管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[623: 匿名さん]

規約
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる 。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。
（先取特権）
区分法
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）
第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

[624: 匿名さん]

>623
ご苦労さん。
だから、６２２でいいということでしょう。

[625: 匿名さん]

620さん
裁判所に上申書を出しても、現況調査報告書の物件明細には、遅延損害金は記載してくれないですよ。
地域差はあるかも知れませんが。鑑定士の鑑定額からも、引いてもらえないですし（管理費・積立金は引かれます）

「関係人の陳述」の欄に、そういった規約があることは書いてもらえますが、物件明細の滞納額には含めてもらえないです。

[626: 匿名さん]

620です。
あなたの仰る通り、滞納金には先取り特権がありますが、遅延損害金は違うので
物件明細書には記載されません。

競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の７０％。但し低めの評価額がしてあります。
ただ、任買の方が競売より高く売れます。

[627: 匿名さん]

＞裁判所に上申書を出しても、現況調査報告書の物件明細には、遅延損害金は記載してくれないですよ。

管理規約を添付しなければ当然です。

[628: 匿名さん]

>ただ、任買の方が競売より高く売れます。
任売業者お疲れさまです。
みなさんは、お住まいの地域の売却価格を見て自己判断して下さい。

[629: 匿名さん]

別に任買業者じゃないんだけどね。
ただ落札してから、明け渡しまで時間がかかるので、そこまで含めた契約のできる任買の方が
メリットあるとおもってね。それに競売より高いのが一般的だからね。

[630: 625]

>>627
もちろん、管理規約を添付しましたし、トラブルの実例を執行官に伝えても、結果は同じでしたよ。
きっちり取り立てをしていれば、地元の業者には話が広まるので、その分を見込んだ額で入札してきますけど。
訴訟になって、最高裁の判決が出れば、執行官の考え方も変わるのかもしれないけど、そこまで付き合ってくれる業者は居ませんし。

[631: 匿名さん]

遅延損害金は遅延した本人から取れ。って言われましたよ。

[632: 匿名さん]

当然です。遅延損害金に先取り特権はありませんので。

[633: 匿名さん]

>>632
規約に基づく遅延損害金には、先取り特権があります。

[634: 匿名さん]

>633
先取り特権があれば、滞納金と一緒に取れる筈ですがね。
何故裁判官は、上申書に記入を認めないのですか？
法的根拠はあるんですか？

[635: 匿名さん]

先取り特権はあるが、特定継承人へは引き継がれないって事じゃないの？

[636: 匿名さん]

>>634
>>635

下記のURLが参考になると思います。

http://www.bes.co.jp/marubeni_qa/504.html
http://www.mankan.or.jp/12_member/p09_07.html

[637: 匿名さん]

>636さん　>634です。
参考になりました。ありがとうございました。

[638: 匿名さん]

今日、首都圏にある地裁の競売係に確認しました。

物件明細書には管理組合が提出する「回答書」が提出されていれば

滞納額はもちろん遅延損害金の額も記載されるケースが６～７割だそうです。

ただし、後の３～４割は単に「管理費滞納あり」とか「遅延損害金あり」とかもある

ようです。

今度、別の地裁競売係にも確認してみたいと思います。

[639: 625,630]

地域差が結構あるみたいですね。（当方大阪です）
BITで調べたところ、東京では、遅延損害金も物件明細に記載されるみたいですね。
また、鑑定書の書き方も違っていますし、いい勉強になりました。

３～４件ずつ見比べると、次のような違いがありました。

遅延損害金や使用料
東京・・・物件明細に記載される。
大阪・・・物件明細には記載されない。

「その他の事項」や「関係人の陳述」
東京・・・「その他の事項」は無い場合がほとんどで、「執行官の意見」がある。「関係人の陳述」は主に占有者の陳述
大阪・・・「執行官の意見」は無い。「その他の事項」に、遅延損害金や使用料の記載がされる。「・・・は特定承継人に請求できる旨の規約がある」などもここに記載。「関係人の陳述」にも、規約関係の記載がある場合がある。

鑑定書の、滞納額の控除方法
東京・・・滞納額を考慮し○○％を掛ける、という形で控除
大阪・・・滞納額をそのまま差し引く

全国どこでも同じだと思い込んでいたものですから、そりゃ話がかみ合わないはずです（笑）

[640: 匿名さん]

滞納管理費を、手集金してはいけない。と管理会社に言われましたが、そうなんでしょうか？

[641: 匿名さん]

振込みだと銀行に第３者が証明できる。客観的証拠が残ります。
手渡しだと領収証の偽造などや狂言など渡した渡してないなどが起こることがあります

[642: 匿名さん]

振込みだと銀行に第３者が証明できる。客観的証拠が残ります。
手渡しだと領収証の偽造などや狂言など渡した渡してないなどが起こることがあります

[643: 匿名さん]

管理費を滞納し、柔らかく請求すると｢ないものはない。払えなかったら仕方ないだろう！｣と逆ギレし、『仕方ないとは、裁判になっても仕方ない。ということですか？』と尋ねると、｢そんな乱暴な話しはするな！｣と弱気ながらも威圧してきました。

いい加減どうしたらいいですか？

[644: 匿名さん]

>>643
切迫してる人に
＞仕方ないとは、裁判になっても仕方ない。ということですか？
これは確かに余計な刺激を与えただけでしょうね。

＞いい加減どうしたらいいですか？
淡々と粛々と書面を残しながら事務手続きを進めるだけでしょう。

[645: 匿名さん]

管理組合の理事長には任期があります。
３ヶ月以上滞納したら支払督促を含む訴訟による督促をして、回収に力を注ぐより、永続的な記録を残し、時効を予防することです。回収はこの過程の結果です。

[646: 匿名さん]

またお前かよ。

[647: 匿名]

内容わからんけど管理費全く払えないならローン払えなくて飛ぶだけでしょ
次の所有者に請求できないものだけ回収すれば？

裁判したところで払えんなら払えん

[648: 匿名さん]

払えない人には、退去して頂くために競売があるのです。人より物の考え方が区分所有法なのです。

[649: 匿名さん]

任意売却だろうが競売だろうがなんでもいいでしょ
どっちが回収早いかでいいんじゃない？

[650: 匿名さん]

>>643
＞『仕方ないとは、裁判になっても仕方ない。ということですか？』と尋ねると、
それで良いと思います。実際、払ってもらえないなら法的手段に出るしかないのですから。
粛々と内容証明で督促。それでダメなら法的手段（支払督促、少額訴訟等）です。
それが理事長の務めです。

>>647
＞内容わからんけど管理費全く払えないならローン払えなくて飛ぶだけでしょ
管理費は滞納してもローンは払っているというケースは多いです。
ローンも返済が滞るようなら抵当権者が任売してくれるでしょうから、それはそれで結構なことです。

[651: 匿名さん]

マンションを管理していく上で、肝心なことは他の組合員の拠出費用にすがるような人は、マンションから排除する方向で対処することです。この判断は３ヶ月間以上の滞納者は修復不能で、マンションへの居住不適格者とすることです。

[652: 643]

まさに>>650さんのおっしゃるように、管理費・駐車料金のみ踏み倒してるようです。
しかもペットをトリマーに頼んでるようで、本当に｢金がなくて仕方ない｣ようには見えません。

実は簡易裁判所に支払督促を進めてましたが、管理会社が金額をモタモタして提示せず、そのうちに滞納者と話ができて一度は念書を書いてもらいましたが、滞納分、その後の管理費も入金せずしばらく後、>>643の内容になりました。

[653: 匿名さん]

念書は、単なる確認書に過ぎません。
もう支払い督促をおこすしかありませんね。兎に角競売までいくいかないは別にして、手続きを
進めるべきです。

[654: 匿名さん]

手続きを進めるという意見に賛成。
念書は確認書にすぎないけど、取れる状況なら取った方がいい。
支払い督促であっても、債務者側に支払いの意志がないと、分割だの期限を伸ばすだの後から変な条件交渉になる。

[655: 新任理事長]

マンション掲示板に 滞納者の部屋番号と滞納月数を貼りだすのは 違法なんでしょうか？

[656: 新任理事長]

この滞納者は管理費を40か月も滞納をしてます。内容証明郵便を送っても無視
電話で督促をしても 子供が小さくて奥様が働きに行けないから1年位待ってくれとか 話し合いにならなかったので 理事会で支払い督促申し立てと 部屋番号と滞納月数を掲示板に貼りだすと決議して貼りだしたんですが 滞納者から ふざけるな 子供がイジメられるだろ 剥がせの一点張りで 無視してたら 滞納者の知り合いの行政書士から電話があり 配慮がたりないとか言われましたので 法律違反なのか疑問で投稿しました。

[657: 元理事]

>>655
違法性はないと思いますけど、民事になると難癖つけられますね。
ちゃんと規約か細則、又は慣例として以前から行われていれば全く問題ないと思います。

[658: 匿名さん]

来訪者が見るので、掲示板はマズいですよ。
各戸に配布したり、議案書に載せる方がマシです。

[659: 657]

>>658
どうマズイと？？

心情的に抵抗あるのは理解できますが、滞納40ヶ月でしょ？
本来なら法的な処置をしておくべき事例だと思います。
理事会としては組合員へ重大な事例として早めに公開しておくべきでしょう。＜もちろん氏名などは不要です。

掲示するのは、他の人の滞納抑止として効果的なので、掲示自体には私は賛成です。

[660: 匿名さん]

違法性がないから、「配慮」を求められたんでしょ。

[661: 658]

>>659
組合員に公開するのはいいけど、第三者（来客など）が見ることができる状態にしておくのはどうかと思いますが。
各戸のポストに投函すれば、基本的には組合員にしか知られないので、マシなんじゃないかと。

[662: 匿名さん]

４０ヶ月もの滞納を許した歴代の職務怠慢の理事長名、時効が成立した場合の各理事長の弁済額を掲示する方が先でしょう。

[663: 匿名さん]

>>661
ポスト投函では、賃貸居住者にも知れますね。

掲示板の構造にもよるのかもしれません。
オートロック物件なら、基本的に掲示板見るのは組合員及び居住者です。
配布と掲示の違いは、コピー代・紙代・配布作業・郵送料が省けます。規模に比例して無視できませんよ。

[664: 新任理事長]

違法ではないという結論ありがとうございました。 なんで40か月も滞納して 何もしなかったの？って管理会社に聞いたら 歴代理事長は こういう物騒な世の中だから 人に恨まれたら大変という事で 何もしてこなかったそうです。
それなら私が泥をかぶりますという事で理事長を引き受けました。そこで取立ての方法としては 不動産競売で所有権を移転する。
動産の競売。 給料差し押さえ。その他の方法はあるのでしょうか？

[665: 新任理事長]

この滞納者は本当にお金が無いらしく 自家用車もボロボロで 仕事もしているのか不明であり 支払い督促を申し立てましたと説明しても 開き直ってる状態で、どうすれば回収できるのかわかりません。破産を待つしか方法がないのでしょうか

[666: 匿名さん]

行政書士に相談…てのがなんかカバチタレですが…
(行政書士さんを馬 鹿にしてるわけでなく)

ローンの支払はまだ残ってそうですか？
借金もあると競売かかっても回収の目処が厳しそうですね…

念書を書いてもらってはいかがですか？
払う意思がある、ないにかかわらず、現在の滞納額を確認してもらう意味で。
(裁判での資料にもなりますし)

[667: 匿名さん]

もう、この欄で他の人から無料でコンサルタントを受けるのは無理があるようです。

一度、マンション管理士に相談したらいいのでは？
一人で悩んでいても、いつまでも解決しないと思いますよ。

[668: 新任理事長]

>>666
マンションは築4年です。
登記簿謄本は確認していませんが まだ築年数があまり経過していない為、たっぷりローンが残っていると考えられます。 この滞納者は勤めていた会社をリストラされたらしく 管理費と修繕積立金を合わせて月15000円位なんですが 妻が働くまで1年位猶予してほしい。お金が無いので10000円しか払えないから どいしようもないとの主張でまったく話にならない状態です。

[669: 元理事]

>>668
滞納額が大きくなる前に手を打つべきだったと思いますね．．．後の祭りだけどね。

今急ぐべきなのは、やはり「時効」への対処と債権として法的処置、
そして忘れるべきではないのが、この大きな滞納案件があることの周知と多少お金がかかる回収手続きについて組合の承認でしょう。

あとの事務手続きは、管理会社の回収部門と法律部門を多用して、あくまで冷静に淡々と指示することです。

15000円 × 40ヶ月 =600万、既にご本人でもどうしようもない状況でしょうし先送りするほどに額が増えるだけです。

[670: 669]

失礼。60万ですね。

[671: 匿名さん]

相手がある時払いしかするつもりがないと主張するなら、それも含めて文章化し相手の捺印をもらって着実に証拠集めしたらどうですか？
相手の破産が先か競売請求を積極的に起こすかは管理組合次第だと思いますが。

[672: 匿名さん]

このご時勢、苦しい居住者が多いのは事実。
「40ヶ月滞納してる人もいるんだから・・・」
が始まったら、面倒ですよ。

[673: 新任理事長]

滞納者は40か月も言い訳をしながら逃げまわっていたし、話し合いにもならないため 最終的には競売しか方法がないと思います。
管理費滞納による競売は
総会とかの手続きをきちんとすれば 裁判所は簡単に認めるのでしょうか？ それと競売を申請するための予納金は 落札者が現れた場合はもどってくるのでしょうか？ 落札者がいなかった場合はどうなんでしょうか

[674: 匿名さん]

>>673
管理組合による管理費滞納のための競売請求が認められなかった例
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=188

まとめにある通り、それ以外には方法がないという場合にしか認められないので、
管理組合がありとあらゆる手段を尽くしたということを裁判で立証できるように
証拠を残すことが必要。

[675: 匿名さん]

３ヶ月滞納でも法的処置を取らぬ組合は、競売の必要条件を満たすことも出来ない。

[676: 新任理事長]

>>675
競売にするための裁判所が認める必要条件をすべて教えてもらえませんか？

[677: 新任理事長]

電話での督促
内容証明郵便発送
面談での督促
支払い督促申し立て
これらはやりましたが、
他には何が必要なんですか？

[678: 新任理事長]

>>675>>674区分所有法59条競売申し立ての判例がでていましたので 理解できました。ありがとうございました。

[679: 匿名さん]

この裁判例によれば、５９条の競売はかなりハードルが高くなりましたね。

オーバーローンの場合は、通常の競売もできないので、競売による債権回収はほぼ不可能かと。

給与を差し押さえることもなかなか難しいでしょうから、実効性のある回収方法はないに等しいですね。

[680: 新任理事長]

>>679
この判例では、滞納者が和解する態度さえ見せれば払えなくても管理組合は我慢しなさいって不公平な判決ですね。
お手上げです

[681: 匿名さん]

>>679 >>680
59条による競売は、配当金による弁済を目的としたものではなく、
所有権の変更を狙ったもの。滞納者がそのマンションを持っていること自体が害悪ってことを
認めさせるのだから、ハードルは元々かなり高い。

裁判所は、相手に支払の意思があって和解が出来そうな場合には基本的に和解を勧めるよ。
和解の中で、返済計画について双方の合意文書を作って･･･という流れになるけど、
その和解通りに行くかどうかはまた別の話。

>>674の話だと、相手側がお金が入るので分割であれば支払ってもいいと言い出したところを
管理組合側が突っぱねたので判決では不利になってしまっている。あと先取特権の利用可否について
管理組合側が十分な調査をしていないことですかね。

>>677の話の中では、面談での督促の中で分割とか今後の支払について見込みがあったのかどうか
とか、先取特権が本当に利用できないのか？を調べることになるんじゃないかな。

[682: 匿名さん]

区分所有法５９条の競売は抵当権があっても可能で、「競売で抵当権は消滅する」との画期的決定をした。
　東京高裁では、平成１６年５月２０日、「区分所有法５９条に基づく競売は区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、競売して抵当権者に優先弁済すれば剰余を生ずる見込みがない場合でも、競売を行うことができる」との決定をくだしました。

[683: 新任理事長]

>>681
677の話で 滞納者との面談で 管理費と修繕積立金の合計が15000円で
10000円ずつ払うから、しばらく待ってくれとの返事。それじゃ払ってないのと一緒じゃないと言ったら
20000円これ以上は金が無いから払えんと言われたので 全額弁済まで何年かかるかわからない為、話し合いは決裂しました

[684: 新任理事長]

滞納額は 元本55万円 遅延損害金15万円 合計70万です

[685: ×対応が非常に悪いフロント]

先取特権があるから、その滞納者が他の債務不履行で
競売にかけられて追い出されるのを待つのが
経費もかからないし得策です
その間は水道料や専用使用料は取りっぱぐれが無い
よう現金で徴収しておきましょう

[686: 匿名さん]

＞その間は水道料や専用使用料は取りっぱぐれが無いよう現金で徴収しておきましょう

水道料は水道局同様に、規約に停止措置が無い限り回収は不可能です。関西の方ですね。

[687: 匿名さん]

使用料の滞納分も、次の所有者に承継されるように規約で定めておいて、次の所有者（競売なら、ほとんど不動産業者）にゴリ押しすれば、ほとんどの場合は払ってくれますよ。しつこく値切られますけど（笑）

地元の不動産業者に「あそこのマンションはうるさい」という噂が広まれば、最初からそれを見込んで入札額を決めるようになりますしね。

[688: 匿名さん]

>>687
それは、規約で定めても違法だと思うんだけど。。。
あとから利子付けて返金要求されても大丈夫？？

[689: 匿名さん]

>>688
返金要求するような相手なら、最初から支払わないから大丈夫です。

何百万～何千万の取引がかかっているので（利益も百万円単位）、10万20万程度の遅延損害金や使用料なら、スムーズに事を運ぶことを優先させるため、大抵は払いますよ。

それに、次の所有者が支払う事が当たり前になれば、その分安い金額で買えばいいだけの話です。
売却額が減った分を被るのは、一般の売買なら売り手ですし、競売なら、第一義的には債権者が被りますが、その分、残債が増えることになり、結局は元の所有者（滞納した本人）に行きつくので、理にかなっていると思います。
元の所有者が破産していれば、債権者に貸し手としての責任を取ってもらえばいいわけで。

そもそも管理費等の滞納が発生して、マンションを売っても支払えないのは、支払能力の無い人に担保価値以上の貸付をしたからです。その責任は、たまたま同じマンションを買った人達（＝管理組合）ではなく、貸し手にあると思いますが。

[690: 匿名さん]

＞次の所有者に承継されるように規約で定めておいて

ウソは止めましょう。法律以外は無効です。

[691: 新任理事長]

滞納者のマンション有料駐車場契約を解除にするときの貼り紙の内容は
管理費等未納の為 この場所の駐車場契約は解除となりました。無断駐車の場合は警察に通報をし、レッカー移動します。 この内容の貼り紙は問題ないですか？ 無断駐車をした場合には何かの制裁はできますか

[692: 匿名さん]

＞管理費等未納の為 この場所の駐車場契約は解除となりました。
＞無断駐車の場合は警察に通報をし、レッカー移動します。

仮に法定解除が管理規約の定められていても、
管理組合が勝手に他人の所有物を動かせば犯罪だぜ。

私有地の他人の車を警察がレッカー移動する法的根拠はどこにあるの？

[693: ×対応が非常に悪いフロント]

クルマの所有者の所在が確認出来る限り、一切触ってはいけませんよ
出来ることは、会計上滞納がこれ以上発生しないよう解約し、手紙を貼るか渡すくらいです

夜逃げしたとか、所在が確認出来なくなったら業者に依頼して処分できます
その場合一応写真は取っておきましょう（たいがい二束三文のスクラップで金になりません）

[694: ×対応が非常に悪いフロント]

滞納者が１割超えるとレッドゾーン　スラムへ一直線です
機能しない管理組合　計画修繕が滞る　住民間のトラブルなどなど
管理会社は契約期限の３ヶ月前に三行半を下して　撤収です
スラム化は加速します

そんなある日
なにやら強面の管理業者が管理してあげましょうと近寄ります
住民間のトラブルは力ずくで解決します　拍手喝采の住民
安心してナケナシの組合通帳を預けます
しばらくすると、その管理業者は多額の委託費を口座から引き出して
「さようなら」です　
しかもマンションにある居室はヘルスになったり　闇金の事務所になったり

マンションって怖いですねｗ　

[695: 匿名さん]

>>690

>>ウソは止めましょう。法律以外は無効です。

使用料の未納分が次の所有者に承継される旨の判例も出ていますので、全くのウソでも無いですよ（笑）

無効かどうかは裁判所が判断すればいいのですが、現実には、ほとんどの場合、裁判になる前に、自主的に払ってもらっています。

[696: 匿名さん]

管理費等には先取り特権がありますが、使用料についてはありません。
しかし、競売の場合裁判所の作成する書類に競落人が負担するものであることを
記載する上申書を提出すれば特定承継人からし払ってもらえるでしょう。

[697: 新任理事長]

滞納者の駐車場契約を至急解除しないとダメですね。内容証明郵便で管理費等の支払いがない場合は10月末日で契約解除を書面で送ってるんですが まったく無視して止めています。
強制移動できないんだったら、車の写真を撮って 掲示板に貼りだしたらマズイですかね？ また滞納者の知り合いの行政書士からクレームがくるかもしれないけど

[698: 匿名さん]

>>696
その辺りの事情は、このスレの638,639に出ているように、裁判所に上申書を出しても、物件明細に記載されるかどうかは裁判所次第です。

[699: 匿名さん]

>>695
特殊な事例でなく、一般的な話しでお願いします。

また競売などの場合の話しで進んでいますが、競売にならぬ滞納も多いはずです。
規約に前所有者の個人使用分の水道代などまで、次の購入者負担にするような規約を、どこに管理組合が導入してるんでしょう？

[700: 匿名さん]

>>699

競売ではない場合、売買代金清算時に、売り手が払ってくれるので、問題にはなりません。

>>規約に前所有者の個人使用分の水道代などまで、次の購入者負担にするような規約を、どこに管理組合が導入してるんでしょう？

BITなどで、競売物件を一通り見れば、そのような規約があるマンションはそこそこ存在します。正確な比率は分かりませんが。

[701: 匿名さん]

>>697
道路交通法の違反ではないのでレッカー移動まではしてくれないが、
私有地の無断使用なんで一応警察は動いてくれるよ。まぁ車の持ち主に連絡取るくらいだろうけど。

契約解除後の無断駐車については、そこの駐車料金（つまり今までと同じ駐車料金）は損害額として
取ることができる。また、十分な警告を行なった後であればレッカー移動や輪留め措置はできるよ
（もめるだろうけど）。

[702: 匿名さん]

>BITなどで、競売物件を一通り見れば、そのような規約があるマンションはそこそこ存在します。正確な比率は分かりませんが。

ウソはよしましょう。

[703: 匿名さん]

>>702

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000035314...

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000035149...

それぞれ、BIT（競売物件情報）の該当ページです。右下の「ダウンロード」で物件明細書をダウンロードできます。その中の「その他の事項」に、使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

このような記載はあるのは、大阪地裁管内だけなのかも知れませんが、そういった規約自体は他の地方のマンションにもあるのではないでしょうか

[704: 703]

>>使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

この2件は、使用料（水道料金・駐車場使用料）のみでした。すみません

[705: 新任理事長]

>>701
損害額を請求しても 払う人じゃないから 書面で送っても図々しく車を停めてるんですよ。 レッカー移動したら 車に傷がついたとか言いそうです。
貼り紙をするくらいしか
なさそうですね

[706: 匿名さん]

出掛けた時を見計らって違う車を入れてみればどうですか？

[707: 匿名さん]

>>706

腹いせに車を傷つけられてもつまらないので、カラーコーン等の方がいいですよ

[708: 匿名さん]

>>705
その張り紙の内容について書いたつもりなんだけど。
車の写真をとって見せしめ的な張り紙をしたいのかもしれないけど、
そんなことをやってもまた、滞納者の知り合いから連絡がくるだろうし、あんまり感情的になっても
変なところでもめる原因にしかならない。

[709: 匿名さん]

猫の首に誰が鈴を着ける類いの話をいい加減に止めたら。

[710: 匿名さん]

>>709
意味不明

[711: 匿名さん]

＞７０３

>それぞれ、BIT（競売物件情報）の該当ページです。右下の「ダウンロード」で物件明細書をダウンロードできます。
>その中の「その他の事項」に、使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

>このような記載はあるのは、大阪地裁管内だけなのかも知れませんが、そういった規約自体は他の地方のマンションにもあるのではないでしょうか

福岡在住の理事長です。

福岡の競売情報では、管理費等の滞納状況は、裁判所の管理会社への問い合わせ票に回答したものをそのまま
掲載しております。

私は過激な理事長なので、現在、使用細則にて承継者が前所有者の使用料、遅延損害金等清算しない限り
承継者とは水道供給および駐車場使用契約を締結しない旨とする（案）で総会を通そうと準備中です。

総会で承認されたら、管理会社にも裁判所の回答書に上記条項を記載するよう指導します。
売買業者も競売情報でそこまで記載してあれば、仕入れコストに含めるか、うちの物件避けるでしょうから・・

[712: 匿名さん]

残念ですね。特定継承人に対する債権は限定的なものですから、滞納者から回収する外ありません。

[713: 匿名さん]

>712
>残念ですね。特定継承人に対する債権は限定的なものですから、滞納者から回収する外ありません。

どう限定的なものか教えていただけないでしょうか？

[714: 匿名さん]

区分所有法第８条は、

区分所有者が共有部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権（第７条第１項前段）　
規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権（第７条第１項前段）
管理者がその職務を行うについて区分所有者に対して有する債権（第７条第１項後段）は、

債務者たる区分所有者の特定承継人（譲受人）に対しても行うことができると定めています。

[715: 匿名さん]

「前所有者が滞納した使用料を、特定承継人が引き継ぐ」という規約があるマンションを買った場合
その規約を承認したとみなされます。それが嫌なら、買わなければ済む話です。

[716: 匿名さん]

>>715
それが遵法ならっという話しをしているんだが・・・

[717: 匿名さん]

>前所有者が滞納した使用料

滞納者の水道料は入らないと言うことよ。

[718: 匿名さん]

>>716
それが違法だという判例はまだ出ていないと思いますが。
払わないといけないという判例でも、規約そのものの正当性には触れていなかったと記憶しています。
純粋にお金だけの問題なので、その規約の正当性を問う訴訟を、敢えて起こす人もいないでしょうし。

買い手からすれば、わざわざ揉める前提で買うよりも、その分値下げしてもらうか、他を探せばいいのですから。

[719: 福岡在住の理事長]

管理会社に確認したところ、

福岡県の地方裁判所では、競売情報で使用料、水道料の継承の有無をチェックするチェック欄があり

継承有りの場合は、継承有りの文言が記載された「管理規約」「使用細則」「水道供給規定」の写しを

裁判所に提出しなければならないそうです。

以上から類察すると前所有者の滞納管理費等、使用料、水道料及び遅延損害金はそのマンションの規約等

にどう記載されているかで、地方裁判所の競売部門は判断されていると思います。

当マンションでは昨年に管理規約改訂したんですが、管理規約の「管理費等」が

従来が、管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用庭、ルーフバルコニー使用料、水道使用料になって

いたんですが、管理会社案では、標準管理規約をベースに「管理費等」が管理費、修繕積立金の２項目

のみと変更されていました。　「駐車場使用料、専用庭、ルーフバルコニー使用料」の継承が無くなって

いましたので、「管理費等」は従来通りに戻しました。

管理費滞納住戸への対策としては、管理規約、使用細則等をきちんと整備することですね。

[720: 匿名さん]

任売の場合、水道代などは請求できるのでしょうか？

[721: 匿名さん]

長期滞納者が、滞納分を一括支払できないので、売却を検討していて、その中から支払うと言ってきました。
滞納分はは2年くらいです一度念書を書かせてからは支払うようになりました。
本当に売りに出しているか確認する方法ってありますでしょうか？
それと一定期間の滞納費があることを本人が不動産会社に話すのかどうかも知る由はないでしょうか？

本人には今のところどこの不動産会社に話してるのかは教えてもらえていません。

[722: 匿名さん]

>>721
>>本当に売りに出しているか確認する方法ってありますでしょうか？
これは意味が無いと思います。売りに出していようが、いまいが、実際に売買契約が成立するまでは、何もしていないのと同じことですから（強いて言えば、手付金が入金されたら少しは期待できるかも）

>>それと一定期間の滞納費があることを本人が不動産会社に話すのかどうかも知る由はないでしょうか？
本人が話さなくても、不動産屋が管理会社（自主管理なら管理組合）に問合せを入れます。
ただ、ある程度話が進んでから、滞納額を聞いてびっくり、などという事がないように、早めに伝えておくに越したことは無いですけど。（最悪、破談になる可能性もありますしね）