管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[601: 匿名さん]

>ど～～しても知りたければ、管理組合で文書で申し入れては？じゃん。
公開してるし

[602: 匿名さん]

個人情報保護法の量刑で最も重いのは死刑です。
他人に情報を流してはいけません。
洩らされた滞納者かわいそうですよ。
生活が苦しい人がいれば、組合で募金してその人にあげましょう。喜んで
もらえますよ。
そして滞納をしなくなるかも。

[603: 匿名さん]

↑釣り？

[604: 匿名さん]

ただの病気だと思う。又は、ただの滞納常習者かな。

[605: 匿名さん]

滞納は金のない人の経済手段で、遅延損害金を支払って凌いでいるが、ある期間後に理事長が適切な法的処置を摂らねば、金のない人がその限界を自覚する機会を失い、長期化する。

[606: 匿名さん]

そんな難しい言葉並べなくても・・・

金ある人が滞納することも多々ありますよ。

[607: 匿名さん]

お金のある人の滞納は、遅延損害金で組合の収入が増えることはあっても、回収出来ないことはないので問題ありません。

[608: 匿名さん]

遅延損害金程度では、事務の煩雑化による人件費に見合いません。
通信費程度であって督促に要する費用などは余分な出費です。

理事をまじめに経験した人ならわかる話しです。

[609: 匿名さん]

遅延損害金って年利何％取ってますか？あるいは、規約に何％って書いてますか？

[610: 匿名さん]

まずは自分のとこの遅延損害金率を言ったらどうだ？

[611: 匿名さん]

昔の家賃日歩５銭、利息制限法の上限金利20％～15%などを準用し、年利18.25パーセントだよ。

[612: 609]

>>610
18%って書いてありました。
高いのか安いのか…？はたまた、本当に取れるのか？
どうなんでしょうか

[613: 匿名さん]

遅延損害金に先取り特権はありません。
利率としては高いでしょうね。
国は１４．６％ではありまがね。
大体１４％が平均じゃないでしょうか。
管理規約に謳ってなければ法定利率の５％です。
遅延損害金は特定承継人に対しても中々とれないですよ。

[614: 匿名さん]

ごく一般的ですよ。
ただし、話し合いに発展したときに、利息制限法などで話をはぐらかされて相手のペースにハマってしまうと取れません。
遅延損害金は、貸金の利息ではなく、賠償金です。

以下のスレが参考になると思います
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46192/res/10-23

[615: 匿名さん]

＞18%って書いてありました。 高いのか安いのか…？はたまた、本当に取れるのか？ どうなんでしょうか

おいおい、どうなっているの？
規約にあるのに、遅延損害金をとっているか否かは決算書でわかるだろう？
滞納額は貸借対照表の資産の部の未収金でわかるし、管理費収支決算書の収入で名目は組合によって違うだろうが欄外の備考に欄に遅延損害金とリマークされている筈だよ。

[616: 匿名さん]

＞遅延損害金は特定承継人に対しても中々とれないですよ。

遅延損害金の請求処理もやったことないようだね。
当方は２万円の管理費等を１０日滞納すれば翌月分に２０，０００x１８．２５／１００x１０／３６５＝１００を加算して払えと請求書がくるぜ。

[617: 匿名さん]

競売の場合は遅延損害金はとれませんが、少額訴訟や支払督促だったら、規約どおりの
遅延損害金は取れます。当然請求すべきです。
規約は組合員がまもらなければならないものです。組合員にとっては優先されるものです。

[618: 匿名さん]

なんで競売物件だったら遅延損害金を取れないって断定するのかなぁ

裁判所民事執行官が競売物件を調査する場合、管理組合に「照会書」が来るよね

そこで現時点での滞納管理費等と遅延損害金、及び年率を記載し裁判所に提出する

「回答書」というがあって、その内容は競売物件目録にも載る。

当然その条件を競落者は承知して入札するはずだよね。

うちの管理組合はそれらの特定承継人からほぼ全額遅延損害金の入金をしてもらっているよ。

そういえば、それを不服として管理組合を訴えた不動産業者がいたけど、遅延損害金はもちろん

弁護士費用・各種使用料を全額支払う羽目になったケースがあったよ。

町会費はだめだったけど。

管理規約の特定承継人に承継できる費目の改定も必要だったけど

[619: 匿名さん]

＞そういえば、それを不服として管理組合を訴えた不動産業者がいたけど、遅延損害金はもちろん 弁護士費用・各種使用料を全額支払う羽目になったケースがあったよ。 町会費はだめだったけど。 管理規約の特定承継人に承継できる費目の改定も必要だったけど

管理規約に規定があれば当然。町会費は管理組合とは無関係事項につき当然。

[620: 匿名さん]

競売には先取り特権に基づく配当請求をしなければなりません。何故滞納金の回収に競売を直接組合がやりづらいかというと、管理費等の先取り特権は、住宅ローンや不動産担保ローンといった登記債権には劣後するからです。
それに競売をするには経費がかかるのと滞納金の競売請求は実効性があまりないのもその理由の一つです。
しかし、特定承継人にその債権を引き継がせることはできるが、競売になるぐらいの者の物件が銀行等の借入残高を差し引いた残りがそんなにあるとは思われないでしょう。
確かに裁判所の作成する書類に、滞納管理費等の欄があり、競落人が負担するものであることを記載し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出しておくことが必要です。
先取り特権は、債務名義がなくても不動産・動産の執行はできるが、債務執行はできないのです。

気をつけなければいけないのは、競売にかけられた物権は、裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにもかかわらず物件明細書に滞納額の記載がない場合があります。
この時は、裁判所競売係へ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人とのトラブルを避けることが必要です。
念書を取ったから大丈夫ではありません。念書は単なる確認書にすぎません。別の法的手続きが必要ですので追加しておきます。

[621: 匿名さん]

>管理規約の特定承継人に承継できる費目の改定も必要だったけど
すみません、そこのとこもうちょっと詳しく教えて下さい。
うちの規約には特定継承人に関する記述すらなかったように思います。

[622: 匿名さん]

滞納金には先取り特権がありますので、規約に規定されてなくても、法律で保護されています。
ただ、遅延損害金については、規定がないとのことですので、法定通り年率５％になります。
競売については、620の通りです。
尚、滞納金については、特定承継人と滞納者のどちらにも請求できます。これも規約がなくてもオーケーです。

[623: 匿名さん]

規約
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる 。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。
（先取特権）
区分法
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）
第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

[624: 匿名さん]

>623
ご苦労さん。
だから、６２２でいいということでしょう。

[625: 匿名さん]

620さん
裁判所に上申書を出しても、現況調査報告書の物件明細には、遅延損害金は記載してくれないですよ。
地域差はあるかも知れませんが。鑑定士の鑑定額からも、引いてもらえないですし（管理費・積立金は引かれます）

「関係人の陳述」の欄に、そういった規約があることは書いてもらえますが、物件明細の滞納額には含めてもらえないです。

[626: 匿名さん]

620です。
あなたの仰る通り、滞納金には先取り特権がありますが、遅延損害金は違うので
物件明細書には記載されません。

競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の７０％。但し低めの評価額がしてあります。
ただ、任買の方が競売より高く売れます。

[627: 匿名さん]

＞裁判所に上申書を出しても、現況調査報告書の物件明細には、遅延損害金は記載してくれないですよ。

管理規約を添付しなければ当然です。

[628: 匿名さん]

>ただ、任買の方が競売より高く売れます。
任売業者お疲れさまです。
みなさんは、お住まいの地域の売却価格を見て自己判断して下さい。

[629: 匿名さん]

別に任買業者じゃないんだけどね。
ただ落札してから、明け渡しまで時間がかかるので、そこまで含めた契約のできる任買の方が
メリットあるとおもってね。それに競売より高いのが一般的だからね。

[630: 625]

>>627
もちろん、管理規約を添付しましたし、トラブルの実例を執行官に伝えても、結果は同じでしたよ。
きっちり取り立てをしていれば、地元の業者には話が広まるので、その分を見込んだ額で入札してきますけど。
訴訟になって、最高裁の判決が出れば、執行官の考え方も変わるのかもしれないけど、そこまで付き合ってくれる業者は居ませんし。

[631: 匿名さん]

遅延損害金は遅延した本人から取れ。って言われましたよ。

[632: 匿名さん]

当然です。遅延損害金に先取り特権はありませんので。

[633: 匿名さん]

>>632
規約に基づく遅延損害金には、先取り特権があります。

[634: 匿名さん]

>633
先取り特権があれば、滞納金と一緒に取れる筈ですがね。
何故裁判官は、上申書に記入を認めないのですか？
法的根拠はあるんですか？

[635: 匿名さん]

先取り特権はあるが、特定継承人へは引き継がれないって事じゃないの？

[636: 匿名さん]

>>634
>>635

下記のURLが参考になると思います。

http://www.bes.co.jp/marubeni_qa/504.html
http://www.mankan.or.jp/12_member/p09_07.html

[637: 匿名さん]

>636さん　>634です。
参考になりました。ありがとうございました。

[638: 匿名さん]

今日、首都圏にある地裁の競売係に確認しました。

物件明細書には管理組合が提出する「回答書」が提出されていれば

滞納額はもちろん遅延損害金の額も記載されるケースが６～７割だそうです。

ただし、後の３～４割は単に「管理費滞納あり」とか「遅延損害金あり」とかもある

ようです。

今度、別の地裁競売係にも確認してみたいと思います。

[639: 625,630]

地域差が結構あるみたいですね。（当方大阪です）
BITで調べたところ、東京では、遅延損害金も物件明細に記載されるみたいですね。
また、鑑定書の書き方も違っていますし、いい勉強になりました。

３～４件ずつ見比べると、次のような違いがありました。

遅延損害金や使用料
東京・・・物件明細に記載される。
大阪・・・物件明細には記載されない。

「その他の事項」や「関係人の陳述」
東京・・・「その他の事項」は無い場合がほとんどで、「執行官の意見」がある。「関係人の陳述」は主に占有者の陳述
大阪・・・「執行官の意見」は無い。「その他の事項」に、遅延損害金や使用料の記載がされる。「・・・は特定承継人に請求できる旨の規約がある」などもここに記載。「関係人の陳述」にも、規約関係の記載がある場合がある。

鑑定書の、滞納額の控除方法
東京・・・滞納額を考慮し○○％を掛ける、という形で控除
大阪・・・滞納額をそのまま差し引く

全国どこでも同じだと思い込んでいたものですから、そりゃ話がかみ合わないはずです（笑）

[640: 匿名さん]

滞納管理費を、手集金してはいけない。と管理会社に言われましたが、そうなんでしょうか？

[641: 匿名さん]

振込みだと銀行に第３者が証明できる。客観的証拠が残ります。
手渡しだと領収証の偽造などや狂言など渡した渡してないなどが起こることがあります

[642: 匿名さん]

振込みだと銀行に第３者が証明できる。客観的証拠が残ります。
手渡しだと領収証の偽造などや狂言など渡した渡してないなどが起こることがあります

[643: 匿名さん]

管理費を滞納し、柔らかく請求すると｢ないものはない。払えなかったら仕方ないだろう！｣と逆ギレし、『仕方ないとは、裁判になっても仕方ない。ということですか？』と尋ねると、｢そんな乱暴な話しはするな！｣と弱気ながらも威圧してきました。

いい加減どうしたらいいですか？

[644: 匿名さん]

>>643
切迫してる人に
＞仕方ないとは、裁判になっても仕方ない。ということですか？
これは確かに余計な刺激を与えただけでしょうね。

＞いい加減どうしたらいいですか？
淡々と粛々と書面を残しながら事務手続きを進めるだけでしょう。

[645: 匿名さん]

管理組合の理事長には任期があります。
３ヶ月以上滞納したら支払督促を含む訴訟による督促をして、回収に力を注ぐより、永続的な記録を残し、時効を予防することです。回収はこの過程の結果です。

[646: 匿名さん]

またお前かよ。

[647: 匿名]

内容わからんけど管理費全く払えないならローン払えなくて飛ぶだけでしょ
次の所有者に請求できないものだけ回収すれば？

裁判したところで払えんなら払えん

[648: 匿名さん]

払えない人には、退去して頂くために競売があるのです。人より物の考え方が区分所有法なのです。

[649: 匿名さん]

任意売却だろうが競売だろうがなんでもいいでしょ
どっちが回収早いかでいいんじゃない？

[650: 匿名さん]

>>643
＞『仕方ないとは、裁判になっても仕方ない。ということですか？』と尋ねると、
それで良いと思います。実際、払ってもらえないなら法的手段に出るしかないのですから。
粛々と内容証明で督促。それでダメなら法的手段（支払督促、少額訴訟等）です。
それが理事長の務めです。

>>647
＞内容わからんけど管理費全く払えないならローン払えなくて飛ぶだけでしょ
管理費は滞納してもローンは払っているというケースは多いです。
ローンも返済が滞るようなら抵当権者が任売してくれるでしょうから、それはそれで結構なことです。

[651: 匿名さん]

マンションを管理していく上で、肝心なことは他の組合員の拠出費用にすがるような人は、マンションから排除する方向で対処することです。この判断は３ヶ月間以上の滞納者は修復不能で、マンションへの居住不適格者とすることです。

[652: 643]

まさに>>650さんのおっしゃるように、管理費・駐車料金のみ踏み倒してるようです。
しかもペットをトリマーに頼んでるようで、本当に｢金がなくて仕方ない｣ようには見えません。

実は簡易裁判所に支払督促を進めてましたが、管理会社が金額をモタモタして提示せず、そのうちに滞納者と話ができて一度は念書を書いてもらいましたが、滞納分、その後の管理費も入金せずしばらく後、>>643の内容になりました。

[653: 匿名さん]

念書は、単なる確認書に過ぎません。
もう支払い督促をおこすしかありませんね。兎に角競売までいくいかないは別にして、手続きを
進めるべきです。

[654: 匿名さん]

手続きを進めるという意見に賛成。
念書は確認書にすぎないけど、取れる状況なら取った方がいい。
支払い督促であっても、債務者側に支払いの意志がないと、分割だの期限を伸ばすだの後から変な条件交渉になる。

[655: 新任理事長]

マンション掲示板に 滞納者の部屋番号と滞納月数を貼りだすのは 違法なんでしょうか？

[656: 新任理事長]

この滞納者は管理費を40か月も滞納をしてます。内容証明郵便を送っても無視
電話で督促をしても 子供が小さくて奥様が働きに行けないから1年位待ってくれとか 話し合いにならなかったので 理事会で支払い督促申し立てと 部屋番号と滞納月数を掲示板に貼りだすと決議して貼りだしたんですが 滞納者から ふざけるな 子供がイジメられるだろ 剥がせの一点張りで 無視してたら 滞納者の知り合いの行政書士から電話があり 配慮がたりないとか言われましたので 法律違反なのか疑問で投稿しました。

[657: 元理事]

>>655
違法性はないと思いますけど、民事になると難癖つけられますね。
ちゃんと規約か細則、又は慣例として以前から行われていれば全く問題ないと思います。

[658: 匿名さん]

来訪者が見るので、掲示板はマズいですよ。
各戸に配布したり、議案書に載せる方がマシです。

[659: 657]

>>658
どうマズイと？？

心情的に抵抗あるのは理解できますが、滞納40ヶ月でしょ？
本来なら法的な処置をしておくべき事例だと思います。
理事会としては組合員へ重大な事例として早めに公開しておくべきでしょう。＜もちろん氏名などは不要です。

掲示するのは、他の人の滞納抑止として効果的なので、掲示自体には私は賛成です。

[660: 匿名さん]

違法性がないから、「配慮」を求められたんでしょ。

[661: 658]

>>659
組合員に公開するのはいいけど、第三者（来客など）が見ることができる状態にしておくのはどうかと思いますが。
各戸のポストに投函すれば、基本的には組合員にしか知られないので、マシなんじゃないかと。

[662: 匿名さん]

４０ヶ月もの滞納を許した歴代の職務怠慢の理事長名、時効が成立した場合の各理事長の弁済額を掲示する方が先でしょう。

[663: 匿名さん]

>>661
ポスト投函では、賃貸居住者にも知れますね。

掲示板の構造にもよるのかもしれません。
オートロック物件なら、基本的に掲示板見るのは組合員及び居住者です。
配布と掲示の違いは、コピー代・紙代・配布作業・郵送料が省けます。規模に比例して無視できませんよ。

[664: 新任理事長]

違法ではないという結論ありがとうございました。 なんで40か月も滞納して 何もしなかったの？って管理会社に聞いたら 歴代理事長は こういう物騒な世の中だから 人に恨まれたら大変という事で 何もしてこなかったそうです。
それなら私が泥をかぶりますという事で理事長を引き受けました。そこで取立ての方法としては 不動産競売で所有権を移転する。
動産の競売。 給料差し押さえ。その他の方法はあるのでしょうか？

[665: 新任理事長]

この滞納者は本当にお金が無いらしく 自家用車もボロボロで 仕事もしているのか不明であり 支払い督促を申し立てましたと説明しても 開き直ってる状態で、どうすれば回収できるのかわかりません。破産を待つしか方法がないのでしょうか

[666: 匿名さん]

行政書士に相談…てのがなんかカバチタレですが…
(行政書士さんを馬 鹿にしてるわけでなく)

ローンの支払はまだ残ってそうですか？
借金もあると競売かかっても回収の目処が厳しそうですね…

念書を書いてもらってはいかがですか？
払う意思がある、ないにかかわらず、現在の滞納額を確認してもらう意味で。
(裁判での資料にもなりますし)

[667: 匿名さん]

もう、この欄で他の人から無料でコンサルタントを受けるのは無理があるようです。

一度、マンション管理士に相談したらいいのでは？
一人で悩んでいても、いつまでも解決しないと思いますよ。

[668: 新任理事長]

>>666
マンションは築4年です。
登記簿謄本は確認していませんが まだ築年数があまり経過していない為、たっぷりローンが残っていると考えられます。 この滞納者は勤めていた会社をリストラされたらしく 管理費と修繕積立金を合わせて月15000円位なんですが 妻が働くまで1年位猶予してほしい。お金が無いので10000円しか払えないから どいしようもないとの主張でまったく話にならない状態です。

[669: 元理事]

>>668
滞納額が大きくなる前に手を打つべきだったと思いますね．．．後の祭りだけどね。

今急ぐべきなのは、やはり「時効」への対処と債権として法的処置、
そして忘れるべきではないのが、この大きな滞納案件があることの周知と多少お金がかかる回収手続きについて組合の承認でしょう。

あとの事務手続きは、管理会社の回収部門と法律部門を多用して、あくまで冷静に淡々と指示することです。

15000円 × 40ヶ月 =600万、既にご本人でもどうしようもない状況でしょうし先送りするほどに額が増えるだけです。

[670: 669]

失礼。60万ですね。

[671: 匿名さん]

相手がある時払いしかするつもりがないと主張するなら、それも含めて文章化し相手の捺印をもらって着実に証拠集めしたらどうですか？
相手の破産が先か競売請求を積極的に起こすかは管理組合次第だと思いますが。

[672: 匿名さん]

このご時勢、苦しい居住者が多いのは事実。
「40ヶ月滞納してる人もいるんだから・・・」
が始まったら、面倒ですよ。

[673: 新任理事長]

滞納者は40か月も言い訳をしながら逃げまわっていたし、話し合いにもならないため 最終的には競売しか方法がないと思います。
管理費滞納による競売は
総会とかの手続きをきちんとすれば 裁判所は簡単に認めるのでしょうか？ それと競売を申請するための予納金は 落札者が現れた場合はもどってくるのでしょうか？ 落札者がいなかった場合はどうなんでしょうか

[674: 匿名さん]

>>673
管理組合による管理費滞納のための競売請求が認められなかった例
http://www.retio.jp/cgi-bin/example_display.cgi?number=188

まとめにある通り、それ以外には方法がないという場合にしか認められないので、
管理組合がありとあらゆる手段を尽くしたということを裁判で立証できるように
証拠を残すことが必要。

[675: 匿名さん]

３ヶ月滞納でも法的処置を取らぬ組合は、競売の必要条件を満たすことも出来ない。

[676: 新任理事長]

>>675
競売にするための裁判所が認める必要条件をすべて教えてもらえませんか？

[677: 新任理事長]

電話での督促
内容証明郵便発送
面談での督促
支払い督促申し立て
これらはやりましたが、
他には何が必要なんですか？

[678: 新任理事長]

>>675>>674区分所有法59条競売申し立ての判例がでていましたので 理解できました。ありがとうございました。

[679: 匿名さん]

この裁判例によれば、５９条の競売はかなりハードルが高くなりましたね。

オーバーローンの場合は、通常の競売もできないので、競売による債権回収はほぼ不可能かと。

給与を差し押さえることもなかなか難しいでしょうから、実効性のある回収方法はないに等しいですね。

[680: 新任理事長]

>>679
この判例では、滞納者が和解する態度さえ見せれば払えなくても管理組合は我慢しなさいって不公平な判決ですね。
お手上げです

[681: 匿名さん]

>>679 >>680
59条による競売は、配当金による弁済を目的としたものではなく、
所有権の変更を狙ったもの。滞納者がそのマンションを持っていること自体が害悪ってことを
認めさせるのだから、ハードルは元々かなり高い。

裁判所は、相手に支払の意思があって和解が出来そうな場合には基本的に和解を勧めるよ。
和解の中で、返済計画について双方の合意文書を作って･･･という流れになるけど、
その和解通りに行くかどうかはまた別の話。

>>674の話だと、相手側がお金が入るので分割であれば支払ってもいいと言い出したところを
管理組合側が突っぱねたので判決では不利になってしまっている。あと先取特権の利用可否について
管理組合側が十分な調査をしていないことですかね。

>>677の話の中では、面談での督促の中で分割とか今後の支払について見込みがあったのかどうか
とか、先取特権が本当に利用できないのか？を調べることになるんじゃないかな。

[682: 匿名さん]

区分所有法５９条の競売は抵当権があっても可能で、「競売で抵当権は消滅する」との画期的決定をした。
　東京高裁では、平成１６年５月２０日、「区分所有法５９条に基づく競売は区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、競売して抵当権者に優先弁済すれば剰余を生ずる見込みがない場合でも、競売を行うことができる」との決定をくだしました。

[683: 新任理事長]

>>681
677の話で 滞納者との面談で 管理費と修繕積立金の合計が15000円で
10000円ずつ払うから、しばらく待ってくれとの返事。それじゃ払ってないのと一緒じゃないと言ったら
20000円これ以上は金が無いから払えんと言われたので 全額弁済まで何年かかるかわからない為、話し合いは決裂しました

[684: 新任理事長]

滞納額は 元本55万円 遅延損害金15万円 合計70万です

[685: ×対応が非常に悪いフロント]

先取特権があるから、その滞納者が他の債務不履行で
競売にかけられて追い出されるのを待つのが
経費もかからないし得策です
その間は水道料や専用使用料は取りっぱぐれが無い
よう現金で徴収しておきましょう

[686: 匿名さん]

＞その間は水道料や専用使用料は取りっぱぐれが無いよう現金で徴収しておきましょう

水道料は水道局同様に、規約に停止措置が無い限り回収は不可能です。関西の方ですね。

[687: 匿名さん]

使用料の滞納分も、次の所有者に承継されるように規約で定めておいて、次の所有者（競売なら、ほとんど不動産業者）にゴリ押しすれば、ほとんどの場合は払ってくれますよ。しつこく値切られますけど（笑）

地元の不動産業者に「あそこのマンションはうるさい」という噂が広まれば、最初からそれを見込んで入札額を決めるようになりますしね。

[688: 匿名さん]

>>687
それは、規約で定めても違法だと思うんだけど。。。
あとから利子付けて返金要求されても大丈夫？？

[689: 匿名さん]

>>688
返金要求するような相手なら、最初から支払わないから大丈夫です。

何百万～何千万の取引がかかっているので（利益も百万円単位）、10万20万程度の遅延損害金や使用料なら、スムーズに事を運ぶことを優先させるため、大抵は払いますよ。

それに、次の所有者が支払う事が当たり前になれば、その分安い金額で買えばいいだけの話です。
売却額が減った分を被るのは、一般の売買なら売り手ですし、競売なら、第一義的には債権者が被りますが、その分、残債が増えることになり、結局は元の所有者（滞納した本人）に行きつくので、理にかなっていると思います。
元の所有者が破産していれば、債権者に貸し手としての責任を取ってもらえばいいわけで。

そもそも管理費等の滞納が発生して、マンションを売っても支払えないのは、支払能力の無い人に担保価値以上の貸付をしたからです。その責任は、たまたま同じマンションを買った人達（＝管理組合）ではなく、貸し手にあると思いますが。

[690: 匿名さん]

＞次の所有者に承継されるように規約で定めておいて

ウソは止めましょう。法律以外は無効です。

[691: 新任理事長]

滞納者のマンション有料駐車場契約を解除にするときの貼り紙の内容は
管理費等未納の為 この場所の駐車場契約は解除となりました。無断駐車の場合は警察に通報をし、レッカー移動します。 この内容の貼り紙は問題ないですか？ 無断駐車をした場合には何かの制裁はできますか

[692: 匿名さん]

＞管理費等未納の為 この場所の駐車場契約は解除となりました。
＞無断駐車の場合は警察に通報をし、レッカー移動します。

仮に法定解除が管理規約の定められていても、
管理組合が勝手に他人の所有物を動かせば犯罪だぜ。

私有地の他人の車を警察がレッカー移動する法的根拠はどこにあるの？

[693: ×対応が非常に悪いフロント]

クルマの所有者の所在が確認出来る限り、一切触ってはいけませんよ
出来ることは、会計上滞納がこれ以上発生しないよう解約し、手紙を貼るか渡すくらいです

夜逃げしたとか、所在が確認出来なくなったら業者に依頼して処分できます
その場合一応写真は取っておきましょう（たいがい二束三文のスクラップで金になりません）

[694: ×対応が非常に悪いフロント]

滞納者が１割超えるとレッドゾーン　スラムへ一直線です
機能しない管理組合　計画修繕が滞る　住民間のトラブルなどなど
管理会社は契約期限の３ヶ月前に三行半を下して　撤収です
スラム化は加速します

そんなある日
なにやら強面の管理業者が管理してあげましょうと近寄ります
住民間のトラブルは力ずくで解決します　拍手喝采の住民
安心してナケナシの組合通帳を預けます
しばらくすると、その管理業者は多額の委託費を口座から引き出して
「さようなら」です　
しかもマンションにある居室はヘルスになったり　闇金の事務所になったり

マンションって怖いですねｗ　

[695: 匿名さん]

>>690

>>ウソは止めましょう。法律以外は無効です。

使用料の未納分が次の所有者に承継される旨の判例も出ていますので、全くのウソでも無いですよ（笑）

無効かどうかは裁判所が判断すればいいのですが、現実には、ほとんどの場合、裁判になる前に、自主的に払ってもらっています。

[696: 匿名さん]

管理費等には先取り特権がありますが、使用料についてはありません。
しかし、競売の場合裁判所の作成する書類に競落人が負担するものであることを
記載する上申書を提出すれば特定承継人からし払ってもらえるでしょう。

[697: 新任理事長]

滞納者の駐車場契約を至急解除しないとダメですね。内容証明郵便で管理費等の支払いがない場合は10月末日で契約解除を書面で送ってるんですが まったく無視して止めています。
強制移動できないんだったら、車の写真を撮って 掲示板に貼りだしたらマズイですかね？ また滞納者の知り合いの行政書士からクレームがくるかもしれないけど

[698: 匿名さん]

>>696
その辺りの事情は、このスレの638,639に出ているように、裁判所に上申書を出しても、物件明細に記載されるかどうかは裁判所次第です。

[699: 匿名さん]

>>695
特殊な事例でなく、一般的な話しでお願いします。

また競売などの場合の話しで進んでいますが、競売にならぬ滞納も多いはずです。
規約に前所有者の個人使用分の水道代などまで、次の購入者負担にするような規約を、どこに管理組合が導入してるんでしょう？

[700: 匿名さん]

>>699

競売ではない場合、売買代金清算時に、売り手が払ってくれるので、問題にはなりません。

>>規約に前所有者の個人使用分の水道代などまで、次の購入者負担にするような規約を、どこに管理組合が導入してるんでしょう？

BITなどで、競売物件を一通り見れば、そのような規約があるマンションはそこそこ存在します。正確な比率は分かりませんが。

[701: 匿名さん]

>>697
道路交通法の違反ではないのでレッカー移動まではしてくれないが、
私有地の無断使用なんで一応警察は動いてくれるよ。まぁ車の持ち主に連絡取るくらいだろうけど。

契約解除後の無断駐車については、そこの駐車料金（つまり今までと同じ駐車料金）は損害額として
取ることができる。また、十分な警告を行なった後であればレッカー移動や輪留め措置はできるよ
（もめるだろうけど）。

[702: 匿名さん]

>BITなどで、競売物件を一通り見れば、そのような規約があるマンションはそこそこ存在します。正確な比率は分かりませんが。

ウソはよしましょう。

[703: 匿名さん]

>>702

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000035314...

http://bit.sikkou.jp/servlet/xxw.XxWServlet?O_sale_unit_id=00000035149...

それぞれ、BIT（競売物件情報）の該当ページです。右下の「ダウンロード」で物件明細書をダウンロードできます。その中の「その他の事項」に、使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

このような記載はあるのは、大阪地裁管内だけなのかも知れませんが、そういった規約自体は他の地方のマンションにもあるのではないでしょうか

[704: 703]

>>使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

この2件は、使用料（水道料金・駐車場使用料）のみでした。すみません

[705: 新任理事長]

>>701
損害額を請求しても 払う人じゃないから 書面で送っても図々しく車を停めてるんですよ。 レッカー移動したら 車に傷がついたとか言いそうです。
貼り紙をするくらいしか
なさそうですね

[706: 匿名さん]

出掛けた時を見計らって違う車を入れてみればどうですか？

[707: 匿名さん]

>>706

腹いせに車を傷つけられてもつまらないので、カラーコーン等の方がいいですよ

[708: 匿名さん]

>>705
その張り紙の内容について書いたつもりなんだけど。
車の写真をとって見せしめ的な張り紙をしたいのかもしれないけど、
そんなことをやってもまた、滞納者の知り合いから連絡がくるだろうし、あんまり感情的になっても
変なところでもめる原因にしかならない。

[709: 匿名さん]

猫の首に誰が鈴を着ける類いの話をいい加減に止めたら。

[710: 匿名さん]

>>709
意味不明

[711: 匿名さん]

＞７０３

>それぞれ、BIT（競売物件情報）の該当ページです。右下の「ダウンロード」で物件明細書をダウンロードできます。
>その中の「その他の事項」に、使用料・遅延損害金共に承継人に請求できる旨を定めた規約があるとなっています。

>このような記載はあるのは、大阪地裁管内だけなのかも知れませんが、そういった規約自体は他の地方のマンションにもあるのではないでしょうか

福岡在住の理事長です。

福岡の競売情報では、管理費等の滞納状況は、裁判所の管理会社への問い合わせ票に回答したものをそのまま
掲載しております。

私は過激な理事長なので、現在、使用細則にて承継者が前所有者の使用料、遅延損害金等清算しない限り
承継者とは水道供給および駐車場使用契約を締結しない旨とする（案）で総会を通そうと準備中です。

総会で承認されたら、管理会社にも裁判所の回答書に上記条項を記載するよう指導します。
売買業者も競売情報でそこまで記載してあれば、仕入れコストに含めるか、うちの物件避けるでしょうから・・

[712: 匿名さん]

残念ですね。特定継承人に対する債権は限定的なものですから、滞納者から回収する外ありません。

[713: 匿名さん]

>712
>残念ですね。特定継承人に対する債権は限定的なものですから、滞納者から回収する外ありません。

どう限定的なものか教えていただけないでしょうか？

[714: 匿名さん]

区分所有法第８条は、

区分所有者が共有部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権（第７条第１項前段）　
規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権（第７条第１項前段）
管理者がその職務を行うについて区分所有者に対して有する債権（第７条第１項後段）は、

債務者たる区分所有者の特定承継人（譲受人）に対しても行うことができると定めています。

[715: 匿名さん]

「前所有者が滞納した使用料を、特定承継人が引き継ぐ」という規約があるマンションを買った場合
その規約を承認したとみなされます。それが嫌なら、買わなければ済む話です。

[716: 匿名さん]

>>715
それが遵法ならっという話しをしているんだが・・・

[717: 匿名さん]

>前所有者が滞納した使用料

滞納者の水道料は入らないと言うことよ。

[718: 匿名さん]

>>716
それが違法だという判例はまだ出ていないと思いますが。
払わないといけないという判例でも、規約そのものの正当性には触れていなかったと記憶しています。
純粋にお金だけの問題なので、その規約の正当性を問う訴訟を、敢えて起こす人もいないでしょうし。

買い手からすれば、わざわざ揉める前提で買うよりも、その分値下げしてもらうか、他を探せばいいのですから。

[719: 福岡在住の理事長]

管理会社に確認したところ、

福岡県の地方裁判所では、競売情報で使用料、水道料の継承の有無をチェックするチェック欄があり

継承有りの場合は、継承有りの文言が記載された「管理規約」「使用細則」「水道供給規定」の写しを

裁判所に提出しなければならないそうです。

以上から類察すると前所有者の滞納管理費等、使用料、水道料及び遅延損害金はそのマンションの規約等

にどう記載されているかで、地方裁判所の競売部門は判断されていると思います。

当マンションでは昨年に管理規約改訂したんですが、管理規約の「管理費等」が

従来が、管理費、修繕積立金、駐車場使用料、専用庭、ルーフバルコニー使用料、水道使用料になって

いたんですが、管理会社案では、標準管理規約をベースに「管理費等」が管理費、修繕積立金の２項目

のみと変更されていました。　「駐車場使用料、専用庭、ルーフバルコニー使用料」の継承が無くなって

いましたので、「管理費等」は従来通りに戻しました。

管理費滞納住戸への対策としては、管理規約、使用細則等をきちんと整備することですね。

[720: 匿名さん]

任売の場合、水道代などは請求できるのでしょうか？

[721: 匿名さん]

長期滞納者が、滞納分を一括支払できないので、売却を検討していて、その中から支払うと言ってきました。
滞納分はは2年くらいです一度念書を書かせてからは支払うようになりました。
本当に売りに出しているか確認する方法ってありますでしょうか？
それと一定期間の滞納費があることを本人が不動産会社に話すのかどうかも知る由はないでしょうか？

本人には今のところどこの不動産会社に話してるのかは教えてもらえていません。

[722: 匿名さん]

>>721
>>本当に売りに出しているか確認する方法ってありますでしょうか？
これは意味が無いと思います。売りに出していようが、いまいが、実際に売買契約が成立するまでは、何もしていないのと同じことですから（強いて言えば、手付金が入金されたら少しは期待できるかも）

>>それと一定期間の滞納費があることを本人が不動産会社に話すのかどうかも知る由はないでしょうか？
本人が話さなくても、不動産屋が管理会社（自主管理なら管理組合）に問合せを入れます。
ただ、ある程度話が進んでから、滞納額を聞いてびっくり、などという事がないように、早めに伝えておくに越したことは無いですけど。（最悪、破談になる可能性もありますしね）

[723: 匿名さん]

＞長期滞納者が、滞納分を一括支払できないので、売却を検討していて、その中から支払うと言ってきました。 滞納分はは2年くらいです一度念書を書かせてからは支払うようになりました。

念書を履行出来なくなったので、別の念書を用意して下さいと言ってるのが分からないの？
念書はこれが付き物です。良い勉強になったですね。

[724: 匿名さん]

↑まともなこと言えないの？

[725: 匿名さん]

念書は単なる確認書であって法的には何の意味もありません。

[726: 匿名さん]

＞念書は単なる確認書であって法的には何の意味もありません。
へ？
ある時点での意思の確認の「証拠」としても使えないってこと？

[727: 匿名さん]

もちろん裁判までする気であれば、証拠としての価値が多少ある程度でしょう。
素人には多少の心理的効果はあるでしょうが、法を多少知っている者であれば、内容次第では念書は紙切れ同然です。

[728: 匿名さん]

そう言えば、滞納対策に念書なんてのは無いね。これって理事長の善管注意義務違反だね。

[729: 匿名さん]

とりあえず時効の中断にはなりますよね。
内容によっては裁判の提出資料にはなりませんか？

[730: 匿名さん]

利口な理事長は、念書でその場凌ぎは致しません。情けが仇になる訳です。

[731: 匿名さん]

念書で時効の一時的な中断は可能ですが、法的な手段をとらないと時効が成立します。
中断事由としての請求は、裁判上の請求である必要があります。
念書の場合、催告の一種として扱われると思いますので、６ヶ月以内に他の法的な手段を講じないと
時効になりますよ。
滞納金は定額給付債権になりますので、時効は５年です。

[732: 匿名-さん]

>>731 さん

債務の承認を内容とする念書であれば、時効は中断します。

[733: 匿名さん]

>>732さん
中断事由には、請求、差し押さえ・仮処分、承認があります。
承認とは時効の利益を受ける者が、権利者の権利を認める行為をいいます。
具体的には、債務者が「必ず返します」とか債務者が債務の一部を支払ったりする場合をいいます。
しかし、それだけで永久に時効が成立するわけではないと思います。
単なる時効の中断に過ぎないと思いますので、やはり請求（法的な）が必要かと思われます。

[734: 匿名-さん]

>>733 さん

「裁判上の請求」も「承認」と同様に時効が「中断」するだけです。

[735: 匿名さん]

>>734さん
催告はその後６ヶ月以内に他のより強力な中断事由によって補強しておかないと、中断の効力がなくなります。
滞納金は定額給付債権で時効期間は５年です。このような短期消滅時効にかかる債権も、その債権に関する判決などにより権利が確定した場合は、消滅時効が１０年に延長されます。

[736: 匿名さん]

あの・・・深い法律談義も結構ですが・・・

念書は、承認の証左と見なされ、時効はそこから５年ということでよろしいでしょうか？

[737: 匿名-さん]

>>735 さん

債務者が、債務の承認を内容とする念書を提出するということは、
時効中断事由の「承認」に該当します。

[738: 匿名さん]

承認は５年が消滅時効期間です。
但し、文書でなく口答だけだと法的には有効ですが証拠としては弱いので念書として取っておくことが必要でしょう。当然内容は相手の承認があることが必要です。

[739: 721]

>>731他さん

721です。
この長期滞納者に対し、一度、支払督促を簡易裁判所に提出したのですが、管理会社が駐車料金をしっかり申告せず保留のまま、取り下げとなりました。
取り下げた理由は、滞納者が念書を交した為。
しかし、念書に書いた期日に支払わず、>>721に至った訳です。

実はその時もこちらで相談させていただきましたが、ここでもう一度ビシッと念書を取り付けたいと思っています。
どうか御指南お願いいたします。

[740: 匿名さん]

相変わらずの念書でその場凌ぎですか。次の理事長に申し送る事しか考えていない典型ですね。
次の理事長が苦労するだけですね。

[741: 匿名さん]

>>740
個々のマンションの気風や詳しい事情はわからんのだから、誹謗だけなら投稿せずに別の紙に書いて身近なところに貼っておけば？

[742: 721]

>>740
とりあえず任売で支払うと言ってるので、それを信じつつ、何かしら有効な書名を残したいな、と思っています。


任売でも期日を設けるべきでしょうか？
売れないから。といつまでもそのままの訳にもいきませんし…

[743: 匿名さん]

>>739
一度交わした念書の内容を履行しなかった区分所有者ですから、二度目も同じ結果だと思います。
仏じゃないのですから、一度破ったのであれば次は法的な手段によって回収するしかないでしょう。

[744: 匿名さん]

↑　が正常な考え方です。念書は一枚で済まないことは周知の事実。理事長も滞納者も目の前の物を除く事ではどっちもどっちだが、これでは滞納者が優位にある現実を直視すべきだ。

[745: 721]

すると、前にも出たかもしれませんが、任売ではなく競売にするのでしょうか？
本人が任売で売れたら払うと言ってるのに、少額訴訟などで差し押さえとかできるのでしょうか？

[746: 匿名さん]

競売開始決定から６ヶ月以内であれば、競売価格が決定される前の任意売却は可能です。
しかし、競売手続きはされているのでしょうか？。定額給付債権の先取り特権より、先順位の抵当権がついているでしょうから裁判所の作成する書類に、滞納管理費等の欄がありますのでそれに競落人が負担するものであることを記載しておかねばなりません。そうすれば時効中断の効果もあります。そして、配当要求の書式・資料は該当裁判所で確認しておく必要があります。要は特定承継人に支払ってもらう準備をしておく必要があるのです。

競売にかけられた物権は裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにも拘わらず物件明細書に滞納額の
記載がない場合があります。
このときは、裁判所競売係りへ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人とのトラブルを避けることが大切です。念書は単なる確認書に過ぎないので、別の法的手続きが必要です。

競売にかけられている物権に対して、少額訴訟等はできません。
しかし、この滞納者の物件はほんとに競売なり任買にかけられているんですか？調べてみる必要がありますね。

[747: 721]

>>746さん

いえ、まだ競売に至っていません。
支払督促を取り下げした状態です。
そして滞納者が売却し滞納費を払う、と言ってる状態なんです。

皆さんのご意見で、念書だけでは不充分との事であり、速やかに法的手続きをと助言をいただきましたが、それでよいのか…そのためにはどうすすめるべきかお教えいただければと思います。

[748: 匿名さん]

支払督促、又は少額訴訟の手続きをすべきです。
銀行ローンとかは支払っていると思います。もし銀行ローンの支払が滞ったらすぐ競売になりますので。
たぶん今のままではいつまでたっても、競売・任買はおこなわれないでしょう。
兎に角すぐ少額訴訟等の手続きに入るべきです。手続きは簡単です。弁護士の必要もありません。

[749: 721]

>>748さん

その場合、本人の気持ちを逆撫でしないでしょうか？
法的に『任意売却を検討している長期滞納者に対し、少額訴訟をおこすのは有効である』のであれば、致しますが、いずれにしても売れなければ払えないわけですよね

自分としては、少しでも高く売れて早く回収したいところです。

任売で、管理組合が進捗状況が確認できればいいのですが、プライバシー保護かなんかで教えてもらえないです。
不動産会社から、問い合わせとかありますでしょうか？

[750: 匿名さん]

６０万以上なら支払督促の手続きが必要です。
支払督促の手続き
①まず簡易裁判所の裁判所書記官へ支払督促の申立てをします。詳細は書記官が詳しく教えてくれます。
②書記官から支払督促の送達がされます。
③債務者に到達後、２週間以内に督促異議の申立てがなければ
④債権者から仮執行の宣言付き支払督促の申立てをします。
⑤書記官が債務者に仮執行付き支払い督促を送達します。
⑥ここで強制執行の申立てをします。
⑦債務者から異議の申立てがなければ確定判決と同一の効力が発生してきます。
ただ、区分所有法の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な時を
目的としているものです。
先取り特権での競売は費用もかかりますので、できることなら少額訴訟でやられたらどうですか。６０万を超過
していれば何回かに分けてやればいいですよ。
費用は訴額の１％で済みますので。例えば６０万であれば６千円です。
１００万の滞納金があれば、最初に６０万でやり、次に４０万の少額訴訟をおこなえばいいのです。
裁判所の支払命令が出て、それでも支払わない時はそれからの方法があります。まずは少額訴訟で頑張ってみてください。勿論弁護士は不要です。

[751: 匿名さん]

任買は本人が勝手に販売して債務を支払うのではないですよ。それだったら、単なる売却じゃないですか。
競売が絡んでいるのですよ。売れなければ競売ですよ。
検討段階というのがおかしいですよ。検討の余地なしの状況じゃないんですか。
銀行とかの抵当権がついているはずですので勝手には売却できませんよ。
なんかだまされているようにしか思えませんけどね。
少額訴訟に踏み切るべきですね。

[752: 匿名さん]

いや、やり方はわかるんですが、やるべきか!?で悩んでます。

[753: 匿名さん]

やらなければ払う意思がないので、絶対払うことはないでしょうね。
念書も承認も必要ないですよ。
滞納を何ヶ月したら、少額訴訟をすると規約に謳うべきだな。そして実行あるのみ。
甘やかしていいことはないよ、組合のためにもその本人にとっても。

[754: 匿名さん]

>滞納を何ヶ月したら、少額訴訟をすると規約に謳うべきだな。そして実行あるのみ。 甘やかしていいことはないよ、組合のためにもその本人にとっても。

規約に無関係で、この様な悪質な滞納者には訴訟以外に対策はないと、理事長が確信して理事会なり、総会なりで決議すべきです。

[755: 匿名さん]

やるべきかで悩んでいる段階じゃないでしょう。
当然行動に移していなければならないでしょう。
責任を問われることになりますよ。理事長が損害賠償をすることになりますよ。組合のお金ではなく、個人のお金で

[756: 721]

訴訟に移行する場合、理事会の決議を取らなくてはならないと思います。
その際に、他の理事の賛同を得るには、本人の任売を待つより訴訟→競売の方が早くて間違いない。と説明してよいのでしょうか？

[757: 匿名さん]

>>756
競売は難しいですよ。費用もかかるし。
それより少額訴訟でいいじゃないですか、それでやってみてはどうですか。
任買はその本人はやっていないでしょう。

[758: 匿名さん]

任売してないよ、その男。
いい加減だね、口車にのってはだめだよ。

[759: 匿名さん]

＞その際に、他の理事の賛同を得るには、本人の任売を待つより訴訟→競売の方が早くて間違いない。と説明してよいのでしょうか？

滞納者の念書、言い訳は無視して、理事長主体の滞納者に対する対応処置として推進することに意義がある。

[760: 匿名さん]

↑意義がある、ってやったかやらないかよりも、どうやったら確実に回収できるかとか、滞納者を増やさないようにするかを質問してるんじゃないの？

[761: 匿名さん]

任売は、どっちかっていうと債権者の都合で進まないケースが多いしね。
横から見ていて、「売っておけばいいのに」と思うこともよくあるよ。
結果的に競売になって、更に値下がりしたりとかね。

ところで、こんな方法を考えたんだけど、似たような事をやった人いない？

まず、少額訴訟か通常の民事訴訟で債務名義を取る（支払督促は不可）
↓
財産開示請求（支払督促だと、これができない）
↓
何か出てくれば、それを差し押さえればいいけど、多分出てこない
↓
破産申立
↓
やっと財産全てが出てくる。
↓
あれば差し押さえ（給与なども）
↓
無ければ破産宣告が出るかも（出なければ、59条競売に移行。恐らく、この時点で、「競売以外に管理費等を回収する方法が無い」という要件を満たせるはず）
↓
住戸は破産財団の管理下へ。ここで、破産財団が競売にかける場合もある。そうなれば落札者（次の所有者）に請求
↓
オーバーローンの場合、破産財団が放棄するので、抵当権がついたまま、所有者の手に戻る
↓
そのうち、抵当権者が競売にかける（かなりの期間、放っておくケースもある）
↓
落札者（次の所有者）に請求

問題は、破産申立の予納金が結構高いこと。でも、先に59条競売をするよりは安いし、確実性もあるのでは？と思うんだけど。

[762: 匿名さん]

今時の滞納者はその場凌ぎしか能がないので、訴訟で締め付けると、恥の感覚がないので簡単に自己破産するから、継承者に期待するのが現実的だよ。

[763: 匿名さん]

>>762
逆怨みされて刺されでもしたら、骨折り損だね

[764: 匿名さん]

＞逆怨みされて刺されでもしたら、骨折り損だね

そんなの気にしていたら理事長は出来ませんよ。

[765: 匿名さん]

転勤など多い３〜４月が高く売れそうですかね？

[766: 匿名さん]

この不景気に売れる筈ありませんよ。

[767: 匿名さん]

私は任売させたことがありますよ。まず少額訴訟で債務名義をとって、それから滞納者にこう言いました。
「悪いことは言わないから売りなさい。売らないなら差し押さえます。そうするとｘｘ銀行（住宅ローン融資元）も動き出して競売になっちゃうかも知れませんね。競売だと相場より少なくとも５００万円は安くなるだろうから、銀行と我々が債権を回収したら１円も残らないかも知れませんよ。任意売却ならローン残債を返済して滞納管理費を支払っても手元に数百万円は残るんじゃないですか？」

[768: 匿名さん]

>>767
任売なら債権チャラにしても手元にお金が残るって、どうやって知ったかが気になります。
担保の設定額が明らかに資産価値より低かったとか？

[769: 767]

担保設定額、設定後の年数、物件の推定価格などから推定しました。
幸いミニバブルで高くなっていて売りやすい時期ではありました。

[770: 721]

>>721です。
謄本取ってみました。固定資産税なども滞納し、市の差し押さえをくらっておりました。
抵当は銀行から独立法人に移転しておりました。

職業は不安定な収入のようなので、飛ぶのは時間の問題かもしれません。

とりあえず先取り特権の手続きを進めようと思います！

[771: 匿名さん]

>>770
競売になっても本人に現金が残る場合以外は、先取特権の手続きはあんまり意味が無いですよ。
いずれにしろ、配当が貰えるのは任売・競売にかかわらず、売れてからになります。
その時に配当を貰いに出向くよりも、新しい買い手に請求する方が簡単だと思いますけど。

あと、これはネット上で見ただけの知識ですけど、固定資産税の差押を外すのは、非常に面倒だとか。
競売だと、自動的に抹消されるので、そうなる可能性が高くなっているんじゃないかと思います。

[772: 匿名さん]

＞新しい買い手に請求する方が簡単だと思いますけど。

組合が購入しないなら、貴方の仰る通りです。

[773: 匿名さん]

税金+ローン残債＞相場

滞納分の入る余地はないですね。

[774: 匿名さん]

破産で一丁上がりだから、継承者を待てば良いだけです。

[775: 新任理事長]

先日60万円の長期滞納者に支払い督促の申し立てをしたら 相手が異議を申し立てました。 このマンションの管理費と修繕積立金は約2万円ほどで、この滞納者の提案では 管理費修繕積立金込みで月3万円の返済計画で遅延損害金を無しにしてほしいとの事です。滞納額完済まで5年もかかる計算で、あまりにも自分勝手な条件なので理事会で却下するという事になりました。 この場合は裁判で争いになるんでしょうか？今後の対応も教えていただければ、ありがたいです。

[776: 匿名さん]

支払督促に異議申し立てがあったら、そこで支払督促の手続は終了ですよ。
訴訟に移行するか、取り下げるかです。
裁判所から「訴訟をいついつまでに起こせ」という命令書が来るはず（起こすかどうかは、原告の自由）

訴訟になっても、和解をすすめられるし、そこで分割払いにするよう圧力がかかると思います。ただ、遅延損害金は負けないように頑張ってください。最低でも５％は取ってね。

[777: 匿名さん]

>この滞納者の提案では 管理費修繕積立金込みで月3万円の返済計画で遅延損害金を無しにしてほしいとの事です。

管理規約の不備。

[778: 匿名さん]

＞訴訟になっても、和解をすすめられるし、そこで分割払いにするよう圧力がかかると思います。ただ、遅延損害金は負けないように頑張ってください。最低でも５％は取ってね。

規約に弁護士費用と同様に遅延損害金の規定がなければ無理です。

[779: 匿名さん]

>>778
国の遅延損害金は14.6%です。マンションについては規約で設定できます。
規約に設定がされてなければ、法廷利息は年５％になります。
弁護士費用等の訴訟費用については、規約に規定されてれば取れる確率は高いですが、もしなければ
競売時に配当要求書に記載欄がありますのでそれに記載すればいいでしょう。
かなりの確率で取れると思います、地域によって若干差がありますので。

[780: 新任理事長]

規約には 遅延損害金15％ 訴訟費用も請求できると書いてあります。和解できない場合は訴訟をして裁判所の判決を取れば いいんですか？ 滞納者に遅延損害金をゼロにしろって言われても無理ですよね。

[781: 匿名さん]

訴訟は全てが管理規約の規定がベースになり、規約の遵守で争うことが重要です。

[782: 悩める理事長]

訴訟費用を請求できると書いてあったとしても、訴状作成時に確定している金額しか計上できないので、
弁護士の着手金を載せることはできても、その後発生する各種経費は計上できません。

弁護士を使わず理事長が対応するという手もありますが、裁判所の都合で公判日時が指定されるので、
通常の会社勤めではなかなか難しいかと思います。

勝訴して債権を確定しても、それだけではお金が全額入ってくるわけではありません。

勝訴後に、月々3万円しか払えないので、2万円は毎月の管理費･修繕費に充当して、残り1万を返済に充てる、
という10年がかりの返済計画を申し入れられたらどうしますか？

相手が支払わなければ、強制執行の手続きをとることもできますが、これは、申立てる側が差押え可能な資産を
把握している必要があります。
給与を差し押さえるなら相手の勤務先を、銀行の資産を差し押さえるなら相手の口座がある銀行･支店名を
債権者が知らなければ手の打ちようがありません。
知っていたところで、給与全額、残高全額を差し押さえることもできません。

車の差押えが認められる地域であれば、駐車場に高値で買い取ってもらえそうな本人名義の車が置いてあれば、
それを差押えるという手があるかもしれません。
また、不動産に設定されている抵当権の金額＜＜相場　であれば、不動産競売にかけるという手もあります。

理事会で、差押えられそうな資産を把握していますか？

ただし、強制執行を申立てるのにもお金がかかります。

例えば、自動車を差し押さえる場合、
売却金額≧裁判所で要した費用+債権金額　であれば管理組合の負担は無く全額返ってきますが、
売却金額＜裁判所で要した費用+債権金額　であれば不足分は管理組合が負担することになります。

弁護士に依頼すると、着手金・諸経費に加え、成功報酬として回収した金額の数％～十数％をもっていかれます。
そして、これらの経費は相手が任意で支払ってくれない限り、別途訴訟を起こして債権を確定しないと
取り立てることができません。
とはいえ、お金になりそうなものの差押えは済んでいるので、差押えのめども立ちません。

というわけで、訴訟の道は、管理費からの持出しが多少あったとしても、少しでも滞納金を回収したいという
方針でとるものだ、と私のところでは弁護士から説明を受けております。

新任理事長さんの案件は、まだ先方に支払いの意思がありそうなので、いきなり訴訟にせず、
○　遅延損害金の減額は認められない
○　分割払いは□年までなら受け入れられる
など、理事会として譲れない条件を示して妥協点を探ることはできませんでしょうか。

[783: 匿名さん]

理事長は裁判の予想をする必要は全くありません。弁護士には規約の遵守義務の実現の主張を伝えるだけで十分です、

[784: 匿名さん]

裁判で勝っても、お金は１円も入ってきませんよ？
（むしろマイナス）

[785: 匿名さん]

＞裁判で勝っても、お金は１円も入ってきませんよ？

訴訟になったら勝訴が目的で、曖昧な妥協は滞納者の根絶にはならない。

[786: 匿名さん]

滞納者の根絶なんて無理。
早めに脱出準備を勧める。

[787: 匿名さん]

＞滞納者の根絶なんて無理。 早めに脱出準備を勧める。

＊＊＊は退散するのは当然ですから、貴方とは逆に、当方は管理組合の総会での公開討議結果の厳しい訴訟処置に滞納者の方が脱出しているのが現実です。

[788: mizyoka]

うちのマンションも過去に滞納金が３年間で数百万に達していました。
それを協力して頂けたのは変更後の管理会社の協力があったからこそです。

滞納者が本当にお金がないのか、あるが払わないのかの見極めが必要です。
（滞納金の増加抑制、新たな滞納者を増やさない。）
そのために管理会社の協力を得てこまめに督促をしますが、滞納が三ヶ月になると水道を停止します。
（規約改定、総会決議）そこでお金がある人は支払いをします。
それでも支払いをしない方は本当にお金がないと判断し、人道的に配慮して共同水道の鍵を渡ています。
本当にお金がない長期滞納者は住宅ローンも滞っているでしょうから競売にかかるのを待ち、競売後、
次の区分所有者から滞納金を回収しております。

現在では未収金はほぼゼロになりました。滞納金の増加抑制、新たな滞納者を増やさないように
管理会社、管理組合が協力して対策を講じることが、まず、私達でできることではないかと考えて
います。
それでも対応できない場合の経験は今のところありませんが、皆様の書き込みを参考にさせて頂きます。

[789: 匿名さん]

＞本当にお金がない人は・・・・
銀行ローンは支払が滞ったらすぐ競売にかけられますよ。その支払は出来るけど管理費等は支払わないということでしょう。
もっと毅然とした態度で臨む必要があるのではないですか。
支払督促をしても支払わないのであれば競売請求をすべきですよ。
甘やかすのを認めるのなら組合員でその滞納者の滞納金を支払ってやればいいのでは。

[790: 匿名さん]

＞支払督促をしても支払わないのであれば競売請求をすべきですよ。

この様に先を読みたがる人は机上の空論が好きな方です。
滞納者対策は、規約に基づいて、管理組合は出て来た現象に粛々と事務的に弁護士を使って実行する姿を、総会での訴訟議案の説明で示すことが第二、第三の滞納者を防ぐ事になります。

[791: mizyoka]

住宅ローンが滞っているなら競売になります。
競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。
よって、特定承継人に支払ってもらう準備をすればいいと考えています。
管理組合から競売をかけるのではなく、住宅ローンの方からの競売を待てばいいと考えます。
住宅ローンが終了している場合は、管理組合から訴訟を起こすしかないと考えます。

[792: 匿名さん]

＞競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。
とは、一概に言えません。
東京高裁では、平成１６年５月２０日、「区分所有法５９条に基づく競売は区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、競売して抵当権者に優先弁済すれば剰余を生ずる見込みがない場合でも、競売を行うことができる」との決定をくだしました。管理組合は、区分所有法５９条の競売請求は、剰余がなくても行うことができると主張して、東京高裁に取消しを求めました。東京高裁では、区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難なときに、当該区分所有者から区分所有権の剥奪を目的とするものであるから、優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができるとしました。そうして、この場合、区分所有権に設定されている担保権は競売することによって消滅する（いわゆる消除主義）と解するのが相当であるとしました。

[793: 匿名さん]

＞＞競売後、第一優先は住宅ローンになります。残れば取ることができますが残らなければ取れません。

という791の問題に対し、

＞とは、一概に言えません。
＞優先債権を弁済して剰余を生ずる見込みがない場合であっても、競売手続を実施することができる

792のレスの意味がわからん。

管理費等債権が回収不可能という問題と、
区分所有法５９条競売は無剰余でも競売が取り消されないという問題は、別でしょ。
791は、とれないと言ってるんだから、
それ自体は正しい。

[794: 匿名さん]

ローンは100%融資ということはないし、時の経過とともに残債は減っていきます。
普通競売なり任売にかければ剰余金は出てきます。
出てこなければ特定承継人に支払ってもらうだけです。

[795: 匿名さん]

＞滞納者対策は、規約に基づいて、管理組合は出て来た現象に粛々と事務的に弁護士を使って実行する姿を、総会での訴訟議案の説明で示すことが第二、第三の滞納者を防ぐ事になります。
これは確かに抑止力になると思います。しかし、現状は、
＞銀行ローンは支払が滞ったらすぐ競売にかけられますよ。その支払は出来るけど管理費等は支払わないということでしょう。
管理費(駐車料とか修繕積立金とか)のみの滞納、つまり管理組合に対してのみの不払いが多いのではないでしょうか？
そうなると抵当権者(銀行)などの競売はされず、
＞管理組合から訴訟を起こすしかないと考えます。
しか方法はないのでしょうか？

[796: 匿名さん]

悪賢い滞納者はうまくやらないと減らない。
管理組合の資金が潤沢で滞納による被害が軽微だとすると「違反行為の結果の程度」は小さいことになり、「それなら大目に見ましょう」とばかり司法の判断は滞納者に有利になる。つまり、管理組合がよほど滞納により大打撃を受けない限り、裁判での勝ち目はない。
　事実、大阪高裁の裁判長も判決文の中で「管理費等の滞納の場合には、積極的な加害行為があるわけではないので…」と言及している。「積極的な加害行為」とは「室内で騒音や悪臭を発生させて迷惑をかける行為」、「暴力団構成員が専有部分を事務所として使用し、他の区分所有者に恐怖を与える行為」などと具体例を挙げて説明している。

[797: 匿名さん]

>>796
それ、滞納に関する判例じゃないでしょ．．．退去請求に関する事例かな。

＞管理組合の資金が潤沢で滞納による被害が軽微だとすると「違反行為の結果の程度」は小さいことに
＞なり、「それなら大目に見ましょう」とばかり司法の判断は滞納者に有利になる。
こんな司法判断はないから安心して。

[798: 匿名さん]

確か、滞納者に専有部分の2年間使用差止めと滞納金の支払いを求め、却下されたのですね。
その際、競売の上申をしてればよかったのにしてなくて敗訴となった…。

しかし、判例で｢滞納は積極的な加害行為ではない｣だけがクローズアップされると管理組合としては、やりづらいですね…。

[799: 匿名さん]

確かに滞納は経済活動の手段の一つで誰かに害を与えるつもりはないから、管理組合が積極的な対策をしない限り安易に滞納して、その金を滞納に厳しい携帯電話代、電気水道代にまわす事になるわな。

[800: 匿名さん]

差し押さえられる財産の調査ってされた方いらっしゃいますか？
本人から聞き出せるばいいのですが、そう易々と教える訳ありませんよね？