管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[62: 匿名さん]

いつの間にか話がすり替わっている。管理会社が督促状は出すが職場は分からないからそこから先は云々…の話でしたよね。デベ関連管理会社は住人の職場を知っている。なのでこのいいわけは通らない。そういう話です。

[63: 58]

補足

個人情報提出時に、個人情報使用目的が記載されていると思います。
管理会社と情報提供する旨記載されていれば、管理会社が知り得る可能性はあると思いますが
デベのリスクを考えると可能性は低いと思います。

[64: 匿名さん]

63さん、私の住まいの大京は情報共有の旨の通知文書を配布されています。
通常は共有してもいいかと同意するかしないか許可制になっていますがここは違いました。
管理会社だけでなく、インテリアも賃貸も関連なら共有です。

ちなみにこのＢＢＳで下の文書が大京文板で頻繁に掲載されています。

両親は名古屋でライオンズを新築購入、私は中古ライオンズを不動産仲介会社の大京リアルドを通じて購入しました。私、両親ともライオンズマンション建物自体に特になんの不満のありません。
ただ、大京の個人情報の管理は“いい加減＆ズサン”、グループ企業内であっち、こっちで入居者情報を共有しています。ライオンズマンションの管理は大京リアルドという会社が行うのですが、まだ、何の情報も教えていないに色々なTELや封書が対象のマンション以外に実家や移転前のマンションにもTELや封書が届きます。おそらく、不動産売買時に交わした契約書等の情報をもとに連絡をしてきているのだと思います。
一番頭にくるのが、マンション購入時の“オプション注文書”を書くのですが、個人情報を記載したまま、大京から施工会社へ、更に二次の各業者へ渡してしまうので色々なところからTEL＆ダイレクトメールが来ます。大変迷惑しています。私の方は中古なので、もう手放そうっと考えています。
大京の物件を購入している方は、個人情報管理に十分注意してください!!!

[65: 匿名さん]

ということで、大京物件には管理費や修繕費の回収漏れはないと思われます。

[66: 匿名さん]

>大京の物件を購入している方は、個人情報管理に十分注意してください!!!

どのデベの個人情報管理は杜撰な様な気がします。
ＭＲでは、購入検討段階であればあまり正直に書きたくないってのが本音です。

[67: No.60]

>>61
理事会でも理事長でもダメ。
滞納者から訴えられると困るでしょ。

[68: 匿名さん]

>67さん

携帯からなので引用できないのですが、質問は

滞納者に対し少額訴訟を起こし、支払いを求めた際に、支払えば解決。
支払わなかった場合、給料などの差し押さえをする時に、勤務先を知ることができますか？

という質問です。

給料を差し押さえるのが裁判所で、代わりに集金してくれるのなら別に知らなくてもいいのですが。

[69: No.60=No.67]

自分たちで調べるしかありません。
銀行口座にしても勤務先にしても。
滞納している本人は開示しないでしょうし、管理会社も教えてくれません。

[70: 匿名さん]

＞滞納者に対し少額訴訟を起こし、支払いを求めた際に、支払えば解決。
＞支払わなかった場合、給料などの差し押さえをする時に、勤務先を知ることができますか？

理事長が、他の役員と複数で、本人と面会し滞納金の督促する際に、本人の支払い確認書に署名捺印させる際に勤務先を書かせております。これが無ければ確認書は成立しません。

[71: 匿名さん]

築25年ＭＳ在住の者です。

今後滞納者が、就業者とは限らないと思います。
私のＭＳでも、年金受給者が数ヶ月管理費を滞納しているケースも有りますので
そんな場合の対処方法も今後検討しないといけないかもしれませんね。

当ＭＳの場合、滞納者と交渉してもらちがあかず
その内に、居留守を使われるようになり
連絡取りたい為に、緊急連絡先（親族）に連絡した所
親族が立て替えてくれる事により幸運にも解決しました。
親族には支払い義務はありませんので、催促は出来ない
立場でしたがラッキーでした。

[72: 匿名さん]

当管理費滞納者は駐車場料金も支払わないのに、車を停めています。
しかもその車、よくみると車検切れ！たまにでかけています。
さらに駐車スペースに廃棄冷蔵庫が置いてある！

駐車場の使用差止め、および廃棄冷蔵庫の撤去を要求したいのですが、効果的な方法はありますか？

電話は不通(聞いた番号)、訪問しても不在(居留守?)手紙投函も音沙汰なし。

滞納は1年以上、金額は35万くらい

一度、話ができ支払う意思を示したそうですがその後３ヶ月何もなく再度(というか最初からやり直し)手紙投函…とやっております。
動いてるのは管理会社と理事長です。

[73: 匿名さん]

不法駐車と車検切れは警察に通報。警察に車を持ってってくれますよ。
不法駐車は、【契約車以外の駐車は禁止・警察に通報します】で張り紙してみるのもいいいでしょう。
破棄冷蔵庫は持ち主の部屋の前に移動して外出入室できないようにしてやりましょう。

しかし、この方はお金を持っていて払わないのではなく本当に持っていなそうですね。
車はガソリン切れで放置、マンションは銀行差し押さえになりそう。

[74: 匿名さん]

>不法駐車と車検切れは警察に通報。警察に車を持ってってくれますよ。

契約解除していない段階では不法駐車にはならないでしょう。
万が一、不法駐車と車検切れであっても
残念ながら民有地に停めた不法車両を警察は移動してくれません。

>破棄冷蔵庫は持ち主の部屋の前に移動して外出入室できないようにしてやりましょう。

消防法的に、避難路を塞ぐ行為は、問題になります。

[75: 72]

車は時たま無く、出掛けてるようです。車検ステッカーは去年で切れています。
管理会社曰く、冷蔵庫は、否定されたら所有者特定できないとのこと。
どう考えても、車の奥にあるのでその家が捨てたとしか思えませんが、『所有者』という確たる証拠がないと強く出れないそうです。
銀行の差し押さえが入れば、取りっぱぐれはないですよね？

[76: 74]

>車は時たま無く、出掛けてるようです。

車検切れの車が使用されている可能性があると警察に相談するのが良いと思います。

>銀行の差し押さえが入れば、取りっぱぐれはないですよね？

銀行等が競売手続きを取った場合
滞納管理費等が多ければ、落札は難しくなると思います。
落札前に滞納分減額交渉もあると思います。
又、交渉無く落札されたとしても、落札者が５年以上前の
滞納分を払わない可能性もあります。
これは消滅時効の判例が出ています。
又、新所有者が決まっても、５年以内の管理費等は請求出来ますが
駐車料等の滞納は、新所有者には請求出来ません。
早々に駐車場の契約解除をする必要があると思います。
駐車場使用細則を再度ご確認する必要があると思います。
使用料の滞納、及び駐車目的以外の使用で契約解除項目が無いか

５年以上の管理費等の請求も時効の壁があるので
時効の中断手続を取る必要があるでしょう。

管理会社の知恵を借りながら頑張って下さい。

[77: 元理事]

>管理会社曰く、冷蔵庫は、否定されたら所有者特定できないとのこと。

不法投棄は、どの管理組合でも問題になっていると思います。
現実、所有者を特定する事は管理会社が言う様に難しいでしょう。

私のＭＳの場合は
取り合えず写真を撮ってエントランス等に張り出し目撃情報を募ります。
（たぶん効果は無いと思います。注意喚起が主な目的で）
最終的には管理費で処分、今後の予防対策で防犯カメラ導入を提案する。
これが、私の経験でやった事です。

[78: 匿名さん]

＞今後の予防対策で防犯カメラ導入を提案する。
私共では防犯カメラに加えて、部屋番号を記載するか部屋番号ステッカーを張ることにしています。

[79: 匿名さん]

>部屋番号を記載するか部屋番号ステッカーを張ることにしています。

何にステッカーを貼るのですか？

[80: 匿名さん]

＞何にステッカーを貼るのですか？

ゴミ袋に入らない大型物。

[81: 72]

カメラで証拠押さえてれば、できるでしょうね。
今回のは管理費で処分するつもりで、ダメ元で言ってみます。

[82: 匿名さん]

>>80
>ゴミ袋に入らない大型物。

部屋番号ステッカー貼ったまま不法投棄してくれれば有りがたいですが
不法投棄するような人、貼らないのでは？

[83: 匿名さん]

>>82

つまり。
監視カメラで捨てた人を特定し(特定できたら)、その人の部屋番号を貼る。

て、ことですよね？

[84: 匿名さん]

リサイクル法で定められた物を投棄した場合は、法律で罰せる事は出来ますよね？
でも持ち主が、投棄ではなく保管、移動と云われたら
共有部の使用細則や、駐車場使用細則で
対応するしかないのですかね？

[85: 匿名さん]

持ち主がそんなもの知らないと言えば、どうしましょ？

[86: 匿名さん]

度胸があるならやってご覧なさい。

[87: 匿名さん]

度胸というか…
確たる証拠がないので、言い出せないでしょう。

まぁ、管理費で処理するのが手っ取り早いですね…

[88: 悲しいかな]

マンションはやったもん勝ち。

[89: 匿名さん]

滞納対策は、区分法の先取特権より少額訴訟の範囲内の滞納額でそれを進めることが、１，２年の任期の理事長間の引き継ぎもスムースで実効があがるよ。

[90: 匿名さん]

自分も>>89さんと同じに思うのに、なぜ理事会(管理会社)がやらないのか不思議。

[91: 匿名さん]

裁判所に行くこと自体に尻込みしてるのでしょう。理事長が１回やれば担当が丁寧に教えてくれるので要領が分かるが、その後に滞納者と面と向かう行為を嫌っているか怖がっているかでしょう。
管理会社の催促を邪険に逃げられて、困っているときに、管理会社に代わり理事長が直接電話して催促することでも滞納者は「これはまずいな」と取る場合もあるのにね。

[92: 匿名さん]

スレ違いかもしれませんが、ちょっと教えてください。

滞納者の名前と部屋番号を理事会の議事録に残すことは問題ないですか?

理事会の議事録は、所有者なら誰でも見れる、ということは、プライバシーの障害に
なってしまうように思うのですが・・・。

でも、もし、議事録に、滞納者の名前と督促した旨を書かないとしたら、どこに
書くんでしょうか?　理事長のメモ帳?　そんなの有効なのかなと思うのですが。

[93: 匿名さん]

議事録にはA氏とかB氏となってました。
伏せてはありましたが話の中でどこの誰かは、わかりましたけど。

[94: 元理事]

>>92
>>93
プライバシーや個人情報は取扱注意ではありますが、本来の目的に従って「正確に使う」ことも肝心です。
例えば、裁判の議事に被告人の実名が全く記録されなかったら、どうですか？

もし気が引けるようなら、部屋番号で議事録残すルールにするのも「有り」だと思いますが、
氏名は個人を特定するために存在するのであって、その氏名を正しく使うことに躊躇いは不要です。

組合員には理事会が議論している内容を正確に知る権利があります。

[95: 匿名さん]

恐れ入ります。相談に乗ってください。

管理費・駐車料金とも滞納している家があり、困っています。
総額で６０万弱です。

管理会社より、配達証明で支払い督促を出したそうですが、不在のため返送、取りに来ていないそうです。
それ以前もポストインしていますが音沙汰なし。
一度、管理会社と理事長が面談し支払うという返答をしたそうですが、まったく一度も支払ってないそうです。

管理会社は、裁判所の文書を送ったといいますが、強制執行のものではないようです。(差し押さえとか)

現時点で、どういう手続きをすればいいのでしょうか？
(管理会社に指示をすべき要点)

内容証明を送れ、小額訴訟の手続きを取れ、といったのですが、まだその段階ではないと管理会社の返答です。

駄文で申し訳ありませんが、よろしくお願いします。

[96: 理事未経験の住民]

小額訴訟は６０万以下ですので、それがオーバーしたら６０万以内での訴訟をして、それが解決したら、残りを請求すればいいでしょう。
時効は、管理費等は５年ですが、駐車場料は２年？ですので、早めの訴訟が必要です。
小額訴訟の一応の目安は、６ヶ月超の場合検討したらいいのではと思います。管理会社まかせでなく、組合で直接動けばいいのでは。
裁判所にいけば、詳しく説明してくれますよ。小額訴訟の裁判費用は、訴額の１％と低額です。
競売に持ち込むのなら支払督促の方法もありますが、まず小額訴訟でいかれた方がベターです。

[97: 新米理事長]

>>95

勉強中の俄知識ですが
参考になればと思いスレいたします。

先ずは、駐車場の解約が最優先ではないでしょうか？
万が一競売等で所有者が変わったとしても
新所有者に対して管理費等は請求出来ますが（但し一部条件あり）
駐車場使用料に関して、現滞納者に請求する事しか出来ません。

次に、滞納金約60万弱との事
法的回収で手間、費用が一番抑えられる方法の一つに、少額訴訟だと聞いています。
少額訴訟する為には、60万以下が条件ですので
滞納管理費等と駐車場使用料を共に訴える場合は
早急に手続する必要があると思います。
個別訴訟であれば、問題ないと思いますが手間、費用が倍掛かる事に・・・

「一部条件あり」の条件とは
判例で管理費等の時効は、5年となっています。
5年を経過すると、支払い義務から逃れる可能性があるので
5年を経過しそうな場合は、時効中断手続をする必要があります。
>一度、管理会社と理事長が面談し支払うという返答をしたそうですが
この時に書面等を交わしましたでしょうか？
債務確認が取れていれば、時効の中断になります。
口頭だけでは、立証問題で時効中断は難しいとの事

>管理会社は、裁判所の文書を送ったといいますが
どんな文章を送ったのか私には想像付きませんが
>強制執行のものではないようです
強制執行する為に、債務名義取得が必要で
一般的には、確定判決や執行証書等が必要になります。

>小額訴訟の手続きを取れ
少額訴訟の原告は、管理会社ではなく管理組合になります。
管理会社に、書類等の作成を依頼し、訴状を裁判所に提出
口頭弁論日は、原告である管理組合代表の理事長が出席する必要があります。
勿論法定代理人で弁護士でも可能ですが費用が掛かりますので

>現時点で、どういう手続きをすればいいのでしょうか？
>まだその段階ではないと管理会社の返答です。

取り合えず、管理会社に回収をどのような方法で考えているのか確認が必要なのでは？
管理会社も私以上にプロだと思いますので
もし、特別手段を考えていないのであれば
理事会で訴訟に関して検討する必要があるのではないでしょうか？

[98: 理事未経験の住民]

駐車場の解約は、規約か使用細則で決められていなければ解約できません。
小額訴訟は訴額の１％です。例えば、滞納額３０万なら、３，０００円です。別々にすれば手間はかかりますが、費用は一緒です。
口答でも、その事実が記載されているものがあれば、時効中断要件になります。
強制執行するには、まず訴訟が先です。
小額訴訟の原告は理事長です。通常は管理者ですから。法人であれば組合ですけど。
弁護士に依頼すれば、初期費用だけで１０万以上かかりますので、当然理事長が動くべきです。
管理会社は請求して、それがダメならやらなくていいことになっています。後は、理事が動くのです。
管理会社は、口答・電話・訪問などで細則します。それでダメなら理事へ。それが普通です。

[99: 匿名さん]

>口答でも、その事実が記載されているものがあれば

事実が記載とは？どんなケース？

[100: 匿名さん]

駐車場の解約は、一般的に使用細則で滞納時の解約条項があると思うのでご確認を

規約や細則改定をしていない古いＭＳには無いかもしれません。

[101: 匿名さん]

>>98
>駐車場の解約は、規約か使用細則で決められていなければ解約できません。

規約等で解約条項が無い場合、滞納得って事ですか？

[102: 新米理事長]

>>96
>時効は、管理費等は５年ですが、駐車場料は２年？

駐車場使用料の時効は２年？
駐車場は、民法の169条の定期給付債権に当たるのではないでしょうか？
そなると時効は５年では？

[103: 匿名さん]

>別々にすれば手間はかかりますが、費用は一緒です。

ケース的に少ないでしょうが念の為
少額訴訟の場合
同じ裁判所に対して少額訴訟は年間１０回までの制限があるので
滞納者が多く、複数回訴訟が必要なケースは注意が必要です。

[104: 匿名さん]

＞現時点で、どういう手続きをすればいいのでしょうか？(管理会社に指示をすべき要点)

管理会社に任せたら事は絶対に進みません。滞納者は他の組合員の管理費などを借金している姿なのですよ。他の組合員が一致団結して回収に努めなければ回収されません。

[105: 匿名さん]

定期給付債権は５年ですが、使用料は確か２年だったような気もします。

[106: 匿理事未経験の住民]

＞＞１０１さん
滞納得ってことはないですよ。どっちみち支払わなければ成らないでしょう。遅延損害金と一緒に。
遅延損害金は、公共機関に準じて使用細則等で決められているでしょうから。うちの場合は年１４％（国は１４．６％）　裁判にでもなれば、訴訟費用等も当然加味されますよ。

[107: 匿理事未経験の住民]

＞＞９９さん
口答でもというのは、例えば管理員が滞納者に対して請求した日とか時間等を管理手帳やノートに記載している場合です。これも請求として認められます。

[108: 初心者理事]

>>107さんへ
>例えば管理員が滞納者に対して請求した日とか時間等を管理手帳やノートに記載している場合です。
>これも請求として認められます。

勉強を始めたばかりなのですが
請求した段階で時効は中断するものなのでしょうか？
内容証明を送って受け取ったとしても時効の中断にはならないと聞いた事があります
時効の中断には、延滞者が、債務の確認や返済計画や返済案を提示し
債務がある事を認めない限り、請求だけでは中断にならないのではないでしょうか？

間違っていたらごめんなさい。

[109: 理事未経験の住民]

説明不足のところがありましたね。時効はその時点から５年という意味です。

[110: 匿名さん]

>>106

実際、払えない経済状況の人からは
規約で遅延損害金や訴訟費用負担を謳っても
回収は難しいでしょう。

[111: 外野]

時効の中断に関して

口頭請求でも、催告と認められているけど
後の立証の事を考えたら内容証明郵便がベストでしょう。
内容証明を送って請求したからと云って、時効の中断はしません。
催告後６ヶ月以内に裁判上の請求等の手続を取れば
中断の効力が催告の時に遡って生じる事になります。

その他中断事由は色々ありますが・・・