管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[381: 匿名さん]

＞3ヶ月滞納する時点ではかなりヤバイと思うよ。

３ヶ月以上の滞納者は、一括支払い不能、出来たとしても自転車操業状態、法的手段で事務的にやるのが鉄則。

[382: 匿名さん]

378ですけど
　滞納者に対する請求パターンを決めておくのは、理事が代わってもそれにそって手続きをしていかなければならないということです。

[383: 匿名さん]

ある1軒が滞納していて、管理会社からの情報で競売にかけられている。との事でした。
静観していた方がいい、と言われましたが、管理組合としては競売が終わるのを待ってるだけでよいのでしょうか？

[384: 匿名さん]

とんでもありません。裁判所の作成する書類に滞納管理費等の欄があり競落人が負担するものであることを記載するよう注意喚起し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出することが必要です。その際に配当要求手続きをすれば、抵当権付きの債権より後順位になるが時効を中断する効果がありますので、配当要求の書式、資料は該当裁判所で確認が必要です。

[385: 匿名さん]

＞６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。
＞６ヶ月過ぎたら小額訴訟の手続きの準備

また議論が元に戻ってる。
なんで、ここで、訴訟（少額訴訟、支払督促）になるわけですか？

管理費滞納による管理組合の立替金返還請求権は、
区分所有法で一般先取特権として位置付けられてるから、
わざわざ訴訟する必要がないでしょ。

債務名義は不要なんだから、訴訟は不要です。

立替金返還請求権の存在があれば法定担保物権に基づいて、
競売であれ、何であれ、できるでしょ。

競売やっても意味ないとかは、
その先の話でしょ。

[386: 元理事]

>>385
議論ではなく、多くの管理組合が現実的に選択している方法です。
未収の管理費などを、最短で手間をかけず確実に回収するには、まずは本人から直接回収を試みるのは当然であり、現実です。

[387: 入居済み住民]

合理性はあるよ。

管理組合からの競売請求は現実的でないから、他の債権が焦げ付いて第三者からの競売請求を待つ。
管理組合はチョロいと思われ、他の未納が発生する。
管理費が不足する。

遅延損害金も、（旧）区分所有者からの方が取りやすいし。

[388: 匿名さん]

＞管理費滞納による管理組合の立替金返還請求権は、区分所有法で一般先取特権として位置付けられてるから、わざわざ訴訟する必要がないでしょ。

青い書生の理屈に過ぎません。

[389: 匿名さん]

滞納管理費の立替金は、

「訴訟しないと取れない」

と、強固な思い込みがあるなあ。
もっと賢くならなきゃ。

訴訟しなくたって請求できて取れるんだから、
訴訟する必要ないんだよ。

訴訟の場に債務者を引きづり出すための方法としての「訴訟」
はおおいにあり得るけど、
判決取るために訴訟しても時間と金の無駄でしょ。

訴訟しなくったて取れるのに、
わざわざ訴訟しても処分権主義だから判決でるでしょうけれど、
判決がなくても請求できるよ、とは裁判所も言ってくれないよ。
（笑われてるけどね。）

[390: 匿名さん]

そうじゃないよ。
払えない人からもらうときの理屈は389さんの考え方でいいけども
払えるのに払わない人がいるんだよ。

管理費が不足するとどうなるか？389さんもわかるでしょう？
某マンションのように、通路の電灯がつかない、エレベーターが使えないなんてことになる。
数ヶ月にしても不足した管理費はどうするの？
一時的にでも、ほかの組合員の管理費を値上げするしかないでしょう。

そういう事態を避けるためにも、管理費の未収が発生しないようにしなければならない。
3年貯められるなんてことになる前に6ヶ月目で少額訴訟するのが筋。
払えるのに払わない人は訴訟になんてなったら世間体が悪いからすぐに払うよ。

また、一人払わないと次々払わない人が出てくるし6ヶ月が限度でしょう。
「そんなに管理費がほしければ、競売にかければ」なんて言い出すよ。

[391: 入居済み住民]

不動産担保権じゃ金繰りができないから強制執行する。
そのために債務名義が必要。
それと「立替金」って？

[392: 匿名さん]

＞払えるのに払わない人がいる
＞払えるのに払わない人は訴訟になんてなったら世間体が悪いから

こういう場合に、

＞6ヶ月目で少額訴訟するのが筋。

というわけ？

ということは、
訴訟は債務名義をとるためにするのではなく、
「世間体が悪い」と思わせるためにするわけですね。

訴訟せずに請求して、法的手続とれば、
もっと「世間体が悪い」と思わせられるでしょ。

内容証明を1回か2回出して、期日を区切って催告して
任意に支払わなけりゃ、
執行できますから、
「世間体が悪い」どころか、
もう住めなくなるでしょう。

[393: 匿名さん]

管理費滞納の訴訟物は、
立替金返還請求権。

区分所有法でこの債権は何と、
法定担保物権になってしまう。
恐るべきことです。
物件の直接性、絶対性によって、
債務名義は必要ないのです。


担保不動産競売申し立ては、
強制競売に準じてるから、手続はほぼ同じです。

[394: 匿名さん]

×　物件の直接性、絶対性　

○　物権の直接性、絶対性

失礼しました。

[395: 匿名さん]

>>385
競売申立にいくらかかるかわかってる？

[396: 匿名さん]

＞競売申立にいくらかかるかわかってる？

わかってるよ。100万単位だろうね。

でも、競売しなくてもいいでしょ。
方法はいろいろありますよね。

訴訟だけにこだわると思ったら、
今度は競売ですか？

競売も訴訟もこだわる必要がないでしょ。

競売であれ何であれ、
管理組合が有する立替金返還請求権は、
物権（区所法）であるという認識が重要です。

債権執行でもいいし、
動産競売でもいいでしょう。

不動産競売は確かに予納金がかかるし
先順位の担保権者がいれば回収できないかもしれないから、
方法をとる段階で考慮すればいいという問題です。

[397: 匿名さん]

金額にもよるけど、競売申し立てにそんなにお金はかからないよ。

[398: 匿名さん]

訴訟となると勤め先に隠せないから、訴訟を怖がる人は多い。
職場で信用を失いかねないことはしないよね。
払えるのに払わない人はね。
期日を決めてここまでに払わなければ訴訟って決めておけば、大概はそれまでに払うよ。

[399: 392さんへ]

滞納されてる管理費を速やかに払ってもらうことが重要な目標であって、滞納住人を追い出すことが目的ではありません。
管理費滞納延滞は管理業務に多大な支障を来たします

[400: 395]

>>396
一応、小額訴訟が筋と言っている人ではないので、念のため。
競売にも訴訟にもこだわってないですよ。方法は色々あると思うし、滞納者の状況と
管理組合がどこまで手間、費用をかけるかで変わってくると思うので。

できるのであれば、債権執行でも、動産競売でも回収に結びつく方法を取った方が
いいと思いますよ。ただ差押をかけようと思ったら、それなりに調査が必要。
相手が自動車とか持っていてくれて、マンション内の駐車場に駐車している
なんていう状況であればいいけど、それ以外だと財産を調べるのは難しいと思います。

財産開示手続もありますがどうなんでしょうかね？