管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[541: 539]

>>540

念書なので、滞納者に｢いくら滞納してるのか、どうやって払い込みのか｣を表明してもらいます。
もちろん規約にある遅延分の金利も取り、更にこちらが納得できない理由での遅延があれば法的手段。
とすすめていきますが、またご指摘があれば教えてください。
遅延金利も取るので値切りはしてないです。

[542: 匿名さん]

>念書なので、滞納者に｢いくら滞納してるのか、どうやって払い込みのか｣を表明してもらいます。

幾ら滞納している？
払い込み方法？
毎月の請求を放棄して、まとめて念書ですます理事長の横着ぶりと、お客様待遇の滞納者の悪賢さが目立つ事例ですね。
滞納者は、何年先に訴訟まで持ってくるのかを見透かしている状況です。

[543: 541]

>>542
確かに滞納者は、高飛車な感じしてましたね…
管理規約も読んでなくて｢あ～、そうなの？｣みたいな感じでした。

毎月の支払いは放棄してません。『今までの滞納分を利子つけて返してもらいます』
総額で約58万です。分割方法は基本的に5回です。

ちなみにこのやり方で横着というと、他にどんないい方法がありますか？
ぜひ教えてください！

[544: 541]

あ、毎月の請求を放棄して…っていうのは、今まで督促なりしてなかったのか？ということですか？
それであれば、ポスト投函、内容証明、電話、訪問いずれも拒否され(不在など)簡易裁判所に支払督促の手続きをしました。
発布からもうすぐ３週間経つところで、滞納者からの申し入れがあったのです。
裁判所の方にも、その場合の対応をどうするのか確認してみます。

[545: 匿名さん]

>>543さん
取り敢えずは、分割でも遅延損害金と一緒に支払ってもらえるので、よしとしましょう。少額訴訟で裁判所より支払命令が出ても支払われないのか゜多いのが実情ですから。
対応の仕方としては、十分合格点があげられます。

[546: 匿名さん]

＞確かに滞納者は、高飛車な感じしてましたね…管理規約も読んでなくて｢あ～、そうなの？｣みたいな感じでした。

理事長が何もしていないか、滞納者が知らない振りをしている姿です。
いずれにせよ理事長の意志が相手に伝わっていないから念書などと相手のペースと時間稼ぎに振り回されているだけです。
訴訟覚悟で分納が履行されることはないと思います。支払督促も３０日以内に仮執行宣言を申し立てないと支払督促の効力は失われます。

[547: 匿名さん]

支払督促は２週間以内ですけど。

[548: 匿名さん]

勘違いしました。失礼しました。

[549: 匿名さん]

>>546は、どうしろと？

[550: 匿名さん]

すみません、是非教えて下さい。

築3年の小規模マンションです。滞納者に簡易裁判所より支払督促が送達されました。
異議申し立てもなく、仮執行申し立てをしようとしたのですが、管理会社の情報で外部から競売が入ったと言われました。
管理会社は、このまま落札を待って新しい所有者に滞納分を支払ってもらった方がいい。と言いました。
仮執行申し立ては、しないでいいのでしょうか？
また落札者に対して請求できるのは管理費のみでしょうか？駐車料金や遅延損害金・修繕積立金などは無理ですか？
宜しくお願い致します。

[551: 匿名さん]

>>550さん
あなたの知りたいことは、このスレを最初から読めば、全て網羅されてます。
何回も繰り返し、質問され、議論されてますので、是非最初から読み直してください。
大概のことは分かる筈ですよ。

[552: 匿名さん]

＞すみません、是非教えて下さい。
少額訴訟や支払督促等では債権を確定させ、時効を１０年に延ばすことが必要です。
競売にかけられた物件は、裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにもかかわらず物件明細書に滞納額の記載がない場合がある。このときは、裁判所競売係へ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人と無用のトラブルを避ける必要がある。

[553: 匿名さん]

短期消滅時効にかかる債権（定額給付金）も、その債権に関する判決などにより権利が確定した場合は、消滅時効期間が１０年に延長されます。後は、あなたの記載されている通りです。
競落人（特定承継人）に対しては、滞納金等の請求ができるようになっていますので、滞納者と並行して請求していけばいいでしょう。
競売請求は、経費がかなりかかりますので、銀行等の抵当権者にまかせた方がいいと思います。それに、滞納金は先取り特権は法的に認められていますが、特定の抵当権に対しては、劣後しますので。つまり、銀行ローンや住宅ローンには劣後するということです。そちらを優先して、残りがあれば、滞納金等へ廻ってくることになりますので。

[554: 匿名さん]

滞納費を支払うと念書を書いたのに、さっそく先月分の管理費を滞納したやつがいます。

支払う意志がないですよね…
犬を飼っててトリマーに出す金はあるのに払わないなんておかしい！

バッチリな書面を作成したいのですが、参考になるサイトありませんか？

[555: 匿名さん]

>滞納費を支払うと念書を書いたのに、さっそく先月分の管理費を滞納したやつがいます。

念書は滞納金額が書いてあればその確認書に過ぎません。3ヶ月以上の滞納は法的手段に訴えることで、その先の法的処置につなげることが大切で、回収なんか無理な話です。

[556: 入居済み住民]

債務を自認したのだから、時効は中断する。
それなりの意義はあるよ。

[557: 匿名さん]

念書を何枚取ったら打ち上げになるのでしょうか？
念書さんに聞きたいね。

[558: 匿名さん]

＞バッチリな書面を作成したいのですが、参考になるサイトありませんか？
Q.少額訴訟手続とはどのような手続なの？
http://www.courts.go.jp/saiban/qa/qa_kansai/qa_kansai12.html

[559: 匿名さん]

滞納者の図々しさはハンパないですね！
この前、新車買ってましたよ。

[560: 匿名]

新しくなった今度のマンコミみずらいし、書き込みにくいね。

[561: 入居予定さん]

ちょっと特殊な例ですが、
管理費、修繕積立金の滞納を理由に、競売で追い出した事例です。

http://www.nishinippon.co.jp/nnp/item/116776

[562: 匿名さん]

区分所有法に規定されており決して特殊な例ではありません。

[563: 匿名さん]

>>561

成功した、特殊な例ということですか？

[564: 匿名さん]

>>562-563
記事読まないで発言してるでしょ。
>>561さんは言葉足らずですが、確かに特殊な例ですよ

実行した理事長はすごいわ

[565: 匿名さん]

>>561
うーん、すごいね。
かなり特殊だとは思うけど、人間、やる気になればやれるもんだね。

[566: 匿名さん]

（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

[567: 入居済み住民さん]

滞納に対抗して駐車場の解約っていう話があるけど、それってその後も
我が物顔に使われてしまったら契約がないから請求もできないしで
相手に塩を送ってるようなものじゃないんですか？

それとも不当駐車という扱いで「無契約者の駐車は５万円頂きます」などの
別の駐車契約の細則があって、そちらで処理してるんでしょうか？

[568: 匿名さん]

どこまで実効性があるかを無視すれば・・

管理費滞納は、民事の世界ですが、
契約終了した駐車場の占拠は、場合によって刑事訴追できると思います。
契約がないから請求できない？？いえいえ堂々と請求できると思いますけど？？　むしろ請求しないとまずいっしょ。

[569: 匿名さん]

＞我が物顔に使われてしまったら契約がないから請求もできないしで 相手に塩を送ってるようなものじゃないんですか？

規約違反の処理は簡単です。

[570: ただいま理事の住民さん]

あ、そんな難しく考えなくても大丈夫なんですね。

滞納するくらいの相手だから「そっちから解約したんだからそれ以降の
支払いはする必要がない！」位は軽くゴネてきそうで気分が重かったのですが
そういう主張は一蹴できるようなので安心しました。

[571: 匿名さん]

>規約違反の処理は簡単です。
簡単だったらアドバイスくらいしたら？

[572: 匿名さん]

規約通りにやれば良いことです。それが不備なら改正をすることです。

[573: サラリーマンさん]

>>572
管理規約は、基本「ルールブック」なので、現実的な判断指標や手順は書いてありませんがね。

[574: 匿名さん]

神経を逆撫でする様で申し訳ないが、その手の人間が出始めたら躊躇せず逃げ出す準備をした方がいい。

[575: 匿名さん]

＞現実的な判断指標や手順は書いてありませんがね。

それは規約が不備か、貴方自身がマニュアル世代の能力の問題か、のいずれかでしょう。

[576: 匿名さん]

>575
勘定合って銭足らず

[577: 匿名さん]

黒字倒産ですね。

[578: 匿名さん]

>それは規約が不備か、貴方自身がマニュアル世代の能力の問題か、のいずれかでしょう。
規約を守らないヤツと対峙してるのに、規約が不備か？なんて不毛だろ
それと、マンションの所有者になるのになんらかの能力が必要なら、重説も不備だな（笑）
マンション購入認定試験でもするかwww

[579: 匿名さん]

>>578
＞マンション購入認定試験でもするかwww
とっても斬新かつ有意義な発案だと思いました。

でもね。購入ではなく「入居」資格試験のほうが適当だと思います。
有効期限付きで、更新試験もお願いします。

[580: 匿名さん]

>規約を守らないヤツと対峙してるのに、規約が不備か？なんて不毛だろ

規約違反を放置しているなら、規約の是正条項か理事長の欠陥ですよ。

[581: 匿名さん]

違反してる人が悪いんではなく、放置してる方が悪いと？



ありゃま。

[582: 匿名さん]

>規約違反を放置しているなら、規約の是正条項か理事長の欠陥ですよ。
誰も放置してないよ。放置しちゃダメだって規約に書いてあるから。

はい、もう一回
>それは規約が不備か、貴方自身がマニュアル世代の能力の問題か、のいずれかでしょう。
規約を守らないヤツと対峙してるのに、規約が不備か？なんて不毛だろ
それと、マンションの所有者になるのになんらかの能力が必要なら、重説も不備だな（笑）
マンション購入認定試験でもするかwww

[583: 匿名さん]

＞違反してる人が悪いんではなく、放置してる方が悪いと？ ありゃま

その通りです。マンションの一般組合員は殆ど管理規約を読まないし、読んでも理解不能か自己流の解釈です。
従って、規約には義務違反者への対処法が規定されておりますので、それに従って処理するのが理事長、理事会の仕事です。

[584: 匿名さん]

なるほど。
規約の規定通りに淡々と実行すればいいのですね。

[585: 匿名さん]

議事録とは別に、滞納者は議事録に実名公表しますよん。

って文書各戸ポストに投函しようかと思うのですが、いかがですか？

[586: 匿名さん]

いままで氏名を公表してないのなら、事前に通達は出すべきでしょう。

問題は公表の方法なのですが、あまりにもあからさまで批判めいていると名誉棄損などの問題が絡んできたと思います。
うちでは、会計報告書に未収金の明細を（相手先の実名を含めて）記載するという形を取っています。

[587: 匿名さん]

>議事録とは別に、滞納者は議事録に実名公表しますよん。 って文書各戸ポストに投函しようかと思うのですが、いかがですか？

実名公表を、やってご覧なさい。
名誉毀損で訴えられれば、敗訴となりますが、無視されれば進展無し。

[588: 匿名さん]

慌てて払えば、大躍進

[589: 入居済み住民]

総会前に十分な時間をとって、
「払ってくれないと氏名を公表して審議する」
と言って、支払いを迫るのはアリだと思いますよ。
外部所有者だと効果低いですけど。

[590: 匿名さん]

滞納者は普通、総会には出席しないでしょう。
回覧板で滞納者金はどれだけあり、何名が滞納者ですと流すことからスタートすればいいでしょう。
これを回覧板を流す度にやればいいでしょう。多分月１回の理事会は開催されているでしょうから。その報告の
ときに。
そして、その中で訴訟にする時期とかを流していけばいいのです。勿論滞納者に対する細則は別途やりながら。
個人名の公表は現在では難しいでしょうが、回覧板で訴訟した場合は、裁判所で名前は見れますので、その方法を
報せるといった手法も必要でしょう。
滞納者に対する駐車場の返却をする場合は、その理由を回覧板で流して抽選をするとか。
嫌がらせに近いものになりますが、滞納者に対する制裁としては、これぐらいがいいとこじゃないでしょうか。
それでもだめなら、いよいよ訴訟です。