管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[401: 匿名さん]

＞滞納されてる管理費を速やかに払ってもらうことが重要な目標であって、
＞滞納住人を追い出すことが目的ではありません。

確かにそのとおりですが、

＞392さん
は、追い出すことだけが目的と言ってますか？
法的措置の根拠を述べているにすぎないのでは。

貴殿は「執行」イコール競売としてるにすぎないのではないですか。

392さんは、「執行」という文言しか言っておらず、
執行は競売だけでなく
給与差押えも動産執行もありうるでしょ。

執行するための前提として訴訟をする必要もないことを踏まえた上で、
何をすべきか考えることでしょ。
その上の方法論の一つとして、
「世間体」のための訴訟もあり得る話でしょ。

しかし、立替金返還請求権を法的手続で主張するのが目的ではなく
世間体を見せつけるために訴訟するという方が、いやらしく感じます。
少なくとも法的専門家がとるべきではないと考えます。

正々堂々と請求し、応じない場合は、法的手続きを取った方がいいと思いますよ。

[402: 匿名さん]

＞ただ差押をかけようと思ったら、それなりに調査が必要。
＞財産を調べるのは難しいと思います。

貴殿のおっしゃるとおりと思います。

通常、管理組合理事会は素人の集まりなので、
調査は難しいでしょう。

管理費の支払いはだから後回しにされて、なめられるのでしょう。

＞財産開示手続もありますがどうなんでしょうかね

過料30万を債務者が払えば、こちらは如何ともしがたいところでしょうね。

ただ思うに、管理会社が根拠不明に、やれ訴訟だ支払督促だと言ってるうちに、
回収のチャンスを失ってしまうことに、怒りを感じます。

まあ弁護士でも区所法を知らないで意味不明に訴訟するものがたくさんいるから、
管理会社の責任とも言えないかもね。

[403: 匿名さん]

多くても数十万の回収のために、どんだけ費用と手間をかけるか？ですな。

得するのは弁護士さんだけな気がしますけど。

[404: 匿名さん]

>多くても数十万の回収のために、どんだけ費用と手間をかけるか？ですな。

手間は理事長と管理会社の担当で手分けしますし、費用は滞納者への損害金として計上します。
日常の事務手続きに過ぎません。

[405: 匿名さん]

なんか、訴訟反対を闇雲に押しつける人がいるように感じるのですが？
訴訟しようがしまいが、その管理組合の考え方次第でしょう。

要は早く確実に滞納管理費を回収することなんですよね。

[406: 匿名さん]

訴訟物は立替金返還請求権？？？　管理費等支払請求権ですよ

あと、給与差し押さえは区分所有法の先取特権ではできないです。区分所有権と建物に備え付けられた動産のみが対象です。それ以外への執行には債務名義が必要。

財産開示するには原則として強制執行してからでないとだめです。

[407: 匿名さん]

＞要は早く確実に滞納管理費を回収することなんですよね。

言うは安し行うは難しです。短期間に回収は難しいのですから、時効延長に万全を尽くすことがせいぜい２年の任期の理事長に課せられた最低の善管注意義務です。ですから後任理事長への引継ぎ、代々の理事長の為の滞納対処記録ファイルが重要となります。

[408: 395]

>>405
訴訟反対じゃなくて、訴訟後の先が見えないからだと思うよ。
実際に滞納者が訴訟に出てこない、債務名義は取ったけど・・・という状態になりかねないから。

>>406
財産開示について、滞納住戸に抵当権が設定されていて、無剰余による取消しが見込まれる場合は
どうなんでしょうか？

>>407
＞後任理事長への引継ぎ、代々の理事長の為の滞納対処記録ファイル
重要ですよね。債権管理の基本です。

[409: 匿名さん]

４０６です。

　申立人が，債権者として通常行うべき調査を行った結果，知れている財産がどれだけ存在するのか，そしてそれらの財産に対する強制執行（担保権の実行）を実施しても，請求債権の完全な弁済を得られないことを具体的に主張し，その疎明資料の提出ができれば、強制執行しなくても、財産開示は可能です。

[410: 匿名さん]

>>406
給与差し押さえは小額訴訟でも、確定判決の債務名義があればＯＫだよ。小額訴訟は金銭債権に限られるが、
支払督促であれば、仮執行宣言付き支払い督促の債務名義があれば不動産・動産の強制執行できる。

[411: 匿名さん]

４０６です

＞＞４１０
？？？
「少」額訴訟はだめとかそんなことは言ってないですけど。。。

あと、少額訴訟は確かに訴訟の対象としては金銭債権に限るけど、確定した後は、債権差し押さえとしての給与差し押さえのほか、不動産・動産の強制執行ができるよ。確定しなくても、裁判所が職権で仮執行宣言付けた場合も同様に可能。

要は、少額訴訟でも支払督促でも通常訴訟でも、判決が確定するなり、仮仮執行宣言が付けば、給与等の債権・動産・不動産の強制執行は可能、ということ（執行文の付与の要否は別として）。

再度述べると、先取特権は、債務名義なく不動産と動産の執行はできるけど、債権執行はできない。
債権執行するには、債務名義が必要。債務名義は、少額訴訟でも支払督促でも通常訴訟でもOK。また、債務名義があれば、債権・動産・不動産の執行が可能。

あとは、それぞれのメリット・デメリットを考慮して理事会でどうするか決めるだけ。

補足として、承継人への請求・義務違反者に対する措置としての競売の請求（これは、上で述べた強制執行とは別のもの。無剰余取消の適用がないとも言われている。）もあり。

[412: 匿名さん]

＞先取特権は、債務名義なく不動産と動産の執行はできるけど、債権執行はできない
＞あとは、それぞれのメリット・デメリットを考慮して理事会でどうするか決めるだけ。

おっしゃるとおり。

しかし、
＞377
の
＞２ヶ月目で内容証明督促状、３ヶ月目から理事長他複数役員の戸別訪問督促の結果で理事会決議で法的措置開始、
６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。

これがよくわからん、ていうか根拠不明。
何ができるか、できないか考えて方法をとることが必要で、
それ抜きに、少額訴訟、支払督促、競売または強制競売、訴訟（和解）等が出てくるわけない。

[413: 匿名さん]

408さんの
＞滞納住戸に抵当権が設定されていて、無剰余による取消しが見込まれる場合は
どうなんでしょうか？

この疑問は、結構重要。

先順位に抵当権（根抵当権）が付いているので、
競売しても無剰余取消しになるかな、と思っていたら、
実は、先順位の債権はなく、抵当権はいわゆるカラ登記だったことがあった。
だから競売は無剰余取消しにならなかった。

これは、登記に公信力がなかった例です。
考えてみれば、
銀行への債務が終了して、抵当権者たる銀行から抹消登記の書類を受けた所有者は、
抹消せず、
債務がないのに抵当権だけついていた（付いてるように見せかけていた）。

こういうことがあるので、
先順位に抵当権がめいっぱい付いていても、債務が本当にあるのか
登記上はわからないので、
競売できないなと即断するのは、早いと思われます。

[414: 匿名さん]

少額訴訟とは、少額の金銭の支払をめぐるトラブルを速やかに解決するための法的手続です。管理費の滞納対策としては、手軽でピッタリの裁判制度です。 簡易裁判所に定型訴状用紙が備え付けてありますので、それを利用すれば手続も簡単です。

[415: 匿名さん]

確かに、少額訴訟も少額債券執行はできます。しかし、少額訴訟の確定判決があっても、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では少額訴訟執行を行うことはできません。
少額訴訟は、強制執行の目的は金銭債務に限られるからです。動産・不動産の競売不可。ここが411と違うところです。
支払督促であれば、確定判決と同一の効力を有するので、それが債務名義となり、強制執行が可能となります。勿論仮執行宣言付き支払督促でも給与差し押さえや動産・不動産の強制執行はＯＫです。

[416: 匿名さん]

しかし、これほど堂々廻りをするスレも珍しい
いま４周目くらいでしょうか。

[417: 入居済み住民]

>>415
何を言っているのか、さっぱりわからん。

[418: 匿名さん]

わからなければ勉強しなさい。

[419: 入居済み住民]

> 少額訴訟の確定判決があっても、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では ...
既判力があるから移行しようがない。

支払督促手続の方が良いと言いたいだけなのかな？

[420: 入居済み住民]

請求異議の訴えのことか。

あと、少額債権執行を利用するか、強制執行手続きを利用するかの違いね。
小額債権執行を選択できる少額裁判の方が、簡単だろ？

[421: 匿名さん]

415は本物の弁護士でした。これにて失礼します。

[422: 匿名さん]

＞＞４１５

違います。

どこから突っ込んでいいのか迷うくらいですが。。。

まず、少額訴訟の「確定」判決が通常訴訟に移行することはありません。判決の送達から２週間以内に異議を申し立てれば、通常訴訟に移行しますが、異議を述べなければ、判決は「確定」します。そうすると、もはや、異議を述べることはできません。

次に、少額訴訟債権執行ですが、これは、あくまでも、「通常の執行に加えて」、特に簡易迅速な執行方法を認めたものです。つまり、少額訴訟の判決で、かつ、債権執行の場合にかぎり、簡易裁判所で執行手続ができることを認めたのです（普通は、地方裁判所）。少額訴訟の判決について、地方裁判所でする通常の執行（不動産・動産・債権）を排除しているものではありません。
結局、少額訴訟の判決を得れば、通常の執行（不動産・動産・債権）のほか、簡易な少額訴訟債権執行もできるということなのです。
この点は、インターネットで、少額訴訟では少額訴訟債権執行しかできないと誤解されるような記載があるので間違えやすいです。

また、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では少額訴訟執行をできないとの点は、通常訴訟になるのですからあたりまえです。通常訴訟での判決がでたら、地方裁判所で通常の執行として、不動産でも動産でも債権でも執行をすればよいのです。

[423: 匿名さん]

屁理屈は止めて実行有るのみです。ボーナス無しでローン不払いの後に来るのは管理費等の滞納です。理事長さんが張って下さい。時効なんかにして、組合から損害賠償を突きつけられてひどい目に遭わないようにしましょう。

[424: 新入居なんですが]

初めての購入者が多いようで、住民版で管理組合の認識が自治会と同レベルに論じられています。
住人の年齢層も若く、住戸の半数近くにベビーカーが置かれています。
６０００万からのマンションですが、その若さでこの金額のマンションを購入できる収入があるのか疑問仕切りで不安です。

どうやら、金利が最低の時にローン購入の住民が多い物件らしいです。
景気がよくなり金利が上昇するととたんに払えなくなるリスク住民がいるようでおっかないですね。
景気が悪くなっても首切りがあるでしょうしね。

デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか？
管理会社により違うものなのでしょうか？

[425: 匿名さん]

>デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか？
>管理会社により違うものなのでしょうか？

どこも頼りにならないように思われる。

管理会社の滞納管理費対策が頼りになるかならないか、
見分ける方法（その１）

管理会社に対策を促したら少額訴訟だ、支払督促だ、競売だ、と言ってきたら、
その対策の根拠を問うてみよう。

競売するのに債務名義が必要だとか、
答えられずに顧問弁護士の方針と言った場合は、
要注意。
何も考えていない証拠です。

[426: 匿名さん]

＞デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか？管理会社により違うものなのでしょうか？

管理会社が滞納に関与するのは、３，４が月間の理事長に代わる催促代行と理事長への毎月の滞納者報告だけで、その結果の責任はありません。

[427: 匿名さん]

>>425さん、ありがとうございます参考にさせていただきます。
>>426さん、私のマンションは6ヶ月間は管理会社が請求することになっております。
7ヶ月目から管理組合で請求することになり、内容証明で督促状を出してもらうと説明を受けています。
根拠は聞いておりません。たた契約が6ヶ月間だからということでした。
滞納7ヶ月目からしか管理組合に報告が来ないのか？その点も確認が必要ですね。

[428: 匿名さん]

>滞納7ヶ月目からしか管理組合に報告が来ないのか？その点も確認が必要ですね。

このたびの適正化法施行規則の一部改正で毎月の収支報告義務が生じますので、当然に滞納者リストも報告があります。

[430: 匿名さん]

>>427
７ヶ月で内容証明郵便での督促とは遅すぎないですか。この時期はもう少額訴訟の準備段階が普通ですよ。
少額訴訟は６０万以内の金額ですよ。もたもたしてたら６０万がオーバーしてしまいますよ。
勿論、オーバー分は２回に分けて督促はできますけどね。

[431: 匿名さん]

３ヶ月滞納した人は、ローンに行き詰まった結果で回収の見込みはありません。
今後は、ローン先に競売されて継承人が現れて滞納金、損害金を代納を待つのみですので、この競売に組合の滞納金、損害金の情報を周知徹底することと５年の時効の延長を考慮することが重要です。

[432: 匿名さん]

うちのフロントマンも、支払督促をしたから次は少額訴訟だ。などと言っています…

[433: 匿名さん]

訴訟は管理会社の仕事ではありません。理事長及び弁護士の仕事です。

[434: 匿名さん]

管理会社はしませんよ？理事長の承認を得て(理事会で決議済み)、弁護士に依頼します。

その承認をして下さい、と言ってきたのでした‥

[435: 匿名さん]

うそは書くのをやめましょうよ。

[436: 匿名さん]

当マンションも100戸のうち、１０カ月滞納１戸、３カ月滞納1戸、が、総会議案書で報告されています。
スレの№１から読めば良いのでしょうが、先週このスレを見つけましたので、初歩的なことで申し訳ないのですが以下の件教えてください。

理事会も、各年度の理事会によって何もせずが多いのですが、今年の理事長・副理事長は共に滞納者を訪問して弁済予定を話し合っていると聞きました。

嫌な役目をされても増加が停止する程度で滞納額は減りません。少額訴訟の前に、掲示板に滞納者の号室と滞納月数を、数カ月に一度張り出してはどうかと思います。

個人情報保護法の対象にマンションは入りませんので。また、少額訴訟を起こした場合組合員に知らせることに成るので掲示板活用の是非と効果についてお知らせください。

よろしくお願いいたします。

[437: 匿名さん]

マンション住人以外の人が掲示板たを見ることはないの？
住人でも子供が見て、おかしなことにならない？

[438: 匿名さん]

＞嫌な役目をされても増加が停止する程度で滞納額は減りません。少額訴訟の前に、掲示板に滞納者の号室と滞納月数を、数カ月に一度張り出してはどうかと思います。

プライバシーの侵害で裁判では負けております。従ってやるべき行為ではありません。

[439: 匿名さん]

滞納者の公開については、裁判所では当たり前のことで公開されていて、誰でもみることはできます。
掲示板で公開するのは問題があると思いますが、回覧板での公開はいいのでは。ただ、賃貸者がいますのでそれをどうするかでしょう。

[440: 匿名さん]

滞納対策は法に基づくか、違法でなければ何でもありです。
現在は健康、年金保険料などの滞納と同じように、直接物との交換支払でない限り管理費等の滞納は増え続けますので、理事長が対策を取らない限り滞納者は増えましょう。

[441: 匿名さん]

滞納者の公開で個人情報保護法違反なんて、だいたい滞納者が訴えますか？そんな金があったら滞納しませんよ。
みんな考え過ぎだね。
滞納してるのが悪いんだから、滞納したら公開しますと規約にでも書いてあれば優先的に支払ってくれるでしょう。

[442: 匿名さん]

＞滞納してるのが悪いんだから、滞納したら公開しますと規約にでも書いてあれば優先的に支払ってくれるでしょう。

煽るだけでなく、どうぞやってご覧なさい。

[443: 匿名さん]

規約にまでは謳わないけど、督促段階で口答でいうのはいいでしょう。
それでじゃあ裁判で闘いますとはいわないでしょう。
少額訴訟に訴えた段階では、公開されており、記録も見ることができるので開示は問題ないでしょう。
元々払わないのが規約違反ですから。

[444: 匿名さん]

滞納者にいかに支払ってもらえるかを考えるべきであり、これはだめ、その方法は難しいとかいうのではなく、少額訴訟なり、支払督促で支払命令が出たのにそれでも支払わない者に対してどうすれば取れるかを考えるべきでしょう。裁判で支払命令が出ていれば、滞納者の開示は問題ないでしょう。

[445: 匿名さん]

「債権管理回収業に関する特別措置法」において、この業者が行う督促業務の禁止事項を具体的に定めている。　
業務従事者による威迫等の禁止（法第１７条第１項関係）
「威迫」とは，脅迫に至らない害悪の告知等により相手方に不安の念を生じさせることをいい，例えば，以下のようなことなどをいう。
暴力的な態度をとること。
大声を上げたり，乱暴な言葉を使ったりすること。
多人数で債務者の自宅等に押し掛け，又は債務者等を債権回収会社に呼び出し，大勢で取り囲んで面談すること。
「私生活若しくは業務の平穏を害する言動」とは，社会通念上私生活や業務の平穏を害するに足りる言動をなすことをいい，例えば，以下のようなことなどをいう。 正当な理由なく，午後９時から午前８時まで，その他不適当な時間帯に，電話で連絡し若しくは電報・ファクシミリ・電子メール等を送達し，又は訪問すること。
反復又は継続して，電話で連絡し若しくは電報・ファクシミリ・電子メール等を送達し，又は訪問すること。
債務者等につきまとうこと。
張り紙，落書き，その他いかなる手段であるかを問わず，債務者等の借入に関する事実その他プライバシーに関する事項等をあからさまにすること。
債務者等の意思に反してその勤務先を訪問すること。 近隣者に対して，自らの来訪目的を明らかにした上，債務者等に電話をするように伝言を依頼すること。

[446: 匿名さん]

ウチのマンションの場合ですが、
管理費修繕積立金併せて月2.5万円

3ヶ月（7.5万円）の滞納家庭に対し支払い督促
返答「先々月リストラされて再就職したばかりなのでもう少し待って欲しい」

翌月、滞納4ヶ月（10万円）、再度「少しずつでもいいから払ってください」と督促
返答「月々2.5万円+滞納分1万円ずつ払います」

でとりあえず解決しました。
まだ決着から2ヶ月なので滞納分は8万円残ってますが、無事払ってもらえることを祈ってます。

簡潔に書きましたが、実際にはもう少し人情のあるやり取りはしてました。
仕事を失い管理費滞納してたのに国産の少しいい車は最後まで手放さなかったのは一家の大黒柱としての意地でしょうが督促時心の中で「とりあえず車売ってよ…」って思いました。

幸いなことに開き直って払わないご家庭はないので、このスレ読んで今後の勉強にさせてもらってます。

[447: 入居済み住民]

債権回収会社使うようになったらおしまいでしょ。
不良債権として、安く売るのが前提だから。

区分所有者は債権者なのだから、債権の内容を知っていておかしくない。

[448: 匿名さん]

>>445さん
だから掲示ではなく、回覧板等での開示はオーケーといっているでしょう。賃貸者の問題は別として。
別に強迫したり、大勢で回収に押しかけたりするんではないのですよ。
掲示板に滞納者の名前に関しては、裁判所で開示されてますのでそれをご覧下さいはいいでしょう。具体的にその見方や裁判所の窓口等を明確にするとか。

[449: 匿名さん]

445さん、書き込みありがとうございます。
大変勉強になりました。

太陽と風の寓話のように太陽になって支払いの方向に向かわせたいと思います。

ところで無職で滞納住居になられた方には管理員の仕事の一部をしてもらい
その分を管理費に回すといったことは可能なのでしょうか？

[450: 匿名さん]

給料は一度本人に支払わなければなりません。

[451: 匿名さん]

>>445さん
何かに書いてあったのをそのまま写すのではなく、解釈しないと意味ないでしょう。
あなたの書いてあるレスをやらなければ、督促や滞納者の氏名が公表できるのでしょう。
要は、滞納者からいかに回収できるかその方法を考えないといけませんので。
支払督促や少額訴訟で裁判所から支払命令がでて、それでも支払がされない時の対応をどうするかでしょう。
それでも支払ができない・支払わないならしょうがないとあきらめますか。
それだったら、裁判にまでもっていった意味ないでしょう。

[452: 匿名さん]

＞ところで無職で滞納住居になられた方には管理員の仕事の一部をしてもらいその分を管理費に回すといったことは可能なのでしょうか？

居住者を管理員に雇うことは、プライバシーに近すぎるなどの別の意味で他の居住者からクレームがあるのが普通です。
特に、立場上、管理会社は絶対に使いません。

[453: 匿名さん]

＞それでも支払ができない・支払わないならしょうがないとあきらめますか。それだったら、裁判にまでもっていった意味ないでしょう。

回収に脅しを使うのですか？
特に、法に従うほかないでしょう。時効を中断することで、継承人を待つ以外ありません。
一番困るのは、あの世に行かれてしまう時です。競売でも半額ですし・・・。

[454: 匿名さん=436]

>当マンションも100戸のうち、１０カ月滞納１戸、３カ月滞納1戸、が、総会議案書で報告されています。　と書いた者です。

皆様ご意見有難うございます。何とか回収しないと意味がありませんので色々と参考に成ります。

よく々総会議案書を見ましたら、何と１０カ月滞納者にほぼ間違いない方が、抽選で理事に選出され承諾しているのです。(任期は２年間)

理事会の中に居て頂き、滞納者を無くする努力を理事会に投書や、理事会に出席し意見を述べ(本人の前で)支払への気持ちを引き出すのが良いのか。(理事会欠席の連続になる可能性大かも)

自分の置かれている立場を良く理解できない方の様ですから、みんな理事長は敬遠しますので万一理事長ということも考えられます。
個人的に話したことが有りますが、抽選で選出の最悪の方と無礼を承知で書かせて頂きます。

その方が滞納１０カ月の本人である事を知っているのは、組合員の10%位いですから全員反対しても理事長へ委任の委任状だけで賛成が多数を占める状態です。

この様なマンションあまりないと思いますが、総会や就任後の理事会に対しどう対処すべきでしょうか。皆様の適切なご意見宜しくお願いいたします。

[455: 匿名さん]

＞よく々総会議案書を見ましたら、何と１０カ月滞納者にほぼ間違いない方が、抽選で理事に選出され承諾しているのです。(任期は２年間)

総会で否決さすべく真実の確認を総会前に理事長に正すべきです。
理事長にでもなったら証拠隠滅を企てることでしょう。

[456: 入居済み住民]

輪番から外す説明が必用だと思うのですが、
「滞納しているため」って発表するの？

役員やらないための方法が見つかったね。

[457: 匿名さん]

まず滞納者を理事長にするのは絶対阻止すべきです。
その方法は、理事の何人かと事前に話し、理事長候補を決めておくことです。そして理事会で推薦して理事長を決めてください。

[458: 匿名さん]

＞役員やらないための方法が見つかったね。

情けない。はっきり断る事が出来ないとは、何と情けないことよ。

[459: 匿名さん]

>輪番から外す説明が必用だと思うのですが、「滞納しているため」って発表するの？

長期滞納者で規約の遵守義務に不安のある者を役員にすることは問題であると明白に主張すべきです。
さもないと、真似て半年遅れの支払いが蔓延するでしょう。

[460: 匿名さん]

＞役員やらないための方法が見つかったね。
まずよく言われるのが、「管理規約や細則に輪番制であることを定めておけばいい」と、法令などに違反しない限り、管理規約や細則を変更することはもちろん可能です。しかし、かたくなに「それでも就任したくない」という人に対しての効果はほとんどないでしょう。また、「罰金など、就任拒否へのペナルティを科せばいい」という意見もあります。しかしこれも、役員就任を承諾すると民法をはじめとする様々な法的な義務が課されることを考えれば、ペナルティなどによってその承諾を強制することが本当に適切であるかどうかは疑問です。

[461: 匿名さん]

全員がやりたくないといって、理事が一人もいなくなったらどうするんだろう。
組合は法的に自然成立しますが、理事会はなくてもいいんですけど、しかし、誰かが動かなければ組合というか、マンションの管理自体が成り立ちませんしね。
区分所有者全員で管理するのが基本ですが、ただやりたくないという者を野放しでいいものかどうか？
役員報酬費として管理費の値上げをして、報酬を大幅にアップするしか方法はないのですかね。

[462: 匿名さん]

＞役員報酬費として管理費の値上げをして、報酬を大幅にアップするしか方法はないのですかね。

報酬で理事が現れるとは余り単純ですね。政府がどう変わるか分かりませんが、国交省は限界管理組合（老齢化で役員不在、管理会社への対応不能など）に、第三者への管理理事会を信託する制度、その為の安全確保の為の規制を含む法整備を検討中の様に、共有の共同住宅の管理が問題を抱えているのに外見上をつくろうとすれば長続きしないことは明らかです。

[463: 匿名さん]

>役員報酬費として管理費の値上げをして、報酬を大幅にアップするしか方法はないのですかね。
その議案は否決されると思います

[464: 匿名さん]

否決はされないでしょう。相手は関心のない組合員ですから。
白紙委任状で決議すればいいし、総会への出席者がすくないので、理事会で決まればまず議決は通りますよ。
第三者への管理を委託する案は検討段階であり、できたとしても、それを適用する組合がどれほどあるでしょうか。

[465: 匿名さん]

＞できたとしても、それを適用する組合がどれほどあるでしょうか。

輪番制の組合は飛びつくんじゃない。

[466: 匿名さん]

管理費の値上げが必要なんですよ。それに１００％まかせっぱなしにしますか。

[467: 匿名さん]

>>464
>相手は関心のない組合員ですから。
金が絡めば話は別だと思った方が身の為だ

[468: 匿名さん]

>>467
私のところの組合では、先月修繕積立金の値上げをしましたが、総会への出席者は少なく、議長にたいする委任状が圧倒的に多く、絶対多数で可決されました。
お金に絡む問題でも、組合員の関心はあっても総会に参加する者は少ないのが実情です。
理事会で決まった事項は、まず可決されると思っていいのではないでしょうか。

[469: 匿名さん]

＞お金に絡む問題でも、組合員の関心はあっても総会に参加する者は少ないのが実情です。理事会で決まった事項は、まず可決されると思っていいのではないでしょうか。

その通りです。普通決議は組合員の過半数で成立する総会の書類投票を含む出席者の過半数で決まる、つまり組合員の四分の一で決議します。これは一般の規約ですから当然ですが、その中味が問題です。
設立総会ならいざ知らず、書面投票には委任状と議決権行使書がありますが、白紙委任状が横行している組合は管理会社の言いなりの理事会で、理事会として承認を得たと実感するのは、議案に議題と要領まで書き込み、欠席者からでも賛否の意思確認を得られる議決権行使書を積極的に採用た場合です。また、その様に意思表示できれば欠席もしやすくなりますし、総会参加人数は増加することになります。
この議決権行使書を積極的に採用していない組合は、管理会社の傀儡と言っても過言ではありません。

[470: 匿名さん]

>>468
年次経過による修繕積立金の増額と
管理費を値上げして理事に配ることを
同じ土俵で比較するの？

>>469
金銭が絡む問題は特別決議だったと思うが

[471: 匿名さん]

>>470
普通決議でオーケーです。

[472: 匿名さん]

>>470
いっている意味がわからないですね。

[473: 匿名さん]

>>471
ごめんなさい。
うちが標準管理規約と違うみたいです。
うちは規約に金額まで記載されているので特別決議でした。
でも、うちみたいなトコも少ないみたいですよ。

>>472
何がわからないのか文章にできますか？

[474: 匿名さん]

＞金銭が絡む問題は特別決議だったと思うが

勉強しましょうよ。法律で決まっているのです。
共用部分の変更、
共有の敷地、付属施設の変更、
規約の設定、廃止、変更、
組合の法人化、法人組合の解散、
使用禁止、競売又は占有者に対する引っ越しの訴え、
大規模滅失の場合の復旧、
建替え（但し、五分の四以上）、
団地内区分所有建物につき団地の規約を定めることについての各棟の承認。

[475: 匿名さん]

>>474
そうなんですね。
http://kotonoha.cc/no/192052
http://asobinotatsujin.cocolog-nifty.com/tomnokoukishin/2009/05/post-e...
http://animeanime.jp/news/archives/2009/03/post_712.html

[476: 匿名さん]

>>473の後に
どうしても>>474のようなレスを書きたいのだろうか？

[477: 匿名さん]

間違いを正しているのが理解できない貴方がお気の毒ね。

[478: 匿名さん]

>>475は削除対象ですよ。管理人さんへ。

[479: 匿名さん]

自分で削除手続きを取ったら如何ですか。

[480: 匿名さん]

築３年目の４０世帯の小さなマンションですが、滞納者が７名…
管理会社からいきなりリストが届きました。
１か月分の方から、入居時から一度も払わない人…
そのうちの２名は理事の役員です。。。

管理会社も、電話連絡してつながらない(不通らしい)とメール便で振込用紙送っておわりなんです。
(今回の滞納者リストで初めて知りましたが)理事長と同行して訪問とか、一切言ってこないです。

月５千円程度の管理費ですよ…
長期滞納者には支払い督促など手続き中ですが、２ヶ月～くらいですと郵送・電話・訪問でお願いするだけでいいのでしょうか？

[481: 匿名さん]

(参考様式例3) 東京都都市整備局
マンション管理組合会計処理細則(例)抜粋
一 納付期日から1カ月を経過し、必要な費用の納付が為されない場合は、理事長または管理業者から口頭連絡の上、請求書を発送する。
二 理事(会計担当)又は管理業者より、組合員別の未収金状況を毎月理事長に報告する。
三 納付期日から2カ月を経過し、必要な費用の納付が為されない場合は、理事長又は管理業者から、再度口頭で督促の上、内容証明にて督促状を送付する。
四 納付期日から3カ月を経過し、電話・催告書等では対応できない場合は、管理組合理事長名により督促活動を開始する。その際、理事会は、管理業者にアドバイスを求め、法的措置を検討することができる。

[482: 匿名さん]

>>480
管理委託契約書だか、（管理会社との）重要事項説明書だかに書いてあるだろ。

「通常の督促業務を行っても納入されない管理費は、その責を免れる」みたいな事が。
通常の督促業務っていうのは、最低限が通知の送付。
そっから先のグレーゾーンはサービスでやってくれるかもしれないがあくまでフロントマンの善意。
どっちにしろ、理事会が動かないと何もやらないのは当然で、それは管理会社の責任ではない。

[483: 匿名さん]

管理会社が滞納者に対する督促は、電話での督促、訪問しての督促、督促状による督促までです。
それ以上は、組合がやります。

[484: 匿名さん]

＞１か月分の方から、入居時から一度も払わない人…そのうちの２名は理事の役員です。。。

この不景気に、別に滞納者がいても不思議はないです。
理事の役員は、どうせ輪番制で理事を仕方なくやらされているんですから、理事だから滞納は許されないことではありません。
滞納金を回収するの理事長始めとする理事会の仕事ですが、輪番制の役員はその仕事を真面目にやる責任を感じてません。
自分の任期中にやらなくとも誰かがやるだろうと考えるのが、輪番強制で役員になった人の感情でしょう。
この状態ですと、滞納者は無能、無知な理事会が動かずに、管理会社任せですと益々滞納がし易くなり、人数も増えることになりましょう。
しかも、５年たって時効にになり回収出来なくなったら組合員皆さんの損害となりますが、輪番制の役員は皆さん自分の責任とは感じておりません。

[485: マンションの住民]

滞納者に対する規約を作るべきです。
１ヶ月滞納者・・・・・・・・・電話督促・訪問
２ヶ月～３ヶ月滞納者・・・・・督促状・訪問
３ヶ月以上５ヶ月滞納者・・・・内容証明郵便による督促
６ヶ月以上滞納者・・・・・・・少額訴訟の手続き開始
規約に謳ってあればそれをやらなかったら、理事長の善管注意義務違反となり、法的にも責任を追及できるでしょう。又、次期理事長への先延ばしもなくなると思います。
しかし、あなたのところの組合は異常ですね。４０戸で７戸の滞納者がいるとは。それも入居以来一度も支払っていない者がいるとか。それも築３年という比較的新しいマンションで。
管理会社からの滞納者リストは毎月提出されるのが当たり前ですよ。どの組合でも。
なにもかも、めちゃくちゃなような気がします。
支払督促ではなく、６０万以下なら、少額訴訟の方がいいでしょう。訴額の１％と低額でできますので。
理事長が簡易裁判所にいき、手続きをすればいいでしょう。詳細はそこで聞けば丁寧に教えてもらえますので。
弁護士に依頼する必要はありません。自分達でそれぐらいはやれます。

[486: 匿名さん]

＞滞納者に対する規約を作るべきです。

その通りですが、輪番制の理事では、それの遵守義務が無いどころか規約を読みもしないことが通例です。

[487: 匿名さん]

理事長が管理者ですので、やらなかったら、理事長が法的責任を問われます。理事には責任はないでしょう、直接的には。

[488: 匿名さん]

押しつけ理事長、管理者には一切責任はありません。

[489: 匿名さん]

押しつけだろうが、何だろうが、理事長は管理者です。そんな法律を無視した論法をこういうスレでいったら笑われるよ。又、話しにもならなくなるけどね。冗談でいっているとは思うけどね。

[490: 匿名さん]

真面目な話です。押しつけ強制の役員に義務、責任はありません。

[491: 匿名さん]

又、冗談いってる。押し付けだろうが、強制だろうが受任したら法的にはもうあかんぜよ。
それが法律というもんじゃ。
禁治産者や準禁治産者の場合は、無効になるけどね。

[492: 匿名さん]

＞又、冗談いってる。押し付けだろうが、強制だろうが受任したら法的にはもうあかんぜよ。

有難い事を云って呉れますね。押しつけや強制に受任はありません。

[493: 匿名さん]

>>492さん
理事長が押し付けであなたに決まったとしましょう。総会の出席率が少ない現状に於いてはその通知は回覧板で住民に知らされるでしょう。住民の大半は、それでアナタが理事長であることを知ります。既成事実がそこでできあがってしまっているのです。
そして、委託業務費の支払や業者の支払はあなたの印鑑がなければ、銀行から預金がおろせず
支払が滞ってしまい、場合によっては、遅延損害金が発生します。また、滞納金が催促等をしないで、時効に至らしめた場合、管理費等が回収されなくなります。まだまだ日常管理で理事長が判断しなければならないことがたくさんあります。
そういった事故や金銭の支払等を善管注意義務違反でおこした場合は、理事長個人が損害賠償金の支払をしなければならないのです。
それを防ぐためには、あなたが理事長は受任していないと、裁判所に提訴して理事長職を降りなければなりません。押し付けでなったのだから、理事長は無効だといくらあなたが主張しても、裁判所は発生した不法行為や善管注意義務違反に対しては当然責任ありと判決するでしょう。
押し付けだから理事長には責任がないという、子どもじみたことを、大の大人が真面目にいうものではありませんよ。委任は受任がなければ成立しないが、それを組合が認めてくれなければ、裁判で決着をつけるしかないでしょう。そうしないと、問題がおこった場合、間違いなくあなたが損害賠償義務が生じます。

[494: 匿名さん]

>禁治産者や準禁治産者の場合は、・・・

↑今は被後見人・被補助人・被保佐人という。

[495: 匿名さん]

あっ、あと総会の成立は組合員総数の半数以上ね。過半数じゃないのであしからず。
１００人いるマンションで半数以上は５０人、過半数は５１人。

[496: 匿名さん]

>>493さん、分かりやすいご説明ありがとうございます。
>>492さんもぐぅの音もでませんね！
理事長になってしまったら観念して職務を全うしましょうね…

[497: 匿名さん]

＞委任は受任がなければ成立しないが、それを組合が認めてくれなければ、裁判で決着をつけるしかないでしょう。そうしないと、問題がおこった場合、間違いなくあなたが損害賠償義務が生じます。

長い話の結論がこれですか。組合が認めないとは誰がですか、一般組合員ですか理事長を頭とする役員ですか、曖昧な
用語で尻つぼみになりましたね。強制押しつけの結果を誰が提訴するのですか輪番役員は勿論、その押しつけ制度に泣いている一般組合員も明日は我が身なんですよ、具体性がありませんね。

[498: 匿名さん]

>>497
ところであなたは理事ではないんですか？架空の話しなんですか。将来押し付けられる可能性のことを考えて。
組合は、二人以上の区分所有者がいれば、必然的に成立しますが、理事会設置に関しては、民法にその規定はありません。それでは困るので、標準管理規約で理事会は規約で設定することにしたのです。
そして、規約はそのマンションでは優先され、マンションの憲法であり遵守しなければなりません。
ただ、法律論になれば、規約より法律が優先されます。だから規約の無効を主張するには、裁判で争うしか方法はないのです。
それより、理事会はマンションになくても構いませんが、全員が理事にはなりたくないといった場合、日常の管理は誰がするんですか。故障した場合、工事や設備の点検は誰が判断し、誰が業者を選び、誰が支払いをするんですか。
押し付け制度で泣いている一般組合員云々といっているが、単なるエゴじゃないですか。
誰もやらなければ、マンションの管理は成り立ちません。だからいっているでしょう。選ばれた以上はやるか、拒否するかです。それでも規約で決められているから拒否できないとするのであれば、後は裁判で決着をつけるしか方法はないでしょう。そうしないと、損害賠償の責任は、あなたが取らなければなりません。
組合が裁判で負けた場合のエゴ組合員対策としては、理事の報酬を高額にすることです。そしてその為に管理費のアップを総会で図ればいいでしょう。

[499: 匿名さん]

＞押し付け制度で泣いている一般組合員云々といっているが、単なるエゴじゃないですか。
役員をかって出る人、役員になりたくない人がいるのが自然です。
＞誰もやらなければ、マンションの管理は成り立ちません。だからいっているでしょう。選ばれた以上はやるか、拒否するかです。
そうそう。選ばれた人がやるのが自然で、やりたくない人がいるのを認めるのが自然と言っているのです。
それを規約で、或は総会決議でこの自然な姿を壊して、全員がやれと押し付けることに問題があると言っているのです。
管理費は区分所有者が誰でも負担しなければなりませんが、これと同様に、誰でも管理組合の役員をやれ、又やる義務があるとは言えません。それを強引に押し付けているのが輪番制なのです。

[500: 匿名さん]

>>499
誰一人として、やりたくないと言ったら？

[501: 匿名さん]

>>499
やりたくない者が多くいるのは判りますよ。
理事は規約で決まっている以上やらなければなりませんが、本人の事情は当然斟酌すべきでしょう。
ただなんとなくやりたくないという、エゴは除いて。
ところであなたは、やりたくないといっているけど、理事に選出されたらどうするんですか。規約で決まっている以上はやらなければならないのですが、裁判にもっていくんでしょうね。
あなたの見解はただダメというだけで、法的な根拠は全然だされないんですね。エゴ丸出しの偏屈男とはアナタみたいな者をいうんですよ。それでよく今まで生きてこられましたね。
規約の重要性を認識してくださいね。
決まったことを守らないと、メーしますから。

[502: 匿名さん]

＞誰一人として、やりたくないと言ったら？

管理組合が機能しなくなったら区分所有法で継続することになりましょう。

[503: 匿名さん]

＞ところであなたは、やりたくないといっているけど、理事に選出されたらどうするんですか。規約で決まっている以上はやらなければならないのですが、裁判にもっていくんでしょうね。

どうして裁判にもって行くのですか、輪番制は拒否が出来ないのですよ。
輪番制で強制指名された役員は義務も責任も無いと言うことです。

[504: 匿名さん]

>>502
区分所有法で継続するとは、全然区分所有法ご存知ない方なんですね。
勉強して出直してきてください。

>>503
たぶん>>502さんでしょうね。ほんと法律オンチな方ですね。よくこのスレに恥ずかしくもなく参加されてますね。
輪番制、規約で拒否ができないんでしょう。それだったらやるしかないでしょう。それだけです。
義務や責任がないというのは、問題がおこったらその時、対処すればいいでしょう。あなたが困るだけですから。
屁理屈だけいっていては、問題の解決になりませんし、時間の無駄です。
この件は、これで終わりですね。あなたが法律論でレスすることができるようになったら、又スレしてください。

[505: 匿名さん]

>輪番制、規約で拒否ができないんでしょう。それだったらやるしかないでしょう。それだけです。

輪番指名されるだけです。名前は残りましょうが、承諾していないのですから、義務も責任も生じません。

＞区分所有法で継続するとは、全然区分所有法ご存知ない方なんですね。

管理組合が機能しなくなったり、解散したら、区分所有法の３条団体で継続すれば良いだけのことです。

[506: 匿名さん]

>管理組合が機能しなくなったり、解散したら、区分所有法の３条団体で継続すれば良いだけのことです。
区分所有法の３条は、管理組合の事を指しているのだが。

[507: 匿名さん]

指名されるだけで受諾していないから義務は生じない。

これを主張できるのは、輪番制導入の是非を議論していた時点までだね。

輪番制が総会で議決された時点で、組合員にはそれに従う義務が生じる。
自分は賛成しなかったから従う義務はない、という論法は通用しない。

さらに言えば、自分以外の輪番役員就任については異議を唱えてこなかったとすれば、
その役員によって管理組合が運営されてきたマンションに自分も住んできた以上、間接的に輪番制の恩恵を受け入れてきたことになる。

自分だけは輪番制の対象外だと主張するからには、
自分だけは他の組合員と異なる地位を有する
ということを証明しなければならないでしょうね。

[508: 匿名さん]

＞輪番制が総会で議決された時点で、組合員にはそれに従う義務が生じる。

規約、総会の議決による管理費負担の義務は生じるが、役員に強制就任の義務は生じない。

[509: 匿名さん]

あちこち荒らしまくっている輪番制バッシングマニアには正論、常識、良識は一切通用しません。
論破しても同じ主張を蒸し返すだけなので、まともに相手になるだけ時間の無駄です。注意しましょう。

[510: サラリーマン理事長]

話しぶった切って申し訳ないのですが、滞納者から分割で支払いたいと申し出がありました。
なかなか連絡のつかない相手なので、今回の面談を機に勤務先とか聞き出そうかと思いますが、その際
①第3者の保証人を取り付けていいか？
②勤務先を聞いていいか？
③分割に対して、利息を取るような提案をしていいか？
④支払いが履行されない場合の罰則を約束すべきか？

アドバイスよろしくお願いしますm(_ _)m

[511: 匿名さん]

>話しぶった切って申し訳ないのですが、滞納者から分割で支払いたいと申し出がありました。なかなか連絡のつかない相手なので、今回の面談を機に勤務先とか聞き出そうかと思いますが、

分割の申し出を受ける反面、連絡がつかない相手とは組合側の積極性が感じられませんね。
挙げ句の果てに認めるつもりとは、総会決議又は規約、細則に規定がなければ出来ません。
滞納者に理事会の対処法が試されている様ですね。その内に、滞納分はそっちのけにして、今月分から払い始めますとの申し出もあるでしょう。
輪番制の理事さん達は、勝手な判断をするのではなく、管理規約、区分所有法を読み返すことから始めたら如何ですか。

[512: 元理事長]

①保証人→付けて欲しいですが、難しいでしょうね。
②勤務先→聞きます。正直に話すかは別ですが。
③利息→管理規約規定の遅延損害金を徴収します。
④罰則→罰則はなしですが、遵守されない場合は期限の利益を失い強行措置（強制競売）に移行します。

□滞納６ヶ月まで
うちでは６ヶ月以内の延納申請ができ、申請されない場合や、それ以上の長期の場合に遅延損害金が発生します。
即ち、滞納開始時より一度も話し合いの場が持たれないのは、滞納者にも不利益があるという事です。

□滞納３０ヶ月まで
督促、訪問、内容証明、共用施設の使用禁止、氏名公開などの滞納措置を執行します

□３０ヶ月以上
強制競売の準備を行います。
（実質的に分納の話が出てくるのはこのあたりです）

分納許可についての権限は確かに理事会にはありません。
しかし、いちいち総会を開いていては話が進みません。
そこで、理事会では"黙認"という形をとります。

両者の話し合いの下、管理会社が分納計画書を作成
滞納者が署名押印して理事会へ差出します　←ポイント
分納計画書には、損害金の支払い、および支払が１度でも遅れると強行措置（競売）に移行されても致し方ないと明記されています。
理事会はそれを"黙認"し計画書通りに履行されている間は、強行措置を保留します。

無論、総会などで断固分納不可との意見が出れば、分納を中断し一括納付を求めなければならないでしょうが、曲りなりともコツコツと支払っている隣人に対してそのように声を荒らげる人は今のとこおりません。

[513: マンションの住人]

>>510さん
まず、滞納者から支払い猶予の話しが出ているので、ひとまず時効の中断の心配はなくなりましたね。
履行遅滞が生じた場合、遅延損害金の請求は、当然法的にも認められています。金銭債務の場合は、不履行があれば、常に履行遅滞となるのが原則ですので、規約に規定があればその額を、規定がなければ法廷通りの５％ということになります。
管理費については、分割払いは法的には認められていません。一括払いが原則です。但し、少額訴訟等の判決による支払命令に対して、裁判所は、判決の言い渡しの日から、３年を超えない範囲で、支払猶予、分割払い等を免除することはできます。
滞納金に対する先取り特権は、民法の共益費用の先取り特権と同じに扱われますが、債務者の全財産を対象とすものには劣後します。つまり、住金や銀行ローンには劣後するということです。
保証人をつけたり、給与差し押さえも実態としては、銀行等との絡みもあり、難しいと思われます。
滞納金に対して、分割を組合として認めるとしても、その期間以降の管理費等については、定額通り納めることが前提となるでしょう。
上記のことが守れないなら、少額訴訟にすべきです。これは以外と簡単にできるし、費用も訴額の１％で済みます。
ただ、支払督促にして、最終的に強制執行も可能ではありますが、銀行等には支払いが滞っていなければ、競売は難しいと思います。

[514: 匿名さん]

＞あちこち荒らしまくっている輪番制バッシングマニアには正論、常識、良識は一切通用しません。論破しても同じ主張を蒸し返すだけなので、まともに相手になるだけ時間の無駄です。注意しましょう。

論破とは恐れ入りました。輪番制信奉者さん
貴方の所は、規約、総会議決、それよりに何となく？
断った場合の脅かしはどの様に潜ませているの？
是非教えて下さい。

[515: 匿名さん]

輪番制の議論は輪番制のスレでやってくださいな

[516: 元理事長]

「規約に定めのない分納」の正式な対応としては、
　①規約に基づき拒否をする
　②分納でよいか総会に諮る（かなり時間がかかる）
のどちかになると思いますが、
競売にかかる提訴をした段階で、
規約を盾に話し合いを拒んでいるように捉えらると組合側はかなり不利になると思います。

[517: 匿名さん]

＞②分納でよいか総会に諮る（かなり時間がかかる

やってご覧なさい、面白いですよ、分納が増えますよ。

[518: 元理事長]

うちは>>512に書いたとおりです。
総会にかけられても、そうそう増えるとも思えませんが....。

>>517さんのところは「規約に定めのない分納」はどのように対処してらっしゃいますか？

[519: 匿名さん]

＞④罰則→罰則はなしですが、遵守されない場合は期限の利益を失い強行措置（強制競売）に移行します。
マンションによっては、有料で使用できる共用施設もあると思います。
うちのマンションでは罰則規定というわけじゃありませんが、
滞納が一定条件になると、それらの有料施設が使えなくなり、
さらに駐車場などの契約解除又は自動更新しないようになります。

罰則でなく、あくまで更なる滞納額や延滞を抑えるっという名目です。

[520: 匿名さん]

513さんがいってるが一般的な解決方法じゃないですかね。

[521: 入居済み住民]

>>512
> 滞納者が署名押印して理事会へ差出します　←ポイント
強制執行するなら、公正証書にしないとダメなんだけど…
プレッシャーとして使うのなら納得。

>>513
> 保証人をつけたり、給与差し押さえも実態としては、銀行等との絡みもあり、難しいと思われます。
その他の債権者には関係ありません。
連帯して保証する人がいればラッキー。
先取特権で給与を差し押さえることはできません。
債務名義が必要です。

[522: 匿名さん]

>>521さん
債務名義は、公正証書や少額訴訟、支払督促による裁判所の支払命令です。
競売の場合は、その他の債権者と多いに関係が出てきます。
確かに、保証人は可能でしょうが、現実問題として、管理費の滞納金や今後の支払について、補償するぐらいだったら、金融機関から借り入れの保証人になるのが自然ではないでしょうか。

[523: 元理事長]

>>521
>強制執行するなら、公正証書にしないとダメなんだけど…
>プレッシャーとして使うのなら納得。

支払計画書に基づいて自主的に支払っているので黙認、という形になります。
実際に強制執行する時は、債務名義の取得から始めます。

[524: 匿名さん]

＞滞納が一定条件になると、それらの有料施設が使えなくなり、さらに駐車場などの契約解除又は自動更新しないようになります。

いい加減な表現です。名目がどうであれ、罰則規定そのものです。が、規約で規定できる範囲に過ぎません。
断水、専用部分の使用制限など生活に直接被害を及ぼす罰則は無効ですし、規定することも出来ません。

[525: 匿名さん]

>>524
罰則規定の何がいけないんでしょうか？

また、有料施設や駐車場は、専有部分でもなければ、生活への直接被害どころか身体、生命、財産にも影響がありません。
有料施設や駐車場の使用制限が出来ないという根拠をお願いします。

[526: 匿名さん]

駐車場の規制は全然問題ありません。又、専有部分でも、使用制限は可能です。
しかし、水や電気・ガスを止めることはできないでしょう。

[527: 匿名さん]

>>524、>>526
誰がライフライン止めるって書いた？
どこ見てるの？
いい加減なコメントは控えてもらえますか。

[528: 526です。]

>>527さん
私はただ、一般論をいっただけで、あなたの書き込みをみてレスしたのではありません。強いていえば、524さんからの流れでレスしただけです。
そんなに、熱くならないでね。

[529: 匿名さん]

＞有料施設や駐車場の使用制限が出来ないという根拠をお願いします。
出来ないと読めますか、日本語を習ってください。

[530: 匿名さん]

>>528
一般的にライフラインを止めることはしません。
それから私は527より以前にコメントはしていません。

>>529も同じ人でしょうか？
>>524での、＞規約で規定できる範囲です。
というのは、規約に書いてなければ(駐車場などの)利用制限はできない、という意味ですね？

[531: 匿名さん]

>>529
>>有料施設や駐車場の使用制限が出来ないという根拠をお願いします。
>出来ないと読めますか、日本語を習ってください。


>>524
>>滞納が一定条件になると、それらの有料施設が使えなくなり、さらに駐車場などの契約解除又は自動更新しないようになります。
>いい加減な表現です。名目がどうであれ、罰則規定そのものです。が、規約で規定できる範囲に過ぎません。
>断水、専用部分の使用制限など生活に直接被害を及ぼす罰則は無効ですし、規定することも出来ません。

↑出来ないって書いてるじゃん
ライフラインまで話を広げているのも>>524だよ

[532: 匿名さん]

＞↑出来ないって書いてるじゃん　ライフラインまで話を広げているのも>>524だよ

出来ることと、出来ないことを併記しているのが理解できないのは貴方の勝手。

[533: 519]

言い合いの元になったかもしれない519ですが・・・・

どの管理組合にもナンクセ付ける人はいます。
それらをスルーできる精神力が理事には必要です(笑

さて、スレタイトルの「管理費滞納住戸対策」におもどりください。

有効・有益な滞納対策は、どのマンションでも求められるはずです。

[534: 匿名さん]

えー、大元の『滞納管理費の分割を認めるか？』です。
皆さん、ご意見ありがとうございます！

管理規約に、滞納費の分割を認める認めないの項目はありませんでした。
よって、念書に念を重ね取りっぱぐれないようにしたいと思います。

皆さんありがとうございました！

[535: 匿名さん]

>>510,>>534
脱線も多いが、有益そうな意見も割とある。
それにしては、やたらあっさりしたケツ末だな。

まあ、本人がよしとしてるんだからいいか。

[536: 匿名さん]

＞念書に念を重ね取りっぱぐれないようにしたいと思います。

念書にハンを押さなかったらどうするの。ワシでしたら口答で逃げまくりますよ。

[537: 534]

＞念書にハンを押さなかったらどうするの。ワシでしたら口答で逃げまくりますよ。

滞納者からの面談希望なので、こちら(管理組合)の意向に沿わない場合はやはり訴訟手続きを進めるつもりです。
現在は、支払い督促中です。

[538: 匿名さん]

滞納している人は、規約をご存知で、訴訟は覚悟の上でしょう。
それとも、貴方の規約には理事会決議で訴訟まで持って行けるとの規定が無いのですか？

[539: 537]

うちの滞納者の方は、規約知りません(見てません)と言っていました。
遅延損害金を含んだ滞納費を分割で支払うことを書面にして押印をもらえましたよ！
ただ、支払い督促(簡易裁判所)してあるのでそちらは中断しなくてはなりませんよね？

[540: 匿名さん]

＞遅延損害金を含んだ滞納費を分割で支払うことを書面にして押印をもらえましたよ！

分納を認めるのに押印して貰うとは本末転倒してますね。面談して値切られて喜んでるが、規約違反、損害賠償請求がなければ用が・・・・。

[541: 539]

>>540

念書なので、滞納者に｢いくら滞納してるのか、どうやって払い込みのか｣を表明してもらいます。
もちろん規約にある遅延分の金利も取り、更にこちらが納得できない理由での遅延があれば法的手段。
とすすめていきますが、またご指摘があれば教えてください。
遅延金利も取るので値切りはしてないです。

[542: 匿名さん]

>念書なので、滞納者に｢いくら滞納してるのか、どうやって払い込みのか｣を表明してもらいます。

幾ら滞納している？
払い込み方法？
毎月の請求を放棄して、まとめて念書ですます理事長の横着ぶりと、お客様待遇の滞納者の悪賢さが目立つ事例ですね。
滞納者は、何年先に訴訟まで持ってくるのかを見透かしている状況です。

[543: 541]

>>542
確かに滞納者は、高飛車な感じしてましたね…
管理規約も読んでなくて｢あ～、そうなの？｣みたいな感じでした。

毎月の支払いは放棄してません。『今までの滞納分を利子つけて返してもらいます』
総額で約58万です。分割方法は基本的に5回です。

ちなみにこのやり方で横着というと、他にどんないい方法がありますか？
ぜひ教えてください！

[544: 541]

あ、毎月の請求を放棄して…っていうのは、今まで督促なりしてなかったのか？ということですか？
それであれば、ポスト投函、内容証明、電話、訪問いずれも拒否され(不在など)簡易裁判所に支払督促の手続きをしました。
発布からもうすぐ３週間経つところで、滞納者からの申し入れがあったのです。
裁判所の方にも、その場合の対応をどうするのか確認してみます。

[545: 匿名さん]

>>543さん
取り敢えずは、分割でも遅延損害金と一緒に支払ってもらえるので、よしとしましょう。少額訴訟で裁判所より支払命令が出ても支払われないのか゜多いのが実情ですから。
対応の仕方としては、十分合格点があげられます。

[546: 匿名さん]

＞確かに滞納者は、高飛車な感じしてましたね…管理規約も読んでなくて｢あ～、そうなの？｣みたいな感じでした。

理事長が何もしていないか、滞納者が知らない振りをしている姿です。
いずれにせよ理事長の意志が相手に伝わっていないから念書などと相手のペースと時間稼ぎに振り回されているだけです。
訴訟覚悟で分納が履行されることはないと思います。支払督促も３０日以内に仮執行宣言を申し立てないと支払督促の効力は失われます。

[547: 匿名さん]

支払督促は２週間以内ですけど。

[548: 匿名さん]

勘違いしました。失礼しました。

[549: 匿名さん]

>>546は、どうしろと？

[550: 匿名さん]

すみません、是非教えて下さい。

築3年の小規模マンションです。滞納者に簡易裁判所より支払督促が送達されました。
異議申し立てもなく、仮執行申し立てをしようとしたのですが、管理会社の情報で外部から競売が入ったと言われました。
管理会社は、このまま落札を待って新しい所有者に滞納分を支払ってもらった方がいい。と言いました。
仮執行申し立ては、しないでいいのでしょうか？
また落札者に対して請求できるのは管理費のみでしょうか？駐車料金や遅延損害金・修繕積立金などは無理ですか？
宜しくお願い致します。

[551: 匿名さん]

>>550さん
あなたの知りたいことは、このスレを最初から読めば、全て網羅されてます。
何回も繰り返し、質問され、議論されてますので、是非最初から読み直してください。
大概のことは分かる筈ですよ。

[552: 匿名さん]

＞すみません、是非教えて下さい。
少額訴訟や支払督促等では債権を確定させ、時効を１０年に延ばすことが必要です。
競売にかけられた物件は、裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、滞納管理費があるにもかかわらず物件明細書に滞納額の記載がない場合がある。このときは、裁判所競売係へ滞納管理費があることを記載した上申書を提出し、競落人と無用のトラブルを避ける必要がある。

[553: 匿名さん]

短期消滅時効にかかる債権（定額給付金）も、その債権に関する判決などにより権利が確定した場合は、消滅時効期間が１０年に延長されます。後は、あなたの記載されている通りです。
競落人（特定承継人）に対しては、滞納金等の請求ができるようになっていますので、滞納者と並行して請求していけばいいでしょう。
競売請求は、経費がかなりかかりますので、銀行等の抵当権者にまかせた方がいいと思います。それに、滞納金は先取り特権は法的に認められていますが、特定の抵当権に対しては、劣後しますので。つまり、銀行ローンや住宅ローンには劣後するということです。そちらを優先して、残りがあれば、滞納金等へ廻ってくることになりますので。

[554: 匿名さん]

滞納費を支払うと念書を書いたのに、さっそく先月分の管理費を滞納したやつがいます。

支払う意志がないですよね…
犬を飼っててトリマーに出す金はあるのに払わないなんておかしい！

バッチリな書面を作成したいのですが、参考になるサイトありませんか？

[555: 匿名さん]

>滞納費を支払うと念書を書いたのに、さっそく先月分の管理費を滞納したやつがいます。

念書は滞納金額が書いてあればその確認書に過ぎません。3ヶ月以上の滞納は法的手段に訴えることで、その先の法的処置につなげることが大切で、回収なんか無理な話です。

[556: 入居済み住民]

債務を自認したのだから、時効は中断する。
それなりの意義はあるよ。

[557: 匿名さん]

念書を何枚取ったら打ち上げになるのでしょうか？
念書さんに聞きたいね。

[558: 匿名さん]

＞バッチリな書面を作成したいのですが、参考になるサイトありませんか？
Q.少額訴訟手続とはどのような手続なの？
http://www.courts.go.jp/saiban/qa/qa_kansai/qa_kansai12.html

[559: 匿名さん]

滞納者の図々しさはハンパないですね！
この前、新車買ってましたよ。

[560: 匿名]

新しくなった今度のマンコミみずらいし、書き込みにくいね。

[561: 入居予定さん]

ちょっと特殊な例ですが、
管理費、修繕積立金の滞納を理由に、競売で追い出した事例です。

http://www.nishinippon.co.jp/nnp/item/116776

[562: 匿名さん]

区分所有法に規定されており決して特殊な例ではありません。

[563: 匿名さん]

>>561

成功した、特殊な例ということですか？

[564: 匿名さん]

>>562-563
記事読まないで発言してるでしょ。
>>561さんは言葉足らずですが、確かに特殊な例ですよ

実行した理事長はすごいわ

[565: 匿名さん]

>>561
うーん、すごいね。
かなり特殊だとは思うけど、人間、やる気になればやれるもんだね。

[566: 匿名さん]

（区分所有権の競売の請求）
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 　区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
２ 　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

（区分所有者の権利義務等）
第六条 　区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。

[567: 入居済み住民さん]

滞納に対抗して駐車場の解約っていう話があるけど、それってその後も
我が物顔に使われてしまったら契約がないから請求もできないしで
相手に塩を送ってるようなものじゃないんですか？

それとも不当駐車という扱いで「無契約者の駐車は５万円頂きます」などの
別の駐車契約の細則があって、そちらで処理してるんでしょうか？

[568: 匿名さん]

どこまで実効性があるかを無視すれば・・

管理費滞納は、民事の世界ですが、
契約終了した駐車場の占拠は、場合によって刑事訴追できると思います。
契約がないから請求できない？？いえいえ堂々と請求できると思いますけど？？　むしろ請求しないとまずいっしょ。

[569: 匿名さん]

＞我が物顔に使われてしまったら契約がないから請求もできないしで 相手に塩を送ってるようなものじゃないんですか？

規約違反の処理は簡単です。

[570: ただいま理事の住民さん]

あ、そんな難しく考えなくても大丈夫なんですね。

滞納するくらいの相手だから「そっちから解約したんだからそれ以降の
支払いはする必要がない！」位は軽くゴネてきそうで気分が重かったのですが
そういう主張は一蹴できるようなので安心しました。

[571: 匿名さん]

>規約違反の処理は簡単です。
簡単だったらアドバイスくらいしたら？

[572: 匿名さん]

規約通りにやれば良いことです。それが不備なら改正をすることです。

[573: サラリーマンさん]

>>572
管理規約は、基本「ルールブック」なので、現実的な判断指標や手順は書いてありませんがね。

[574: 匿名さん]

神経を逆撫でする様で申し訳ないが、その手の人間が出始めたら躊躇せず逃げ出す準備をした方がいい。

[575: 匿名さん]

＞現実的な判断指標や手順は書いてありませんがね。

それは規約が不備か、貴方自身がマニュアル世代の能力の問題か、のいずれかでしょう。

[576: 匿名さん]

>575
勘定合って銭足らず

[577: 匿名さん]

黒字倒産ですね。

[578: 匿名さん]

>それは規約が不備か、貴方自身がマニュアル世代の能力の問題か、のいずれかでしょう。
規約を守らないヤツと対峙してるのに、規約が不備か？なんて不毛だろ
それと、マンションの所有者になるのになんらかの能力が必要なら、重説も不備だな（笑）
マンション購入認定試験でもするかwww

[579: 匿名さん]

>>578
＞マンション購入認定試験でもするかwww
とっても斬新かつ有意義な発案だと思いました。

でもね。購入ではなく「入居」資格試験のほうが適当だと思います。
有効期限付きで、更新試験もお願いします。

[580: 匿名さん]

>規約を守らないヤツと対峙してるのに、規約が不備か？なんて不毛だろ

規約違反を放置しているなら、規約の是正条項か理事長の欠陥ですよ。

[581: 匿名さん]

違反してる人が悪いんではなく、放置してる方が悪いと？



ありゃま。

[582: 匿名さん]

>規約違反を放置しているなら、規約の是正条項か理事長の欠陥ですよ。
誰も放置してないよ。放置しちゃダメだって規約に書いてあるから。

はい、もう一回
>それは規約が不備か、貴方自身がマニュアル世代の能力の問題か、のいずれかでしょう。
規約を守らないヤツと対峙してるのに、規約が不備か？なんて不毛だろ
それと、マンションの所有者になるのになんらかの能力が必要なら、重説も不備だな（笑）
マンション購入認定試験でもするかwww

[583: 匿名さん]

＞違反してる人が悪いんではなく、放置してる方が悪いと？ ありゃま

その通りです。マンションの一般組合員は殆ど管理規約を読まないし、読んでも理解不能か自己流の解釈です。
従って、規約には義務違反者への対処法が規定されておりますので、それに従って処理するのが理事長、理事会の仕事です。

[584: 匿名さん]

なるほど。
規約の規定通りに淡々と実行すればいいのですね。

[585: 匿名さん]

議事録とは別に、滞納者は議事録に実名公表しますよん。

って文書各戸ポストに投函しようかと思うのですが、いかがですか？

[586: 匿名さん]

いままで氏名を公表してないのなら、事前に通達は出すべきでしょう。

問題は公表の方法なのですが、あまりにもあからさまで批判めいていると名誉棄損などの問題が絡んできたと思います。
うちでは、会計報告書に未収金の明細を（相手先の実名を含めて）記載するという形を取っています。

[587: 匿名さん]

>議事録とは別に、滞納者は議事録に実名公表しますよん。 って文書各戸ポストに投函しようかと思うのですが、いかがですか？

実名公表を、やってご覧なさい。
名誉毀損で訴えられれば、敗訴となりますが、無視されれば進展無し。

[588: 匿名さん]

慌てて払えば、大躍進

[589: 入居済み住民]

総会前に十分な時間をとって、
「払ってくれないと氏名を公表して審議する」
と言って、支払いを迫るのはアリだと思いますよ。
外部所有者だと効果低いですけど。

[590: 匿名さん]

滞納者は普通、総会には出席しないでしょう。
回覧板で滞納者金はどれだけあり、何名が滞納者ですと流すことからスタートすればいいでしょう。
これを回覧板を流す度にやればいいでしょう。多分月１回の理事会は開催されているでしょうから。その報告の
ときに。
そして、その中で訴訟にする時期とかを流していけばいいのです。勿論滞納者に対する細則は別途やりながら。
個人名の公表は現在では難しいでしょうが、回覧板で訴訟した場合は、裁判所で名前は見れますので、その方法を
報せるといった手法も必要でしょう。
滞納者に対する駐車場の返却をする場合は、その理由を回覧板で流して抽選をするとか。
嫌がらせに近いものになりますが、滞納者に対する制裁としては、これぐらいがいいとこじゃないでしょうか。
それでもだめなら、いよいよ訴訟です。

[591: 匿名さん]

氏名や部屋番号の掲示は、「制裁」よりも「抑止」のほうが効果的でしょう。

※１、部屋番号はOKだけど、氏名を掲示するのは慎重に。

※２、滞納くせのある人には、一般の感覚は通用しないですよ。（滞納事情も重要です）

[592: 匿名さん]

滞納は犯罪ではなく経済活動の手段で、それに制裁を目論む理事長は無能力者に過ぎない。

[593: 匿名さん]

＞滞納は犯罪ではなく経済活動の手段で

滞納は犯罪ではないが、経済活動の手段じゃないよ。


＞それに制裁を目論む理事長は無能力者に過ぎない。

どんな「制裁」かが問題であって、滞納問題に取り組む理事長は無能力者じゃないよ。

[594: 匿名さん]

経済活動の手段ではないわな、何も生み出さず、請求のために無駄なコストが発生するし。

[595: 匿名さん]

>経済活動の手段ではないわな、何も生み出さず、請求のために無駄なコストが発生するし

一方の見方しかできないようですね。

[596: 匿名さん]

>>592
経済活動っていう正当な理由があるの？

[597: 匿名さん]

理由は立派にあります。金のない人は、支払に優先順位を儲け、現金取引が最優先は当然ですが、後はストップされるか追い出しされるかの限界を見極めて、その中でやり繰りしている訳です。従って、理事長が滞納者対処をルーズにやっているか否かで、滞納者は増減することは確実です。

[598: 匿名さん]

>>597

立派な理由ねぇ…

一人前の大人がすることではないわな

[599: 匿名さん]

ちょうど理事会板に横領スレも立ってるけど、滞納者の実名公開してないところって、そんなんで信じられるの？
誰に対して債権があるのかさっぱり分からないじゃん

[600: じゃじゃ～ん]

>>599
＞誰に対して債権があるのかさっぱり分からないじゃん
ど～～しても知りたければ、管理組合で文書で申し入れては？じゃん。