管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[362: 匿名さん]

先取特権に基づいて不動産競売の申立はできますよ（民事執行法１８１条４項を見てください）。
ただし、一般の先取特権ですので、まず、動産の競売申立をして、それでも満足できない場合に、不動産の競売申立をすることになります（民法３３５条）。

もっとも、実際上は、動産にせよ不動産にせよ、競売申立は実効性があまりないのが通常でしょう。したがって、先取特権があるという意味は、
　１：抵当権者が競売申立をした際に、判決がなくても配当を受ける資格がある（配当要求が可能）
　２：滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納分を払ってもらえることが多い（別除権の受け戻し）

　ということだろうと思います。

そのほか、マンションが売却等された場合、特定承継人への請求もできます。ただし、特定承継人に対し譲渡前の滞納分について先取特権を有しているかは、疑義があるところです。インターネット上では、当然先取特権を有しているかのように書いている方もいらっしゃいますが。。。

[363: 匿名さん]

＞３６２さん

＞先取特権に基づいて不動産競売の申立はできますよ（民事執行法１８１条４項を見てください）。
＞ただし、一般の先取特権です・・・

ここまでは、正しいです。
しかし、

＞まず、動産の競売申立をして、それでも満足できない場合に、
＞不動産の競売申立をすることになります（民法３３５条）。

これは間違いです。

民執181条4項によって、競売の順序に関する制限はなく動産競売をしなくても不動産の競売が可能です。
民335条1項は効力(弁済の順序)に関する規定であり、
競売の申立の順序に関する規定ではありません。

同項は、一般の先取特権が債務者の総財産を目的にできるので、
仮に総財産から弁済を受けるとすれば、不動産以外の財産からそれを受けなければならないという意味であって、
競売を動産からしなければ不動産の競売ができないというわけではないのです。

たとえば同条4項の規定（同条1項ないし3項と異なる順序で配当される場合は、
不動産等の代価の配当の順序につき、先取特権者はどの部分からも配当を受けられる。）は、
このことを意味しています。

もし貴殿の解釈であれば、
民執１８１条４項の規定は、
競売の要件として動産執行を経るべきという文言があるべきでしょうが、
そうはなっていません。

＞もっとも、実際上は、動産にせよ不動産にせよ、
＞競売申立は実効性があまりないのが通常でしょう。

ここは上記の如く貴殿の誤った条文解釈に基づく評価なので説得力に乏しいですね。

債務名義をとらずに、したがって、支払督促や判決等を求めなくとも、
申立書一本で先取特権に基づく担保不動産競売ができるのは、
そうでない場合に比べて実効性があるといえないでしょうか。

[364: 匿名さん]

>>362
書生の感覚ですね、マン管士の勉強なら他の板でどうぞ。
三ヶ月以上の滞納者にそんな悠長なことを考える理事長がいたら、理事長を取り替える方が最善策です。

[365: 匿名さん]

>>３６３
　だいぶお詳しいですね。でしたら、民３３５条４項の注釈あたりを参照してみてください。
　動産があるのにそれをさしおいて不動産の競売申立をすれば、理論上は不適法になるはずです。
　
　ただし、貴殿のコメントのとおり、さすがに動産の競売申立を先行させなければならないわけではないと思います。その点は、訂正いたします。

　そうすると、競売実務では、３３５条１項の関係はどのように処理されているのですかね。動産がないということを申立人のほうで明らかにするのか、それとも、債務者のほうで動産があるので不動産競売申立は不適法だと主張することになるのか。後者であれば、債務者がかかる主張をすることはまれでしょうから、実際上は、いきなり不動産競売申立をしてもほとんど問題なく手続がすすむことになるでしょうね。
　
　どなたかご経験あれば教えて欲しいです。

　なお、いきなり不動産競売申立ができるとしても、やはり実益は乏しいのが通常でしょう。管理費すら支払えない場合は、複数の抵当権がつきオーバーローンだったり税務署の差し押さえ等がなされていたりするでしょうから。
　債務額＋申立費用をまかなえるだけの余剰が見込めるのであれば、もちろん効果はあると思いますが。

[366: 匿名さん]

いろいろな見解があるようですね。滞納金を小額訴訟で請求して支払命令が出た時、それでも滞納者が支払わない、支払えない時、どうやって取り立てることができるのかその方法を教えてください。

[367: 匿名さん]

強制競売して下さい。

[368: 匿名さん]

小額訴訟程度で競売は難しいでしょうし、優先抵当権で殆どもっていかれ、取れないでしょう。
給料差し押さえとかはできるのかな。

[369: 匿名さん]

>どうやって取り立てることができるのかその方法を教えてください。

うっかり忘れなら電話催促ですむでしょうが、意志のない者、金のない者から回収は無理でしょう。
時効の延長を図りながら、回数と時間を重ね悪質の傍証を蓄積してから競売にすれば、悪質者の排除と特定継承人からの回収ができましょう。

[370: 匿名さん]

３年で強制競売できますから、
時効の延長は通常は必要ありません。

滞納３か月くらいでキャンキャン騒いでいるのは子犬

[371: 匿名さん]

＞３年で強制競売できますから、時効の延長は通常は必要ありません。

期間の問題ではないので、出来ません。

[372: 匿名さん]

>期間の問題ではないので、出来ません。
他に特段の落ち度がなければ強制競売できる期間の目安です。
ケースバイケースを全て考慮していたら>>371のような意味のないレスになります。

[373: 匿名さん]

小額訴訟で支払命令が出ても、本人が支払わない場合はやっぱり取れないんですね。

[374: 匿名さん]

競売申立してから実際競売開始になるまで
最長半年から１年と聞いたのですが
そんなに掛かるものなのですか？

[375: 匿名さん]

時効はクリアーされるので次の継承者を待ちましょう。

[376: 匿名さん]

いよいよボーナス時期です。減額は当然としてローン返済の停滞に続き、管理費等の滞納が始まります。理事長さんは早めに対策を立てる必要がありましょう。例えば、滞納対策細則を作り理事長が誰であろうとこの督促基準に従って対処することが必要です。

[377: 匿名さん]

滞納１ヶ月目から遅延損害金請求と弁護士費用他の法的措置、徴収のための諸経費を損害金として請求するとの事前通知、
２ヶ月目で内容証明督促状、３ヶ月目から理事長他複数役員の戸別訪問督促の結果で理事会決議で法的措置開始、
６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。

[378: 匿名さん]

>>377
ちょっと性急過ぎるんじゃないの。もうちょっと余裕をもたせたほうがいいよ。
３ヶ月までは、ＴＥＬ・督促状・訪問による請求
３ヶ月過ぎたら内容証明郵便での督促
６ヶ月過ぎたら小額訴訟の手続きの準備

[379: 匿名さん]

＞ＴＥＬ・督促状・訪問による請求、内容証明郵便での督促までは管理会社の仕事。後は理事長の仕事。

[380: 匿名さん]

>>378
額にも因るけどね。
378のは１つのパターンとしては見本みたいなものだけど、3ヶ月滞納する時点ではかなりヤバイと思うよ。

[381: 匿名さん]

＞3ヶ月滞納する時点ではかなりヤバイと思うよ。

３ヶ月以上の滞納者は、一括支払い不能、出来たとしても自転車操業状態、法的手段で事務的にやるのが鉄則。

[382: 匿名さん]

378ですけど
　滞納者に対する請求パターンを決めておくのは、理事が代わってもそれにそって手続きをしていかなければならないということです。

[383: 匿名さん]

ある1軒が滞納していて、管理会社からの情報で競売にかけられている。との事でした。
静観していた方がいい、と言われましたが、管理組合としては競売が終わるのを待ってるだけでよいのでしょうか？

[384: 匿名さん]

とんでもありません。裁判所の作成する書類に滞納管理費等の欄があり競落人が負担するものであることを記載するよう注意喚起し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出することが必要です。その際に配当要求手続きをすれば、抵当権付きの債権より後順位になるが時効を中断する効果がありますので、配当要求の書式、資料は該当裁判所で確認が必要です。

[385: 匿名さん]

＞６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。
＞６ヶ月過ぎたら小額訴訟の手続きの準備

また議論が元に戻ってる。
なんで、ここで、訴訟（少額訴訟、支払督促）になるわけですか？

管理費滞納による管理組合の立替金返還請求権は、
区分所有法で一般先取特権として位置付けられてるから、
わざわざ訴訟する必要がないでしょ。

債務名義は不要なんだから、訴訟は不要です。

立替金返還請求権の存在があれば法定担保物権に基づいて、
競売であれ、何であれ、できるでしょ。

競売やっても意味ないとかは、
その先の話でしょ。

[386: 元理事]

>>385
議論ではなく、多くの管理組合が現実的に選択している方法です。
未収の管理費などを、最短で手間をかけず確実に回収するには、まずは本人から直接回収を試みるのは当然であり、現実です。

[387: 入居済み住民]

合理性はあるよ。

管理組合からの競売請求は現実的でないから、他の債権が焦げ付いて第三者からの競売請求を待つ。
管理組合はチョロいと思われ、他の未納が発生する。
管理費が不足する。

遅延損害金も、（旧）区分所有者からの方が取りやすいし。

[388: 匿名さん]

＞管理費滞納による管理組合の立替金返還請求権は、区分所有法で一般先取特権として位置付けられてるから、わざわざ訴訟する必要がないでしょ。

青い書生の理屈に過ぎません。

[389: 匿名さん]

滞納管理費の立替金は、

「訴訟しないと取れない」

と、強固な思い込みがあるなあ。
もっと賢くならなきゃ。

訴訟しなくたって請求できて取れるんだから、
訴訟する必要ないんだよ。

訴訟の場に債務者を引きづり出すための方法としての「訴訟」
はおおいにあり得るけど、
判決取るために訴訟しても時間と金の無駄でしょ。

訴訟しなくったて取れるのに、
わざわざ訴訟しても処分権主義だから判決でるでしょうけれど、
判決がなくても請求できるよ、とは裁判所も言ってくれないよ。
（笑われてるけどね。）

[390: 匿名さん]

そうじゃないよ。
払えない人からもらうときの理屈は389さんの考え方でいいけども
払えるのに払わない人がいるんだよ。

管理費が不足するとどうなるか？389さんもわかるでしょう？
某マンションのように、通路の電灯がつかない、エレベーターが使えないなんてことになる。
数ヶ月にしても不足した管理費はどうするの？
一時的にでも、ほかの組合員の管理費を値上げするしかないでしょう。

そういう事態を避けるためにも、管理費の未収が発生しないようにしなければならない。
3年貯められるなんてことになる前に6ヶ月目で少額訴訟するのが筋。
払えるのに払わない人は訴訟になんてなったら世間体が悪いからすぐに払うよ。

また、一人払わないと次々払わない人が出てくるし6ヶ月が限度でしょう。
「そんなに管理費がほしければ、競売にかければ」なんて言い出すよ。

[391: 入居済み住民]

不動産担保権じゃ金繰りができないから強制執行する。
そのために債務名義が必要。
それと「立替金」って？

[392: 匿名さん]

＞払えるのに払わない人がいる
＞払えるのに払わない人は訴訟になんてなったら世間体が悪いから

こういう場合に、

＞6ヶ月目で少額訴訟するのが筋。

というわけ？

ということは、
訴訟は債務名義をとるためにするのではなく、
「世間体が悪い」と思わせるためにするわけですね。

訴訟せずに請求して、法的手続とれば、
もっと「世間体が悪い」と思わせられるでしょ。

内容証明を1回か2回出して、期日を区切って催告して
任意に支払わなけりゃ、
執行できますから、
「世間体が悪い」どころか、
もう住めなくなるでしょう。

[393: 匿名さん]

管理費滞納の訴訟物は、
立替金返還請求権。

区分所有法でこの債権は何と、
法定担保物権になってしまう。
恐るべきことです。
物件の直接性、絶対性によって、
債務名義は必要ないのです。


担保不動産競売申し立ては、
強制競売に準じてるから、手続はほぼ同じです。

[394: 匿名さん]

×　物件の直接性、絶対性　

○　物権の直接性、絶対性

失礼しました。

[395: 匿名さん]

>>385
競売申立にいくらかかるかわかってる？

[396: 匿名さん]

＞競売申立にいくらかかるかわかってる？

わかってるよ。100万単位だろうね。

でも、競売しなくてもいいでしょ。
方法はいろいろありますよね。

訴訟だけにこだわると思ったら、
今度は競売ですか？

競売も訴訟もこだわる必要がないでしょ。

競売であれ何であれ、
管理組合が有する立替金返還請求権は、
物権（区所法）であるという認識が重要です。

債権執行でもいいし、
動産競売でもいいでしょう。

不動産競売は確かに予納金がかかるし
先順位の担保権者がいれば回収できないかもしれないから、
方法をとる段階で考慮すればいいという問題です。

[397: 匿名さん]

金額にもよるけど、競売申し立てにそんなにお金はかからないよ。

[398: 匿名さん]

訴訟となると勤め先に隠せないから、訴訟を怖がる人は多い。
職場で信用を失いかねないことはしないよね。
払えるのに払わない人はね。
期日を決めてここまでに払わなければ訴訟って決めておけば、大概はそれまでに払うよ。

[399: 392さんへ]

滞納されてる管理費を速やかに払ってもらうことが重要な目標であって、滞納住人を追い出すことが目的ではありません。
管理費滞納延滞は管理業務に多大な支障を来たします

[400: 395]

>>396
一応、小額訴訟が筋と言っている人ではないので、念のため。
競売にも訴訟にもこだわってないですよ。方法は色々あると思うし、滞納者の状況と
管理組合がどこまで手間、費用をかけるかで変わってくると思うので。

できるのであれば、債権執行でも、動産競売でも回収に結びつく方法を取った方が
いいと思いますよ。ただ差押をかけようと思ったら、それなりに調査が必要。
相手が自動車とか持っていてくれて、マンション内の駐車場に駐車している
なんていう状況であればいいけど、それ以外だと財産を調べるのは難しいと思います。

財産開示手続もありますがどうなんでしょうかね？

[401: 匿名さん]

＞滞納されてる管理費を速やかに払ってもらうことが重要な目標であって、
＞滞納住人を追い出すことが目的ではありません。

確かにそのとおりですが、

＞392さん
は、追い出すことだけが目的と言ってますか？
法的措置の根拠を述べているにすぎないのでは。

貴殿は「執行」イコール競売としてるにすぎないのではないですか。

392さんは、「執行」という文言しか言っておらず、
執行は競売だけでなく
給与差押えも動産執行もありうるでしょ。

執行するための前提として訴訟をする必要もないことを踏まえた上で、
何をすべきか考えることでしょ。
その上の方法論の一つとして、
「世間体」のための訴訟もあり得る話でしょ。

しかし、立替金返還請求権を法的手続で主張するのが目的ではなく
世間体を見せつけるために訴訟するという方が、いやらしく感じます。
少なくとも法的専門家がとるべきではないと考えます。

正々堂々と請求し、応じない場合は、法的手続きを取った方がいいと思いますよ。

[402: 匿名さん]

＞ただ差押をかけようと思ったら、それなりに調査が必要。
＞財産を調べるのは難しいと思います。

貴殿のおっしゃるとおりと思います。

通常、管理組合理事会は素人の集まりなので、
調査は難しいでしょう。

管理費の支払いはだから後回しにされて、なめられるのでしょう。

＞財産開示手続もありますがどうなんでしょうかね

過料30万を債務者が払えば、こちらは如何ともしがたいところでしょうね。

ただ思うに、管理会社が根拠不明に、やれ訴訟だ支払督促だと言ってるうちに、
回収のチャンスを失ってしまうことに、怒りを感じます。

まあ弁護士でも区所法を知らないで意味不明に訴訟するものがたくさんいるから、
管理会社の責任とも言えないかもね。

[403: 匿名さん]

多くても数十万の回収のために、どんだけ費用と手間をかけるか？ですな。

得するのは弁護士さんだけな気がしますけど。

[404: 匿名さん]

>多くても数十万の回収のために、どんだけ費用と手間をかけるか？ですな。

手間は理事長と管理会社の担当で手分けしますし、費用は滞納者への損害金として計上します。
日常の事務手続きに過ぎません。

[405: 匿名さん]

なんか、訴訟反対を闇雲に押しつける人がいるように感じるのですが？
訴訟しようがしまいが、その管理組合の考え方次第でしょう。

要は早く確実に滞納管理費を回収することなんですよね。

[406: 匿名さん]

訴訟物は立替金返還請求権？？？　管理費等支払請求権ですよ

あと、給与差し押さえは区分所有法の先取特権ではできないです。区分所有権と建物に備え付けられた動産のみが対象です。それ以外への執行には債務名義が必要。

財産開示するには原則として強制執行してからでないとだめです。

[407: 匿名さん]

＞要は早く確実に滞納管理費を回収することなんですよね。

言うは安し行うは難しです。短期間に回収は難しいのですから、時効延長に万全を尽くすことがせいぜい２年の任期の理事長に課せられた最低の善管注意義務です。ですから後任理事長への引継ぎ、代々の理事長の為の滞納対処記録ファイルが重要となります。

[408: 395]

>>405
訴訟反対じゃなくて、訴訟後の先が見えないからだと思うよ。
実際に滞納者が訴訟に出てこない、債務名義は取ったけど・・・という状態になりかねないから。

>>406
財産開示について、滞納住戸に抵当権が設定されていて、無剰余による取消しが見込まれる場合は
どうなんでしょうか？

>>407
＞後任理事長への引継ぎ、代々の理事長の為の滞納対処記録ファイル
重要ですよね。債権管理の基本です。

[409: 匿名さん]

４０６です。

　申立人が，債権者として通常行うべき調査を行った結果，知れている財産がどれだけ存在するのか，そしてそれらの財産に対する強制執行（担保権の実行）を実施しても，請求債権の完全な弁済を得られないことを具体的に主張し，その疎明資料の提出ができれば、強制執行しなくても、財産開示は可能です。

[410: 匿名さん]

>>406
給与差し押さえは小額訴訟でも、確定判決の債務名義があればＯＫだよ。小額訴訟は金銭債権に限られるが、
支払督促であれば、仮執行宣言付き支払い督促の債務名義があれば不動産・動産の強制執行できる。

[411: 匿名さん]

４０６です

＞＞４１０
？？？
「少」額訴訟はだめとかそんなことは言ってないですけど。。。

あと、少額訴訟は確かに訴訟の対象としては金銭債権に限るけど、確定した後は、債権差し押さえとしての給与差し押さえのほか、不動産・動産の強制執行ができるよ。確定しなくても、裁判所が職権で仮執行宣言付けた場合も同様に可能。

要は、少額訴訟でも支払督促でも通常訴訟でも、判決が確定するなり、仮仮執行宣言が付けば、給与等の債権・動産・不動産の強制執行は可能、ということ（執行文の付与の要否は別として）。

再度述べると、先取特権は、債務名義なく不動産と動産の執行はできるけど、債権執行はできない。
債権執行するには、債務名義が必要。債務名義は、少額訴訟でも支払督促でも通常訴訟でもOK。また、債務名義があれば、債権・動産・不動産の執行が可能。

あとは、それぞれのメリット・デメリットを考慮して理事会でどうするか決めるだけ。

補足として、承継人への請求・義務違反者に対する措置としての競売の請求（これは、上で述べた強制執行とは別のもの。無剰余取消の適用がないとも言われている。）もあり。