくなってきたので、どう改正するのがよいか、というのならいいですが。

[61: 匿名さん]

したり顔で取り仕切るとは滑稽ですね。次元の低いことを貴方自身が説得すべきです。

[62: 匿名さん]

お目出度いだのどら息子だの、下品な表現で次元の低さを指摘する人が既にいるのですから、説得はこれ以上いいのではないですか？その人が仕切ってる積りなのを、横から書いたので機嫌を損ねたのなら申し訳ないですが。

[63: 匿名さん]

う～ん・・・。

所有する名義人だけが管理組合員ではないと思うのだが？前の方に裁判所の判例で出てるように息子が理事をやっても問題はない。親掛かりでマンションを財産として見る見方が他の所有者と比べて乖離しているかもしれないというのもわかる。

しかし、小難しいことを語っている割に的を得ている回答の少なさ・・・。こういう所で誤った解釈が醸成されるのでしょうね。
家族も組合員ですから！組合員である以上は立候補すれば理事になることも可能なんです。それを四の五の言っても現実は変わらないのだから、その立候補した理事を支えていくのがあなた方じゃないですか？
そうすべきではないとか、管理規約が云々・・・、はっきり言って知ったかぶりの方が多すぎる！

[64: 入居済み住民]

「建物の区分所有等に関する法律」をご存じないようですね。
「的を得る」マトなんかもらっても嬉しくないし。

[65: 匿名さん]

＞家族も組合員ですから！

大間違い。組合員＝区分所有者の基準は、登記簿上に記載されている区分所有者である。

[66: 匿名さん]

区分所有者は同居人に対して本規約などに定める事項を遵守させなければらない。

区分所有者全員をもって管理組合を構成する。

理事および監事は組合員より総会で選任する。

区分所有者=管理組合員=理事(になれる人)

家族=同居人

[67: 匿名さん]

＞区分所有者は同居人に対して本規約などに定める事項を遵守させなければらない。
＞家族=同居人

上と下がどうリンクするのでしょうか？
まさか規約などを遵守させることが、役員になれると思っている様なことではないでしょうね？
組合員＝家族（同居人）であるならば、総会の組合員の代理人を同居する者などに規約で限定する意味があるのでしょうか？

[68: 66]

>>67
同居人=家族、とすべきでしたか。
｢議決権の代理｣
代理人は、個人にあってはその組合員と同居する者、三親等以内の血族または配偶者とする。
代理人は、代理権を書面で当該総会召集者に提出しなければならない。

家族は組合員にはなれず代理人にしかなれない、と理解しています。
組合員ではないので、理事にも就任できないのでは？(疑問形)
>>63へのレスです。

[69: アドバイス]

議論を読んで感想です。

どうも、建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）に詳しくないために、的を外れた方向に行っているような気がします。

理事になる資格は、区分所有法では特に制限されていませんから、制限があればそれは、住んでいるマンションの「管理規約」にそうことになります。

まず、「管理規約」の「役員」の規定を辺りを、よく読んでください。
ここに、資格の制限事項があれば、この内容に従えばいいのです。

　多くの「管理規約」は、国土交通省が作成した「標準管理規約」に基づいていますから、普通「理事及び監事は○○マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する」となっていれば、この規定によることになります。

　ここでの、組合員とは、区分所有者のことです。
つまり、マンションのオーナーだけです。

　家族や同居人は、組合員ではありませんので、注意してください。

　区分所有法やマンションでの疑問点があるなら、わからない人同士が議論してもいつまでも解決できません。
ここは、専門家である「マンション管理士」に相談したらどうでしょうか。

　彼らは、区分所有法やマンションの生活については、弁護士よりも優れているようですし、またネットでの相談に、お金を問題としないで応じているマンション管理士もいるようですから利用したらいいと思います。

[70: 匿名さん]

＞区分所有法やマンションでの疑問点があるなら、わからない人同士が議論してもいつまでも解決できません。ここは、専門家である「マンション管理士」に相談したらどうでしょうか。

便乗しての宣伝は止めましょう。
特にマンション自体の激減で、マン管士は無用の資格となって来てるからと言っても、あんまりでしょうよ。

[71: 匿名さん]

>所有する名義人だけが管理組合員ではないと思うのだが？

いえ、いえそれは間違いです。
一般的に管理組合の理事は、所有してかつ住んでいないと資格がありません。
何部屋所有していようと、外部居住者では理事にもなれません。

同居の息子が理事に立候補できるのなら、奥さんはもちろん
同居の中学生も、学級会ののりでなれるのかしらん？

[72: 匿名さん]

このスレッドは、輪番制の無責任体制を如実に表している。
輪番制の本質である役員は誰でも良いとの思想から、同居人を無制限に役員資格にするまで乱れて、その責任は全く無視されて輪番以外の発想は遺跡となっている。これでは無知無責任の役員を相手にする管理会社の思うつぼである。