管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[821: 匿名さん]

>>818
おいおい司法書士の訴訟費用１０万円はべらぼうに高いよ。
次は他の書士を使った方がいいね。

[822: 匿名さん]

＞強制的に払わせたいという事です。
＞滞納者に異議を申し立てられ、訴訟手続きに入りました
＞裁判で和解したとして 滞納者が合意を守らなかった場合 理事会は何かできますか？


支払督促をしたら異議を出され、通常訴訟になったということですか。

異議が予想されたのなら、時間稼ぎさせないために最初から訴訟すればよかったのにね。

和解条項の内容にもよりますが、和解内容に反したら執行文もらって和解調書で強制執行するのが通常でしょうね。

しかし、滞納者に財産がほかになかったり、
部屋を競売して先順位の抵当権がついていて剰余がなされなかったら、通常の競売なら無剰余取消しされるでしょうし、
区分所有法５９条の競売は要件が厳しいのじゃないかな。

そうすると、前提となる和解内容で滞納者が払える金額にしておくことが肝心となり、
長期間支払でもやむを得ない、ということになりそうですが。

となると、
支払督促する前に滞納者が払える金額で手を打っておいて、それを公正証書にまいときゃ、裁判するまでもなかった、ということになりそうですが。
（今さら後悔してもしかたありまへんな。）

[823: 匿名さん]

即競売手続きをやることが大切だったんですよ。
後手後手に回ってしまったな。

[824: 匿名さん]

理事会で滞納金を取り立てに行く時は 金融規制法みたいに、夜遅くは行ってはいけないとか何か決まりはあるんですか？

[825: 匿名さん]

＞理事会で滞納金を取り立てに行く時は 金融規制法みたいに、夜遅くは行ってはいけないとか何か決まりはあるんですか？

「決まり」はないでしょうけど、
同じ建物に住んでる人に対して、夜遅く取り立てにいくかい？
常識ってものがあると思うが・・・。

相手がこんな遅くに来ないでくれ、
と言っているのに何度も行ったら、
今度はあんたが逆に不法行為で訴えられて、損害賠償請求されて、滞納管理費と相殺されるかも。

[826: 匿名さん]

＞夜遅くは行ってはいけないとか何か決まりはあるんですか？

裁判してるようだから、

裁判所以外の場で請求する場合、
相手方と合意できる話し合いだったらいいだろうけど、

夜遅くはまずいんじゃないの。
裁判官にチクられて、和解内容が不利になる可能性あるね。

[827: 匿名さん]

>>825>>826
実際には そんな夜中には行かないですけど 法的な規制があるのか知りたかったんです。

[828: 匿名]

日中は仕事などで留守、帰ってきた頃を見計らって１９時や２０時に訪問しても、夜分に来ないで欲しいって言ってくる人って居ますよ。
他の時間に居なくて、どうしても用事があるから来てる訳なのに。

[829: 匿名さん]

実際、管理費は集金ってまずないと思います…。
現金だと払った払ってないと揉めたりするそうで…。
振込なら紙とか証明でるから…。

[830: 匿名さん]

滞納金の集金はいつでもいいよ。
文句いうんだったら払いなさい。
それでもだめなら訴訟だな。
それでも払わないなら、競売手続き。これで決まり。

[831: 匿名さん]

＞それでもだめなら訴訟だな。 それでも払わないなら、競売手続き。これで決まり。

理屈はお説の通り、でも現実は、訴訟から競売までは簡単ではないところが問題だ。
滞納者は一人でも、理事会側は1,2年で交代、その内に無能者が含むと,共同生活維持を図る事が困難な程の傷害を招くかその恐れの立証が出来ずに、もっと無能な役員が出ると管理組合の債権放棄までやりかねない結果となる。

[832: 匿名さん]

＞訴訟から競売までは

これがよくわからん。

これだと、訴訟の後に競売ということになるが、
そう決めつける意味がない。
競売するのに訴訟は必要ないから。

滞納が重なったら、
訴訟手続きをすると最後的な催告をしたうえで、
（広義の訴訟は通常訴訟も競売も含まれるので）

もし裁判所の和解に応じてくる見込みがあるなら、通常訴訟で裁判所に訴状を出す。
そうではなく、全く誠意がないなら、通常訴訟ではなくいきなり競売申し立てして、落札までの間に相手方が任意支払の和解を申し出れば、競売を取り下げる、

というような二つの方法で、どちらがいいか考えることではないか。

[833: 匿名さん]

まず債務名義がなければ強制執行手続きはできません。
だからまず支払い督促をやり強制執行をする、但しこれは金銭債務に限られます。
金銭債務とは、預貯金・給料等になります。

[834: 匿名]

>>833
給料差し押さえは 総支給または手取り額？の何％まで差し押さえできるんですか？ 期末手当はできるんですか？

[835: 匿名さん]

＞まず債務名義がなければ強制執行手続きはできません。

これはまちがい。
債務名義なくても法定担保物件は競売ができる（担保不動産競売の申し立て）
したがって、
作戦上、
相手が悪質であればいきなり競売でもいいよ。

債務名義で以って競売するのは強制競売のこと。
競売は二種類あること思い出しましょうね。
このスレのだいぶ前にも、同じ議論があったような。

なるほど。
こういう無知が広まってるから、
＞訴訟から競売までは
すなわち、訴訟した後にしか競売ができないという思い込みにつながる訳か。

[836: 匿名さん]

＞競売するのに訴訟は必要ないから。

区分所有法59条を読めよ。

[837: 匿名さん]

＞区分所有法59条を読めよ。

不動産競売できるのは区分所有法59条だけかい？
無知をこれ以上さらすのはお止め。

[838: 匿名さん]

＞無知をこれ以上さらすのはお止め。

これ以外には無いよ。

[839: 匿名さん]

＞これ以外には無いよ。

っていうことは、
区分所有法59条以外の競売はないってことかい？

民事執行法の競売はどうしたの？
わざわざ要件の厳しい競売をやってどうするの？

[840: 匿名さん]

しりとりか？

[841: 匿名さん]

強制競売は抵当権がついていなければ債務名義がなくてもできるよ。

実際に司法書士で簡単にできたよ。

抵当権者がいれば、区分所有法の５７条から～５９条でやるのは、

債務名義をとっても難しいんじゃないかな。判例集をよく読むとね。

それと、ここで書き込んでいる人って、実際に競売やった事あるのかなぁ。

やった事ある人に書き込んで欲しいナァ。

[842: 匿名さん]

>>841
>>強制競売は抵当権がついていなければ債務名義がなくてもできるよ。

確かにその通りだけど、管理組合が抵当権設定しているケースはまず無いし。
そもそも法人化していないと抵当権の登記もできないし。

一般論で、抵当権設定していれば訴訟なしで競売申し立てができるよっていう話と
管理組合が、管理費の取立てのために競売申し立てしようとすれば、債務名義を取るか、無剰余なら59条競売するしか無いって話がごっちゃになってるんじゃないかと。

[843: 匿名さん]

＞民事執行法の競売はどうしたの？ わざわざ要件の厳しい競売をやってどうするの？

判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、原告は民事執行法に従って競売を申し立てるのよ。
違いはもう少し勉強したら分かるよ。

[844: 匿名さん]

>>843
義務違反者の競売と滞納金に対する競売を一緒にするなよ、全然違うじゃないか。
暴力団を排斥する裁判とは違うのがわからんのだな。
ｄＺｑかぶりはいけません。

[845: 匿名さん]

＞義務違反者の競売と滞納金に対する競売を一緒にするなよ、全然違うじゃないか。

59条は悪質滞納者も含むのは当然です。悪質滞納者、暴力団は同質との捉えるのが59条。

[846: 匿名さん]

無理してこじつけちゃだめ。

[847: 匿名さん]

＞一般論で、抵当権設定していれば訴訟なしで競売申し立てができるよっていう話と 管理組合が、管理費の取立てのために競売申し立てしようとすれば、債務名義を取るか、無剰余なら59条競売するしか無いって話がごっちゃになってるんじゃないかと。

これがまちがい。

抵当権がつてなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？

管理組合は抵当権なんかつけてない場合がほとんどだけど、抵当権がなくてもできるでしょ。

１　抵当権がなくても出来る競売（法定担保物権）
２　抵当権に基づく競売（約定担保物権）
３　判決や公正証書等の債務名義に基づく競売
４　区分所有法59条に基づく競売

この4種類がある。
１と２が担保不動産の実行、
３と４が強制競売だよね。
１を知っていれば、悪質滞納者に対して、いきなり競売ができる方法もあることを知っておくべきですね。

[848: 匿名さん]

↑
＞抵当権がつてなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？

抵当権をつけなければ競売はできないと思い込んでいるのでは？

のまちがでした。訂正です。
あとは正しい。

[849: 匿名さん]

＞判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、

「競売宣言」なんていう判決はない。
勝手に言葉をつくっていはいけません。

この判決は給付判決です（管理費請求であれば、「被告は原告に対して●●円及び利息、損害等を支払え。」）。

これに対して被告が任意に支払わないと、裁判所で執行文を付してもらって、これを債務名義として競売申立てを執行裁判所に申し立てる
・・・というような迂遠な方法をたどる。

誰かが言ってるように、
管理費は法定担保物権だから、債務名義がいらないので、裁判しなくても競売できます。

[850: 匿名さん]

＞＞判決は義務違反者の区分所有権、敷地利用権の競売宣言で、

＞「競売宣言」なんていう判決はない。 勝手に言葉をつくっていはいけません。
59条の裁判は、他の区分所有者の全員もしくは総会で定められた管理者の原告が滞納者の有する区分所有権及び敷地利用権を競売ができる旨を宣言する判決であり、判決の確定により、競売権が生じます。

＞この判決は給付判決です（管理費請求であれば、「被告は原告に対して●●円及び利息、損害等を支払え。」）。
この競売は、民事執行法195条にいう「その他の法律の規定による換価のための競売」に当たります。

[851: 匿名さん]

＞８５０
XYZかな？

あいかわらず重複コメントはいいから、
訴訟なくても競売ができる根拠について言ってごらん
（ただし自分の言葉でね）。

[852: 匿名さん]

＞訴訟なくても競売ができる根拠について言ってごらん

何と横柄な。

[853: 匿名さん]

>>847
法定担保物権をもとに、裁判無しで競売申し立てができるの？

[854: 匿名さん]

逃げた者勝ちだ、さっさと引っ越そう。

[855: 匿名さん]

＞法定担保物権をもとに、裁判無しで競売申し立てができるの？

841で、債務名義なしで実際にできたと言っている。
できないわけない。
できなきゃ何のための物権だかわからない。

裁判（給付判決）は債務名義とるためにやるんだから、
債務名義なしで競売できるとすれば、裁判する必要ない。

だから
最初から競売するつもりなら、支払督促等含めて裁判するのは必要ない。

ただし、話し合いに応じる見込みがあるが裁判所でないと和解できないというのなら、裁判すればいいが、
まったくその見込みがなく、滞納が多額であれば、
いきなり競売し、差押がかかったら、ゆっくり任意の話し合いすればいいし、応じなければ手続きが進んで、落札されるのを待てばいい。

ただ、先順位の抵当権があって、無剰余による競売取消しの可能性あるから、
その場合は滞納管理費債権で管理組合が競売物件をみづから落札して、第三者に承継させ、その承継者から管理費を請求することを考える必要がある。

[856: 匿名さん]

>>855
知ったかぶりはいけませんよ。
債務名義なしで競売はできません。

[857: 匿名さん]

競売での解決は、該当者を排除することに目的があるので、継承者に期待するのみで、競売の方法論程下らないものはない。

[858: 匿名さん]

＞知ったかぶりはいけませんよ。 債務名義なしで競売はできません。

何言ってんの。

債務名義なしで競売できない根拠は？

できないはずないでしょ。

抵当権の場合は債務名義なくても競売してるし、
管理費債権は法定担保物権なので同じく競売できるでしょ。

あなたはもしかして何とかの一つ覚えのように支払督促を提案する管理会社かな？

[859: 匿名さん]

>>ただ、先順位の抵当権があって、無剰余による競売取消しの可能性あるから、
>>その場合は滞納管理費債権で管理組合が競売物件をみづから落札して、第三者に承継させ、その承継者から管理費を請求することを考える必要がある。

競売取り消しなら、自ら落札することもできないんじゃ？

[860: 匿名さん]

＞競売取り消しなら、自ら落札することもできないんじゃ？

よく読め！
＞無剰余による競売取消しの可能性あるから、

「可能性」と記載があるでしょ。
いきなり取り消されないよ。

[861: 匿名さん]

>>960
抵当権は組合がもってるわけじゃないしね。
銀行の抵当権がついてるのを債務名義なしで競売はできないよ。
支払督促が一番有効だね。

[862: 匿名さん]

>>860
あんたは何を勉強してるの？
ただ法令を丸写ししているだけじゃないの。
実務の経験がないようだな。もっと勉強しろよ。

[863: 匿名さん]

＞抵当権は組合がもってるわけじゃないしね。
銀行の抵当権がついてるのを債務名義なしで競売はできないよ。 支払督促が一番有効だね。
＞実務の経験がないようだな。もっと勉強しろよ。


ほー。やっぱり指摘通り、管理費滞納に対して支払督促を促す管理会社だったのか。

抵当権実行による競売は、債務名義がなくても競売できる例としてあるんじゃないの。それが何で管理組合が抵当権持つ必要がある？

実務？
実務じゃむしろ強制競売以外の競売の方が多いのに、
何言ってんだろうね。
こんな管理会社や理事がいたんじゃ、
管理費滞納してもなめられるんだよ。

全国の理事の諸兄姉さん！

管理会社や無知な理事が管理費滞納案件に対して、
根拠なく「支払督促で」と言っていたら、
なぜ支払督促でおこなうのか、
戦略上の見通しは何か、
競売ではなくなぜ支払督促なのか、
尋ねてみましょう！

[864: 匿名さん]

>>860
無剰余で、いきなりは取り消されなかったとして、そのまま競売手続きを進める方法があるのなら教えてほしい。

>>863
支払督促を選ぶのは、「法的措置を取った」とアピールするのが目的でしょ。コスト・手間が少ないから。

資産価値が抵当割れしていない物件で、管理費の滞納するケースって、相続争いとか、所有者行方不明とかを除いて、まともに管理していればまず無いよ。大抵の場合は、抵当権者が競売にかけるのを待つんだけど、理事会の立場としては何もしないように思われたくないので、支払督促でお茶を濁すってのが実情だと思う。詳しいことを知らない人は「よくやってるな」って思うし、知ってる人は黙ってるしね。

[865: 匿名さん]

＞無剰余で、いきなりは取り消されなかったとして、そのまま競売手続きを進める方法

無剰余取消を回避する方法はいくつかあるが、
たとえば差押債権者である管理組合が無剰余とならない任意の金額を保証する旨の回答を行う。
その任意の金額は滞納管理費で相殺できる範囲にする。

裁判所から、無剰余取消になるぞっていう通知が来たら、１週間以内に返事を出す必要があるから、競売物件が落札される価格、先順位抵当権者の残債権額（これは聞けば教えてもらえる。利害は対立していないので）を予め調べておき、無剰余取消しの可能性の有無を予想しておく必要がある。



＞支払督促でお茶を濁すってのが実情だと思う

そうかもしれない。
しかし、その先の戦略考えないと手間が余計かかるので、支払督促も回収の方法の一つとして考える程度の価値しかないのじゃないかな。
前レスで、支払督促したら異議が出されて通常訴訟に移行した例があるから。これは、最初から通常訴訟ですべき事案であったと思う。
そうではなくて、債務名義がなくちゃ競売ができないからまずは支払督促から、と嘘を教える管理会社に腹が立つなー。

[866: 匿名さん]

物件が競売になった時点で全体の価値は下がる。
確かに早く逃げた者勝ちかもね。

[867: 匿名さん]

＞物件が競売になった時点で全体の価値は下がる。

必ずしもそうは言えない。

経済事情でどうしても滞納は不可避だから、
迅速に回収をはかっている管理組合ならばむしろそのMSの価値が上がるでしょ。

＞確かに早く逃げた者勝ちかもね。
あんた区分所有者じゃないね。迅速かつ的確に管理費滞納が解決したら困る管理会社ですか？

[868: 匿名さん]

まあ支払督促をして、競売手続きに移行するのが普通のやり方だな。
競売は銀行等がやってくれた方がいいけどね。
もし無剰余であっても特定承継人が払ってくれることになるし。

[869: 匿名さん]

賃借人としての実体を持たす競売を妨害する者があり「占有屋」と呼ばれています。

逃げるが勝ち。

[870: 匿名さん]

＞まあ支払督促をして、競売手続きに移行するのが普通のやり方

？？？
何を基準にした「普通」なのか意味不明。

＞競売は銀行等がやってくれた方がいいけどね。
同意するが、銀行等がやってくれるまで待つのかい？

＞もし無剰余であっても特定承継人が払ってくれることになるし。

？？？
無剰余を放置したら、競売は取消しされるから、特定承継人は出現しないだろ。