管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[841: 匿名さん]

強制競売は抵当権がついていなければ債務名義がなくてもできるよ。

実際に司法書士で簡単にできたよ。

抵当権者がいれば、区分所有法の５７条から～５９条でやるのは、

債務名義をとっても難しいんじゃないかな。判例集をよく読むとね。

それと、ここで書き込んでいる人って、実際に競売やった事あるのかなぁ。

やった事ある人に書き込んで欲しいナァ。

[842: 匿名さん]

>>841
>>強制競売は抵当権がついていなければ債務名義がなくてもできるよ。

確かにその通りだけど、管理組合が抵当権設定しているケースはまず無いし。
そもそも法人化していないと抵当権の登記もできないし。

一般論で、抵当権設定していれば訴訟なしで競売申し立てができるよっていう話と
管理組合が、管理費の取立てのために競売申し立てしようとすれば、債務名義を取るか、無剰余なら59条競売するしか無いって話がごっちゃになってるんじゃないかと。

[843: 匿名さん]

＞民事執行法の競売はどうしたの？ わざわざ要件の厳しい競売をやってどうするの？

判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、原告は民事執行法に従って競売を申し立てるのよ。
違いはもう少し勉強したら分かるよ。

[844: 匿名さん]

>>843
義務違反者の競売と滞納金に対する競売を一緒にするなよ、全然違うじゃないか。
暴力団を排斥する裁判とは違うのがわからんのだな。
ｄＺｑかぶりはいけません。

[845: 匿名さん]

＞義務違反者の競売と滞納金に対する競売を一緒にするなよ、全然違うじゃないか。

59条は悪質滞納者も含むのは当然です。悪質滞納者、暴力団は同質との捉えるのが59条。

[846: 匿名さん]

無理してこじつけちゃだめ。

[847: 匿名さん]

＞一般論で、抵当権設定していれば訴訟なしで競売申し立てができるよっていう話と 管理組合が、管理費の取立てのために競売申し立てしようとすれば、債務名義を取るか、無剰余なら59条競売するしか無いって話がごっちゃになってるんじゃないかと。

これがまちがい。

抵当権がつてなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？

管理組合は抵当権なんかつけてない場合がほとんどだけど、抵当権がなくてもできるでしょ。

１　抵当権がなくても出来る競売（法定担保物権）
２　抵当権に基づく競売（約定担保物権）
３　判決や公正証書等の債務名義に基づく競売
４　区分所有法59条に基づく競売

この4種類がある。
１と２が担保不動産の実行、
３と４が強制競売だよね。
１を知っていれば、悪質滞納者に対して、いきなり競売ができる方法もあることを知っておくべきですね。

[848: 匿名さん]

↑
＞抵当権がつてなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？

抵当権をつけなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？

のまちがでした。訂正です。
あとは正しい。

[849: 匿名さん]

＞判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、

「競売宣言」なんていう判決はない。
勝手に言葉をつくっていはいけません。

この判決は給付判決です（管理費請求であれば、「被告は原告に対して●●円及び利息、損害等を支払え。」）。

これに対して被告が任意に支払わないと、裁判所で執行文を付してもらって、これを債務名義として競売申立てを執行裁判所に申し立てる
・・・というような迂遠な方法をたどる。

誰かが言ってるように、
管理費は法定担保物権だから、債務名義がいらないので、裁判しなくても競売できます。

[850: 匿名さん]

＞＞判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、

＞「競売宣言」なんていう判決はない。 勝手に言葉をつくっていはいけません。
59条の裁判は、他の区分所有者の全員もしくは総会で定められた管理者の原告が滞納者の有する区分所有権及び敷地利用権を競売ができる旨を宣言する判決であり、判決の確定により、競売権が生じます。

＞この判決は給付判決です（管理費請求であれば、「被告は原告に対して●●円及び利息、損害等を支払え。」）。
この競売は、民事執行法195条にいう「その他の法律の規定による換価のための競売」に当たります。

[851: 匿名さん]

＞８５０
XYZかな？

あいかわらず重複コメントはいいから、
訴訟なくても競売ができる根拠について言ってごらん
（ただし自分の言葉でね）。

[852: 匿名さん]

＞訴訟なくても競売ができる根拠について言ってごらん

何と横柄な。

[853: 匿名さん]

>>847
法定担保物権をもとに、裁判無しで競売申し立てができるの？

[854: 匿名さん]

逃げた者勝ちだ、さっさと引っ越そう。

[855: 匿名さん]

＞法定担保物権をもとに、裁判無しで競売申し立てができるの？

841で、債務名義なしで実際にできたと言っている。
できないわけない。
できなきゃ何のための物権だかわからない。

裁判（給付判決）は債務名義とるためにやるんだから、
債務名義なしで競売できるとすれば、裁判する必要ない。

だから
最初から競売するつもりなら、支払督促等含めて裁判するのは必要ない。

ただし、話し合いに応じる見込みがあるが裁判所でないと和解できないというのなら、裁判すればいいが、
まったくその見込みがなく、滞納が多額であれば、
いきなり競売し、差押がかかったら、ゆっくり任意の話し合いすればいいし、応じなければ手続きが進んで、落札されるのを待てばいい。

ただ、先順位の抵当権があって、無剰余による競売取消しの可能性あるから、
その場合は滞納管理費債権で管理組合が競売物件をみづから落札して、第三者に承継させ、その承継者から管理費を請求することを考える必要がある。

[856: 匿名さん]

>>855
知ったかぶりはいけませんよ。
債務名義なしで競売はできません。

[857: 匿名さん]

競売での解決は、該当者を排除することに目的があるので、継承者に期待するのみで、競売の方法論程下らないものはない。

[858: 匿名さん]

＞知ったかぶりはいけませんよ。 債務名義なしで競売はできません。

何言ってんの。

債務名義なしで競売できない根拠は？

できないはずないでしょ。

抵当権の場合は債務名義なくても競売してるし、
管理費債権は法定担保物権なので同じく競売できるでしょ。

あなたはもしかして何とかの一つ覚えのように支払督促を提案する管理会社かな？

[859: 匿名さん]

>>ただ、先順位の抵当権があって、無剰余による競売取消しの可能性あるから、
>>その場合は滞納管理費債権で管理組合が競売物件をみづから落札して、第三者に承継させ、その承継者から管理費を請求することを考える必要がある。

競売取り消しなら、自ら落札することもできないんじゃ？

[860: 匿名さん]

＞競売取り消しなら、自ら落札することもできないんじゃ？

よく読め！
＞無剰余による競売取消しの可能性あるから、

「可能性」と記載があるでしょ。
いきなり取り消されないよ。

[861: 匿名さん]

>>960
抵当権は組合がもってるわけじゃないしね。
銀行の抵当権がついてるのを債務名義なしで競売はできないよ。
支払督促が一番有効だね。

[862: 匿名さん]

>>860
あんたは何を勉強してるの？
ただ法令を丸写ししているだけじゃないの。
実務の経験がないようだな。もっと勉強しろよ。

[863: 匿名さん]

＞抵当権は組合がもってるわけじゃないしね。
銀行の抵当権がついてるのを債務名義なしで競売はできないよ。 支払督促が一番有効だね。
＞実務の経験がないようだな。もっと勉強しろよ。


ほー。やっぱり指摘通り、管理費滞納に対して支払督促を促す管理会社だったのか。

抵当権実行による競売は、債務名義がなくても競売できる例としてあるんじゃないの。それが何で管理組合が抵当権持つ必要がある？

実務？
実務じゃむしろ強制競売以外の競売の方が多いのに、
何言ってんだろうね。
こんな管理会社や理事がいたんじゃ、
管理費滞納してもなめられるんだよ。

全国の理事の諸兄姉さん！

管理会社や無知な理事が管理費滞納案件に対して、
根拠なく「支払督促で」と言っていたら、
なぜ支払督促でおこなうのか、
戦略上の見通しは何か、
競売ではなくなぜ支払督促なのか、
尋ねてみましょう！

[864: 匿名さん]

>>860
無剰余で、いきなりは取り消されなかったとして、そのまま競売手続きを進める方法があるのなら教えてほしい。

>>863
支払督促を選ぶのは、「法的措置を取った」とアピールするのが目的でしょ。コスト・手間が少ないから。

資産価値が抵当割れしていない物件で、管理費の滞納するケースって、相続争いとか、所有者行方不明とかを除いて、まともに管理していればまず無いよ。大抵の場合は、抵当権者が競売にかけるのを待つんだけど、理事会の立場としては何もしないように思われたくないので、支払督促でお茶を濁すってのが実情だと思う。詳しいことを知らない人は「よくやってるな」って思うし、知ってる人は黙ってるしね。

[865: 匿名さん]

＞無剰余で、いきなりは取り消されなかったとして、そのまま競売手続きを進める方法

無剰余取消を回避する方法はいくつかあるが、
たとえば差押債権者である管理組合が無剰余とならない任意の金額を保証する旨の回答を行う。
その任意の金額は滞納管理費で相殺できる範囲にする。

裁判所から、無剰余取消になるぞっていう通知が来たら、１週間以内に返事を出す必要があるから、競売物件が落札される価格、先順位抵当権者の残債権額（これは聞けば教えてもらえる。利害は対立していないので）を予め調べておき、無剰余取消しの可能性の有無を予想しておく必要がある。



＞支払督促でお茶を濁すってのが実情だと思う

そうかもしれない。
しかし、その先の戦略考えないと手間が余計かかるので、支払督促も回収の方法の一つとして考える程度の価値しかないのじゃないかな。
前レスで、支払督促したら異議が出されて通常訴訟に移行した例があるから。これは、最初から通常訴訟ですべき事案であったと思う。
そうではなくて、債務名義がなくちゃ競売ができないからまずは支払督促から、と嘘を教える管理会社に腹が立つなー。

[866: 匿名さん]

物件が競売になった時点で全体の価値は下がる。
確かに早く逃げた者勝ちかもね。

[867: 匿名さん]

＞物件が競売になった時点で全体の価値は下がる。

必ずしもそうは言えない。

経済事情でどうしても滞納は不可避だから、
迅速に回収をはかっている管理組合ならばむしろそのMSの価値が上がるでしょ。

＞確かに早く逃げた者勝ちかもね。
あんた区分所有者じゃないね。迅速かつ的確に管理費滞納が解決したら困る管理会社ですか？

[868: 匿名さん]

まあ支払督促をして、競売手続きに移行するのが普通のやり方だな。
競売は銀行等がやってくれた方がいいけどね。
もし無剰余であっても特定承継人が払ってくれることになるし。

[869: 匿名さん]

賃借人としての実体を持たす競売を妨害する者があり「占有屋」と呼ばれています。

逃げるが勝ち。

[870: 匿名さん]

＞まあ支払督促をして、競売手続きに移行するのが普通のやり方

？？？
何を基準にした「普通」なのか意味不明。

＞競売は銀行等がやってくれた方がいいけどね。
同意するが、銀行等がやってくれるまで待つのかい？

＞もし無剰余であっても特定承継人が払ってくれることになるし。

？？？
無剰余を放置したら、競売は取消しされるから、特定承継人は出現しないだろ。

[871: 匿名さん]

＞逃げるが勝ち。

？？？
どこからどこへ逃げる？

管理会社から逃げる。
管理組合の追求から逃げる。
みじめな人生から逃げる。

[872: 匿名さん]

この様な事態を避けるためにも
新築マンション10年毎買い替え説は有効です。

[873: 匿名さん]

>>865
> 無剰余取消を回避する方法はいくつかあるが、

具体的にはどうすればよいのでしょうか？

>たとえば差押債権者である管理組合が無剰余とならない任意の金額を保証する旨の回答を行う。
>その任意の金額は滞納管理費で相殺できる範囲にする。

素人理事にもわかるような言葉でご説明いただきたく。

また、いくつかあるのであれば、この1つだけでなく、他の方法も教えてください。

[874: 匿名さん]

すいません、私も情報の丸写しなもんで内容は詳しくわからないんです。

[875: 匿名さん]

>>863
当方の場合、管理費滞納者は、駐車場使用料などの各種使用料も滞納しており、それらが滞納総額の数十％を占めています。

当方の駐車場設置数は全戸数より少なく、「区分所有者の移転により駐車場使用権は承継されない」と規定されているため、駐車場使用料は先取特権で保護される債権にはに該当しないと認識しています。

したがって、>>847の
>１　抵当権がなくても出来る競売（法定担保物権）
または
>４　区分所有法59条に基づく競売
を選択すると、駐車場使用料などを回収できないものと認識しています。

滞納総額の数十％を何もせず捨てるわけにもいかないので、
>３　判決や公正証書等の債務名義に基づく競売
または、債権執行、動産執行などを目指し、支払督促、少額訴訟、もしくは通常訴訟から入って債権を確定させる必要があると考えています。

ここで「いきなり競売」を主張されているみなさまの物件では、承継人に正当に請求できる債権しかないのでしょうか？
また、訴訟費用や遅延損害金まできっちり取り立てたいなら１、４では不十分で、３しか方法がないと思っておりましたが、何か誤解していますでしょうか？

[876: 匿名さん]

＞素人理事にもわかるような言葉でご説明いただきたく。
＞また、いくつかあるのであれば、この1つだけでなく、他の方法も教えてください。

無剰余回避の方法は、東京地裁の場合は以下を参照してください。
http://www3.ocn.ne.jp/~tdc21/hudousan/h-butumei/muzyouyo.html

わからないときは裁判所に聞くと書き方含めてかなり親切に教えてもらえます。
私もやったことあるけど素人で充分できますよ。

[877: 873]

>>876さん
ありがとうございます。
ようやく理解できました。

これって、実質的に滞納金は回収できなくてもいいからとにかく追い出したい
ってときに使う技ということですよね。
承継人から滞納管理費等を集金できても、保証金の穴埋めで終わりそう。

優先債権者の同意を得られれば良さそうですが、ローン返済は遅滞なく、
管理費のみ滞納しているような場合、銀行は同意してくれるものなのでしょうか？

ローン返済も滞っているようなら、銀行が競売してくれるのを待てばよいので。

[878: 匿名さん]

＞駐車場使用料は先取特権で保護される債権にはに該当しないと認識

なるほど。
いきなり競売論は管理費回収が前提の議論だからね。
駐車場使用料は管理規約でどういう規定のされ方をしているかでちがってくるだろうけど、

管理規約や総会で使用料が規定され、それを請求する根拠があれば、債権は確定されているから、管理費といっしょに競売で請求できるはずだけどな。
だって、債務名義のない抵当権だって、金銭消費貸借契約上の債権が不動産上の担保物権になりうるのだから、
駐車場使用料の債権も、区分所有者の不動産に担保物権としてかかっていけると思いますよ。

＞訴訟費用や遅延損害金まできっちり取り立てたいなら

管理費の訴訟費用（執行費用）は競売で請求できるし（むしろ共益費で最優先の配当）、遅延損害金は管理規約で定めれれていればこれも競売でとれますよ。

[879: 匿名さん]

＞駐車場使用料は先取特権で保護される債権にはに該当しないと認識しています。

これがよくわかりません。

うちのMSの経験からいうと、
駐車場ではなかったけど、水道料が管理費といっしょに滞納していて、競売をかけて（いきなり）、水道料が管理規約と総会で決まっていれば、競売できるということでした。

結局、水道料は、費用根拠が総会ではっきり決まっていなかったので、水道料債権は取り下げ、管理費滞納だけで競売ができました。

駐車場もだから根拠がわかれば競売で請求できるはずです。

[880: 874]

>管理規約や総会で使用料が規定され、それを請求する根拠があれば、債権は確定されているから、
>管理費といっしょに競売で請求できるはずだけどな。

ありがとうございます。話を混同していたようです。
管理規約（使用細則）等に明記されていて、駐車場使用契約も締結している場合、駐車場使用料等は、
○　法廷担保物権として請求できる。
○　競売で剰余金があれば回収できる。
○　剰余金がない場合は、特定承継人には請求できない。
ということになりますでしょうか。

なお、管理規約は
「管理組合が管理費等について有する債権は、区分所有者の包括承継人及び特定承継人に対しても行うことができる。」
となっており、使用料を承継人に請求する根拠はなさそうです。

また、滞納による駐車場使用契約解除後に駐車場に居座られている場合の損害金も、競売でいきなり請求できるのでしょうか？

>管理費の訴訟費用（執行費用）は競売で請求できるし（むしろ共益費で最優先の配当）、
弁護士等に依頼した場合、弁護士費用まで請求できますか？

>遅延損害金は管理規約で定めれれていればこれも競売でとれますよ。
これは誤解していたようです。

[881: 874]

連投失礼いたします。
「先取特権で保護される債権にはに該当しない」と思った理由は、区分所有法にありました。

>（先取特権）第７条　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。

>（特定承継人の責任）第８条　前条第１項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

「駐車場使用料の支払い義務は管理組合と区分所有者との間で結ばれる駐車場使用契約に基づいて発生する点と、
　駐車場使用権は住戸を譲渡すると消滅する点などから、マンション標準管理規約上の駐車場使用権は
　『属人的な権利』とされ、使用料は新しい区分所有者に引き継がれない」
という解説を読んだことがあり、第8条に該当しない債権のため、第7条1項の債権でもないと思っていたようです。

[882: 匿名さん]

>>876
>>877
理屈は分かるけど、納得行かないなぁ。
無剰余で、競売しても足が出る分を、抵当権者のために管理組合が保証するって話でしょ？これ

そもそも管理費滞納が起こる根本的な原因は、管理費を滞納するような人がマンションを買うからなんだし。担保取ってるからと、甘い審査で貸した、貸し手の責任こそ問われるべきだと思うけど。

[883: 匿名さん]

貸し手の責任…とまではいかないと思う

[884: 匿名さん]

いきなり競売にかける場合、「管理費滞納」の証拠は管理組合側の自己申告のみでよいのでしょうか？

素行不良で追い出したい組合員に対して、滞納履歴をねつ造して競売を申請できるということですか？

組合員が「支払った」と言い張り、管理組合が「もらっていない」と言い張った場合、
どちらの言い分が正しいかはだれがどうやって判断するのでしょうか？

また、滞納者が「管理組合に相談して支払いを猶予してもらっている」等の異議を申し立てたら、
その言い分の正当性はだれがどうやって判断するのでしょうか？

[885: 匿名さん]

逃げるが勝ち。

[886: 匿名さん]

＞いきなり競売にかける場合、「管理費滞納」の証拠は管理組合側の自己申告のみでよいのでしょうか？
裁判所に資料を提出し、いろいろ手続きをしてからです。

＞素行不良で追い出したい組合員に対して、滞納履歴をねつ造して競売を申請できるということですか？
なぜ捏造するのでしょうか？犯罪になると思いますが･･･

＞組合員が「支払った」と言い張り、管理組合が「もらっていない」と言い張った場合、
＞どちらの言い分が正しいかはだれがどうやって判断するのでしょうか？
司法の場。裁判所。判断は口座などを調べればわかるわけで…

＞また、滞納者が「管理組合に相談して支払いを猶予してもらっている」等の異議を申し立てたら、
＞その言い分の正当性はだれがどうやって判断するのでしょうか？
司法の場。裁判所。口頭での約束があったとして(あまりありえないと思うのですが)裁判所の判断になると思います。

[887: 匿名さん]

自家用車でもマンションでも不具合が出たら、さっさと買い替える。

それが結局一番賢い。

[888: 匿名さん]

不具合でたマンションなんて二足三文でしか売れないのでは？

[889: 匿名さん]

任意売却の際、重要事項説明(滞納)って買い主がついてからでいいのですか？

[890: 匿名さん]

任売で検索すれば詳しく載ってますよ。