管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[583: 匿名さん]

＞違反してる人が悪いんではなく、放置してる方が悪いと？ ありゃま

その通りです。マンションの一般組合員は殆ど管理規約を読まないし、読んでも理解不能か自己流の解釈です。
従って、規約には義務違反者への対処法が規定されておりますので、それに従って処理するのが理事長、理事会の仕事です。

[584: 匿名さん]

なるほど。
規約の規定通りに淡々と実行すればいいのですね。

[585: 匿名さん]

議事録とは別に、滞納者は議事録に実名公表しますよん。

って文書各戸ポストに投函しようかと思うのですが、いかがですか？

[586: 匿名さん]

いままで氏名を公表してないのなら、事前に通達は出すべきでしょう。

問題は公表の方法なのですが、あまりにもあからさまで批判めいていると名誉棄損などの問題が絡んできたと思います。
うちでは、会計報告書に未収金の明細を（相手先の実名を含めて）記載するという形を取っています。

[587: 匿名さん]

>議事録とは別に、滞納者は議事録に実名公表しますよん。 って文書各戸ポストに投函しようかと思うのですが、いかがですか？

実名公表を、やってご覧なさい。
名誉毀損で訴えられれば、敗訴となりますが、無視されれば進展無し。

[588: 匿名さん]

慌てて払えば、大躍進

[589: 入居済み住民]

総会前に十分な時間をとって、
「払ってくれないと氏名を公表して審議する」
と言って、支払いを迫るのはアリだと思いますよ。
外部所有者だと効果低いですけど。

[590: 匿名さん]

滞納者は普通、総会には出席しないでしょう。
回覧板で滞納者金はどれだけあり、何名が滞納者ですと流すことからスタートすればいいでしょう。
これを回覧板を流す度にやればいいでしょう。多分月１回の理事会は開催されているでしょうから。その報告の
ときに。
そして、その中で訴訟にする時期とかを流していけばいいのです。勿論滞納者に対する細則は別途やりながら。
個人名の公表は現在では難しいでしょうが、回覧板で訴訟した場合は、裁判所で名前は見れますので、その方法を
報せるといった手法も必要でしょう。
滞納者に対する駐車場の返却をする場合は、その理由を回覧板で流して抽選をするとか。
嫌がらせに近いものになりますが、滞納者に対する制裁としては、これぐらいがいいとこじゃないでしょうか。
それでもだめなら、いよいよ訴訟です。

[591: 匿名さん]

氏名や部屋番号の掲示は、「制裁」よりも「抑止」のほうが効果的でしょう。

※１、部屋番号はOKだけど、氏名を掲示するのは慎重に。

※２、滞納くせのある人には、一般の感覚は通用しないですよ。（滞納事情も重要です）

[592: 匿名さん]

滞納は犯罪ではなく経済活動の手段で、それに制裁を目論む理事長は無能力者に過ぎない。

[593: 匿名さん]

＞滞納は犯罪ではなく経済活動の手段で

滞納は犯罪ではないが、経済活動の手段じゃないよ。


＞それに制裁を目論む理事長は無能力者に過ぎない。

どんな「制裁」かが問題であって、滞納問題に取り組む理事長は無能力者じゃないよ。

[594: 匿名さん]

経済活動の手段ではないわな、何も生み出さず、請求のために無駄なコストが発生するし。

[595: 匿名さん]

>経済活動の手段ではないわな、何も生み出さず、請求のために無駄なコストが発生するし

一方の見方しかできないようですね。

[596: 匿名さん]

>>592
経済活動っていう正当な理由があるの？

[597: 匿名さん]

理由は立派にあります。金のない人は、支払に優先順位を儲け、現金取引が最優先は当然ですが、後はストップされるか追い出しされるかの限界を見極めて、その中でやり繰りしている訳です。従って、理事長が滞納者対処をルーズにやっているか否かで、滞納者は増減することは確実です。

[598: 匿名さん]

>>597

立派な理由ねぇ…

一人前の大人がすることではないわな

[599: 匿名さん]

ちょうど理事会板に横領スレも立ってるけど、滞納者の実名公開してないところって、そんなんで信じられるの？
誰に対して債権があるのかさっぱり分からないじゃん

[600: じゃじゃ～ん]

>>599
＞誰に対して債権があるのかさっぱり分からないじゃん
ど～～しても知りたければ、管理組合で文書で申し入れては？じゃん。

[601: 匿名さん]

>ど～～しても知りたければ、管理組合で文書で申し入れては？じゃん。
公開してるし

[602: 匿名さん]

個人情報保護法の量刑で最も重いのは死刑です。
他人に情報を流してはいけません。
洩らされた滞納者かわいそうですよ。
生活が苦しい人がいれば、組合で募金してその人にあげましょう。喜んで
もらえますよ。
そして滞納をしなくなるかも。

[603: 匿名さん]

↑釣り？

[604: 匿名さん]

ただの病気だと思う。又は、ただの滞納常習者かな。

[605: 匿名さん]

滞納は金のない人の経済手段で、遅延損害金を支払って凌いでいるが、ある期間後に理事長が適切な法的処置を摂らねば、金のない人がその限界を自覚する機会を失い、長期化する。

[606: 匿名さん]

そんな難しい言葉並べなくても・・・

金ある人が滞納することも多々ありますよ。

[607: 匿名さん]

お金のある人の滞納は、遅延損害金で組合の収入が増えることはあっても、回収出来ないことはないので問題ありません。

[608: 匿名さん]

遅延損害金程度では、事務の煩雑化による人件費に見合いません。
通信費程度であって督促に要する費用などは余分な出費です。

理事をまじめに経験した人ならわかる話しです。

[609: 匿名さん]

遅延損害金って年利何％取ってますか？あるいは、規約に何％って書いてますか？

[610: 匿名さん]

まずは自分のとこの遅延損害金率を言ったらどうだ？

[611: 匿名さん]

昔の家賃日歩５銭、利息制限法の上限金利20％～15%などを準用し、年利18.25パーセントだよ。

[612: 609]

>>610
18%って書いてありました。
高いのか安いのか…？はたまた、本当に取れるのか？
どうなんでしょうか

[613: 匿名さん]

遅延損害金に先取り特権はありません。
利率としては高いでしょうね。
国は１４．６％ではありまがね。
大体１４％が平均じゃないでしょうか。
管理規約に謳ってなければ法定利率の５％です。
遅延損害金は特定承継人に対しても中々とれないですよ。

[614: 匿名さん]

ごく一般的ですよ。
ただし、話し合いに発展したときに、利息制限法などで話をはぐらかされて相手のペースにハマってしまうと取れません。
遅延損害金は、貸金の利息ではなく、賠償金です。

以下のスレが参考になると思います
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46192/res/10-23

[615: 匿名さん]

＞18%って書いてありました。 高いのか安いのか…？はたまた、本当に取れるのか？ どうなんでしょうか

おいおい、どうなっているの？
規約にあるのに、遅延損害金をとっているか否かは決算書でわかるだろう？
滞納額は貸借対照表の資産の部の未収金でわかるし、管理費収支決算書の収入で名目は組合によって違うだろうが欄外の備考に欄に遅延損害金とリマークされている筈だよ。

[616: 匿名さん]

＞遅延損害金は特定承継人に対しても中々とれないですよ。

遅延損害金の請求処理もやったことないようだね。
当方は２万円の管理費等を１０日滞納すれば翌月分に２０，０００x１８．２５／１００x１０／３６５＝１００を加算して払えと請求書がくるぜ。

[617: 匿名さん]

競売の場合は遅延損害金はとれませんが、少額訴訟や支払督促だったら、規約どおりの
遅延損害金は取れます。当然請求すべきです。
規約は組合員がまもらなければならないものです。組合員にとっては優先されるものです。

[618: 匿名さん]

なんで競売物件だったら遅延損害金を取れないって断定するのかなぁ

裁判所民事執行官が競売物件を調査する場合、管理組合に「照会書」が来るよね

そこで現時点での滞納管理費等と遅延損害金、及び年率を記載し裁判所に提出する

「回答書」というがあって、その内容は競売物件目録にも載る。

当然その条件を競落者は承知して入札するはずだよね。

うちの管理組合はそれらの特定承継人からほぼ全額遅延損害金の入金をしてもらっているよ。

そういえば、それを不服として管理組合を訴えた不動産業者がいたけど、遅延損害金はもちろん

弁護士費用・各種使用料を全額支払う羽目になったケースがあったよ。

町会費はだめだったけど。

管理規約の特定承継人に承継できる費目の改定も必要だったけど

[619: 匿名さん]

＞そういえば、それを不服として管理組合を訴えた不動産業者がいたけど、遅延損害金はもちろん 弁護士費用・各種使用料を全額支払う羽目になったケースがあったよ。 町会費はだめだったけど。 管理規約の特定承継人に承継できる費目の改定も必要だったけど

管理規約に規定があれば当然。町会費は管理組合とは無関係事項につき当然。

[620: 匿名さん]

競売には先取り特権に基づく配当請求をしなければなりません。何故滞納金の回収に競売を直接組合がやりづらいかというと、管理費等の先取り特権は、住宅ローンや不動産担保ローンといった登記債権には劣後するからです。
それに競売をするには経費がかかるのと滞納金の競売請求は実効性があまりないのもその理由の一つです。
しかし、特定承継人にその債権を引き継がせることはできるが、競売になるぐらいの者の物件が銀行等の借入残高を差し引いた残りがそんなにあるとは思われないでしょう。
確かに裁判所の作成する書類に、滞納管理費等の欄があり、競落人が負担するものであることを記載し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出しておくことが必要です。
先取り特権は、債務名義がなくても不動産・動産の執行はできるが、債務執行はできないのです。

気をつけなければいけないのは、競売にかけられた物権は、裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにもかかわらず物件明細書に滞納額の記載がない場合があります。
この時は、裁判所競売係へ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人とのトラブルを避けることが必要です。
念書を取ったから大丈夫ではありません。念書は単なる確認書にすぎません。別の法的手続きが必要ですので追加しておきます。

[621: 匿名さん]

>管理規約の特定承継人に承継できる費目の改定も必要だったけど
すみません、そこのとこもうちょっと詳しく教えて下さい。
うちの規約には特定継承人に関する記述すらなかったように思います。

[622: 匿名さん]

滞納金には先取り特権がありますので、規約に規定されてなくても、法律で保護されています。
ただ、遅延損害金については、規定がないとのことですので、法定通り年率５％になります。
競売については、620の通りです。
尚、滞納金については、特定承継人と滞納者のどちらにも請求できます。これも規約がなくてもオーケーです。

[623: 匿名さん]

規約
(管理費等の徴収)
第60条 管理組合は、第25条に定める管理費等及び第29条に定める使用料について、組合員が各自開設する預金口座から自動振替の方法により第62条に定める口座に受け入れることとし、当月分は前月の○日までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収する場合には、別に定めるところによる。
2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理組合は、その未払金額について、年利○%の遅延損害金と、違約金としての弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対して請求することができる。
3 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議により、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる 。
4 第2項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用に相当する収納金は、第27条に定める費用に充当する。
5 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分割請求をすることができない。
（先取特権）
区分法
第七条 　区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２ 　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
３ 　民法 （明治二十九年法律第八十九号）第三百十九条 の規定は、第一項の先取特権に準用する。

（特定承継人の責任）
第八条 　前条第一項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。

[624: 匿名さん]

>623
ご苦労さん。
だから、６２２でいいということでしょう。

[625: 匿名さん]

620さん
裁判所に上申書を出しても、現況調査報告書の物件明細には、遅延損害金は記載してくれないですよ。
地域差はあるかも知れませんが。鑑定士の鑑定額からも、引いてもらえないですし（管理費・積立金は引かれます）

「関係人の陳述」の欄に、そういった規約があることは書いてもらえますが、物件明細の滞納額には含めてもらえないです。

[626: 匿名さん]

620です。
あなたの仰る通り、滞納金には先取り特権がありますが、遅延損害金は違うので
物件明細書には記載されません。

競売の最低売却価格は、不動産鑑定士の評価額の７０％。但し低めの評価額がしてあります。
ただ、任買の方が競売より高く売れます。

[627: 匿名さん]

＞裁判所に上申書を出しても、現況調査報告書の物件明細には、遅延損害金は記載してくれないですよ。

管理規約を添付しなければ当然です。

[628: 匿名さん]

>ただ、任買の方が競売より高く売れます。
任売業者お疲れさまです。
みなさんは、お住まいの地域の売却価格を見て自己判断して下さい。

[629: 匿名さん]

別に任買業者じゃないんだけどね。
ただ落札してから、明け渡しまで時間がかかるので、そこまで含めた契約のできる任買の方が
メリットあるとおもってね。それに競売より高いのが一般的だからね。

[630: 625]

>>627
もちろん、管理規約を添付しましたし、トラブルの実例を執行官に伝えても、結果は同じでしたよ。
きっちり取り立てをしていれば、地元の業者には話が広まるので、その分を見込んだ額で入札してきますけど。
訴訟になって、最高裁の判決が出れば、執行官の考え方も変わるのかもしれないけど、そこまで付き合ってくれる業者は居ませんし。

[631: 匿名さん]

遅延損害金は遅延した本人から取れ。って言われましたよ。

[632: 匿名さん]

当然です。遅延損害金に先取り特権はありませんので。