管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[481: 匿名さん]

(参考様式例3) 東京都都市整備局
マンション管理組合会計処理細則(例)抜粋
一 納付期日から1カ月を経過し、必要な費用の納付が為されない場合は、理事長または管理業者から口頭連絡の上、請求書を発送する。
二 理事(会計担当)又は管理業者より、組合員別の未収金状況を毎月理事長に報告する。
三 納付期日から2カ月を経過し、必要な費用の納付が為されない場合は、理事長又は管理業者から、再度口頭で督促の上、内容証明にて督促状を送付する。
四 納付期日から3カ月を経過し、電話・催告書等では対応できない場合は、管理組合理事長名により督促活動を開始する。その際、理事会は、管理業者にアドバイスを求め、法的措置を検討することができる。

[482: 匿名さん]

>>480
管理委託契約書だか、（管理会社との）重要事項説明書だかに書いてあるだろ。

「通常の督促業務を行っても納入されない管理費は、その責を免れる」みたいな事が。
通常の督促業務っていうのは、最低限が通知の送付。
そっから先のグレーゾーンはサービスでやってくれるかもしれないがあくまでフロントマンの善意。
どっちにしろ、理事会が動かないと何もやらないのは当然で、それは管理会社の責任ではない。

[483: 匿名さん]

管理会社が滞納者に対する督促は、電話での督促、訪問しての督促、督促状による督促までです。
それ以上は、組合がやります。

[484: 匿名さん]

＞１か月分の方から、入居時から一度も払わない人…そのうちの２名は理事の役員です。。。

この不景気に、別に滞納者がいても不思議はないです。
理事の役員は、どうせ輪番制で理事を仕方なくやらされているんですから、理事だから滞納は許されないことではありません。
滞納金を回収するの理事長始めとする理事会の仕事ですが、輪番制の役員はその仕事を真面目にやる責任を感じてません。
自分の任期中にやらなくとも誰かがやるだろうと考えるのが、輪番強制で役員になった人の感情でしょう。
この状態ですと、滞納者は無能、無知な理事会が動かずに、管理会社任せですと益々滞納がし易くなり、人数も増えることになりましょう。
しかも、５年たって時効にになり回収出来なくなったら組合員皆さんの損害となりますが、輪番制の役員は皆さん自分の責任とは感じておりません。

[485: マンションの住民]

滞納者に対する規約を作るべきです。
１ヶ月滞納者・・・・・・・・・電話督促・訪問
２ヶ月～３ヶ月滞納者・・・・・督促状・訪問
３ヶ月以上５ヶ月滞納者・・・・内容証明郵便による督促
６ヶ月以上滞納者・・・・・・・少額訴訟の手続き開始
規約に謳ってあればそれをやらなかったら、理事長の善管注意義務違反となり、法的にも責任を追及できるでしょう。又、次期理事長への先延ばしもなくなると思います。
しかし、あなたのところの組合は異常ですね。４０戸で７戸の滞納者がいるとは。それも入居以来一度も支払っていない者がいるとか。それも築３年という比較的新しいマンションで。
管理会社からの滞納者リストは毎月提出されるのが当たり前ですよ。どの組合でも。
なにもかも、めちゃくちゃなような気がします。
支払督促ではなく、６０万以下なら、少額訴訟の方がいいでしょう。訴額の１％と低額でできますので。
理事長が簡易裁判所にいき、手続きをすればいいでしょう。詳細はそこで聞けば丁寧に教えてもらえますので。
弁護士に依頼する必要はありません。自分達でそれぐらいはやれます。

[486: 匿名さん]

＞滞納者に対する規約を作るべきです。

その通りですが、輪番制の理事では、それの遵守義務が無いどころか規約を読みもしないことが通例です。

[487: 匿名さん]

理事長が管理者ですので、やらなかったら、理事長が法的責任を問われます。理事には責任はないでしょう、直接的には。

[488: 匿名さん]

押しつけ理事長、管理者には一切責任はありません。

[489: 匿名さん]

押しつけだろうが、何だろうが、理事長は管理者です。そんな法律を無視した論法をこういうスレでいったら笑われるよ。又、話しにもならなくなるけどね。冗談でいっているとは思うけどね。

[490: 匿名さん]

真面目な話です。押しつけ強制の役員に義務、責任はありません。

[491: 匿名さん]

又、冗談いってる。押し付けだろうが、強制だろうが受任したら法的にはもうあかんぜよ。
それが法律というもんじゃ。
禁治産者や準禁治産者の場合は、無効になるけどね。

[492: 匿名さん]

＞又、冗談いってる。押し付けだろうが、強制だろうが受任したら法的にはもうあかんぜよ。

有難い事を云って呉れますね。押しつけや強制に受任はありません。

[493: 匿名さん]

>>492さん
理事長が押し付けであなたに決まったとしましょう。総会の出席率が少ない現状に於いてはその通知は回覧板で住民に知らされるでしょう。住民の大半は、それでアナタが理事長であることを知ります。既成事実がそこでできあがってしまっているのです。
そして、委託業務費の支払や業者の支払はあなたの印鑑がなければ、銀行から預金がおろせず
支払が滞ってしまい、場合によっては、遅延損害金が発生します。また、滞納金が催促等をしないで、時効に至らしめた場合、管理費等が回収されなくなります。まだまだ日常管理で理事長が判断しなければならないことがたくさんあります。
そういった事故や金銭の支払等を善管注意義務違反でおこした場合は、理事長個人が損害賠償金の支払をしなければならないのです。
それを防ぐためには、あなたが理事長は受任していないと、裁判所に提訴して理事長職を降りなければなりません。押し付けでなったのだから、理事長は無効だといくらあなたが主張しても、裁判所は発生した不法行為や善管注意義務違反に対しては当然責任ありと判決するでしょう。
押し付けだから理事長には責任がないという、子どもじみたことを、大の大人が真面目にいうものではありませんよ。委任は受任がなければ成立しないが、それを組合が認めてくれなければ、裁判で決着をつけるしかないでしょう。そうしないと、問題がおこった場合、間違いなくあなたが損害賠償義務が生じます。

[494: 匿名さん]

>禁治産者や準禁治産者の場合は、・・・

↑今は被後見人・被補助人・被保佐人という。

[495: 匿名さん]

あっ、あと総会の成立は組合員総数の半数以上ね。過半数じゃないのであしからず。
１００人いるマンションで半数以上は５０人、過半数は５１人。

[496: 匿名さん]

>>493さん、分かりやすいご説明ありがとうございます。
>>492さんもぐぅの音もでませんね！
理事長になってしまったら観念して職務を全うしましょうね…

[497: 匿名さん]

＞委任は受任がなければ成立しないが、それを組合が認めてくれなければ、裁判で決着をつけるしかないでしょう。そうしないと、問題がおこった場合、間違いなくあなたが損害賠償義務が生じます。

長い話の結論がこれですか。組合が認めないとは誰がですか、一般組合員ですか理事長を頭とする役員ですか、曖昧な
用語で尻つぼみになりましたね。強制押しつけの結果を誰が提訴するのですか輪番役員は勿論、その押しつけ制度に泣いている一般組合員も明日は我が身なんですよ、具体性がありませんね。

[498: 匿名さん]

>>497
ところであなたは理事ではないんですか？架空の話しなんですか。将来押し付けられる可能性のことを考えて。
組合は、二人以上の区分所有者がいれば、必然的に成立しますが、理事会設置に関しては、民法にその規定はありません。それでは困るので、標準管理規約で理事会は規約で設定することにしたのです。
そして、規約はそのマンションでは優先され、マンションの憲法であり遵守しなければなりません。
ただ、法律論になれば、規約より法律が優先されます。だから規約の無効を主張するには、裁判で争うしか方法はないのです。
それより、理事会はマンションになくても構いませんが、全員が理事にはなりたくないといった場合、日常の管理は誰がするんですか。故障した場合、工事や設備の点検は誰が判断し、誰が業者を選び、誰が支払いをするんですか。
押し付け制度で泣いている一般組合員云々といっているが、単なるエゴじゃないですか。
誰もやらなければ、マンションの管理は成り立ちません。だからいっているでしょう。選ばれた以上はやるか、拒否するかです。それでも規約で決められているから拒否できないとするのであれば、後は裁判で決着をつけるしか方法はないでしょう。そうしないと、損害賠償の責任は、あなたが取らなければなりません。
組合が裁判で負けた場合のエゴ組合員対策としては、理事の報酬を高額にすることです。そしてその為に管理費のアップを総会で図ればいいでしょう。

[499: 匿名さん]

＞押し付け制度で泣いている一般組合員云々といっているが、単なるエゴじゃないですか。
役員をかって出る人、役員になりたくない人がいるのが自然です。
＞誰もやらなければ、マンションの管理は成り立ちません。だからいっているでしょう。選ばれた以上はやるか、拒否するかです。
そうそう。選ばれた人がやるのが自然で、やりたくない人がいるのを認めるのが自然と言っているのです。
それを規約で、或は総会決議でこの自然な姿を壊して、全員がやれと押し付けることに問題があると言っているのです。
管理費は区分所有者が誰でも負担しなければなりませんが、これと同様に、誰でも管理組合の役員をやれ、又やる義務があるとは言えません。それを強引に押し付けているのが輪番制なのです。

[500: 匿名さん]

>>499
誰一人として、やりたくないと言ったら？