管理費滞納住戸対策

[入居済み住民さん]

この不況の長期化で、管理費滞納住戸が増えそうです。

管理費滞納住戸への対策について、知恵を出し合うことが必要かと思いますので、よろしくお願いします。

[341: 匿名さん]

そうですね。先ずは時効５年を延長しておけば、特定継承人が現れたり、債務者が見つかったり財産相続したりしたら強制執行などの回収の機会を待つことです。

[342: 匿名さん]

そんなの待たないで強制競売すれば？

[343: 匿名さん]

出来たらどうぞ。

[344: 匿名さん]

出来ないなら帰れ

[345: 匿名さん]

強制競売なんてそんな簡単じゃないよ。

管理費を滞納するような所有者は、ほぼ抵当権が付いてるしね。

先取り特権は抵当権に劣後するんだよ。

実際やった事があってカキコしてるのかなぁ。

[346: 匿名さん]

住金や銀行の抵当権には劣後するが、普通抵当権には先取り特権のある管理費は優先します。

[347: 匿名さん]

最低売却価額が４１８万円であるのに対して抵当権等優先する債権が２，７８８万円あり、これを弁済すれば剰余の見込みがない競売ができなければ、区分所有者全体の利益を害するとして競売請求を認め、あわせて、区分所有権に設定されていた抵当権は消滅するとの決定を下したよ。

[348: 匿名さん]

不良区分所有者は、排除するしかないね。

[349: 匿名さん]

>不良区分所有者は、排除するしかないね。

どのような段取りで？

[350: 匿名さん]

昔、ヤンキーだった人とか。。。。

[351: 匿名さん]

>>345-347
ピントがズレた話がループしてるよ。
実際やった事があってカキコしてるのかなぁ。w

抵当の話は、下記レス参照してから発言しろ
>>21
>>228
>>230
>>341

[352: 匿名さん]

俺のが一つ入ってる。有難う。

[353: 匿名さん]

滞納金に対する先取り特権は、民法の共益費用の先取り特権と同じに扱われます。その結果債務者の全財産を
対象にする他の一般の先取り特権には優先しますが、債務者の特定の財産だけを対象とする特別の先取り特権には劣後します。例えば住金や銀行ローン。
そして、この先取り特権を実行する場合は、まず建物に備え付けた動産から弁済を受け、それでも債権の満足を
得られない時に区分所有者から弁済を受けることになります。

[354: 匿名さん]

>>353の解答はキーワード「特定継承人」が含まれていないから50点

[355: 匿名さん]

先取特権は絵に描いた餅に過ぎないのが分かってないのね。

[356: 匿名さん]

355さん　法解釈はいろいろあるんだよ。そして弁護士によって変わることもあるしね。
先取り特権、支払督促でやれば競売までいけるよ。但し、破産者の場合はだめだけどね。

[357: 匿名さん]

＞先取り特権、支払督促でやれば競売

先取特権と競売は無関係だ。

[358: 匿名さん]

屁理屈だけいう奴だな。もう少し柔軟に素直に物事を考えることをしないと益々嫌われ者になるよ。

[359: 匿名さん]

＞先取り特権、支払督促でやれば競売

確かに誤解を招く表示だな

[360: 匿名さん]

管理費滞納の場合は、先取特権は現実的でないから、
除外して話を進めてもなんら差し支えないだろ。

あと>>351よんどけ

[361: 匿名さん]

>>358
もう少し吟味してからコメントしてね。

[362: 匿名さん]

先取特権に基づいて不動産競売の申立はできますよ（民事執行法１８１条４項を見てください）。
ただし、一般の先取特権ですので、まず、動産の競売申立をして、それでも満足できない場合に、不動産の競売申立をすることになります（民法３３５条）。

もっとも、実際上は、動産にせよ不動産にせよ、競売申立は実効性があまりないのが通常でしょう。したがって、先取特権があるという意味は、
　１：抵当権者が競売申立をした際に、判決がなくても配当を受ける資格がある（配当要求が可能）
　２：滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納分を払ってもらえることが多い（別除権の受け戻し）

　ということだろうと思います。

そのほか、マンションが売却等された場合、特定承継人への請求もできます。ただし、特定承継人に対し譲渡前の滞納分について先取特権を有しているかは、疑義があるところです。インターネット上では、当然先取特権を有しているかのように書いている方もいらっしゃいますが。。。

[363: 匿名さん]

＞３６２さん

＞先取特権に基づいて不動産競売の申立はできますよ（民事執行法１８１条４項を見てください）。
＞ただし、一般の先取特権です・・・

ここまでは、正しいです。
しかし、

＞まず、動産の競売申立をして、それでも満足できない場合に、
＞不動産の競売申立をすることになります（民法３３５条）。

これは間違いです。

民執181条4項によって、競売の順序に関する制限はなく動産競売をしなくても不動産の競売が可能です。
民335条1項は効力(弁済の順序)に関する規定であり、
競売の申立の順序に関する規定ではありません。

同項は、一般の先取特権が債務者の総財産を目的にできるので、
仮に総財産から弁済を受けるとすれば、不動産以外の財産からそれを受けなければならないという意味であって、
競売を動産からしなければ不動産の競売ができないというわけではないのです。

たとえば同条4項の規定（同条1項ないし3項と異なる順序で配当される場合は、
不動産等の代価の配当の順序につき、先取特権者はどの部分からも配当を受けられる。）は、
このことを意味しています。

もし貴殿の解釈であれば、
民執１８１条４項の規定は、
競売の要件として動産執行を経るべきという文言があるべきでしょうが、
そうはなっていません。

＞もっとも、実際上は、動産にせよ不動産にせよ、
＞競売申立は実効性があまりないのが通常でしょう。

ここは上記の如く貴殿の誤った条文解釈に基づく評価なので説得力に乏しいですね。

債務名義をとらずに、したがって、支払督促や判決等を求めなくとも、
申立書一本で先取特権に基づく担保不動産競売ができるのは、
そうでない場合に比べて実効性があるといえないでしょうか。

[364: 匿名さん]

>>362
書生の感覚ですね、マン管士の勉強なら他の板でどうぞ。
三ヶ月以上の滞納者にそんな悠長なことを考える理事長がいたら、理事長を取り替える方が最善策です。

[365: 匿名さん]

>>３６３
　だいぶお詳しいですね。でしたら、民３３５条４項の注釈あたりを参照してみてください。
　動産があるのにそれをさしおいて不動産の競売申立をすれば、理論上は不適法になるはずです。
　
　ただし、貴殿のコメントのとおり、さすがに動産の競売申立を先行させなければならないわけではないと思います。その点は、訂正いたします。

　そうすると、競売実務では、３３５条１項の関係はどのように処理されているのですかね。動産がないということを申立人のほうで明らかにするのか、それとも、債務者のほうで動産があるので不動産競売申立は不適法だと主張することになるのか。後者であれば、債務者がかかる主張をすることはまれでしょうから、実際上は、いきなり不動産競売申立をしてもほとんど問題なく手続がすすむことになるでしょうね。
　
　どなたかご経験あれば教えて欲しいです。

　なお、いきなり不動産競売申立ができるとしても、やはり実益は乏しいのが通常でしょう。管理費すら支払えない場合は、複数の抵当権がつきオーバーローンだったり税務署の差し押さえ等がなされていたりするでしょうから。
　債務額＋申立費用をまかなえるだけの余剰が見込めるのであれば、もちろん効果はあると思いますが。

[366: 匿名さん]

いろいろな見解があるようですね。滞納金を小額訴訟で請求して支払命令が出た時、それでも滞納者が支払わない、支払えない時、どうやって取り立てることができるのかその方法を教えてください。

[367: 匿名さん]

強制競売して下さい。

[368: 匿名さん]

小額訴訟程度で競売は難しいでしょうし、優先抵当権で殆どもっていかれ、取れないでしょう。
給料差し押さえとかはできるのかな。

[369: 匿名さん]

>どうやって取り立てることができるのかその方法を教えてください。

うっかり忘れなら電話催促ですむでしょうが、意志のない者、金のない者から回収は無理でしょう。
時効の延長を図りながら、回数と時間を重ね悪質の傍証を蓄積してから競売にすれば、悪質者の排除と特定継承人からの回収ができましょう。

[370: 匿名さん]

３年で強制競売できますから、
時効の延長は通常は必要ありません。

滞納３か月くらいでキャンキャン騒いでいるのは子犬

[371: 匿名さん]

＞３年で強制競売できますから、時効の延長は通常は必要ありません。

期間の問題ではないので、出来ません。

[372: 匿名さん]

>期間の問題ではないので、出来ません。
他に特段の落ち度がなければ強制競売できる期間の目安です。
ケースバイケースを全て考慮していたら>>371のような意味のないレスになります。

[373: 匿名さん]

小額訴訟で支払命令が出ても、本人が支払わない場合はやっぱり取れないんですね。

[374: 匿名さん]

競売申立してから実際競売開始になるまで
最長半年から１年と聞いたのですが
そんなに掛かるものなのですか？

[375: 匿名さん]

時効はクリアーされるので次の継承者を待ちましょう。

[376: 匿名さん]

いよいよボーナス時期です。減額は当然としてローン返済の停滞に続き、管理費等の滞納が始まります。理事長さんは早めに対策を立てる必要がありましょう。例えば、滞納対策細則を作り理事長が誰であろうとこの督促基準に従って対処することが必要です。

[377: 匿名さん]

滞納１ヶ月目から遅延損害金請求と弁護士費用他の法的措置、徴収のための諸経費を損害金として請求するとの事前通知、
２ヶ月目で内容証明督促状、３ヶ月目から理事長他複数役員の戸別訪問督促の結果で理事会決議で法的措置開始、
６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。

[378: 匿名さん]

>>377
ちょっと性急過ぎるんじゃないの。もうちょっと余裕をもたせたほうがいいよ。
３ヶ月までは、ＴＥＬ・督促状・訪問による請求
３ヶ月過ぎたら内容証明郵便での督促
６ヶ月過ぎたら小額訴訟の手続きの準備

[379: 匿名さん]

＞ＴＥＬ・督促状・訪問による請求、内容証明郵便での督促までは管理会社の仕事。後は理事長の仕事。

[380: 匿名さん]

>>378
額にも因るけどね。
378のは１つのパターンとしては見本みたいなものだけど、3ヶ月滞納する時点ではかなりヤバイと思うよ。

[381: 匿名さん]

＞3ヶ月滞納する時点ではかなりヤバイと思うよ。

３ヶ月以上の滞納者は、一括支払い不能、出来たとしても自転車操業状態、法的手段で事務的にやるのが鉄則。

[382: 匿名さん]

378ですけど
　滞納者に対する請求パターンを決めておくのは、理事が代わってもそれにそって手続きをしていかなければならないということです。

[383: 匿名さん]

ある1軒が滞納していて、管理会社からの情報で競売にかけられている。との事でした。
静観していた方がいい、と言われましたが、管理組合としては競売が終わるのを待ってるだけでよいのでしょうか？

[384: 匿名さん]

とんでもありません。裁判所の作成する書類に滞納管理費等の欄があり競落人が負担するものであることを記載するよう注意喚起し、職権発動を促す上申書を理事長名で提出することが必要です。その際に配当要求手続きをすれば、抵当権付きの債権より後順位になるが時効を中断する効果がありますので、配当要求の書式、資料は該当裁判所で確認が必要です。

[385: 匿名さん]

＞６ヶ月目から少額訴訟手続、支払督促手続の開始。
＞６ヶ月過ぎたら小額訴訟の手続きの準備

また議論が元に戻ってる。
なんで、ここで、訴訟（少額訴訟、支払督促）になるわけですか？

管理費滞納による管理組合の立替金返還請求権は、
区分所有法で一般先取特権として位置付けられてるから、
わざわざ訴訟する必要がないでしょ。

債務名義は不要なんだから、訴訟は不要です。

立替金返還請求権の存在があれば法定担保物権に基づいて、
競売であれ、何であれ、できるでしょ。

競売やっても意味ないとかは、
その先の話でしょ。

[386: 元理事]

>>385
議論ではなく、多くの管理組合が現実的に選択している方法です。
未収の管理費などを、最短で手間をかけず確実に回収するには、まずは本人から直接回収を試みるのは当然であり、現実です。

[387: 入居済み住民]

合理性はあるよ。

管理組合からの競売請求は現実的でないから、他の債権が焦げ付いて第三者からの競売請求を待つ。
管理組合はチョロいと思われ、他の未納が発生する。
管理費が不足する。

遅延損害金も、（旧）区分所有者からの方が取りやすいし。

[388: 匿名さん]

＞管理費滞納による管理組合の立替金返還請求権は、区分所有法で一般先取特権として位置付けられてるから、わざわざ訴訟する必要がないでしょ。

青い書生の理屈に過ぎません。

[389: 匿名さん]

滞納管理費の立替金は、

「訴訟しないと取れない」

と、強固な思い込みがあるなあ。
もっと賢くならなきゃ。

訴訟しなくたって請求できて取れるんだから、
訴訟する必要ないんだよ。

訴訟の場に債務者を引きづり出すための方法としての「訴訟」
はおおいにあり得るけど、
判決取るために訴訟しても時間と金の無駄でしょ。

訴訟しなくったて取れるのに、
わざわざ訴訟しても処分権主義だから判決でるでしょうけれど、
判決がなくても請求できるよ、とは裁判所も言ってくれないよ。
（笑われてるけどね。）

[390: 匿名さん]

そうじゃないよ。
払えない人からもらうときの理屈は389さんの考え方でいいけども
払えるのに払わない人がいるんだよ。

管理費が不足するとどうなるか？389さんもわかるでしょう？
某マンションのように、通路の電灯がつかない、エレベーターが使えないなんてことになる。
数ヶ月にしても不足した管理費はどうするの？
一時的にでも、ほかの組合員の管理費を値上げするしかないでしょう。

そういう事態を避けるためにも、管理費の未収が発生しないようにしなければならない。
3年貯められるなんてことになる前に6ヶ月目で少額訴訟するのが筋。
払えるのに払わない人は訴訟になんてなったら世間体が悪いからすぐに払うよ。

また、一人払わないと次々払わない人が出てくるし6ヶ月が限度でしょう。
「そんなに管理費がほしければ、競売にかければ」なんて言い出すよ。