管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[723: 匿名さん]

＞長期滞納者が、滞納分を一括支払できないので、売却を検討していて、その中から支払うと言ってきました。 滞納分はは2年くらいです一度念書を書かせてからは支払うようになりました。

念書を履行出来なくなったので、別の念書を用意して下さいと言ってるのが分からないの？
念書はこれが付き物です。良い勉強になったですね。

[724: 匿名さん]

↑まともなこと言えないの？

[725: 匿名さん]

念書は単なる確認書であって法的には何の意味もありません。

[726: 匿名さん]

＞念書は単なる確認書であって法的には何の意味もありません。
へ？
ある時点での意思の確認の「証拠」としても使えないってこと？

[727: 匿名さん]

もちろん裁判までする気であれば、証拠としての価値が多少ある程度でしょう。
素人には多少の心理的効果はあるでしょうが、法を多少知っている者であれば、内容次第では念書は紙切れ同然です。

[728: 匿名さん]

そう言えば、滞納対策に念書なんてのは無いね。これって理事長の善管注意義務違反だね。

[729: 匿名さん]

とりあえず時効の中断にはなりますよね。
内容によっては裁判の提出資料にはなりませんか？

[730: 匿名さん]

利口な理事長は、念書でその場凌ぎは致しません。情けが仇になる訳です。

[731: 匿名さん]

念書で時効の一時的な中断は可能ですが、法的な手段をとらないと時効が成立します。
中断事由としての請求は、裁判上の請求である必要があります。
念書の場合、催告の一種として扱われると思いますので、６ヶ月以内に他の法的な手段を講じないと
時効になりますよ。
滞納金は定額給付債権になりますので、時効は５年です。

[732: 匿名-さん]

>>731 さん

債務の承認を内容とする念書であれば、時効は中断します。

[733: 匿名さん]

>>732さん
中断事由には、請求、差し押さえ・仮処分、承認があります。
承認とは時効の利益を受ける者が、権利者の権利を認める行為をいいます。
具体的には、債務者が「必ず返します」とか債務者が債務の一部を支払ったりする場合をいいます。
しかし、それだけで永久に時効が成立するわけではないと思います。
単なる時効の中断に過ぎないと思いますので、やはり請求（法的な）が必要かと思われます。

[734: 匿名-さん]

>>733 さん

「裁判上の請求」も「承認」と同様に時効が「中断」するだけです。

[735: 匿名さん]

>>734さん
催告はその後６ヶ月以内に他のより強力な中断事由によって補強しておかないと、中断の効力がなくなります。
滞納金は定額給付債権で時効期間は５年です。このような短期消滅時効にかかる債権も、その債権に関する判決などにより権利が確定した場合は、消滅時効が１０年に延長されます。

[736: 匿名さん]

あの・・・深い法律談義も結構ですが・・・

念書は、承認の証左と見なされ、時効はそこから５年ということでよろしいでしょうか？

[737: 匿名-さん]

>>735 さん

債務者が、債務の承認を内容とする念書を提出するということは、
時効中断事由の「承認」に該当します。

[738: 匿名さん]

承認は５年が消滅時効期間です。
但し、文書でなく口答だけだと法的には有効ですが証拠としては弱いので念書として取っておくことが必要でしょう。当然内容は相手の承認があることが必要です。

[739: 721]

>>731他さん

721です。
この長期滞納者に対し、一度、支払督促を簡易裁判所に提出したのですが、管理会社が駐車料金をしっかり申告せず保留のまま、取り下げとなりました。
取り下げた理由は、滞納者が念書を交した為。
しかし、念書に書いた期日に支払わず、>>721に至った訳です。

実はその時もこちらで相談させていただきましたが、ここでもう一度ビシッと念書を取り付けたいと思っています。
どうか御指南お願いいたします。

[740: 匿名さん]

相変わらずの念書でその場凌ぎですか。次の理事長に申し送る事しか考えていない典型ですね。
次の理事長が苦労するだけですね。

[741: 匿名さん]

>>740
個々のマンションの気風や詳しい事情はわからんのだから、誹謗だけなら投稿せずに別の紙に書いて身近なところに貼っておけば？

[742: 721]

>>740
とりあえず任売で支払うと言ってるので、それを信じつつ、何かしら有効な書名を残したいな、と思っています。


任売でも期日を設けるべきでしょうか？
売れないから。といつまでもそのままの訳にもいきませんし…

[743: 匿名さん]

>>739
一度交わした念書の内容を履行しなかった区分所有者ですから、二度目も同じ結果だと思います。
仏じゃないのですから、一度破ったのであれば次は法的な手段によって回収するしかないでしょう。

[744: 匿名さん]

↑　が正常な考え方です。念書は一枚で済まないことは周知の事実。理事長も滞納者も目の前の物を除く事ではどっちもどっちだが、これでは滞納者が優位にある現実を直視すべきだ。

[745: 721]

すると、前にも出たかもしれませんが、任売ではなく競売にするのでしょうか？
本人が任売で売れたら払うと言ってるのに、少額訴訟などで差し押さえとかできるのでしょうか？

[746: 匿名さん]

競売開始決定から６ヶ月以内であれば、競売価格が決定される前の任意売却は可能です。
しかし、競売手続きはされているのでしょうか？。定額給付債権の先取り特権より、先順位の抵当権がついているでしょうから裁判所の作成する書類に、滞納管理費等の欄がありますのでそれに競落人が負担するものであることを記載しておかねばなりません。そうすれば時効中断の効果もあります。そして、配当要求の書式・資料は該当裁判所で確認しておく必要があります。要は特定承継人に支払ってもらう準備をしておく必要があるのです。

競売にかけられた物権は裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにも拘わらず物件明細書に滞納額の
記載がない場合があります。
このときは、裁判所競売係りへ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人とのトラブルを避けることが大切です。念書は単なる確認書に過ぎないので、別の法的手続きが必要です。

競売にかけられている物権に対して、少額訴訟等はできません。
しかし、この滞納者の物件はほんとに競売なり任買にかけられているんですか？調べてみる必要がありますね。

[747: 721]

>>746さん

いえ、まだ競売に至っていません。
支払督促を取り下げした状態です。
そして滞納者が売却し滞納費を払う、と言ってる状態なんです。

皆さんのご意見で、念書だけでは不充分との事であり、速やかに法的手続きをと助言をいただきましたが、それでよいのか…そのためにはどうすすめるべきかお教えいただければと思います。

[748: 匿名さん]

支払督促、又は少額訴訟の手続きをすべきです。
銀行ローンとかは支払っていると思います。もし銀行ローンの支払が滞ったらすぐ競売になりますので。
たぶん今のままではいつまでたっても、競売・任買はおこなわれないでしょう。
兎に角すぐ少額訴訟等の手続きに入るべきです。手続きは簡単です。弁護士の必要もありません。

[749: 721]

>>748さん

その場合、本人の気持ちを逆撫でしないでしょうか？
法的に『任意売却を検討している長期滞納者に対し、少額訴訟をおこすのは有効である』のであれば、致しますが、いずれにしても売れなければ払えないわけですよね

自分としては、少しでも高く売れて早く回収したいところです。

任売で、管理組合が進捗状況が確認できればいいのですが、プライバシー保護かなんかで教えてもらえないです。
不動産会社から、問い合わせとかありますでしょうか？

[750: 匿名さん]

６０万以上なら支払督促の手続きが必要です。
支払督促の手続き
①まず簡易裁判所の裁判所書記官へ支払督促の申立てをします。詳細は書記官が詳しく教えてくれます。
②書記官から支払督促の送達がされます。
③債務者に到達後、２週間以内に督促異議の申立てがなければ
④債権者から仮執行の宣言付き支払督促の申立てをします。
⑤書記官が債務者に仮執行付き支払い督促を送達します。
⑥ここで強制執行の申立てをします。
⑦債務者から異議の申立てがなければ確定判決と同一の効力が発生してきます。
ただ、区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を
目的としているものです。
先取り特権での競売は費用もかかりますので、できることなら少額訴訟でやられたらどうですか。６０万を超過
していれば何回かに分けてやればいいですよ。
費用は訴額の１％で済みますので。例えば６０万であれば６千円です。
１００万の滞納金があれば、最初に６０万でやり、次に４０万の少額訴訟をおこなえばいいのです。
裁判所の支払命令が出て、それでも支払わない時はそれからの方法があります。まずは少額訴訟で頑張ってみてください。勿論弁護士は不要です。

[751: 匿名さん]

任買は本人が勝手に販売して債務を支払うのではないですよ。それだったら、単なる売却じゃないですか。
競売が絡んでいるのですよ。売れなければ競売ですよ。
検討段階というのがおかしいですよ。検討の余地なしの状況じゃないんですか。
銀行とかの抵当権がついているはずですので勝手には売却できませんよ。
なんかだまされているようにしか思えませんけどね。
少額訴訟に踏み切るべきですね。

[752: 匿名さん]

いや、やり方はわかるんですが、やるべきか!?で悩んでます。

[753: 匿名さん]

やらなければ払う意思がないので、絶対払うことはないでしょうね。
念書も承認も必要ないですよ。
滞納を何ヶ月したら、少額訴訟をすると規約に謳うべきだな。そして実行あるのみ。
甘やかしていいことはないよ、組合のためにもその本人にとっても。

[754: 匿名さん]

>滞納を何ヶ月したら、少額訴訟をすると規約に謳うべきだな。そして実行あるのみ。 甘やかしていいことはないよ、組合のためにもその本人にとっても。

規約に無関係で、この様な悪質な滞納者には訴訟以外に対策はないと、理事長が確信して理事会なり、総会なりで決議すべきです。

[755: 匿名さん]

やるべきかで悩んでいる段階じゃないでしょう。
当然行動に移していなければならないでしょう。
責任を問われることになりますよ。理事長が損害賠償をすることになりますよ。組合のお金ではなく、個人のお金で

[756: 721]

訴訟に移行する場合、理事会の決議を取らなくてはならないと思います。
その際に、他の理事の賛同を得るには、本人の任売を待つより訴訟→競売の方が早くて間違いない。と説明してよいのでしょうか？

[757: 匿名さん]

>>756
競売は難しいですよ。費用もかかるし。
それより少額訴訟でいいじゃないですか、それでやってみてはどうですか。
任買はその本人はやっていないでしょう。

[758: 匿名さん]

任売してないよ、その男。
いい加減だね、口車にのってはだめだよ。

[759: 匿名さん]

＞その際に、他の理事の賛同を得るには、本人の任売を待つより訴訟→競売の方が早くて間違いない。と説明してよいのでしょうか？

滞納者の念書、言い訳は無視して、理事長主体の滞納者に対する対応処置として推進することに意義がある。

[760: 匿名さん]

↑意義がある、ってやったかやらないかよりも、どうやったら確実に回収できるかとか、滞納者を増やさないようにするかを質問してるんじゃないの？

[761: 匿名さん]

任売は、どっちかっていうと債権者の都合で進まないケースが多いしね。
横から見ていて、「売っておけばいいのに」と思うこともよくあるよ。
結果的に競売になって、更に値下がりしたりとかね。

ところで、こんな方法を考えたんだけど、似たような事をやった人いない？

まず、少額訴訟か通常の民事訴訟で債務名義を取る（支払督促は不可）
↓
財産開示請求（支払督促だと、これができない）
↓
何か出てくれば、それを差し押さえればいいけど、多分出てこない
↓
破産申立
↓
やっと財産全てが出てくる。
↓
あれば差し押さえ（給与なども）
↓
無ければ破産宣告が出るかも（出なければ、59条競売に移行。恐らく、この時点で、「競売以外に管理費等を回収する方法が無い」という要件を満たせるはず）
↓
住戸は破産財団の管理下へ。ここで、破産財団が競売にかける場合もある。そうなれば落札者（次の所有者）に請求
↓
オーバーローンの場合、破産財団が放棄するので、抵当権がついたまま、所有者の手に戻る
↓
そのうち、抵当権者が競売にかける（かなりの期間、放っておくケースもある）
↓
落札者（次の所有者）に請求

問題は、破産申立の予納金が結構高いこと。でも、先に59条競売をするよりは安いし、確実性もあるのでは？と思うんだけど。

[762: 匿名さん]

今時の滞納者はその場凌ぎしか能がないので、訴訟で締め付けると、恥の感覚がないので簡単に自己破産するから、継承者に期待するのが現実的だよ。

[763: 匿名さん]

>>762
逆怨みされて刺されでもしたら、骨折り損だね

[764: 匿名さん]

＞逆怨みされて刺されでもしたら、骨折り損だね

そんなの気にしていたら理事長は出来ませんよ。

[765: 匿名さん]

転勤など多い３〜４月が高く売れそうですかね？

[766: 匿名さん]

この不景気に売れる筈ありませんよ。

[767: 匿名さん]

私は任売させたことがありますよ。まず少額訴訟で債務名義をとって、それから滞納者にこう言いました。
「悪いことは言わないから売りなさい。売らないなら差し押さえます。そうするとｘｘ銀行（住宅ローン融資元）も動き出して競売になっちゃうかも知れませんね。競売だと相場より少なくとも５００万円は安くなるだろうから、銀行と我々が債権を回収したら１円も残らないかも知れませんよ。任意売却ならローン残債を返済して滞納管理費を支払っても手元に数百万円は残るんじゃないですか？」

[768: 匿名さん]

>>767
任売なら債権チャラにしても手元にお金が残るって、どうやって知ったかが気になります。
担保の設定額が明らかに資産価値より低かったとか？

[769: 767]

担保設定額、設定後の年数、物件の推定価格などから推定しました。
幸いミニバブルで高くなっていて売りやすい時期ではありました。

[770: 721]

>>721です。
謄本取ってみました。固定資産税なども滞納し、市の差し押さえをくらっておりました。
抵当は銀行から独立法人に移転しておりました。

職業は不安定な収入のようなので、飛ぶのは時間の問題かもしれません。

とりあえず先取り特権の手続きを進めようと思います！

[771: 匿名さん]

>>770
競売になっても本人に現金が残る場合以外は、先取特権の手続きはあんまり意味が無いですよ。
いずれにしろ、配当が貰えるのは任売・競売にかかわらず、売れてからになります。
その時に配当を貰いに出向くよりも、新しい買い手に請求する方が簡単だと思いますけど。

あと、これはネット上で見ただけの知識ですけど、固定資産税の差押を外すのは、非常に面倒だとか。
競売だと、自動的に抹消されるので、そうなる可能性が高くなっているんじゃないかと思います。

[772: 匿名さん]

＞新しい買い手に請求する方が簡単だと思いますけど。

組合が購入しないなら、貴方の仰る通りです。

[773: 匿名さん]

税金+ローン残債＞相場

滞納分の入る余地はないですね。

[774: 匿名さん]

破産で一丁上がりだから、継承者を待てば良いだけです。

[775: 新任理事長]

先日60万円の長期滞納者に支払い督促の申し立てをしたら 相手が異議を申し立てました。 このマンションの管理費と修繕積立金は約2万円ほどで、この滞納者の提案では 管理費修繕積立金込みで月3万円の返済計画で遅延損害金を無しにしてほしいとの事です。滞納額完済まで5年もかかる計算で、あまりにも自分勝手な条件なので理事会で却下するという事になりました。 この場合は裁判で争いになるんでしょうか？今後の対応も教えていただければ、ありがたいです。

[776: 匿名さん]

支払督促に異議申し立てがあったら、そこで支払督促の手続は終了ですよ。
訴訟に移行するか、取り下げるかです。
裁判所から「訴訟をいついつまでに起こせ」という命令書が来るはず（起こすかどうかは、原告の自由）

訴訟になっても、和解をすすめられるし、そこで分割払いにするよう圧力がかかると思います。ただ、遅延損害金は負けないように頑張ってください。最低でも５％は取ってね。

[777: 匿名さん]

>この滞納者の提案では 管理費修繕積立金込みで月3万円の返済計画で遅延損害金を無しにしてほしいとの事です。

管理規約の不備。

[778: 匿名さん]

＞訴訟になっても、和解をすすめられるし、そこで分割払いにするよう圧力がかかると思います。ただ、遅延損害金は負けないように頑張ってください。最低でも５％は取ってね。

規約に弁護士費用と同様に遅延損害金の規定がなければ無理です。

[779: 匿名さん]

>>778
国の遅延損害金は14.6%です。マンションについては規約で設定できます。
規約に設定がされてなければ、法廷利息は年５％になります。
弁護士費用等の訴訟費用については、規約に規定されてれば取れる確率は高いですが、もしなければ
競売時に配当要求書に記載欄がありますのでそれに記載すればいいでしょう。
かなりの確率で取れると思います、地域によって若干差がありますので。

[780: 新任理事長]

規約には 遅延損害金15％ 訴訟費用も請求できると書いてあります。和解できない場合は訴訟をして裁判所の判決を取れば いいんですか？ 滞納者に遅延損害金をゼロにしろって言われても無理ですよね。

[781: 匿名さん]

訴訟は全てが管理規約の規定がベースになり、規約の遵守で争うことが重要です。

[782: 悩める理事長]

訴訟費用を請求できると書いてあったとしても、訴状作成時に確定している金額しか計上できないので、
弁護士の着手金を載せることはできても、その後発生する各種経費は計上できません。

弁護士を使わず理事長が対応するという手もありますが、裁判所の都合で公判日時が指定されるので、
通常の会社勤めではなかなか難しいかと思います。

勝訴して債権を確定しても、それだけではお金が全額入ってくるわけではありません。

勝訴後に、月々3万円しか払えないので、2万円は毎月の管理費･修繕費に充当して、残り1万を返済に充てる、
という10年がかりの返済計画を申し入れられたらどうしますか？

相手が支払わなければ、強制執行の手続きをとることもできますが、これは、申立てる側が差押え可能な資産を
把握している必要があります。
給与を差し押さえるなら相手の勤務先を、銀行の資産を差し押さえるなら相手の口座がある銀行･支店名を
債権者が知らなければ手の打ちようがありません。
知っていたところで、給与全額、残高全額を差し押さえることもできません。

車の差押えが認められる地域であれば、駐車場に高値で買い取ってもらえそうな本人名義の車が置いてあれば、
それを差押えるという手があるかもしれません。
また、不動産に設定されている抵当権の金額＜＜相場　であれば、不動産競売にかけるという手もあります。

理事会で、差押えられそうな資産を把握していますか？

ただし、強制執行を申立てるのにもお金がかかります。

例えば、自動車を差し押さえる場合、
売却金額≧裁判所で要した費用+債権金額　であれば管理組合の負担は無く全額返ってきますが、
売却金額＜裁判所で要した費用+債権金額　であれば不足分は管理組合が負担することになります。

弁護士に依頼すると、着手金・諸経費に加え、成功報酬として回収した金額の数％～十数％をもっていかれます。
そして、これらの経費は相手が任意で支払ってくれない限り、別途訴訟を起こして債権を確定しないと
取り立てることができません。
とはいえ、お金になりそうなものの差押えは済んでいるので、差押えのめども立ちません。

というわけで、訴訟の道は、管理費からの持出しが多少あったとしても、少しでも滞納金を回収したいという
方針でとるものだ、と私のところでは弁護士から説明を受けております。

新任理事長さんの案件は、まだ先方に支払いの意思がありそうなので、いきなり訴訟にせず、
○　遅延損害金の減額は認められない
○　分割払いは□年までなら受け入れられる
など、理事会として譲れない条件を示して妥協点を探ることはできませんでしょうか。

[783: 匿名さん]

理事長は裁判の予想をする必要は全くありません。弁護士には規約の遵守義務の実現の主張を伝えるだけで十分です、

[784: 匿名さん]

裁判で勝っても、お金は１円も入ってきませんよ？
（むしろマイナス）

[785: 匿名さん]

＞裁判で勝っても、お金は１円も入ってきませんよ？

訴訟になったら勝訴が目的で、曖昧な妥協は滞納者の根絶にはならない。

[786: 匿名さん]

滞納者の根絶なんて無理。
早めに脱出準備を勧める。

[787: 匿名さん]

＞滞納者の根絶なんて無理。 早めに脱出準備を勧める。

＊＊＊は退散するのは当然ですから、貴方とは逆に、当方は管理組合の総会での公開討議結果の厳しい訴訟処置に滞納者の方が脱出しているのが現実です。

[788: mizyoka]

うちのマンションも過去に滞納金が３年間で数百万に達していました。
それを協力して頂けたのは変更後の管理会社の協力があったからこそです。

滞納者が本当にお金がないのか、あるが払わないのかの見極めが必要です。
（滞納金の増加抑制、新たな滞納者を増やさない。）
そのために管理会社の協力を得てこまめに督促をしますが、滞納が三ヶ月になると水道を停止します。
（規約改定、総会決議）そこでお金がある人は支払いをします。
それでも支払いをしない方は本当にお金がないと判断し、人道的に配慮して共同水道の鍵を渡ています。
本当にお金がない長期滞納者は住宅ローンも滞っているでしょうから競売にかかるのを待ち、競売後、
次の区分所有者から滞納金を回収しております。

現在では未収金はほぼゼロになりました。滞納金の増加抑制、新たな滞納者を増やさないように
管理会社、管理組合が協力して対策を講じることが、まず、私達でできることではないかと考えて
います。
それでも対応できない場合の経験は今のところありませんが、皆様の書き込みを参考にさせて頂きます。

[789: 匿名さん]

＞本当にお金がない人は・・・・
銀行ローンは支払が滞ったらすぐ競売にかけられますよ。その支払は出来るけど管理費等は支払わないということでしょう。
もっと毅然とした態度で臨む必要があるのではないですか。
支払督促をしても支払わないのであれば競売請求をすべきですよ。
甘やかすのを認めるのなら組合員でその滞納者の滞納金を支払ってやればいいのでは。

[790: 匿名さん]

＞支払督促をしても支払わないのであれば競売請求をすべきですよ。

この様に先を読みたがる人は机上の空論が好きな方です。
滞納者対策は、規約に基づいて、管理組合は出て来た現象に粛々と事務的に弁護士を使って実行する姿を、総会での訴訟議案の説明で示すことが第二、第三の滞納者を防ぐ事になります。

[791: mizyoka]

住宅ローンが滞っているなら競売になります。
競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。
よって、特定承継人に支払ってもらう準備をすればいいと考えています。
管理組合から競売をかけるのではなく、住宅ローンの方からの競売を待てばいいと考えます。
住宅ローンが終了している場合は、管理組合から訴訟を起こすしかないと考えます。

[792: 匿名さん]

＞競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。
とは、一概に言えません。
東京高裁では、平成１６年５月２０日、「区分所有法５９条に基づく競売は区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、競売して抵当権者に優先弁済すれば剰余を生ずる見込みがない場合でも、競売を行うことができる」との決定をくだしました。管理組合は、区分所有法５９条の競売請求は、剰余がなくても行うことができると主張して、東京高裁に取消しを求めました。東京高裁では、区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難なときに、当該区分所有者から区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができるとしました。そうして、この場合、区分所有権に設定されている担保権は競売することによって消滅する（いわゆる消除主義）と解するのが相当であるとしました。

[793: 匿名さん]

＞＞競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。

という791の問題に対し、

＞とは、一概に言えません。
＞優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができる

792のレスの意味がわからん。

管理費等債権が回収不可能という問題と、
区分所有法５９条競売は無剰余でも競売が取り消されないという問題は、別でしょ。
791は、とれないと言ってるんだから、
それ自体は正しい。

[794: 匿名さん]

ローンは100%融資ということはないし、時の経過とともに残債は減っていきます。
普通競売なり任売にかければ剰余金は出てきます。
出てこなければ特定承継人に支払ってもらうだけです。

[795: 匿名さん]

＞滞納者対策は、規約に基づいて、管理組合は出て来た現象に粛々と事務的に弁護士を使って実行する姿を、総会での訴訟議案の説明で示すことが第二、第三の滞納者を防ぐ事になります。
これは確かに抑止力になると思います。しかし、現状は、
＞銀行ローンは支払が滞ったらすぐ競売にかけられますよ。その支払は出来るけど管理費等は支払わないということでしょう。
管理費(駐車料とか修繕積立金とか)のみの滞納、つまり管理組合に対してのみの不払いが多いのではないでしょうか？
そうなると抵当権者(銀行)などの競売はされず、
＞管理組合から訴訟を起こすしかないと考えます。
しか方法はないのでしょうか？

[796: 匿名さん]

悪賢い滞納者はうまくやらないと減らない。
管理組合の資金が潤沢で滞納による被害が軽微だとすると「違反行為の結果の程度」は小さいことになり、「それなら大目に見ましょう」とばかり司法の判断は滞納者に有利になる。つまり、管理組合がよほど滞納により大打撃を受けない限り、裁判での勝ち目はない。
　事実、大阪高裁の裁判長も判決文の中で「管理費等の滞納の場合には、積極的な加害行為があるわけではないので…」と言及している。「積極的な加害行為」とは「室内で騒音や悪臭を発生させて迷惑をかける行為」、「暴力団構成員が専有部分を事務所として使用し、他の区分所有者に恐怖を与える行為」などと具体例を挙げて説明している。

[797: 匿名さん]

>>796
それ、滞納に関する判例じゃないでしょ．．．退去請求に関する事例かな。

＞管理組合の資金が潤沢で滞納による被害が軽微だとすると「違反行為の結果の程度」は小さいことに
＞なり、「それなら大目に見ましょう」とばかり司法の判断は滞納者に有利になる。
こんな司法判断はないから安心して。

[798: 匿名さん]

確か、滞納者に専有部分の2年間使用差止めと滞納金の支払いを求め、却下されたのですね。
その際、競売の上申をしてればよかったのにしてなくて敗訴となった…。

しかし、判例で｢滞納は積極的な加害行為ではない｣だけがクローズアップされると管理組合としては、やりづらいですね…。

[799: 匿名さん]

確かに滞納は経済活動の手段の一つで誰かに害を与えるつもりはないから、管理組合が積極的な対策をしない限り安易に滞納して、その金を滞納に厳しい携帯電話代、電気水道代にまわす事になるわな。

[800: 匿名さん]

差し押さえられる財産の調査ってされた方いらっしゃいますか？
本人から聞き出せるばいいのですが、そう易々と教える訳ありませんよね？

[801: mizyoka]

滞納者は滞納に対してゆるいところから滞納すると考えられます。まずは滞納の抑止をかけなければ
ならないと思います。
管理規約がゆるいの場合は厳しい規約に改正し、管理会社と協力して規約通りに淡々と進めるしかないと
考えています。
協力しない管理会社もいるでしょうが、協議して歩み寄りが見られない管理会社は変更した方が
いいと考えます。勿論、管理会社が動きやすいように管理組合も協力をしなければなりません。

[802: 匿名さん]

滞納者の絶滅には理事長の努力が必要。

[803: 匿名さん]

>>794
剰余金が残るくらいなら、競売になる前に売れるんじゃないかと。
相続放棄とか、所有者が行方不明とかは別にして。

[804: 匿名さん]

>>803
競売は銀行ローンの支払が滞ったらすぐにやられますよ。
売却するまでの覚悟はなくやりくりでいこうと思っていても有無をいわさずやられますからね。
剰余金のあるなしは関係ないことです。ただ１００％ローンを組んでないだろうし、支払残も少なくなっているので
銀行等は自分の貸した金額さえ取れればいいのですからね。特に１０年以上たったマンションは残債が少なくなっていたり、殆どなくなっていたりしますので、銀行の競売待ちじゃなく、管理組合での競売も有効な時もあります。

[805: 匿名さん]

＞差し押さえられる財産の調査ってされた方いらっしゃいますか？ 本人から聞き出せるばいいのですが、そう易々と教える訳ありませんよね？

そう。債務者本人は教えないだろう。

なので、１番抵当権者の取扱銀行の支店の担当者に聞いてみた。
もちろん管理費滞納という事情を話して、困っているから残債務はどのいくらい？と言って。

そしたら親切に教えてくれたよ。

そんときは、残債務はゼロで、抵当権抹消の書類を
債務者が取りに来ないケースで、
登記はついてるが何ら意味のないカラ登記だった。

要するに、管理費滞納してる人は、
抵当権がないのに登記にあることにして
（管理組合にそう思わせようとして）
管理費滞納による競売を逃れようとしていた、ということ。

[806: 匿名さん]

＞管理規約がゆるいの場合は厳しい規約に改正し、管理会社と協力して規約通りに淡々と進めるしかないと考えています。

管理会社の滞納者への対応は数ヶ月程度の督促業務のみで、弁護士のまねごとは法に触れますので、後は理事長の職務です。

[807: 匿名さん]

>>806
法的な相談をしてもそれでお金をとるんではないので全然問題はないよ。弁護士法には違反しません。
裁判になっても管理会社の担当者が理事長と一緒に裁判官と話し合いをしても全然問題はないよ。

[808: 匿名さん]

>裁判になっても管理会社の担当者が理事長と一緒に裁判官と話し合いをしても全然問題はないよ。

情けない姿ですが、無料有料に関係なく違法行為ですから、事実ではありません。

[809: noname]

>>808
こういう訳のわかんない自動プログラムあるの？
意味不明だよね

[810: 匿名さん]

>>808
法律の相談を有料でやるのは弁護士法違反です。
お金をとらなければいくら法律の相談にのってやっても問題はありません。
友達との会話の中で法律のアドバイスをしたら法律違反？

[811: 匿名さん]

管理会社の話からソラしてるね。

[812: 匿名]

>>811
無理にコメントしなくていいんだよ

[813: 匿名さん]

住宅金融支援機構というところが抵当権者なのですが、銀行と同じようにローンの滞納があったら競売に移行するのでしょうか？

[814: 匿名さん]

当然ですよ。

[815: 匿名さん]

競売になったら裁判所からマンションに聞きにきます。たぶんどこの組合でも管理員に聞くと思います。

[816: 新任理事長]

>>782 悩める理事長様
理事会として 60万円の滞納金を 毎月の管理費修繕積立金も込みで 5万円返済の2年払いまでって条件を伝えたんですが 相手が込みで3万円までしか払えないの一点張りで 遅延損害金も止めてくれとの勝手な主張で この先ですが 話し合いにならないため すべて法的かつ事務的に処理する事にしました。まずは裁判で判決を確定させて どうするのが一番効果的なのでしょうか？ 理事会としては追い出したいとの意見もあり 私もこの滞納者とはもう話しもしたくありません。

[817: 匿名さん]

>>816
それが正解です。
事務的にやらなければこじれるだけです。

[818: 新任理事長]

司法書士の訴訟費用が10万円かかっています

[819: 匿名さん]

↑

＞この先ですが 話し合いにならないため すべて法的かつ事務的に処理する事にしました。まずは裁判で判決を確定させて どうするのが一番効果的なのでしょうか？

ということですが、

管理組合としては滞納者をどうしたいのかをまず決めてから、
どういう具体的手段をとったらいいのか考えるのではないかな？？？

「まずは裁判で判決を確定させて」とあるが、
何のために裁判するのかわかりません。

法的手段を使って退去するのなら、先取特権で競売するのなら裁判する必要ないし、
そうではなく、
裁判所に滞納者に出てきてもらって和解からみで約束させるのなら、裁判をする必要があるだろうし。

[820: 新任理事長]

>>819
強制的に払わせたいという事です。滞納者に異議を申し立てられ、訴訟手続きに入りました 裁判で和解したとして 滞納者が合意を守らなかった場合 理事会は何かできますか？

[821: 匿名さん]

>>818
おいおい司法書士の訴訟費用１０万円はべらぼうに高いよ。
次は他の書士を使った方がいいね。

[822: 匿名さん]

＞強制的に払わせたいという事です。
＞滞納者に異議を申し立てられ、訴訟手続きに入りました
＞裁判で和解したとして 滞納者が合意を守らなかった場合 理事会は何かできますか？


支払督促をしたら異議を出され、通常訴訟になったということですか。

異議が予想されたのなら、時間稼ぎさせないために最初から訴訟すればよかったのにね。

和解条項の内容にもよりますが、和解内容に反したら執行文もらって和解調書で強制執行するのが通常でしょうね。

しかし、滞納者に財産がほかになかったり、
部屋を競売して先順位の抵当権がついていて剰余がなされなかったら、通常の競売なら無剰余取消しされるでしょうし、
区分所有法５９条の競売は要件が厳しいのじゃないかな。

そうすると、前提となる和解内容で滞納者が払える金額にしておくことが肝心となり、
長期間支払でもやむを得ない、ということになりそうですが。

となると、
支払督促する前に滞納者が払える金額で手を打っておいて、それを公正証書にまいときゃ、裁判するまでもなかった、ということになりそうですが。
（今さら後悔してもしかたありまへんな。）