管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[663: 匿名さん]

>>661
ポスト投函では、賃貸居住者にも知れますね。

掲示板の構造にもよるのかもしれません。
オートロック物件なら、基本的に掲示板見るのは組合員及び居住者です。
配布と掲示の違いは、コピー代・紙代・配布作業・郵送料が省けます。規模に比例して無視できませんよ。

[664: 新任理事長]

違法ではないという結論ありがとうございました。 なんで40か月も滞納して 何もしなかったの？って管理会社に聞いたら 歴代理事長は こういう物騒な世の中だから 人に恨まれたら大変という事で 何もしてこなかったそうです。
それなら私が泥をかぶりますという事で理事長を引き受けました。そこで取立ての方法としては 不動産競売で所有権を移転する。
動産の競売。 給料差し押さえ。その他の方法はあるのでしょうか？

[665: 新任理事長]

この滞納者は本当にお金が無いらしく 自家用車もボロボロで 仕事もしているのか不明であり 支払い督促を申し立てましたと説明しても 開き直ってる状態で、どうすれば回収できるのかわかりません。破産を待つしか方法がないのでしょうか

[666: 匿名さん]

行政書士に相談…てのがなんかカバチタレですが…
(行政書士さんを馬 鹿にしてるわけでなく)

ローンの支払はまだ残ってそうですか？
借金もあると競売かかっても回収の目処が厳しそうですね…

念書を書いてもらってはいかがですか？
払う意思がある、ないにかかわらず、現在の滞納額を確認してもらう意味で。
(裁判での資料にもなりますし)

[667: 匿名さん]

もう、この欄で他の人から無料でコンサルタントを受けるのは無理があるようです。

一度、マンション管理士に相談したらいいのでは？
一人で悩んでいても、いつまでも解決しないと思いますよ。

[668: 新任理事長]

>>666
マンションは築4年です。
登記簿謄本は確認していませんが まだ築年数があまり経過していない為、たっぷりローンが残っていると考えられます。 この滞納者は勤めていた会社をリストラされたらしく 管理費と修繕積立金を合わせて月15000円位なんですが 妻が働くまで1年位猶予してほしい。お金が無いので10000円しか払えないから どいしようもないとの主張でまったく話にならない状態です。

[669: 元理事]

>>668
滞納額が大きくなる前に手を打つべきだったと思いますね．．．後の祭りだけどね。

今急ぐべきなのは、やはり「時効」への対処と債権として法的処置、
そして忘れるべきではないのが、この大きな滞納案件があることの周知と多少お金がかかる回収手続きについて組合の承認でしょう。

あとの事務手続きは、管理会社の回収部門と法律部門を多用して、あくまで冷静に淡々と指示することです。

15000円 × 40ヶ月 =600万、既にご本人でもどうしようもない状況でしょうし先送りするほどに額が増えるだけです。

[670: 669]

失礼。60万ですね。

[671: 匿名さん]

相手がある時払いしかするつもりがないと主張するなら、それも含めて文章化し相手の捺印をもらって着実に証拠集めしたらどうですか？
相手の破産が先か競売請求を積極的に起こすかは管理組合次第だと思いますが。

[672: 匿名さん]

このご時勢、苦しい居住者が多いのは事実。
「40ヶ月滞納してる人もいるんだから・・・」
が始まったら、面倒ですよ。

[673: 新任理事長]

滞納者は40か月も言い訳をしながら逃げまわっていたし、話し合いにもならないため 最終的には競売しか方法がないと思います。
管理費滞納による競売は
総会とかの手続きをきちんとすれば 裁判所は簡単に認めるのでしょうか？ それと競売を申請するための予納金は 落札者が現れた場合はもどってくるのでしょうか？ 落札者がいなかった場合はどうなんでしょうか

[674: 匿名さん]

>>673
管理組合による管理費滞納のための競売請求が認められなかった例
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=188

まとめにある通り、それ以外には方法がないという場合にしか認められないので、
管理組合がありとあらゆる手段を尽くしたということを裁判で立証できるように
証拠を残すことが必要。

[675: 匿名さん]

３ヶ月滞納でも法的処置を取らぬ組合は、競売の必要条件を満たすことも出来ない。

[676: 新任理事長]

>>675
競売にするための裁判所が認める必要条件をすべて教えてもらえませんか？

[677: 新任理事長]

電話での督促
内容証明郵便発送
面談での督促
支払い督促申し立て
これらはやりましたが、
他には何が必要なんですか？

[678: 新任理事長]

>>675>>674区分所有法59条競売申し立ての判例がでていましたので 理解できました。ありがとうございました。

[679: 匿名さん]

この裁判例によれば、５９条の競売はかなりハードルが高くなりましたね。

オーバーローンの場合は、通常の競売もできないので、競売による債権回収はほぼ不可能かと。

給与を差し押さえることもなかなか難しいでしょうから、実効性のある回収方法はないに等しいですね。

[680: 新任理事長]

>>679
この判例では、滞納者が和解する態度さえ見せれば払えなくても管理組合は我慢しなさいって不公平な判決ですね。
お手上げです

[681: 匿名さん]

>>679 >>680
59条による競売は、配当金による弁済を目的としたものではなく、
所有権の変更を狙ったもの。滞納者がそのマンションを持っていること自体が害悪ってことを
認めさせるのだから、ハードルは元々かなり高い。

裁判所は、相手に支払の意思があって和解が出来そうな場合には基本的に和解を勧めるよ。
和解の中で、返済計画について双方の合意文書を作って･･･という流れになるけど、
その和解通りに行くかどうかはまた別の話。

>>674の話だと、相手側がお金が入るので分割であれば支払ってもいいと言い出したところを
管理組合側が突っぱねたので判決では不利になってしまっている。あと先取特権の利用可否について
管理組合側が十分な調査をしていないことですかね。

>>677の話の中では、面談での督促の中で分割とか今後の支払について見込みがあったのかどうか
とか、先取特権が本当に利用できないのか？を調べることになるんじゃないかな。

[682: 匿名さん]

区分所有法５９条の競売は抵当権があっても可能で、「競売で抵当権は消滅する」との画期的決定をした。
　東京高裁では、平成１６年５月２０日、「区分所有法５９条に基づく競売は区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、競売して抵当権者に優先弁済すれば剰余を生ずる見込みがない場合でも、競売を行うことができる」との決定をくだしました。

[683: 新任理事長]

>>681
677の話で 滞納者との面談で 管理費と修繕積立金の合計が15000円で
10000円ずつ払うから、しばらく待ってくれとの返事。それじゃ払ってないのと一緒じゃないと言ったら
20000円これ以上は金が無いから払えんと言われたので 全額弁済まで何年かかるかわからない為、話し合いは決裂しました

[684: 新任理事長]

滞納額は 元本55万円 遅延損害金15万円 合計70万です

[685: ×対応が非常に悪いフロント]

先取特権があるから、その滞納者が他の債務不履行で
競売にかけられて追い出されるのを待つのが
経費もかからないし得策です
その間は水道料や専用使用料は取りっぱぐれが無い
よう現金で徴収しておきましょう

[686: 匿名さん]

＞その間は水道料や専用使用料は取りっぱぐれが無いよう現金で徴収しておきましょう

水道料は水道局同様に、規約に停止措置が無い限り回収は不可能です。関西の方ですね。

[687: 匿名さん]

使用料の滞納分も、次の所有者に承継されるように規約で定めておいて、次の所有者（競売なら、ほとんど不動産業者）にゴリ押しすれば、ほとんどの場合は払ってくれますよ。しつこく値切られますけど（笑）

地元の不動産業者に「あそこのマンションはうるさい」という噂が広まれば、最初からそれを見込んで入札額を決めるようになりますしね。

[688: 匿名さん]

>>687
それは、規約で定めても違法だと思うんだけど。。。
あとから利子付けて返金要求されても大丈夫？？

[689: 匿名さん]

>>688
返金要求するような相手なら、最初から支払わないから大丈夫です。

何百万～何千万の取引がかかっているので（利益も百万円単位）、10万20万程度の遅延損害金や使用料なら、スムーズに事を運ぶことを優先させるため、大抵は払いますよ。

それに、次の所有者が支払う事が当たり前になれば、その分安い金額で買えばいいだけの話です。
売却額が減った分を被るのは、一般の売買なら売り手ですし、競売なら、第一義的には債権者が被りますが、その分、残債が増えることになり、結局は元の所有者（滞納した本人）に行きつくので、理にかなっていると思います。
元の所有者が破産していれば、債権者に貸し手としての責任を取ってもらえばいいわけで。

そもそも管理費等の滞納が発生して、マンションを売っても支払えないのは、支払能力の無い人に担保価値以上の貸付をしたからです。その責任は、たまたま同じマンションを買った人達（＝管理組合）ではなく、貸し手にあると思いますが。

[690: 匿名さん]

＞次の所有者に承継されるように規約で定めておいて

ウソは止めましょう。法律以外は無効です。

[691: 新任理事長]

滞納者のマンション有料駐車場契約を解除にするときの貼り紙の内容は
管理費等未納の為 この場所の駐車場契約は解除となりました。無断駐車の場合は警察に通報をし、レッカー移動します。 この内容の貼り紙は問題ないですか？ 無断駐車をした場合には何かの制裁はできますか

[692: 匿名さん]

＞管理費等未納の為 この場所の駐車場契約は解除となりました。
＞無断駐車の場合は警察に通報をし、レッカー移動します。

仮に法定解除が管理規約の定められていても、
管理組合が勝手に他人の所有物を動かせば犯罪だぜ。

私有地の他人の車を警察がレッカー移動する法的根拠はどこにあるの？

[693: ×対応が非常に悪いフロント]

クルマの所有者の所在が確認出来る限り、一切触ってはいけませんよ
出来ることは、会計上滞納がこれ以上発生しないよう解約し、手紙を貼るか渡すくらいです

夜逃げしたとか、所在が確認出来なくなったら業者に依頼して処分できます
その場合一応写真は取っておきましょう（たいがい二束三文のスクラップで金になりません）

[694: ×対応が非常に悪いフロント]

滞納者が１割超えるとレッドゾーン　スラムへ一直線です
機能しない管理組合　計画修繕が滞る　住民間のトラブルなどなど
管理会社は契約期限の３ヶ月前に三行半を下して　撤収です
スラム化は加速します

そんなある日
なにやら強面の管理業者が管理してあげましょうと近寄ります
住民間のトラブルは力ずくで解決します　拍手喝采の住民
安心してナケナシの組合通帳を預けます
しばらくすると、その管理業者は多額の委託費を口座から引き出して
「さようなら」です　
しかもマンションにある居室はヘルスになったり　闇金の事務所になったり

マンションって怖いですねｗ　

[695: 匿名さん]

>>690

>>ウソは止めましょう。法律以外は無効です。

使用料の未納分が次の所有者に承継される旨の判例も出ていますので、全くのウソでも無いですよ（笑）

無効かどうかは裁判所が判断すればいいのですが、現実には、ほとんどの場合、裁判になる前に、自主的に払ってもらっています。

[696: 匿名さん]

管理費等には先取り特権がありますが、使用料についてはありません。
しかし、競売の場合裁判所の作成する書類に競落人が負担するものであることを
記載する上申書を提出すれば特定承継人からし払ってもらえるでしょう。

[697: 新任理事長]

滞納者の駐車場契約を至急解除しないとダメですね。内容証明郵便で管理費等の支払いがない場合は10月末日で契約解除を書面で送ってるんですが まったく無視して止めています。
強制移動できないんだったら、車の写真を撮って 掲示板に貼りだしたらマズイですかね？ また滞納者の知り合いの行政書士からクレームがくるかもしれないけど

[698: 匿名さん]

>>696
その辺りの事情は、このスレの638,639に出ているように、裁判所に上申書を出しても、物件明細に記載されるかどうかは裁判所次第です。

[699: 匿名さん]

>>695
特殊な事例でなく、一般的な話しでお願いします。

また競売などの場合の話しで進んでいますが、競売にならぬ滞納も多いはずです。
規約に前所有者の個人使用分の水道代などまで、次の購入者負担にするような規約を、どこに管理組合が導入してるんでしょう？

[700: 匿名さん]

>>699

競売ではない場合、売買代金清算時に、売り手が払ってくれるので、問題にはなりません。

>>規約に前所有者の個人使用分の水道代などまで、次の購入者負担にするような規約を、どこに管理組合が導入してるんでしょう？

BITなどで、競売物件を一通り見れば、そのような規約があるマンションはそこそこ存在します。正確な比率は分かりませんが。

[701: 匿名さん]

>>697
道路交通法の違反ではないのでレッカー移動まではしてくれないが、
私有地の無断使用なんで一応警察は動いてくれるよ。まぁ車の持ち主に連絡取るくらいだろうけど。

契約解除後の無断駐車については、そこの駐車料金（つまり今までと同じ駐車料金）は損害額として
取ることができる。また、十分な警告を行なった後であればレッカー移動や輪留め措置はできるよ
（もめるだろうけど）。

[702: 匿名さん]

>BITなどで、競売物件を一通り見れば、そのような規約があるマンションはそこそこ存在します。正確な比率は分かりませんが。

ウソはよしましょう。

[703: 匿名さん]

>>702

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000035314...

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000035149...

それぞれ、BIT（競売物件情報）の該当ページです。右下の「ダウンロード」で物件明細書をダウンロードできます。その中の「その他の事項」に、使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

このような記載はあるのは、大阪地裁管内だけなのかも知れませんが、そういった規約自体は他の地方のマンションにもあるのではないでしょうか

[704: 703]

>>使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

この2件は、使用料（水道料金・駐車場使用料）のみでした。すみません

[705: 新任理事長]

>>701
損害額を請求しても 払う人じゃないから 書面で送っても図々しく車を停めてるんですよ。 レッカー移動したら 車に傷がついたとか言いそうです。
貼り紙をするくらいしか
なさそうですね

[706: 匿名さん]

出掛けた時を見計らって違う車を入れてみればどうですか？

[707: 匿名さん]

>>706

腹いせに車を傷つけられてもつまらないので、カラーコーン等の方がいいですよ

[708: 匿名さん]

>>705
その張り紙の内容について書いたつもりなんだけど。
車の写真をとって見せしめ的な張り紙をしたいのかもしれないけど、
そんなことをやってもまた、滞納者の知り合いから連絡がくるだろうし、あんまり感情的になっても
変なところでもめる原因にしかならない。

[709: 匿名さん]

猫の首に誰が鈴を着ける類いの話をいい加減に止めたら。

[710: 匿名さん]

>>709
意味不明

[711: 匿名さん]

＞７０３

>それぞれ、BIT（競売物件情報）の該当ページです。右下の「ダウンロード」で物件明細書をダウンロードできます。
>その中の「その他の事項」に、使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

>このような記載はあるのは、大阪地裁管内だけなのかも知れませんが、そういった規約自体は他の地方のマンションにもあるのではないでしょうか

福岡在住の理事長です。

福岡の競売情報では、管理費等の滞納状況は、裁判所の管理会社への問い合わせ票に回答したものをそのまま
掲載しております。

私は過激な理事長なので、現在、使用細則にて承継者が前所有者の使用料、遅延損害金等清算しない限り
承継者とは水道供給および駐車場使用契約を締結しない旨とする（案）で総会を通そうと準備中です。

総会で承認されたら、管理会社にも裁判所の回答書に上記条項を記載するよう指導します。
売買業者も競売情報でそこまで記載してあれば、仕入れコストに含めるか、うちの物件避けるでしょうから・・

[712: 匿名さん]

残念ですね。特定継承人に対する債権は限定的なものですから、滞納者から回収する外ありません。