管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[681: 匿名さん]

>>679 >>680
59条による競売は、配当金による弁済を目的としたものではなく、
所有権の変更を狙ったもの。滞納者がそのマンションを持っていること自体が害悪ってことを
認めさせるのだから、ハードルは元々かなり高い。

裁判所は、相手に支払の意思があって和解が出来そうな場合には基本的に和解を勧めるよ。
和解の中で、返済計画について双方の合意文書を作って･･･という流れになるけど、
その和解通りに行くかどうかはまた別の話。

>>674の話だと、相手側がお金が入るので分割であれば支払ってもいいと言い出したところを
管理組合側が突っぱねたので判決では不利になってしまっている。あと先取特権の利用可否について
管理組合側が十分な調査をしていないことですかね。

>>677の話の中では、面談での督促の中で分割とか今後の支払について見込みがあったのかどうか
とか、先取特権が本当に利用できないのか？を調べることになるんじゃないかな。

[682: 匿名さん]

区分所有法５９条の競売は抵当権があっても可能で、「競売で抵当権は消滅する」との画期的決定をした。
　東京高裁では、平成１６年５月２０日、「区分所有法５９条に基づく競売は区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、競売して抵当権者に優先弁済すれば剰余を生ずる見込みがない場合でも、競売を行うことができる」との決定をくだしました。

[683: 新任理事長]

>>681
677の話で 滞納者との面談で 管理費と修繕積立金の合計が15000円で
10000円ずつ払うから、しばらく待ってくれとの返事。それじゃ払ってないのと一緒じゃないと言ったら
20000円これ以上は金が無いから払えんと言われたので 全額弁済まで何年かかるかわからない為、話し合いは決裂しました

[684: 新任理事長]

滞納額は 元本55万円 遅延損害金15万円 合計70万です

[685: ×対応が非常に悪いフロント]

先取特権があるから、その滞納者が他の債務不履行で
競売にかけられて追い出されるのを待つのが
経費もかからないし得策です
その間は水道料や専用使用料は取りっぱぐれが無い
よう現金で徴収しておきましょう

[686: 匿名さん]

＞その間は水道料や専用使用料は取りっぱぐれが無いよう現金で徴収しておきましょう

水道料は水道局同様に、規約に停止措置が無い限り回収は不可能です。関西の方ですね。

[687: 匿名さん]

使用料の滞納分も、次の所有者に承継されるように規約で定めておいて、次の所有者（競売なら、ほとんど不動産業者）にゴリ押しすれば、ほとんどの場合は払ってくれますよ。しつこく値切られますけど（笑）

地元の不動産業者に「あそこのマンションはうるさい」という噂が広まれば、最初からそれを見込んで入札額を決めるようになりますしね。

[688: 匿名さん]

>>687
それは、規約で定めても違法だと思うんだけど。。。
あとから利子付けて返金要求されても大丈夫？？

[689: 匿名さん]

>>688
返金要求するような相手なら、最初から支払わないから大丈夫です。

何百万～何千万の取引がかかっているので（利益も百万円単位）、10万20万程度の遅延損害金や使用料なら、スムーズに事を運ぶことを優先させるため、大抵は払いますよ。

それに、次の所有者が支払う事が当たり前になれば、その分安い金額で買えばいいだけの話です。
売却額が減った分を被るのは、一般の売買なら売り手ですし、競売なら、第一義的には債権者が被りますが、その分、残債が増えることになり、結局は元の所有者（滞納した本人）に行きつくので、理にかなっていると思います。
元の所有者が破産していれば、債権者に貸し手としての責任を取ってもらえばいいわけで。

そもそも管理費等の滞納が発生して、マンションを売っても支払えないのは、支払能力の無い人に担保価値以上の貸付をしたからです。その責任は、たまたま同じマンションを買った人達（＝管理組合）ではなく、貸し手にあると思いますが。

[690: 匿名さん]

＞次の所有者に承継されるように規約で定めておいて

ウソは止めましょう。法律以外は無効です。

[691: 新任理事長]

滞納者のマンション有料駐車場契約を解除にするときの貼り紙の内容は
管理費等未納の為 この場所の駐車場契約は解除となりました。無断駐車の場合は警察に通報をし、レッカー移動します。 この内容の貼り紙は問題ないですか？ 無断駐車をした場合には何かの制裁はできますか

[692: 匿名さん]

＞管理費等未納の為 この場所の駐車場契約は解除となりました。
＞無断駐車の場合は警察に通報をし、レッカー移動します。

仮に法定解除が管理規約の定められていても、
管理組合が勝手に他人の所有物を動かせば犯罪だぜ。

私有地の他人の車を警察がレッカー移動する法的根拠はどこにあるの？

[693: ×対応が非常に悪いフロント]

クルマの所有者の所在が確認出来る限り、一切触ってはいけませんよ
出来ることは、会計上滞納がこれ以上発生しないよう解約し、手紙を貼るか渡すくらいです

夜逃げしたとか、所在が確認出来なくなったら業者に依頼して処分できます
その場合一応写真は取っておきましょう（たいがい二束三文のスクラップで金になりません）

[694: ×対応が非常に悪いフロント]

滞納者が１割超えるとレッドゾーン　スラムへ一直線です
機能しない管理組合　計画修繕が滞る　住民間のトラブルなどなど
管理会社は契約期限の３ヶ月前に三行半を下して　撤収です
スラム化は加速します

そんなある日
なにやら強面の管理業者が管理してあげましょうと近寄ります
住民間のトラブルは力ずくで解決します　拍手喝采の住民
安心してナケナシの組合通帳を預けます
しばらくすると、その管理業者は多額の委託費を口座から引き出して
「さようなら」です　
しかもマンションにある居室はヘルスになったり　闇金の事務所になったり

マンションって怖いですねｗ　

[695: 匿名さん]

>>690

>>ウソは止めましょう。法律以外は無効です。

使用料の未納分が次の所有者に承継される旨の判例も出ていますので、全くのウソでも無いですよ（笑）

無効かどうかは裁判所が判断すればいいのですが、現実には、ほとんどの場合、裁判になる前に、自主的に払ってもらっています。

[696: 匿名さん]

管理費等には先取り特権がありますが、使用料についてはありません。
しかし、競売の場合裁判所の作成する書類に競落人が負担するものであることを
記載する上申書を提出すれば特定承継人からし払ってもらえるでしょう。

[697: 新任理事長]

滞納者の駐車場契約を至急解除しないとダメですね。内容証明郵便で管理費等の支払いがない場合は10月末日で契約解除を書面で送ってるんですが まったく無視して止めています。
強制移動できないんだったら、車の写真を撮って 掲示板に貼りだしたらマズイですかね？ また滞納者の知り合いの行政書士からクレームがくるかもしれないけど

[698: 匿名さん]

>>696
その辺りの事情は、このスレの638,639に出ているように、裁判所に上申書を出しても、物件明細に記載されるかどうかは裁判所次第です。

[699: 匿名さん]

>>695
特殊な事例でなく、一般的な話しでお願いします。

また競売などの場合の話しで進んでいますが、競売にならぬ滞納も多いはずです。
規約に前所有者の個人使用分の水道代などまで、次の購入者負担にするような規約を、どこに管理組合が導入してるんでしょう？

[700: 匿名さん]

>>699

競売ではない場合、売買代金清算時に、売り手が払ってくれるので、問題にはなりません。

>>規約に前所有者の個人使用分の水道代などまで、次の購入者負担にするような規約を、どこに管理組合が導入してるんでしょう？

BITなどで、競売物件を一通り見れば、そのような規約があるマンションはそこそこ存在します。正確な比率は分かりませんが。

[701: 匿名さん]

>>697
道路交通法の違反ではないのでレッカー移動まではしてくれないが、
私有地の無断使用なんで一応警察は動いてくれるよ。まぁ車の持ち主に連絡取るくらいだろうけど。

契約解除後の無断駐車については、そこの駐車料金（つまり今までと同じ駐車料金）は損害額として
取ることができる。また、十分な警告を行なった後であればレッカー移動や輪留め措置はできるよ
（もめるだろうけど）。

[702: 匿名さん]

>BITなどで、競売物件を一通り見れば、そのような規約があるマンションはそこそこ存在します。正確な比率は分かりませんが。

ウソはよしましょう。

[703: 匿名さん]

>>702

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000035314...

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000035149...

それぞれ、BIT（競売物件情報）の該当ページです。右下の「ダウンロード」で物件明細書をダウンロードできます。その中の「その他の事項」に、使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

このような記載はあるのは、大阪地裁管内だけなのかも知れませんが、そういった規約自体は他の地方のマンションにもあるのではないでしょうか

[704: 703]

>>使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

この2件は、使用料（水道料金・駐車場使用料）のみでした。すみません

[705: 新任理事長]

>>701
損害額を請求しても 払う人じゃないから 書面で送っても図々しく車を停めてるんですよ。 レッカー移動したら 車に傷がついたとか言いそうです。
貼り紙をするくらいしか
なさそうですね

[706: 匿名さん]

出掛けた時を見計らって違う車を入れてみればどうですか？

[707: 匿名さん]

>>706

腹いせに車を傷つけられてもつまらないので、カラーコーン等の方がいいですよ

[708: 匿名さん]

>>705
その張り紙の内容について書いたつもりなんだけど。
車の写真をとって見せしめ的な張り紙をしたいのかもしれないけど、
そんなことをやってもまた、滞納者の知り合いから連絡がくるだろうし、あんまり感情的になっても
変なところでもめる原因にしかならない。

[709: 匿名さん]

猫の首に誰が鈴を着ける類いの話をいい加減に止めたら。

[710: 匿名さん]

>>709
意味不明

[711: 匿名さん]

＞７０３

>それぞれ、BIT（競売物件情報）の該当ページです。右下の「ダウンロード」で物件明細書をダウンロードできます。
>その中の「その他の事項」に、使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

>このような記載はあるのは、大阪地裁管内だけなのかも知れませんが、そういった規約自体は他の地方のマンションにもあるのではないでしょうか

福岡在住の理事長です。

福岡の競売情報では、管理費等の滞納状況は、裁判所の管理会社への問い合わせ票に回答したものをそのまま
掲載しております。

私は過激な理事長なので、現在、使用細則にて承継者が前所有者の使用料、遅延損害金等清算しない限り
承継者とは水道供給および駐車場使用契約を締結しない旨とする（案）で総会を通そうと準備中です。

総会で承認されたら、管理会社にも裁判所の回答書に上記条項を記載するよう指導します。
売買業者も競売情報でそこまで記載してあれば、仕入れコストに含めるか、うちの物件避けるでしょうから・・

[712: 匿名さん]

残念ですね。特定継承人に対する債権は限定的なものですから、滞納者から回収する外ありません。

[713: 匿名さん]

>712
>残念ですね。特定継承人に対する債権は限定的なものですから、滞納者から回収する外ありません。

どう限定的なものか教えていただけないでしょうか？

[714: 匿名さん]

区分所有法第８条は、

区分所有者が共有部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権（第７条第１項前段）　
規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権（第７条第１項前段）
管理者がその職務を行うについて区分所有者に対して有する債権（第７条第１項後段）は、

債務者たる区分所有者の特定承継人（譲受人）に対しても行うことができると定めています。

[715: 匿名さん]

「前所有者が滞納した使用料を、特定承継人が引き継ぐ」という規約があるマンションを買った場合
その規約を承認したとみなされます。それが嫌なら、買わなければ済む話です。

[716: 匿名さん]

>>715
それが遵法ならっという話しをしているんだが・・・

[717: 匿名さん]

>前所有者が滞納した使用料

滞納者の水道料は入らないと言うことよ。

[718: 匿名さん]

>>716
それが違法だという判例はまだ出ていないと思いますが。
払わないといけないという判例でも、規約そのものの正当性には触れていなかったと記憶しています。
純粋にお金だけの問題なので、その規約の正当性を問う訴訟を、敢えて起こす人もいないでしょうし。

買い手からすれば、わざわざ揉める前提で買うよりも、その分値下げしてもらうか、他を探せばいいのですから。

[719: 福岡在住の理事長]

管理会社に確認したところ、

福岡県の地方裁判所では、競売情報で使用料、水道料の継承の有無をチェックするチェック欄があり

継承有りの場合は、継承有りの文言が記載された「管理規約」「使用細則」「水道供給規定」の写しを

裁判所に提出しなければならないそうです。

以上から類察すると前所有者の滞納管理費等、使用料、水道料及び遅延損害金はそのマンションの規約等

にどう記載されているかで、地方裁判所の競売部門は判断されていると思います。

当マンションでは昨年に管理規約改訂したんですが、管理規約の「管理費等」が

従来が、管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用庭、ルーフバルコニー使用料、水道使用料になって

いたんですが、管理会社案では、標準管理規約をベースに「管理費等」が管理費、修繕積立金の２項目

のみと変更されていました。　「駐車場使用料、専用庭、ルーフバルコニー使用料」の継承が無くなって

いましたので、「管理費等」は従来通りに戻しました。

管理費滞納住戸への対策としては、管理規約、使用細則等をきちんと整備することですね。

[720: 匿名さん]

任売の場合、水道代などは請求できるのでしょうか？

[721: 匿名さん]

長期滞納者が、滞納分を一括支払できないので、売却を検討していて、その中から支払うと言ってきました。
滞納分はは2年くらいです一度念書を書かせてからは支払うようになりました。
本当に売りに出しているか確認する方法ってありますでしょうか？
それと一定期間の滞納費があることを本人が不動産会社に話すのかどうかも知る由はないでしょうか？

本人には今のところどこの不動産会社に話してるのかは教えてもらえていません。

[722: 匿名さん]

>>721
>>本当に売りに出しているか確認する方法ってありますでしょうか？
これは意味が無いと思います。売りに出していようが、いまいが、実際に売買契約が成立するまでは、何もしていないのと同じことですから（強いて言えば、手付金が入金されたら少しは期待できるかも）

>>それと一定期間の滞納費があることを本人が不動産会社に話すのかどうかも知る由はないでしょうか？
本人が話さなくても、不動産屋が管理会社（自主管理なら管理組合）に問合せを入れます。
ただ、ある程度話が進んでから、滞納額を聞いてびっくり、などという事がないように、早めに伝えておくに越したことは無いですけど。（最悪、破談になる可能性もありますしね）

[723: 匿名さん]

＞長期滞納者が、滞納分を一括支払できないので、売却を検討していて、その中から支払うと言ってきました。 滞納分はは2年くらいです一度念書を書かせてからは支払うようになりました。

念書を履行出来なくなったので、別の念書を用意して下さいと言ってるのが分からないの？
念書はこれが付き物です。良い勉強になったですね。

[724: 匿名さん]

↑まともなこと言えないの？

[725: 匿名さん]

念書は単なる確認書であって法的には何の意味もありません。

[726: 匿名さん]

＞念書は単なる確認書であって法的には何の意味もありません。
へ？
ある時点での意思の確認の「証拠」としても使えないってこと？

[727: 匿名さん]

もちろん裁判までする気であれば、証拠としての価値が多少ある程度でしょう。
素人には多少の心理的効果はあるでしょうが、法を多少知っている者であれば、内容次第では念書は紙切れ同然です。

[728: 匿名さん]

そう言えば、滞納対策に念書なんてのは無いね。これって理事長の善管注意義務違反だね。

[729: 匿名さん]

とりあえず時効の中断にはなりますよね。
内容によっては裁判の提出資料にはなりませんか？

[730: 匿名さん]

利口な理事長は、念書でその場凌ぎは致しません。情けが仇になる訳です。