管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[351: 匿名さん]

>>345-347
ピントがズレた話がループしてるよ。
実際やった事があってカキコしてるのかなぁ。w

抵当の話は、下記レス参照してから発言しろ
>>21
>>228
>>230
>>341

[352: 匿名さん]

俺のが一つ入ってる。有難う。

[353: 匿名さん]

滞納金に対する先取り特権は、民法の共益費用の先取り特権と同じに扱われます。その結果債務者の全財産を
対象にする他の一般の先取り特権には優先しますが、債務者の特定の財産だけを対象とする特別の先取り特権には劣後します。例えば住金や銀行ローン。
そして、この先取り特権を実行する場合は、まず建物に備え付けた動産から弁済を受け、それでも債権の満足を
得られない時に区分所有者から弁済を受けることになります。

[354: 匿名さん]

>>353の解答はキーワード「特定継承人」が含まれていないから50点

[355: 匿名さん]

先取特権は絵に描いた餅に過ぎないのが分かってないのね。

[356: 匿名さん]

355さん　法解釈はいろいろあるんだよ。そして弁護士によって変わることもあるしね。
先取り特権、支払督促でやれば競売までいけるよ。但し、破産者の場合はだめだけどね。

[357: 匿名さん]

＞先取り特権、支払督促でやれば競売

先取特権と競売は無関係だ。

[358: 匿名さん]

屁理屈だけいう奴だな。もう少し柔軟に素直に物事を考えることをしないと益々嫌われ者になるよ。

[359: 匿名さん]

＞先取り特権、支払督促でやれば競売

確かに誤解を招く表示だな

[360: 匿名さん]

管理費滞納の場合は、先取特権は現実的でないから、
除外して話を進めてもなんら差し支えないだろ。

あと>>351よんどけ

[361: 匿名さん]

>>358
もう少し吟味してからコメントしてね。

[362: 匿名さん]

先取特権に基づいて不動産競売の申立はできますよ（民事執行法１８１条４項を見てください）。
ただし、一般の先取特権ですので、まず、動産の競売申立をして、それでも満足できない場合に、不動産の競売申立をすることになります（民法３３５条）。

もっとも、実際上は、動産にせよ不動産にせよ、競売申立は実効性があまりないのが通常でしょう。したがって、先取特権があるという意味は、
　１：抵当権者が競売申立をした際に、判決がなくても配当を受ける資格がある（配当要求が可能）
　２：滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納分を払ってもらえることが多い（別除権の受け戻し）

　ということだろうと思います。

そのほか、マンションが売却等された場合、特定承継人への請求もできます。ただし、特定承継人に対し譲渡前の滞納分について先取特権を有しているかは、疑義があるところです。インターネット上では、当然先取特権を有しているかのように書いている方もいらっしゃいますが。。。

[363: 匿名さん]

＞３６２さん

＞先取特権に基づいて不動産競売の申立はできますよ（民事執行法１８１条４項を見てください）。
＞ただし、一般の先取特権です・・・

ここまでは、正しいです。
しかし、

＞まず、動産の競売申立をして、それでも満足できない場合に、
＞不動産の競売申立をすることになります（民法３３５条）。

これは間違いです。

民執181条4項によって、競売の順序に関する制限はなく動産競売をしなくても不動産の競売が可能です。
民335条1項は効力(弁済の順序)に関する規定であり、
競売の申立の順序に関する規定ではありません。

同項は、一般の先取特権が債務者の総財産を目的にできるので、
仮に総財産から弁済を受けるとすれば、不動産以外の財産からそれを受けなければならないという意味であって、
競売を動産からしなければ不動産の競売ができないというわけではないのです。

たとえば同条4項の規定（同条1項ないし3項と異なる順序で配当される場合は、
不動産等の代価の配当の順序につき、先取特権者はどの部分からも配当を受けられる。）は、
このことを意味しています。

もし貴殿の解釈であれば、
民執１８１条４項の規定は、
競売の要件として動産執行を経るべきという文言があるべきでしょうが、
そうはなっていません。

＞もっとも、実際上は、動産にせよ不動産にせよ、
＞競売申立は実効性があまりないのが通常でしょう。

ここは上記の如く貴殿の誤った条文解釈に基づく評価なので説得力に乏しいですね。

債務名義をとらずに、したがって、支払督促や判決等を求めなくとも、
申立書一本で先取特権に基づく担保不動産競売ができるのは、
そうでない場合に比べて実効性があるといえないでしょうか。

[364: 匿名さん]

>>362
書生の感覚ですね、マン管士の勉強なら他の板でどうぞ。
三ヶ月以上の滞納者にそんな悠長なことを考える理事長がいたら、理事長を取り替える方が最善策です。

[365: 匿名さん]

>>３６３
　だいぶお詳しいですね。でしたら、民３３５条４項の注釈あたりを参照してみてください。
　動産があるのにそれをさしおいて不動産の競売申立をすれば、理論上は不適法になるはずです。
　
　ただし、貴殿のコメントのとおり、さすがに動産の競売申立を先行させなければならないわけではないと思います。その点は、訂正いたします。

　そうすると、競売実務では、３３５条１項の関係はどのように処理されているのですかね。動産がないということを申立人のほうで明らかにするのか、それとも、債務者のほうで動産があるので不動産競売申立は不適法だと主張することになるのか。後者であれば、債務者がかかる主張をすることはまれでしょうから、実際上は、いきなり不動産競売申立をしてもほとんど問題なく手続がすすむことになるでしょうね。
　
　どなたかご経験あれば教えて欲しいです。

　なお、いきなり不動産競売申立ができるとしても、やはり実益は乏しいのが通常でしょう。管理費すら支払えない場合は、複数の抵当権がつきオーバーローンだったり税務署の差し押さえ等がなされていたりするでしょうから。
　債務額＋申立費用をまかなえるだけの余剰が見込めるのであれば、もちろん効果はあると思いますが。

[366: 匿名さん]

いろいろな見解があるようですね。滞納金を小額訴訟で請求して支払命令が出た時、それでも滞納者が支払わない、支払えない時、どうやって取り立てることができるのかその方法を教えてください。

[367: 匿名さん]

強制競売して下さい。

[368: 匿名さん]

小額訴訟程度で競売は難しいでしょうし、優先抵当権で殆どもっていかれ、取れないでしょう。
給料差し押さえとかはできるのかな。

[369: 匿名さん]

>どうやって取り立てることができるのかその方法を教えてください。

うっかり忘れなら電話催促ですむでしょうが、意志のない者、金のない者から回収は無理でしょう。
時効の延長を図りながら、回数と時間を重ね悪質の傍証を蓄積してから競売にすれば、悪質者の排除と特定継承人からの回収ができましょう。

[370: 匿名さん]

３年で強制競売できますから、
時効の延長は通常は必要ありません。

滞納３か月くらいでキャンキャン騒いでいるのは子犬

[371: 匿名さん]

＞３年で強制競売できますから、時効の延長は通常は必要ありません。

期間の問題ではないので、出来ません。

[372: 匿名さん]

>期間の問題ではないので、出来ません。
他に特段の落ち度がなければ強制競売できる期間の目安です。
ケースバイケースを全て考慮していたら>>371のような意味のないレスになります。

[373: 匿名さん]

小額訴訟で支払命令が出ても、本人が支払わない場合はやっぱり取れないんですね。

[374: 匿名さん]

競売申立してから実際競売開始になるまで
最長半年から１年と聞いたのですが
そんなに掛かるものなのですか？

[375: 匿名さん]

時効はクリアーされるので次の継承者を待ちましょう。

[376: 匿名さん]

いよいよボーナス時期です。減額は当然としてローン返済の停滞に続き、管理費等の滞納が始まります。理事長さんは早めに対策を立てる必要がありましょう。例えば、滞納対策細則を作り理事長が誰であろうとこの督促基準に従って対処することが必要です。

[377: 匿名さん]

滞納１ヶ月目から遅延損害金請求と弁護士費用他の法的措置、徴収のための諸経費を損害金として請求するとの事前通知、
２ヶ月目で内容証明督促状、３ヶ月目から理事長他複数役員の戸別訪問督促の結果で理事会決議で法的措置開始、
６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。

[378: 匿名さん]

>>377
ちょっと性急過ぎるんじゃないの。もうちょっと余裕をもたせたほうがいいよ。
３ヶ月までは、ＴＥＬ・督促状・訪問による請求
３ヶ月過ぎたら内容証明郵便での督促
６ヶ月過ぎたら小額訴訟の手続きの準備

[379: 匿名さん]

＞ＴＥＬ・督促状・訪問による請求、内容証明郵便での督促までは管理会社の仕事。後は理事長の仕事。

[380: 匿名さん]

>>378
額にも因るけどね。
378のは１つのパターンとしては見本みたいなものだけど、3ヶ月滞納する時点ではかなりヤバイと思うよ。

[381: 匿名さん]

＞3ヶ月滞納する時点ではかなりヤバイと思うよ。

３ヶ月以上の滞納者は、一括支払い不能、出来たとしても自転車操業状態、法的手段で事務的にやるのが鉄則。

[382: 匿名さん]

378ですけど
　滞納者に対する請求パターンを決めておくのは、理事が代わってもそれにそって手続きをしていかなければならないということです。

[383: 匿名さん]

ある1軒が滞納していて、管理会社からの情報で競売にかけられている。との事でした。
静観していた方がいい、と言われましたが、管理組合としては競売が終わるのを待ってるだけでよいのでしょうか？

[384: 匿名さん]

とんでもありません。裁判所の作成する書類に滞納管理費等の欄があり競落人が負担するものであることを記載するよう注意喚起し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出することが必要です。その際に配当要求手続きをすれば、抵当権付きの債権より後順位になるが時効を中断する効果がありますので、配当要求の書式、資料は該当裁判所で確認が必要です。

[385: 匿名さん]

＞６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。
＞６ヶ月過ぎたら小額訴訟の手続きの準備

また議論が元に戻ってる。
なんで、ここで、訴訟（少額訴訟、支払督促）になるわけですか？

管理費滞納による管理組合の立替金返還請求権は、
区分所有法で一般先取特権として位置付けられてるから、
わざわざ訴訟する必要がないでしょ。

債務名義は不要なんだから、訴訟は不要です。

立替金返還請求権の存在があれば法定担保物権に基づいて、
競売であれ、何であれ、できるでしょ。

競売やっても意味ないとかは、
その先の話でしょ。

[386: 元理事]

>>385
議論ではなく、多くの管理組合が現実的に選択している方法です。
未収の管理費などを、最短で手間をかけず確実に回収するには、まずは本人から直接回収を試みるのは当然であり、現実です。

[387: 入居済み住民]

合理性はあるよ。

管理組合からの競売請求は現実的でないから、他の債権が焦げ付いて第三者からの競売請求を待つ。
管理組合はチョロいと思われ、他の未納が発生する。
管理費が不足する。

遅延損害金も、（旧）区分所有者からの方が取りやすいし。

[388: 匿名さん]

＞管理費滞納による管理組合の立替金返還請求権は、区分所有法で一般先取特権として位置付けられてるから、わざわざ訴訟する必要がないでしょ。

青い書生の理屈に過ぎません。

[389: 匿名さん]

滞納管理費の立替金は、

「訴訟しないと取れない」

と、強固な思い込みがあるなあ。
もっと賢くならなきゃ。

訴訟しなくたって請求できて取れるんだから、
訴訟する必要ないんだよ。

訴訟の場に債務者を引きづり出すための方法としての「訴訟」
はおおいにあり得るけど、
判決取るために訴訟しても時間と金の無駄でしょ。

訴訟しなくったて取れるのに、
わざわざ訴訟しても処分権主義だから判決でるでしょうけれど、
判決がなくても請求できるよ、とは裁判所も言ってくれないよ。
（笑われてるけどね。）

[390: 匿名さん]

そうじゃないよ。
払えない人からもらうときの理屈は389さんの考え方でいいけども
払えるのに払わない人がいるんだよ。

管理費が不足するとどうなるか？389さんもわかるでしょう？
某マンションのように、通路の電灯がつかない、エレベーターが使えないなんてことになる。
数ヶ月にしても不足した管理費はどうするの？
一時的にでも、ほかの組合員の管理費を値上げするしかないでしょう。

そういう事態を避けるためにも、管理費の未収が発生しないようにしなければならない。
3年貯められるなんてことになる前に6ヶ月目で少額訴訟するのが筋。
払えるのに払わない人は訴訟になんてなったら世間体が悪いからすぐに払うよ。

また、一人払わないと次々払わない人が出てくるし6ヶ月が限度でしょう。
「そんなに管理費がほしければ、競売にかければ」なんて言い出すよ。

[391: 入居済み住民]

不動産担保権じゃ金繰りができないから強制執行する。
そのために債務名義が必要。
それと「立替金」って？

[392: 匿名さん]

＞払えるのに払わない人がいる
＞払えるのに払わない人は訴訟になんてなったら世間体が悪いから

こういう場合に、

＞6ヶ月目で少額訴訟するのが筋。

というわけ？

ということは、
訴訟は債務名義をとるためにするのではなく、
「世間体が悪い」と思わせるためにするわけですね。

訴訟せずに請求して、法的手続とれば、
もっと「世間体が悪い」と思わせられるでしょ。

内容証明を1回か2回出して、期日を区切って催告して
任意に支払わなけりゃ、
執行できますから、
「世間体が悪い」どころか、
もう住めなくなるでしょう。

[393: 匿名さん]

管理費滞納の訴訟物は、
立替金返還請求権。

区分所有法でこの債権は何と、
法定担保物権になってしまう。
恐るべきことです。
物件の直接性、絶対性によって、
債務名義は必要ないのです。


担保不動産競売申し立ては、
強制競売に準じてるから、手続はほぼ同じです。

[394: 匿名さん]

×　物件の直接性、絶対性　

○　物権の直接性、絶対性

失礼しました。

[395: 匿名さん]

>>385
競売申立にいくらかかるかわかってる？

[396: 匿名さん]

＞競売申立にいくらかかるかわかってる？

わかってるよ。100万単位だろうね。

でも、競売しなくてもいいでしょ。
方法はいろいろありますよね。

訴訟だけにこだわると思ったら、
今度は競売ですか？

競売も訴訟もこだわる必要がないでしょ。

競売であれ何であれ、
管理組合が有する立替金返還請求権は、
物権（区所法）であるという認識が重要です。

債権執行でもいいし、
動産競売でもいいでしょう。

不動産競売は確かに予納金がかかるし
先順位の担保権者がいれば回収できないかもしれないから、
方法をとる段階で考慮すればいいという問題です。

[397: 匿名さん]

金額にもよるけど、競売申し立てにそんなにお金はかからないよ。

[398: 匿名さん]

訴訟となると勤め先に隠せないから、訴訟を怖がる人は多い。
職場で信用を失いかねないことはしないよね。
払えるのに払わない人はね。
期日を決めてここまでに払わなければ訴訟って決めておけば、大概はそれまでに払うよ。

[399: 392さんへ]

滞納されてる管理費を速やかに払ってもらうことが重要な目標であって、滞納住人を追い出すことが目的ではありません。
管理費滞納延滞は管理業務に多大な支障を来たします

[400: 395]

>>396
一応、小額訴訟が筋と言っている人ではないので、念のため。
競売にも訴訟にもこだわってないですよ。方法は色々あると思うし、滞納者の状況と
管理組合がどこまで手間、費用をかけるかで変わってくると思うので。

できるのであれば、債権執行でも、動産競売でも回収に結びつく方法を取った方が
いいと思いますよ。ただ差押をかけようと思ったら、それなりに調査が必要。
相手が自動車とか持っていてくれて、マンション内の駐車場に駐車している
なんていう状況であればいいけど、それ以外だと財産を調べるのは難しいと思います。

財産開示手続もありますがどうなんでしょうかね？

[401: 匿名さん]

＞滞納されてる管理費を速やかに払ってもらうことが重要な目標であって、
＞滞納住人を追い出すことが目的ではありません。

確かにそのとおりですが、

＞392さん
は、追い出すことだけが目的と言ってますか？
法的措置の根拠を述べているにすぎないのでは。

貴殿は「執行」イコール競売としてるにすぎないのではないですか。

392さんは、「執行」という文言しか言っておらず、
執行は競売だけでなく
給与差押えも動産執行もありうるでしょ。

執行するための前提として訴訟をする必要もないことを踏まえた上で、
何をすべきか考えることでしょ。
その上の方法論の一つとして、
「世間体」のための訴訟もあり得る話でしょ。

しかし、立替金返還請求権を法的手続で主張するのが目的ではなく
世間体を見せつけるために訴訟するという方が、いやらしく感じます。
少なくとも法的専門家がとるべきではないと考えます。

正々堂々と請求し、応じない場合は、法的手続きを取った方がいいと思いますよ。

[402: 匿名さん]

＞ただ差押をかけようと思ったら、それなりに調査が必要。
＞財産を調べるのは難しいと思います。

貴殿のおっしゃるとおりと思います。

通常、管理組合理事会は素人の集まりなので、
調査は難しいでしょう。

管理費の支払いはだから後回しにされて、なめられるのでしょう。

＞財産開示手続もありますがどうなんでしょうかね

過料30万を債務者が払えば、こちらは如何ともしがたいところでしょうね。

ただ思うに、管理会社が根拠不明に、やれ訴訟だ支払督促だと言ってるうちに、
回収のチャンスを失ってしまうことに、怒りを感じます。

まあ弁護士でも区所法を知らないで意味不明に訴訟するものがたくさんいるから、
管理会社の責任とも言えないかもね。

[403: 匿名さん]

多くても数十万の回収のために、どんだけ費用と手間をかけるか？ですな。

得するのは弁護士さんだけな気がしますけど。

[404: 匿名さん]

>多くても数十万の回収のために、どんだけ費用と手間をかけるか？ですな。

手間は理事長と管理会社の担当で手分けしますし、費用は滞納者への損害金として計上します。
日常の事務手続きに過ぎません。

[405: 匿名さん]

なんか、訴訟反対を闇雲に押しつける人がいるように感じるのですが？
訴訟しようがしまいが、その管理組合の考え方次第でしょう。

要は早く確実に滞納管理費を回収することなんですよね。

[406: 匿名さん]

訴訟物は立替金返還請求権？？？　管理費等支払請求権ですよ

あと、給与差し押さえは区分所有法の先取特権ではできないです。区分所有権と建物に備え付けられた動産のみが対象です。それ以外への執行には債務名義が必要。

財産開示するには原則として強制執行してからでないとだめです。

[407: 匿名さん]

＞要は早く確実に滞納管理費を回収することなんですよね。

言うは安し行うは難しです。短期間に回収は難しいのですから、時効延長に万全を尽くすことがせいぜい２年の任期の理事長に課せられた最低の善管注意義務です。ですから後任理事長への引継ぎ、代々の理事長の為の滞納対処記録ファイルが重要となります。

[408: 395]

>>405
訴訟反対じゃなくて、訴訟後の先が見えないからだと思うよ。
実際に滞納者が訴訟に出てこない、債務名義は取ったけど・・・という状態になりかねないから。

>>406
財産開示について、滞納住戸に抵当権が設定されていて、無剰余による取消しが見込まれる場合は
どうなんでしょうか？

>>407
＞後任理事長への引継ぎ、代々の理事長の為の滞納対処記録ファイル
重要ですよね。債権管理の基本です。

[409: 匿名さん]

４０６です。

　申立人が，債権者として通常行うべき調査を行った結果，知れている財産がどれだけ存在するのか，そしてそれらの財産に対する強制執行（担保権の実行）を実施しても，請求債権の完全な弁済を得られないことを具体的に主張し，その疎明資料の提出ができれば、強制執行しなくても、財産開示は可能です。

[410: 匿名さん]

>>406
給与差し押さえは小額訴訟でも、確定判決の債務名義があればＯＫだよ。小額訴訟は金銭債権に限られるが、
支払督促であれば、仮執行宣言付き支払い督促の債務名義があれば不動産・動産の強制執行できる。

[411: 匿名さん]

４０６です

＞＞４１０
？？？
「少」額訴訟はだめとかそんなことは言ってないですけど。。。

あと、少額訴訟は確かに訴訟の対象としては金銭債権に限るけど、確定した後は、債権差し押さえとしての給与差し押さえのほか、不動産・動産の強制執行ができるよ。確定しなくても、裁判所が職権で仮執行宣言付けた場合も同様に可能。

要は、少額訴訟でも支払督促でも通常訴訟でも、判決が確定するなり、仮仮執行宣言が付けば、給与等の債権・動産・不動産の強制執行は可能、ということ（執行文の付与の要否は別として）。

再度述べると、先取特権は、債務名義なく不動産と動産の執行はできるけど、債権執行はできない。
債権執行するには、債務名義が必要。債務名義は、少額訴訟でも支払督促でも通常訴訟でもOK。また、債務名義があれば、債権・動産・不動産の執行が可能。

あとは、それぞれのメリット・デメリットを考慮して理事会でどうするか決めるだけ。

補足として、承継人への請求・義務違反者に対する措置としての競売の請求（これは、上で述べた強制執行とは別のもの。無剰余取消の適用がないとも言われている。）もあり。

[412: 匿名さん]

＞先取特権は、債務名義なく不動産と動産の執行はできるけど、債権執行はできない
＞あとは、それぞれのメリット・デメリットを考慮して理事会でどうするか決めるだけ。

おっしゃるとおり。

しかし、
＞377
の
＞２ヶ月目で内容証明督促状、３ヶ月目から理事長他複数役員の戸別訪問督促の結果で理事会決議で法的措置開始、
６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。

これがよくわからん、ていうか根拠不明。
何ができるか、できないか考えて方法をとることが必要で、
それ抜きに、少額訴訟、支払督促、競売または強制競売、訴訟（和解）等が出てくるわけない。

[413: 匿名さん]

408さんの
＞滞納住戸に抵当権が設定されていて、無剰余による取消しが見込まれる場合は
どうなんでしょうか？

この疑問は、結構重要。

先順位に抵当権（根抵当権）が付いているので、
競売しても無剰余取消しになるかな、と思っていたら、
実は、先順位の債権はなく、抵当権はいわゆるカラ登記だったことがあった。
だから競売は無剰余取消しにならなかった。

これは、登記に公信力がなかった例です。
考えてみれば、
銀行への債務が終了して、抵当権者たる銀行から抹消登記の書類を受けた所有者は、
抹消せず、
債務がないのに抵当権だけついていた（付いてるように見せかけていた）。

こういうことがあるので、
先順位に抵当権がめいっぱい付いていても、債務が本当にあるのか
登記上はわからないので、
競売できないなと即断するのは、早いと思われます。

[414: 匿名さん]

少額訴訟とは、少額の金銭の支払をめぐるトラブルを速やかに解決するための法的手続です。管理費の滞納対策としては、手軽でピッタリの裁判制度です。 簡易裁判所に定型訴状用紙が備え付けてありますので、それを利用すれば手続も簡単です。

[415: 匿名さん]

確かに、少額訴訟も少額債券執行はできます。しかし、少額訴訟の確定判決があっても、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では少額訴訟執行を行うことはできません。
少額訴訟は、強制執行の目的は金銭債務に限られるからです。動産・不動産の競売不可。ここが411と違うところです。
支払督促であれば、確定判決と同一の効力を有するので、それが債務名義となり、強制執行が可能となります。勿論仮執行宣言付き支払督促でも給与差し押さえや動産・不動産の強制執行はＯＫです。

[416: 匿名さん]

しかし、これほど堂々廻りをするスレも珍しい
いま４周目くらいでしょうか。

[417: 入居済み住民]

>>415
何を言っているのか、さっぱりわからん。

[418: 匿名さん]

わからなければ勉強しなさい。

[419: 入居済み住民]

> 少額訴訟の確定判決があっても、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では ...
既判力があるから移行しようがない。

支払督促手続の方が良いと言いたいだけなのかな？

[420: 入居済み住民]

請求異議の訴えのことか。

あと、少額債権執行を利用するか、強制執行手続きを利用するかの違いね。
小額債権執行を選択できる少額裁判の方が、簡単だろ？

[421: 匿名さん]

415は本物の弁護士でした。これにて失礼します。

[422: 匿名さん]

＞＞４１５

違います。

どこから突っ込んでいいのか迷うくらいですが。。。

まず、少額訴訟の「確定」判決が通常訴訟に移行することはありません。判決の送達から２週間以内に異議を申し立てれば、通常訴訟に移行しますが、異議を述べなければ、判決は「確定」します。そうすると、もはや、異議を述べることはできません。

次に、少額訴訟債権執行ですが、これは、あくまでも、「通常の執行に加えて」、特に簡易迅速な執行方法を認めたものです。つまり、少額訴訟の判決で、かつ、債権執行の場合にかぎり、簡易裁判所で執行手続ができることを認めたのです（普通は、地方裁判所）。少額訴訟の判決について、地方裁判所でする通常の執行（不動産・動産・債権）を排除しているものではありません。
結局、少額訴訟の判決を得れば、通常の執行（不動産・動産・債権）のほか、簡易な少額訴訟債権執行もできるということなのです。
この点は、インターネットで、少額訴訟では少額訴訟債権執行しかできないと誤解されるような記載があるので間違えやすいです。

また、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では少額訴訟執行をできないとの点は、通常訴訟になるのですからあたりまえです。通常訴訟での判決がでたら、地方裁判所で通常の執行として、不動産でも動産でも債権でも執行をすればよいのです。

[423: 匿名さん]

屁理屈は止めて実行有るのみです。ボーナス無しでローン不払いの後に来るのは管理費等の滞納です。理事長さんが張って下さい。時効なんかにして、組合から損害賠償を突きつけられてひどい目に遭わないようにしましょう。

[424: 新入居なんですが]

初めての購入者が多いようで、住民版で管理組合の認識が自治会と同レベルに論じられています。
住人の年齢層も若く、住戸の半数近くにベビーカーが置かれています。
６０００万からのマンションですが、その若さでこの金額のマンションを購入できる収入があるのか疑問仕切りで不安です。

どうやら、金利が最低の時にローン購入の住民が多い物件らしいです。
景気がよくなり金利が上昇するととたんに払えなくなるリスク住民がいるようでおっかないですね。
景気が悪くなっても首切りがあるでしょうしね。

デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか？
管理会社により違うものなのでしょうか？

[425: 匿名さん]

>デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか？
>管理会社により違うものなのでしょうか？

どこも頼りにならないように思われる。

管理会社の滞納管理費対策が頼りになるかならないか、
見分ける方法（その１）

管理会社に対策を促したら少額訴訟だ、支払督促だ、競売だ、と言ってきたら、
その対策の根拠を問うてみよう。

競売するのに債務名義が必要だとか、
答えられずに顧問弁護士の方針と言った場合は、
要注意。
何も考えていない証拠です。

[426: 匿名さん]

＞デベ管理会社がどれほど役に立つのでしょうか？管理会社により違うものなのでしょうか？

管理会社が滞納に関与するのは、３，４が月間の理事長に代わる催促代行と理事長への毎月の滞納者報告だけで、その結果の責任はありません。

[427: 匿名さん]

>>425さん、ありがとうございます参考にさせていただきます。
>>426さん、私のマンションは6ヶ月間は管理会社が請求することになっております。
7ヶ月目から管理組合で請求することになり、内容証明で督促状を出してもらうと説明を受けています。
根拠は聞いておりません。たた契約が6ヶ月間だからということでした。
滞納7ヶ月目からしか管理組合に報告が来ないのか？その点も確認が必要ですね。

[428: 匿名さん]

>滞納7ヶ月目からしか管理組合に報告が来ないのか？その点も確認が必要ですね。

このたびの適正化法施行規則の一部改正で毎月の収支報告義務が生じますので、当然に滞納者リストも報告があります。

[430: 匿名さん]

>>427
７ヶ月で内容証明郵便での督促とは遅すぎないですか。この時期はもう少額訴訟の準備段階が普通ですよ。
少額訴訟は６０万以内の金額ですよ。もたもたしてたら６０万がオーバーしてしまいますよ。
勿論、オーバー分は２回に分けて督促はできますけどね。

[431: 匿名さん]

３ヶ月滞納した人は、ローンに行き詰まった結果で回収の見込みはありません。
今後は、ローン先に競売されて継承人が現れて滞納金、損害金を代納を待つのみですので、この競売に組合の滞納金、損害金の情報を周知徹底することと５年の時効の延長を考慮することが重要です。

[432: 匿名さん]

うちのフロントマンも、支払督促をしたから次は少額訴訟だ。などと言っています…

[433: 匿名さん]

訴訟は管理会社の仕事ではありません。理事長及び弁護士の仕事です。

[434: 匿名さん]

管理会社はしませんよ？理事長の承認を得て(理事会で決議済み)、弁護士に依頼します。

その承認をして下さい、と言ってきたのでした‥

[435: 匿名さん]

うそは書くのをやめましょうよ。

[436: 匿名さん]

当マンションも100戸のうち、１０カ月滞納１戸、３カ月滞納1戸、が、総会議案書で報告されています。
スレの№１から読めば良いのでしょうが、先週このスレを見つけましたので、初歩的なことで申し訳ないのですが以下の件教えてください。

理事会も、各年度の理事会によって何もせずが多いのですが、今年の理事長・副理事長は共に滞納者を訪問して弁済予定を話し合っていると聞きました。

嫌な役目をされても増加が停止する程度で滞納額は減りません。少額訴訟の前に、掲示板に滞納者の号室と滞納月数を、数カ月に一度張り出してはどうかと思います。

個人情報保護法の対象にマンションは入りませんので。また、少額訴訟を起こした場合組合員に知らせることに成るので掲示板活用の是非と効果についてお知らせください。

よろしくお願いいたします。

[437: 匿名さん]

マンション住人以外の人が掲示板たを見ることはないの？
住人でも子供が見て、おかしなことにならない？

[438: 匿名さん]

＞嫌な役目をされても増加が停止する程度で滞納額は減りません。少額訴訟の前に、掲示板に滞納者の号室と滞納月数を、数カ月に一度張り出してはどうかと思います。

プライバシーの侵害で裁判では負けております。従ってやるべき行為ではありません。

[439: 匿名さん]

滞納者の公開については、裁判所では当たり前のことで公開されていて、誰でもみることはできます。
掲示板で公開するのは問題があると思いますが、回覧板での公開はいいのでは。ただ、賃貸者がいますのでそれをどうするかでしょう。

[440: 匿名さん]

滞納対策は法に基づくか、違法でなければ何でもありです。
現在は健康、年金保険料などの滞納と同じように、直接物との交換支払でない限り管理費等の滞納は増え続けますので、理事長が対策を取らない限り滞納者は増えましょう。

[441: 匿名さん]

滞納者の公開で個人情報保護法違反なんて、だいたい滞納者が訴えますか？そんな金があったら滞納しませんよ。
みんな考え過ぎだね。
滞納してるのが悪いんだから、滞納したら公開しますと規約にでも書いてあれば優先的に支払ってくれるでしょう。

[442: 匿名さん]

＞滞納してるのが悪いんだから、滞納したら公開しますと規約にでも書いてあれば優先的に支払ってくれるでしょう。

煽るだけでなく、どうぞやってご覧なさい。

[443: 匿名さん]

規約にまでは謳わないけど、督促段階で口答でいうのはいいでしょう。
それでじゃあ裁判で闘いますとはいわないでしょう。
少額訴訟に訴えた段階では、公開されており、記録も見ることができるので開示は問題ないでしょう。
元々払わないのが規約違反ですから。

[444: 匿名さん]

滞納者にいかに支払ってもらえるかを考えるべきであり、これはだめ、その方法は難しいとかいうのではなく、少額訴訟なり、支払督促で支払命令が出たのにそれでも支払わない者に対してどうすれば取れるかを考えるべきでしょう。裁判で支払命令が出ていれば、滞納者の開示は問題ないでしょう。

[445: 匿名さん]

「債権管理回収業に関する特別措置法」において、この業者が行う督促業務の禁止事項を具体的に定めている。　
業務従事者による威迫等の禁止（法第１７条第１項関係）
「威迫」とは，脅迫に至らない害悪の告知等により相手方に不安の念を生じさせることをいい，例えば，以下のようなことなどをいう。
暴力的な態度をとること。
大声を上げたり，乱暴な言葉を使ったりすること。
多人数で債務者の自宅等に押し掛け，又は債務者等を債権回収会社に呼び出し，大勢で取り囲んで面談すること。
「私生活若しくは業務の平穏を害する言動」とは，社会通念上私生活や業務の平穏を害するに足りる言動をなすことをいい，例えば，以下のようなことなどをいう。 正当な理由なく，午後９時から午前８時まで，その他不適当な時間帯に，電話で連絡し若しくは電報・ファクシミリ・電子メール等を送達し，又は訪問すること。
反復又は継続して，電話で連絡し若しくは電報・ファクシミリ・電子メール等を送達し，又は訪問すること。
債務者等につきまとうこと。
張り紙，落書き，その他いかなる手段であるかを問わず，債務者等の借入に関する事実その他プライバシーに関する事項等をあからさまにすること。
債務者等の意思に反してその勤務先を訪問すること。 近隣者に対して，自らの来訪目的を明らかにした上，債務者等に電話をするように伝言を依頼すること。

[446: 匿名さん]

ウチのマンションの場合ですが、
管理費修繕積立金併せて月2.5万円

3ヶ月（7.5万円）の滞納家庭に対し支払い督促
返答「先々月リストラされて再就職したばかりなのでもう少し待って欲しい」

翌月、滞納4ヶ月（10万円）、再度「少しずつでもいいから払ってください」と督促
返答「月々2.5万円+滞納分1万円ずつ払います」

でとりあえず解決しました。
まだ決着から2ヶ月なので滞納分は8万円残ってますが、無事払ってもらえることを祈ってます。

簡潔に書きましたが、実際にはもう少し人情のあるやり取りはしてました。
仕事を失い管理費滞納してたのに国産の少しいい車は最後まで手放さなかったのは一家の大黒柱としての意地でしょうが督促時心の中で「とりあえず車売ってよ…」って思いました。

幸いなことに開き直って払わないご家庭はないので、このスレ読んで今後の勉強にさせてもらってます。

[447: 入居済み住民]

債権回収会社使うようになったらおしまいでしょ。
不良債権として、安く売るのが前提だから。

区分所有者は債権者なのだから、債権の内容を知っていておかしくない。

[448: 匿名さん]

>>445さん
だから掲示ではなく、回覧板等での開示はオーケーといっているでしょう。賃貸者の問題は別として。
別に強迫したり、大勢で回収に押しかけたりするんではないのですよ。
掲示板に滞納者の名前に関しては、裁判所で開示されてますのでそれをご覧下さいはいいでしょう。具体的にその見方や裁判所の窓口等を明確にするとか。

[449: 匿名さん]

445さん、書き込みありがとうございます。
大変勉強になりました。

太陽と風の寓話のように太陽になって支払いの方向に向かわせたいと思います。

ところで無職で滞納住居になられた方には管理員の仕事の一部をしてもらい
その分を管理費に回すといったことは可能なのでしょうか？

[450: 匿名さん]

給料は一度本人に支払わなければなりません。