管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[761: 匿名さん]

任売は、どっちかっていうと債権者の都合で進まないケースが多いしね。
横から見ていて、「売っておけばいいのに」と思うこともよくあるよ。
結果的に競売になって、更に値下がりしたりとかね。

ところで、こんな方法を考えたんだけど、似たような事をやった人いない？

まず、少額訴訟か通常の民事訴訟で債務名義を取る（支払督促は不可）
↓
財産開示請求（支払督促だと、これができない）
↓
何か出てくれば、それを差し押さえればいいけど、多分出てこない
↓
破産申立
↓
やっと財産全てが出てくる。
↓
あれば差し押さえ（給与なども）
↓
無ければ破産宣告が出るかも（出なければ、59条競売に移行。恐らく、この時点で、「競売以外に管理費等を回収する方法が無い」という要件を満たせるはず）
↓
住戸は破産財団の管理下へ。ここで、破産財団が競売にかける場合もある。そうなれば落札者（次の所有者）に請求
↓
オーバーローンの場合、破産財団が放棄するので、抵当権がついたまま、所有者の手に戻る
↓
そのうち、抵当権者が競売にかける（かなりの期間、放っておくケースもある）
↓
落札者（次の所有者）に請求

問題は、破産申立の予納金が結構高いこと。でも、先に59条競売をするよりは安いし、確実性もあるのでは？と思うんだけど。

[762: 匿名さん]

今時の滞納者はその場凌ぎしか能がないので、訴訟で締め付けると、恥の感覚がないので簡単に自己破産するから、継承者に期待するのが現実的だよ。

[763: 匿名さん]

>>762
逆怨みされて刺されでもしたら、骨折り損だね

[764: 匿名さん]

＞逆怨みされて刺されでもしたら、骨折り損だね

そんなの気にしていたら理事長は出来ませんよ。

[765: 匿名さん]

転勤など多い３〜４月が高く売れそうですかね？

[766: 匿名さん]

この不景気に売れる筈ありませんよ。

[767: 匿名さん]

私は任売させたことがありますよ。まず少額訴訟で債務名義をとって、それから滞納者にこう言いました。
「悪いことは言わないから売りなさい。売らないなら差し押さえます。そうするとｘｘ銀行（住宅ローン融資元）も動き出して競売になっちゃうかも知れませんね。競売だと相場より少なくとも５００万円は安くなるだろうから、銀行と我々が債権を回収したら１円も残らないかも知れませんよ。任意売却ならローン残債を返済して滞納管理費を支払っても手元に数百万円は残るんじゃないですか？」

[768: 匿名さん]

>>767
任売なら債権チャラにしても手元にお金が残るって、どうやって知ったかが気になります。
担保の設定額が明らかに資産価値より低かったとか？

[769: 767]

担保設定額、設定後の年数、物件の推定価格などから推定しました。
幸いミニバブルで高くなっていて売りやすい時期ではありました。

[770: 721]

>>721です。
謄本取ってみました。固定資産税なども滞納し、市の差し押さえをくらっておりました。
抵当は銀行から独立法人に移転しておりました。

職業は不安定な収入のようなので、飛ぶのは時間の問題かもしれません。

とりあえず先取り特権の手続きを進めようと思います！

[771: 匿名さん]

>>770
競売になっても本人に現金が残る場合以外は、先取特権の手続きはあんまり意味が無いですよ。
いずれにしろ、配当が貰えるのは任売・競売にかかわらず、売れてからになります。
その時に配当を貰いに出向くよりも、新しい買い手に請求する方が簡単だと思いますけど。

あと、これはネット上で見ただけの知識ですけど、固定資産税の差押を外すのは、非常に面倒だとか。
競売だと、自動的に抹消されるので、そうなる可能性が高くなっているんじゃないかと思います。

[772: 匿名さん]

＞新しい買い手に請求する方が簡単だと思いますけど。

組合が購入しないなら、貴方の仰る通りです。

[773: 匿名さん]

税金+ローン残債＞相場

滞納分の入る余地はないですね。

[774: 匿名さん]

破産で一丁上がりだから、継承者を待てば良いだけです。

[775: 新任理事長]

先日60万円の長期滞納者に支払い督促の申し立てをしたら 相手が異議を申し立てました。 このマンションの管理費と修繕積立金は約2万円ほどで、この滞納者の提案では 管理費修繕積立金込みで月3万円の返済計画で遅延損害金を無しにしてほしいとの事です。滞納額完済まで5年もかかる計算で、あまりにも自分勝手な条件なので理事会で却下するという事になりました。 この場合は裁判で争いになるんでしょうか？今後の対応も教えていただければ、ありがたいです。

[776: 匿名さん]

支払督促に異議申し立てがあったら、そこで支払督促の手続は終了ですよ。
訴訟に移行するか、取り下げるかです。
裁判所から「訴訟をいついつまでに起こせ」という命令書が来るはず（起こすかどうかは、原告の自由）

訴訟になっても、和解をすすめられるし、そこで分割払いにするよう圧力がかかると思います。ただ、遅延損害金は負けないように頑張ってください。最低でも５％は取ってね。

[777: 匿名さん]

>この滞納者の提案では 管理費修繕積立金込みで月3万円の返済計画で遅延損害金を無しにしてほしいとの事です。

管理規約の不備。

[778: 匿名さん]

＞訴訟になっても、和解をすすめられるし、そこで分割払いにするよう圧力がかかると思います。ただ、遅延損害金は負けないように頑張ってください。最低でも５％は取ってね。

規約に弁護士費用と同様に遅延損害金の規定がなければ無理です。

[779: 匿名さん]

>>778
国の遅延損害金は14.6%です。マンションについては規約で設定できます。
規約に設定がされてなければ、法廷利息は年５％になります。
弁護士費用等の訴訟費用については、規約に規定されてれば取れる確率は高いですが、もしなければ
競売時に配当要求書に記載欄がありますのでそれに記載すればいいでしょう。
かなりの確率で取れると思います、地域によって若干差がありますので。

[780: 新任理事長]

規約には 遅延損害金15％ 訴訟費用も請求できると書いてあります。和解できない場合は訴訟をして裁判所の判決を取れば いいんですか？ 滞納者に遅延損害金をゼロにしろって言われても無理ですよね。