管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[721: 匿名さん]

長期滞納者が、滞納分を一括支払できないので、売却を検討していて、その中から支払うと言ってきました。
滞納分はは2年くらいです一度念書を書かせてからは支払うようになりました。
本当に売りに出しているか確認する方法ってありますでしょうか？
それと一定期間の滞納費があることを本人が不動産会社に話すのかどうかも知る由はないでしょうか？

本人には今のところどこの不動産会社に話してるのかは教えてもらえていません。

[722: 匿名さん]

>>721
>>本当に売りに出しているか確認する方法ってありますでしょうか？
これは意味が無いと思います。売りに出していようが、いまいが、実際に売買契約が成立するまでは、何もしていないのと同じことですから（強いて言えば、手付金が入金されたら少しは期待できるかも）

>>それと一定期間の滞納費があることを本人が不動産会社に話すのかどうかも知る由はないでしょうか？
本人が話さなくても、不動産屋が管理会社（自主管理なら管理組合）に問合せを入れます。
ただ、ある程度話が進んでから、滞納額を聞いてびっくり、などという事がないように、早めに伝えておくに越したことは無いですけど。（最悪、破談になる可能性もありますしね）

[723: 匿名さん]

＞長期滞納者が、滞納分を一括支払できないので、売却を検討していて、その中から支払うと言ってきました。 滞納分はは2年くらいです一度念書を書かせてからは支払うようになりました。

念書を履行出来なくなったので、別の念書を用意して下さいと言ってるのが分からないの？
念書はこれが付き物です。良い勉強になったですね。

[724: 匿名さん]

↑まともなこと言えないの？

[725: 匿名さん]

念書は単なる確認書であって法的には何の意味もありません。

[726: 匿名さん]

＞念書は単なる確認書であって法的には何の意味もありません。
へ？
ある時点での意思の確認の「証拠」としても使えないってこと？

[727: 匿名さん]

もちろん裁判までする気であれば、証拠としての価値が多少ある程度でしょう。
素人には多少の心理的効果はあるでしょうが、法を多少知っている者であれば、内容次第では念書は紙切れ同然です。

[728: 匿名さん]

そう言えば、滞納対策に念書なんてのは無いね。これって理事長の善管注意義務違反だね。

[729: 匿名さん]

とりあえず時効の中断にはなりますよね。
内容によっては裁判の提出資料にはなりませんか？

[730: 匿名さん]

利口な理事長は、念書でその場凌ぎは致しません。情けが仇になる訳です。

[731: 匿名さん]

念書で時効の一時的な中断は可能ですが、法的な手段をとらないと時効が成立します。
中断事由としての請求は、裁判上の請求である必要があります。
念書の場合、催告の一種として扱われると思いますので、６ヶ月以内に他の法的な手段を講じないと
時効になりますよ。
滞納金は定額給付債権になりますので、時効は５年です。

[732: 匿名-さん]

>>731 さん

債務の承認を内容とする念書であれば、時効は中断します。

[733: 匿名さん]

>>732さん
中断事由には、請求、差し押さえ・仮処分、承認があります。
承認とは時効の利益を受ける者が、権利者の権利を認める行為をいいます。
具体的には、債務者が「必ず返します」とか債務者が債務の一部を支払ったりする場合をいいます。
しかし、それだけで永久に時効が成立するわけではないと思います。
単なる時効の中断に過ぎないと思いますので、やはり請求（法的な）が必要かと思われます。

[734: 匿名-さん]

>>733 さん

「裁判上の請求」も「承認」と同様に時効が「中断」するだけです。

[735: 匿名さん]

>>734さん
催告はその後６ヶ月以内に他のより強力な中断事由によって補強しておかないと、中断の効力がなくなります。
滞納金は定額給付債権で時効期間は５年です。このような短期消滅時効にかかる債権も、その債権に関する判決などにより権利が確定した場合は、消滅時効が１０年に延長されます。

[736: 匿名さん]

あの・・・深い法律談義も結構ですが・・・

念書は、承認の証左と見なされ、時効はそこから５年ということでよろしいでしょうか？

[737: 匿名-さん]

>>735 さん

債務者が、債務の承認を内容とする念書を提出するということは、
時効中断事由の「承認」に該当します。

[738: 匿名さん]

承認は５年が消滅時効期間です。
但し、文書でなく口答だけだと法的には有効ですが証拠としては弱いので念書として取っておくことが必要でしょう。当然内容は相手の承認があることが必要です。

[739: 721]

>>731他さん

721です。
この長期滞納者に対し、一度、支払督促を簡易裁判所に提出したのですが、管理会社が駐車料金をしっかり申告せず保留のまま、取り下げとなりました。
取り下げた理由は、滞納者が念書を交した為。
しかし、念書に書いた期日に支払わず、>>721に至った訳です。

実はその時もこちらで相談させていただきましたが、ここでもう一度ビシッと念書を取り付けたいと思っています。
どうか御指南お願いいたします。

[740: 匿名さん]

相変わらずの念書でその場凌ぎですか。次の理事長に申し送る事しか考えていない典型ですね。
次の理事長が苦労するだけですね。

[741: 匿名さん]

>>740
個々のマンションの気風や詳しい事情はわからんのだから、誹謗だけなら投稿せずに別の紙に書いて身近なところに貼っておけば？

[742: 721]

>>740
とりあえず任売で支払うと言ってるので、それを信じつつ、何かしら有効な書名を残したいな、と思っています。


任売でも期日を設けるべきでしょうか？
売れないから。といつまでもそのままの訳にもいきませんし…

[743: 匿名さん]

>>739
一度交わした念書の内容を履行しなかった区分所有者ですから、二度目も同じ結果だと思います。
仏じゃないのですから、一度破ったのであれば次は法的な手段によって回収するしかないでしょう。

[744: 匿名さん]

↑　が正常な考え方です。念書は一枚で済まないことは周知の事実。理事長も滞納者も目の前の物を除く事ではどっちもどっちだが、これでは滞納者が優位にある現実を直視すべきだ。

[745: 721]

すると、前にも出たかもしれませんが、任売ではなく競売にするのでしょうか？
本人が任売で売れたら払うと言ってるのに、少額訴訟などで差し押さえとかできるのでしょうか？

[746: 匿名さん]

競売開始決定から６ヶ月以内であれば、競売価格が決定される前の任意売却は可能です。
しかし、競売手続きはされているのでしょうか？。定額給付債権の先取り特権より、先順位の抵当権がついているでしょうから裁判所の作成する書類に、滞納管理費等の欄がありますのでそれに競落人が負担するものであることを記載しておかねばなりません。そうすれば時効中断の効果もあります。そして、配当要求の書式・資料は該当裁判所で確認しておく必要があります。要は特定承継人に支払ってもらう準備をしておく必要があるのです。

競売にかけられた物権は裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにも拘わらず物件明細書に滞納額の
記載がない場合があります。
このときは、裁判所競売係りへ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人とのトラブルを避けることが大切です。念書は単なる確認書に過ぎないので、別の法的手続きが必要です。

競売にかけられている物権に対して、少額訴訟等はできません。
しかし、この滞納者の物件はほんとに競売なり任買にかけられているんですか？調べてみる必要がありますね。

[747: 721]

>>746さん

いえ、まだ競売に至っていません。
支払督促を取り下げした状態です。
そして滞納者が売却し滞納費を払う、と言ってる状態なんです。

皆さんのご意見で、念書だけでは不充分との事であり、速やかに法的手続きをと助言をいただきましたが、それでよいのか…そのためにはどうすすめるべきかお教えいただければと思います。

[748: 匿名さん]

支払督促、又は少額訴訟の手続きをすべきです。
銀行ローンとかは支払っていると思います。もし銀行ローンの支払が滞ったらすぐ競売になりますので。
たぶん今のままではいつまでたっても、競売・任買はおこなわれないでしょう。
兎に角すぐ少額訴訟等の手続きに入るべきです。手続きは簡単です。弁護士の必要もありません。

[749: 721]

>>748さん

その場合、本人の気持ちを逆撫でしないでしょうか？
法的に『任意売却を検討している長期滞納者に対し、少額訴訟をおこすのは有効である』のであれば、致しますが、いずれにしても売れなければ払えないわけですよね

自分としては、少しでも高く売れて早く回収したいところです。

任売で、管理組合が進捗状況が確認できればいいのですが、プライバシー保護かなんかで教えてもらえないです。
不動産会社から、問い合わせとかありますでしょうか？

[750: 匿名さん]

６０万以上なら支払督促の手続きが必要です。
支払督促の手続き
①まず簡易裁判所の裁判所書記官へ支払督促の申立てをします。詳細は書記官が詳しく教えてくれます。
②書記官から支払督促の送達がされます。
③債務者に到達後、２週間以内に督促異議の申立てがなければ
④債権者から仮執行の宣言付き支払督促の申立てをします。
⑤書記官が債務者に仮執行付き支払い督促を送達します。
⑥ここで強制執行の申立てをします。
⑦債務者から異議の申立てがなければ確定判決と同一の効力が発生してきます。
ただ、区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を
目的としているものです。
先取り特権での競売は費用もかかりますので、できることなら少額訴訟でやられたらどうですか。６０万を超過
していれば何回かに分けてやればいいですよ。
費用は訴額の１％で済みますので。例えば６０万であれば６千円です。
１００万の滞納金があれば、最初に６０万でやり、次に４０万の少額訴訟をおこなえばいいのです。
裁判所の支払命令が出て、それでも支払わない時はそれからの方法があります。まずは少額訴訟で頑張ってみてください。勿論弁護士は不要です。

[751: 匿名さん]

任買は本人が勝手に販売して債務を支払うのではないですよ。それだったら、単なる売却じゃないですか。
競売が絡んでいるのですよ。売れなければ競売ですよ。
検討段階というのがおかしいですよ。検討の余地なしの状況じゃないんですか。
銀行とかの抵当権がついているはずですので勝手には売却できませんよ。
なんかだまされているようにしか思えませんけどね。
少額訴訟に踏み切るべきですね。

[752: 匿名さん]

いや、やり方はわかるんですが、やるべきか!?で悩んでます。

[753: 匿名さん]

やらなければ払う意思がないので、絶対払うことはないでしょうね。
念書も承認も必要ないですよ。
滞納を何ヶ月したら、少額訴訟をすると規約に謳うべきだな。そして実行あるのみ。
甘やかしていいことはないよ、組合のためにもその本人にとっても。

[754: 匿名さん]

>滞納を何ヶ月したら、少額訴訟をすると規約に謳うべきだな。そして実行あるのみ。 甘やかしていいことはないよ、組合のためにもその本人にとっても。

規約に無関係で、この様な悪質な滞納者には訴訟以外に対策はないと、理事長が確信して理事会なり、総会なりで決議すべきです。

[755: 匿名さん]

やるべきかで悩んでいる段階じゃないでしょう。
当然行動に移していなければならないでしょう。
責任を問われることになりますよ。理事長が損害賠償をすることになりますよ。組合のお金ではなく、個人のお金で

[756: 721]

訴訟に移行する場合、理事会の決議を取らなくてはならないと思います。
その際に、他の理事の賛同を得るには、本人の任売を待つより訴訟→競売の方が早くて間違いない。と説明してよいのでしょうか？

[757: 匿名さん]

>>756
競売は難しいですよ。費用もかかるし。
それより少額訴訟でいいじゃないですか、それでやってみてはどうですか。
任買はその本人はやっていないでしょう。

[758: 匿名さん]

任売してないよ、その男。
いい加減だね、口車にのってはだめだよ。

[759: 匿名さん]

＞その際に、他の理事の賛同を得るには、本人の任売を待つより訴訟→競売の方が早くて間違いない。と説明してよいのでしょうか？

滞納者の念書、言い訳は無視して、理事長主体の滞納者に対する対応処置として推進することに意義がある。

[760: 匿名さん]

↑意義がある、ってやったかやらないかよりも、どうやったら確実に回収できるかとか、滞納者を増やさないようにするかを質問してるんじゃないの？

[761: 匿名さん]

任売は、どっちかっていうと債権者の都合で進まないケースが多いしね。
横から見ていて、「売っておけばいいのに」と思うこともよくあるよ。
結果的に競売になって、更に値下がりしたりとかね。

ところで、こんな方法を考えたんだけど、似たような事をやった人いない？

まず、少額訴訟か通常の民事訴訟で債務名義を取る（支払督促は不可）
↓
財産開示請求（支払督促だと、これができない）
↓
何か出てくれば、それを差し押さえればいいけど、多分出てこない
↓
破産申立
↓
やっと財産全てが出てくる。
↓
あれば差し押さえ（給与なども）
↓
無ければ破産宣告が出るかも（出なければ、59条競売に移行。恐らく、この時点で、「競売以外に管理費等を回収する方法が無い」という要件を満たせるはず）
↓
住戸は破産財団の管理下へ。ここで、破産財団が競売にかける場合もある。そうなれば落札者（次の所有者）に請求
↓
オーバーローンの場合、破産財団が放棄するので、抵当権がついたまま、所有者の手に戻る
↓
そのうち、抵当権者が競売にかける（かなりの期間、放っておくケースもある）
↓
落札者（次の所有者）に請求

問題は、破産申立の予納金が結構高いこと。でも、先に59条競売をするよりは安いし、確実性もあるのでは？と思うんだけど。

[762: 匿名さん]

今時の滞納者はその場凌ぎしか能がないので、訴訟で締め付けると、恥の感覚がないので簡単に自己破産するから、継承者に期待するのが現実的だよ。

[763: 匿名さん]

>>762
逆怨みされて刺されでもしたら、骨折り損だね

[764: 匿名さん]

＞逆怨みされて刺されでもしたら、骨折り損だね

そんなの気にしていたら理事長は出来ませんよ。

[765: 匿名さん]

転勤など多い３〜４月が高く売れそうですかね？

[766: 匿名さん]

この不景気に売れる筈ありませんよ。

[767: 匿名さん]

私は任売させたことがありますよ。まず少額訴訟で債務名義をとって、それから滞納者にこう言いました。
「悪いことは言わないから売りなさい。売らないなら差し押さえます。そうするとｘｘ銀行（住宅ローン融資元）も動き出して競売になっちゃうかも知れませんね。競売だと相場より少なくとも５００万円は安くなるだろうから、銀行と我々が債権を回収したら１円も残らないかも知れませんよ。任意売却ならローン残債を返済して滞納管理費を支払っても手元に数百万円は残るんじゃないですか？」

[768: 匿名さん]

>>767
任売なら債権チャラにしても手元にお金が残るって、どうやって知ったかが気になります。
担保の設定額が明らかに資産価値より低かったとか？

[769: 767]

担保設定額、設定後の年数、物件の推定価格などから推定しました。
幸いミニバブルで高くなっていて売りやすい時期ではありました。

[770: 721]

>>721です。
謄本取ってみました。固定資産税なども滞納し、市の差し押さえをくらっておりました。
抵当は銀行から独立法人に移転しておりました。

職業は不安定な収入のようなので、飛ぶのは時間の問題かもしれません。

とりあえず先取り特権の手続きを進めようと思います！