管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[761: 匿名さん]

任売は、どっちかっていうと債権者の都合で進まないケースが多いしね。
横から見ていて、「売っておけばいいのに」と思うこともよくあるよ。
結果的に競売になって、更に値下がりしたりとかね。

ところで、こんな方法を考えたんだけど、似たような事をやった人いない？

まず、少額訴訟か通常の民事訴訟で債務名義を取る（支払督促は不可）
↓
財産開示請求（支払督促だと、これができない）
↓
何か出てくれば、それを差し押さえればいいけど、多分出てこない
↓
破産申立
↓
やっと財産全てが出てくる。
↓
あれば差し押さえ（給与なども）
↓
無ければ破産宣告が出るかも（出なければ、59条競売に移行。恐らく、この時点で、「競売以外に管理費等を回収する方法が無い」という要件を満たせるはず）
↓
住戸は破産財団の管理下へ。ここで、破産財団が競売にかける場合もある。そうなれば落札者（次の所有者）に請求
↓
オーバーローンの場合、破産財団が放棄するので、抵当権がついたまま、所有者の手に戻る
↓
そのうち、抵当権者が競売にかける（かなりの期間、放っておくケースもある）
↓
落札者（次の所有者）に請求

問題は、破産申立の予納金が結構高いこと。でも、先に59条競売をするよりは安いし、確実性もあるのでは？と思うんだけど。

[762: 匿名さん]

今時の滞納者はその場凌ぎしか能がないので、訴訟で締め付けると、恥の感覚がないので簡単に自己破産するから、継承者に期待するのが現実的だよ。

[763: 匿名さん]

>>762
逆怨みされて刺されでもしたら、骨折り損だね

[764: 匿名さん]

＞逆怨みされて刺されでもしたら、骨折り損だね

そんなの気にしていたら理事長は出来ませんよ。

[765: 匿名さん]

転勤など多い３〜４月が高く売れそうですかね？

[766: 匿名さん]

この不景気に売れる筈ありませんよ。

[767: 匿名さん]

私は任売させたことがありますよ。まず少額訴訟で債務名義をとって、それから滞納者にこう言いました。
「悪いことは言わないから売りなさい。売らないなら差し押さえます。そうするとｘｘ銀行（住宅ローン融資元）も動き出して競売になっちゃうかも知れませんね。競売だと相場より少なくとも５００万円は安くなるだろうから、銀行と我々が債権を回収したら１円も残らないかも知れませんよ。任意売却ならローン残債を返済して滞納管理費を支払っても手元に数百万円は残るんじゃないですか？」

[768: 匿名さん]

>>767
任売なら債権チャラにしても手元にお金が残るって、どうやって知ったかが気になります。
担保の設定額が明らかに資産価値より低かったとか？

[769: 767]

担保設定額、設定後の年数、物件の推定価格などから推定しました。
幸いミニバブルで高くなっていて売りやすい時期ではありました。

[770: 721]

>>721です。
謄本取ってみました。固定資産税なども滞納し、市の差し押さえをくらっておりました。
抵当は銀行から独立法人に移転しておりました。

職業は不安定な収入のようなので、飛ぶのは時間の問題かもしれません。

とりあえず先取り特権の手続きを進めようと思います！

[771: 匿名さん]

>>770
競売になっても本人に現金が残る場合以外は、先取特権の手続きはあんまり意味が無いですよ。
いずれにしろ、配当が貰えるのは任売・競売にかかわらず、売れてからになります。
その時に配当を貰いに出向くよりも、新しい買い手に請求する方が簡単だと思いますけど。

あと、これはネット上で見ただけの知識ですけど、固定資産税の差押を外すのは、非常に面倒だとか。
競売だと、自動的に抹消されるので、そうなる可能性が高くなっているんじゃないかと思います。

[772: 匿名さん]

＞新しい買い手に請求する方が簡単だと思いますけど。

組合が購入しないなら、貴方の仰る通りです。

[773: 匿名さん]

税金+ローン残債＞相場

滞納分の入る余地はないですね。

[774: 匿名さん]

破産で一丁上がりだから、継承者を待てば良いだけです。

[775: 新任理事長]

先日60万円の長期滞納者に支払い督促の申し立てをしたら 相手が異議を申し立てました。 このマンションの管理費と修繕積立金は約2万円ほどで、この滞納者の提案では 管理費修繕積立金込みで月3万円の返済計画で遅延損害金を無しにしてほしいとの事です。滞納額完済まで5年もかかる計算で、あまりにも自分勝手な条件なので理事会で却下するという事になりました。 この場合は裁判で争いになるんでしょうか？今後の対応も教えていただければ、ありがたいです。

[776: 匿名さん]

支払督促に異議申し立てがあったら、そこで支払督促の手続は終了ですよ。
訴訟に移行するか、取り下げるかです。
裁判所から「訴訟をいついつまでに起こせ」という命令書が来るはず（起こすかどうかは、原告の自由）

訴訟になっても、和解をすすめられるし、そこで分割払いにするよう圧力がかかると思います。ただ、遅延損害金は負けないように頑張ってください。最低でも５％は取ってね。

[777: 匿名さん]

>この滞納者の提案では 管理費修繕積立金込みで月3万円の返済計画で遅延損害金を無しにしてほしいとの事です。

管理規約の不備。

[778: 匿名さん]

＞訴訟になっても、和解をすすめられるし、そこで分割払いにするよう圧力がかかると思います。ただ、遅延損害金は負けないように頑張ってください。最低でも５％は取ってね。

規約に弁護士費用と同様に遅延損害金の規定がなければ無理です。

[779: 匿名さん]

>>778
国の遅延損害金は14.6%です。マンションについては規約で設定できます。
規約に設定がされてなければ、法廷利息は年５％になります。
弁護士費用等の訴訟費用については、規約に規定されてれば取れる確率は高いですが、もしなければ
競売時に配当要求書に記載欄がありますのでそれに記載すればいいでしょう。
かなりの確率で取れると思います、地域によって若干差がありますので。

[780: 新任理事長]

規約には 遅延損害金15％ 訴訟費用も請求できると書いてあります。和解できない場合は訴訟をして裁判所の判決を取れば いいんですか？ 滞納者に遅延損害金をゼロにしろって言われても無理ですよね。

[781: 匿名さん]

訴訟は全てが管理規約の規定がベースになり、規約の遵守で争うことが重要です。

[782: 悩める理事長]

訴訟費用を請求できると書いてあったとしても、訴状作成時に確定している金額しか計上できないので、
弁護士の着手金を載せることはできても、その後発生する各種経費は計上できません。

弁護士を使わず理事長が対応するという手もありますが、裁判所の都合で公判日時が指定されるので、
通常の会社勤めではなかなか難しいかと思います。

勝訴して債権を確定しても、それだけではお金が全額入ってくるわけではありません。

勝訴後に、月々3万円しか払えないので、2万円は毎月の管理費･修繕費に充当して、残り1万を返済に充てる、
という10年がかりの返済計画を申し入れられたらどうしますか？

相手が支払わなければ、強制執行の手続きをとることもできますが、これは、申立てる側が差押え可能な資産を
把握している必要があります。
給与を差し押さえるなら相手の勤務先を、銀行の資産を差し押さえるなら相手の口座がある銀行･支店名を
債権者が知らなければ手の打ちようがありません。
知っていたところで、給与全額、残高全額を差し押さえることもできません。

車の差押えが認められる地域であれば、駐車場に高値で買い取ってもらえそうな本人名義の車が置いてあれば、
それを差押えるという手があるかもしれません。
また、不動産に設定されている抵当権の金額＜＜相場　であれば、不動産競売にかけるという手もあります。

理事会で、差押えられそうな資産を把握していますか？

ただし、強制執行を申立てるのにもお金がかかります。

例えば、自動車を差し押さえる場合、
売却金額≧裁判所で要した費用+債権金額　であれば管理組合の負担は無く全額返ってきますが、
売却金額＜裁判所で要した費用+債権金額　であれば不足分は管理組合が負担することになります。

弁護士に依頼すると、着手金・諸経費に加え、成功報酬として回収した金額の数％～十数％をもっていかれます。
そして、これらの経費は相手が任意で支払ってくれない限り、別途訴訟を起こして債権を確定しないと
取り立てることができません。
とはいえ、お金になりそうなものの差押えは済んでいるので、差押えのめども立ちません。

というわけで、訴訟の道は、管理費からの持出しが多少あったとしても、少しでも滞納金を回収したいという
方針でとるものだ、と私のところでは弁護士から説明を受けております。

新任理事長さんの案件は、まだ先方に支払いの意思がありそうなので、いきなり訴訟にせず、
○　遅延損害金の減額は認められない
○　分割払いは□年までなら受け入れられる
など、理事会として譲れない条件を示して妥協点を探ることはできませんでしょうか。

[783: 匿名さん]

理事長は裁判の予想をする必要は全くありません。弁護士には規約の遵守義務の実現の主張を伝えるだけで十分です、

[784: 匿名さん]

裁判で勝っても、お金は１円も入ってきませんよ？
（むしろマイナス）

[785: 匿名さん]

＞裁判で勝っても、お金は１円も入ってきませんよ？

訴訟になったら勝訴が目的で、曖昧な妥協は滞納者の根絶にはならない。

[786: 匿名さん]

滞納者の根絶なんて無理。
早めに脱出準備を勧める。

[787: 匿名さん]

＞滞納者の根絶なんて無理。 早めに脱出準備を勧める。

＊＊＊は退散するのは当然ですから、貴方とは逆に、当方は管理組合の総会での公開討議結果の厳しい訴訟処置に滞納者の方が脱出しているのが現実です。

[788: mizyoka]

うちのマンションも過去に滞納金が３年間で数百万に達していました。
それを協力して頂けたのは変更後の管理会社の協力があったからこそです。

滞納者が本当にお金がないのか、あるが払わないのかの見極めが必要です。
（滞納金の増加抑制、新たな滞納者を増やさない。）
そのために管理会社の協力を得てこまめに督促をしますが、滞納が三ヶ月になると水道を停止します。
（規約改定、総会決議）そこでお金がある人は支払いをします。
それでも支払いをしない方は本当にお金がないと判断し、人道的に配慮して共同水道の鍵を渡ています。
本当にお金がない長期滞納者は住宅ローンも滞っているでしょうから競売にかかるのを待ち、競売後、
次の区分所有者から滞納金を回収しております。

現在では未収金はほぼゼロになりました。滞納金の増加抑制、新たな滞納者を増やさないように
管理会社、管理組合が協力して対策を講じることが、まず、私達でできることではないかと考えて
います。
それでも対応できない場合の経験は今のところありませんが、皆様の書き込みを参考にさせて頂きます。

[789: 匿名さん]

＞本当にお金がない人は・・・・
銀行ローンは支払が滞ったらすぐ競売にかけられますよ。その支払は出来るけど管理費等は支払わないということでしょう。
もっと毅然とした態度で臨む必要があるのではないですか。
支払督促をしても支払わないのであれば競売請求をすべきですよ。
甘やかすのを認めるのなら組合員でその滞納者の滞納金を支払ってやればいいのでは。

[790: 匿名さん]

＞支払督促をしても支払わないのであれば競売請求をすべきですよ。

この様に先を読みたがる人は机上の空論が好きな方です。
滞納者対策は、規約に基づいて、管理組合は出て来た現象に粛々と事務的に弁護士を使って実行する姿を、総会での訴訟議案の説明で示すことが第二、第三の滞納者を防ぐ事になります。

[791: mizyoka]

住宅ローンが滞っているなら競売になります。
競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。
よって、特定承継人に支払ってもらう準備をすればいいと考えています。
管理組合から競売をかけるのではなく、住宅ローンの方からの競売を待てばいいと考えます。
住宅ローンが終了している場合は、管理組合から訴訟を起こすしかないと考えます。

[792: 匿名さん]

＞競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。
とは、一概に言えません。
東京高裁では、平成１６年５月２０日、「区分所有法５９条に基づく競売は区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、競売して抵当権者に優先弁済すれば剰余を生ずる見込みがない場合でも、競売を行うことができる」との決定をくだしました。管理組合は、区分所有法５９条の競売請求は、剰余がなくても行うことができると主張して、東京高裁に取消しを求めました。東京高裁では、区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難なときに、当該区分所有者から区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができるとしました。そうして、この場合、区分所有権に設定されている担保権は競売することによって消滅する（いわゆる消除主義）と解するのが相当であるとしました。

[793: 匿名さん]

＞＞競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。

という791の問題に対し、

＞とは、一概に言えません。
＞優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができる

792のレスの意味がわからん。

管理費等債権が回収不可能という問題と、
区分所有法５９条競売は無剰余でも競売が取り消されないという問題は、別でしょ。
791は、とれないと言ってるんだから、
それ自体は正しい。

[794: 匿名さん]

ローンは100%融資ということはないし、時の経過とともに残債は減っていきます。
普通競売なり任売にかければ剰余金は出てきます。
出てこなければ特定承継人に支払ってもらうだけです。

[795: 匿名さん]

＞滞納者対策は、規約に基づいて、管理組合は出て来た現象に粛々と事務的に弁護士を使って実行する姿を、総会での訴訟議案の説明で示すことが第二、第三の滞納者を防ぐ事になります。
これは確かに抑止力になると思います。しかし、現状は、
＞銀行ローンは支払が滞ったらすぐ競売にかけられますよ。その支払は出来るけど管理費等は支払わないということでしょう。
管理費(駐車料とか修繕積立金とか)のみの滞納、つまり管理組合に対してのみの不払いが多いのではないでしょうか？
そうなると抵当権者(銀行)などの競売はされず、
＞管理組合から訴訟を起こすしかないと考えます。
しか方法はないのでしょうか？

[796: 匿名さん]

悪賢い滞納者はうまくやらないと減らない。
管理組合の資金が潤沢で滞納による被害が軽微だとすると「違反行為の結果の程度」は小さいことになり、「それなら大目に見ましょう」とばかり司法の判断は滞納者に有利になる。つまり、管理組合がよほど滞納により大打撃を受けない限り、裁判での勝ち目はない。
　事実、大阪高裁の裁判長も判決文の中で「管理費等の滞納の場合には、積極的な加害行為があるわけではないので…」と言及している。「積極的な加害行為」とは「室内で騒音や悪臭を発生させて迷惑をかける行為」、「暴力団構成員が専有部分を事務所として使用し、他の区分所有者に恐怖を与える行為」などと具体例を挙げて説明している。

[797: 匿名さん]

>>796
それ、滞納に関する判例じゃないでしょ．．．退去請求に関する事例かな。

＞管理組合の資金が潤沢で滞納による被害が軽微だとすると「違反行為の結果の程度」は小さいことに
＞なり、「それなら大目に見ましょう」とばかり司法の判断は滞納者に有利になる。
こんな司法判断はないから安心して。

[798: 匿名さん]

確か、滞納者に専有部分の2年間使用差止めと滞納金の支払いを求め、却下されたのですね。
その際、競売の上申をしてればよかったのにしてなくて敗訴となった…。

しかし、判例で｢滞納は積極的な加害行為ではない｣だけがクローズアップされると管理組合としては、やりづらいですね…。

[799: 匿名さん]

確かに滞納は経済活動の手段の一つで誰かに害を与えるつもりはないから、管理組合が積極的な対策をしない限り安易に滞納して、その金を滞納に厳しい携帯電話代、電気水道代にまわす事になるわな。

[800: 匿名さん]

差し押さえられる財産の調査ってされた方いらっしゃいますか？
本人から聞き出せるばいいのですが、そう易々と教える訳ありませんよね？

[801: mizyoka]

滞納者は滞納に対してゆるいところから滞納すると考えられます。まずは滞納の抑止をかけなければ
ならないと思います。
管理規約がゆるいの場合は厳しい規約に改正し、管理会社と協力して規約通りに淡々と進めるしかないと
考えています。
協力しない管理会社もいるでしょうが、協議して歩み寄りが見られない管理会社は変更した方が
いいと考えます。勿論、管理会社が動きやすいように管理組合も協力をしなければなりません。

[802: 匿名さん]

滞納者の絶滅には理事長の努力が必要。

[803: 匿名さん]

>>794
剰余金が残るくらいなら、競売になる前に売れるんじゃないかと。
相続放棄とか、所有者が行方不明とかは別にして。

[804: 匿名さん]

>>803
競売は銀行ローンの支払が滞ったらすぐにやられますよ。
売却するまでの覚悟はなくやりくりでいこうと思っていても有無をいわさずやられますからね。
剰余金のあるなしは関係ないことです。ただ１００％ローンを組んでないだろうし、支払残も少なくなっているので
銀行等は自分の貸した金額さえ取れればいいのですからね。特に１０年以上たったマンションは残債が少なくなっていたり、殆どなくなっていたりしますので、銀行の競売待ちじゃなく、管理組合での競売も有効な時もあります。

[805: 匿名さん]

＞差し押さえられる財産の調査ってされた方いらっしゃいますか？ 本人から聞き出せるばいいのですが、そう易々と教える訳ありませんよね？

そう。債務者本人は教えないだろう。

なので、１番抵当権者の取扱銀行の支店の担当者に聞いてみた。
もちろん管理費滞納という事情を話して、困っているから残債務はどのいくらい？と言って。

そしたら親切に教えてくれたよ。

そんときは、残債務はゼロで、抵当権抹消の書類を
債務者が取りに来ないケースで、
登記はついてるが何ら意味のないカラ登記だった。

要するに、管理費滞納してる人は、
抵当権がないのに登記にあることにして
（管理組合にそう思わせようとして）
管理費滞納による競売を逃れようとしていた、ということ。

[806: 匿名さん]

＞管理規約がゆるいの場合は厳しい規約に改正し、管理会社と協力して規約通りに淡々と進めるしかないと考えています。

管理会社の滞納者への対応は数ヶ月程度の督促業務のみで、弁護士のまねごとは法に触れますので、後は理事長の職務です。

[807: 匿名さん]

>>806
法的な相談をしてもそれでお金をとるんではないので全然問題はないよ。弁護士法には違反しません。
裁判になっても管理会社の担当者が理事長と一緒に裁判官と話し合いをしても全然問題はないよ。

[808: 匿名さん]

>裁判になっても管理会社の担当者が理事長と一緒に裁判官と話し合いをしても全然問題はないよ。

情けない姿ですが、無料有料に関係なく違法行為ですから、事実ではありません。

[809: noname]

>>808
こういう訳のわかんない自動プログラムあるの？
意味不明だよね

[810: 匿名さん]

>>808
法律の相談を有料でやるのは弁護士法違反です。
お金をとらなければいくら法律の相談にのってやっても問題はありません。
友達との会話の中で法律のアドバイスをしたら法律違反？