管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[42: 匿名さん]

>>41

債務者（管理費滞納者）の承認

[43: 元理事]

>>41
確か、一部でも返済したら、そこからまた時効が始まりますよね。返済とは言わないか(笑

[44: 41]

>>42
>>43
早速のご回答有難うございます。

滞納する場合、居留守を使うケースがあり
債務の承認（債務確認や、返済計画など）が取れない場合も多いと思いますが
次にお手軽な方法は何がありますかね？

[45: 43]

現実的によくあるのは、小額訴訟などで、債務を確定したからの話ですよね？
小額訴訟でも訴訟で、債務者非出頭などで債務を確定すれば、差し押さえも含めた回収の方法論となります。

[46: 41]

>>45

早速のご回答感謝します。

少額訴訟が時間的拘束も費用も安く済みますね！
確か即日判決でしたよね？
少額って60万以下でしたっけ？
初歩的な質問で申し訳ないです。

[47: 匿名さん]

何かで見たけど
給与差し押さえできるんじゃなかった？

[48: 匿名さん]

うちの管理会社は未払い居住者の勤務先など知らないので、給料差し押さえはできない。って言ってましたが、
少額訴訟で勝ち取れば(管理組合あるいは理事会が)知ることはできますか？

[49: 元理事]

＞未払い居住者の勤務先など知らないので、給料差し押さえはできない。って言ってましたが、
これはあまりにも、ひどい言い訳だと思います。＜確かに給料差し押さえ自体は敷居が高い方法ですが。

関連法が施行されてから逃げ腰な管理会社は多いですが、
組合としては居住者及び組合員の勤務先を含む緊急連絡先ぐらいは、整備しておくべきでしょう。＜強制は難しいですけどね。

[50: 匿名さん]

＞組合としては居住者及び組合員の勤務先を含む緊急連絡先ぐらいは、整備しておくべきでしょう。＜強制は難しいですけどね。

登記所で、区分所有者を閲覧するのが限界で、勤務先とは古いね、日雇いが多い昨今、勤務先を書けない人の方が多いし、プライバシーから緊急連絡先の報告も区分所有者の意志次第が当然です。

[51: 元理事長]

>給与差し押さえできるんじゃなかった？

確か民事執行の手続は面倒だったと思います。
債権差し押さえ命令の申立が必要ですが
執行文付きの債務名義を取得しないといけないのと
送達証明も必要だったと記憶します。


>勤務先など知らないので、給料差し押さえはできない。って言ってましたが、
>少額訴訟で勝ち取れば(管理組合あるいは理事会が)知ることはできますか？

財産開示手続で把握する事は出来ると思いますが
そこまでやらないといけない状況は、回収もかなり難しい事になりますよね

[52: マンコミュファンさん]

勤務先などの緊急連絡先までそろえてる組合は、古いんじゃなくて、進んでるのでは？

日雇いの方が多く住まわれてるマンションだと、滞納だけじゃなく、いろいろ問題多発するでしょうし大変ですね。

[53: 匿名さん]

緊急連絡先は、最近携帯が多いのでは？
勤務先を届け出るのって少ないと思いますが・・

[54: 48]

>53さん
ですね。

うちのMの滞納者は携帯も家電もつながらず、ポストインも無視、訪問しても出ず(生活感?はあるらしい)話すらできずにいるそうです。

｢法的手続きを取りました｣と管理会社はいいましたが、少額訴訟ではないとの事。
それでいて差し押さえは難しい…
つまり当Mの管理会社はポージングだけで回収する気はない、ってことでしょうか？

すみません、他所様のスレで…

[55: 53]

>つまり当Mの管理会社はポージングだけで回収する気はない、ってことでしょうか？

管理会社との契約、重要事項説明書の確認が必要でしょう。
未収管理業務に管理会社が何をするか記載されていると思いますよ

[56: 匿名さん]

＞｢法的手続きを取りました｣と管理会社はいいましたが、少額訴訟ではないとの事。それでいて差し押さえは難しい…つまり当Mの管理会社はポージングだけで回収する気はない、ってことでしょうか？

管理委託契約書を読みましょう。
債権を回収する義務のあるのは理事長で、管理会社ではありません。一般には管理会社は３ヶ月間の督促手続きのみで、法的手続きは理事長の業務です。

[57: 匿名さん]

デベと管理会社が関連していたら顧客情報がわたっているので職場がわれますよね？転職してなければの話ですが…

[58: 匿名さん]

>デベと管理会社が関連していたら顧客情報がわたっているので職場がわれますよね？

デベ系管理会社なら、不可能ではないけど
個人情報の取扱は煩いから、現実デベから勤務先を把握するのは無理でしょう。

[59: 匿名さん]

デベに情報を渡したときに管理会社を含む関連会社に注意書きに共有する旨書いてあったから共有しているでしょうね。

[60: 入居済み住民]

おいおい、管理組合には情報流せないよ。

[61: 匿名さん]

>60さん

理事会なら可能ですか？
理事長のみ？

[62: 匿名さん]

いつの間にか話がすり替わっている。管理会社が督促状は出すが職場は分からないからそこから先は云々…の話でしたよね。デベ関連管理会社は住人の職場を知っている。なのでこのいいわけは通らない。そういう話です。

[63: 58]

補足

個人情報提出時に、個人情報使用目的が記載されていると思います。
管理会社と情報提供する旨記載されていれば、管理会社が知り得る可能性はあると思いますが
デベのリスクを考えると可能性は低いと思います。

[64: 匿名さん]

63さん、私の住まいの大京は情報共有の旨の通知文書を配布されています。
通常は共有してもいいかと同意するかしないか許可制になっていますがここは違いました。
管理会社だけでなく、インテリアも賃貸も関連なら共有です。

ちなみにこのＢＢＳで下の文書が大京文板で頻繁に掲載されています。

両親は名古屋でライオンズを新築購入、私は中古ライオンズを不動産仲介会社の大京リアルドを通じて購入しました。私、両親ともライオンズマンション建物自体に特になんの不満のありません。
ただ、大京の個人情報の管理は“いい加減＆ズサン”、グループ企業内であっち、こっちで入居者情報を共有しています。ライオンズマンションの管理は大京リアルドという会社が行うのですが、まだ、何の情報も教えていないに色々なTELや封書が対象のマンション以外に実家や移転前のマンションにもTELや封書が届きます。おそらく、不動産売買時に交わした契約書等の情報をもとに連絡をしてきているのだと思います。
一番頭にくるのが、マンション購入時の“オプション注文書”を書くのですが、個人情報を記載したまま、大京から施工会社へ、更に二次の各業者へ渡してしまうので色々なところからTEL＆ダイレクトメールが来ます。大変迷惑しています。私の方は中古なので、もう手放そうっと考えています。
大京の物件を購入している方は、個人情報管理に十分注意してください!!!

[65: 匿名さん]

ということで、大京物件には管理費や修繕費の回収漏れはないと思われます。

[66: 匿名さん]

>大京の物件を購入している方は、個人情報管理に十分注意してください!!!

どのデベの個人情報管理は杜撰な様な気がします。
ＭＲでは、購入検討段階であればあまり正直に書きたくないってのが本音です。

[67: No.60]

>>61
理事会でも理事長でもダメ。
滞納者から訴えられると困るでしょ。

[68: 匿名さん]

>67さん

携帯からなので引用できないのですが、質問は

滞納者に対し少額訴訟を起こし、支払いを求めた際に、支払えば解決。
支払わなかった場合、給料などの差し押さえをする時に、勤務先を知ることができますか？

という質問です。

給料を差し押さえるのが裁判所で、代わりに集金してくれるのなら別に知らなくてもいいのですが。

[69: No.60=No.67]

自分たちで調べるしかありません。
銀行口座にしても勤務先にしても。
滞納している本人は開示しないでしょうし、管理会社も教えてくれません。

[70: 匿名さん]

＞滞納者に対し少額訴訟を起こし、支払いを求めた際に、支払えば解決。
＞支払わなかった場合、給料などの差し押さえをする時に、勤務先を知ることができますか？

理事長が、他の役員と複数で、本人と面会し滞納金の督促する際に、本人の支払い確認書に署名捺印させる際に勤務先を書かせております。これが無ければ確認書は成立しません。

[71: 匿名さん]

築25年ＭＳ在住の者です。

今後滞納者が、就業者とは限らないと思います。
私のＭＳでも、年金受給者が数ヶ月管理費を滞納しているケースも有りますので
そんな場合の対処方法も今後検討しないといけないかもしれませんね。

当ＭＳの場合、滞納者と交渉してもらちがあかず
その内に、居留守を使われるようになり
連絡取りたい為に、緊急連絡先（親族）に連絡した所
親族が立て替えてくれる事により幸運にも解決しました。
親族には支払い義務はありませんので、催促は出来ない
立場でしたがラッキーでした。

[72: 匿名さん]

当管理費滞納者は駐車場料金も支払わないのに、車を停めています。
しかもその車、よくみると車検切れ！たまにでかけています。
さらに駐車スペースに廃棄冷蔵庫が置いてある！

駐車場の使用差止め、および廃棄冷蔵庫の撤去を要求したいのですが、効果的な方法はありますか？

電話は不通(聞いた番号)、訪問しても不在(居留守?)手紙投函も音沙汰なし。

滞納は1年以上、金額は35万くらい

一度、話ができ支払う意思を示したそうですがその後３ヶ月何もなく再度(というか最初からやり直し)手紙投函…とやっております。
動いてるのは管理会社と理事長です。

[73: 匿名さん]

不法駐車と車検切れは警察に通報。警察に車を持ってってくれますよ。
不法駐車は、【契約車以外の駐車は禁止・警察に通報します】で張り紙してみるのもいいいでしょう。
破棄冷蔵庫は持ち主の部屋の前に移動して外出入室できないようにしてやりましょう。

しかし、この方はお金を持っていて払わないのではなく本当に持っていなそうですね。
車はガソリン切れで放置、マンションは銀行差し押さえになりそう。

[74: 匿名さん]

>不法駐車と車検切れは警察に通報。警察に車を持ってってくれますよ。

契約解除していない段階では不法駐車にはならないでしょう。
万が一、不法駐車と車検切れであっても
残念ながら民有地に停めた不法車両を警察は移動してくれません。

>破棄冷蔵庫は持ち主の部屋の前に移動して外出入室できないようにしてやりましょう。

消防法的に、避難路を塞ぐ行為は、問題になります。

[75: 72]

車は時たま無く、出掛けてるようです。車検ステッカーは去年で切れています。
管理会社曰く、冷蔵庫は、否定されたら所有者特定できないとのこと。
どう考えても、車の奥にあるのでその家が捨てたとしか思えませんが、『所有者』という確たる証拠がないと強く出れないそうです。
銀行の差し押さえが入れば、取りっぱぐれはないですよね？

[76: 74]

>車は時たま無く、出掛けてるようです。

車検切れの車が使用されている可能性があると警察に相談するのが良いと思います。

>銀行の差し押さえが入れば、取りっぱぐれはないですよね？

銀行等が競売手続きを取った場合
滞納管理費等が多ければ、落札は難しくなると思います。
落札前に滞納分減額交渉もあると思います。
又、交渉無く落札されたとしても、落札者が５年以上前の
滞納分を払わない可能性もあります。
これは消滅時効の判例が出ています。
又、新所有者が決まっても、５年以内の管理費等は請求出来ますが
駐車料等の滞納は、新所有者には請求出来ません。
早々に駐車場の契約解除をする必要があると思います。
駐車場使用細則を再度ご確認する必要があると思います。
使用料の滞納、及び駐車目的以外の使用で契約解除項目が無いか

５年以上の管理費等の請求も時効の壁があるので
時効の中断手続を取る必要があるでしょう。

管理会社の知恵を借りながら頑張って下さい。

[77: 元理事]

>管理会社曰く、冷蔵庫は、否定されたら所有者特定できないとのこと。

不法投棄は、どの管理組合でも問題になっていると思います。
現実、所有者を特定する事は管理会社が言う様に難しいでしょう。

私のＭＳの場合は
取り合えず写真を撮ってエントランス等に張り出し目撃情報を募ります。
（たぶん効果は無いと思います。注意喚起が主な目的で）
最終的には管理費で処分、今後の予防対策で防犯カメラ導入を提案する。
これが、私の経験でやった事です。

[78: 匿名さん]

＞今後の予防対策で防犯カメラ導入を提案する。
私共では防犯カメラに加えて、部屋番号を記載するか部屋番号ステッカーを張ることにしています。

[79: 匿名さん]

>部屋番号を記載するか部屋番号ステッカーを張ることにしています。

何にステッカーを貼るのですか？

[80: 匿名さん]

＞何にステッカーを貼るのですか？

ゴミ袋に入らない大型物。

[81: 72]

カメラで証拠押さえてれば、できるでしょうね。
今回のは管理費で処分するつもりで、ダメ元で言ってみます。

[82: 匿名さん]

>>80
>ゴミ袋に入らない大型物。

部屋番号ステッカー貼ったまま不法投棄してくれれば有りがたいですが
不法投棄するような人、貼らないのでは？

[83: 匿名さん]

>>82

つまり。
監視カメラで捨てた人を特定し(特定できたら)、その人の部屋番号を貼る。

て、ことですよね？

[84: 匿名さん]

リサイクル法で定められた物を投棄した場合は、法律で罰せる事は出来ますよね？
でも持ち主が、投棄ではなく保管、移動と云われたら
共有部の使用細則や、駐車場使用細則で
対応するしかないのですかね？

[85: 匿名さん]

持ち主がそんなもの知らないと言えば、どうしましょ？

[86: 匿名さん]

度胸があるならやってご覧なさい。

[87: 匿名さん]

度胸というか…
確たる証拠がないので、言い出せないでしょう。

まぁ、管理費で処理するのが手っ取り早いですね…

[88: 悲しいかな]

マンションはやったもん勝ち。

[89: 匿名さん]

滞納対策は、区分法の先取特権より少額訴訟の範囲内の滞納額でそれを進めることが、１，２年の任期の理事長間の引き継ぎもスムースで実効があがるよ。

[90: 匿名さん]

自分も>>89さんと同じに思うのに、なぜ理事会(管理会社)がやらないのか不思議。

[91: 匿名さん]

裁判所に行くこと自体に尻込みしてるのでしょう。理事長が１回やれば担当が丁寧に教えてくれるので要領が分かるが、その後に滞納者と面と向かう行為を嫌っているか怖がっているかでしょう。
管理会社の催促を邪険に逃げられて、困っているときに、管理会社に代わり理事長が直接電話して催促することでも滞納者は「これはまずいな」と取る場合もあるのにね。