管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[663: 匿名さん]

>>661
ポスト投函では、賃貸居住者にも知れますね。

掲示板の構造にもよるのかもしれません。
オートロック物件なら、基本的に掲示板見るのは組合員及び居住者です。
配布と掲示の違いは、コピー代・紙代・配布作業・郵送料が省けます。規模に比例して無視できませんよ。

[664: 新任理事長]

違法ではないという結論ありがとうございました。 なんで40か月も滞納して 何もしなかったの？って管理会社に聞いたら 歴代理事長は こういう物騒な世の中だから 人に恨まれたら大変という事で 何もしてこなかったそうです。
それなら私が泥をかぶりますという事で理事長を引き受けました。そこで取立ての方法としては 不動産競売で所有権を移転する。
動産の競売。 給料差し押さえ。その他の方法はあるのでしょうか？

[665: 新任理事長]

この滞納者は本当にお金が無いらしく 自家用車もボロボロで 仕事もしているのか不明であり 支払い督促を申し立てましたと説明しても 開き直ってる状態で、どうすれば回収できるのかわかりません。破産を待つしか方法がないのでしょうか

[666: 匿名さん]

行政書士に相談…てのがなんかカバチタレですが…
(行政書士さんを馬 鹿にしてるわけでなく)

ローンの支払はまだ残ってそうですか？
借金もあると競売かかっても回収の目処が厳しそうですね…

念書を書いてもらってはいかがですか？
払う意思がある、ないにかかわらず、現在の滞納額を確認してもらう意味で。
(裁判での資料にもなりますし)

[667: 匿名さん]

もう、この欄で他の人から無料でコンサルタントを受けるのは無理があるようです。

一度、マンション管理士に相談したらいいのでは？
一人で悩んでいても、いつまでも解決しないと思いますよ。

[668: 新任理事長]

>>666
マンションは築4年です。
登記簿謄本は確認していませんが まだ築年数があまり経過していない為、たっぷりローンが残っていると考えられます。 この滞納者は勤めていた会社をリストラされたらしく 管理費と修繕積立金を合わせて月15000円位なんですが 妻が働くまで1年位猶予してほしい。お金が無いので10000円しか払えないから どいしようもないとの主張でまったく話にならない状態です。

[669: 元理事]

>>668
滞納額が大きくなる前に手を打つべきだったと思いますね．．．後の祭りだけどね。

今急ぐべきなのは、やはり「時効」への対処と債権として法的処置、
そして忘れるべきではないのが、この大きな滞納案件があることの周知と多少お金がかかる回収手続きについて組合の承認でしょう。

あとの事務手続きは、管理会社の回収部門と法律部門を多用して、あくまで冷静に淡々と指示することです。

15000円 × 40ヶ月 =600万、既にご本人でもどうしようもない状況でしょうし先送りするほどに額が増えるだけです。

[670: 669]

失礼。60万ですね。

[671: 匿名さん]

相手がある時払いしかするつもりがないと主張するなら、それも含めて文章化し相手の捺印をもらって着実に証拠集めしたらどうですか？
相手の破産が先か競売請求を積極的に起こすかは管理組合次第だと思いますが。

[672: 匿名さん]

このご時勢、苦しい居住者が多いのは事実。
「40ヶ月滞納してる人もいるんだから・・・」
が始まったら、面倒ですよ。

[673: 新任理事長]

滞納者は40か月も言い訳をしながら逃げまわっていたし、話し合いにもならないため 最終的には競売しか方法がないと思います。
管理費滞納による競売は
総会とかの手続きをきちんとすれば 裁判所は簡単に認めるのでしょうか？ それと競売を申請するための予納金は 落札者が現れた場合はもどってくるのでしょうか？ 落札者がいなかった場合はどうなんでしょうか

[674: 匿名さん]

>>673
管理組合による管理費滞納のための競売請求が認められなかった例
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=188

まとめにある通り、それ以外には方法がないという場合にしか認められないので、
管理組合がありとあらゆる手段を尽くしたということを裁判で立証できるように
証拠を残すことが必要。

[675: 匿名さん]

３ヶ月滞納でも法的処置を取らぬ組合は、競売の必要条件を満たすことも出来ない。

[676: 新任理事長]

>>675
競売にするための裁判所が認める必要条件をすべて教えてもらえませんか？

[677: 新任理事長]

電話での督促
内容証明郵便発送
面談での督促
支払い督促申し立て
これらはやりましたが、
他には何が必要なんですか？

[678: 新任理事長]

>>675>>674区分所有法59条競売申し立ての判例がでていましたので 理解できました。ありがとうございました。

[679: 匿名さん]

この裁判例によれば、５９条の競売はかなりハードルが高くなりましたね。

オーバーローンの場合は、通常の競売もできないので、競売による債権回収はほぼ不可能かと。

給与を差し押さえることもなかなか難しいでしょうから、実効性のある回収方法はないに等しいですね。

[680: 新任理事長]

>>679
この判例では、滞納者が和解する態度さえ見せれば払えなくても管理組合は我慢しなさいって不公平な判決ですね。
お手上げです

[681: 匿名さん]

>>679 >>680
59条による競売は、配当金による弁済を目的としたものではなく、
所有権の変更を狙ったもの。滞納者がそのマンションを持っていること自体が害悪ってことを
認めさせるのだから、ハードルは元々かなり高い。

裁判所は、相手に支払の意思があって和解が出来そうな場合には基本的に和解を勧めるよ。
和解の中で、返済計画について双方の合意文書を作って･･･という流れになるけど、
その和解通りに行くかどうかはまた別の話。

>>674の話だと、相手側がお金が入るので分割であれば支払ってもいいと言い出したところを
管理組合側が突っぱねたので判決では不利になってしまっている。あと先取特権の利用可否について
管理組合側が十分な調査をしていないことですかね。

>>677の話の中では、面談での督促の中で分割とか今後の支払について見込みがあったのかどうか
とか、先取特権が本当に利用できないのか？を調べることになるんじゃないかな。

[682: 匿名さん]

区分所有法５９条の競売は抵当権があっても可能で、「競売で抵当権は消滅する」との画期的決定をした。
　東京高裁では、平成１６年５月２０日、「区分所有法５９条に基づく競売は区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、競売して抵当権者に優先弁済すれば剰余を生ずる見込みがない場合でも、競売を行うことができる」との決定をくだしました。

[683: 新任理事長]

>>681
677の話で 滞納者との面談で 管理費と修繕積立金の合計が15000円で
10000円ずつ払うから、しばらく待ってくれとの返事。それじゃ払ってないのと一緒じゃないと言ったら
20000円これ以上は金が無いから払えんと言われたので 全額弁済まで何年かかるかわからない為、話し合いは決裂しました

[684: 新任理事長]

滞納額は 元本55万円 遅延損害金15万円 合計70万です

[685: ×対応が非常に悪いフロント]

先取特権があるから、その滞納者が他の債務不履行で
競売にかけられて追い出されるのを待つのが
経費もかからないし得策です
その間は水道料や専用使用料は取りっぱぐれが無い
よう現金で徴収しておきましょう

[686: 匿名さん]

＞その間は水道料や専用使用料は取りっぱぐれが無いよう現金で徴収しておきましょう

水道料は水道局同様に、規約に停止措置が無い限り回収は不可能です。関西の方ですね。

[687: 匿名さん]

使用料の滞納分も、次の所有者に承継されるように規約で定めておいて、次の所有者（競売なら、ほとんど不動産業者）にゴリ押しすれば、ほとんどの場合は払ってくれますよ。しつこく値切られますけど（笑）

地元の不動産業者に「あそこのマンションはうるさい」という噂が広まれば、最初からそれを見込んで入札額を決めるようになりますしね。

[688: 匿名さん]

>>687
それは、規約で定めても違法だと思うんだけど。。。
あとから利子付けて返金要求されても大丈夫？？

[689: 匿名さん]

>>688
返金要求するような相手なら、最初から支払わないから大丈夫です。

何百万～何千万の取引がかかっているので（利益も百万円単位）、10万20万程度の遅延損害金や使用料なら、スムーズに事を運ぶことを優先させるため、大抵は払いますよ。

それに、次の所有者が支払う事が当たり前になれば、その分安い金額で買えばいいだけの話です。
売却額が減った分を被るのは、一般の売買なら売り手ですし、競売なら、第一義的には債権者が被りますが、その分、残債が増えることになり、結局は元の所有者（滞納した本人）に行きつくので、理にかなっていると思います。
元の所有者が破産していれば、債権者に貸し手としての責任を取ってもらえばいいわけで。

そもそも管理費等の滞納が発生して、マンションを売っても支払えないのは、支払能力の無い人に担保価値以上の貸付をしたからです。その責任は、たまたま同じマンションを買った人達（＝管理組合）ではなく、貸し手にあると思いますが。

[690: 匿名さん]

＞次の所有者に承継されるように規約で定めておいて

ウソは止めましょう。法律以外は無効です。

[691: 新任理事長]

滞納者のマンション有料駐車場契約を解除にするときの貼り紙の内容は
管理費等未納の為 この場所の駐車場契約は解除となりました。無断駐車の場合は警察に通報をし、レッカー移動します。 この内容の貼り紙は問題ないですか？ 無断駐車をした場合には何かの制裁はできますか

[692: 匿名さん]

＞管理費等未納の為 この場所の駐車場契約は解除となりました。
＞無断駐車の場合は警察に通報をし、レッカー移動します。

仮に法定解除が管理規約の定められていても、
管理組合が勝手に他人の所有物を動かせば犯罪だぜ。

私有地の他人の車を警察がレッカー移動する法的根拠はどこにあるの？

[693: ×対応が非常に悪いフロント]

クルマの所有者の所在が確認出来る限り、一切触ってはいけませんよ
出来ることは、会計上滞納がこれ以上発生しないよう解約し、手紙を貼るか渡すくらいです

夜逃げしたとか、所在が確認出来なくなったら業者に依頼して処分できます
その場合一応写真は取っておきましょう（たいがい二束三文のスクラップで金になりません）

[694: ×対応が非常に悪いフロント]

滞納者が１割超えるとレッドゾーン　スラムへ一直線です
機能しない管理組合　計画修繕が滞る　住民間のトラブルなどなど
管理会社は契約期限の３ヶ月前に三行半を下して　撤収です
スラム化は加速します

そんなある日
なにやら強面の管理業者が管理してあげましょうと近寄ります
住民間のトラブルは力ずくで解決します　拍手喝采の住民
安心してナケナシの組合通帳を預けます
しばらくすると、その管理業者は多額の委託費を口座から引き出して
「さようなら」です　
しかもマンションにある居室はヘルスになったり　闇金の事務所になったり

マンションって怖いですねｗ　

[695: 匿名さん]

>>690

>>ウソは止めましょう。法律以外は無効です。

使用料の未納分が次の所有者に承継される旨の判例も出ていますので、全くのウソでも無いですよ（笑）

無効かどうかは裁判所が判断すればいいのですが、現実には、ほとんどの場合、裁判になる前に、自主的に払ってもらっています。

[696: 匿名さん]

管理費等には先取り特権がありますが、使用料についてはありません。
しかし、競売の場合裁判所の作成する書類に競落人が負担するものであることを
記載する上申書を提出すれば特定承継人からし払ってもらえるでしょう。

[697: 新任理事長]

滞納者の駐車場契約を至急解除しないとダメですね。内容証明郵便で管理費等の支払いがない場合は10月末日で契約解除を書面で送ってるんですが まったく無視して止めています。
強制移動できないんだったら、車の写真を撮って 掲示板に貼りだしたらマズイですかね？ また滞納者の知り合いの行政書士からクレームがくるかもしれないけど

[698: 匿名さん]

>>696
その辺りの事情は、このスレの638,639に出ているように、裁判所に上申書を出しても、物件明細に記載されるかどうかは裁判所次第です。

[699: 匿名さん]

>>695
特殊な事例でなく、一般的な話しでお願いします。

また競売などの場合の話しで進んでいますが、競売にならぬ滞納も多いはずです。
規約に前所有者の個人使用分の水道代などまで、次の購入者負担にするような規約を、どこに管理組合が導入してるんでしょう？

[700: 匿名さん]

>>699

競売ではない場合、売買代金清算時に、売り手が払ってくれるので、問題にはなりません。

>>規約に前所有者の個人使用分の水道代などまで、次の購入者負担にするような規約を、どこに管理組合が導入してるんでしょう？

BITなどで、競売物件を一通り見れば、そのような規約があるマンションはそこそこ存在します。正確な比率は分かりませんが。

[701: 匿名さん]

>>697
道路交通法の違反ではないのでレッカー移動まではしてくれないが、
私有地の無断使用なんで一応警察は動いてくれるよ。まぁ車の持ち主に連絡取るくらいだろうけど。

契約解除後の無断駐車については、そこの駐車料金（つまり今までと同じ駐車料金）は損害額として
取ることができる。また、十分な警告を行なった後であればレッカー移動や輪留め措置はできるよ
（もめるだろうけど）。

[702: 匿名さん]

>BITなどで、競売物件を一通り見れば、そのような規約があるマンションはそこそこ存在します。正確な比率は分かりませんが。

ウソはよしましょう。

[703: 匿名さん]

>>702

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000035314...

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000035149...

それぞれ、BIT（競売物件情報）の該当ページです。右下の「ダウンロード」で物件明細書をダウンロードできます。その中の「その他の事項」に、使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

このような記載はあるのは、大阪地裁管内だけなのかも知れませんが、そういった規約自体は他の地方のマンションにもあるのではないでしょうか

[704: 703]

>>使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

この2件は、使用料（水道料金・駐車場使用料）のみでした。すみません

[705: 新任理事長]

>>701
損害額を請求しても 払う人じゃないから 書面で送っても図々しく車を停めてるんですよ。 レッカー移動したら 車に傷がついたとか言いそうです。
貼り紙をするくらいしか
なさそうですね

[706: 匿名さん]

出掛けた時を見計らって違う車を入れてみればどうですか？

[707: 匿名さん]

>>706

腹いせに車を傷つけられてもつまらないので、カラーコーン等の方がいいですよ

[708: 匿名さん]

>>705
その張り紙の内容について書いたつもりなんだけど。
車の写真をとって見せしめ的な張り紙をしたいのかもしれないけど、
そんなことをやってもまた、滞納者の知り合いから連絡がくるだろうし、あんまり感情的になっても
変なところでもめる原因にしかならない。

[709: 匿名さん]

猫の首に誰が鈴を着ける類いの話をいい加減に止めたら。

[710: 匿名さん]

>>709
意味不明

[711: 匿名さん]

＞７０３

>それぞれ、BIT（競売物件情報）の該当ページです。右下の「ダウンロード」で物件明細書をダウンロードできます。
>その中の「その他の事項」に、使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

>このような記載はあるのは、大阪地裁管内だけなのかも知れませんが、そういった規約自体は他の地方のマンションにもあるのではないでしょうか

福岡在住の理事長です。

福岡の競売情報では、管理費等の滞納状況は、裁判所の管理会社への問い合わせ票に回答したものをそのまま
掲載しております。

私は過激な理事長なので、現在、使用細則にて承継者が前所有者の使用料、遅延損害金等清算しない限り
承継者とは水道供給および駐車場使用契約を締結しない旨とする（案）で総会を通そうと準備中です。

総会で承認されたら、管理会社にも裁判所の回答書に上記条項を記載するよう指導します。
売買業者も競売情報でそこまで記載してあれば、仕入れコストに含めるか、うちの物件避けるでしょうから・・

[712: 匿名さん]

残念ですね。特定継承人に対する債権は限定的なものですから、滞納者から回収する外ありません。

[713: 匿名さん]

>712
>残念ですね。特定継承人に対する債権は限定的なものですから、滞納者から回収する外ありません。

どう限定的なものか教えていただけないでしょうか？

[714: 匿名さん]

区分所有法第８条は、

区分所有者が共有部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権（第７条第１項前段）　
規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権（第７条第１項前段）
管理者がその職務を行うについて区分所有者に対して有する債権（第７条第１項後段）は、

債務者たる区分所有者の特定承継人（譲受人）に対しても行うことができると定めています。

[715: 匿名さん]

「前所有者が滞納した使用料を、特定承継人が引き継ぐ」という規約があるマンションを買った場合
その規約を承認したとみなされます。それが嫌なら、買わなければ済む話です。

[716: 匿名さん]

>>715
それが遵法ならっという話しをしているんだが・・・

[717: 匿名さん]

>前所有者が滞納した使用料

滞納者の水道料は入らないと言うことよ。

[718: 匿名さん]

>>716
それが違法だという判例はまだ出ていないと思いますが。
払わないといけないという判例でも、規約そのものの正当性には触れていなかったと記憶しています。
純粋にお金だけの問題なので、その規約の正当性を問う訴訟を、敢えて起こす人もいないでしょうし。

買い手からすれば、わざわざ揉める前提で買うよりも、その分値下げしてもらうか、他を探せばいいのですから。

[719: 福岡在住の理事長]

管理会社に確認したところ、

福岡県の地方裁判所では、競売情報で使用料、水道料の継承の有無をチェックするチェック欄があり

継承有りの場合は、継承有りの文言が記載された「管理規約」「使用細則」「水道供給規定」の写しを

裁判所に提出しなければならないそうです。

以上から類察すると前所有者の滞納管理費等、使用料、水道料及び遅延損害金はそのマンションの規約等

にどう記載されているかで、地方裁判所の競売部門は判断されていると思います。

当マンションでは昨年に管理規約改訂したんですが、管理規約の「管理費等」が

従来が、管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用庭、ルーフバルコニー使用料、水道使用料になって

いたんですが、管理会社案では、標準管理規約をベースに「管理費等」が管理費、修繕積立金の２項目

のみと変更されていました。　「駐車場使用料、専用庭、ルーフバルコニー使用料」の継承が無くなって

いましたので、「管理費等」は従来通りに戻しました。

管理費滞納住戸への対策としては、管理規約、使用細則等をきちんと整備することですね。

[720: 匿名さん]

任売の場合、水道代などは請求できるのでしょうか？

[721: 匿名さん]

長期滞納者が、滞納分を一括支払できないので、売却を検討していて、その中から支払うと言ってきました。
滞納分はは2年くらいです一度念書を書かせてからは支払うようになりました。
本当に売りに出しているか確認する方法ってありますでしょうか？
それと一定期間の滞納費があることを本人が不動産会社に話すのかどうかも知る由はないでしょうか？

本人には今のところどこの不動産会社に話してるのかは教えてもらえていません。

[722: 匿名さん]

>>721
>>本当に売りに出しているか確認する方法ってありますでしょうか？
これは意味が無いと思います。売りに出していようが、いまいが、実際に売買契約が成立するまでは、何もしていないのと同じことですから（強いて言えば、手付金が入金されたら少しは期待できるかも）

>>それと一定期間の滞納費があることを本人が不動産会社に話すのかどうかも知る由はないでしょうか？
本人が話さなくても、不動産屋が管理会社（自主管理なら管理組合）に問合せを入れます。
ただ、ある程度話が進んでから、滞納額を聞いてびっくり、などという事がないように、早めに伝えておくに越したことは無いですけど。（最悪、破談になる可能性もありますしね）

[723: 匿名さん]

＞長期滞納者が、滞納分を一括支払できないので、売却を検討していて、その中から支払うと言ってきました。 滞納分はは2年くらいです一度念書を書かせてからは支払うようになりました。

念書を履行出来なくなったので、別の念書を用意して下さいと言ってるのが分からないの？
念書はこれが付き物です。良い勉強になったですね。

[724: 匿名さん]

↑まともなこと言えないの？

[725: 匿名さん]

念書は単なる確認書であって法的には何の意味もありません。

[726: 匿名さん]

＞念書は単なる確認書であって法的には何の意味もありません。
へ？
ある時点での意思の確認の「証拠」としても使えないってこと？

[727: 匿名さん]

もちろん裁判までする気であれば、証拠としての価値が多少ある程度でしょう。
素人には多少の心理的効果はあるでしょうが、法を多少知っている者であれば、内容次第では念書は紙切れ同然です。

[728: 匿名さん]

そう言えば、滞納対策に念書なんてのは無いね。これって理事長の善管注意義務違反だね。

[729: 匿名さん]

とりあえず時効の中断にはなりますよね。
内容によっては裁判の提出資料にはなりませんか？

[730: 匿名さん]

利口な理事長は、念書でその場凌ぎは致しません。情けが仇になる訳です。

[731: 匿名さん]

念書で時効の一時的な中断は可能ですが、法的な手段をとらないと時効が成立します。
中断事由としての請求は、裁判上の請求である必要があります。
念書の場合、催告の一種として扱われると思いますので、６ヶ月以内に他の法的な手段を講じないと
時効になりますよ。
滞納金は定額給付債権になりますので、時効は５年です。

[732: 匿名-さん]

>>731 さん

債務の承認を内容とする念書であれば、時効は中断します。

[733: 匿名さん]

>>732さん
中断事由には、請求、差し押さえ・仮処分、承認があります。
承認とは時効の利益を受ける者が、権利者の権利を認める行為をいいます。
具体的には、債務者が「必ず返します」とか債務者が債務の一部を支払ったりする場合をいいます。
しかし、それだけで永久に時効が成立するわけではないと思います。
単なる時効の中断に過ぎないと思いますので、やはり請求（法的な）が必要かと思われます。

[734: 匿名-さん]

>>733 さん

「裁判上の請求」も「承認」と同様に時効が「中断」するだけです。

[735: 匿名さん]

>>734さん
催告はその後６ヶ月以内に他のより強力な中断事由によって補強しておかないと、中断の効力がなくなります。
滞納金は定額給付債権で時効期間は５年です。このような短期消滅時効にかかる債権も、その債権に関する判決などにより権利が確定した場合は、消滅時効が１０年に延長されます。

[736: 匿名さん]

あの・・・深い法律談義も結構ですが・・・

念書は、承認の証左と見なされ、時効はそこから５年ということでよろしいでしょうか？

[737: 匿名-さん]

>>735 さん

債務者が、債務の承認を内容とする念書を提出するということは、
時効中断事由の「承認」に該当します。

[738: 匿名さん]

承認は５年が消滅時効期間です。
但し、文書でなく口答だけだと法的には有効ですが証拠としては弱いので念書として取っておくことが必要でしょう。当然内容は相手の承認があることが必要です。

[739: 721]

>>731他さん

721です。
この長期滞納者に対し、一度、支払督促を簡易裁判所に提出したのですが、管理会社が駐車料金をしっかり申告せず保留のまま、取り下げとなりました。
取り下げた理由は、滞納者が念書を交した為。
しかし、念書に書いた期日に支払わず、>>721に至った訳です。

実はその時もこちらで相談させていただきましたが、ここでもう一度ビシッと念書を取り付けたいと思っています。
どうか御指南お願いいたします。

[740: 匿名さん]

相変わらずの念書でその場凌ぎですか。次の理事長に申し送る事しか考えていない典型ですね。
次の理事長が苦労するだけですね。

[741: 匿名さん]

>>740
個々のマンションの気風や詳しい事情はわからんのだから、誹謗だけなら投稿せずに別の紙に書いて身近なところに貼っておけば？

[742: 721]

>>740
とりあえず任売で支払うと言ってるので、それを信じつつ、何かしら有効な書名を残したいな、と思っています。


任売でも期日を設けるべきでしょうか？
売れないから。といつまでもそのままの訳にもいきませんし…

[743: 匿名さん]

>>739
一度交わした念書の内容を履行しなかった区分所有者ですから、二度目も同じ結果だと思います。
仏じゃないのですから、一度破ったのであれば次は法的な手段によって回収するしかないでしょう。

[744: 匿名さん]

↑　が正常な考え方です。念書は一枚で済まないことは周知の事実。理事長も滞納者も目の前の物を除く事ではどっちもどっちだが、これでは滞納者が優位にある現実を直視すべきだ。

[745: 721]

すると、前にも出たかもしれませんが、任売ではなく競売にするのでしょうか？
本人が任売で売れたら払うと言ってるのに、少額訴訟などで差し押さえとかできるのでしょうか？

[746: 匿名さん]

競売開始決定から６ヶ月以内であれば、競売価格が決定される前の任意売却は可能です。
しかし、競売手続きはされているのでしょうか？。定額給付債権の先取り特権より、先順位の抵当権がついているでしょうから裁判所の作成する書類に、滞納管理費等の欄がありますのでそれに競落人が負担するものであることを記載しておかねばなりません。そうすれば時効中断の効果もあります。そして、配当要求の書式・資料は該当裁判所で確認しておく必要があります。要は特定承継人に支払ってもらう準備をしておく必要があるのです。

競売にかけられた物権は裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにも拘わらず物件明細書に滞納額の
記載がない場合があります。
このときは、裁判所競売係りへ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人とのトラブルを避けることが大切です。念書は単なる確認書に過ぎないので、別の法的手続きが必要です。

競売にかけられている物権に対して、少額訴訟等はできません。
しかし、この滞納者の物件はほんとに競売なり任買にかけられているんですか？調べてみる必要がありますね。

[747: 721]

>>746さん

いえ、まだ競売に至っていません。
支払督促を取り下げした状態です。
そして滞納者が売却し滞納費を払う、と言ってる状態なんです。

皆さんのご意見で、念書だけでは不充分との事であり、速やかに法的手続きをと助言をいただきましたが、それでよいのか…そのためにはどうすすめるべきかお教えいただければと思います。

[748: 匿名さん]

支払督促、又は少額訴訟の手続きをすべきです。
銀行ローンとかは支払っていると思います。もし銀行ローンの支払が滞ったらすぐ競売になりますので。
たぶん今のままではいつまでたっても、競売・任買はおこなわれないでしょう。
兎に角すぐ少額訴訟等の手続きに入るべきです。手続きは簡単です。弁護士の必要もありません。

[749: 721]

>>748さん

その場合、本人の気持ちを逆撫でしないでしょうか？
法的に『任意売却を検討している長期滞納者に対し、少額訴訟をおこすのは有効である』のであれば、致しますが、いずれにしても売れなければ払えないわけですよね

自分としては、少しでも高く売れて早く回収したいところです。

任売で、管理組合が進捗状況が確認できればいいのですが、プライバシー保護かなんかで教えてもらえないです。
不動産会社から、問い合わせとかありますでしょうか？

[750: 匿名さん]

６０万以上なら支払督促の手続きが必要です。
支払督促の手続き
①まず簡易裁判所の裁判所書記官へ支払督促の申立てをします。詳細は書記官が詳しく教えてくれます。
②書記官から支払督促の送達がされます。
③債務者に到達後、２週間以内に督促異議の申立てがなければ
④債権者から仮執行の宣言付き支払督促の申立てをします。
⑤書記官が債務者に仮執行付き支払い督促を送達します。
⑥ここで強制執行の申立てをします。
⑦債務者から異議の申立てがなければ確定判決と同一の効力が発生してきます。
ただ、区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を
目的としているものです。
先取り特権での競売は費用もかかりますので、できることなら少額訴訟でやられたらどうですか。６０万を超過
していれば何回かに分けてやればいいですよ。
費用は訴額の１％で済みますので。例えば６０万であれば６千円です。
１００万の滞納金があれば、最初に６０万でやり、次に４０万の少額訴訟をおこなえばいいのです。
裁判所の支払命令が出て、それでも支払わない時はそれからの方法があります。まずは少額訴訟で頑張ってみてください。勿論弁護士は不要です。

[751: 匿名さん]

任買は本人が勝手に販売して債務を支払うのではないですよ。それだったら、単なる売却じゃないですか。
競売が絡んでいるのですよ。売れなければ競売ですよ。
検討段階というのがおかしいですよ。検討の余地なしの状況じゃないんですか。
銀行とかの抵当権がついているはずですので勝手には売却できませんよ。
なんかだまされているようにしか思えませんけどね。
少額訴訟に踏み切るべきですね。

[752: 匿名さん]

いや、やり方はわかるんですが、やるべきか!?で悩んでます。

[753: 匿名さん]

やらなければ払う意思がないので、絶対払うことはないでしょうね。
念書も承認も必要ないですよ。
滞納を何ヶ月したら、少額訴訟をすると規約に謳うべきだな。そして実行あるのみ。
甘やかしていいことはないよ、組合のためにもその本人にとっても。

[754: 匿名さん]

>滞納を何ヶ月したら、少額訴訟をすると規約に謳うべきだな。そして実行あるのみ。 甘やかしていいことはないよ、組合のためにもその本人にとっても。

規約に無関係で、この様な悪質な滞納者には訴訟以外に対策はないと、理事長が確信して理事会なり、総会なりで決議すべきです。

[755: 匿名さん]

やるべきかで悩んでいる段階じゃないでしょう。
当然行動に移していなければならないでしょう。
責任を問われることになりますよ。理事長が損害賠償をすることになりますよ。組合のお金ではなく、個人のお金で

[756: 721]

訴訟に移行する場合、理事会の決議を取らなくてはならないと思います。
その際に、他の理事の賛同を得るには、本人の任売を待つより訴訟→競売の方が早くて間違いない。と説明してよいのでしょうか？

[757: 匿名さん]

>>756
競売は難しいですよ。費用もかかるし。
それより少額訴訟でいいじゃないですか、それでやってみてはどうですか。
任買はその本人はやっていないでしょう。

[758: 匿名さん]

任売してないよ、その男。
いい加減だね、口車にのってはだめだよ。

[759: 匿名さん]

＞その際に、他の理事の賛同を得るには、本人の任売を待つより訴訟→競売の方が早くて間違いない。と説明してよいのでしょうか？

滞納者の念書、言い訳は無視して、理事長主体の滞納者に対する対応処置として推進することに意義がある。

[760: 匿名さん]

↑意義がある、ってやったかやらないかよりも、どうやったら確実に回収できるかとか、滞納者を増やさないようにするかを質問してるんじゃないの？

[761: 匿名さん]

任売は、どっちかっていうと債権者の都合で進まないケースが多いしね。
横から見ていて、「売っておけばいいのに」と思うこともよくあるよ。
結果的に競売になって、更に値下がりしたりとかね。

ところで、こんな方法を考えたんだけど、似たような事をやった人いない？

まず、少額訴訟か通常の民事訴訟で債務名義を取る（支払督促は不可）
↓
財産開示請求（支払督促だと、これができない）
↓
何か出てくれば、それを差し押さえればいいけど、多分出てこない
↓
破産申立
↓
やっと財産全てが出てくる。
↓
あれば差し押さえ（給与なども）
↓
無ければ破産宣告が出るかも（出なければ、59条競売に移行。恐らく、この時点で、「競売以外に管理費等を回収する方法が無い」という要件を満たせるはず）
↓
住戸は破産財団の管理下へ。ここで、破産財団が競売にかける場合もある。そうなれば落札者（次の所有者）に請求
↓
オーバーローンの場合、破産財団が放棄するので、抵当権がついたまま、所有者の手に戻る
↓
そのうち、抵当権者が競売にかける（かなりの期間、放っておくケースもある）
↓
落札者（次の所有者）に請求

問題は、破産申立の予納金が結構高いこと。でも、先に59条競売をするよりは安いし、確実性もあるのでは？と思うんだけど。

[762: 匿名さん]

今時の滞納者はその場凌ぎしか能がないので、訴訟で締め付けると、恥の感覚がないので簡単に自己破産するから、継承者に期待するのが現実的だよ。