所有してないのに立候補して理事長になることは？

[匿名さん]

子供も大きくなり、広くなるので新築５年目のマンションをローンで
買い換えました。
理事の経験はあるのですが、初めて管理組合の総会に出席して驚きました。

いつもは、輪番制で理事8人が選出されるそうですが、今回は40代の男性が理事に
立候補しましたが、区分所有者ではないそうです。
管理会社の説明では、二人暮らしの60代のお母さんが所有者（組合員）だそうです。

管理会社や理事会に相談したら、お母さんが立候補して同居の一親等である
息子に理事会の出席を委任すればいいと言われたそうです。
総会には、組合員であるお母さんは出席せず息子さんが委任状で出席し
理事になりました。

管理規約には、
・理事および監事は総会で組合員のうちから総会で選任する。
・役員が組合員でなくなった場合には、その地位を失う。
・やむを得ない事由により、理事が理事会に出席できない時は代理人を選任し理事会に
　出席させることができる・・・・

これって問題ないのでしょうか。
理事の役職は役員の中から互選ですから、理事長にもなれます。

マンションを全く所有していない理事長は、おかしいと思いますけどいかがでしょう。
これに協力した管理会社は問題ないのでしょうか。

[101: 匿名さん]

現行の規約では違反行為だと思いますが。
代理出席と役員就任は別問題です。

こういう問題はマンション管理士が適切に助言するはずです。
地域の管理士団体（各地にあるはず）に問い合わせれば相談相手を教えてくれます。
管理会社は理事会運営が法や規約に違反していないか助言する義務があります。

>>管理会社や理事会に相談したら、お母さんが立候補して同居の一親等である息子に理事会の出席を委任すればいいと言われたそうです。
このような助言をする管理会社も問題では。

”組合員（区分所有者）が指定する同居親族（配偶者、１親等以内）は役員に就任できる”という規約改正案を検討したことがあります（合法的か精査していませんが）。
やる気のある方を活用することは組合に利益をもたらすでしょう。

一番良いのは理事会に関心を持つあなたが理事長に就任し規約を整理することです。
理事会には沢山の課題が転がっているはずです。

[102: 匿名さん]

スレ主です。
その後、理事会の議事録が何回か配布されましたが、出席していない病気のお母さん（組合員）の
署名があります。
多分、代理出席の息子さん（非組合員）が、しているのでしょう。
これには、大いに違和感があります。

[103: 匿名さん]

無知、無能力の集団に過ぎない。

[104: 匿名さん]

>>102

でもさ、その息子が立候補しなくてもいずれその母親に輪番で回ってきたら、結局息子がやるんじゃないの？

ところで、問題は起きてませんか？仕事きっちりならなおさらあなたがクレーマーになりますよ(^^;

[105: 匿名さん]

＞多分、代理出席の息子さん（非組合員）が、しているのでしょう。
＞これには、大いに違和感があります。

出席してないのに、議事録に代理署名するなんて、管理組合としては
公文書偽造だわ

[106: 匿名さん]

↑
息子さんは代理で出席して署名したんでしょ。批判している意味が解りませんが。
本来は息子さんの氏名で署名するべきでしょうね。代理人と付けてね。

[107: 匿名さん]

単にマンションの区分所有者が母親というだけで、
その母親は息子さんが養っていて、
管理費・修繕積立金も息子さんが納めているのでは？
あまり神経質になる必要はないと思いますよ。
普通、そういうお宅は役員になりたがらないんですがね。

[108: 匿名さん]

＞単にマンションの区分所有者が母親というだけで、 その母親は息子さんが養っていて、 管理費・修繕積立金も息子さんが納めているのでは？

管理組合は予想屋ではありませんので。
区分所有登記している者が組合員であり、規約の代理人規定の者のみが代理出席できるに過ぎない。

[109: 匿名さん]

＞所有してないのに立候補して理事長になることは？

理事長=管理者であるなら、総会決議で区分所有者でない者を管理者として選任することは可能です。

[111: 某管理組合]

恐らく組合員数が多いマンションでしょうか。・やむを得ない事由により～と言う規約がありますので、「同居する配偶者及び成人した一親等は理事会が認めれは理事会に出席することができる」と、内容説明として加筆する必要があります。同意語ですので理事会で済みます。しかし、理事長は最終決定権を持ちますので、区分所有者（組合員）でなければなりません。

[112: 匿名さん]

区分所有者以外を役員に就任させることは危険ですよ。
住み込みの管理人の子が、ずっと住んでいたというだけで、
なぜか区分所有権者であるかのような主張をされ、
理事長に無理やり就任した挙句、建替えコンサルと組んで、好き勝手に
したという事例を聞いたことがあります。

[113: ご近所さん]

＞112 匿名さん
＞区分所有者以外を役員に就任させることは危険ですよ。
じゃあ、区分所有者であれば安全かというとそうでもない。
要するに、人物によりけりです。
＞建替えコンサルと組んで、好き勝手にしたという事例を聞いたことがあります。
好き勝手にさせる理事会の体質と、それを許す管理組合の体質の方が問題。

[114: 匿名さん]

>>113 ご近所さん
確率では管理会社主導の工事のほうが多いでしょう。
管理組合主導であれば40％の節約はできます。
この差は年月経過とともに明白になっている。
最終的には組合員の管理費等の負担が大きくなる。
悪徳管理会社００などはそのために偽理事を送り込み
理事長にする根回しをする。やり方は陰鬱である。
工事費が数億の利権にありつきたい気持ちも
わからないでもない。
それを黙視している組合員のほうが悪い。
５００戸超のマンションで二つのマンションの管理をしたことがあるが、管理会社主導のマンションの組合員負担割合が各専有部分で８００円/１㎡ですが、組合主導は２００円/１㎡でした。
組合主導のほうが管理は行き届いてきれいである。
（規模５００戸超、築年数４０年超、複合）

[115: ご近所さん]

＞114 匿名さん
＞悪徳管理会社００などはそのために偽理事を送り込み
そんな手間暇かかることはしていない。
現入居者を誘惑し、理事長になってもらいバックマージンの裏取引と交換に、管理会社の利益誘導へと導いています。
だから、入居者だから安心というという考え方は捨てた方がいい。
入居者だろうと誘惑に負ける危険な人物はざらにいますよ。
＞組合主導のほうが管理は行き届いてきれいである。
言われる通りです。
そのためには組合員が自主管理できる能力を養うことが先決だとおもいます。

[116: 匿名さん]

>>115 ご近所さん
稀でしょうけど偽理事長が組合を運営していました。
確かに手は込んでいます。
見抜くには管理の内膜を熟知しているマンション管理士ならできるでしょう。
こういった事例は私のマンションだけでしょう。

[117: 匿名さん]

偽理事とか、偽理事長って、要は区分所有者ではなかったということですよね。
第三者管理は危険の一言に尽きますよ。
そんなことを容認するなら、賃貸住宅にすんでた方がまし。

[118: 匿名さん]

>>117 匿名さん
区分所有者以外の理事も規約や法令に反すれば偽理事です。
区分所有者でも規約や法令に反しての就任は偽理事です。
理事会で理事の過半数で選任された理事長も偽理事長です。
この偽理事長を組合の代表として管理会社管理委託契約を締結していればこの契約は無効です。
この無効契約に基づいて組合費の支出をしていれば管理委託費については管理会社は善意の第三者に該当しないので無効ですが、知らないで工事代金等を受け取っていた場合な善意の第三者に該当するので工事代金等を返却義務はありません。
ただし、管理会社が請け負ってした工事費は返却しなければならない。

[119: 匿名さん]

>>113 ご近所さん
好き勝手にさせる理事会の体質、というより、自分があたかも区分所有者であるかのように振舞い、他の区分所有者を欺いていたか誤認するような行為を継続的にしていたとすると、そちらの方が圧倒的に問題ですよ。
経緯を徹底的に調べる人間が出てくるだろうな。
千代田区長の件で有名になった「事業協力者住戸」なんてのも、どういう「協力者」なのかは開示すべきだよ。
今は「提携企業勤務者住戸」等の名目に代わってきてるが、税務上も問題ありそうだ。

[120: 匿名さん]

役員の役職は理事会の互選によって決まります。
理事の代理はしかるべき理由があれば配偶者又は1親等の親族に限って代理を認めています。
要するに、然るべき理由がないと代理を認めてはいないのです。
理事長が高齢であることは然るべき理由には当たりません。
役員の役職は理事会の互選ですから、その責任は理事会にあります。
高齢を理由に理事長という役職を果たせないなら、その役職を押し付けた理事会の他の役員の責任が問われて当たり前です。
理事長としての役職を果たせる方を他の役員の中から選出すべきなのです。
または、規約に別段の定めをして、同居者である1親等以内の親族か配偶者に限って役員になることができる定めを書き入れるべきです。

[121: 匿名さん]

もうこのスレが立てられてから１５年も経過しているので
この問題も解決しているでしょうが、結末が知りたいですね。

[122: 匿名さん]

全国の管理組合の理事は、区分所有者ではなく
配偶者が多いようです。
その配偶者が理事長や会計担当理事になっている
ケースは多いですよ。